法律專家解答有關(guān)小區(qū)停車位歸屬權(quán)的問題

1、法律專家解解答有關(guān)小小區(qū)停車位位歸屬權(quán)的的問題來源：中國國消費者報報 責(zé)任編編輯：遲煥煥霞 近年來，因因停車位問問題，業(yè)主主與小區(qū)物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)之間發(fā)發(fā)生糾紛的的情況越來來越多。在在物權(quán)法法及新修修訂的物物業(yè)管理條條例100月1日實實施后，不不少人對于于小區(qū)停車車位的相關(guān)關(guān)問題仍舊舊認(rèn)識模糊糊，各地出出現(xiàn)了不少少與此相關(guān)關(guān)的司法訴訴訟。物物權(quán)法是是如何界定定小區(qū)停車車位權(quán)屬的的，實際生生活中如何何適用相關(guān)關(guān)條款；物權(quán)法對地面停停車位權(quán)屬屬的界定，是是否有利于于明確停車車收益的歸歸屬；在小小區(qū)停車出出現(xiàn)糾紛，業(yè)業(yè)主能否要要求賠償，業(yè)業(yè)主與物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)在簽訂停停車合同過過程中要注注意哪些方方

2、面問題結(jié)合以以上問題，本本報組織了了這組報道道，請有關(guān)關(guān)專家對小小區(qū)停車位位的相關(guān)問問題做一次次梳理，以以使消費者者在維權(quán)時時更加心中中有數(shù)。因停車位問問題，業(yè)主主與小區(qū)物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)之間的的糾紛時有有發(fā)生，物權(quán)法和新修訂訂的物業(yè)業(yè)管理條例例實施后后，大多業(yè)業(yè)主都對此此寄予希望望。現(xiàn)實生生活中，不不少人依然然對小區(qū)停停車位的相相關(guān)法律問問題弄不明明白，為了了使消費者者在維權(quán)時時心中有數(shù)數(shù)，記者采采訪了北京京市天元律律師事務(wù)所所專職律師師朱曉東和和對外經(jīng)濟濟貿(mào)易大學(xué)學(xué)法學(xué)院副副教授徐海海燕，請他他們就小區(qū)區(qū)停車位的的一些問題題進(jìn)行解答答。小區(qū)停車位位該歸誰提示：要要識別小區(qū)區(qū)內(nèi)停車位位是靠約定

3、定還是靠法法律確定的的，首先應(yīng)應(yīng)了解小區(qū)區(qū)規(guī)劃中哪哪些地點設(shè)設(shè)置了停車車位，然后后看購房合合同或停車車位租售合合同來確定定歸屬朱曉東認(rèn)為為，物權(quán)權(quán)法規(guī)定定了兩種確確定停車位位權(quán)屬的方方式，即：根據(jù)約定定確定和根根據(jù)法律確確定。根據(jù)據(jù)約定確定定，物權(quán)權(quán)法第774條規(guī)定定，“建筑筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于停停放汽車的的車位、車車庫的歸屬屬，由當(dāng)事事人通過出出售、附贈贈或者出租租等方式約約定”。根根據(jù)法律確確定，物物權(quán)法第第74條規(guī)規(guī)定，“占占用業(yè)主共共有的道路路或者其他他場地用于于停放汽車車的車位，屬屬于業(yè)主共共有”。因因此，業(yè)主主要識別小小區(qū)內(nèi)停車車位是靠約約定還是靠靠法律確定定的，首先先應(yīng)該了解解小

4、區(qū)規(guī)劃劃中哪些地地點設(shè)置了了停車位，然然后針對這這些停車位位，看自己己與開發(fā)商商之間的售售房合同或或者關(guān)于車車位租售合合同來確定定其歸屬。如果小區(qū)區(qū)規(guī)劃中沒沒有設(shè)置停停車位，后后來設(shè)置了了停車位，而而且是在小小區(qū)業(yè)主共共有的場地地或道路上上設(shè)置的，其其權(quán)屬應(yīng)歸歸業(yè)主共有有，即使開開發(fā)商或物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)對這些些停車位進(jìn)進(jìn)行租售或或贈予，也也是違法和和無效的。徐海燕認(rèn)為為，根據(jù)物權(quán)法，在建筑筑區(qū)劃內(nèi)的的停車位，業(yè)業(yè)主應(yīng)該有有優(yōu)先購買買權(quán)，一是是業(yè)主的優(yōu)優(yōu)先購買，二二是其價格格不能超出出普通消費費者的正常常需求和承承受能力。而在共有有場所上，沒沒有業(yè)主大大會的授權(quán)權(quán)不能劃停停車位，即即使劃了，停停

5、車位也是是歸業(yè)主共共有的，不不能隨便租租售。小區(qū)地面停停車收益歸歸誰提示：使使用公共場場所獲得的的收益應(yīng)當(dāng)當(dāng)歸業(yè)主所所有，業(yè)主主主張地面面停車收益益有3個前前提條件朱曉東告訴訴記者，新新修訂的物業(yè)管理理條例第第55條規(guī)規(guī)定，利用用物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施進(jìn)進(jìn)行經(jīng)營的的，應(yīng)當(dāng)在在征得業(yè)主主、業(yè)主大大會和物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)同意后，按按照規(guī)定辦辦理有關(guān)手手續(xù)，業(yè)主主所得收益益應(yīng)當(dāng)主要要用于專項項維修資金金，也可以以按照業(yè)主主大會的決決定使用。徐海燕認(rèn)為為，物權(quán)權(quán)法的實實施有利于于明確地面面停車收益益的歸屬。物權(quán)法法規(guī)定得得很清楚，道道路、綠地地和其他公公共場所歸歸全體業(yè)主主共有，因因此，使用用公共場

