美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)（MAI）體系及方法之啟示

1、美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)MAI體系及方法之啟示摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球化開(kāi)展腳步的加快，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)全球化進(jìn)程中扮演的角色也越來(lái)越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟(jì)急劇增長(zhǎng)的國(guó)家之一。進(jìn)入2022年后，國(guó)際資本更加頻繁地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這不僅在一定程度上帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了宏大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。外資進(jìn)入中國(guó)，不僅帶來(lái)了資金，也帶來(lái)了他們的價(jià)值觀、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及體系等。就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，由于外資在進(jìn)入一個(gè)生疏市場(chǎng)的時(shí)候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來(lái)“平安感的東西，我們慣用的估價(jià)體系不一定能被外資所承受，可能在短期內(nèi)不具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；但是，我們也應(yīng)

2、該認(rèn)識(shí)到，國(guó)外先進(jìn)估價(jià)體系的引入帶給我們一次完善自身估價(jià)體系、學(xué)習(xí)國(guó)際通用估價(jià)語(yǔ)言的時(shí)機(jī)。當(dāng)我們和世界用同樣的一種語(yǔ)言溝通的時(shí)候，我們對(duì)價(jià)值的把握才能更有效地表達(dá)出來(lái)。本文通過(guò)介紹美國(guó)ai估價(jià)體系在最高最正確使用分析及三種主要估價(jià)方法市場(chǎng)比擬法、收益法和本錢(qián)法等方面的操作方法，結(jié)合案例分析，試圖比擬中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。關(guān)鍵詞：最高最正確使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款；功能減值；外部減值1.最高最正確使用分析的定義最高最正確使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用處，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值到達(dá)最大。物業(yè)是否到達(dá)最高最正確使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：技術(shù)上可

3、能physiallypssible；法律上允許legallyperissible；經(jīng)濟(jì)上可行enifeasibility；最大產(chǎn)出性axiallyprdutive“技術(shù)上可能，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用處進(jìn)展改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造標(biāo)準(zhǔn)的限制、通達(dá)性可及性等方面?！胺缮显试S，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用處或建筑物用處的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響終究是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。“經(jīng)濟(jì)上可行

4、，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；假如土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用處轉(zhuǎn)變、翻新、改造nversin，renvatin，alternatin，簡(jiǎn)稱ra的情況下，這些ra是否可行。只有當(dāng)進(jìn)展ra后物業(yè)的價(jià)值減去ra的本錢(qián)費(fèi)用超過(guò)物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)展ra才在經(jīng)濟(jì)上可行。在美國(guó)的估計(jì)體系中，比擬強(qiáng)調(diào)最高最正確使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，即，某種用處在如今時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過(guò)對(duì)將來(lái)市場(chǎng)開(kāi)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用處可能在將來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比擬偏遠(yuǎn)，如今假如開(kāi)發(fā)成

5、住宅的話并不可行，然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測(cè)將來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)開(kāi)展迅速，該地區(qū)將在將來(lái)3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)假如開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最正確用處為保存空地狀態(tài)，待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否那么會(huì)影響對(duì)將來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最正確使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹?！白畲螽a(chǎn)出性，這方面評(píng)判的目的是為了開(kāi)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值可以到達(dá)

6、最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最適宜的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開(kāi)發(fā)的物業(yè)，應(yīng)斷定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開(kāi)發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用處以及撤除重建等多重操作渠道種進(jìn)展論證和選擇。2.兩國(guó)最高最正確使用分析的區(qū)別原因美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最正確分析是與其市場(chǎng)根底扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比擬成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比方抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓貸款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的根底房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道

7、，其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被開(kāi)掘出來(lái)，并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最正確使用的意義所在。相比之下，國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：1土地制度不同：在國(guó)內(nèi)，由于土地所有者是國(guó)家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)即長(zhǎng)期租賃方式被使用。這樣一來(lái)，相比美國(guó)的土地制度，中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有，因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建立開(kāi)發(fā)時(shí)是如此，在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。在中國(guó)假如房地產(chǎn)要改變用處，在規(guī)劃答應(yīng)的情況下，還會(huì)涉及政府的土地管理部門(mén)對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用處變更程序

