土地定級與基準地價更新培訓資料

1、土地級別與基準地價更新1=培訓材料湖北永業(yè)行評估咨詢有限公司二。六年十月 TOC o 1-5 h z 一、 土地定級與基準地價更新概況1二、 土地定級與基準地價更新工作組織領(lǐng)導1三、 土地定級與基準地價更新工作步驟 2四、 外業(yè)工作（資料收集過程） 3五、 內(nèi)業(yè)工作（數(shù)據(jù)分析處理） 25一、土地定級與基準地價更新概況土地定級與基準地價城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會中經(jīng)濟活 動中的地位、使用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量 的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別。基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定土地開發(fā)程度和設(shè)定容積率條件 下，對現(xiàn)狀利用條件及現(xiàn)狀開

2、發(fā)條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商 業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權(quán) 的單位土地面積的區(qū)域平均價格。新一輪土地定級與基準地價更新我省各城市上一輪基準地價大部分都是在2001年左右完成的，其成果為以 后的更新工作打下了堅實的基礎(chǔ)。但是受社會經(jīng)濟活動的影響以及更新技術(shù)不但 完善，逐步突顯出其不足之處，需要更新、改進。本輪基準地價更新根據(jù)省國土 廳的統(tǒng)一部署，要求嚴格按照國家城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī) 程和湖北省城鎮(zhèn)土地級別更新技術(shù)規(guī)范、湖北省城鎮(zhèn)基準地價更新技術(shù)規(guī) 范的要求，采用軟件進行土地定級與基準地價更新，利用多因素加權(quán)評價法（特 爾斐

3、專家打分法）對土地質(zhì)量進行分析評價，進行土地定級，在土地定級的基礎(chǔ) 上，以市場交易地價資料為依據(jù)，確定基準地價。級別邊界更加精確，基準地價 水平更加合理，方法科學，手段先進。二、土地定級與基準地價更新工作組織領(lǐng)導土地定級與基準地價更新是一個系統(tǒng)性的工作，涉及的部門多、工作量繁重、 工作程序復雜。要做好這項工作不僅需要工作人員了解的實際情況，具備豐富的 專業(yè)知識，同時也需要有嚴密的組織機構(gòu)和市政府強有力的領(lǐng)導，在此基礎(chǔ)上制 定出嚴密的工作計劃并按步驟實施才可能高效率、高質(zhì)量完成更新工作。為了保 障更新工作的順利進行，市政府應(yīng)發(fā)文成立更新領(lǐng)導小組，由分管副市長任組長， 市政府、市國土資源局、相關(guān)政

4、府部門的主要領(lǐng)導擔任領(lǐng)導小組成員。領(lǐng)導小組 下設(shè)辦公室，辦公室下設(shè)項目組、技術(shù)組、調(diào)查組和后勤組。同時組織了專家咨 詢組來共同完成。土地定級與基準地價更新工作組織關(guān)系圖如下：領(lǐng)導小組基準地價更新辦公室U I 術(shù)咨詢 項目組II專家組資料收 a 后勤保障調(diào)查組 V 技術(shù)組 后勤組制定工作程序與技術(shù)方案工作組織關(guān)系圖（一）、領(lǐng)導小組的職責1、領(lǐng)導整項工作；2、審批工作方案和技術(shù)方案；3、組織各個部門配合辦公室和項目組工作；4、解決有關(guān)評估工作的政策和經(jīng)費等重大問題；5、審查、審定基準地價。（二）、辦公室的職責：1、負責協(xié)調(diào)各職能部門的工作；2、負責組織調(diào)查、收集實際資料；3、負責督促有關(guān)部門及時無

5、償?shù)靥峁┯嘘P(guān)資料；4、負責組織專家選擇定級估價因素并確定其權(quán)重；5、邀請高校科研機構(gòu)和市政府有關(guān)部門的領(lǐng)導和專家進行技術(shù)咨詢;6、負責提供后勤保障工作。（三）、項目組的職責：1、研究制定整個基準地價評估工作的技術(shù)路線及方法；2、編制基準地價評估工作的工作方案、技術(shù)方案并組織實施；3、解決基準地價評估工作的技術(shù)問題并進行科技攻關(guān)；4、探索研究基準地價評估工作中的先進技術(shù)并推廣應(yīng)用。三、土地定級與基準地價更新工作步驟全部工作大體上可劃分為前期準備、資料調(diào)查收集、數(shù)據(jù)分析處理、成果完 善與編制、成果驗收與審批等5個階段。（一）前期準備階段前期準備工作的主要任務(wù)是成立領(lǐng)導小組，組建工作專班、落實工作經(jīng)

