農(nóng)村房屋買賣合同效力

1、PAGEXXXPAGE 11 農(nóng)村村房屋買賣賣合同效力力一、房房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀和農(nóng)村村宅基地使使用權(quán)談農(nóng)村村房屋買賣賣，首先要要分析目前前我國(guó)的房房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀，我國(guó)國(guó)的土地所所有權(quán)有二二種所有制制：國(guó)有和和集體所有有.所以任任何單位和和個(gè)人都無(wú)無(wú)法取得土土地所有權(quán)權(quán)，且土地地所有權(quán)是是不允許買買賣的。而而對(duì)于房屋屋是指建筑筑于地上的的供人居住住和從事營(yíng)營(yíng)業(yè)或其他他社會(huì)活動(dòng)動(dòng)的建筑物物，其總是是建立在土土地之上。土地上一一旦建了房房屋，對(duì)土土地的占有有、利用在在一定時(shí)期期內(nèi)已完成成，以后主主要表現(xiàn)為為對(duì)房屋的的占有、利利用，故房房屋和土地地不可分及及其占有的的相排斥，事事實(shí)上在兩兩個(gè)所有權(quán)權(quán)不一

2、致時(shí)時(shí)只能表現(xiàn)現(xiàn)為一種占占有使用。現(xiàn)實(shí)中土土地所有權(quán)權(quán)人使用他他人所有的的房屋，對(duì)對(duì)房屋享有有使用權(quán)，房房屋所有權(quán)權(quán)人失去占占有使用房房屋的權(quán)利利這種情形形很少見，這這是由于購(gòu)購(gòu)房、建房房的目的所所決定的。而擁有房房屋的所有有權(quán)而占有有土地使用用權(quán)的情況況大量存在在，如所有有的私有建建造(包括括農(nóng)村在宅宅基上建設(shè)設(shè)的房屋)和商品房房屋的所有有權(quán)人，所所以通常情情形下，我我國(guó)目前都都是表現(xiàn)為為房屋所有有權(quán)人占有有使用土地地，而不是是土地所有有權(quán)人占有有使用房屋屋。國(guó)家為為了發(fā)展房房地產(chǎn)也建建立了國(guó)有有土地使用用權(quán)出讓的的有關(guān)法律律法規(guī)，在在日常中只只要土地使使用權(quán)還在在使用期限限內(nèi)，應(yīng)是是地隨房

3、走走，而當(dāng)土土地使用權(quán)權(quán)使用期限限已到，這這時(shí)才有一一個(gè)房隨地地走還是地地隨房走的的問題。而而土地使用用權(quán)的有期期限性，這這就會(huì)發(fā)生生土地使用用權(quán)的有期期限性和房房屋所有權(quán)權(quán)長(zhǎng)久性沖沖突，導(dǎo)致致不動(dòng)產(chǎn)存存在天然的的缺陷11，而農(nóng)農(nóng)村宅基地地上的房屋屋不存在這這個(gè)問題，只只要房屋存存在，就可可永久占有有宅基地的的使用權(quán)，除除非房屋倒倒坍、滅失失重新建造造，則要審審查使用人人是否符合合條件。宅基地地使用權(quán)是是用益物權(quán)權(quán)的一種，為為我國(guó)所特特有。它指指的是農(nóng)村村居民及少少數(shù)城鎮(zhèn)居居民為建造造自有房屋屋對(duì)集體土土地所享有有的占有、使用的權(quán)權(quán)利。宅基基地使用權(quán)權(quán)一般分為為兩種：農(nóng)農(nóng)村宅基地地使用權(quán)和和城

4、鎮(zhèn)宅基基地使用權(quán)權(quán)。農(nóng)村宅宅基地和城城鎮(zhèn)宅基地地的區(qū)別在在于：農(nóng)村村宅基地是是與集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織成成員的資格格是聯(lián)系在在一起的，在在一定程度度上，宅基基地具有社社會(huì)福利和和社會(huì)保障障的功能，而而城鎮(zhèn)宅基基地則不具具有這一特特質(zhì)。本文文所講的即即是農(nóng)村的的宅基地及及其上的土土地。關(guān)于宅宅基地使用用權(quán)的性質(zhì)質(zhì)，我國(guó)學(xué)學(xué)者大都認(rèn)認(rèn)為，宅基基地使用權(quán)權(quán)本質(zhì)上屬屬于土地使使用權(quán)。宅宅基地使用用權(quán)具有如如下的特點(diǎn)點(diǎn)2：1、農(nóng)農(nóng)村的宅基基地與集體體經(jīng)濟(jì)組織織成員的權(quán)權(quán)利和利益益是聯(lián)系在在一起的。也就是說說，農(nóng)民申申請(qǐng)宅基地地很大程度度上是因?yàn)闉檗r(nóng)民是農(nóng)農(nóng)村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織的的成員，每每一個(gè)成員員都有權(quán)以以個(gè)人或