8、的復(fù)雜性之外，還會(huì)帶來(lái)業(yè)主本錢(qián)的增加。而且由于土地出讓政策比擬有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠明晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分本錢(qián)的預(yù)測(cè)存在不確定性，使變更土地用處工作增加風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對(duì)而言，土地用處的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最正確使用分析的意義就比擬重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加本錢(qián)的測(cè)算又不確定，因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。2土地規(guī)劃程度不同中國(guó)的土地規(guī)劃程度較低，比擬粗放，缺少完好的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比擬長(zhǎng)。這樣一來(lái)，政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地的使用規(guī)定就比擬嚴(yán)格，不會(huì)輕易改變土地用處，不

9、會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造改變土地用處需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。3房地產(chǎn)市場(chǎng)根底不同我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，比方，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓，一般只能以在建工程的形式在滿足已投資25的條件下轉(zhuǎn)讓，而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完好的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制，比方，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。因此，不

10、同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基矗這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng)，到達(dá)最高最正確。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠興隆，根本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，對(duì)土地資源的利用效率還比擬低下，所謂“最高最正確使用的需求也還不明顯。3.最高最正確用處的分析美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)展最高最正確用處分析時(shí)，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用處是其最高最正確用處，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用處來(lái)到達(dá)其最高最正確用處?？盏卦谕恋貫榭盏貢r(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎

11、樣利用該空地能使其價(jià)值最大。假設(shè)空地何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被撤除，稱為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對(duì)其價(jià)值最有利的用處，而不一定是其現(xiàn)時(shí)用處。所以，假設(shè)空地時(shí)的最高最正確使用分析需要解決的問(wèn)題是，假如假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用處，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用處的物業(yè)能使它如今的價(jià)值最大。假如地上有需被撤除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去撤除本錢(qián)大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除撤除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值externalbslesene，在中國(guó)的估價(jià)教材中稱為外部折

12、舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在本錢(qián)法一章中討論，并判斷在特定用處下土地價(jià)值到達(dá)最大。地上已有建筑物假如地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去撤除本錢(qián)，最高最正確使用的分析就將研究的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為，為了到達(dá)最高最正確用處，是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)展翻新、轉(zhuǎn)換用處或改造。這時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)將來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及物業(yè)對(duì)將來(lái)的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的才能。斷定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，詳細(xì)的講，就是指將來(lái)租金和占有率程度到達(dá)穩(wěn)定時(shí)，建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用處、改造甚至

13、是撤除的可行性以及詳細(xì)應(yīng)在何時(shí)進(jìn)展這些措施。另外，在某些情況下，可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)展翻修或改變用處就能使它到達(dá)最高最正確使用。比方說(shuō)，擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來(lái)到達(dá)產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅工程中，繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上頂峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以進(jìn)步其價(jià)值等。在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最正確用處通?？梢苑譃橐韵滤膫€(gè)類別：1現(xiàn)狀；2改建建筑物：包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用處必須在經(jīng)濟(jì)上可行；3撤除建筑物當(dāng)土地價(jià)值減去撤除本錢(qián)大

14、于現(xiàn)狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建本錢(qián)時(shí)，撤除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行4臨時(shí)用處：指物業(yè)如今的用處雖然與規(guī)劃用處不符合，但是假如撤除并重建成規(guī)劃用處或者改建成規(guī)劃用處的話，其建成的規(guī)劃用處的價(jià)值減去撤除并重建的本錢(qián)或者改建本錢(qián)小于其現(xiàn)狀價(jià)值，這時(shí)保持現(xiàn)狀用處成為物業(yè)的最高最價(jià)用處。但是由于現(xiàn)狀用處與規(guī)劃用處不符，這種用處又被稱為臨時(shí)用處。將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)評(píng)估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用處下的價(jià)值，要理解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)展深化的分析。本質(zhì)上來(lái)講，分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最正確用處與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最正確用處很相似。因?yàn)?，該物業(yè)規(guī)劃將要開(kāi)發(fā)的用處不一定是其最高最

15、正確的用處，由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最正確使用分析的關(guān)系從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最正確用處的分析必須嚴(yán)密地和市場(chǎng)聯(lián)絡(luò)在一起，因?yàn)樽罡咦钫_使用分析是要解決如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最正確用處的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及將來(lái)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)等。所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最正確使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀和微觀兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。宏觀分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。微觀分析研究標(biāo)的物

