綏化基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告(總局平衡)

1、黑龍江省地產(chǎn)評(píng)估中心地址：哈爾濱市南崗區(qū)紅旗大街263號(hào)第 頁(yè)共88頁(yè)第一章概況第一節(jié)黑龍江省農(nóng)墾總局綏化分局概況一、地理位臵綏化分局所屬的10個(gè)農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)分別位于伊春、綏化、大慶3個(gè)地區(qū)的8個(gè)市縣。其中：嘉蔭農(nóng)場(chǎng)位于嘉蔭縣境內(nèi)，鐵力農(nóng)場(chǎng)位于鐵力市境內(nèi)，海倫農(nóng)場(chǎng)位于海倫市境內(nèi)，綏棱農(nóng)場(chǎng)位于綏棱縣境內(nèi)，紅光農(nóng)場(chǎng)位于海倫市境內(nèi)，和平牧場(chǎng)位于大慶市大同區(qū)境內(nèi)，安達(dá)牧場(chǎng)位于安達(dá)市境內(nèi)，柳河農(nóng)場(chǎng)位于慶安縣境內(nèi)，肇源農(nóng)場(chǎng)和茂興湖漁場(chǎng)位于肇源縣境內(nèi)，綏化分局無(wú)獨(dú)立的局址。二、地形地貌綏化分局各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)位于小興安嶺北、西、南麓丘陵地帶和松嫩平原。海拔高度100-500米；境內(nèi)山地占17.8%，漫川漫

2、崗地占34.2%、平地占41.4%,洼地占6.7%。三、氣侯與水文綏化分局屬溫帶大陸性氣候，無(wú)霜期110-135天；日照時(shí)數(shù)2325至2849小時(shí)；有效積溫2100-2900/年；平均溫度-0.9-+3.9;年降水量340-650毫米。境內(nèi)有黑龍江、嫩江、呼蘭河、扎音河、結(jié)烈河、烏云河等10條主要江河。四、土地資源綏化分局土地總面積為2161平方公里。其中：耕地面積1168914畝；園地1843.4畝；林地775963.5畝；牧草地2833776畝；建設(shè)用地79840.5畝；未利用土地685845畝。五、行政區(qū)劃及人口綏化分局轄嘉蔭、鐵力、海倫、綏棱、紅光、和平、安達(dá)、柳河、肇源、茂興湖等10

3、個(gè)農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)，105個(gè)連隊(duì)?？?cè)丝?.19萬(wàn)人；90%以上是漢族，還有鮮族、蒙古族、回族等少數(shù)民族。六、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r2007年末，綏化分局GDP實(shí)現(xiàn)19.1466億元，同比增長(zhǎng)24%;全口徑利潤(rùn)總額實(shí)現(xiàn)1.2639萬(wàn)元;人均純收入9,091元，同比增長(zhǎng)15%；糧食總產(chǎn)6.4億斤，同比增長(zhǎng)11.7%。（一）農(nóng)業(yè)綏化分局現(xiàn)有耕地116.8萬(wàn)畝。農(nóng)業(yè)人口4.5萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力2.9萬(wàn)人。種植業(yè)產(chǎn)值可達(dá)10.1億元，同比增長(zhǎng)27.7%；牧業(yè)產(chǎn)值4.3億元，同比增長(zhǎng)37.3%；漁業(yè)產(chǎn)值0.13億元，同比增長(zhǎng)58.3%。（二）工業(yè)綏化分局現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)60戶，資產(chǎn)總額3.9億元。其中規(guī)模以上工

4、業(yè)企業(yè)30戶，總資產(chǎn)2.5億元。工業(yè)增加值2.4億元，同比增長(zhǎng)25.7%；銷售收入實(shí)現(xiàn)4.7億元，同比增長(zhǎng)10%；稅金實(shí)現(xiàn)1.4億元，同比增長(zhǎng)5%。（三）交通運(yùn)輸業(yè)綏化分局交通便利，各農(nóng)場(chǎng)有9個(gè)客運(yùn)站。哈伊公路（國(guó)道）、伊嘉公路（省道）以及慶柳、海紅等十多條縣鄉(xiāng)道路形成了四通八達(dá)的公路網(wǎng)。（四）城市建設(shè)綏化分局房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積達(dá)32萬(wàn)平方米。嘉蔭、鐵力、海倫、綏棱、紅光、和平、安達(dá)、柳河、肇源、茂興湖等10個(gè)農(nóng)牧漁場(chǎng)，共有白色路面72.6萬(wàn)平方米，給水管線42公里，排水管線20公里，樓房開(kāi)發(fā)面積32萬(wàn)平方米，現(xiàn)有供熱廠10座，集中供熱總面積36.7萬(wàn)平方米，綠化面積105萬(wàn)平方米。（五）國(guó)內(nèi)

5、貿(mào)易2007年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額5.2億元。（六）科技、教育、文化和衛(wèi)生綏化分局擁有中小學(xué)校18所；醫(yī)院10所；文化館10所。分局文化事業(yè)健康發(fā)展。全局有線電視用戶0.9萬(wàn)戶，占總戶數(shù)的32%。郵政電信設(shè)施較完善，中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)網(wǎng)通落戶農(nóng)場(chǎng)，程控電話發(fā)展到1.65萬(wàn)門。第二節(jié)各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)概況一、鐵力農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵鐵力農(nóng)場(chǎng)位于黑龍江省東北部，地處小興安嶺南麓。地處東經(jīng)1273112851,北緯46514725，;東依伊春林海，西靠松嫩平原，橫跨鐵力、慶安兩市縣。南北長(zhǎng)55公里，東西寬27公里，總面積為242.55平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?053人；共

6、3743戶；其中場(chǎng)部人口4880人；農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有7個(gè)管理區(qū)。（三）地形地貌鐵力農(nóng)場(chǎng)位于黑龍江省的東部小興安嶺延伸的殘丘漫崗上，屬丘陵地形，海拔一般在193-230米之間，最高處位278米。土地坡降朝向河流和水線，大部分土地在陰坡，土質(zhì)粘重，滲透性差，內(nèi)澇較重。由于農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、社隊(duì)三家土地交錯(cuò)，鐵力農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)形復(fù)雜。（四）氣侯及水文鐵力農(nóng)場(chǎng)氣候?qū)俸疁貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，年降水量為586.1毫米。年平均氣溫為無(wú)霜期為110-120天左右。鐵力農(nóng)場(chǎng)流域面積在1000平方公里以上的河流有呼蘭河、依吉密河、歐根河，均系松花江水系。（五）對(duì)外交通狀況鐵力農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部對(duì)外交通為公路方式。有客運(yùn)站1處，客運(yùn)量為1萬(wàn)人次/年

7、。境內(nèi)通國(guó)家級(jí)公路哈伊公路（哈爾濱-伊春），通往各農(nóng)場(chǎng)及地方各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路形成了交通路網(wǎng)，對(duì)外交通便利。（六）商業(yè)狀況鐵力農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布比較集中，南至興安街，北至“二八九”大街，以農(nóng)場(chǎng)百貨商店為中心，服務(wù)范圍為整個(gè)農(nóng)場(chǎng)，包括百貨、日雜、服裝等職能。（七）文教衛(wèi)生鐵力農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有中小學(xué)校各1所;職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水鐵力農(nóng)場(chǎng)自來(lái)水站供水，供水主管線直徑為40厘米,次管線直徑為20厘米，支管線直徑5厘米，總長(zhǎng)度為11.8公里。上水管線在場(chǎng)區(qū)內(nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%以上。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑為40厘米，次管線直徑為20厘米，長(zhǎng)度為6.5公里，排水通暢。3、供電

