項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書（參考模板）

1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書編號(hào)： 版號(hào)：A/0 頁(yè)碼：第 PAGE 15 頁(yè) 共 NUMPAGES 15 頁(yè) 項(xiàng)目名稱：XX項(xiàng)目文件內(nèi)容：XX項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書發(fā)文日期：XXXX年XX月XX日項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書（范本）目錄第一部分 項(xiàng)目概況及用地分析第二部分 開發(fā)目標(biāo)第三部分 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃第四部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃第五部分 市場(chǎng)定位與產(chǎn)品建議第六部分 成本控制因素第七部分 工程管理意見第八部分 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、方案設(shè)計(jì)需要解決的問題、項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析第一部分：項(xiàng)目概況及用地分析宗地自然條件概況及分析宗地位置XX示范區(qū)是CC市政府XXXX年批準(zhǔn)首批實(shí)施的四大跨世紀(jì)示范居住區(qū)之一。XX示范區(qū)位于XX區(qū)X

2、XXX，四至范圍：南臨XX，北沿XX路，西至XX路，東到規(guī)劃XX路。地鐵一號(hào)線終點(diǎn)站GG站在其北側(cè)約1500米。示范區(qū)東西長(zhǎng)約2.4公里，南北寬約0.8公里，基本呈規(guī)則長(zhǎng)方形?？傆玫孛娣eXX萬(wàn)平米，總建筑面積XX萬(wàn)平方米，總?cè)丝赬X萬(wàn)人。宗地現(xiàn)狀（1）宗地四至范圍簡(jiǎn)述某地產(chǎn)公司XX城用地屬于XX住宅示范區(qū)的XX地塊，西臨XX公路，南臨XX，東臨規(guī)劃中的XX路，北為XX路。用地范圍均至道路或河道規(guī)劃中心線。（2）宗地現(xiàn)狀地形地貌宗地現(xiàn)狀主要為農(nóng)田，農(nóng)民住宅主要集中在5#、8#地塊，宗地5#、8#地塊內(nèi)有若干鄉(xiāng)村河汊、水塘等，水面積較大。宗地南側(cè)XX塘為區(qū)級(jí)河道，具通航功能。沿XX塘北岸東西向排列

3、一條高壓（22萬(wàn)伏）走廊，規(guī)劃有100米綠化控制帶。宗地西側(cè)YY公路為半封閉快速干道，沿路已建寬度42.5米的防護(hù)綠帶。綠化植被原始植被主要集中在西側(cè)T形河道周邊，以水杉、香樟及榆樹為主，植被茂密，其它場(chǎng)地主要以野生的灌木：一枝黃花為主。氣候氣象水文地質(zhì)XX塘與EE江相通，屬敞開式河道。JJ南路HP路河段屬于IV類水。實(shí)測(cè)最高水位4.18米，常水位2.20米，實(shí)測(cè)最低水位1.10米。宗地社會(huì)條件概況及分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃XX住宅示范區(qū)位于AS區(qū)LL鎮(zhèn)地鐵一號(hào)線WW站南廣場(chǎng)以南，是QW市四大住宅示范區(qū)之一。在XX某地產(chǎn)公司城的周邊，鎮(zhèn)級(jí)公建配套主要集中于地塊西北方向，配套比較齊全，但XX本身的配套

4、并不完善。XX示范區(qū)其目標(biāo)是建成JK配套完善的住宅區(qū)，同時(shí)輻射MM一帶的核心新興工業(yè)區(qū)，成為交通便捷的新市鎮(zhèn)。2、規(guī)劃要求要點(diǎn)類型要點(diǎn)內(nèi)容指標(biāo)要求總用地面積： 容積率覆蓋率建筑高度總建筑面積：XX平米居?。òㄗ≌⒐?、別墅）XX平米商業(yè)（商場(chǎng)、會(huì)所）XX平米公建XX平米（包括幼托中心、學(xué)校、變電所、水泵房、公交車站、郵電所、居委會(huì)、社區(qū)管理機(jī)構(gòu)、文化活動(dòng)站、垃圾站等）建筑退紅線要求用地各邊退紅線XX米沿畹町路商場(chǎng)退紅線XX米市政設(shè)施要求車輛出入口：畹町路人行出入口：畹町路機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)：須符合*市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法規(guī)文件的規(guī)定3交通狀況地塊周邊有很好的公交系統(tǒng)，地面的地鐵站，南面的輕軌站，東面的

