步行街商業(yè)營銷策劃探索

1、步行街 商業(yè)營銷探索策劃商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn) 1. 商業(yè)步行街的發(fā)展歷程商業(yè)步行街發(fā)源于中國，唐代時(shí)期，長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展落后于法國等西方國家。 從全球來看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后， 實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期是六十年代，商業(yè)街由于中

2、產(chǎn)階級搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加 shopping mall 購物中心，出現(xiàn)購物、 文化娛樂、 休閑、 展示等趨勢， 商業(yè)步行街開始在各國獲得大發(fā)展。 商業(yè)步行街對城市發(fā)展的影響與作用 (1). 商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片， 是城市繁榮的象征， 是城市運(yùn)營的點(diǎn)睛之筆。 (2) 重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展(3) 塑造新的城市中心，沒有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無法形成城市的中心。 上海徐家匯的開發(fā)改造非常成功， 擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街

3、。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000 元上升到 8000 元，迅速成為新城區(qū)。 (4) 步行街對城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購物結(jié)構(gòu)，通過發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。 (5) 強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局 (6) 步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。 商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。. 國際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn) 國際一流的商業(yè)步行街具有特征： 1 、硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。 2 、 它應(yīng)該是多功能的

4、，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個(gè)方面。 3 、 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功 能， 而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的。 4 、 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業(yè)大街, 它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于 1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場，街道全長1800 米，寬 120 米，中間車行道可并行10 輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場

5、和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于 1991 年 5 月正式開始的，整個(gè)工程耗資達(dá)2.4 億法郎 , 改造后增加了地下停車位，交通更加方便。 香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側(cè)綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。成群結(jié)隊(duì)的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。 愛麗舍大街西段長約 1180米，是商家云集之地， 不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、 大銀行、 航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有 50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“喬治五世”等。這里每天都有法國和世界的最新影片上映。這里報(bào)

6、刊雜志社眾多， 巴黎競賽畫報(bào)、 她、致敬、聯(lián)盟、雷次等30 多家在這里落戶安家。 世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實(shí)力的窗口。“雷諾”、“白茹”、“雪鐵龍”、 “奔馳”、 “菲亞特”等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開設(shè)專賣店；法航、俄航等眾多航空公司在這里開設(shè)了售票處；高檔的時(shí)裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會(huì)之一的“麗多”就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場吸引了各國的游客?！傲骼艘魳芳摇?、“街頭畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。國內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在

7、問題 國內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段 1. 第一階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客2. 第二階段：體現(xiàn)對步行 者的關(guān)懷 3. 第三階段：成為社區(qū)活動(dòng)中心 國內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來將機(jī)動(dòng)車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來已經(jīng)形成的風(fēng)貌。 由于先天不足，后天改造水平有限，國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題： 1 、 經(jīng)營序列矛盾。 2 、 商業(yè)利潤下滑。 3 、 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。 4 、 空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。 5 、 交通系統(tǒng)滯后， 內(nèi)外部交通組織不暢。 北方步行街以北京王府井為代表， 不斷進(jìn)行升級與完善， 2002 年

8、 5 月北京市東城區(qū)區(qū)長陳平提出王府井升級戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。 為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和科技的高速發(fā)展， 以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用， 王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、 結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。 完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會(huì)展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占3 0 3 5 %,餐飲企業(yè)占2 0 2 5 %,休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占3 0 4 0 %。-提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，引進(jìn)跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團(tuán)，使王府井成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流展

9、示世界名品的舞臺(tái)。 營造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運(yùn)用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的步行街購物氛圍，構(gòu)建體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。 加快 發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動(dòng)化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、 現(xiàn)代化自動(dòng)停車場，將王府井與世界緊緊相連。 深圳步行街的發(fā)展獨(dú)具特點(diǎn)，深圳第一商圈是東門，東門老街的歷史可以上溯到 300 多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗⒖土髯罴?、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于多能東門缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，違法建筑不少，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無序，交通擁擠，導(dǎo)致東門形象不佳。 東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來。 1998年,深圳市