6、所所獲得的收收益也應(yīng)當(dāng)當(dāng)歸廣大業(yè)業(yè)主所有。目前，物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)因為車車輛占用小小區(qū)共有場場所向業(yè)主主收費的現(xiàn)現(xiàn)象大量存存在，而停停車收益卻卻被其據(jù)為為己有。專家指出，綜綜合物權(quán)權(quán)法第774條和物業(yè)管理理條例第第55條的的規(guī)定，業(yè)業(yè)主主張地地面停車收收益有3個個前提條件件，一是今今年10月月1日以后后，二是地地面停車位位明確歸屬屬業(yè)主共用用，三是經(jīng)經(jīng)營者收取取的停車費費在扣除經(jīng)經(jīng)營成本、酬金和稅稅金之后尚尚有盈余。業(yè)主如何取取得地面停停車收益提示：業(yè)業(yè)主取得這這一收益方方法有多種種，業(yè)主對對收益金額額的使用享享有監(jiān)督權(quán)權(quán)朱曉東認(rèn)為為，小區(qū)公公共部分上上的停車位位收益歸業(yè)業(yè)主共有，業(yè)業(yè)主取得這這

7、一收益方方法有多種種，其中一一種方法是是在業(yè)主大大會的合法法授權(quán)下，業(yè)業(yè)主委員會會可以下設(shè)設(shè)小區(qū)共有有部分收益益管理委員員會，組織織有相關(guān)商商業(yè)經(jīng)驗的的業(yè)主參加加，專門負(fù)負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)和和處理小區(qū)區(qū)共有部分分的對外出出租、經(jīng)營營和收益事事務(wù)，也可可以委托物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)處理。所得收益益直接進(jìn)入入小區(qū)業(yè)主主委員會代代管的銀行行賬戶，其其支配和使使用應(yīng)該由由業(yè)主大會會或者委托托業(yè)主委員員會處理，業(yè)業(yè)主對上述述收益金額額的使用享享有監(jiān)督權(quán)權(quán)。小區(qū)內(nèi)停車車車輛受損損能否索賠賠提示：業(yè)業(yè)主可以選選擇根據(jù)物物業(yè)服務(wù)合合同或者停停車合同，要要求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)履履行職責(zé)朱曉東認(rèn)為為，根據(jù)物業(yè)管理理條例的的規(guī)定，物物

8、業(yè)服務(wù)企企業(yè)的管理理范圍根據(jù)據(jù)物業(yè)服務(wù)務(wù)合同確定定。一般來來說，物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同規(guī)定，物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)承擔(dān)房房屋及配套套設(shè)施和相相關(guān)場地維維修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理的的責(zé)任，維維護(hù)物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和相關(guān)關(guān)秩序。因因此，在關(guān)關(guān)于停車損損失的責(zé)任任賠償問題題上，無論論是否簽訂訂停車合同同，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)都都要根據(jù)物物業(yè)服務(wù)合合同承擔(dān)相相應(yīng)的管理理責(zé)任。但但在沒有簽簽訂停車合合同的情況況下，物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)不針對特特定車輛承承擔(dān)照管義義務(wù)，只要要其盡到物物業(yè)服務(wù)合合同規(guī)定的的義務(wù)，即即使發(fā)生車車輛盜搶或或損毀事件件，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)也也不承擔(dān)賠賠償責(zé)任。如果業(yè)主和和物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽訂訂有停車合合

9、同，要根根據(jù)合同內(nèi)內(nèi)容確定，如如果合同條條款中僅規(guī)規(guī)定物業(yè)服服務(wù)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)出租車車位場地，沒沒有保管義義務(wù)的約定定，那么該該停車合同同僅為租賃賃合同；如如果合同中中有關(guān)于保保管的約定定，那么為為保管合同同。業(yè)主可可以選擇根根據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同或或者停車合合同要求物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行職職責(zé)和承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)任任。簽訂停車合合同須注意意什么提示：應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意33個方面的的問題，業(yè)業(yè)主最好在在合同中明明確物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的違約責(zé)任任朱曉東認(rèn)為為，無論是是業(yè)主還是是物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，在在簽訂停車車合同時，都都應(yīng)當(dāng)注意意3個方面面的問題。首先，應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)規(guī)定明確停停車位的歸歸屬，如果果停車位屬屬小區(qū)

10、公共共部分，物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)除非獲獲得業(yè)主大大會或業(yè)主主委員會的的許可，否否則無權(quán)收收取場地的的停車費。其次，要要看停車合合同中關(guān)于于物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)義務(wù)務(wù)條款中是是否有其承承擔(dān)保管義義務(wù)的內(nèi)容容，如果沒沒有，則表表示物業(yè)服服務(wù)企業(yè)不不承擔(dān)保管管義務(wù)。業(yè)業(yè)主最好在在合同中明明確物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的的違約責(zé)任任。再次，對對收費價格格，業(yè)主應(yīng)應(yīng)該咨詢當(dāng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)主管行政政部門和物物價部門，了了解物業(yè)服服務(wù)企業(yè)要要求的物業(yè)業(yè)服務(wù)費是是否超越了了當(dāng)?shù)匚飪r價管理部門門規(guī)定的價價格水平，對對于超出部部分業(yè)主應(yīng)應(yīng)該提出拒拒絕繳納。物權(quán)法法實施已已有一段時時間，個別別地方出現(xiàn)現(xiàn)了業(yè)主拒拒絕繳納地地面停車費費的情況

11、，有有的業(yè)主要要求物業(yè)服服務(wù)企業(yè)退退還以前的的地面停車車收益。對對此，專家家認(rèn)為，對對物權(quán)法法實施以以前沒有明明確歸屬的的地面車位位和沒有明明確性質(zhì)的的停車收益益，采取追追討舊賬的的方式是不不妥當(dāng)?shù)?，因因為法律不不能溯及既既往。此外外，物?quán)權(quán)法做出出的是框架架性的規(guī)定定，隨著我我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的不不斷深入發(fā)發(fā)展，車位位糾紛的焦焦點問題需需要有關(guān)部部門盡快制制定物權(quán)權(quán)法的實實施細(xì)則加加以規(guī)范。相關(guān)判例例設(shè)在共有部部分的停車車位不得出出售上海市一法法院一審判判令開發(fā)商商退還業(yè)主主車位費在小區(qū)業(yè)主主共有部分分設(shè)置的停停車位不得得出售，近近日，上海海市南匯區(qū)區(qū)人民法院院就一起糾糾紛做出判判決，一審審判