5、大巴站。周邊XX路、BB路、VB路、ZX公路等城市交通干道均為現(xiàn)狀道路。A：FG路現(xiàn)狀B：XX路現(xiàn)狀C：由XX路看地塊D：XX路現(xiàn)狀E：由TY公路與XX路交口看地塊F：由TY公路看用地地塊G：TY公路現(xiàn)狀H：南部高壓走廊現(xiàn)狀I(lǐng)：XX塘現(xiàn)狀4市政管線（1）上水：從HV區(qū)40萬(wàn)噸水廠引水，TY公路西段XX路下預(yù)埋管徑1200的上水管，東段XX路下預(yù)埋管徑800的上水管，已建成。 （2）煤氣：連通RE五線HP路上1200煤氣管，引向XX路下500口徑中壓管. （3）電話：示范區(qū)東北側(cè)DE路與XX路交界處，GU路6萬(wàn)門電話局。 （4）電力：規(guī)劃建35KV變電站一座，現(xiàn)階段使用BF220KV站。 （5）

6、污水：納入AA市合流污水總管二期工程，規(guī)劃經(jīng)過(guò)XX路有一根管徑2000的污水管，已在建。（6）雨水：LU路、XX塘之間，基地東南向規(guī)劃建雨水泵站，占地約3畝，2管徑2000-2400。競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料第二部分 開發(fā)目標(biāo)（略）本部分可摘錄項(xiàng)目前期啟動(dòng)會(huì)確定的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。第三部分 項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃（略）本部分可摘錄項(xiàng)目前期啟動(dòng)會(huì)確定的開發(fā)計(jì)劃。第四部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃（略）第五部分 市場(chǎng)地位與產(chǎn)品建議（略）本部分摘錄按項(xiàng)目定位策劃管理辦法編制的相關(guān)內(nèi)容。第六部分 成本控制因素（此處，可結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，直接借鑒調(diào)用成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引的相關(guān)內(nèi)容） (1) 項(xiàng)目成本構(gòu)成方案：成本測(cè)算 根據(jù)營(yíng)銷部門的結(jié)

7、論、概念設(shè)計(jì)的結(jié)論、運(yùn)營(yíng)管理部門對(duì)于基礎(chǔ)形式的意見完成總成本測(cè)算表格各類型產(chǎn)品主體、配套、景觀的成本測(cè)算表格（可沿用成本測(cè)算套表）三期商鋪底商平層組團(tuán)平層花園洋房平均三期總成本面積：土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)室外環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)成本合計(jì)設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用總目標(biāo)： 萬(wàn)元主體設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)階段 萬(wàn)元陳利民、付志強(qiáng)實(shí)施方案階段（方案+擴(kuò)初）萬(wàn)元住宅方案及初設(shè)用XX的設(shè)計(jì)單位，商業(yè)方案及初設(shè)境外設(shè)計(jì)施工圖階段萬(wàn)元本地設(shè)計(jì)院（部分初設(shè)及施工圖）其它設(shè)計(jì)總圖設(shè)計(jì) 萬(wàn)元市政設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì) 萬(wàn)元境外設(shè)計(jì)公司（同商業(yè)方案設(shè)計(jì)單位）立面設(shè)

8、計(jì) 萬(wàn)元設(shè)計(jì)階段成本控制方案設(shè)計(jì)階段成本控制目標(biāo)容積率對(duì)成本影響較大，宜控制在1.2以上；因臨街走廊不計(jì)算建筑面積，商業(yè)建筑可售率宜控制在90%以上方案設(shè)計(jì)階段成本控制措施或建議總平布置時(shí)盡可能考慮避開高回填區(qū)的原漁溏所在位置；以免基礎(chǔ)費(fèi)用過(guò)高；建筑布置盡可能避免垂直于等高線布置，以免單元間造成高差導(dǎo)致結(jié)構(gòu)成本升高；初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段成本控制措施或建議 嘗試請(qǐng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)監(jiān)理 因商業(yè)街有部分建筑兼作景觀考慮，立面用材要求較高，需在效果與成本之間做到最佳平衡；第七部分 工程管理意見(1) 道路、管線、土方平衡工作方案： 總思路：先總圖，后單體。利用施工圖設(shè)計(jì)的時(shí)間段進(jìn)行道路基層、管道及土方平衡