8、供電來(lái)源為綏化220千伏電網(wǎng)，鐵力農(nóng)場(chǎng)變電所供電，年變電量為800萬(wàn)度，輸入場(chǎng)區(qū)的電壓為10KV，保證率為98%。4、供熱場(chǎng)部?jī)?nèi)樓房由鐵力農(nóng)場(chǎng)供熱中心為中供熱，供熱中心有1臺(tái)容量為10噸的鍋爐。5、道路狀況場(chǎng)部主干道為農(nóng)場(chǎng)路，路寬12米，兵團(tuán)街、興安街、十一街等為次干道，路寬8米，均為水泥路。6、通訊電話總機(jī)門數(shù)2600門；有線電視入戶率70。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤八耐ㄒ黄健薄６?、嘉蔭農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵嘉蔭農(nóng)場(chǎng)位于小興安嶺北麓，黑龍江右岸嘉蔭縣境內(nèi)。地處東經(jīng)12951-13016；北緯4844-4900。北面及東北面鄰黑龍江，南面鄰小興安嶺余脈

9、，沿江各屯與俄羅斯隔江相望，場(chǎng)區(qū)與嘉蔭縣以大滾子溝為界，西北以烏云河為界，南與湯旺河林業(yè)局相鄰。土地總面積503平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?900人，總戶數(shù)3345戶。其中場(chǎng)部人口4526人，農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有8個(gè)管理區(qū)。（三）地形地貌嘉蔭農(nóng)場(chǎng)地勢(shì)西南向東北漸傾斜，山區(qū)面積大，地形構(gòu)成西南山岳區(qū)、中部漫崗平原地和河谷兩岸及沿江低地的三個(gè)地形。（四）氣候、水文嘉蔭農(nóng)場(chǎng)屬于寒溫帶大陸季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫-0.9C;最低年平均氣溫-2.6C;冬季氣候嚴(yán)寒干燥，大地結(jié)凍時(shí)間長(zhǎng)。夏季降水集中，氣候溫暖濕潤(rùn)。嘉蔭農(nóng)場(chǎng)除北靠黑龍江外，流經(jīng)場(chǎng)區(qū)的還有烏云河、結(jié)烈河、安陽(yáng)河、大滾子溝河、正義河等河流。（五

10、）對(duì)外交通狀況對(duì)外交通以公路為主，設(shè)客運(yùn)站1處。對(duì)外公路為伊嘉公路（伊春-嘉蔭），路寬9米，水泥路。（六）商業(yè)狀況嘉蔭農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在雙興大街南側(cè)，商業(yè)街東側(cè)。以農(nóng)場(chǎng)百貨商場(chǎng)為中心，有超市、酒店、美發(fā)等商服網(wǎng)點(diǎn)40余家，服務(wù)范圍為整個(gè)農(nóng)場(chǎng)。（七）文教衛(wèi)生嘉蔭農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有中小學(xué)校2所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水嘉蔭農(nóng)場(chǎng)學(xué)校機(jī)電井和老電業(yè)區(qū)機(jī)電井供水，供水主管線直徑為20厘米,次管線直徑為7.5厘米,支管線直徑為4厘米,總長(zhǎng)度為3.7公里。上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%以上。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑為100厘米，次管線直徑為80厘米,支管線直徑為20厘

11、米,總長(zhǎng)度1800米。排水設(shè)施主要分布在場(chǎng)部中心區(qū)域,排水通暢。3、供電供電來(lái)源于鶴崗電網(wǎng)，嘉蔭農(nóng)場(chǎng)變電所變電，輸入場(chǎng)區(qū)的電壓為10KV,保證率為96%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域樓房為集中供熱，供熱來(lái)源為孟慶文鍋爐房、李洪偉鍋爐房供熱，鍋爐容量為11.5噸。5、道路場(chǎng)部?jī)?nèi)主干道雙興大街,路寬8米，場(chǎng)區(qū)次干道路寬6米,均為水泥路。支路寬4米,沙石路。6、通訊電話總門數(shù)3199門；有線電視有入戶率98%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤八耐ㄒ黄健?。三、海倫農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵海倫農(nóng)場(chǎng)位于海倫市東北部，距海倫市區(qū)36公里。地處北緯4739-4748之間，東經(jīng)1270

12、4-12724。東鄰海倫市轄通肯河林場(chǎng)，南至扎音河，西與海倫市雙錄鄉(xiāng)毗鄰，北至通肯河與建設(shè)農(nóng)場(chǎng)以河為界。土地總面積238.67平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?1426人，總戶數(shù)2925戶。其中場(chǎng)部人口5000人，現(xiàn)有3個(gè)管理區(qū)和一個(gè)綠源公司。（三）地形地貌海倫農(nóng)場(chǎng)屬小興安嶺西南邊緣余脈，是通肯河與扎音河的分水嶺丘陵地帶。漫崗坡面平緩，由西向東漸傾斜，坡度為1/5-1/6.65，平均海拔高度為212-302米，3度以下區(qū)域土地面積占總面積的90%以上，漫崗為主要耕地，漫崗坡底為兩河河谷地?？傮w看東高西低，南高北低，東西長(zhǎng)為22公里，南北寬約13公里。（四）、氣候海倫農(nóng)場(chǎng)第四積溫帶大陸性

13、季風(fēng)氣候。季節(jié)變化明顯，冬夏差異大，平均氣溫穩(wěn)定在10C以上的天數(shù)為164天；歷年最大降雨量795.5mm;平均日照時(shí)數(shù)為2226小時(shí)；平均無(wú)霜期為116天；場(chǎng)區(qū)地勢(shì)較平坦，多風(fēng)，風(fēng)速較大，平均風(fēng)速3.9m/秒。（五）對(duì)外交通狀況海倫農(nóng)場(chǎng)有客運(yùn)站一處，年客運(yùn)總量為19萬(wàn)人，年貨運(yùn)總量為84萬(wàn)噸。對(duì)外交通為海倫農(nóng)場(chǎng)至海北公路的公路，路寬6米，柏油路和水泥路各長(zhǎng)13公里。趙綏路，路寬6米，水泥路。（六）商業(yè)狀況海倫農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在中央大街西側(cè)及學(xué)府路兩側(cè)，以農(nóng)場(chǎng)百貨商店為中心，共有商場(chǎng)、飯店、美發(fā)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)100余家。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有中小學(xué)校2所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供

14、水海倫自來(lái)水站供水，主管線直徑15厘米，次管線直徑10厘米，支管線直徑5厘米，總長(zhǎng)度50公里；上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑為50-60厘米，長(zhǎng)度為6公里，排水設(shè)施主要分布在場(chǎng)部中心區(qū)域主干道兩側(cè)，排水通暢。3、供電供電來(lái)源于黑河電網(wǎng)，黑河電業(yè)局綏墾海倫供電局供電，輸入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的電壓在10000KV,保證率100%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱，供熱站點(diǎn)有鍋爐1臺(tái)，容量為10噸。5、道路場(chǎng)部?jī)?nèi)有主干道學(xué)府路、中央大街，路寬14米，次干道興海路、北環(huán)路、興工路、建設(shè)路、西外環(huán)路，路寬6米，均為水泥路。6、通訊電話總機(jī)門數(shù)為1200門；