6、費、 技術(shù)培訓、召開有關(guān)會議、組織宣傳發(fā)動、印刷有關(guān)資料、購置有關(guān)設(shè)備、擬定 技術(shù)路線等準備工作。具體工作內(nèi)容如下：報請市政府批準開展襄樊市土地定級與基準地價更新工作，成立分工明 確的工作組；召開領(lǐng)導小組、項目組及相關(guān)協(xié)助單位會議，制定此次更新工作的制度 和方案；土地定級因素和估價樣點調(diào)查表格設(shè)計及印刷；組織相關(guān)人員進行培訓；購置有關(guān)設(shè)備、輔助設(shè)備和落實場地；相關(guān)專家的走訪及咨詢。（二）資料調(diào)查階段1、基礎(chǔ)資料可以分為社會各行業(yè)總體經(jīng)濟狀況和評估基本資料。評估基本 資料包括評估底圖、評估范圍、基準地價更新的地價定義以及相關(guān)政府文件；2、土地定級因子資料的收集，可以先到相關(guān)行政單位收集，如資料不

7、全可 再根據(jù)定級規(guī)程實地調(diào)查；3、估價樣點資料的收集，可以分兩個部分收集，一是到國土局、土地交易 中心和房產(chǎn)管理局等部門進行資料調(diào)查，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、征地、房屋交 易等，二是工作人員實地收集，如商鋪、柜臺出租、二手房買賣等；（三）數(shù)據(jù)分析處理階段數(shù)據(jù)分析處理工作由項目技術(shù)組及相關(guān)人員與市國土資源局土地利用科配 合完成。數(shù)據(jù)分析處理主要包括以下幾個方面內(nèi)容：定級資料的整理及分析，包括相關(guān)定級因子的指標值、功能分、影響范 圍的確定；估價資料的分析整理，包括各類型樣點的圖形輸入、地價計算、地價修 正等，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫；將評估基本資料和定級、估價資料輸入到湖北省國土廳開發(fā)的土地定級 與基準地價更

8、新軟件，得出定級結(jié)果及級別范圍并初步形成基準地價；建立基準地價修正體系；形成初步技術(shù)成果并進行實地校驗。（四）成果完善與報告的編制階段由基準地價更新領(lǐng)導小組組織召開專家會議，就定級估價的初步成果進行討 論，征求有關(guān)各方面意見，結(jié)合實際情況對成果進行適當調(diào)整完善。在此基礎(chǔ)上， 歸納和整理來自各方面有利建議，并調(diào)整完善；編寫了土地定級估價工作技術(shù)報 告、工作報告和專題報告等；進行土地定級及基準地價成果圖等專題圖編制、表 格等附件的整理；整理了各類成果并將其數(shù)字化存檔，以備檢查驗收。（五）成果驗收與審批階段按照省廳要求進行驗收，首先是市國土資源局對土地級別與基準地價水平進 行初審，之后是省國土資源廳

9、監(jiān)測中心的預(yù)檢，預(yù)檢之后就是省國土資源廳驗收， 驗收完成后，在市國土資源局組織下進行成果聽政，最后就是更新成果上報省、 市政府和物價局等部門審批。四、外業(yè)工作（資料收集過程）（一）特爾斐法專家打分為了全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，合理確定土地級別，將采用多因素綜合 評價法，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析。多因素綜合評價法主要是利用特爾 斐專家打分表確定各因素的權(quán)重，接著計算各因素對土地的作用分，根據(jù)作用分 區(qū)間分布的不同來劃分級別。特爾斐法的主要工作是通過專家對土地定級因素權(quán)重做出統(tǒng)計估算，因此， 專家的選擇、測定是很重要的。土地定級因素及權(quán)重選擇的專家應(yīng)包括湖北省國 土資源廳、市國土資源局、市

10、規(guī)劃局、市物價局、市財政局等有關(guān)部門的技術(shù)、 管理專家和高層決策人員以及高校的教授等。專家的權(quán)威性、代表性，專家人數(shù)以及各項程序符合城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求。根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程的要求，編制了土地定級因素權(quán)重打分意見 征詢表及填表說明。各位專家按土地定級因素權(quán)重調(diào)查表的要求，運用特爾 斐法對綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)用地定級因素進行了權(quán)重打分，土地定級原則上 必須進行兩輪因素權(quán)重打分。特爾斐法專家打分表基本定級因素重要順序權(quán)重范圍（以100分計算）權(quán)重定級因素權(quán)重合計定級因子權(quán)重合計繁華程度12545商服繁華影響度100100商服中心100商服網(wǎng)點密度交通條件2或3255道路通達度100道路

