華夏幸?；鶚I(yè)模式簡析

1、范文范例參考華夏幸福基業(yè)模式簡析一、華夏幸?；鶚I(yè)簡介（一）基本情況華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（以下簡稱“華夏幸?；鶚I(yè)”），成立于1998年，于2011年9月在A股借殼上市。早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)，2002年開始運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運(yùn)營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，一直堅(jiān)持“以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展”的理念，堅(jiān)持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模 式并不斷延伸價(jià)值鏈，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服 務(wù)業(yè)態(tài)，成為全價(jià)值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品 線，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的獨(dú)特運(yùn)營模式。在環(huán)渤海地區(qū)成功運(yùn)營固安工業(yè)園 區(qū)、大廠潮白

2、河工業(yè)區(qū)、懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū) 域、無錫工業(yè)園區(qū)等。（二）業(yè)績情況2014年度銷售目標(biāo)為500億，截止2014年上半年，實(shí)現(xiàn)銷售額共計(jì) 242.13 億元，同比增長 52.20%,截止2014年6月30日確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 113.82億元，比上年同期增長29.58%;實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤 36.48億元，同比增長56.21%;實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤 23.01億元，同比增長30.06%。表1:華夏幸?；鶚I(yè)各年度主要財(cái)務(wù)指標(biāo)截至日期營業(yè)收入凈利潤每股凈 資產(chǎn) （元）每股收 收益 （元）凈資產(chǎn) 收益率 （%銷售毛 利率（%營業(yè)收入 （億）同比（%凈利潤 （億）

3、同比（%2013 年210.6074.3827.1552.215.032.0544.3033.812012 年120.7755.0317.8431.344.892.0251.4239.652011 年77.9076.2213.58225.464.743.2866.4941.93完美Word格式整理版范文范例參考2010 年44.2137.754.17-70.331.890.0237.5522.582009 年1.83-39.290.07119.231.880.052.7818.112008 年3.02-1.40-0.39-20.621.82-0.27-13.6516.152007 年3.063

4、1.83-0.32-555.882.09-0.23-10.0018.992006 年2.3244.470.07131.712.330.052.1024.812005 年1.61-10.40-0.22-297.823.50-0.22-5.9921.812004 年1.802.680.11-47.953.930.112.8630.262003 年1.757.620.22-1.343.990.3517.7433.842002 年1.6223.260.221.561.720.3723.6838.152001 年1.3231.980.2249.641.360.0030.4841.492000 年1.00

5、-0.14-1.730.0026.1640.87注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸福基業(yè)年度報(bào)告。、華夏幸?；鶚I(yè)模式（一）業(yè)務(wù)模式1、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸福基業(yè)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營與開發(fā)兩大塊，借殼完成后，華 更幸福基業(yè)間接控股的京御地產(chǎn)成為實(shí)際上的業(yè)務(wù)平臺。京御地產(chǎn)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)二級 開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負(fù)責(zé)園區(qū)開發(fā)業(yè) 務(wù)，作為河北固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來京北生態(tài)新區(qū)三個(gè)園區(qū)開發(fā) 與經(jīng)營的業(yè)務(wù)平臺，對開發(fā)區(qū)域進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與管理、市政公 用設(shè)施建設(shè)與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資服務(wù)）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。完美Word格式整理

6、版於逢HUM范文范例參考UM I07F.稅吩，35%,J由誰嚴(yán)開龍|g| ” 七費(fèi)一京修齊KtsX，4V牛忍早物量也京117出圖1 :華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務(wù)架構(gòu)2、業(yè)務(wù)發(fā)展模式(1)戰(zhàn)略聚焦：華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼 東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、 快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運(yùn)營的固安、大廠工 業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。(2)前瞻性規(guī)劃先行：前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國內(nèi)、 國際頂級戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、 發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲

7、得政府的高度認(rèn)可，并通過豐富的一級開 發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)、園區(qū)核心區(qū)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設(shè)等多樣化得產(chǎn)品和服務(wù) 獲取政府的信任，在建設(shè)中獲得政府的高度支持和配合。(3)簽訂協(xié)議明確進(jìn)度計(jì)劃與結(jié)算方式：并簽訂委托開發(fā)協(xié)議，該委托是排 他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更，且委托期限一般長達(dá)50年，同時(shí)在協(xié)議中明確收入確認(rèn)和結(jié)算方式以保證其在園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)上的正當(dāng)收益和權(quán)力。完美Word格式整理版范文范例參考(4)分塊開發(fā)：華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式，每年平均僅開發(fā)一平方公里，每平方公里須投資4-5億元左右，其中征地和拆遷占 60%,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占40%。(5)同時(shí)利用低價(jià)土

8、地進(jìn)行園區(qū)配套及周邊配套住宅同步開發(fā)建設(shè)。其詳細(xì)的園區(qū)開發(fā)運(yùn)作模式如下圖所示:圖2:園區(qū)開發(fā)運(yùn)營模式(二)盈利模式完美Word格式整理版范文范例參考1、主營業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)華夏幸福基業(yè)營業(yè)收入主要來自于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)以及城市地產(chǎn)開發(fā)，具 中產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設(shè)又可分為土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、公用事 業(yè)服務(wù)以及園區(qū)住宅配套開發(fā)。土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)及公用事 業(yè)服務(wù)按照當(dāng)期公司與政府結(jié)算額確認(rèn)收入，園區(qū)住宅配套開發(fā)和城市地產(chǎn)開發(fā)以 商品房實(shí)際交予客戶作為收入確認(rèn)的依據(jù)，故影響其當(dāng)期收入變化因素主要是政府 結(jié)算和交房。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利率極高，2013年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占公司整體

9、收入的11%毛 利率達(dá)98%這一定程度上確保了公司整體利潤率水平，也是區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 商的重要標(biāo)志之一，同時(shí)也讓資本市場對其未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展寄予和期待，是華夏 幸福基業(yè)能在2011年房地產(chǎn)政策收緊背景下成功借殼上市的主要特色（多數(shù)產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)均是“舉產(chǎn)業(yè)之名，行地產(chǎn)之實(shí)”）。但從表3看出，園區(qū)配套住宅銷售在2013年占整體收入的62%毛利率為27% 支撐其規(guī)?？焖僭鲩L的主要貢獻(xiàn)來自于通過“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)”模式中配套住宅銷售。2、盈利模式表2 :華夏幸?；鶚I(yè)盈利模式簡表業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容結(jié)算金額結(jié)算方式備注基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在委托區(qū)域進(jìn)行道珞、供水、供電、供 諼、排水設(shè)施、公共 暝目等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 管理實(shí)

10、際投資*10%一次性或分期不超 過三年土地整理對委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行土 地整理實(shí)際投資*10%一次性或分期不超 過五年協(xié)議約定主業(yè)發(fā)展服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園 X進(jìn)行宣傳、推廣并 進(jìn)行招商引資新增落地投資額*45%一次性或分期不超 過三年園區(qū)綜合服務(wù)對委托區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物 業(yè)管理、公共項(xiàng)目經(jīng) 營與維護(hù)等實(shí)際投資*10%一次性或分期不超 過三年地產(chǎn)銷售配套住宅、保障房開園區(qū)有30%勺完美Word格式整理版范文范例參考發(fā)住宅用地，公 司通過招拍掛 拿地，進(jìn)行大 規(guī)模的宜居的 商品房開發(fā)。完美Word格式整理版范文范例參考表三：華夏幸?；鶚I(yè) 2010年-2013年分行業(yè)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)情況華夏幸福基業(yè)2010年-2