15、有線電視入戶率為30%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤八耐ㄒ黄健薄Ｋ?、綏棱農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵綏棱農(nóng)場(chǎng)位于黑龍江省綏化市北，綏棱縣和海倫市境內(nèi)，地處東經(jīng)12720-47,北緯4724，3T之間。東鄰綏棱縣四海鎮(zhèn)光華村，西鄰雙岔河鎮(zhèn)，南鄰綏棱縣三吉臺(tái)林場(chǎng)，北鄰紅光林場(chǎng)，土地總面積為256.8平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?876人，其中場(chǎng)部人口3296人，現(xiàn)有13個(gè)連隊(duì)。（三）地形地貌綏棱農(nóng)場(chǎng)座落在小興安嶺西南麓、努敏河畔，為丘陵地帶。（四）氣侯綏棱農(nóng)場(chǎng)屬寒溫帶氣候，冬季寒冷，夏季溫?zé)幔荒昶骄鶜鉁貫?.9T左右；無(wú)霜期在110-120天；全年平均

16、日照2100-2300小時(shí)；年平均降水量為600毫米。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部?jī)?nèi)有客運(yùn)站1處，客運(yùn)量20萬(wàn)人/年。對(duì)外交通為綏建公路和綏四公路，路寬8米，水泥路。（六）商業(yè)狀況綏棱農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在綏棱大街南北兩側(cè)。以農(nóng)場(chǎng)綜合商場(chǎng)以商業(yè)中心，有超市、餐飲、美發(fā)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有學(xué)校1所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水綏棱農(nóng)場(chǎng)自來(lái)水站供水，主管線直徑為30厘米，次管線直徑為10厘米，支管道直徑為5厘米，總長(zhǎng)度為2公里，上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑50厘米，長(zhǎng)度為2公里。排水設(shè)施主要分布在場(chǎng)部中心區(qū)域，排水通暢。

17、3、供電綏棱農(nóng)場(chǎng)變電所供電，年變電量為330萬(wàn)KWH,輸入場(chǎng)區(qū)的電壓為10KV,保證率為98%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱，有4個(gè)供熱站點(diǎn)，共有鍋4臺(tái)，總?cè)萘繛?2噸。5、道路場(chǎng)部主干道中心路，路寬14米，次干道路寬6米和4.5米，均為水泥路。6、通訊電話交換臺(tái)的總裝機(jī)量1500臺(tái)，已裝1095臺(tái)；有線電視入戶率73%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤八耐ㄒ黄健?。五、紅光農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵紅光農(nóng)場(chǎng)位于海倫市東北方向25公里處。地處東經(jīng)127111012736，34，北緯4731304742/15之間；東與綏棱縣四海店林場(chǎng)、半截河林場(chǎng)為鄰；南與海

18、倫市東林鄉(xiāng)、護(hù)林林場(chǎng)、綏棱農(nóng)場(chǎng)相依；西與海倫市第二良種場(chǎng)接壤；北臨扎音河與海倫農(nóng)場(chǎng)和海倫市通肯河林場(chǎng)隔河相望。場(chǎng)區(qū)被境內(nèi)的海倫市陳家店林場(chǎng)分割成4片。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?1114人，總戶數(shù)3986戶，其中場(chǎng)部人口7482人，農(nóng)場(chǎng)共有2個(gè)管理區(qū)。（三）地形地貌紅光農(nóng)場(chǎng)坐落在松嫩平原的東北角，小興安嶺余脈上，為丘陵地勢(shì)。（四）氣侯紅光農(nóng)場(chǎng)氣候?qū)俸畮Ю錄鰠^(qū)大陸性季風(fēng)氣候，冬季寒冷，夏季溫?zé)帷Ｄ昶骄e溫為21502300C,保證率在95%以上的活動(dòng)積溫為20002100C。無(wú)霜期在118天左右；全年平均日照2209小時(shí)；年平均降水量為587毫米。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部?jī)?nèi)有客運(yùn)站1處，客運(yùn)量

19、10萬(wàn)人/年；對(duì)外公路為玉綏公路和海紅公路，路寬8米，水泥路。（六）商業(yè)狀況紅衛(wèi)農(nóng)場(chǎng)商服網(wǎng)點(diǎn)主要集中在紅光大街南北，十字街東西。以農(nóng)場(chǎng)綜合商場(chǎng)以商業(yè)中心，有超市、飯店、美發(fā)店、食雜店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1個(gè)。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有學(xué)校2所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水紅光農(nóng)場(chǎng)自來(lái)水站供水，主管線直徑20厘米，次管線直徑10厘米，支管線直徑3.3厘米，總長(zhǎng)度為39公里；上水管線在場(chǎng)區(qū)內(nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑50厘米，長(zhǎng)度8.2公里，排水設(shè)施場(chǎng)部中心區(qū)域的主要街道兩側(cè)，排水通暢。3、供電供電來(lái)源于海倫60KV電網(wǎng)，由紅光農(nóng)場(chǎng)變電所供電，輸

20、入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的電壓10KV，保證率98%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱，共有3個(gè)供熱站點(diǎn),4臺(tái)鍋爐,總?cè)萘繛?6噸。、道路場(chǎng)部主干道海紅公路，路寬7米；紅光大街，路寬12米，均為水泥路。次干路和支路為水泥路和柏油路。、通訊電話容量為2000臺(tái)，已裝機(jī)1400臺(tái)；有線電視入戶率為55%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤八耐ㄒ黄健?。六、和平牧?chǎng)概況（一）地理位臵和平牧場(chǎng)位于松嫩平原中部，大慶市大同區(qū)境內(nèi)。地處東經(jīng)124。13，08-124。35/23，北緯46。08/39-46。16/30之間。東面靠大慶市興隆泉鄉(xiāng)并和新華電廠毗鄰；南與雙榆鄉(xiāng)接壤；西鄰他拉哈

21、鎮(zhèn)；北鄰綠色草原牧場(chǎng)和敖林鄉(xiāng)。土地總面積326.51平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?0672人，總戶數(shù)3756戶，農(nóng)場(chǎng)有5個(gè)管理區(qū)。（三）地形地貌和平牧場(chǎng)地勢(shì)較為平坦，略有波狀起伏，呈東北高西南低的趨勢(shì)。海拔128.2-163.4米。經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，目前形成了南耕北牧，東林西草的格局。（四）氣侯和平牧場(chǎng)屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年活動(dòng)積溫3371T;有效積溫1701C；全年日照2228.5小時(shí)；無(wú)霜期137天；降水量272.4mm。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部?jī)?nèi)有客運(yùn)站1處，客運(yùn)量4.1萬(wàn)人/年，貨運(yùn)量4000萬(wàn)噸/年。對(duì)外交通公路為和雙公路，路寬6米，水泥路。（六）商業(yè)狀況和平牧場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)

22、點(diǎn)主要分布在商業(yè)街兩側(cè)。以正陽(yáng)街商店為商業(yè)中心，有酒店、超市等50余家。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有學(xué)校2所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況、供水和平牧場(chǎng)自來(lái)水公司供水，主管線直徑20厘米，支管線直徑11厘米，總長(zhǎng)度為15.5公里，上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率90%。、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑80厘米，長(zhǎng)度0.6公里。排水設(shè)施主要分布在場(chǎng)部中心區(qū)域主干道兩側(cè)，排水通暢。3、供電供電來(lái)源于綏化一次變，山紅線電網(wǎng)。輸入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的電壓400-220伏，保證率100%。4、供熱場(chǎng)部?jī)?nèi)中心區(qū)域的樓房由牧場(chǎng)集中供熱，共有6臺(tái)28噸位鍋爐。5、道路場(chǎng)部主干道商業(yè)街、政企街、林業(yè)路、學(xué)府路、郵