12、令開發(fā)發(fā)商退還業(yè)業(yè)主車位費費。2005年年2月，上上海市市民民龔先生與與上海興吉吉房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司（以下下簡稱興吉吉公司）簽簽訂商品品房預(yù)售合合同，購購買位于上上海市南匯匯區(qū)惠南鎮(zhèn)鎮(zhèn)城東路某某小區(qū)的房房屋一套，房房屋總價款款50萬余余元。20006年22月，龔先先生又向興興吉公司購購買了小區(qū)區(qū)地面200號汽車停停車位，價價款1萬元元。同年55月19日日，龔先生生與興吉公公司正式簽簽訂房屋交交接書，辦辦理了房屋屋交接手續(xù)續(xù)，并取得得了小區(qū)地地面停車位位一個。22007年年9月，龔龔先生以地地面停車位位屬業(yè)主共共有，興吉吉公司無權(quán)權(quán)銷售地面面停車位使使用權(quán)為由由，向上海海市南匯區(qū)區(qū)人民法院院

13、提起訴訟訟，要求興興吉公司返返還支付的的購買停車車位款1萬萬元，并賠賠償相應(yīng)利利息損失。庭審中，龔龔先生認(rèn)為為，自己向向興吉公司司購買了地地面停車位位的部位是是小區(qū)公共共配套設(shè)施施，按照有有關(guān)法規(guī)，這這部位屬全全體業(yè)主共共有，興吉吉公司無權(quán)權(quán)銷售地面面停車位使使用權(quán)，其其所取得的的款項屬于于不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)予予以返還。興吉公司稱稱，小區(qū)業(yè)業(yè)主和該公公司之間沒沒有簽訂合合同來約定定小區(qū)地面面停車位歸歸業(yè)主所有有。因此公公司有權(quán)銷銷售小區(qū)內(nèi)內(nèi)地面停車車位的使用用權(quán)，不存存在不當(dāng)?shù)玫美f，故故不同意返返還。南匯區(qū)人民民法院經(jīng)審審理后認(rèn)為為，根據(jù)物權(quán)法第74條條第3款之之規(guī)定，占占用業(yè)主共共有的道路

14、路或者其他他場地用于于停放汽車車的車位，屬屬于業(yè)主共共有?，F(xiàn)興興吉公司將將小區(qū)地面面停車位出出售給龔先先生，與法法有悖。據(jù)據(jù)此，111月30日日，法院一一審判令興興吉公司返返還龔先生生車位費11萬元，并并賠償相應(yīng)應(yīng)利息損失失。據(jù)悉，興興吉公司對對此判決不不服已提起起上訴。相關(guān)呼吁吁盡快制定細(xì)細(xì)則完善立立法上海聯(lián)業(yè)律律師事務(wù)所所律師王展展告訴記者者，在小區(qū)區(qū)車位車庫庫到底應(yīng)該該歸誰這個個問題上，目目前物權(quán)權(quán)法第774條只是是給出了一一個原則性性的規(guī)定，業(yè)業(yè)主和開發(fā)發(fā)商、物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)3方只有有在地位平平等的情況況下才可能能約定。在在現(xiàn)實中，一一方面是開開發(fā)商、物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)的強勢勢地位，另另

15、一方面是是業(yè)主存在在著嚴(yán)重的的信息不對對等的情況況，這使得得物權(quán)法法確定的的規(guī)則難以以操作。物權(quán)法第74條條第1款規(guī)規(guī)定，“建建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃用用于停放汽汽車的車位位、車庫應(yīng)應(yīng)當(dāng)首先滿滿足業(yè)主的的需要”。王展認(rèn)為為，此規(guī)定定缺乏可操操作性，“如何做到到首先滿足足業(yè)主的需需要？怎樣樣才算滿足足業(yè)主的需需要？如果果開發(fā)商將將其價格定定得過高，業(yè)業(yè)主買不起起，這算不不算滿足業(yè)業(yè)主的需要要？”物物權(quán)法第第74條第第2款的規(guī)規(guī)定，“建建筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃用用于停放汽汽車的車位位、車庫的的歸屬，由由當(dāng)事人通通過出售、附贈或者者出租等方方式約定?！蓖跽拐f說，在現(xiàn)實實中，很少少有開發(fā)商商就此與業(yè)業(yè)主進(jìn)行約約定

16、。開發(fā)發(fā)商往往利利用其對地地下停車位位的所有權(quán)權(quán)，直接將將原先地下下車位“可可租可售”變?yōu)椤爸恢皇鄄蛔狻?，不給業(yè)業(yè)主留余地地，更談不不上約定。王展表示，無無論是地面面車位還是是地下車庫庫，小區(qū)車車位糾紛的的焦點問題題依然需要要有關(guān)部門門盡快制定定物權(quán)法法的實施施細(xì)則加以以規(guī)范。此此外，對于于小區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主共有部部分的公共共場所可不不可以停車車、停車該該不該收費費、收益的的歸屬等問問題應(yīng)該由由業(yè)主通過過業(yè)主大會會來討論決決定，并通通過制定管管理公約的的形式規(guī)范范管理，否否則業(yè)主的的權(quán)益會遭遭受很大的的侵害。 由小區(qū)停車車位產(chǎn)權(quán)歸歸屬引發(fā)的的思考1. 引 言言住宅小小區(qū)停車位位的產(chǎn)權(quán)歸歸屬問題，一一