11、通達度100公交便捷度公交便捷度對外交通便利度長途汽車站火車站碼頭基礎(chǔ)設(shè)施 狀況3或2255基礎(chǔ)設(shè)施完善度100排水狀況100供電狀況公用設(shè)施完備度銀行及儲蓄所郵政及設(shè)施醫(yī)院門診部人口狀況42010人口密度100100客流人口密度100居住人口密度合計100注：上表以商業(yè)用地為例，具體因素可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。（二）資料收集基礎(chǔ)資料：包括工作底圖、更新區(qū)域范圍及情況說明、土地利用總體規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)布局、房地產(chǎn)市場狀況、土地利用現(xiàn)狀以及相關(guān)政府文 件等背景資料。這些資料主要是到市國土資源局、市規(guī)劃局、市統(tǒng)計局收集。部分背景資料收集內(nèi)容資料來源土地利用總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀、地藉

12、圖、評估邊界國土資源局城市總體規(guī)劃、近期規(guī)劃、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、各 分區(qū)規(guī)劃及相關(guān)圖件規(guī)劃局房地產(chǎn)市場狀況、各區(qū)片房屋均價房管局城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及圖件商務(wù)局統(tǒng)計年鑒、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的統(tǒng)計公報統(tǒng)計局環(huán)境狀況公報、環(huán)境保護規(guī)劃環(huán)保局（三）定級資料：主要包括影響土地質(zhì)量的各類土地定級因素資料的收集，分 為商服繁華度、交通條件、基本設(shè)施狀況、環(huán)境條件、人口狀況等，因素下又分 定級因子，可以將各種因子對應(yīng)的指標數(shù)據(jù)分配到不同職能部門進行分類收集， 如資料不全再根據(jù)定級規(guī)程實地進行調(diào)查。定級因素應(yīng)收集的資料如下：商服中心規(guī)模效益資料:收集商服中心的規(guī)模、具體位置、商業(yè)網(wǎng)點的分布 等；交通條件資料:

13、路網(wǎng)密度及道路類型，收集道路交通網(wǎng)絡(luò)圖、各道路車流量 情況等；公用基礎(chǔ)設(shè)施資料供水資料：收集供水管線分布狀況及管道網(wǎng)絡(luò)圖、區(qū)域供水保證率等情況； 排水資料：收集排水系統(tǒng)的分布、排水管道網(wǎng)絡(luò)圖、排水能力等情況； 供電資料：收集供電管線網(wǎng)絡(luò)圖、供電系統(tǒng)保證率、持續(xù)時間等情況； 通信資料：收集電話裝機容量、電信業(yè)務(wù)量及網(wǎng)絡(luò)圖；公共設(shè)施資料:收集調(diào)查中小學、幼兒園的數(shù)量及分布；市內(nèi)各醫(yī)院床位、 就診人數(shù)等；工程地質(zhì)資料:收集地質(zhì)狀況及建筑地基承重力等資料；綠地覆蓋率資料:收集公園等綠地覆蓋率資料；人口資料:收集人口密度資料，人口分布資料；規(guī)劃資料:近期道路改擴建工程、新建道路的等級類型、總體規(guī)劃以及小

14、區(qū) 控制性規(guī)劃對用地類型的限制、要求等資料。相關(guān)表格說明：注：以下紅色項目是必須收集資料A02、集貿(mào)市場（資料收集來源：商務(wù)局）市場名稱位置總攤位數(shù)（個）總營業(yè)面積（平方米）年總營業(yè)額（萬元）B01：道路通達度（資料收集來源：建委、交通局）道路名稱道路類型道路性質(zhì)道路等級道路長度道路寬度年車流量路面材料人流量交通管制類型備注調(diào)查人：調(diào)查時間:調(diào)查人：調(diào)查時間:B0301、碼頭（資料收集來源：實地調(diào)查）碼頭名稱位置年貨運吞吐量（年客運總量）總最大停泊能力年營業(yè)額（萬元）調(diào)查人：調(diào)查時間:B0302、長途汽車站（資料收集來源：交通運輸公司）長途汽車站名稱位置用地面積（平方米）年運輸旅客人次數(shù)年營業(yè)

