【工程管理】房企全裝修項目（帶精裝交樓的項目）工程管理作業(yè)指引

1、全裝修工程工程管理作業(yè)指引一 11J 二 IJ 一二 期期期 日日日制核準(zhǔn)編審批修訂記錄日期 版本號修改內(nèi)容修改人 審核人 審批人.流程圖無.流程概況流程目的規(guī)范全裝修工程工程施工過程行為，保障施工管理工作順利有序進(jìn)行。適用范圍適用各公司全裝修工程現(xiàn)場施工管理工作。流程主導(dǎo)部門公司工程部流程參與部門公司：工程采購部、設(shè)計管理部、商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、財務(wù)部城市公司：工程采購部、設(shè)計管理部、本錢管理部物業(yè)管理處部門流程中承當(dāng)職責(zé)公司工程部.組織圖紙會審及設(shè)計交底。.組織供應(yīng)商合同交底及技術(shù)交底。.組織甲供材現(xiàn)場供應(yīng)及施工。.在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求催促監(jiān)理單位和施工

2、單位認(rèn)真履 行合同，實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)；協(xié)調(diào)土建總包及其他分包進(jìn)行整改工作。.為監(jiān)理開展工作創(chuàng)造有利條件，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，并對現(xiàn)場監(jiān)理的工 作能力和監(jiān)理效果進(jìn)行有效監(jiān)控。.組織分包工程、專業(yè)工程的驗收。.組織工程竣工驗收。.組織工程例會及專項巡查會議，并形成會議紀(jì)要。公司工程采購 部.參加重要分包工程驗收、專業(yè)工程、竣工驗收。.提供技術(shù)支持及施工技術(shù)把關(guān)。.負(fù)責(zé)工程工程的質(zhì)量方面的督導(dǎo)巡查。.組織重大質(zhì)量問題處理。公司財務(wù)部.配合工程工程進(jìn)度款支付。.參與工程竣工驗收；城市公司本錢 管理部.配合工程聯(lián)系單、簽證單會簽。.配合工程按月審結(jié)結(jié)算工作。3.參與工程竣工驗收。城市公司工程采購部.參與合同

3、交底。.材料樣板封樣。公司設(shè)計 管理部.參與施工圖紙會審及設(shè)計交底。.參與竣工驗收。城市公司設(shè)計 管理部1.參與施工圖紙會審及設(shè)計交底。公司商管公司 /酒管公司/園 區(qū)及寫字樓事 業(yè)部.參與工程竣工驗收。.負(fù)責(zé)工程入伙2個月后的入伙及保修工作。物業(yè)管理處.參與工程移交。.負(fù)責(zé)全裝修工程移交2個月后保修及維護(hù)工作。.精裝修之前的工作內(nèi)容參照工程現(xiàn)場管理流程執(zhí)行。.精裝修工作程序施工準(zhǔn)備4. 1. 1.施工放線及交接管理1）交接管理：施工單位進(jìn)場后，裝修監(jiān)理單位應(yīng)立即組織人員進(jìn)行施工場地的移交。由公司工程部安排土建總包單位及監(jiān)理相關(guān)人員參加場地移交，移交結(jié)果經(jīng)六方簽 字確認(rèn)。a）標(biāo)高交接：由土建單

4、位提交基準(zhǔn)標(biāo)高點。b）鋁合金門窗：鋁合金外表觀感，玻璃外表觀感，配件完整性及靈活性。c） 土建結(jié)構(gòu)及批蕩：位置準(zhǔn)確性，垂直度水平度，起砂、空鼓，房間及門洞方正度, 墻體有無開裂等，標(biāo)準(zhǔn)參照國家驗收規(guī)范。d）廚房、衛(wèi)生間防水涂膜：閉水試驗，參照國家驗收規(guī)范。e）給排水管道：完整性，位置準(zhǔn)確性，閉水（帶壓）試驗，預(yù)埋冷凝水管閉水試驗, 標(biāo)高準(zhǔn)確性。f）電氣局部：完整性，位置準(zhǔn)確性，是否連通。g）配電箱、配電柜安裝：位置準(zhǔn)確性，設(shè)備完整性，通電后是否可正常使用，進(jìn)線 端是否連接正確。h）其他公共設(shè)施：完整性，位置準(zhǔn)確性，外表觀感等。移交后問題處理原那么：誰施工的局部誰負(fù)責(zé)，誰最后保管的局部誰負(fù)責(zé)。除