17、直是物業(yè)業(yè)管理中矛矛盾的焦點點。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商，物物業(yè)管理公公司和小區(qū)區(qū)業(yè)主就有有關(guān)停車位位的歸屬紛紛爭凸現(xiàn)，各各方利害當(dāng)當(dāng)事人各執(zhí)執(zhí)一端。本本文試著從從理論上探探討小區(qū)停停車位的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問問題。為此此問題的改改進(jìn)提供立立法參考。2.小小區(qū)停車位位產(chǎn)權(quán)歸屬屬的現(xiàn)狀二十一一世紀(jì)的今今天，隨著著市場經(jīng)濟濟的發(fā)展，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)也迅速的的壯大起來來，隨之便便出現(xiàn)了一一系列有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)的的問題，小小區(qū)停車位位就是其中中的一列。商品房小小區(qū)停車位位產(chǎn)權(quán)歸屬屬不明，將將會使房地地產(chǎn)開發(fā)商商和小區(qū)業(yè)業(yè)主的合法法權(quán)益處于于不明確的的狀態(tài)，嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞了了當(dāng)事人的的合法權(quán)益益，妨礙著著房地產(chǎn)市市場的正常常發(fā)展，

18、給給社會經(jīng)濟濟生活和公公共管理帶帶來諸多的的難題。在在現(xiàn)今提倡倡的和諧社社會的大前前提下，我我們更應(yīng)該該盡快解決決這個難題題，從而使使得“和諧諧”落到實實處。值得得可喜的是是，在今年年的兩會上上，物權(quán)權(quán)法終于于被通過。并將于22007年年10月11日起施行行。這部法法律的出臺臺，給小區(qū)區(qū)停車位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問問題指明了了方向。物權(quán)法第六章第第七十四條條規(guī)定：“建筑區(qū)劃劃內(nèi)規(guī)劃用用于停放汽汽車的車位位、車庫應(yīng)應(yīng)當(dāng)首先滿滿足業(yè)主的的需要。其其歸屬，由由當(dāng)事人通通過出售、附贈或者者出租等方方式約定。占用業(yè)主主共有的道道路或者其其他場地用用于停放汽汽車的車位位，屬于業(yè)業(yè)主共有”。因此，我我們需要從從現(xiàn)有的

19、規(guī)規(guī)定出發(fā)，借借助物權(quán)法法理論研究究的成果，進(jìn)進(jìn)一步的推推理，來分分析小區(qū)內(nèi)內(nèi)停車位的的產(chǎn)權(quán)歸屬屬問題。所謂停停車位是指指停車場中中僅供一輛輛汽車停放放之單元。所謂商品品房住宅小小區(qū)停車位位的產(chǎn)權(quán)，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。房地地產(chǎn)權(quán)又包包括土地使使用權(quán)和建建筑物、附附屬物所有有權(quán)兩方面面的財產(chǎn)權(quán)權(quán)利。在本本文中，我我們主要論論述的小區(qū)區(qū)停車位專專指商品房房住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置在在地上、地地面或地下下的停車位位。3.建建筑物區(qū)分分所有權(quán)制制度3.11 建筑物物區(qū)分所有有權(quán)制度為為物權(quán)中的的一種，并并對物權(quán)進(jìn)進(jìn)行概述要研究究這個問題題，我們就就應(yīng)先從建建筑物區(qū)分分所有權(quán)制制度談起。建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)制度是

20、物物權(quán)法中的的一種。物物權(quán)是指權(quán)權(quán)利人依法法對特定的的物享有直直接支配和和排他的權(quán)權(quán)利，包括括所有權(quán)、用益物權(quán)權(quán)和擔(dān)保物物權(quán)。物權(quán)權(quán)是一種重重要的財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，與債債權(quán)、知識識產(chǎn)權(quán)等其其他財產(chǎn)權(quán)權(quán)不同，物物權(quán)的客體體主要是動動產(chǎn)和不動動產(chǎn)。物權(quán)權(quán)一詞最早早起源于羅羅馬法，但但其直到11900年年，才由德國民法法典第一一次在法律律上予以正正式確認(rèn)。此后，許許多國家的的民法典都都規(guī)定了物物權(quán)制度。物權(quán)法隨隨之成為民民法的重要要組成部分分。(王利利明著：民法，中中國人民大大學(xué)出版社社20000年6月第第1版，第第142頁頁)3.22 具體概概述建筑物物區(qū)分所有有權(quán)制度建筑物物區(qū)分所有有權(quán)本質(zhì)上上屬于一種

21、種重要的物物權(quán)類型，但但并非新生生的物權(quán)概概念，遠(yuǎn)在在古代的埃埃及、巴比比倫、希臘臘的法律中中即已有其其蹤跡。近近現(xiàn)代大陸陸法系、英英美法系各各國家和地地區(qū)，如法法國、德國國、日本、瑞士、美美國、我國國臺灣及香香港地區(qū)等等，都制定定了有關(guān)區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)的法律(陳華彬 ：業(yè)主的的建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán) 20005年100月22日日 新華網(wǎng)網(wǎng))。建筑筑物區(qū)分所所有權(quán)制度度在德國法法上稱為“住宅所有有權(quán)”，法法國法中稱稱為“住宅宅分層所有有權(quán)”，瑞瑞士法上稱稱為“樓層層所有權(quán)”，英美法法中稱為“公寓所有有權(quán)”，日日本和我國國臺灣稱為為“區(qū)分所所有權(quán)”，我我國大陸學(xué)學(xué)者一般采采用了“建建筑物區(qū)分分所有”

22、概概念。所謂謂建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)，系指根根據(jù)使用功功能，將一一棟建筑物物于結(jié)構(gòu)上上區(qū)分為由由各個所有有人獨自使使用的專用用部分和由由多個所有有人共同使使用的共用用部分，每每一所有人人享有的對對其專有部部分的專有有權(quán)與對共共用部分的的共有權(quán)的的結(jié)合。所所謂建筑物物區(qū)分所有有權(quán)的客體體也就是區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)的標(biāo)的。建筑物區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)是由共有有與單獨所所有構(gòu)成的的。因此區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)客體也包包括兩個方方面：即單單獨所有部部分和共有有部分。單單獨所有部部分主要指指通過一定定方式而對對建筑物加加以區(qū)分，由由此所分割割出的兼具具建筑構(gòu)造造上的獨立立性和使用用上獨立性性的部分房房屋。共有有部分包括括共用部

