淺析租賃不動產(chǎn)的幾種會計核算形式

1、淺析租賃不動產(chǎn)的幾種會計核算形式一、普通納稅人向外租賃不動產(chǎn)的會計核算形式（一）普通納稅人適宜采用的會計核算形式如果普通納稅人是在上述國家文件出臺之前就已經(jīng)獲取不動產(chǎn)，通過簡易征收核算方式就可以完成對應該繳納稅額的計算，也就是以不包含在稅收范圍內(nèi)金額的5作為稅收金額收取稅款，并且不能以任何形式的進項稅來抵扣應該繳納的稅額，所以在辦理賬務事宜時，需要從應該繳納稅款這一項的關聯(lián)賬戶中獲取信息。詳細的會計核算形式通常表現(xiàn)為下列兩種模式：其一針對的是不動產(chǎn)歸屬地和機構所處地域不同的情形，這時稅款繳納者應該在不動產(chǎn)歸屬地完成不動產(chǎn)的稅款繳納，也就是以不包含在稅收范圍內(nèi)的金額的5作為稅收金額繳納，在此之后

2、需要在機構所處區(qū)域完成申報納稅的事宜。其二針對的是不動產(chǎn)歸屬地和機構所處地域相同的情形，這時稅款繳納者應該在當?shù)赝瓿刹粍赢a(chǎn)的稅款繳納，同樣是以不包含在稅收范圍內(nèi)金額的5作為稅收金額繳納，并完成申報納稅的事宜。通過簡易征收核算方式完成對應該繳納稅額的計算，有一個最大的限制就是三年內(nèi)無法更改會計核算的形式以及納稅方式。假設A企業(yè)為普通納稅人，企業(yè)在2017年決定把2015年收購的某一不動產(chǎn)租賃給B企業(yè)，假設這一不動產(chǎn)在收購并入時花費1000萬元，用直線法計算此不動產(chǎn)的折舊費，所需折舊時長達40年，并且最終呈現(xiàn)為無任何剩余價值的狀態(tài)。假設A企業(yè)和B企業(yè)簽訂了租期為三年的合同，租金支付方式每年支付，一

3、年的租賃金額加納稅費用總計約50.5萬元，并且此不動產(chǎn)從收購并入到?jīng)Q定出租期間無任何形式的貶值。如果A企業(yè)以成本模式核算投資性不動產(chǎn)，而以簡易征收核算方式計算應該繳納稅款的金額，就需要在租金合同簽訂生效日起將原有固定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。假設A企業(yè)與其租賃給B企業(yè)的不動產(chǎn)都歸屬于同一區(qū)域，只需要在當?shù)剞k理納稅事宜即可，應繳納稅額的計算方式為：50.5（1+5%）5%=2.405萬元。在獲取租金的次月向有關部門進行稅務申報，也可以在國家稅務機關規(guī)定的納稅期限內(nèi)提前繳納稅款并立即申報獲取納稅憑證。假設A企業(yè)與其租賃給B企業(yè)的不動產(chǎn)歸屬地存在區(qū)別，則需要向機構所在地的相關單位繳納稅款。（二）普

4、通納稅人適宜采用的一般性會計核算形式如果普通納稅人是在上述國家文件出臺之后才獲取不動產(chǎn)，在使用一般會計核算形式計算應該繳納的稅額時，必須注意以下問題：首先，當不動產(chǎn)歸屬地和機構所處地域不同的情形，這時稅款繳納者應該在不動產(chǎn)歸屬地完成不動產(chǎn)的稅款繳納，也就是以不包含在稅收范圍內(nèi)金額的5作為稅收金額繳納，在此之后需要在機構所處區(qū)域完成申報納稅的事宜；其次，當不動產(chǎn)歸屬地和機構所處地域相同的情形，這時稅款繳納者應該在當?shù)赝瓿刹粍赢a(chǎn)的稅款繳納，同樣是以不包含在稅收范圍內(nèi)金額的5作為稅收金額繳納，并完成申報納稅的事宜。二、營改增后不動產(chǎn)租賃的會計核算形式（一）收購并入不動產(chǎn)的會計核算依照國家出臺文件的規(guī)