5、移交單 上所列問題外，建筑結(jié)構(gòu)（含土建防水局部）、水電系統(tǒng)及土建預(yù)埋工程由土建總包 單位負(fù)責(zé)；移交管理局部設(shè)備材料的完整性移交后，由當(dāng)值接管單位負(fù)責(zé)；移交后 成品保護(hù)責(zé)任相應(yīng)移交。由公司工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土建總包單位及其他分包單位進(jìn)行移交問題整改，直至合格。2）放線管理：標(biāo)高線移交完成后，施工單位應(yīng)立即開始放線工作。a）完成面基準(zhǔn)線：根據(jù)土建提供標(biāo)高基準(zhǔn)點，結(jié)合裝修設(shè)計要求標(biāo)出各局部裝修完 成面基準(zhǔn)線，作為各局部標(biāo)高線放線的基準(zhǔn)線；檢查地面結(jié)構(gòu)面標(biāo)高、門洞頂部 標(biāo)高、電梯底框標(biāo)高、預(yù)留設(shè)備位置是否準(zhǔn)確等，指導(dǎo)其他分包單位施工。b）天花標(biāo)高線：檢查天花上部土建預(yù)留管線是否合理，位置是否正確、鋁合金安

6、裝 是否水平、門洞是否水平、是否滿足空調(diào)、燈具等安裝要求。C）房間墻體位置線：檢查已有墻體的方正度，指導(dǎo)新加墻體位置，指導(dǎo)裝修修正施 工。d）標(biāo)出各局部飾面范圍及做法，指導(dǎo)施工，為驗線提供方便。e）管線施工標(biāo)線：標(biāo)明管線施工走向、預(yù)埋部件位置及功能，指導(dǎo)管線施工，新增 預(yù)埋設(shè)備預(yù)埋施工，標(biāo)準(zhǔn)化施工走向。f）預(yù)留底盒功能標(biāo)記：指導(dǎo)移位及穿線施工。g）主要家私位置線：明確家私與管線關(guān)系，方便調(diào)整。h）專項放線：待土建改造工作完成后（墻面方正、垂直度修正，門洞水平修正），瓷 磚及石材等材料施工前，應(yīng)結(jié)合圖紙、現(xiàn)場情況及材料尺寸進(jìn)行現(xiàn)場施工放線。i）精裝修施工現(xiàn)場垃圾堆放點及衛(wèi)生間設(shè)置點，由公司工程部

7、協(xié)調(diào)土建總包單位或 相關(guān)單位提供。4. 1.2.圖紙會審，合同交底：1）圖紙會審：工程工程開工前，公司工程部組織公司設(shè)計管理部、城市公司設(shè)計管理 部、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、精裝修施工單位、各供應(yīng)商的技術(shù)負(fù)責(zé)人參加，進(jìn)行圖 紙會審及設(shè)計交底，集中將圖紙設(shè)計問題并形成圖紙會審記錄，參會人員（單 位）簽名（蓋章）確認(rèn)，作為施工依據(jù)。a）對圖紙與現(xiàn)場情況有出入的地方進(jìn)行解答。b）對圖紙表達(dá)不清的地方進(jìn)行解答。c）對現(xiàn)場放線后不滿足設(shè)計要求的局部進(jìn)行解答。d）圖紙中的其他問題。2）合同交底：工程工程開工前，公司工程部組織公司工程采購部、城市公司工程采購 部、監(jiān)理單位、精裝修施工單位、各供應(yīng)商負(fù)責(zé)人參加，進(jìn)

8、行合同交底。a）明確各方的施工范圍及責(zé)任。b）明確現(xiàn)場管理要求。c）明確供應(yīng)商供應(yīng)材料情況，明確甲供材料操作方式。d）安排供應(yīng)商進(jìn)行專項材料施工方案交底時間及交底要求。4. 1. 3.定板定樣：由精裝修施工單位及各供應(yīng)商根據(jù)合同要求，制作所有工程所涉及的材 料樣板，一式2份，由公司工程部對接的設(shè)計師簽字確認(rèn)后，一份留公司工程部封 樣，一份城市公司工程采購部封樣。4.1.4.施工組織設(shè)計：裝修施工單位根據(jù)工程設(shè)計圖紙并結(jié)合現(xiàn)場的實際情況編制施工 組織設(shè)計和施工總體方案；報送監(jiān)理單位、公司工程部審核，審核通過后報項 目負(fù)責(zé)人審批。1）分段管理：裝修施工單位根據(jù)工程實際情況、工期要求及人力安排情況，

9、將承包范 圍內(nèi)的工程量分割成假設(shè)干工段，各工段或同步開始施工，或逐步進(jìn)行流水施工，各 工段有明確的施工計劃及工序安排。2）工期要求及施工計劃：a）公司工程部提出階段工期要求，由精裝修施工單位結(jié)合工程分段情況完成工程施 工計劃，要求各單位將工程施工工序統(tǒng)一，明確各工序前后的搭接關(guān)系，明確甲 供材料供貨步驟及與相應(yīng)工序間的關(guān)系。b）現(xiàn)場裝修計劃進(jìn)行三級管理，分總計劃、月計劃及周計劃；總計劃落實施工工序、 階段及總體時間安排；月計劃落實進(jìn)度到層，需提前協(xié)調(diào)問題反映在月計劃中； 周計劃落實進(jìn)度到戶，遇到的現(xiàn)場問題反映在周計劃中。4. 2.專項管理1.專項施工程序：由公司工程部要求，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織精裝