5、者者戶的名義義申請(qǐng)宅基基地。2、宅宅基地使用用權(quán)是特定定主體對(duì)于于集體土地地的用益物物權(quán)。宅基基地作為用用益物權(quán)，首首先表現(xiàn)在在權(quán)利人可可以對(duì)宅基基地長(zhǎng)期享享有占有、使用的權(quán)權(quán)利。對(duì)于于宅基地，權(quán)權(quán)利人有權(quán)權(quán)在宅基地地上建屋和和附屬物。由于房屋屋可以繼承承所以宅基基地使用權(quán)權(quán)實(shí)質(zhì)上也也可以繼承承，因此宅宅基地使用用權(quán)是一種種無(wú)期限限限制的權(quán)利利。3、集集體經(jīng)濟(jì)組組織的成員員只能申請(qǐng)請(qǐng)一處宅基基地。因?yàn)闉橥恋刭Y源源的有效性性，不可能能給每個(gè)農(nóng)農(nóng)村居民提提供更多的的宅基地，而而每戶申請(qǐng)請(qǐng)到一處宅宅基地，即即足以保證證其基本的的生活需要要，如果允允許申請(qǐng)多多處，則將將導(dǎo)致土地地資源的浪浪費(fèi)。從以上上

6、定義可知知，不僅是是農(nóng)村村民民所享有，也也有極少數(shù)數(shù)城市居民民所享有，在在宅基地上上建造的房房屋對(duì)于土土地的使用用權(quán)是永久久占有的，所所有地隨房房走是必然然的，由于于建造人對(duì)對(duì)于房屋所所有權(quán)的長(zhǎng)長(zhǎng)久性，而而房屋只要要沒有倒塌塌、滅失，即即便申請(qǐng)人人失去社員員的資格，也也是享有宅宅基地使用用權(quán)的。二、農(nóng)農(nóng)村房屋買買賣現(xiàn)狀和和法條分析析目前，對(duì)對(duì)于城市房房地產(chǎn)買賣賣國(guó)家也出出臺(tái)了相關(guān)關(guān)的法律法法規(guī)來(lái)規(guī)范范城市房地地產(chǎn)的交易易。相對(duì)于于城市來(lái)講講，規(guī)范農(nóng)農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)的買賣的的法律法規(guī)規(guī)只有零星星的幾條，而而發(fā)生在我我們周圍的的農(nóng)村房屋屋買賣的糾糾紛卻是時(shí)時(shí)有耳聞，這這就給法院院的判決帶帶來(lái)了不便便，

7、也不利利于交易的的雙方了解解自己的權(quán)權(quán)利義務(wù)。同時(shí)對(duì)于于宅基地使使用權(quán)不得得轉(zhuǎn)讓而使使農(nóng)村房屋屋所有權(quán)人人無(wú)法行使使所有權(quán)中中的處分權(quán)權(quán)，讓我們們先來(lái)看看看下面兩個(gè)個(gè)案例：1、11992年年某城市居居民向北京京市順義區(qū)區(qū)后沙峪一一村民趙某某的丈夫購(gòu)購(gòu)買了一處處民房，由由于趙某的的丈夫是居居民，趙某某是農(nóng)民，所所以19993年宅基基地確權(quán)時(shí)時(shí)使用權(quán)人人登記為趙趙某。這個(gè)個(gè)民房買賣賣是趙某的的丈夫?qū)⒎蚍蚱薰餐衩穹哭D(zhuǎn)讓給給了城市居居民。20002年趙趙某以未經(jīng)經(jīng)其本人同同意被丈夫夫私自出售售房屋為由由起訴這個(gè)個(gè)城市居民民，要求法法院確認(rèn)房房屋買賣合合同為無(wú)效效合同，要要對(duì)方返還還房屋。一一審法院審

