可行性研究在世聯(lián)的反思

1、“可行性研究”在世聯(lián)的 作者：梁興安 日期：2003-9-9對(duì)不可行性的研究，是衡量可行性研究質(zhì)量高低的唯一標(biāo)準(zhǔn)。“騙錢”、“蓋章”、“免責(zé)”、“命題作文”，可謂是對(duì)目前市場(chǎng)上做可行性研究亂套的形象概括?？尚行缘降滓鉀Q什么問(wèn)題？如果對(duì)這個(gè)問(wèn)題回答的不清楚，那么做可行性就根本沒(méi)有地位。樓市中國(guó)：您怎樣目前可行性基本上是可批性的現(xiàn)狀？有沒(méi)有評(píng)判可行性的基本標(biāo)準(zhǔn)？：從可行性研究的本質(zhì)上和目前的狀態(tài)上來(lái)看，始終沒(méi)有解決一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，就是做可行性。目前的可行性都是極力可行，比如，是由人而不是放貸人來(lái)做可行性研究，無(wú)庸置疑，為了融資，肯定行。這種可行性研究，有時(shí)比做假帳更可怕。做假帳還可以通過(guò)查帳，一筆

2、筆對(duì)上，而可行性研究如果是為了湊數(shù)，怎么都可以湊到可行。因此，對(duì)不可行性的研究，是衡量可行性研究質(zhì)量高低的唯一標(biāo)準(zhǔn)。凡是對(duì)不可行的地方?jīng)]有研究的，就是騙錢，或蓋章。之所以需要一個(gè)蓋章，往往是為了最后不擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上部門基本不太看，給不給錢早已有了定數(shù)，這種蓋章完全成為一種，因?yàn)榭梢悦庳?zé)，也可以叫“免責(zé)”。建議以后可行性改名叫“不可行性來(lái)?！保彩窃谔嵝炎隹尚行缘?，不能亂當(dāng)可行性成為不可行性時(shí)，應(yīng)該把不可行性的提出來(lái)，并且回答這些不可行性是否能通過(guò)一個(gè)公認(rèn)的、合法的方式和其他參考案例加以解決，或者是這些不可行性的在什么條件下才能夠解決，我覺(jué)得這是做可行性研究的重點(diǎn)，而不是編故事。梁興安：如果一個(gè)

3、項(xiàng)目讓投資者或申報(bào)者自己去進(jìn)行研究，那么多數(shù)都是可批的，既然要，就基本上是認(rèn)定可行了，這是人的利益和立場(chǎng)。所以要解決可行性研究，“人”是非常關(guān)鍵的，即研究？認(rèn)真地做可行性研究會(huì)出現(xiàn)兩種結(jié)果，行或。從投資者的角度來(lái)看，行還好說(shuō)，錢花得值；就意味著這個(gè)項(xiàng)目不做了，通常人們就會(huì)認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目毫無(wú)意義，的非理性認(rèn)識(shí)，人們常甚至幻想：說(shuō)不定做了還有利潤(rùn)回報(bào)。這是普遍地對(duì)可行性常容易在認(rèn)定極為正確的方案下失去超然性?，F(xiàn)在大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)半路出問(wèn)題，很多都與可行性研究有著內(nèi)在的聯(lián)系。一個(gè)好的可行性研究大致上有三個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)：一、可行性研究在基本的數(shù)據(jù)來(lái)源和數(shù)據(jù)客觀性上的可靠性、準(zhǔn)確度和精確性；二、利潤(rùn)方案，即

4、地塊的價(jià)值實(shí)現(xiàn)方案的可行性研究，也是很具有性的一點(diǎn)。如何得出一個(gè)符合地塊操作背景和市場(chǎng)前景，并可挖掘出一定物業(yè)價(jià)值、開(kāi)拓市場(chǎng)空間，填補(bǔ)市場(chǎng)空白的方案是可行性研究的難點(diǎn)所在，也是決定其高低好壞的標(biāo)準(zhǔn)所在。三、可行性研究選取的評(píng)價(jià)指標(biāo)，行文結(jié)構(gòu)及對(duì)研究切入?yún)⒄盏臅r(shí)間點(diǎn)的選擇等等也是影響可行性研究好壞的。樓市中國(guó)：在實(shí)際的案例操作中，發(fā)現(xiàn)人們經(jīng)常把可行性與策劃在一起，甚至用策劃替代可行性。請(qǐng)談?wù)勀挠^點(diǎn)。：策劃與可行性的功能是完全不一樣的，一個(gè)是 Planning，一個(gè)是 Study，前者是計(jì)劃要怎么干，后者是 Feasibility Study，研究。把一個(gè)解決方案和一個(gè)研究相互替代，是眼下行業(yè)內(nèi)