23、政路、工業(yè)路，路寬均為8米，水泥路；其他道路5-7米，均為土路。6、通訊電話容量為2000門，已安裝1232臺(tái)；有線電視入戶率為55%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“四通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤叭ㄒ黄健?。七、柳河農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵柳河農(nóng)場(chǎng)位于小興安嶺余脈，慶安縣境內(nèi)，地處東經(jīng)12748-1280，北緯4637T647；東、南、西與雙豐林業(yè)局相鄰，北與慶安縣新勝鄉(xiāng)相鄰。農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有土地總面積1455.52平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?000人，總戶數(shù)893戶。（三）地形地貌農(nóng)場(chǎng)總的地勢(shì)是西低東高，林地多集中東部，屬丘陵地勢(shì)，平均海拔240米，一條主要河流靠山河在東部從南向

24、北穿過(guò)，河流兩側(cè)較低洼。（四）氣侯柳河農(nóng)場(chǎng)年平均降水量為550毫米，年平均氣溫為2,年日照時(shí)數(shù)為2500-2600小時(shí)，大于等于10C的有效積溫為2350C，無(wú)霜期為120天。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部對(duì)外公路為柳慶路，路寬6米，水泥路。境內(nèi)無(wú)客運(yùn)站，但可在公路兩側(cè)搭乘過(guò)往客車。（六）商業(yè)狀況柳河農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布場(chǎng)部中心區(qū)域，以農(nóng)場(chǎng)百貨商店為商業(yè)中心，共有商店、飯店、美發(fā)店、食雜店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)30余家，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1個(gè)。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有學(xué)校1所；農(nóng)場(chǎng)職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水柳河農(nóng)場(chǎng)自來(lái)水站供水，主管線直徑為12厘米，次管線直徑為7厘米，支管線直徑為3.5厘米,總長(zhǎng)度為9公里，上

25、水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%。2、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑為60厘米，總長(zhǎng)度1.2公里，排水設(shè)施主要分布在主要街道兩側(cè)，排水通暢。3、供電供電來(lái)源于綏化電廠，柳河電業(yè)管理站供電，輸入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的電壓3萬(wàn)伏，保證率100%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱，農(nóng)場(chǎng)共有3臺(tái)鍋爐,總?cè)萘繛?0噸。5、道路場(chǎng)部主干道慶柳路、中央大街，西一路、北一街、南環(huán)路，路寬均為6米，水泥路。6、通訊電話容量1100門,已裝583臺(tái)。有線電視入戶率90%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“四通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤叭ㄒ黄健?。八、肇源農(nóng)場(chǎng)概況（一）地理位臵肇源農(nóng)場(chǎng)位于黑龍江省西南部的

26、肇源縣境內(nèi)。地處東經(jīng)12408z12419z,北緯45374543ZO東南北三面與肇源縣新站鎮(zhèn)接壤；西靠嫩江與吉林省大安縣隔江相望。土地總面積為78平方公里。（二）人口及行政劃分農(nóng)場(chǎng)總?cè)丝?929人，總戶數(shù)1706戶，其中場(chǎng)部人口3582人，農(nóng)場(chǎng)共有1個(gè)養(yǎng)殖區(qū)。（三）地形地貌農(nóng)場(chǎng)位于嫩江東岸的盆地上，東南北三面被丘陵漫崗包圍，地勢(shì)低平。海拔高度127米129米之間。總的坡向是西南高、東北低。（四）氣侯肇源農(nóng)場(chǎng)屬于寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫為3.54.5；10C以上積溫為3.039C;年均降雨量350毫米；全年無(wú)霜期為125135天；日照20002900小時(shí)。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部?jī)?nèi)有客運(yùn)

27、站1處，客運(yùn)量2.27萬(wàn)人/年，貨運(yùn)量4萬(wàn)噸/年。對(duì)外公路為新肇路和渡口路，路寬9米，柏油路。（六）商業(yè)狀況肇源農(nóng)場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要位于創(chuàng)業(yè)街南，前進(jìn)路東,有富華飯店以商業(yè)中心，有超市、美發(fā)店、食雜店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)80余家；有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1個(gè)。（七）文教衛(wèi)生農(nóng)場(chǎng)現(xiàn)有學(xué)校1所；職工醫(yī)院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況、供水肇源農(nóng)場(chǎng)自來(lái)水站供水，主管線直徑為16厘米，次管線直徑為11厘米，支管線直徑為3.5厘米，總長(zhǎng)度為13.22公里。上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率97%。、排水排水為雨污合流制。排水主管線直徑為60厘米，次管線直徑為30厘米，總長(zhǎng)度1.7公里，排水設(shè)施分布在場(chǎng)部中心區(qū)域主要街道兩側(cè)，排水通暢

28、。3、供電供電來(lái)源于大慶35KV電網(wǎng)，肇源農(nóng)場(chǎng)供電所變電，輸入場(chǎng)區(qū)的電壓為10KV，保證率為99%。4、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱，農(nóng)場(chǎng)共有2臺(tái)鍋爐，總?cè)萘繛?噸。5、道路場(chǎng)部?jī)?nèi)主干道創(chuàng)業(yè)街、前進(jìn)路，路寬9米，工農(nóng)路路寬7米，為水泥路和柏油路。次干道為場(chǎng)區(qū)路，路寬5米，紅磚路面。6、通訊電話總裝機(jī)量1328臺(tái)；有線電視入戶率95%。農(nóng)場(chǎng)平均開(kāi)發(fā)程度為“四通一平”，中心區(qū)域達(dá)“六通一平”，邊緣區(qū)域?yàn)椤叭ㄒ黄健?。九、安達(dá)畜牧場(chǎng)概況（一）地理位臵安達(dá)畜牧場(chǎng)位于黑龍江省的西北部，松嫩平原腹地，安達(dá)市境內(nèi)。地處東經(jīng)1258/-12520z,北緯4612/-4602zo南與安達(dá)市南來(lái)鄉(xiāng)、升平鎮(zhèn)、肇

29、源衛(wèi)星牧場(chǎng)為鄰，西與安達(dá)昌德鎮(zhèn)、升平鎮(zhèn)為鄰，北與安達(dá)市萬(wàn)寶山鎮(zhèn)、南與馬場(chǎng)接壤。土地面積為55.8324平方公里。（二）人口及行政劃分畜牧場(chǎng)總?cè)丝?937人，總戶數(shù)801戶，其中場(chǎng)部人口1230人，農(nóng)場(chǎng)共有3個(gè)農(nóng)業(yè)作業(yè)區(qū)，2個(gè)工商運(yùn)建服企業(yè)。（三）地形地貌安達(dá)畜牧場(chǎng)地形平坦，地貌單一，海拔在141152米左右，土壤主要為碳酸鹽草甸黑鈣土為主。（四）氣侯安達(dá)畜牧場(chǎng)屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬寒夏熱。年平均氣溫2.5T;平均降水量在350一550mm;平均風(fēng)速為3.8/秒；年日照時(shí)數(shù)在2850小時(shí)；平均無(wú)霜期在126136天。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部?jī)?nèi)有客運(yùn)站1處，客運(yùn)量2.5萬(wàn)人/年，貨運(yùn)量15萬(wàn)噸/年