8、審理認(rèn)為，趙趙某是知道道并同意其其丈夫出售售該房屋，該該房屋買賣賣是意思表表示真實(shí)，買買賣合同有有效，駁回回趙某的訴訴訟請(qǐng)求。2、于于某系城郊郊某村農(nóng)民民，其經(jīng)有有關(guān)部門批批準(zhǔn)在村里里建了樓房房一幢及兩兩間廚房，該該房屋的宅宅基地所有有權(quán)屬于村村委會(huì)。被被告諸某系系城鎮(zhèn)定量量戶口人員員。20001年8月月，于某得得知諸某欲欲購(gòu)房屋的的信息后，請(qǐng)請(qǐng)黃某作介介紹人，向向諸某售房房，并給付付了黃某中中介費(fèi)。同同月25日日，于某與與諸某達(dá)成成了購(gòu)房協(xié)協(xié)議書一份份。該協(xié)議議約定原告告將樓房一一幢及兩間間廚房等賣賣給被告，價(jià)價(jià)款18萬(wàn)萬(wàn)元;房屋屋的產(chǎn)權(quán)證證和宅基地地使用權(quán)證證書由原告告負(fù)責(zé)辦理理，被告預(yù)預(yù)

9、交房款110萬(wàn)元，余余款8萬(wàn)元元在兩證交交付后付清清。該協(xié)議議簽訂后，原原告將房屋屋交給了被被告，被告告也實(shí)際給給付了原告告10萬(wàn)元元，并住進(jìn)進(jìn)了該房屋屋。后因土土地管理部部門和房地地產(chǎn)管理部部門拒絕辦辦證，于某某遂訴至法法院要求判判令其與被被告諸某簽簽訂的房屋屋買賣協(xié)議議無(wú)效，并并責(zé)令各自自返還財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，一審判判決原告于于某與被告告諸某的買買賣協(xié)議無(wú)無(wú)效，同時(shí)時(shí)判令被告告將房屋返返還給原告告，并賠償償原告各項(xiàng)項(xiàng)損失37750元，原原告返還被被告房款110萬(wàn)元。同樣是是城市居民民購(gòu)買農(nóng)村村房屋的糾糾紛，但法法院有兩種種截然不同同的判決，說說明法律在在購(gòu)買農(nóng)村村房屋的糾糾紛中存在在不同的看看法，有

10、關(guān)關(guān)法律還不不夠完善。目前，我我國(guó)關(guān)于農(nóng)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，主要要依據(jù)的法法條是中中華人民共共和國(guó)土地地管理法第62條條：農(nóng)村村村民一戶只只能擁有一一處宅基地地，其宅基基地的面積積不得超過過省、自治治區(qū)、直轄轄市規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村村民建住宅宅，應(yīng)當(dāng)符符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))土地利利用總體規(guī)規(guī)劃，并盡盡量使用原原有的宅基基地和村內(nèi)內(nèi)空閑地。農(nóng)村村村民住宅用用地，經(jīng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人人民政府審審核，由縣縣級(jí)人民人人民政府批批準(zhǔn);其中中，涉及占占用農(nóng)用地地的，依照照本法第四四十四條的的規(guī)定辦理理審批手續(xù)續(xù)。農(nóng)村村村民出賣、出租住房房后，再申申請(qǐng)宅基地地的，不予予批準(zhǔn)。從622條可以看看出這是對(duì)對(duì)宅基地使使用權(quán)的一一種

11、規(guī)定，且且是針對(duì)農(nóng)農(nóng)村宅基地地申請(qǐng)及建建房的規(guī)定定，而此條條中對(duì)于農(nóng)農(nóng)村村民出出賣、出租租住房沒有有禁止性規(guī)規(guī)定，只是是說農(nóng)村村村民出賣、出租房屋屋后，再申申請(qǐng)宅基地地的，不予予批準(zhǔn)，這這是對(duì)一戶戶只能申請(qǐng)請(qǐng)一次宅基基地的限制制。從此條條可以看出出農(nóng)村村民民房屋是可可以出賣、出租的。但此處表表述是一戶戶只能擁有有一處宅基基地，而事事實(shí)是目前前農(nóng)村申請(qǐng)請(qǐng)宅基地時(shí)時(shí)對(duì)于你是是否有宅基基地會(huì)進(jìn)行行嚴(yán)格審查查，對(duì)于目目前一戶擁?yè)碛卸嗵幷噩F(xiàn)實(shí)實(shí)中已普遍遍存在，大大多是申請(qǐng)請(qǐng)建房后又又繼承房屋屋和購(gòu)入房房屋的，如如規(guī)定一戶戶只能擁有有一處宅基基地，那么么使農(nóng)民在在繼承權(quán)房房屋遺產(chǎn)上上存在矛盾盾，還有