9、施工，為后期土建及環(huán)境施工爭(zhēng)取盡量充足的時(shí)間。設(shè)計(jì)流程：確定路網(wǎng)節(jié)點(diǎn)和高程總圖方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)總圖施工圖設(shè)計(jì)單體施工圖設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)。施工流程：花園路道路基層、弱電管道、污雨水管道施工三期場(chǎng)地土方平衡施工三期主要道路基層及干管施工主體施工室外總圖施工環(huán)境施工。(2)宗地內(nèi)現(xiàn)有電力設(shè)施遷移實(shí)施方案：宗地現(xiàn)有四類電力通訊架空線路，嚴(yán)重影響宗地地規(guī)劃建設(shè)：110KV高壓?jiǎn)位芈窏U輸電架空線路一組；110KV高壓雙回路鐵塔輸電架空線路一組；10KV中壓配電架空線路一根；50對(duì)軍用架空通訊電纜；至城園一期、大學(xué)園的架空通訊電纜。改造方案：結(jié)合花園路、花果路的建設(shè)將架空通訊電纜下地；結(jié)合用地內(nèi)國(guó)有水渠地改

10、造將110KV單回路桿輸電架空線路、10KV中壓架空線路分別在水渠兩側(cè)下地。 宗地內(nèi)現(xiàn)有電力設(shè)施示意圖宗地內(nèi)現(xiàn)有型桿110KV高壓線現(xiàn)狀圖 宗地內(nèi)現(xiàn)有電力設(shè)施改造方案示意圖第八部分 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論、方案設(shè)計(jì)需要解決的問題、項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析工程地質(zhì)及基礎(chǔ)方案建議：地質(zhì)資料分析：抗震設(shè)計(jì)參數(shù)：地震基本烈度為7度，場(chǎng)地土類型為中硬場(chǎng)地，建筑場(chǎng)地為類抗震場(chǎng)地。場(chǎng)地地下水：地下穩(wěn)定水位在4.56.5米，地下水化學(xué)類型為HCO3、CoMc型，對(duì)混凝土無(wú)侵蝕性。地基土評(píng)價(jià)：粘土230KPa，廣布場(chǎng)地，土質(zhì)均勻，以硬塑為主，具有一定厚度，沉積連續(xù)，分布穩(wěn)定，力學(xué)強(qiáng)度較好，屬中等壓縮性土，脹縮等級(jí)為級(jí)

11、，具有弱膨脹性，可以作為天然地基持力層；淤泥層90KPa，承載力極低；強(qiáng)風(fēng)化泥巖90KPa，厚度在1.03.5米，均勻性較差，強(qiáng)度較低；中風(fēng)化泥巖300Kpa，厚度大，較連續(xù)均勻，強(qiáng)度較高。基礎(chǔ)形式的初步意見：大部分場(chǎng)地可選用硬塑性粘土為持力層，基礎(chǔ)形式可選用獨(dú)立基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)埋置深度不小于1.5米。對(duì)以后位于山脊、山坡上的建筑采用淺基礎(chǔ)不能保證穩(wěn)定性時(shí)，應(yīng)使用人工挖孔樁基礎(chǔ)，以中風(fēng)化泥巖為持力層。對(duì)于局部有隱埋古河道、古沖溝或淤泥塘的地段，應(yīng)選用人工挖孔樁基礎(chǔ)，以中風(fēng)化泥巖為持力層。技術(shù)管理方面對(duì)樁基和復(fù)雜結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行專家評(píng)審。對(duì)初步設(shè)計(jì)的原則性、方案性問題進(jìn)行專家和內(nèi)部評(píng)審。與成本部