30、。對(duì)外公路為牧場(chǎng)路（安興路），路寬6米，主要為水泥和瀝青路；（六）商業(yè)狀況安達(dá)畜牧場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)位于主要道路兩側(cè)，以百貨商店以商業(yè)中心，有百貨日雜食品店2家，飯店2處。（七）文教衛(wèi)生牧場(chǎng)現(xiàn)有小學(xué)1所；牧場(chǎng)衛(wèi)生院1所。（八）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水牧場(chǎng)水站供水，主管線直徑20厘米，長(zhǎng)度為16公里，支管線直徑為7厘米，總長(zhǎng)度為9.8公里,上水管線在場(chǎng)部?jī)?nèi)呈網(wǎng)狀分布，供水保證率95%。2、供電供電來(lái)源于大慶電網(wǎng)，輸入場(chǎng)區(qū)內(nèi)的電壓1KV,保證率100%。3、供熱場(chǎng)部中心區(qū)域的樓房為集中供熱,有1臺(tái)鍋爐,容量為2噸。4、道路場(chǎng)部主干道安興路，路寬6米，為水泥和瀝青路，其它場(chǎng)區(qū)路為沙石路。牧場(chǎng)中心區(qū)域達(dá)“五通一平

31、”，多數(shù)區(qū)域?yàn)椤叭ㄒ黄健?。十、茂興湖漁場(chǎng)概況（一）地理位臵茂興湖漁場(chǎng)位于黑龍江省西南部，肇源縣境內(nèi)，地處東經(jīng)124W12440，,北緯4525，4538，;東、北兩面與肇源縣的茂興鎮(zhèn)、新站鎮(zhèn)、民意鄉(xiāng)接壤，西隔嫩江與吉林省大安市相望，南越嫩江與吉林省的松原市為鄰。土地總面積是146.20平方公里。（二）人口及行政劃分漁場(chǎng)總?cè)丝?310人,408戶,下設(shè)6個(gè)管理區(qū)。（三）地形地貌茂興湖漁場(chǎng)地形平坦,地貌單一,海拔128130米。（四）氣侯漁場(chǎng)屬北溫帶大陸性氣侯，四季分明，年平均氣溫為4;年降雨量在400-420mm；平均無(wú)霜期為150天左右；年日照相時(shí)數(shù)為2750小時(shí)。（五）對(duì)外交通狀況場(chǎng)部對(duì)外

32、主要公路為一條2.5公里的水泥路。（六）文教衛(wèi)生學(xué)校1所,漁場(chǎng)衛(wèi)生所1個(gè)。（七）基礎(chǔ)設(shè)施狀況1、供水漁場(chǎng)水站供水,主管線的直徑7.5厘米,次管線的直徑5厘米,支管線的直徑2.5厘米,長(zhǎng)16.5公里,上水管線在場(chǎng)部中心區(qū)域呈網(wǎng)狀分布,供水保證率95%。2、供電由肇源縣供電局輸入場(chǎng)區(qū)的電壓為10KV,保證率為98%。、道路場(chǎng)部?jī)?nèi)的場(chǎng)區(qū)路為水泥路。、通訊電話總裝機(jī)數(shù)341臺(tái),有線電視入戶率為80%。場(chǎng)部?jī)?nèi)平均開(kāi)發(fā)程度為“三通一平”。第二章土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新概述第一節(jié)土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍、原則、依據(jù)一、本次土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍黑龍江省農(nóng)墾總局綏化分局土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地

33、價(jià)更新范圍是綏化分局所屬10個(gè)農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地利用總體規(guī)劃確定的場(chǎng)部建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。二、土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的原則為了客觀、公正、科學(xué)、合理地修訂綏化分局所屬各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地級(jí)別及更新其基準(zhǔn)地價(jià)，本次遵循以下分等定級(jí)、估價(jià)原則：（一）土地分等定級(jí)原則1、綜合分析原則對(duì)影響土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析，按綜合差異劃分土地等級(jí)。2、主導(dǎo)因素原則根據(jù)農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)影響土地優(yōu)劣的因素種類及其作用的差異重點(diǎn)分析對(duì)土地等級(jí)起控制和主導(dǎo)作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響，評(píng)定土地等、級(jí)別。3、地域分異原則土地分等定級(jí)結(jié)果要符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特征，充分考慮農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的

34、宏觀區(qū)位，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平保持一致。分析個(gè)體區(qū)位條件不同形成的地域分異狀況，將類似地域劃分同一土地級(jí)。4、土地收益差異原則各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)劃分土地等和級(jí)別時(shí)要符合區(qū)域和內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律，土地收益高，土地等別和級(jí)別就高，土地收益低，土地等別和級(jí)別就低。5、定量與定性結(jié)合原則土地定級(jí)時(shí)盡量把定性的、經(jīng)驗(yàn)的分析進(jìn)行量化，以定量計(jì)算為主，必要時(shí)可對(duì)某些現(xiàn)階段難以定量的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)因素采用定性分析，以減少人為任意性，提高土地分等定級(jí)精度。6、分局所屬各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)與分局統(tǒng)一定級(jí)原則為了便于農(nóng)墾系統(tǒng)土地資產(chǎn)的管理，在分等、定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算上以分局為單位，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一分等定級(jí)，統(tǒng)一測(cè)算方法，使分

35、局所屬的各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)。（二）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原則1、替代原則具有相同使用價(jià)值、有替代可能的地塊，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致。測(cè)算農(nóng)墾系統(tǒng)所屬農(nóng)場(chǎng)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算時(shí)，可以通過(guò)對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來(lái)評(píng)估地價(jià)，由已知樣點(diǎn)或區(qū)片的地價(jià)估算未知樣點(diǎn)或區(qū)片的地價(jià)。2、最有效使用原則在地價(jià)評(píng)估時(shí)，要以目前社會(huì)生產(chǎn)條件下土地最有效使用所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益作為評(píng)估的前提，而不能用不適合的土地使用方式下的效益作為評(píng)估的依據(jù)，使評(píng)估結(jié)果失去實(shí)際意義。3、報(bào)酬遞增遞減原則增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不會(huì)再與追加的投資成比例增加。農(nóng)墾

36、系統(tǒng)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算工作遵循報(bào)酬遞增遞減原則。4、期日原則土地估價(jià)所評(píng)估出的地價(jià)是該地產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在土地估價(jià)中，不僅要對(duì)將來(lái)的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，同時(shí)也要對(duì)所采用的樣點(diǎn)地價(jià)資料修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，準(zhǔn)確合理地確定基準(zhǔn)地價(jià)。在農(nóng)墾系統(tǒng)地價(jià)測(cè)算中，所采用的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到統(tǒng)一的估價(jià)期日地價(jià)水平。5、科學(xué)性和適用性相結(jié)合的原則本次基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，運(yùn)用馬克思主義地租和地價(jià)理論。城市規(guī)劃理論土地區(qū)位理論、土地經(jīng)濟(jì)理論、土地利用分類理論，遵循中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，在認(rèn)真分析農(nóng)墾系統(tǒng)所屬農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等情況對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的基

37、礎(chǔ)上，進(jìn)行土地級(jí)別修訂和基準(zhǔn)地價(jià)更新。對(duì)地價(jià)進(jìn)行充分論證，使土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)既有科學(xué)性又具有適用性。為了便于操作，在分析多種地價(jià)影響因素的基礎(chǔ)上，編制一套基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，為農(nóng)墾系統(tǒng)評(píng)估宗地地價(jià)提供參考依據(jù)。6、預(yù)期收益原則土地價(jià)格主要受未來(lái)的預(yù)期收益所影響，未來(lái)收益大，地價(jià)相對(duì)高；未來(lái)收益少，地價(jià)也相對(duì)低。因此必須對(duì)未來(lái)的土地收益做出合理的預(yù)測(cè)才能較準(zhǔn)確地測(cè)算出地價(jià)。7、定價(jià)適度原則在綜合確定地價(jià)水平時(shí)，要遵循農(nóng)墾管局關(guān)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體設(shè)想及產(chǎn)業(yè)政策?？茖W(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)不僅要體現(xiàn)不同區(qū)域，不同產(chǎn)業(yè)投資的相對(duì)強(qiáng)弱，而且還要體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中各項(xiàng)政策，特別是區(qū)域內(nèi)和區(qū)際之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，規(guī)劃建設(shè)的