23、分分及附屬物物、共用設(shè)設(shè)施等，它它們都是區(qū)區(qū)分所有權(quán)權(quán)的客體。(王利明明著：民民法，中中國人民大大學(xué)出版社社20000年6月第第1版，第第195頁頁)那么，小小區(qū)停車位位到底應(yīng)屬屬于哪一部部分客體呢呢?由于我我國法律還還未建立起起建筑物區(qū)區(qū)分所有制制度，故對對該問題也也無明確的的答案。4.小小區(qū)停車位位產(chǎn)權(quán)歸屬屬的具體分分析4.11各國立法法例中的規(guī)規(guī)定從世界界各國立法法例來看，也也是各有特特色。如在在日本這樣樣一個人多多車多而地地少的國家家，停車位位也一度成成為社會主主要矛盾之之一。為此此，日本通通過了以強強化停車場場設(shè)置義務(wù)務(wù)為宗旨的的停車場法法律案，把把停車位分分為地面露露天停車位位和屋

24、內(nèi)停停車位。但但是，對停停車場的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬問問題并沒有有作十分明明確的規(guī)定定。日本的的地方法院院與最高法法院特別是是在對地下下停車位到到底是屬于于法定共用用部分還是是專有部分分分歧嚴(yán)重重。而日本本學(xué)術(shù)界認(rèn)認(rèn)為，由于于建筑物一一層或地下下部分之容容積率是不不記入建筑筑物總面積積的，最高高法院將地地下停車位位認(rèn)定為專專有部分的的理由是不不充分的，故故建議應(yīng)當(dāng)當(dāng)通過共用用部分的專專有使用權(quán)權(quán)來進(jìn)行處處理。而在在大陸法系系之傳統(tǒng)國國家德國，其其民法典對對停車位問問題并沒做做出規(guī)定，而而是于19973年修修訂住宅宅所有權(quán)法法時得到到了明確，即即該法的第第三條第二二項“以持持久性界標(biāo)標(biāo)標(biāo)明范圍圍之停車場場

25、，視為有有獨立性之之房間”。亦即地上上、地下之之停車場皆皆可設(shè)“專專有所有權(quán)權(quán)”，并能能夠獨自讓讓與、設(shè)定定負(fù)擔(dān)。(參見陳華華彬著：現(xiàn)代建筑筑物區(qū)分所所有權(quán)制度度研究，法法律出版社社19955年版，第第169頁頁。)同樣樣，在另一一個傳統(tǒng)大大陸法國家家法國，在在其19550年的都市計劃劃法當(dāng)中中也規(guī)定了了“居住區(qū)區(qū)域與停車車區(qū)域得為為分別的不不動產(chǎn)”，亦亦即將停車車位視為建建筑物區(qū)分分所有當(dāng)中中的專有部部分。與上上述幾個國國家之規(guī)定定不同的是是我國的臺臺灣地區(qū)，11991年年4月臺灣灣內(nèi)政部部營建署署命令“日日后建筑物物在地下室室依法附建建的防空避避難室兼停停車空間，應(yīng)應(yīng)視為公公共設(shè)施，不準(zhǔn)登

26、登記為個人人私有，也也不準(zhǔn)分割割零售”。(林永訂訂：論地地下室停車車位的所有有權(quán)與使用用權(quán)，載載軍法專專刊第55期。)該該規(guī)定將停停車位視作作公共設(shè)施施，并依附附于專有部部分。對此此，臺灣學(xué)學(xué)者也有不不同看法，認(rèn)認(rèn)為停車位位既可成為為區(qū)分所有有權(quán)而單獨獨登記，也也可作為共共有部分進(jìn)進(jìn)行專有使使用。這是是主要大陸陸法國家和和地區(qū)關(guān)于于停車位的的有關(guān)規(guī)定定，對同屬屬大陸法系系的我國不不無借鑒之之處。4.22 對我國國住宅小區(qū)區(qū)四種停車車位的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬的討討論目前我我國商品房房住宅小區(qū)區(qū)停車位存存在四種形形式：第一一種是住宅宅小區(qū)地面面停車位;第二種是是住宅小區(qū)區(qū)地下停車車位;第三三種是樓房房首層架

27、空空停車位;第四種是是樓房屋頂頂平臺停車車位。對于于這四種停停車位的物物權(quán)歸屬，我我們將逐一一討論：一、住住宅小區(qū)地地面停車位位：所謂地地面停車位位是指直接接設(shè)置在小小區(qū)地表，以以劃線分割割方式標(biāo)明明的停車設(shè)設(shè)施，是經(jīng)經(jīng)政府發(fā)出出的建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證批準(zhǔn)同意意的。房地地產(chǎn)開發(fā)商商預(yù)售或現(xiàn)現(xiàn)售商品房房住宅小區(qū)區(qū)建筑房屋屋單元后，并并辦理了初初始登記及及轉(zhuǎn)移登記記，房屋單單元所有人人(即建筑筑物區(qū)分所所有人)便便按份共同同擁有了該該小區(qū)宗地地號的全部部土地使用用權(quán)。由于于地面停車車位是直接接設(shè)置在小小區(qū)土地表表面的停車車設(shè)施，也也就是直接接設(shè)置在房房屋單元所所有人按份份共有的土土地表面上上。實

