港臺(tái)大陸房地產(chǎn)中介法律責(zé)任比較研究

1、港臺(tái)大陸房地產(chǎn)中介比較研究 1房地產(chǎn)港臺(tái)比較研究中介大陸，其中，在房地產(chǎn)中介法律、責(zé)任的和大陸均對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范進(jìn)行了方面，三地雖然還有其他相關(guān)的規(guī)定，但最有代表性的主要體現(xiàn)為三個(gè)：即的地產(chǎn)條例（以下簡(jiǎn)稱條例），的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）、大陸的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（2001 修正）（以下簡(jiǎn)稱大陸規(guī)定）。本文主要立足于上述代表性比較研究。，對(duì)房地產(chǎn)中介的進(jìn)行房地產(chǎn)中介的民事民事是不履行民事義務(wù)的法律，具有強(qiáng)制性、性、補(bǔ)償性的特征。（一）相同之處三地房地產(chǎn)中介民事責(zé)任的規(guī)定，共同之處是均對(duì)損害賠償問題做出了相應(yīng)規(guī)定。條例第 36（4）規(guī)定，凡持牌地產(chǎn)第 36（1）即地產(chǎn)的

2、責(zé)任，導(dǎo)致有關(guān)的客戶蒙受損失或損害，則當(dāng)事人可在法律程序中追討或獲得損害賠償或任何其他或補(bǔ)救。條例第 21 條第 2 款規(guī)定，當(dāng)經(jīng)紀(jì)業(yè)與委托人簽訂委托契約書后，所刊登的廣告及銷售內(nèi)容與事實(shí)不符，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；在第 26 條規(guī)定，因可歸責(zé)于經(jīng)紀(jì)業(yè)之事由不能履行委托契約的，致委托人受損害時(shí)，由該經(jīng)紀(jì)業(yè)負(fù)賠償責(zé)任。經(jīng)紀(jì)業(yè)因經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)行中介或代銷業(yè)務(wù)之故意或過失致交易當(dāng)事人受損害者，該經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)與經(jīng)紀(jì)帶賠償責(zé)任。負(fù)連大陸規(guī)定第 23 條規(guī)定，因房地產(chǎn)中介服務(wù)過失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)可以對(duì)有關(guān)（二）不同之處進(jìn)行追償。條例對(duì)房地產(chǎn)中介的行為，不僅規(guī)定

3、了實(shí)體法方面的內(nèi)容，如罰款、損害賠償?shù)囊?guī)定，還規(guī)定了程序法上的內(nèi)容，這是例第 30（8）和第 33（4）之規(guī)定，凡持牌地產(chǎn)條例的一大特色。例如，根據(jù)條人規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政責(zé)任的所被的罰款和因罰款所產(chǎn)生的費(fèi)用及依照審裁程序所判給持牌地產(chǎn)人的任何費(fèi)用，都可以作為民事債項(xiàng)予以追討。該規(guī)定就是對(duì)各種費(fèi)用啟動(dòng)民事程序的規(guī)定。但條例對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的民事責(zé)任沒有專章規(guī)定，其有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定分散在第 30 條“紀(jì)律權(quán)”、第 33 條“審裁程序等”及第 36 條“地產(chǎn)宣傳”等條款中。的責(zé)任、及條例建立了比較完善的房地產(chǎn)中介民事責(zé)任體系。一是條例在第四章“業(yè)務(wù)及責(zé)任”中，專章規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的民事責(zé)任。二是建立

4、了差價(jià)雙倍懲罰制度。條例第 19 條第 2 款規(guī)定：“經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)規(guī)定收取差價(jià)或其它的，應(yīng)于加計(jì)利息后加倍返還支付人?！边@種差價(jià)雙倍懲罰制度的建立能夠較好地約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為。三是規(guī)定確立經(jīng)紀(jì)業(yè)與經(jīng)紀(jì)之間的負(fù)連帶賠償責(zé)任。條例第 26 條規(guī)定：“經(jīng)紀(jì)業(yè)因經(jīng)紀(jì)執(zhí)行中介或代銷業(yè)務(wù)之故意或過失致交易當(dāng)事人受損害者，該經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)與經(jīng)紀(jì)負(fù)連帶賠償責(zé)任?！?連帶賠償責(zé)任的確立，使經(jīng)紀(jì)業(yè)與經(jīng)紀(jì)之間不能互相推諉責(zé)任，對(duì)于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的賠償權(quán)利起了有效的保障作用。四是建立了營業(yè)保證金制度。營業(yè)保證金用途是賠償因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為而使當(dāng)事人的損失，這對(duì)于民事責(zé)任的真正承擔(dān)和當(dāng)事人受損害權(quán)利的順利實(shí)現(xiàn)起了有