15、額（萬元）調(diào)查人：調(diào)查時間:B0303、火車站（資料收集來源：鐵路局）火車站名稱位置年貨運吞吐量年客運總量年營業(yè)額（萬兀）調(diào)查人：調(diào)查時間:C0101、供水狀況（資料收集來源：自來水公司） 給水狀況大體分布C0102、排水狀況（資料收集來源：市政公司）C0103、煤氣管道（資料收集來源：煤氣公司） 煤氣管道大體分布情況調(diào)查人：調(diào)查時間:C0202、幼兒園（資料收集來源：教委）名稱位置教職工 人數(shù)班級數(shù)學生總?cè)藬?shù)（人）固定資產(chǎn)額（萬元）用地面積（平方米）調(diào)查人：調(diào)查時間:C0203、中小學（資料收集來源：教委）名稱位置教職工 人數(shù)班級數(shù)學生總?cè)藬?shù)（人）固定資產(chǎn)額（萬元）用地面積（平方米）調(diào)查人：

16、調(diào)查時間:C0204、停車場（資料收集來源：實地調(diào)查）停車場名稱位置地上或 地下日平均泊 車輛次最大泊車能力（輛）年營業(yè)額（萬元）調(diào)查人：調(diào)查時間:C0305、郵電局（資料收集來源：郵局）郵電局所名稱位置級別營業(yè)面積年營業(yè)額（或其它指標）調(diào)查人：調(diào)查時間:調(diào)查人：C0306、電訊營業(yè)廳（資料收集來源：電信公司）電訊營業(yè)廳名稱位置級別營業(yè)面積（平方米）年營業(yè)額（萬元）調(diào)查時間:C0307、銀行儲蓄所（資料收集來源：各大銀行）銀行儲蓄所名稱位置級別營業(yè)面積（平方米）年營業(yè)額（萬兀）調(diào)查人：調(diào)查時間:C0308、醫(yī)院（資料收集來源：衛(wèi)生局）醫(yī)院名稱位置級 別年治療病人數(shù)（人次）醫(yī)護人 員數(shù)固定資產(chǎn)總

17、額床位數(shù)（張）年營業(yè)額（萬元）調(diào)查人：調(diào)查時間:D0101、大氣污染（資料收集來源：環(huán)保局）D0102、噪聲污染（資料收集來源：環(huán)保局）D0103、水污染（資料收集來源：環(huán)保局）D0104、綠地覆蓋率（資料收集來源：實地調(diào)查）調(diào)查人：調(diào)查時間:D0201、地質(zhì)狀況（資料收集來源：地質(zhì)大隊）調(diào)查項內(nèi)容備注地塊編號范圍描述土地承載力調(diào)查人：調(diào)查時間:D0202、地形狀況（資料收集來源：勘測部門）調(diào)查項內(nèi)容備注地塊編號范圍描述地形描述調(diào)查人：調(diào)查時間:D0203、臨江狀況（資料收集來源：實地調(diào)查）調(diào)查項內(nèi)容備注地塊編號范圍描述臨江狀況描述調(diào)查人：調(diào)查時間:D0204、旅游景觀（資料收集來源：旅游局）

18、編號名稱位置占地面積（m2）年收入旅游人數(shù)備注調(diào)查人：調(diào)查時間:D0301、影劇院（資料收集來源：文化局）編號名稱位置占地面積座位個數(shù)入座率觀眾人數(shù)年收入備注調(diào)查人：調(diào)查時間:D0302、公園（資料收集來源：園林局）編號名稱位置占地面積年門票收入年游客數(shù)等級備注調(diào)查人：調(diào)查時間：D0303、圖書館（新華書店）（資料收集來源：文化局）編號名稱地址占地面積藏書量圖書種類年借閱人數(shù)備注調(diào)查人：調(diào)查時間：E0101、用地規(guī)劃（資料收集來源：規(guī)劃局）調(diào)查項內(nèi)容備注地塊編號范圍四至規(guī)劃前用途規(guī)劃用途規(guī)劃建筑容積率規(guī)劃建筑高度規(guī)劃建筑密度調(diào)查人：調(diào)查時間：E0102、道路規(guī)劃（資料收集來源：規(guī)劃局）調(diào)查項內(nèi)

19、容備注道路名稱四至描述道路類型道路寬度路面材料調(diào)查人：調(diào)查時間：調(diào)查人：F0101、人口密度（資料收集來源：公安局）編號范圍描述人口密度等級備注調(diào)查時間:（四）估價資料內(nèi)容包括市場交易資料（即樣點資料）和估價相關(guān)資料兩大部分。其中 市場交易資料包括房屋出租、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房出售和 柜臺出租、房屋買賣、征地資料，可以到國土資源局收集，房屋出租、商品房買 賣、柜臺出租資料必須工作人員實地調(diào)查；估價相關(guān)資料包括確定地價內(nèi)涵相關(guān) 的資料、相關(guān)經(jīng)濟指數(shù)、房地產(chǎn)政策法規(guī)制度以及房地產(chǎn)稅費標準等，可以查閱 相關(guān)文件、走訪相關(guān)部門來收集。估價參數(shù)資料收集時尤其要注意平均容積率、 還原利率