12、法法院在執(zhí)行行時(shí)也對(duì)房房屋很難拍拍賣，故在在鄞州區(qū)法法院執(zhí)行農(nóng)農(nóng)村的房屋屋拍賣時(shí)只只要求是本本村村民即即可，所以以這個(gè)規(guī)定定如嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行，可以以說農(nóng)村房房屋是沒有有人可買的的，如不是是自住其價(jià)價(jià)值不能實(shí)實(shí)現(xiàn)的。第633條：農(nóng)民民集體所有有的土地的的使用權(quán)不不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者者出租用于于非農(nóng)業(yè)建建設(shè);但是是，符合土土地利用總總體規(guī)劃并并依法取得得建設(shè)用地地的企業(yè)，因因破產(chǎn)、兼兼并等情形形致使土地地使用權(quán)依依法發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的除外外。從上可可知，這條條是針對(duì)建建設(shè)用地來(lái)來(lái)說，除了了第二款規(guī)規(guī)定外，農(nóng)農(nóng)民集體所所有的土地地如果是為為了非農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)，就就不得出讓讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租，此此款筆者認(rèn)認(rèn)為不能否否

13、認(rèn)農(nóng)村房房屋不能買買賣，而宅宅基地建房房屋是經(jīng)批批準(zhǔn)的，所所有權(quán)人依依法轉(zhuǎn)讓房房屋法律應(yīng)應(yīng)是允許的的。第2條條：中華人人民共和國(guó)國(guó)實(shí)行土地地的社會(huì)主主義公有制制，即全民民所有制和和勞動(dòng)群眾眾集體所有有制。全民民所有，即即國(guó)家所有有土地的所所有權(quán)由國(guó)國(guó)務(wù)院代表表國(guó)家行使使。任何單單位和個(gè)人人不得侵占占、買賣或或者以其他他形式非法法轉(zhuǎn)讓土地地。土地使使用權(quán)可以以依法轉(zhuǎn)讓讓。從上面面法條可知知集體土地地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，所以以集體土地地使用權(quán)是是可以依法法轉(zhuǎn)讓在法法律上不存存在障礙的的。對(duì)于使使用權(quán)是不不是同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓讓給誰(shuí)因是是由土地所所有權(quán)人決決定，也就就是說因由由村集體決決定，所以以

14、對(duì)于村民民免費(fèi)獲得得的宅基地地使用權(quán)建建房后轉(zhuǎn)讓讓房屋時(shí)涉涉及土地使使用權(quán)移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的，必須須附條件是是肯定的，如如經(jīng)村集體體同意，或或免費(fèi)改收收費(fèi)補(bǔ)交，至至于購(gòu)入房房屋者不應(yīng)應(yīng)有身份的的限定。19882年1月月7日國(guó)國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的的通知明明確規(guī)定：“社社員建房和和村鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地，必必須履行申申請(qǐng)審批手手續(xù)。集體體劃轉(zhuǎn)給社社員的宅基基地，社員員可長(zhǎng)期使使用，所有有權(quán)仍歸集集體，嚴(yán)禁禁買賣、出出租和違法法轉(zhuǎn)讓。”筆者認(rèn)認(rèn)為這條規(guī)規(guī)定是針對(duì)對(duì)宅基地所所有權(quán)嚴(yán)禁禁買賣、出出租和違法法轉(zhuǎn)讓。在19999年55月6日發(fā)發(fā)布的國(guó)國(guó)務(wù)院辦公公廳關(guān)于加加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)嚴(yán)禁炒賣土土地的通知知的第二二條規(guī)定：加強(qiáng)