28、際上上地面停車車位的房地地產(chǎn)權(quán)就是是土地使用用權(quán)。又因因為地面停停車位只是是通過劃線線分割而成成，不具備備建筑物所所要求的遮遮蔽性，即即不符合構(gòu)構(gòu)造上和使使用上的獨獨立性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。所以，它它不能夠成成為所有權(quán)權(quán)的客體，而而只能被視視為土地使使用權(quán)的客客體。(陳陳華彬著：現(xiàn)代建建筑物區(qū)分分所有權(quán)制制度研究，法律出出版社19995年版版，第1004頁。)因此，住住宅小區(qū)地地面停車位位的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)由小區(qū)區(qū)房屋單元元所有人共共同擁有。關(guān)于它的的使用，有有學(xué)者認(rèn)為為該種使用用權(quán)所產(chǎn)生生的收益必必須歸全體體區(qū)分所有有人享有。結(jié)合我國國實際，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由地面面停車位的的使用人向向業(yè)主委員員會(即全全體區(qū)分所所有人

29、的代代表機構(gòu))交納使用用費或租金金，同時向向提供看管管服務(wù)的物物業(yè)公司交交納看管費費用。因此此，無論是是開發(fā)商還還是物業(yè)公公司都無權(quán)權(quán)擅自在小小區(qū)的地面面設(shè)立停車車位，而必必須在得到到業(yè)主大會會的許可并并與業(yè)主委委員會簽訂訂協(xié)議，對對有關(guān)收益益分配作出出具體約定定(比如可可約定租金金所得用于于彌補小區(qū)區(qū)內(nèi)的物業(yè)業(yè)管理費用用開支)后后，才能設(shè)設(shè)立和運營營這種地面面停車位。(楊明：小區(qū)停停車位究竟竟屬于準(zhǔn)，載搜弧弧焦點房地地產(chǎn)網(wǎng)。)否則，將將構(gòu)成無權(quán)權(quán)處分的侵侵權(quán)行為。二、住宅小小區(qū)地下停停車位：所謂住住宅小區(qū)地地下停車位位是指開發(fā)發(fā)商利用地地下空間而而建造的停停車位。在在如今的社社會，市場場經(jīng)濟

30、的競競爭下，土土地的需求求日益膨脹脹，很多開開發(fā)商就不不得不向地地表上空和和地下空間間發(fā)展。在在我國現(xiàn)行行的房地產(chǎn)產(chǎn)行政管理理法律的制制度下，住住宅小區(qū)地地下停車位位的建筑面面積一般情情況下是不不計算建筑筑容積率的的(所謂“容積率”，是指一一個小區(qū)的的總建筑面面積與用地地面積的比比率。對于于開發(fā)商來來說，容積積率決定地地價成本在在房屋中占占的比例，而而對于住戶戶來說，容容積率直接接涉及到居居住的舒適適度。)，即即該停車位位并沒有獲獲得相應(yīng)的的土地使用用權(quán)面積份份額。也就就是說，該該小區(qū)的土土地使用權(quán)權(quán)面積完全全由地上建建筑物(即即房屋單元元)分?jǐn)?，地地下建筑物物便成了不不分?jǐn)偼恋氐厥褂脵?quán)面面積

31、的部分分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計計算建筑物物容積率的的建筑物是是主物，不不計算建筑筑物容積率率的建筑物物是從物。此時的 HYPERLINK /xiaoquwuquan/a/52641.html 地地下停車場場便成了依依附于地上上建筑物的的從物而歸歸屬于主物物(地上建建筑物)的的所有人即即全體業(yè)主主。所以，住住宅小區(qū)地地下停車位位的產(chǎn)權(quán)，實實際上是依依附于房屋屋單元的占占有、使用用、收益的的不完全物物權(quán)。初始始登記時，住住宅小區(qū)地地下停車位位依法不能能取得獨立立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，其法法律權(quán)利依依附于計算算容積率的的房屋建筑筑物。也就就是住宅小小區(qū)地下停停車位的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)由小小區(qū)的業(yè)主主共同享有有，開發(fā)

32、商商或物業(yè)公公司是無權(quán)權(quán)擅自處分分的。當(dāng)然然在征得業(yè)業(yè)主大會同同意后，開開發(fā)商或物物業(yè)公司可可以根據(jù)業(yè)業(yè)主大會的的授權(quán)委托托，將停車車位予以出出租，所得得租金收入入歸全體業(yè)業(yè)主所有，用用于彌補物物業(yè)管理費費用開支。同時，停停車位使用用人必須向向提供看管管服務(wù)的物物業(yè)公司交交納看管費費用。然而而，從全國國范圍內(nèi)來來看，也有有一些地方方規(guī)定某些些地下停車車位的建筑筑面積是計計算建筑容容積率的，即即按照建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃劃許可證載載明的規(guī)劃劃用途建造造地下停車車位，并和和地上建筑筑物一樣要要計入整個個宗地上的的建筑面積積。因此，該該種停車位位可擁有獨獨立的產(chǎn)權(quán)權(quán)。如北京京市就規(guī)定定，此類地地下停車位位可

33、單獨核核發(fā)房屋所所有權(quán)證，也也可以與購購買的商品品房合并核核發(fā)房屋所所有權(quán)證。此種地下下停車位開開發(fā)商有權(quán)權(quán)予以出售售、出租。通過買賣賣而擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主主雖然無須須繳納車位位使用費，但但仍應(yīng)按期期繳納物業(yè)業(yè)管理費或或車輛看管管費。三、樓樓房首層架架空停車位位：所謂樓樓房首層架架空層停車車位，是指指將建筑物物地面上的的第一層架架空而形成成的停車位位。在現(xiàn)行行的房地產(chǎn)產(chǎn)行政管理理法律的制制度下，首首層樓房架架空層停車車位的建筑筑面積也是是不計算建建筑容積率率的，也不不能獲得相相應(yīng)的土地地使用權(quán)面面積份額。樓房首層層架空停車車位的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬與地地下停車位位的情形如如出一轍，樓樓房首層架架空停車位位