10、修施工單位協(xié)調(diào)各供應(yīng) 商及材料施工要求，對施工工序進(jìn)行深化設(shè)計及施工方法交底，統(tǒng)一做法，統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)，方便日后維護(hù)及檢修，形成流水作業(yè)。需進(jìn)行專項設(shè)計的工程有：1）水電改造深化圖紙。2）防水做法深化圖紙。3）瓷磚及石材排版。4）其他設(shè)備施工深化圖紙。需施工方交底的工程有：1）天花工程：明確龍骨間距，龍骨設(shè)置要求，封板要求。2）墻體砌筑及抹灰：砌筑要求，參照國家規(guī)范。3）管線開槽及隱蔽：開槽方法、深度，封堵方法等。4）石材干掛或掛貼方法。5）其他需交底工程。公司有標(biāo)準(zhǔn)化做法的工程，須嚴(yán)格按公司要求執(zhí)行。參見施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化手冊（標(biāo) 準(zhǔn)）及建筑構(gòu)造做法J2007 （標(biāo)準(zhǔn)）。2,供應(yīng)商供應(yīng)材料施工方案交

11、底：由監(jiān)理單位組織各供應(yīng)商進(jìn)行施工方案交底。4. 3.施工過程4. 3.1.對監(jiān)理的要求：在施工過程，監(jiān)理工程師應(yīng)跟蹤監(jiān)控裝修施工單位及分包供應(yīng)商的 工序作業(yè)過程，一般工序采用巡視、平行檢驗方式，重要部位、關(guān)鍵工序（基礎(chǔ)、 結(jié)構(gòu)、防水等）采取見證、旁站方式，發(fā)現(xiàn)裝修施工單位及分包供應(yīng)商的錯誤做法、 不當(dāng)操作或缺陷，及時責(zé)令承包商糾正；同時公司工程部專業(yè)工程師要參與監(jiān)理工 程師的日常巡視工作，確保及時掌握現(xiàn)場的質(zhì)量情況；對供應(yīng)商供貨數(shù)量及質(zhì)量進(jìn) 行監(jiān)督管理。4. 3. 2.巡查、例會及專題會制度：公司工程部負(fù)責(zé)每周組織工程例會、工程巡查、每周組 織專項現(xiàn)場巡查（兩周一次平安巡查），處理現(xiàn)場發(fā)生的

12、工程事故或工程質(zhì)量問題; 公司工程部判斷必要時，可臨時召開，每次會議由監(jiān)理記錄并形成會議紀(jì)要；公司 工程部各專業(yè)工程師應(yīng)每天參與現(xiàn)場工程質(zhì)量巡查，及時解決現(xiàn)場問題。4. 3. 3.分戶管理：裝修施工單位以戶為單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行管理，落實每戶每道工序責(zé)任 人；工程巡查以戶為單位進(jìn)行檢查；工程資料以戶為單位建檔（文字及電子文檔）, 過程檢查資料按戶存檔，設(shè)備說明書及使用手冊按戶存檔；其他參見精裝修工程 資料管理流程。4. 3. 4.樣板先行：（工藝管理）對所有工序，特別對于管線改造、防水工程、砌體工程、瓷 磚及石材施工、設(shè)備安裝、門安裝、木地板安裝、柜類安裝等及成品保護(hù)做法等重 要分局部項工程，采

13、用“樣板驗收”方式，即在大面積施工前，先由裝修施工單位 按設(shè)計及公司工程部要求在現(xiàn)場做小規(guī)模施工樣板，明確施工工序的前后關(guān)系及施 工標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)確認(rèn)后形成統(tǒng)一的要求，再大面積施工，到達(dá)保證質(zhì)量滿足設(shè)計效果， 防止返工浪費(fèi)的目的。3. 5.細(xì)化工序：結(jié)合統(tǒng)一的工序安排及做法，由裝修施工單位將每道工序細(xì)化，形成簡 化的勞動步驟，形成每道工序標(biāo)準(zhǔn)化做法，實現(xiàn)流水作業(yè)。3. 6.移交管理：施工過程中主要指不同單位緊前及緊后工序、現(xiàn)場成品保護(hù)的移交，做 到每道工序移交前后都有明確的移交標(biāo)準(zhǔn)及成品保護(hù)責(zé)任單位;遵循誰是攻誰保護(hù), 誰接手誰保管的原那么，做好移交工作。3. 7.過程驗收：重視過程驗收，對重點工序