38、相對(duì)平衡。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，盡量防止區(qū)域地價(jià)過(guò)低或過(guò)高，正確分析投資環(huán)境，充分、合理、公正地考慮國(guó)家及群眾的利益，并協(xié)調(diào)好與周邊地價(jià)的關(guān)系，適度定價(jià)。本次基準(zhǔn)地價(jià)更新在遵循上述估價(jià)原則基礎(chǔ)上，還遵循了以下原則：1、測(cè)算時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主?；鶞?zhǔn)地價(jià)的市場(chǎng)導(dǎo)向性作用要求測(cè)算出的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以目前實(shí)際存在的土地利用現(xiàn)狀為主，據(jù)此反映現(xiàn)實(shí)土地收益高低和支付地租、地價(jià)的能力，客觀反映土地的綜合質(zhì)量市場(chǎng)價(jià)值及其級(jí)差關(guān)系。2、采取土地使用價(jià)值分析和土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。土地的使用價(jià)值決定人們對(duì)某一類型或地塊的需要程度，市場(chǎng)供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)政策等決定地價(jià)水平的高低。在正常和完善的市

39、場(chǎng)條件下，相同使用價(jià)值的土地，在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，應(yīng)具有同樣的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前在我國(guó)土地市場(chǎng)不太成熟，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移不很規(guī)范的情況下，宗地地價(jià)多是采用收益法求算的收益價(jià)格，土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)移形成的地價(jià)并不多見(jiàn)。因此，通過(guò)土地使用價(jià)值相同類型區(qū)域中收益價(jià)格的比較分析，較好地評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。3、“一個(gè)統(tǒng)一，一個(gè)平衡，四個(gè)銜接”的原則“一個(gè)統(tǒng)一”堅(jiān)持全省農(nóng)墾系統(tǒng)一盤棋的思路，以系統(tǒng)為單位制定技術(shù)路線。并根據(jù)各農(nóng)場(chǎng)的具體情況對(duì)技術(shù)路線進(jìn)行有針對(duì)性的細(xì)化,使其既統(tǒng)一又具特色。“一個(gè)平衡”即農(nóng)墾系統(tǒng)內(nèi)地價(jià)平衡。即分局之間及所屬農(nóng)場(chǎng)之間地價(jià)平衡。不同分局之間既要體現(xiàn)差異性，又要體現(xiàn)均衡性。“四個(gè)銜接”一是測(cè)算

40、的新地價(jià)與原地價(jià)相銜接，體現(xiàn)地價(jià)的連續(xù)性；二是農(nóng)墾系統(tǒng)的地價(jià)與地方地價(jià)水平相銜接，體現(xiàn)地價(jià)分布的均衡性；三是工業(yè)地價(jià)與所在市、縣的工業(yè)最低限價(jià)相銜接，體現(xiàn)政策調(diào)控的統(tǒng)一性四是與征地區(qū)片價(jià)相銜接，避免出現(xiàn)征地倒掛現(xiàn)象。三、土地分等定級(jí)估價(jià)的依據(jù)（一）理論依據(jù)1、馬克思主義地租地價(jià)理論根據(jù)馬克思的理論，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。由于產(chǎn)生的原因和條件不同，地租又有絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩種基本形式。此外還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷取得的地租，也可理解租用劣等地必須絕對(duì)支付的地租。地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況是決定絕對(duì)地租量的主要因素。相對(duì)級(jí)差地租而言，

41、城市中絕對(duì)地租量可能是很小的，但絕對(duì)地租是土地價(jià)格構(gòu)成的重要因素，也是衡量地價(jià)最低限的主要依據(jù)。級(jí)差地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，在同等投入的情況下，土地等級(jí)不同，土地收益便不同，因此地租額也不同。級(jí)差地租的形成有三種情況：一是對(duì)不同肥沃程度土地的占有；二是對(duì)不同位臵土地的占有；三是對(duì)同塊土地連續(xù)追加投資。前兩種情況所獲得的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租稱級(jí)差地租I,第三種情況所獲得的超超利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而成的地租稱級(jí)差地租II。在城市地租中，級(jí)差地租一方面取決于自然條件，如有利的地形、地勢(shì)可以發(fā)展商貿(mào)集散地、交通樞紐等,從而形成繁華地段,具有優(yōu)越的位臵條件；另一方面取決于社會(huì)勞動(dòng)的投入量,土地資本積累,如交通設(shè)施、

42、市政設(shè)施的修建、改善等。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義公有制,城市土地屬國(guó)家所有,土地使用制度的改革,就是在確立堅(jiān)持土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則下,允許土地使用權(quán)的合理流動(dòng)。國(guó)家以土地所有者的身份將一定年期的土地使用權(quán)讓渡于土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。其實(shí)質(zhì)是土地所有者將土地使用權(quán)出租給土地使用者,由使用者支付地租的行為。按照馬克思主義的地租理論,地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn),地價(jià)是地租資本化。理解了這一點(diǎn),我們就可以由分析地租入手,評(píng)定土地質(zhì)量測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。2、現(xiàn)代西方土地收益理論美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利認(rèn)為：“土地的收益是確定它的價(jià)值的基礎(chǔ)?！边@里的收益是指“經(jīng)濟(jì)地租”,即土地總

43、收益扣除總成本的余額。確定土地收益應(yīng)按照如下原則：正常情況下的土地收益；處于最佳利用方式的土地收益；扣除生產(chǎn)成本及一切賦稅后的純收益。所謂土地價(jià)格，就是土地收益的資本化，用公式表示為：V=a/r其中：V土地價(jià)格a-土地收益r-土地還原率3、土地區(qū)位理論區(qū)位是由自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各要素之間相互作用而形成的綜合體，是自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各要素之間的相互聯(lián)系和相互作用及在地域空間上的反映。城市土地區(qū)位是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)等在空間的位臵，這些位臵有經(jīng)濟(jì)位臵自然位臵等，但影響土地效益發(fā)揮的主要因素是土地的經(jīng)濟(jì)位臵。由于土地所處的位臵不同，企業(yè)經(jīng)濟(jì)報(bào)酬亦有差別，即區(qū)位報(bào)酬。區(qū)位報(bào)酬來(lái)源于兩個(gè)方面：一種是占據(jù)城市中優(yōu)越

44、位臵的企業(yè)，因其接近中心商業(yè)區(qū)，降低了原材料搜集和產(chǎn)品推銷過(guò)程的運(yùn)輸費(fèi)用而獲得的經(jīng)濟(jì)效益；另一種來(lái)自企業(yè)外部的集聚效益，即企業(yè)在特定區(qū)位所獲得的因同類數(shù)量和功能的集聚而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，認(rèn)真分析各類物流、人流、財(cái)流在土地上的分布和運(yùn)動(dòng)，研究已有配臵土地的影響和作用，就可以揭示地租、地價(jià)和土地利用類型的分布規(guī)律和數(shù)量特征。（二）法律、法規(guī)、規(guī)程、文件依據(jù)1、法律中華人民共和國(guó)土地管理法；中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、地方法規(guī)黑龍江省土地管理?xiàng)l例3、規(guī)程中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局頒布的城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T18508-2001；中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局頒布的城鎮(zhèn)土地