12、門密切合作，對(duì)施工圖成本、深度、質(zhì)量進(jìn)行控制。不合格設(shè)計(jì)部分，按合同條款重新設(shè)計(jì)，但不能影響施工計(jì)劃。與運(yùn)營(yíng)管理部門密切結(jié)合，采用已經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)、較完善的新技術(shù)、新材料、新工藝，提高住宅品質(zhì)。設(shè)計(jì)目標(biāo)項(xiàng)目樓盤設(shè)計(jì)形象目標(biāo)營(yíng)造具有鮮明的現(xiàn)代風(fēng)格，輕盈明快、獨(dú)特居住空間的樓盤。方案設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞市場(chǎng)定位，體現(xiàn)一定設(shè)計(jì)手法，以“假日風(fēng)景”為設(shè)計(jì)理念的切入點(diǎn)，結(jié)合南側(cè)7萬(wàn)平米的郊野公園的豐富景觀視野，完善整體規(guī)劃的特點(diǎn)，在整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上突出四期/五期的個(gè)性特色。2. 設(shè)計(jì)計(jì)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃表階段工作內(nèi)容開始時(shí)間完成時(shí)間方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)委托中期交流方案設(shè)計(jì)提交報(bào)建文本提交設(shè)計(jì)成果擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)細(xì)部設(shè)計(jì)材料清

13、單施工圖設(shè)計(jì)總圖定位單體調(diào)整細(xì)部大樣樁基施工圖全套施工報(bào)建圖全套施工圖 二.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)論經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)類型指 標(biāo)數(shù) 值用地平衡總用地面積(M2)總建筑面積(M2)容積率覆蓋率總戶數(shù)(戶)總?cè)藬?shù)(人)建筑面積(M2)住宅總面積其中多層住宅6層小高層住宅12層高層住宅18層公建商業(yè)配套其它建筑面積分布表三規(guī)劃方面的結(jié)論用地布局功能分區(qū)：將有創(chuàng)新的單體結(jié)合在常規(guī)單體中，并消除多層建筑以換取更大的空間，形成一個(gè)以小高層為主的社區(qū)，此方式便于形成一個(gè)局部有很多開放空間的格局，也可以完全結(jié)合四條景觀軸線的延伸。 2）產(chǎn)品類型分布小高層：應(yīng)布置內(nèi)部集中綠化或郊野公園北側(cè)局部。高層：應(yīng)布置在郊野公園北

14、側(cè)。多層：緊鄰車行道或市政道路一側(cè)及有明顯噪音及景觀環(huán)境較差處。道路交通1）主入口位置沿二級(jí)車行道設(shè)環(huán)，和二級(jí)干道相交處。2）人車關(guān)系對(duì)外服務(wù)公建區(qū)的人、車流應(yīng)與住宅區(qū)人、車流有效合理的隔離。盡量人車分流，局部合流。3）停車方式和數(shù)量停車數(shù)量停車位配比：0.6停車數(shù)量：1056停車方式選擇原則 本區(qū)大部分停車可在12000平米的地下人防解決； 其余車位依靠地面停車。公交場(chǎng)站宗地內(nèi)不設(shè)公交場(chǎng)站。根據(jù)詳規(guī)要求，需在五期用地北側(cè)建一公交車站，其占地面積2000平米，包括一150平米公交調(diào)度站。銷售分期計(jì)劃分二期設(shè)計(jì)、建造及銷售。組團(tuán)管理1）總體管理模式 采用分區(qū)分級(jí)管理模式，宗地內(nèi)住宅分3至4個(gè)相對(duì)

15、獨(dú)立的大住宅社區(qū)進(jìn)行分區(qū)管理，大住宅社區(qū)中包括多種住宅產(chǎn)品類型。 2）各種住宅產(chǎn)品管理模式 別墅分棟團(tuán)管理； 少量多層、小高層分組團(tuán)管理，多數(shù)按分棟管理；高層分棟管理。環(huán)境景觀地塊的景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)注意對(duì)郊野公園及河道景觀的利用。宜以開放式的布局。對(duì)原地形不得進(jìn)行大規(guī)模的改造。地塊內(nèi)除郊野公園大型景觀外，必須對(duì)經(jīng)過(guò)此區(qū)域的循環(huán)河道和住宅的關(guān)系加以充分考慮。區(qū)內(nèi)主要道路沿線應(yīng)營(yíng)造多個(gè)開放空間。形成疏密有致、連續(xù)而變化的道路景觀。在小區(qū)住宅密集處考慮有較大面積的集中綠化，尤其需彌補(bǔ)非沿郊野公園一排住宅的景觀不足；盡量建立與郊野公園及河道的聯(lián)系，使整個(gè)小區(qū)景觀成為整體。四單體方面結(jié)論內(nèi)部功能空間設(shè)置要求（例