34、的產(chǎn)權(quán)應(yīng)應(yīng)由小區(qū)的的業(yè)主共同同享有。四、樓樓房屋頂平平臺停車位位：所謂樓樓房屋頂平平臺停車位位，是指在在小區(qū)商品品房樓頂平平臺上設(shè)置置的停車位位。對于樓樓房屋頂平平臺停車位位的產(chǎn)權(quán)歸歸屬頗有爭爭議，有學(xué)學(xué)者認(rèn)為其其應(yīng)屬于頂頂樓住房所所有權(quán)的范范圍，也有有學(xué)者認(rèn)為為應(yīng)當(dāng)歸建建筑物的全全體區(qū)分所所有人共有有。而依我我的看法，我我認(rèn)為應(yīng)屬屬于由最高高一層的區(qū)區(qū)分所有人人所有也就就是屬于頂頂樓住房所所有權(quán)的范范圍。因為為當(dāng)業(yè)主購購買了此房房屋時，他他也同時擁擁有了此房房屋的所有有權(quán)，頂樓樓部分相當(dāng)當(dāng)于房屋的的附屬部分分，也由最最高一層的的區(qū)分所有有人所有了了。同理，開開發(fā)商和物物業(yè)公司都都無權(quán)擅自自在

35、屋頂平平臺設(shè)置停停車位，而而應(yīng)與該樓樓的業(yè)主進(jìn)進(jìn)行協(xié)商并并征得同意意之后才可可。當(dāng)然，如如果物業(yè)公公司提供看看管服務(wù)，也也可以收取取一定的看看管費用。4.33 當(dāng)今社社會中，小小區(qū)停車位位產(chǎn)權(quán)歸屬屬出現(xiàn)的問問題上述論論述只是對對小區(qū)停車車位的各種種不同形式式的產(chǎn)權(quán)作作出了不同同的分析，但但在實際生生活中，作作為消費者者的人們卻卻常常會碰碰到不同的的情況：在物物權(quán)法沒沒有正式出出臺前，消消費者在購購置商品房房時，經(jīng)常常會遇見商商品房住宅宅小區(qū)的停停車位不計計算建筑容容積率的建建筑物面積積時，開發(fā)發(fā)商在買買賣合同中約定“停車位的的產(chǎn)權(quán)屬于于房地產(chǎn)開開發(fā)商”這這樣類似的的條款。當(dāng)當(dāng)消費者作作為買賣合

36、合同中的弱弱勢群體時時，很多人人并不知道道這類條款款是無效的的。其實這這類條款是是違反了法法律的強制制性規(guī)定的的。在當(dāng)前前的房地產(chǎn)產(chǎn)法律制度度之下，這這樣的停車車位是不能能依法取得得預(yù)售許許可證或或者是房房地產(chǎn)證的。在實實際買賣中中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商往往往在合同同中約定，不不計算建筑筑容積率的的停車位產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸房地地產(chǎn)開發(fā)商商所有，然然后再出售售其車位，或或以出租為為名，背地地里行使買買賣之實。這樣的情情況，在全全國各地都都大大的存存在。根據(jù)據(jù)中華人人民共和國國城市房地地產(chǎn)管理法法第四十十四條第一一款第四項項和第六十十七條、城市房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條條例第二二十三條第第四項和第第三十九條條、商品

37、品房銷售管管理辦法第六條第第一款和第第三十八條條等的規(guī)定定，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商預(yù)預(yù)售或現(xiàn)售售房地產(chǎn)的的，法律強強制規(guī)定房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商應(yīng)取得得預(yù)售許許可證或或房地產(chǎn)產(chǎn)證后，才才能進(jìn)行房房屋買賣活活動。對于于這樣的停停車位是不不能取得預(yù)售許可可證或者者是房地地產(chǎn)證的的，所以理理當(dāng)不能買買賣。雖法律律是這樣規(guī)規(guī)定的，但但在現(xiàn)實生生活中，開開發(fā)商出售售房屋時，卻卻使用了格格式化的合合同，使得得消費者不不能根本的的行使自己己的權(quán)利。在重慶市市的一個樓樓盤里，就就發(fā)生了這這樣類似的的事件：在在業(yè)主們買買房時，開開發(fā)商承諾諾車庫永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只租不買買,拒絕業(yè)業(yè)主購車位位的要求.可在業(yè)主主進(jìn)住后的的某一天突突然貼出通

38、通知稱車位位只賣不租租,一個車車位13萬萬,每月買買后還要交交管理費770元!賣賣的還只是是40年的的使用權(quán),還要求業(yè)業(yè)主必須于于某日前交交一萬元的的定金,否否則將有車車無處停!本來一個個小區(qū)一千千多戶,只只有兩百個個車位就是是設(shè)計失敗敗,現(xiàn)在又又把業(yè)主逼逼上絕路，使使得業(yè)主們們氣憤不已已。業(yè)主們們紛紛討論論，買房時時，開發(fā)商商打出的“善待你一一生”，是是多少業(yè)主主心中的神神話，如今今卻被打破破了，他們們對于巴掌掌大的地方方,竟然也也要十來萬萬元錢很是是不滿!他他們希望能能通過法律律的途徑來來尋求幫助助。對于小小區(qū)停車位位的問題，還還不止這一一種，例如如很多小區(qū)區(qū)的物管擅擅自使用地地下停車庫庫

39、來修建房房屋從而出出租，業(yè)主主們對此反反對卻無濟濟于事。又又如物管漫漫天要價的的出租車位位，使得許許多業(yè)主不不敢把車停?；丶遥麄兟暦Q有有車比沒車車難。面對停停車位的這這一問題，叫叫難的不止止是業(yè)主，對對于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商，他他們認(rèn)為自自己也有難難處，車庫庫開發(fā)成本本太高使得得開發(fā)商喜喜售不喜租租。就目前前房地產(chǎn)市市場主要的的兩種車位位而言：一一是按規(guī)劃劃規(guī)定修建建一定比例例的地面停停車場，對對于這種地地面停車場場，開發(fā)商商不能銷售售只有經(jīng)營營權(quán)，為了了協(xié)調(diào)小區(qū)區(qū)容積率、綠化率，不不得不犧牲牲一定的土土地面積，或或在園林綠綠化上下工工夫，核算算下來成本本不低;另另一種是地地下停車庫庫，為使空空