20、、平均開發(fā)程度等資料的收集，其次是現(xiàn)行的相關(guān)取費標準，當?shù)卣?部門沒有對費用標準明文規(guī)定的，可以利用省政府相關(guān)文件取費標準。各類用途樣點資料類型各類用途樣點資料表用地類型樣點類型來源商業(yè)用地房屋出租房產(chǎn)中介、房產(chǎn)網(wǎng)站土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓（招、拍、掛）國土局利用科商品房出售房產(chǎn)局、房產(chǎn)中介、開發(fā)公司、實地調(diào)查住宅用地商品房出售房產(chǎn)局、房產(chǎn)中介、開發(fā)公司、實地調(diào)查房屋買賣房產(chǎn)局、房產(chǎn)中介、實地調(diào)查土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓（招、拍、掛）國土局利用科工業(yè)用地土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓國土局利用科征地國土局耕保科樣點收集表格注：以下紅色表格是必須收集的SA、土地使用權(quán)出讓價格調(diào)查表土地基本狀況宗地位置區(qū)路（街）

21、巷號土地四至東至：南至：四至：北至：所臨道路名臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通一平建筑朝向1、東2、南3、西4、匕5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街 2、離街 3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、辦公用地5、文教、衛(wèi)生用地6、交通用地 7、其他用地規(guī)劃用途1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、其他用地實際用途1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、其他用

22、地使用取得時間土地可使用年限出 讓 基 本 情 況受讓單位出讓時間年 月 日出讓年限年出讓方式1、拍賣出讓2、招標出讓3、掛牌出讓4、協(xié)議出讓出讓前用途1、工業(yè)用地2、商業(yè)用地 3、住宅用地 4、辦公用地出讓土地用途1、工業(yè)用地2、商業(yè)用地 3、住宅用地 4、辦公用地土地出讓金元土地出讓總面積平方米單位地價元/平方米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SB、土地使用轉(zhuǎn)讓價格調(diào)查表土地基本狀況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：四至：北至：臨道路名稱臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立父宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地

23、開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、辦公用地5、文教衛(wèi)生用地6、交通用地7、其他用地規(guī)劃用途1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、其他用地實際用途1、商業(yè)用地2、住宅用地3、工業(yè)用地4、其他用地使用權(quán)取得時土地可使用年轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓方受讓方轉(zhuǎn)讓時間年月剩余使用年限年轉(zhuǎn)讓方式1拍賣轉(zhuǎn)讓2招標轉(zhuǎn)讓3協(xié)議轉(zhuǎn)讓4其他轉(zhuǎn)讓前用途1、工業(yè)用地 2、商業(yè)用地3、住宅用地4、辦公轉(zhuǎn)讓后用途1、工業(yè)用地 2、商

24、業(yè)用地3、住宅用地4、辦公土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：四至：北至：臨道路名臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街 2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地5.文教、衛(wèi)生用地6.交通用地7.其他用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用

25、地實際用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地使用權(quán)取得時年 月 日土地使用年限年使用權(quán)出租情出租方承租方定約期日年 月 日出租年限年出租方式土地出租用途1、工業(yè)用地2、商業(yè)用地 3、住宅用地 4、辦公用出租總面積平方出租年租金稅費支出單位地價元/平方詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：SD、房屋買賣價格調(diào)查表（住房交易）調(diào)查時間:土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南全：曲至：北至：所臨道路名稱交叉路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3

26、、五通一平4、七通一建筑朝向1、東2、南3、西4、北4 由ri+Hk7 Tkrth iAi臨街狀況2 、/J、| 1JO、 1U11、沿街2、離街3、拐角、 X J、U至拐角距離、V1 1 14臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地規(guī)劃用途5. 乂教、衛(wèi)生用地 6.交通用地7.其他用地1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地使用權(quán)取得時間土地使用年限房 屋 情 況樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般 4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼2、鋼、鋼混3、鋼混4、混合5、磚木

27、6、其它質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光通風狀況1、好2、較好3、一般4較差5差房屋總建筑面積總占地面積樓層數(shù)已使用年限買 賣 情 況買方賣方買賣方式買賣時間年 月 日買賣層次賣建面積分攤土地面積買賣前用途買賣后用途房屋交易稅費房屋交易總價格元樓面地價元/平方地面地價元/平方米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SE、鋪面出租租金調(diào)查表宗地位置區(qū)路（街）巷號土土地四至東至：南全：西至：北至：地所臨道路名稱基交叉路口形式1、十字路口2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交本宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形狀況宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1