5、效的保障作用，同時(shí)有利于避免某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)是規(guī)定了簽章制度并明確了簽字責(zé)任范圍。消費(fèi)者，引導(dǎo)房地產(chǎn)中介行業(yè)健康發(fā)展。五條例第 22 條規(guī)定：“由經(jīng)紀(jì)業(yè)中介或代銷者接受委托進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)之、互易、租賃或銷售的，其有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)出租或出售委托契約書、不動(dòng)產(chǎn)承租或承購要約書、定金收據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)稿、不動(dòng)產(chǎn)說明書、不動(dòng)產(chǎn)租賃或契約書的文件應(yīng)由經(jīng)紀(jì)業(yè)指派經(jīng)紀(jì)人簽章。”房地產(chǎn)交易相關(guān)文件簽章制度的確立，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任界定有了清晰的標(biāo)準(zhǔn)，避免了糾紛產(chǎn)生。大陸的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)中介的民事責(zé)任只有一個(gè)條文，即僅在第 23 條中規(guī)定過失賠償責(zé)任，內(nèi)容過于單一。房地產(chǎn)中介的行政行政是指由管理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的機(jī)關(guān)依法對(duì)行

6、政處罰。（一）行政處罰的類型規(guī)定的房地產(chǎn)中介所做的根據(jù)條例規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介的行政處罰包括七個(gè)方面：訓(xùn)誡或譴責(zé)有關(guān)的持牌人；將指明的條件附加于有關(guān)時(shí)吊銷牌照，為期不超過 2 年的一段指明期間；撤銷牌照；的罰款；支付何條件；暫不超過$300000 的指明款額根據(jù)條例，對(duì)房地產(chǎn)中介的行政處罰有六方面：申誡；罰鍰（即罰款）；停止?fàn)I業(yè)；廢止?fàn)I業(yè)；停止執(zhí)業(yè)；吊銷經(jīng)紀(jì)或證明。根據(jù)大陸規(guī)定，對(duì)大陸房地產(chǎn)中介的行政處罰包括四個(gè)方面：罰款；責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或并處罰款；收回資格或公告資格處分。作廢或并處罰款；依法給予行政（二）相同之處如前所述，三地均規(guī)定有金錢處罰。根據(jù)條例，地產(chǎn)局或紀(jì)律委員可以不超過$30

7、0000 的指明款額的罰款。條例對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)的罰鍰（即罰款）根據(jù)情形分為兩類數(shù)額處罰，分別是處以新臺(tái)幣 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰、6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰；對(duì)經(jīng)紀(jì)主要是處以停止執(zhí)業(yè)或吊銷牌照的處罰；對(duì)執(zhí)業(yè)的所處罰鍰則相對(duì)較重，即非經(jīng)紀(jì)業(yè)而經(jīng)營中介或代銷業(yè)務(wù)者，主管機(jī)關(guān)在其營業(yè)外還并處公司、商號(hào)或行為人新臺(tái)幣 10 萬元以上 30 萬元以下罰鍰。在大陸，根據(jù)相應(yīng)情形規(guī)定，可以處以萬元以上萬元以下的罰款。三地均規(guī)定了停止執(zhí)業(yè)的處罰。在，規(guī)定為“暫時(shí)吊銷牌照，為期一段不超過 2年的指明期間”。在，規(guī)定為“給予六個(gè)月以上三年以下之停止執(zhí)行業(yè)務(wù)處分”。在大陸，規(guī)定為“責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)”。三地均對(duì)吊銷牌照做出規(guī)定。在，規(guī)定為“撤銷牌照”（包括地產(chǎn)公司和地或證明”；產(chǎn)人）；在，規(guī)定為“廢止其（經(jīng)紀(jì)業(yè)）”和“廢止其經(jīng)紀(jì)在大陸，規(guī)定為“收回資格或者公告資格作廢”。（三）不同之處、都規(guī)定了警告方式。在，警告方式為“訓(xùn)誡或譴責(zé)”；在，警告方式為 “申誡”。但大陸則沒有規(guī)定此類行政處罰。、都對(duì)房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為規(guī)定了吊銷執(zhí)照的行政處罰，如前所述，在條例規(guī)定的“撤銷牌照”的處罰既包括地產(chǎn)公司，也包括地產(chǎn)人個(gè)人。條例第 29、30 條