14、、隱蔽施工工序、管線施工工序、安裝施工 過程工序進(jìn)行驗收，并形成驗收記錄存檔，過程中控制施工質(zhì)量，保障工程最重質(zhì) 量。3. 8.可視化管理:1）管理資料可視化：現(xiàn)場管理制度，平安管理標(biāo)識，工程分段情況，總體進(jìn)度計劃， 每戶施工班組情況等形成紙質(zhì)文件張貼。2）施工做法及問題可視化：放線施工，每戶管線敷設(shè)走向，標(biāo)準(zhǔn)的施工做法及現(xiàn)場巡 查發(fā)現(xiàn)的問題等形成圖片資料記錄，指導(dǎo)施工及工程整改。3）現(xiàn)場材料擺放可視化：現(xiàn)場材料堆放點，班組臨時施工點，庫房材料堆放分區(qū)等有 明確的墻面或地面指示堆放位置。3. 9.材料管理：所有材料進(jìn)出場需到監(jiān)理處辦理材料進(jìn)（出）場單。1）甲供材管理：分包商、供應(yīng)商將各自的企業(yè)

15、資質(zhì)、工程現(xiàn)場負(fù)責(zé)人（或聯(lián)系人）、 用工人數(shù)等資料報監(jiān)理單位，經(jīng)監(jiān)理單位審核通過后報公司工程部審查；根據(jù)合同 要求，材料進(jìn)場前需上交相關(guān)資料由監(jiān)理單位審核，通過后報公司工程部審查。2）乙供材料：裝修總包單位在組織材料設(shè)備進(jìn)場前，須到監(jiān)理處辦理材料入門/出 門條，必須嚴(yán)格按照合同的規(guī)定并依照樣板采購，在進(jìn)場前必須提前知會監(jiān)理單 位及公司工程部，監(jiān)理單位、公司工程部接到通知后必須對照封板或監(jiān)督送檢組織 驗收。4. 3.10.資料管理：見建設(shè)工程檔案管理指引。4. 3.11.變更、按月審結(jié)及進(jìn)度款：裝修施工單位及各供應(yīng)商，必須按照合同要求，按時 提交資料，辦理變更、按月審計及進(jìn)度款上報，城市公司的設(shè)

16、計管理部、城市公司 本錢管理部、城市公司財務(wù)部協(xié)助工程部做好變更、按月審結(jié)及進(jìn)度款支付工作， 具體操作流程見工程現(xiàn)場管理流程。4. 3. 12.公司工程采購部巡查：公司工程采購部每月對現(xiàn)場進(jìn)行質(zhì)量檢查，公司設(shè)計管理 部、公司商管公司/酒管公司/園區(qū)及寫字樓事業(yè)部、公司財務(wù)部、公司本錢部參加, 對發(fā)現(xiàn)問題要求公司工程部敦促施工單位及時整改，并對巡查問題做及時回復(fù)。4. 3.13.公司工程部組織分局部項工程的驗收,不合格部位要求相應(yīng)的施工單位進(jìn)行整改， 直至合格為止。4. 3. 14.平安管理：嚴(yán)格按地方有關(guān)規(guī)定對現(xiàn)場進(jìn)行平安管理，按時進(jìn)行平安巡查，要求 裝修施工單位設(shè)專職平安員。其他參見平安文明

17、施工作業(yè)指引。4. 4.成品保護(hù)4. 4.1.加強(qiáng)對半成品及成品的保護(hù)是保證整體工程質(zhì)量不可或缺的措施之一。公司工程部 按工程成品保護(hù)方案對成品進(jìn)行保護(hù)。4. 5.質(zhì)量事故4. 5. 1.當(dāng)在施工過程中出現(xiàn)不可預(yù)見的質(zhì)量事故時，相應(yīng)施工單位應(yīng)在第一時間采取有效 措施進(jìn)行緊急處理并通知監(jiān)理單位、公司工程部；公司工程部在跟進(jìn)和處理事故時 把情況上報給公司工程采購部及公司總經(jīng)理。4. 5. 2.公司工程部應(yīng)及時跟進(jìn)，組織事故善后處理，施工單位編寫的質(zhì)量事故報告，交 監(jiān)理公司、公司工程部審查。4. 5. 3.公司工程部負(fù)責(zé)將質(zhì)量事故報告提交給公司工程采購部及公司總經(jīng)理。5. 4.公司工程采購部組織重大質(zhì)量問題處理。工程驗收6.1.隱蔽工程驗收：施工單位自驗后，通知公司工程部和監(jiān)理單位驗收，專業(yè)工程師和 監(jiān)理工程師驗收通過后，在隱蔽工程驗收單上簽字，允許其進(jìn)入下一道工