28、、生地2、二i甬一平3、五i甬一平4、七i甬一平建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地規(guī)劃用途5. 乂教、衛(wèi)生用地6.交通用地7.其他用地1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途1.商業(yè)用地 2.住宅用地 3.工業(yè)用地 4.其他用地使用權(quán)取得時土地使用年限房 屋 情 況樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般 4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼2、鋼、鋼混 3、鋼混4、混合5、磚木6、其質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3

29、、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光誦風狀況1、好_2、較好_3、一般_4較差5差總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)房屋已使用年出租情況出租人承租人出租方式定約期日年月出租期限出租用途出租層次出和建筑面積平方米營業(yè)面積平方米分攤土地面積平方米年租金亓經(jīng)營管理費元維修費元折舊費亓保險費亓水電費_元費_元其他費用元樓面地價元/平方單位地價元/平方米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SF、柜臺出租租金調(diào)查表宗地位置區(qū)路（街）巷號土土地四至東至：南至：四至北至：地所臨道路名稱基1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交本交叉路口形式狀宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒

30、三角形況宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通一平建筑朝向1、東2、南3、西4、北. 點（2 n七 MQ 臨街狀況。、力、田U、 凸1、沿街2、離街3、拐角1、 力、。、凸 至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地_是否_建筑容積率周圍土地利用類1商業(yè)用地2住宅用地3 丁業(yè)用地 4辦公用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途1商業(yè)用地2住宅用地3 丁業(yè)用地 4苴他用地使用權(quán)取得時間土地使用年限房 屋 情 況樓宇編旦樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好3、一股 4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼 2、鋼、鋼混 3、鋼混 4、混合 5、磚木6、苴質(zhì)量等級1、完

31、好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光通風狀況1、好_2、較好_3、一股_4 較差_5差點建筑面積點占地面積平方米樓，層數(shù)房屋已使用年限出租情出租方承租方出租方式定約期日年 月 巳出租期限出租用途出租層次出租柜臺建筑面平方米營業(yè)面積平方米分攤土地面積平方米出租柜臺年租金元經(jīng)營管理費元維修費元折舊費元保險費元水電費元稅費元苴它費用元樓面地價元/平方一單位地價元/平方詳情說明：*位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SG、商品房出售價格調(diào)查表土宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：西至：北至：地所臨道路名稱基交叉路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2

32、、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形本宗地長度宗地寬度狀土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通一平?jīng)r建筑朝向1、東2、南3、西4、北九.土Q.n*QTffT臨街狀況5、 力、田1、沿街2、離，U、 凸有3、拐角7、 力、。、凸至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地B丕是否建筑容積率周圍土地利用類 型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地5.文教、衛(wèi)生用地6.交通用地7.其他用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地使用權(quán)取得時間土地使用年限房屋情況樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般4

33、、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼2、鋼、鋼混3、鋼混4、混合5、磚木6、其它質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光通風狀況1、好2、較好F 3、一般 4較差5差總建筑面積總占地面積樓層數(shù)已使用年限買賣情況買方賣方（開發(fā)商）買賣方式1.一次性付款2.按揭付款按揭年限買賣層次商品房出售時間年 月曰房屋用途房屋產(chǎn)權(quán)狀況賣建面積平方米房屋交易稅費元分攤土地面積平方米其它稅費支出元房屋交易總價 格元樓面地價元/平方 米單位地價元/平方米規(guī)劃的建筑覆蓋 率規(guī)劃的容積率同類建筑單位面 積平均造價商品房占用資 金應(yīng)付利息開發(fā)公司利潤詳情說明：位置略圖:調(diào)查時間:調(diào)查人：SH、土地聯(lián)營入股資料調(diào)

34、查表土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：四至：北至：所臨道路名稱交叉路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通一平建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至】拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是 否建筑容積率周圍土地類型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地5.文教、衛(wèi)生用地6.交通用地7.其他用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途

35、1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地使用權(quán)取得時間土地使用年限聯(lián) 營 入 股 基 本 情 況出地方出資方聯(lián)營時間聯(lián)營期限出資方資金總額出地方投入土 地面積出地方利潤分成 比例出地方年純收 入聯(lián)營前土地用途1、工業(yè)用地2、商業(yè)用地 3、住宅用地4、辦公用地聯(lián)營后土地用途1、工業(yè)用地2、商業(yè)用地 3、住宅用地4、辦公用地單位面積土地年 收入元/平方米單位地價元/平方米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SI、聯(lián)合建房資料調(diào)查表土地宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：西全：北至：臨道路名稱臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口 4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3