10、東門步行街改造工程正式啟動(dòng),1999 年 10月 1 日完工。 東門步行街改造工程進(jìn)展順利， 市、 區(qū)政府共投資 3.76 億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察，給予了較高的評價(jià)。 東門步行街改造措施： 1 、 改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場、解放路等16 條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等。二期工程主要包括公交換乘中心、 步行街天棚等， 二期改造投資1.64 億元， 已于 2000年完成。 2 、拆除違法建筑， 改造部分建筑設(shè)施拆除了影響施工進(jìn)程的各類違

11、法建筑群，共 14500平方米， 解放路改造完成地下管網(wǎng)施工；改造總面積達(dá)14500平方米的風(fēng)貌街3 、核心百貨帶動(dòng)步行街繁榮，業(yè)態(tài)不斷調(diào)整趨于合理東門兩個(gè)主要百貨是茂業(yè)百貨與太陽廣場。 茂業(yè)百貨位于東門核心地段，東門中路的公共汽車站就在附近。茂業(yè)百貨于 1996 年開業(yè)，是主力百貨商，總建筑面積近 4 萬平方米，主要經(jīng)營中低檔百貨商品，聲譽(yù)顯著，年銷售額8 億元左右，利潤 1 億元。太陽百貨使后期之秀，位于東門步行街中心，基礎(chǔ)設(shè)施比較先進(jìn)，擁有電影院等現(xiàn)代購物中心設(shè)施，目前年銷售額4 億元左右。4 注重文化設(shè)施建設(shè) 東門老街的標(biāo)志性主題雕塑是分布于三個(gè)廣場入口處的青銅大鐘，分別代表1992年

12、、 1997年和未來時(shí)代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與 1992年、 1997年相關(guān)的生活場景。 東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預(yù)期目標(biāo)，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達(dá)30 萬人次， 節(jié)假日更高達(dá)50 至 60 萬人次，年?duì)I業(yè)額 40 50 億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情，文化活動(dòng)頻繁，經(jīng)濟(jì)文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。 東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處： 1 、 出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。 2 、 改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。 3 、 建筑物過于密集

13、，通透性不好，綠地與綠色太少。 4 、 步行街內(nèi)經(jīng)營者素質(zhì)與國外著名步行街相比差距太多，對東門步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。 5 、 步行街管理管理水平有提高，但是整體形象沒有升級，步行街形象宣傳推廣有待加強(qiáng)。東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見 1 、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。 2 、 運(yùn)用城市經(jīng)營理論， 不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多留出綠地，增加通透性。 3 、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄， 將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門， 讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來， 提升東門形象。 4 、加大交通治理力度與道路改造力度，

14、拓寬美化周邊道路。商業(yè)步行街的整體運(yùn)營策劃 1、理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃 理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂， 理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來發(fā)展。 商業(yè)步行街是城市形象的代表， 是城市的名片。 2 、洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。 世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1

15、、 洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集， 如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源， 那么會(huì)吸引魚類聚集。 2 、 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢娀匦官Y源和生物聚集。 洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價(jià)值，上海新天地就是一個(gè)比較成功的案例。 上海新天地廣場由香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā)，占地約三萬平方米，座落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰中共一大會(huì)址。它以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ)，

16、以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體， 改造成為具有國際 水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個(gè)具有傳統(tǒng) 和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)。 石庫門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時(shí)光倒流，宛如置身于 20世紀(jì) 20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照 21 世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。 上海新天地廣場為了制造“漁場”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項(xiàng)目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營的“東方魅力餐飲娛樂中心”

17、是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意， 那里將是追星族經(jīng)?？梢耘c心中偶像交流的場所； 臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演。新天地在經(jīng)營管理上，注重文化活動(dòng)引導(dǎo)，通過人氣聚集財(cái)富。國際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng)，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。該項(xiàng)目投資14 億元，建筑成本達(dá)到每平方米2 萬元。從投資角度看，造價(jià)過高，但是它帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值。 根據(jù)洋流理論，筆者結(jié)合東京與國內(nèi)購物中心實(shí)踐，總結(jié)出一個(gè)理想的步行