5、一個(gè)非常值得重視。因?yàn)楹枚嗥髽I(yè)在上與不上上沒(méi)有仔細(xì)地研究解決，所以在策劃時(shí)還要補(bǔ)上可行性研究中未完成的工作，這是“先結(jié)婚，后戀愛(ài)”，中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往是這樣一種情況。梁興安：策劃為什么還要做可行性研究未完成的工作，就是因?yàn)樵诳尚行詻](méi)有把不可行因素考慮到，而策劃是基于真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)之上再往前走，當(dāng)策劃幻想，就是編故事。沒(méi)有這個(gè)基礎(chǔ)的時(shí)候就變成了大連萬(wàn)達(dá)在長(zhǎng)春出售 Shopmall 之所以失敗，就是因?yàn)闆](méi)有做好不可行性的研究，比如問(wèn)題。Shopmall 的包括使用權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等一系列權(quán)益。但 Shopmall 的大部分買家不是經(jīng)營(yíng)者而是投資者，投資者買了鋪位后就要出租，取得收益。那么

6、經(jīng)營(yíng)？如果沒(méi)考慮好這個(gè)問(wèn)題，不用說(shuō)別的，僅上班開(kāi)鋪時(shí)間就足以把一個(gè)Shopmall 搞垮。樓市中國(guó)：開(kāi)發(fā)商自己做可行性研究與聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行可行性研究的區(qū)別在哪里？：一是專業(yè)顧問(wèn)公司確實(shí)掌握著豐富的案例，這是最有意義的。不可行性的分析根本就不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商可以事先考慮到的，因?yàn)樗麄儧](méi)有犯過(guò)錯(cuò)誤。如果他們失敗過(guò)，他們就不會(huì)豪情萬(wàn)丈地做了。因此聘請(qǐng)顧問(wèn)做可行性研究肯定是必要的。第二，專業(yè)顧問(wèn)公司非開(kāi)發(fā)商的下級(jí)，千萬(wàn)不要讓下級(jí)去做可行性研究，結(jié)果肯定基本按的思路、臉色或眼神行事。另外請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司做，也要讓人家獨(dú)立完成，關(guān)鍵還清楚，為你做可行性研究無(wú)論行與都得付錢，否則行付錢，就不付錢或付一半錢，那么

7、專業(yè)公司即便是也說(shuō)行。梁興安：一、從出發(fā)點(diǎn)看，一個(gè)可行性研究是否能以超然的立場(chǎng)，反映項(xiàng)目的真實(shí)、反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)是工作前提，而開(kāi)發(fā)商在自己做可行性研究時(shí)往往具有一定的趨向性。二、對(duì)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)的把握上，專業(yè)公司有它的，利用現(xiàn)有的優(yōu)化方案、操作方案、數(shù)據(jù)庫(kù)資源，為開(kāi)發(fā)商提出更宏觀的設(shè)想和建設(shè)性意見(jiàn)，豐富他們固有的看法。三、由于專業(yè)顧問(wèn)公司接觸很多案例，使得他們?cè)u(píng)判項(xiàng)目時(shí)的是根據(jù)案例，市場(chǎng)操作更客觀，使得對(duì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析和研究更接近真實(shí)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能是第一個(gè)項(xiàng)目，但對(duì)于顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)則是案例之一。樓市中國(guó)：看來(lái)可行性研究的主要問(wèn)題，不是技術(shù)問(wèn)題，而是規(guī)則問(wèn)題，您對(duì)可行性研究的未來(lái)有何建議？：由

8、于規(guī)則問(wèn)題的，導(dǎo)致做可行性研究的投資者包括具體執(zhí)行，都不嚴(yán)謹(jǐn)。如果照這種趨勢(shì)下去，可行性研究就要了，或者都是由像這樣真正做可行性研究的國(guó)際大公司在做，跟沒(méi)有關(guān)系。要扭轉(zhuǎn)這種局面，必須自上而下地重新制訂規(guī)矩。比方說(shuō)，如果市要向報(bào)批，那么可行性研來(lái)做可行性研究，而不是究應(yīng)該是由請(qǐng)人來(lái)做，而不是由市來(lái)做；，應(yīng)該由由方做。另外對(duì)于可行性的提供者，事后也沒(méi)有完整的監(jiān)督評(píng)價(jià)體系。安達(dá)信做假帳被發(fā)現(xiàn)就了，在國(guó)內(nèi)從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)一個(gè)失敗的項(xiàng)目對(duì)做可行性研究的人依法責(zé)任的。梁興安：做一個(gè)高水準(zhǔn)的可行性研究是很難的，而隨便完成又是很容易的。所以在市場(chǎng)上就存在著劣幣良幣的情況，即既然不能馬上看到可行性研究的效果，有些開(kāi)發(fā)商就選擇提供便宜的可行性研究的公司，而負(fù)責(zé)任的高水平的專業(yè)公司往往不被市場(chǎng)叫好?，F(xiàn)在的可行性研究有點(diǎn)類似命題作文，即就方案而論方案，僅僅解決眼前，這種狀況現(xiàn)在看來(lái)越來(lái)越受到置疑。一個(gè)項(xiàng)目由可行性研究階段到投資再到開(kāi)發(fā)建設(shè)要花費(fèi) 23 年時(shí)間，在過(guò)程中所產(chǎn)生的利潤(rùn)方式的變化、功能的變化和市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)是有影響的，這就給專業(yè)提出了很高的要求：既要對(duì)市場(chǎng)有動(dòng)態(tài)性的信息掌握，又要對(duì)項(xiàng)目有