15、對(duì)農(nóng)農(nóng)民集體土土地的轉(zhuǎn)讓讓管理，嚴(yán)嚴(yán)禁非法占占用農(nóng)民集集體土地進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)農(nóng)民集體土土地使用權(quán)權(quán)不得出讓讓、轉(zhuǎn)讓或或出租用于于非農(nóng)業(yè)建建設(shè);對(duì)符符合規(guī)劃并并依法取得得建設(shè)用地地使用權(quán)的的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)，因發(fā)生生破產(chǎn)、兼兼并等致使使土地使用用權(quán)必須轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依依法辦理審審批手續(xù)。此條也也是針對(duì)禁禁止集體土土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出出租用于非非農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)用地。對(duì)對(duì)于已批宅宅基地農(nóng)民民建房后賣賣房而引起起的宅基地地使用權(quán)的的移轉(zhuǎn)并沒沒有禁止。農(nóng)民的的住宅不得得向城市居居民出售，也也不得批準(zhǔn)準(zhǔn)城市居民民占用農(nóng)民民集體土地地建住宅，有有關(guān)部門不不得為違法法建造和購(gòu)購(gòu)買的住宅宅發(fā)放土地地使用證和和

16、房產(chǎn)證。此條應(yīng)應(yīng)是明確規(guī)規(guī)定居民不不能向農(nóng)民民購(gòu)買農(nóng)村村的住宅和和使用集體體土地建造造，這同原原城市的房房屋農(nóng)村戶戶口不能購(gòu)購(gòu)買的規(guī)定定相類似，而而以上的規(guī)規(guī)定據(jù)合同同法規(guī)定規(guī)規(guī)定不能用用來(lái)否定農(nóng)農(nóng)村房屋買買賣合同無(wú)無(wú)效。20001年8月月31日山東省人人民政府關(guān)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)農(nóng)村宅基地地管理的通通知明確確規(guī)定：“嚴(yán)格禁止止村民或集集體組織以以任何名義義向本村以以外的公民民轉(zhuǎn)讓、買買賣宅基地地，擅自轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣賣的，土地地、建設(shè)等等行政管理理部門不得得辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)，并并由土地行行政主管部部門按照擅擅自轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)的規(guī)定依依法處理。”山東東省高級(jí)人人民法院關(guān)關(guān)于審理房房地產(chǎn)案件件若干問題題的

17、意見第56條條更加明確確的規(guī)定：“農(nóng)村宅宅基地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)移移，必須經(jīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)準(zhǔn)未經(jīng)經(jīng)審查批準(zhǔn)準(zhǔn)，宅基地地使用權(quán)不不能隨房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給買主主，房屋買買賣、贈(zèng)與與等行為也也應(yīng)認(rèn)定為為無(wú)效?！币陨线@這些規(guī)定筆筆者認(rèn)為從從物權(quán)的法法理上分析析都有其欠欠缺的一面面，既然房房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)是村民所所有的，建建房也是經(jīng)經(jīng)審批的，而而宅基地所所有權(quán)是村村集體所有有，一戶只只能一次申申請(qǐng)，也就就是說在房房屋的自然然壽命中法法定占有宅宅基地的使使用權(quán)是經(jīng)經(jīng)審批的，所所以宅基地地使用權(quán)是是依附于房房屋上表現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)，所所有權(quán)人不不能單獨(dú)行行使占有土土地，只能能是地隨房房走，而現(xiàn)現(xiàn)房屋贈(zèng)與與、買賣是是對(duì)所有權(quán)權(quán)的一種處處分

18、，是否否有效筆者者認(rèn)為應(yīng)按按法律和國(guó)國(guó)務(wù)院的法法規(guī)，其他他的規(guī)章和和地方性法法規(guī)都不能能否認(rèn)合同同的效力。當(dāng)然從從這些從中中央到地方方的法律法法規(guī)說明，政政府是禁止止農(nóng)民的住住宅向城市市居民出售售轉(zhuǎn)讓的，所所以大多數(shù)數(shù)的法院也也是按照這這個(gè)原則判判令買賣無(wú)無(wú)效。但從從房地產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)狀為土土地使用權(quán)權(quán)在法定的的期限內(nèi)表表現(xiàn)為對(duì)房房屋的占有有使用，房房屋所有權(quán)權(quán)人有權(quán)處處分房屋的的所有權(quán)及及買賣雙方方意思自治治原則出發(fā)發(fā)，判令買買賣合同無(wú)無(wú)效在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化的的今天不是是最好的解解決辦法。也不符合同法、民法法通則關(guān)關(guān)于合同無(wú)無(wú)效的規(guī)定定還有筆筆者認(rèn)為在在實(shí)際的操操作中，嚴(yán)嚴(yán)格禁止宅宅基地使用用權(quán)的買賣