45、分等定級(jí)規(guī)程GB/T18507-2001。4、行政規(guī)章國(guó)務(wù)院文件，國(guó)發(fā)200428號(hào)關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定;國(guó)土資源部文件，國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局資發(fā)財(cái)稅2007176號(hào)關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題的通知；國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家林業(yè)局關(guān)于森林植被恢復(fù)費(fèi)征收使用管理暫行辦法的通知，財(cái)綜字200273號(hào)；根據(jù)國(guó)家物價(jià)局、財(cái)政部關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)的通知（價(jià)費(fèi)字1992597號(hào)）；黑龍江省國(guó)土資源廳、財(cái)政廳黑土資發(fā)200178號(hào)關(guān)于開(kāi)展全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新測(cè)評(píng)和農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)的通知；黑龍江省國(guó)

46、土資源廳黑土資發(fā)2002104號(hào)“關(guān)于印發(fā)黑龍江省地價(jià)管理暫行規(guī)定的通知”；黑龍江省國(guó)土資源廳、黑龍江省物價(jià)局黑土資發(fā)2000第36號(hào)關(guān)于下發(fā)各市縣土地平均年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知；黑龍江省國(guó)土資源廳文件，黑國(guó)土資發(fā)2006143號(hào)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知的通知；黑龍江省國(guó)土資源廳辦公室文件，黑國(guó)土資辦發(fā)200749號(hào)關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修訂測(cè)算工作的通知；（11）關(guān)于規(guī)范調(diào)整占征用林地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知（黑林聯(lián)發(fā)2007185號(hào)）文件；（12）黑龍江省防洪保安費(fèi)征收使用管理辦法（黑政發(fā)199926號(hào)）。（三）黑龍江省農(nóng)墾總局綏化分局基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告及圖件（四）

47、實(shí)地調(diào)查搜集的資料第二節(jié)土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線一、土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的總體指導(dǎo)思想黑龍江省農(nóng)墾總局綏化分局各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)場(chǎng)部土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫局頒布的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程GB/T18507-2001和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GB/T18508-2001規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知307號(hào)文件，黑龍江省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于開(kāi)展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修訂測(cè)算工作的通知49號(hào)文要求，根據(jù)綏化分局經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)等條件的變化情況，充分考慮綏化各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)近期城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，各農(nóng)（牧

48、、漁）場(chǎng)所在市縣及周邊市、縣的區(qū)域性因素的影響，根據(jù)選擇的分等因素指標(biāo)測(cè)算各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的綜合分值，依此調(diào)整各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地等別。商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行局部修訂，工業(yè)用地結(jié)合國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知調(diào)整土地等別和土地級(jí)別。更新三種用途基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵、價(jià)位和修正體系。建立一個(gè)綏化分局統(tǒng)一的地價(jià)體系，對(duì)測(cè)算結(jié)果與原基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行分析比較,再與周邊市縣基準(zhǔn)地價(jià)平衡，使土地定級(jí)估價(jià)成果更科學(xué)、合理和實(shí)用，為科學(xué)管理土地市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。二、土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線總體技術(shù)路線遵循城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，以土地定

49、級(jí)為基礎(chǔ)，用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料進(jìn)行土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新。具體技術(shù)路線為:由于各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)座落于不同的市縣境內(nèi)，受不同市縣的工業(yè)用地出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的限制，因此采用分類定級(jí)（商業(yè)、住宅用地統(tǒng)一分等定級(jí)，工業(yè)用地單獨(dú)分等定級(jí)）。商業(yè)和住宅用地土地等別是選取分等因素，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算綜合分值，重新劃分各農(nóng)場(chǎng)商業(yè)、住宅用地等別。城鎮(zhèn)內(nèi)部土地級(jí)別修訂是對(duì)原有的商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別范圍進(jìn)行適用性分析，在原土地級(jí)別的基礎(chǔ)上局部調(diào)整，用市場(chǎng)交易地價(jià)資料全面校核和修訂土地級(jí)別，更新基準(zhǔn)地價(jià)。工業(yè)用地采用關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知中所規(guī)定的各市等別作為工業(yè)用地等別。工業(yè)用地土

50、地級(jí)別是通過(guò)對(duì)土地區(qū)位、對(duì)外交通、產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施及供求關(guān)系等因素進(jìn)行定性分析，并綜合考慮工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際工業(yè)用地地價(jià)水平對(duì)原有的工業(yè)用地土地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)、住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算采用收益還原法和剩余法；工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)采用成本逼近法、比例系數(shù)法測(cè)算，結(jié)合國(guó)土資源部發(fā)布的全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)307號(hào)文件確定，以保證基準(zhǔn)地價(jià)與國(guó)家政策相銜接。第三節(jié)土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作程序一、準(zhǔn)備工作成立項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和項(xiàng)目工作組，編寫并上報(bào)工作方案，擬定技術(shù)方案，收集工作底圖及有關(guān)資料，確定工作范圍，組織培訓(xùn)工作人員，印刷調(diào)查表格，配備必要的設(shè)備等。各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的土地級(jí)別修訂

51、及基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作底圖，是在地籍圖或規(guī)劃圖基礎(chǔ)上進(jìn)行現(xiàn)狀更新和完善，作為本次的工作底圖。二、收集調(diào)查資料土地級(jí)別修訂和基準(zhǔn)地價(jià)更新工作需要收集、調(diào)查的資料主要包括影響地價(jià)的區(qū)域因素資料和地價(jià)樣點(diǎn)資料。三、土地分等在對(duì)各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)原等別綜合分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的區(qū)位、對(duì)外輻射能力、人口規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、道路狀況、供水狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、利潤(rùn)總額等因素的指標(biāo)值采用位序標(biāo)準(zhǔn)化計(jì)算因子分值，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算綜合分值，重新劃分各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)商業(yè)、住宅用地土地等別。工業(yè)用地以關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知中所規(guī)定的各市等別作為各農(nóng)場(chǎng)工業(yè)用地等別。四、初步劃分土

52、地級(jí)別（確定商業(yè)、住宅地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查區(qū)片）在原土地級(jí)別的基礎(chǔ)上，根據(jù)近幾年來(lái)各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及市場(chǎng)發(fā)育狀況，請(qǐng)專家對(duì)現(xiàn)有的土地級(jí)別進(jìn)行適用性分析及地價(jià)影響因素變動(dòng)情況分析，并進(jìn)行實(shí)地踏查。根據(jù)各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)實(shí)際情況，局部修訂（商業(yè)、住宅）的土地級(jí)別邊界，初步劃分土地級(jí)別，并確定商業(yè)、住宅地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查區(qū)片。五、地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查在地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查區(qū)片內(nèi)調(diào)查商服、住宅兩種用途的地價(jià)樣點(diǎn)。為了滿足樣點(diǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的需要，每個(gè)土地級(jí)別每種用途（商業(yè)、住宅）樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)量不少于50個(gè)，樣點(diǎn)在區(qū)域內(nèi)均勻分布,在土地級(jí)別線附近及有變化地區(qū)域加大調(diào)查地價(jià)樣點(diǎn)的密度，以校核、修訂土地級(jí)別。六、確定基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵根據(jù)實(shí)