18、街布局模型。 3. 商業(yè)步行街的經(jīng)營管理 商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營理論，運(yùn)用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃， 組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。 商業(yè)街的具體管理工作如下： (1)物業(yè)服務(wù) (2) 交通秩序 (3) 步行街的外立面、 整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4) 業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律1. 室外商業(yè)步行街( 1)大型商業(yè)步行街上海南京路步行街是中國步行街發(fā)展的歷史縮影， 南京路從 1851 年開始建設(shè)，1863 年成為英國與美國的租界

19、， 形成很多具有英美特色的建筑， 建筑用料講究，經(jīng)過 100 多年的考驗(yàn)建筑質(zhì)量經(jīng)過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標(biāo)志中國民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。 今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國面向世界的一個(gè)窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)調(diào)：1. 從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。2. 從河南路到西藏路，主要是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時(shí)尚。 3. 從西藏路向西叫作“明日之約”，重點(diǎn)發(fā)展文化休閑，吸引年青人消費(fèi)。表 1 南京路優(yōu)勢與支撐條件 南京路的優(yōu)勢1. 高知

20、名度 例如南京路有好八連 2. 人氣旺 3. 營業(yè)額高 支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨(dú)特的風(fēng)景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競爭第四，有知名的品牌 第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施第六，有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)南京路定位是五大功能：購物、旅游、商務(wù)、 展示和文化。南京路也存在明顯缺點(diǎn)，過于筆直，缺乏回旋余地，業(yè)態(tài)組合也不完成合理，因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面。 現(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵，南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英美租界所在地，南京路是重要的愛國主義教育基地。 南京路的管理在國內(nèi)位于前列，非常注重整體形象的推廣，推出了文化風(fēng)情線，每逢周末都有文化演

21、出。舉辦大型國際藝術(shù)節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風(fēng)格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營業(yè)面積萬余平方米，是上海有史以來第一家超大型零售書店，它是上海主要的文化活動(dòng)中心之一。 （ 2）社區(qū)商業(yè)步行街與大型商業(yè)步行街不同， 社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的， 其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。四季花城商業(yè)步行街是一個(gè)比較成功的實(shí)例， 四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場先河。以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音

22、像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營。圖 19 四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街 四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會(huì)所、 兒童娛樂場所、 緩跑徑、 中心廣場等休閑娛樂場所。 會(huì)所里有泳池、 健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球 室等娛樂休閑設(shè)施。 購物休閑娛樂一體化，商業(yè)步行街與會(huì)所能完美結(jié)合，步行街成為整個(gè)花園的風(fēng)景線，這就是四季花城的特色。2.大型購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街 室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用（1）室內(nèi)步行街能夠 提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適 的消費(fèi)過程。（2）在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費(fèi)者

23、具有強(qiáng)大吸引力。（3）室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃 （1）室內(nèi)商業(yè)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。（2）以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。（3）設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。3.商業(yè)步行街不同業(yè)態(tài)的比例關(guān)系 商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)設(shè) 計(jì)非常關(guān)鍵，其中比例關(guān)系非常重要。根據(jù)胡寶哲博士 1991年到1993年在東京地區(qū)所做的調(diào)查，銀座商業(yè)中心總占地面積為 39.5公頃，南北長1200 米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如下：圖20東京銀座商業(yè)區(qū)總平面圖 銀座商業(yè)區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)分布比例如下表： 表1東京銀座商業(yè)步行 街的業(yè)態(tài)比例 名稱 數(shù)量 比例 零售商店876家42.8%餐廳、茶館、咖啡廳534家26.1%畫廊、展覽館、博物館等文化交流設(shè)施 454家22.2%酒 吧、歌舞廳82家8.9% 合計(jì)2046家 圖21銀座商業(yè)中心五、商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)與改建設(shè)計(jì)方法 從建筑與空間的角度分析，東京商 業(yè)設(shè)施與商業(yè)中心的再開發(fā)與改建手法可以歸納為： 站前立體再開發(fā)； 人車分流與商業(yè)街區(qū)步行化改建。街道購物環(huán)境改善；街