5、定，從文件頒布實行日起，收購并入不動產(chǎn)的普通納稅人，可以分兩年完成進項稅額的抵扣，也就是第一年從銷項稅額中抵扣60的進項稅額，第二年抵扣剩余的40%。如果有多個收購并入的不動產(chǎn)，進項稅額的抵扣需要各項單獨核算，不能實行統(tǒng)一核算的方式。案例一：A企業(yè)在2018年收購并入某一不動產(chǎn)，也獲得了增值稅的專用發(fā)票，發(fā)票標記的價款為1000萬元，增值稅進項稅為110萬元，則A企業(yè)需要支付總額為1100萬元的款項。假定該不動產(chǎn)的使用時長為10年，應用平均法進行會計核算，具體過程如下：合同簽訂日起將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為企業(yè)固定資產(chǎn)，第一年抵扣的進項稅額為11060%=66萬元，第二年抵扣的進項稅額為11040%=4

6、4萬元。（二）自主創(chuàng)建不動產(chǎn)的會計核算依照國家出臺文件的規(guī)定，即文件頒布實行日起，以修改和擴增等方式自主創(chuàng)建的不動產(chǎn)，如果其現(xiàn)有價值為其改動前原有價值的一半以上，則其抵扣進項稅額的方式也是分兩年抵扣，同樣為第一年從銷項稅額中抵扣60的進項稅額，第二年抵扣剩余的40%。如果其現(xiàn)有價值為其改動前原有價值的一半以下，就需要一次性抵扣進項稅額。案例二：B企業(yè)2019年購買材料改建工廠，工廠原先價值為2000萬元，并且獲取了增值稅的專用發(fā)票，發(fā)票標記的價款為1200萬元，增值稅進項稅為204萬元，則B企業(yè)需要支付總額為1404萬元的款項。該自主創(chuàng)建不動產(chǎn)會計核算過程如下：由于改建材料價值1200萬元，超

7、過該不動產(chǎn)原有價值的一半，需要分兩年抵扣進項稅額，第一年抵扣的進項稅額為20460%=122.4萬元，第二年抵扣的進項稅額為20440%=81.6萬元。（三）融資租賃不動產(chǎn)的會計核算依照國家出臺文件的規(guī)定，從文件頒布實行日起，通過融資租賃不動產(chǎn)的納稅人需要一次性抵扣進項稅額。出租方將增值稅的專用發(fā)票開具給承租方后，就可以對進項稅額進行會計核算了。假使出租方分多次開具增值稅專用發(fā)票，對應的承租方也需要多次抵扣進項稅額。三、營改增后不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的會計核算形式依照國家出臺文件的規(guī)定，從文件頒布實行日起，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅會計核算方式統(tǒng)一為以下兩種情形：其一是簡易征收核算方式，適用于文件頒布之前已經(jīng)轉(zhuǎn)讓

8、的不動產(chǎn)。假使不動產(chǎn)并非自主創(chuàng)建形式，就需要先核算不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓金額（轉(zhuǎn)讓金額=全額價款+額外費用-資產(chǎn)原價），增值稅為轉(zhuǎn)讓金額的5%；其二是一般性會計核算方式，適用于文件頒布實行以后才轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)。四、營改增后不動產(chǎn)用途發(fā)生轉(zhuǎn)變的會計核算形式（一）不動產(chǎn)抵扣進項稅額后轉(zhuǎn)變用途依照國家出臺文件的規(guī)定，從文件頒布實行日起，抵扣進項稅額后轉(zhuǎn)變用途的不動產(chǎn)，其后續(xù)如果用于免征增值稅項目、簡易計稅方法項目、集體福利項目等，是不容許抵扣進項稅額的，得先將無法抵扣的進項稅額核算出來，再轉(zhuǎn)出計入對應成本科目中。無法抵扣的進項稅額（完成抵扣的進項稅額尚未抵扣的進項稅額）不動產(chǎn)凈值率。案例三：假使C企業(yè)在2020

9、年將2019年收購并入的辦公不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閱T工宿舍，已知該不動產(chǎn)的原有價值為1000萬元，可以使用的時間長度為20年，則其年折舊費為50萬元，那么該不動產(chǎn)的會計核算過程如下，該不動產(chǎn)的凈值率=（1000-50）/1000100%=95%，因此無法抵扣的進項稅額=11095%=104.5萬元，尚未抵扣的進項稅額=11040%=44萬元，則轉(zhuǎn)出部分的進項稅額=104.5-44=60.5萬元。（二）不動產(chǎn)抵扣進項稅額前轉(zhuǎn)變用途依照國家出臺文件的規(guī)定，即文件頒布實行日起，抵扣進項稅額前轉(zhuǎn)變用途的不動產(chǎn)，如果參與可以抵扣進項稅額的項目，能夠在轉(zhuǎn)變用途的第二個月進行抵扣。因為不動產(chǎn)一般都是幾十年的使用年限，有可能隨著企業(yè)發(fā)展方向的改革而承擔不同的作用，因此企業(yè)應該對不動