36、、多邊形4、正三角5、倒二角形宗地長度宗地寬度基本狀況土地開發(fā)狀況建筑朝向1、生地 2、三誦一平1、東2、南5、東南6、西北3、五誦一平4、七誦4、北8、西南3、西7、東北臨街狀況臨街寬度畸零地周圍土地類型1、沿街2、離街3、拐角臨街深度建筑容積率1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地至拐角距離是_否規(guī)劃用途71業(yè)用房 屋 情 況聯(lián) 建 情 況實際用途使用權(quán)取得時間樓宇編號裝修標準房屋結(jié)構(gòu)房屋等級采光通風狀況總建筑面積樓層數(shù)出地方房屋用途建筑總面積出地方分成建筑面積出資方分攤土地面積建筑稅費總支出樓面地價1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地 4.其他用地土地使用年限樓宇名稱1、完好2

37、、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房1、鋼 2、鋼、鋼混3、鋼混4、混合 5、磚木6、其它 1、好 2、較好，3、一般平方米平方米平方米平方米元/平方米4較差5差 總占地面積已使用年限出資方建房時間單位面積誥價出地方分成比例出地方總收入其他費用支出單位地價平方米元/平方米詳情說明：位置略圖:調(diào)查人:調(diào)查時間:SJ、以地換房資料調(diào)查表土地基本狀況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：四至：北至：所臨道路名稱交叉路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口 4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度米宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五

38、通一平 4、七通一建筑朝向1、東2、南3、西4、北由Q冊卅7Q臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離、實臨街寬度米臨街深度米畸零地是否建筑容積率周圍土地利用類型1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地5 文教 衛(wèi)生用地 6 交通用地 7 其他用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地實際用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地使用權(quán)取得時間土地使用年限房 屋 情 況樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼2、鋼、鋼混3、鋼混4、混合5、磚木6、質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光通風狀況1、

39、好 2、較好 3、一般 4較差 5差房屋總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)已使用年限交換情況出地方出房方換房時間房屋用途換房樓層數(shù)交換建筑面積平方米讓出的土地面積平方米分攤土地面積平方米單位建筑面積平均誥價元/平方_米單位地價元/平方_米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SK、征地、拆遷開發(fā)土地資料調(diào)查表土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：西至：北至：臨道路名稱臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒二角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五誦一平 4、七通建筑朝向

40、1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型1.商業(yè)用地 2.住宅用地3.工業(yè)用地4.辦公用地5.文教、衛(wèi)生用地6.交誦用地7.其他用地規(guī)劃用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地 4.其他用地實際用途1.商業(yè)用地2.住宅用地3.工業(yè)用地4.其他用地征地拆遷征地、拆遷單位征地時間征地面積農(nóng)地取得費用元/平方米土地開發(fā)費用元/平方米利潤率稅費元成交土地總價元出讓年限單位地價元/平方米詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間：SL、房屋出租租金調(diào)查表（住宅）土地基本狀況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東

41、至：南至：曲至：北至：臨道路名稱臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口 4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型規(guī)劃用途實際用途房 屋 情 況樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般 4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、鋼2、鋼、鋼混3、鋼混4、混合5、磚木6、其質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光通風狀況1

42、、好 2、較好 3、一般 4、較差 5、差總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)房屋已使用年出租出租人承租人出租方式定約時間年月出租期限出租用途出租層次出租建筑面積平方米營業(yè)面積平方米情況分攤土地面積平方米月租金元/月單位地價元/平詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SM、廠房出租租金調(diào)查表（工業(yè)）土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：曲至：北至：所臨道路名稱交叉路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口 4、人行立交宗地形狀1、長方形2、梯形3、多邊形4、正三，角5、倒三角形宗地長度宗地寬度土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平4、七通建筑朝向1、東

43、2、南5、東南6、曲北3、西4、北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度臨街深度畸零地是否建筑容積率周圍土地類型規(guī)劃用徐實際用途房 屋 情 況工廠名稱樓宇編號樓宇名稱裝修標準1、豪華2、較好 3、一般 4、無裝修房屋結(jié)構(gòu)1、混合2、鋼混 3、磚混 4、磚木 5、框架 6、框筒質(zhì)量等級1、完好2、基本完好3、一般損壞4、嚴重損壞5、危房采光誦風狀況1、好 2、較好 3、一般4較差 5差總建筑面積平方米總占地面積平方米樓層數(shù)房屋已使用年出租情況出和單位承租單位出租方式定約時間年月出租期限出租用途出租層次出租建筑面積平方米營業(yè)面積平方米分攤土地面積平方米年租金樓面地價元/