16、業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。它們之間互相聯(lián)絡(luò)的橋梁是最高最正確使用的四個(gè)評(píng)判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。5.最高最正確使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)絡(luò)除了我們所提到的，最高最正確使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的根底和前提，最高最正確使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算詳細(xì)價(jià)值中去。比方說(shuō)：在市場(chǎng)比擬法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最正確用處和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最正確用處，應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最正確用處一致。在本錢(qián)法中，土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最正確用處一致。6.最高最正確使用分析

17、舉例在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米方案進(jìn)展重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類型的新住宅單價(jià)是10000元/平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的本錢(qián)為500萬(wàn)元，假設(shè)重建成商業(yè)用房的話，需要撤除本錢(qián)200萬(wàn)元和重建本錢(qián)1800萬(wàn)元，假設(shè)翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元/平方米。與此同時(shí)，一樣用處、一樣容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元/平方米。問(wèn)，怎樣才能使該建筑到達(dá)最高最正確用處？假設(shè)作為空地出售，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減撤除本錢(qián)：1000平方米3000元/

18、平方米200萬(wàn)元100萬(wàn)元；假設(shè)繼續(xù)用作住宅用處，但需要進(jìn)展翻新時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新本錢(qián)：10000元/平方米1000平方米500萬(wàn)元500萬(wàn)元假設(shè)改變其用處成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建本錢(qián)：22000元/平方米1000平方米1000萬(wàn)元1200萬(wàn)元假設(shè)撤除現(xiàn)有建筑，重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減撤除、重新開(kāi)發(fā)本錢(qián)：30000元/平方米1000平方米200萬(wàn)元1800萬(wàn)元1000萬(wàn)元所以該物業(yè)的最高最正確用處為改變其現(xiàn)狀住宅用處，改建成商業(yè)用處，并加以翻修。雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最正確使用分析的本質(zhì)是比擬容易理解的，但是該例子所省略

19、了的市場(chǎng)宏觀和微觀分析，正是最高最正確使用分析的根底內(nèi)容。7.差異與啟示在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最正確使用分析的一些內(nèi)容后，回憶美國(guó)估價(jià)體系中最高最正確使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：兩國(guó)體制的差異造成了最高最正確使用分析應(yīng)用的不同：由于美國(guó)土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資可以得到最大的收益，所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。在國(guó)內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國(guó)不同，土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最正確使用分析來(lái)說(shuō)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律

20、法規(guī)的約束，這無(wú)疑縮小了最高最正確使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，最高最正確使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比方說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，可以在滿足所有限制條件的情況下，選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類、開(kāi)發(fā)的規(guī)模，來(lái)滿足價(jià)值最大的要求。對(duì)于市場(chǎng)微觀的分析重視程度不同：在美國(guó)的估價(jià)體系中，最高最正確使用分析必須是基于市場(chǎng)，來(lái)源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。我們?cè)诠纼r(jià)過(guò)程中，確實(shí)有部分內(nèi)容是闡述宏觀市場(chǎng)走向的，但是到了微觀層面，市場(chǎng)分析就顯得比擬單保在美國(guó)體系中，對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀角度看市場(chǎng)，更通過(guò)可銷售性分析從微觀角度出發(fā)，比方需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō)，一些美國(guó)的估價(jià)人員從

21、一個(gè)社區(qū)的用水量來(lái)推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數(shù)據(jù)來(lái)源的問(wèn)題，在中國(guó)并不可行，但是我們完全可以從合適我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比方說(shuō)，我們可以利用我國(guó)戶籍制的特點(diǎn)，通過(guò)社區(qū)的居委會(huì)來(lái)理解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。再比方，就收益率的選取來(lái)說(shuō)，我們采用的是平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的，該部分的取值是否可以反響市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中，對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過(guò)比擬一樣地區(qū)一樣物業(yè)的收益率，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀。我們也許會(huì)說(shuō)，我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量宏大，任務(wù)緊急，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做如此深化的分析。但是假如我們把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際程度的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間，調(diào)動(dòng)一些資源，靜下心來(lái)考慮一下如何進(jìn)步自己的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境