19、賣、轉(zhuǎn)讓和和出租是不不完全合理理的。在第第一部份筆筆者分析了了在土地使使用權(quán)有效效期內(nèi)，地地隨房走是是我國(guó)現(xiàn)行行法的一項(xiàng)項(xiàng)基本原則則，法律不不能禁止農(nóng)農(nóng)村私有房房屋的轉(zhuǎn)讓讓，對(duì)于禁禁止單獨(dú)宅宅基地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)讓讓是合理的的，但對(duì)于于建房后如如果禁止宅宅基地使用用權(quán)隨房一一起轉(zhuǎn)讓，從從而禁止房房屋的轉(zhuǎn)讓讓是法律依依據(jù)是有欠欠缺的，把把宅基地的的使用權(quán)和和房屋的所所有權(quán)分離離，國(guó)家或或所有人控控制對(duì)宅基基地的使用用權(quán)，但實(shí)實(shí)際上卻損損害了村民民對(duì)自己房房屋的所有有權(quán)的完全全行使。地地方政府嚴(yán)嚴(yán)格禁止宅宅基地使用用權(quán)的買賣賣、轉(zhuǎn)讓和和出租有其其有利的一一面，雖然然宅基地使使用權(quán)具有有一定的身身份性質(zhì)

20、，但但筆者認(rèn)為為這里的身身份主要是是取得時(shí)的的身份性質(zhì)質(zhì)，這如城城市居民取取得房改房房，經(jīng)濟(jì)適適用房時(shí)需需審批，而而取得一定定時(shí)間后允允許上市交交易，交易易時(shí)有一定定的附加條條件。同樣樣對(duì)于農(nóng)村村村民申請(qǐng)請(qǐng)取得宅基基地并建房房后，對(duì)于于房屋的所所有應(yīng)采完完全權(quán)利的的態(tài)度，應(yīng)應(yīng)允許有條條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們們可能會(huì)擔(dān)擔(dān)心一旦允允許農(nóng)村房房屋可以向向任何人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，則宅宅基地就不不再與農(nóng)村村集體的成成員權(quán)聯(lián)系系在一起，這這不符合宅宅基地使用用權(quán)的固有有屬性，是是沒有必要要的，因?yàn)闉閲?guó)家規(guī)定定了一戶一一次申請(qǐng)的的原則，社社員的身份份屬性主要要在申請(qǐng)時(shí)時(shí)體現(xiàn)出來(lái)來(lái)，申請(qǐng)建建房后強(qiáng)調(diào)調(diào)房屋所有有權(quán)完全行行使的

21、權(quán)利利，只是轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定定一定的條條件，如需需經(jīng)村集體體同意、征征為國(guó)有土土地、需補(bǔ)補(bǔ)交土地費(fèi)費(fèi)用等。我我們也應(yīng)該該看到，如如果不允許許農(nóng)村房屋屋轉(zhuǎn)讓，這這會(huì)使得農(nóng)農(nóng)村的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行交易，使使房屋的交交換價(jià)值不不能實(shí)現(xiàn)，在在一定程度度上會(huì)限制制農(nóng)民的融融資的手段段，甚至?xí)?huì)阻礙農(nóng)村村經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。尤其其是現(xiàn)階段段，許多農(nóng)農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)進(jìn)城打工，在在城里已經(jīng)經(jīng)購(gòu)置了房房產(chǎn)，在農(nóng)農(nóng)村的房屋屋已經(jīng)閑置置，如果不不允許農(nóng)民民轉(zhuǎn)讓房屋屋，將會(huì)造造成農(nóng)村房房屋的長(zhǎng)期期空閑，不不符合物盡盡其用的原原則。33三、目目前在對(duì)于于農(nóng)村房屋屋買賣法律律欠缺的情情況下，農(nóng)農(nóng)村房屋買買賣應(yīng)采有有條件有效效原