44、平方地面地價詳情說明：位置略圖：調(diào)查人：調(diào)查時間:SN、企業(yè)兼并資料調(diào)查表土 地 基 本 狀 況宗地位置區(qū)路（街）巷號土地四至東至：南至：四至：北至：臨道路名稱臨路口形式1、十字路口 2、丁字路口 3、環(huán)形路口4、人行立父宗地形狀1、長力形2、梯形3、多邊形4、正三角5、倒三角形宗地長度米宗地寬度米土地開發(fā)狀況1、生地 2、三通一平3、五通一平 4、七通一平建筑朝向1、東2、南3、西4、北5、東南6、西北7、東北8、西南臨街狀況1、沿街2、離街3、拐角至拐角距離臨街寬度米臨街深度米畸零地是否建筑容積率周圍土地利用類型規(guī)劃用途實際用途企 業(yè) 兼 并 情兼并力被兼并力付給被兼并企業(yè)職 工工資總和付

45、給被兼并企業(yè)職工 的各項補償費用被兼并企業(yè)設(shè)備現(xiàn)被兼并企業(yè)廠房現(xiàn)值出地方利潤分成比出地方年純收入兼并時間單位地價詳情說明:位置略圖:調(diào)查人：調(diào)查時間：（五）資料收集應(yīng)注意的問題基礎(chǔ)資料收集時應(yīng)注意的問題基礎(chǔ)資料收集時主要應(yīng)注意兩個方面的內(nèi)容，一是評估底圖，規(guī)程上面規(guī)定 應(yīng)使用地藉圖，但很多城鎮(zhèn)地藉數(shù)據(jù)庫不完整、無法提供底圖，這樣就只有采用 規(guī)劃局的最新電子版的城市規(guī)劃圖，如果規(guī)劃圖也無法提供就只有根據(jù)現(xiàn)有的市 區(qū)圖掃描之后在進行矢量化，以此來確定工作底圖；二是更新區(qū)域范圍的確定， 規(guī)程上面規(guī)定了定級對象（更新區(qū)域）時土地利用總體規(guī)劃中的建設(shè)用地范圍內(nèi) 的所有土地，但是我省大部分城市土地利用總體

46、規(guī)劃不是早已經(jīng)過時，就是正在 重新修編，不能作為參考依據(jù)，因此，在確定評估區(qū)域時應(yīng)充分利用原有基準地 價評估范圍，在現(xiàn)有建成區(qū)的基礎(chǔ)上根據(jù)城市總體規(guī)劃進行適當?shù)耐卣箒泶_定更 新區(qū)域。定級資料收集時應(yīng)注意的問題在實際操作中按照規(guī)程要求收集定級資料是很難做到的，一方面涉及到相關(guān) 部門資料的保密性問題，另一方面是相關(guān)數(shù)據(jù)沒有現(xiàn)成的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這時就需要 市（縣）政府、國土資源部門與各行政職能部門之間充分協(xié)調(diào)好。對于那些實在 無法收集到的定級因子指標值有兩種方法處理方式：一是根據(jù)規(guī)程規(guī)定的在資料 無法收集時可以采取的補救辦法，如無法收集到環(huán)境資料時可以根據(jù)城鎮(zhèn)各功能 分區(qū)、風向、水流分別確定聲、大氣、水

47、等定級因子狀況；二是對于不同類型用 地定級因子中權(quán)重值高的因子資料一定要齊全，對資料難以收集全的定級因子采 用主導指標值來反映整體水平，例如商業(yè)用地中商服中心資料收集時可以重點考 慮各商服中心的商服網(wǎng)點規(guī)模（營業(yè)面積）及經(jīng)營性質(zhì)（經(jīng)營類別），定級因素 學校中重點考慮師資力量（教師人數(shù)）和學生人數(shù)等。估價資料收集時應(yīng)注意的問題市場交易資料（樣點資料）收集時應(yīng)注意以下幾個方面的問題：（1）各類型用地樣點的選取標準要明確、分布要均勻。在樣點收集時肯定 無法將所有樣點全部收集，只能收集能反映總體水平的部分樣點，因此樣點的選 取也應(yīng)該有標準，應(yīng)該是有代表性的，能代表小范圍內(nèi)的平均水平。（2）每個樣點應(yīng)代表一宗完整的土地，一個樣點地價就表示一個完整的