40、間更大，必必須增大柱柱間距，因因此柱和梁梁隨之增大大，鋼筋、水泥用量量增多、規(guī)規(guī)格提高，上上下層要做做防水層，消消防、通風(fēng)風(fēng)的要求也也更高，因因此建停車車場成本高高。通常一一個地下車車位20-30平方方米/個，市市場售價在在10-115萬元之之間。如果果將這些車車位進(jìn)行出出租，假設(shè)設(shè)政府定價價的為2550元/月月/個車位位(室內(nèi))出租，110年才回回收3萬元元，也就是是說假如車車位出租，發(fā)發(fā)展商最快快也要300多年才能能收回成本本。這樣清清楚的一筆筆賬擺在面面前，開發(fā)發(fā)商們自然然不愿意出出租車位。這樣的的事例在全全國各地到到處可見，由由于我國的的物權(quán)法剛剛剛出臺，在在以往的日日子里，這這樣的問

41、題題是非常突突出的。據(jù)據(jù)新浪房地地產(chǎn)網(wǎng)站的的調(diào)查，人人們對物權(quán)權(quán)法的出臺臺，有511.73%的人最關(guān)關(guān)注的就是是社區(qū)綠地地、車位、道路所有有權(quán)歸屬，他他們對物權(quán)權(quán)法的期待待就是明確確社區(qū)各種種產(chǎn)權(quán)歸屬屬。從這項項調(diào)查中，我我們不難看看出，作為為生在市場場經(jīng)濟中的的人們，對對于社區(qū)綠綠地、車位位、道路所所有權(quán)歸屬屬問題是多多么的期望望有個明確確答復(fù)。他他們深知只只有法律才才能保護(hù)他他們的權(quán)利利。5.對對物權(quán)法法中的小小區(qū)停車位位產(chǎn)權(quán)歸屬屬規(guī)定的探探討5.11提出曾經(jīng)經(jīng)的草案，并并對此分析析不足在曾經(jīng)經(jīng)的物權(quán)權(quán)法草案案中規(guī)定：“建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)的綠綠地、道路路以及物業(yè)業(yè)管理用房房屬于業(yè)主主共有，但但屬

42、于市政政建設(shè)的除除外。會所所、車庫的的歸屬，有有約定的，按按照約定;沒有約定定的或者約約定不明確確的。除建建設(shè)單位等等能夠證明明其享有所所有權(quán)外，屬屬于業(yè)主共共有。建筑筑規(guī)劃、環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、公安等行行政主管部部門應(yīng)當(dāng)依依照有關(guān)法法律、法規(guī)規(guī)，對建筑筑區(qū)劃內(nèi)損損害他人合合法權(quán)益的的行為予以以處理。”但依本人人之見，這這樣并不是是很妥當(dāng)。物權(quán)法草草案的規(guī)定定，相當(dāng)于于學(xué)者們的的“合同確確定說”：住宅小區(qū)區(qū)停車位的的產(chǎn)權(quán)由房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商與買房房置業(yè)者在在房地產(chǎn)買買賣合同中中約定，依依合同約定定確定其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬。在現(xiàn)今的的房地產(chǎn)市市場，消費費者始終處處于弱勢，就就像上述我我們談到的的重慶的這這一樓盤。

43、消費者在在買房時，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商始終用用到的是格格式合同，消消費者在簽簽訂合同之之時，并不不能表達(dá)自自己的意愿愿，體現(xiàn)自自己的權(quán)利利，維護(hù)自自己的權(quán)益益。這樣的的約定并不不能給消費費者帶來根根本的利益益，也讓消消費者得不不到權(quán)益的的保障。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商完全有有可能在合合同中約定定強制賣車車位，高價價賣車位，處處于弱勢的的消費者只只能聽之任任之。這樣樣的約定也也和上述我我們談到的的四種停車車位的歸屬屬是大相徑徑庭的，我我們談到的的四種停車車位都是屬屬于全體業(yè)業(yè)主所有，但但草案規(guī)定定中的約定定，不得不不讓人懷疑疑停車位又又歸房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商所所有了。既既然是屬于于全體業(yè)主主的停車位位，那么還還需

44、要約定定嗎? 同樣也有學(xué)學(xué)者舒可心心(著名業(yè)業(yè)主維權(quán)專專家、中國國人民大學(xué)學(xué)公共政策策研究中心心社區(qū)治理理項目研究究員。)認(rèn)認(rèn)為“約定定說”是給給開發(fā)商留留下了一個個有利的“后門”開發(fā)商商因此可能能隨便拿一一份合同到到房屋管理理處說“合合同上約定定好了”。即便他們們不這么做做，該條文文也給業(yè)主主們從開發(fā)發(fā)商手中收收回車位的的產(chǎn)權(quán)制造造了很大的的障礙。因因為一個約約定的雙方方應(yīng)該是被被約定實物物有平等處處分權(quán)利的的主體。而而在當(dāng)今的的房地產(chǎn)市市場，這個個約定的兩兩方顯然是是不平等的的。如果開開發(fā)商在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)初期便依依法獲得車車位的所有有權(quán)并合法法取得所有有權(quán)權(quán)證(房產(chǎn)證)，不管其其是否和別別人有約定定，其所有有權(quán)都應(yīng)該該是被保護(hù)護(hù)的。在開開發(fā)商依法法獲得車位位的所有權(quán)權(quán)的情況下下，“沒有有約定或者者約定不明明確的，屬屬于業(yè)主共共有”本身身也是對開開發(fā)商所有有權(quán)的侵犯犯和不公平平。而如果果開發(fā)商在在房地產(chǎn)開開發(fā)的初始始便不享有有