22、則筆者曾曾經(jīng)碰到過過這樣一個(gè)個(gè)案子，一一城市老婦婦購(gòu)買了農(nóng)農(nóng)村的民房房用以養(yǎng)老老，當(dāng)?shù)丶w組織也也是知道的的，從沒有有反對(duì)過，從從集體組織織方面考慮慮認(rèn)為宅基基地使用權(quán)權(quán)已給村民民使用建房房，村民賣賣房這是很很正常的，但但十幾年過過去了，法法院卻判令令買賣合同同無(wú)效。這這使得老婦婦住了十幾幾年的房子子一轉(zhuǎn)眼就就不屬于自自己了，現(xiàn)現(xiàn)在無(wú)家可可歸，境況況十分可悲悲。所以，這這樣的規(guī)定定不利于社社會(huì)的穩(wěn)定定，會(huì)帶來(lái)來(lái)某些不安安定因素，也也違反了所所有權(quán)人可可行使房屋屋所有權(quán)處處分原則，在在沒有改變變宅基地所所有權(quán)現(xiàn)狀狀和對(duì)土地地的占有和和利用狀況況下，也違違反了合同同意思自治治的原則，不不管是買方

23、方還是賣方方都不利，而而對(duì)集體土土地的使用用權(quán)也沒有有實(shí)質(zhì)的影影響而農(nóng)村村房屋也應(yīng)應(yīng)享有完全全的物權(quán)，所所謂物權(quán)，是是指公民、法人依法法享有的直直接支配特特定物并對(duì)對(duì)抗第三人人的財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利。物權(quán)權(quán)本質(zhì)上是是一種支配配權(quán)，是權(quán)權(quán)利人對(duì)物物的直接支支配;它具具有對(duì)抗第第三人的效效力。對(duì)房房屋的所有有權(quán)是屬于于物權(quán)的一一種。從法法理上分析析，村民對(duì)對(duì)其房屋具具有絕對(duì)的的支配權(quán)。但是，從從實(shí)踐上，村村民對(duì)其房房屋并沒有有享有該種種權(quán)利，這這對(duì)村民是是很不公平平的。同時(shí)時(shí)，按照意意思自治原原則，對(duì)于于買賣合同同，以雙方方意思達(dá)成成一致為準(zhǔn)準(zhǔn)。但是，在在農(nóng)民房屋屋轉(zhuǎn)讓的問問題上，并并沒有采意意思自治原原則

24、。這些些與法理上上相悖。在這里里，土地和和房屋是兩兩個(gè)物，只只是因?yàn)橥镣恋睾头课菸葑匀簧系牡牟豢煞?，法法律才?chuàng)制制了房屋所所有權(quán)人享享有土地使使用權(quán)，并并使兩權(quán)主主體一致，以以簡(jiǎn)化因房房屋與土地地權(quán)利不一一致帶來(lái)的的麻煩和不不便。這樣樣，雖然房房屋和土地地是相互獨(dú)獨(dú)立的物，但但土地和房房屋使用權(quán)權(quán)的一體性性，使我國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也一體體化。由此此便創(chuàng)立了了土地使用用權(quán)隨房屋屋的處分而而處分，即即地隨房走走和房屋隨隨土地使用用權(quán)的處分分而處分，即即房隨地走走這兩個(gè)原原則。44宅基地地所有權(quán)屬屬農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組織織所有，其其使用權(quán)由由集體組織織按法律規(guī)規(guī)定的條件件和程序劃劃撥給村民民使用。作作為宅

25、基地地使用權(quán)人人，有權(quán)在在取得的土土地上享有有占有、使使用的權(quán)利利，可以在在該土地上上建造住房房以及其他他附著物。作為使用用權(quán)人無(wú)權(quán)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓讓宅基地，但但如果使用用權(quán)人在宅宅基地上以以建造了房房屋，房屋屋的所有權(quán)權(quán)的完整權(quán)權(quán)能屬于宅宅基地的使使用權(quán)人。此時(shí)，房房屋的所有有權(quán)與土地地的使用權(quán)權(quán)分屬不同同的權(quán)利主主體，雙方方在權(quán)利行行使方面必必然相互牽牽制。而房房屋與土地地緊密結(jié)合合的特點(diǎn)決決定了二者者必有一方方要妥協(xié)，或或者地隨房房走或者房房隨地走。在我國(guó)，城城市和農(nóng)村村私有房屋屋的宅基地地均不得單單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，故故此在這里里只存在地地隨房走的的現(xiàn)象。如果只只能允許房房隨地走，那那么村民因因不享有