11、013年?duì)I業(yè)收入分行業(yè)結(jié)構(gòu)情況分行業(yè)2010 年2011 年2012 年2013 年?duì)I業(yè)收入 （萬）占比(%)營業(yè)收入 （萬）占 比 (%)營業(yè)收入 （萬）占比（%）營業(yè)收入 （萬）占產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)68,872.790.1695,252.590.12154,630.980.13236,461.660/基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)-18,613.970.02-99,013.190.(土地整理68,939.660.16226,315.450.29206,002.440.17205,338.370/綜合服務(wù)一470.650.003,232.590.003,618.200.004,367.450.(物業(yè)管理服務(wù)1,79

12、5.630.002,460.380.003,328.010.0011,141.360.(園區(qū)住宅配套153,112.360.35385,402.410.50659,621.360.551,308,820.220.(城巾地產(chǎn)開發(fā) :141,225.520.3241,574.100.05171,339.540.14233,850.610/其他5,773.910.013,006.930.002,731.830.004,099.120.(合計(jì)440,190.521.00775,858.411.001,201,272.371.002,103,091.971.(注：以上數(shù)據(jù)均來自華夏幸?；鶚I(yè)年度報(bào)告整理產(chǎn)

13、業(yè)發(fā)展服務(wù)是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的道路、供水、供電、供暖、排水設(shè)施、公共項(xiàng)目等。土地整理包括在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的土地拆遷及整理。園區(qū)綜合服務(wù)包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進(jìn)行的園區(qū)綠化、保潔、公共項(xiàng)目經(jīng)營與維護(hù)等。三、華夏幸福基業(yè)成功因素分析（一）宏觀環(huán)境1、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)跡于北京地區(qū)固安工業(yè)園，以北京周邊為核心開展工業(yè)園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營， 順應(yīng)了以北京為首的國際性大都市老工業(yè)區(qū)升級、轉(zhuǎn)移大背景。2、產(chǎn)業(yè)集聚與規(guī)模效應(yīng)華夏幸?；鶚I(yè)深入研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，著力打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈聚集平臺，符合全面深化改革

14、和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步形成五大產(chǎn)業(yè)線，產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)港（制造業(yè)）、科技港 （科技型企業(yè)）、商務(wù)港（商業(yè)貿(mào)易）、孵化港（高新技術(shù)企業(yè)）。完美Word格式整理版范文范例參考（二）政府方面1、地方政府著力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，但專業(yè)能力、資金實(shí)力及商業(yè)資源整合能力等不足，需專業(yè)公 司與其協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)政企共贏。2、政策的肯定及支持：河北省政府下發(fā)鼓勵開發(fā)區(qū)（園區(qū)）采用市場化運(yùn)作方式，引入公司制開發(fā)模式，走市場化開發(fā)的路子的相關(guān)文件，使得開發(fā)區(qū)“合法合規(guī)”采用該模式，其最開始的三個(gè)項(xiàng)目均局限在河北??；通過華夏幸福基業(yè)2011年成功借殼上市，其盈利模式已證監(jiān)會、交易所及政府相關(guān)部門的嚴(yán)格審核并得到資本市場認(rèn)可

15、，保障了其模式在全 國范圍內(nèi)快速擴(kuò)張。3、降低資金投入：一級土地市場開發(fā)的前期資金由政府投入變成華夏幸福投入，在審計(jì)完 成階段才予以結(jié)算支付，而屆時(shí)政府已有了土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)稅收收入及招商引資收入 等，其資金的運(yùn)作發(fā)生根本改變，并且 10%勺結(jié)算溢價(jià)較低。4、專業(yè)全面的服務(wù)團(tuán)隊(duì)：華夏幸福在城市規(guī)劃、項(xiàng)目招商、基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等各方面 予以了承諾及保證，尤其是招商及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（例如酒店建設(shè)等）方面具有的優(yōu)勢，解決了 政府最棘手的問題，使園區(qū)價(jià)值最大化；5、成功案例，提高信任度，助其全國擴(kuò)張。（三）華夏幸福基業(yè)方面1、政府關(guān)系默契，保證其相關(guān)園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)結(jié)算收入及土地政策順利落實(shí)。2、模式領(lǐng)先：