53、地踏察各級(jí)地現(xiàn)狀，查閱收集到的資料、調(diào)查的地價(jià)樣點(diǎn)，確定各級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，設(shè)定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度、容積率、土地使用年期、估價(jià)基準(zhǔn)日。七、選擇地價(jià)測(cè)算方法商業(yè)用地和住宅用地采用收益還原法、剩余法；工業(yè)用地采用成本逼近法和比例系數(shù)法，并結(jié)合全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)文件，確定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。八、商業(yè)、住宅用地樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算和標(biāo)準(zhǔn)化處理商業(yè)和住宅用途基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算采用收益還原法、剩余法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，并對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)作土地使用年期、期日、容積率、土地開(kāi)發(fā)程度等修正，樓房還需進(jìn)行樓層修正，從而測(cè)算出基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定條件下的樣點(diǎn)地價(jià)。九、土地級(jí)別的確定將標(biāo)準(zhǔn)化處理后的樣點(diǎn)地價(jià)（商業(yè)用地、住宅用地）中明顯不合理的

54、樣點(diǎn)剔除，再標(biāo)注到工作底圖上，分析其地價(jià)分布趨勢(shì)，確定各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別邊界。工業(yè)用地土地級(jí)別通過(guò)對(duì)土地區(qū)位、對(duì)外交通、產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施及供求關(guān)系等因素進(jìn)行定性分析，調(diào)整原有的工業(yè)用地土地級(jí)別及邊界。通過(guò)不同等別間各級(jí)地的樣點(diǎn)地價(jià)及經(jīng)濟(jì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況的分析比較，確定綏化分局統(tǒng)一的土地級(jí)別。十、商業(yè)、住宅用地土地級(jí)別內(nèi)部有效樣點(diǎn)地價(jià)的篩選按級(jí)別、分用途統(tǒng)計(jì)樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)，采用二倍標(biāo)準(zhǔn)差篩選樣點(diǎn)地價(jià)，形成最終有效的地價(jià)樣點(diǎn)。十一、基準(zhǔn)地價(jià)的確定將有效樣點(diǎn)地價(jià)按級(jí)別分用途采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算均值，得到各級(jí)別商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)采用成本逼近法和比例系數(shù)法

55、，根據(jù)國(guó)土資發(fā)2006307號(hào)關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知文件規(guī)定確定。將測(cè)算結(jié)果反饋當(dāng)?shù)?，?dāng)?shù)亟M織專家進(jìn)行分析論證，通過(guò)當(dāng)?shù)卣撟C后，上報(bào)省國(guó)土廳利用處，對(duì)測(cè)算的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)位進(jìn)行審核，合格后確定各用途各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。十二、宗地地價(jià)修正體系的建立由于各種用途的基準(zhǔn)地價(jià)是各土地級(jí)別內(nèi)各用途宗地的平均價(jià)格，無(wú)法體現(xiàn)不同宗地之間的差異，為評(píng)估出具體地塊在一定使用條件下的價(jià)格，須建立修正體系。編制的修正體系進(jìn)行實(shí)測(cè)樣本檢驗(yàn)，檢驗(yàn)修正體系的合理性。十三、編制土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖編制土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)圖，根據(jù)規(guī)程的要求填加圖例、著色和圖面整飾等。十四、撰寫土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告依

56、據(jù)兩個(gè)規(guī)程要求及工作方案和技術(shù)路線，本著科學(xué)、適用的原則，撰寫土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告。十五、基準(zhǔn)地價(jià)聽(tīng)證根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第22號(hào)國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定要求擬定或修改基準(zhǔn)地價(jià)需要由縣級(jí)以上主管部門組織公開(kāi)聽(tīng)證，遵循公開(kāi)、公平、公正和便民的原則，充分聽(tīng)取公民、法人和其他組織的意見(jiàn)。十六、成果整理、檢查驗(yàn)收對(duì)土地級(jí)別修訂及基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算成果進(jìn)行系統(tǒng)的整理，并做必要的自檢和互檢。然后將相關(guān)材料報(bào)國(guó)土資源廳土地利用管理處申請(qǐng)驗(yàn)收，根據(jù)驗(yàn)收意見(jiàn)和建議，對(duì)土地級(jí)別修訂和基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果進(jìn)行完善。十七、資料歸檔將與本次工作有關(guān)的圖件及原始調(diào)查資料存檔，報(bào)告印刷歸檔。第三章土地分等及土地級(jí)別的初

57、步劃分城鎮(zhèn)土地分等是通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運(yùn)用定量和定性的方法對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排序,評(píng)定城鎮(zhèn)土地等。城鎮(zhèn)土地定級(jí)是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的目的是全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為政府制定各項(xiàng)政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)及基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算、土地稅費(fèi)征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃制定提供科學(xué)依據(jù)。第一節(jié)綏化分局各農(nóng)場(chǎng)土地分等一、土地分等對(duì)象土地分等對(duì)象

58、是農(nóng)墾總局綏化分局各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)場(chǎng)部規(guī)劃區(qū)的土地。一、土地分等的技術(shù)方法由于各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)座落于不同的市縣境內(nèi)，受不同市縣的工業(yè)用地出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的限制，因此商業(yè)、住宅用地統(tǒng)一分等，工業(yè)用地單獨(dú)分等。商業(yè)和住宅用地土地等別是根據(jù)各農(nóng)場(chǎng)的區(qū)位、對(duì)外輻射能力、人口規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、道路狀況、供水狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值等因素的指標(biāo)值運(yùn)用位序法進(jìn)行分值計(jì)算，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法測(cè)量分等對(duì)象的綜合分值，用數(shù)軸法重新劃分各農(nóng)場(chǎng)商業(yè)、住宅用地土地等別，并經(jīng)過(guò)農(nóng)墾總局對(duì)各分局所屬的農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行宏觀平衡后確定土地等別。工業(yè)用地以關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知中所規(guī)定的各市等別作為各農(nóng)場(chǎng)工業(yè)用地等別

59、。并進(jìn)行專家咨詢和向當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T征求意見(jiàn)，確定最終的土地等別。三、土地分等的工作程序（一）商業(yè)、住宅用地土地分等：1、確定影響農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地質(zhì)量的因素及其權(quán)重按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程要求，采用特而菲（專家咨詢打分）選擇了影響各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地質(zhì)量的區(qū)位、對(duì)外輻射能力、人口規(guī)模城鎮(zhèn)規(guī)模、道路狀況、供水和排水狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、金融狀況12個(gè)因素因子，作為評(píng)價(jià)土地等別的依據(jù)，并根據(jù)各因素在評(píng)價(jià)中影響的重要程度確定它的權(quán)重。2、影響農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)土地質(zhì)量的因素分值計(jì)算本次農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)分等土地質(zhì)量因素分值計(jì)算采用位序標(biāo)準(zhǔn)化法，進(jìn)行各因素分值與綜合

60、分值的測(cè)算。但對(duì)于資料不完善的農(nóng)場(chǎng)，采用特而菲法進(jìn)行專家排序。首先，判定各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)的同一影響因素在分局中的位序；然后，應(yīng)用城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程規(guī)定的位序標(biāo)準(zhǔn)化公式測(cè)算各農(nóng)（牧、漁）場(chǎng)各因素的分值；最后，根據(jù)各因素的分值與權(quán)重，計(jì)算出各城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的綜合分值。位序標(biāo)準(zhǔn)化公式：式中：Y=100 xX/nijijY第i個(gè)分等對(duì)象的j項(xiàng)因素分值ijX各分等對(duì)象按第j項(xiàng)因素指標(biāo)值大小進(jìn)行排序，X為排ijij序后第i個(gè)分等對(duì)象的位序，當(dāng)指標(biāo)值與土地利用效益呈正相關(guān)時(shí)，排序從小到大進(jìn)行，反之亦反；n參加分等的農(nóng)場(chǎng)個(gè)數(shù)。綏化分局土地分等農(nóng)場(chǎng)區(qū)位因素分值計(jì)算表編號(hào)名稱交通區(qū)位城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力城鎮(zhèn)區(qū)位因素分