26、土土地的使用用權(quán)將影響響其房屋的的所有權(quán)的的行使。他他只能對(duì)其其建筑物或或其他附著著物享有占占有、使用用、收益的的權(quán)利，而而無(wú)從行使使最重要的的處分的權(quán)權(quán)能。如果果宅基地上上使用權(quán)人人欲走出農(nóng)農(nóng)村，到外外面的世界界開辟一番番事業(yè)，其其宅基地上上的合法建建筑只能通通過出租來(lái)來(lái)發(fā)揮物的的效用。無(wú)無(wú)疑，這使使其權(quán)利的的行使很不不充分。如如果允許地地隨房走，即即村民有權(quán)權(quán)出售住房房，村民對(duì)對(duì)房屋所有有權(quán)的行使使將不存在在任何障礙礙，此舉并并不影響集集體經(jīng)濟(jì)組組織對(duì)土地地享有的所所有權(quán)。宅宅基地一旦旦劃撥給村村民使用，集集體經(jīng)濟(jì)組組織對(duì)其所所有的土地地實(shí)際上并并不能行使使更多的權(quán)權(quán)利。當(dāng)村村民出售房房屋

27、時(shí)，僅僅僅是宅基基地的使用用權(quán)人換了了另外的主主體，村民民并不能通通過出售房房屋而從中中獲得宅基基地的收益益，他只能能獲得出售售建筑物的的利益。因因此，對(duì)集集體經(jīng)濟(jì)的的經(jīng)濟(jì)利益益并不存在在侵犯的問問題。且允允許村民房房屋自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，將使使村民的房房屋發(fā)揮最最大的效用用。據(jù)人人民日?qǐng)?bào)報(bào)道，根根據(jù)最新出出臺(tái)的蘇州州市農(nóng)民宅宅基地轉(zhuǎn)讓讓相關(guān)條例例，蘇州將將允許農(nóng)民民住宅有條條件轉(zhuǎn)讓。報(bào)道說，作作為全國(guó)首首創(chuàng)的重要要舉措，蘇蘇州農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城后，農(nóng)農(nóng)宅將可以以轉(zhuǎn)讓、出出售。日前前，蘇州各各鄉(xiāng)鎮(zhèn)正緊緊鑼密鼓，成成立農(nóng)民住住宅置換中中心。屆時(shí)時(shí)，農(nóng)民宅宅基地將可可通過住宅宅置換中心心自由轉(zhuǎn)讓讓。蘇州土土地部門

28、負(fù)負(fù)責(zé)人介紹紹說，制訂訂這一政策策的主要目目的是推動(dòng)動(dòng)蘇州農(nóng)村村的城市化化進(jìn)程。長(zhǎng)長(zhǎng)期以來(lái)，農(nóng)農(nóng)村住宅一一般只有宅宅基地使用用證，土地地屬集體所所有。由于于農(nóng)村住宅宅缺少土地地證、房產(chǎn)產(chǎn)證，交換換一直存在在著困難。農(nóng)民進(jìn)城城后，原先先的住宅要要么轉(zhuǎn)讓給給屬于同一一集體組織織的農(nóng)民，要要么就只有有空置。這這樣做的后后果是：一一方面，城城市居民或或外來(lái)者根根本無(wú)權(quán)購(gòu)購(gòu)買農(nóng)民房房，另一方方面，也導(dǎo)導(dǎo)致農(nóng)村住住宅價(jià)格低低廉，一定定程度上影影響了農(nóng)民民進(jìn)城購(gòu)房房、定居的的速度。因此，蘇蘇州的作法法是，對(duì)城城市規(guī)劃以以確定為居居住區(qū)范圍圍內(nèi)的農(nóng)民民宅基地，將將由政府確確權(quán)或征為為國(guó)有土地地，土地上上的農(nóng)民住住宅則納入入城市私房房管理，只只要補(bǔ)交土土地出讓金金，這些農(nóng)農(nóng)宅就可以以進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)交易。而而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，則將成成立農(nóng)民住住宅置換中中心，進(jìn)城城農(nóng)民的住