16、公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式，通過城市發(fā)展定位、城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)、城 市建設(shè)、城市運(yùn)營等系列整合經(jīng)營行為，有效解決產(chǎn)城割裂發(fā)展問題，為區(qū)域發(fā)展提供健 康有效的綜合解決方案，有效實(shí)現(xiàn)區(qū)域綜合價(jià)值提升。3、開放的姿態(tài)，合作開放模式，多利益主體共存：堅(jiān)持市場化運(yùn)作、多元化投入、企業(yè)化 經(jīng)營、專業(yè)化招商、標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體、個(gè)性化服務(wù)。完美Word格式整理版范文范例參考4、戰(zhàn)略規(guī)劃先行，精準(zhǔn)定位產(chǎn)業(yè)機(jī)遇：建立自己的產(chǎn)業(yè)研究部門并定期與國際知名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)合作；在工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)前，深入研究區(qū)域從政治、經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等，制定出符合區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，并聘請國際知名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，

17、同時(shí)公司組建高水平的戰(zhàn)略及規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍。5、堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)向從事園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)。6、強(qiáng)大招商引資能力以招商龍頭企業(yè)為核心，依托核心企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈招商，打造產(chǎn)業(yè)集群為目標(biāo)，通過職業(yè)營銷、圈層營銷達(dá)到招大商、招好商目標(biāo)：定期舉行政策交流會，匯集企業(yè)、科研高校、研究所等；深入梳理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，建立企業(yè)信息庫，形成產(chǎn)業(yè)集群；強(qiáng)大招商團(tuán)隊(duì)：擁有超 500人的招商專業(yè)團(tuán)隊(duì)，匯集各行各業(yè)精英，招商團(tuán)隊(duì)滲透到項(xiàng)目所在地政府（如固安片區(qū)的招商團(tuán)隊(duì)，其名片直接印的是固安招商局，通常企業(yè)內(nèi)的招商總監(jiān)，基本上就是政府的招商局局長）；職業(yè)營銷與圈層營銷為主：參加或組織展會、推介會、產(chǎn)業(yè)園俱樂部。7、資源

18、整合能力整合國內(nèi)外一流資源，以全球視野與國際標(biāo)準(zhǔn)參與高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，公司與麥肯錫、舊M、羅蘭貝格、AECOM HO借全球頂尖咨詢機(jī)構(gòu)建立長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。8、平臺構(gòu)建能力：建立華夏研究院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)中國等三大產(chǎn)業(yè)信息平臺；充分運(yùn)作園區(qū)企業(yè)平臺，為園區(qū)企業(yè)提供全方位服務(wù)，充分運(yùn)用入園企業(yè)資源。9、融資優(yōu)勢：上市公司通過定增、發(fā)行公司債、股權(quán)質(zhì)押等方式融資；建立多支產(chǎn)業(yè)基金， 保持國家開發(fā)銀行良好關(guān)系；售后回購、應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓等。10、城市營銷模式：持續(xù)打造城市魅力體系，塑造城市的精神；通過品牌、媒體、產(chǎn)業(yè)圈 層、政府不斷宣傳打造品牌。四、啟不華夏幸?；鶚I(yè)“園區(qū)+地產(chǎn)”模式難以復(fù)制、門檻高，其核心競爭能力，如與政府的默契關(guān)系及議價(jià)能力、資金運(yùn)作及墊付能力、極強(qiáng)的招商能力、全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)覆蓋的能力、戰(zhàn)略研究定位等產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的能力；這些能力對昊昇三農(nóng)來說亦很重要，但公司目前階段尚不具備上述任何一個(gè)核心能力，但可以借鑒。完美Word格式整理版范文范例參考1、研究產(chǎn)業(yè)規(guī)律，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)思維解決開發(fā)、運(yùn)營中的難題，明晰模式政治經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)生產(chǎn)三要素 -土地、資金、勞動，而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中更需要“產(chǎn)業(yè)”要