物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)第10章物業(yè)管理企業(yè)的收入及費(fèi)用

1、第10章 物業(yè)管理企業(yè)的收入及費(fèi)用10.1 營(yíng)業(yè)收入的核算10.2 營(yíng)業(yè)成本的核算本章小結(jié)學(xué)習(xí)目標(biāo)10.3 期間費(fèi)用的核算10.4 營(yíng)業(yè)稅金及附加的核算 思考題 基本訓(xùn)練2022/8/27 學(xué)習(xí)目標(biāo) 通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容，了解物業(yè)管理企業(yè)收入、成本和費(fèi)用的組成及確認(rèn)，掌握主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加和物業(yè)工程的核算方法。2022/8/2710.1 營(yíng)業(yè)收入的核算10.1.1營(yíng)業(yè)收入概述 收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企

2、業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入一般劃分為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。 1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。2022/8/27 2）其他業(yè)務(wù)收入。是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代理收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。其中，商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商

3、業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。2022/8/27 10.1.2營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的原則 物業(yè)管理企業(yè)取得的各項(xiàng)收入，應(yīng)按下列原則確認(rèn)： 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則相同。2022/8/27 10.1.3主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收

4、入”科目核算企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供管理、修理和服務(wù)而取得的各項(xiàng)收入。該科目屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，貸方登記實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，借方登記主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額；該科目期末將余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后，應(yīng)無(wú)余額。本科目按經(jīng)營(yíng)收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)賬，一般包括“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”、“物業(yè)大修收入”等。其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內(nèi)容(如來(lái)源渠道等)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。2022/8/27 1)物業(yè)管理收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。 （1）公共性服務(wù)收入的核算 公共

5、性服務(wù)費(fèi)收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費(fèi)用，它是物業(yè)管理收入的主要內(nèi)容。公共性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理辦法，即由各區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)部門(mén)規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。 物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)容一般由以下八個(gè)部分構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；樓內(nèi)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)。 2022/8/27 公共性服務(wù)費(fèi)以房屋的建筑面積為計(jì)算依據(jù)，各套房屋的建筑面積，除了各套“自用”建筑面積外，還要合理分?jǐn)偂肮谩苯ㄖ娣e。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的起居室(廳)、臥室、書(shū)房、

6、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、過(guò)道和陽(yáng)臺(tái)等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門(mén)廳、樓梯、電梯(廳)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等面積。 各套房屋分?jǐn)偟摹肮谩苯ㄖ娣e應(yīng)以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進(jìn)行分?jǐn)?。各套房屋建筑面積的計(jì)算，可按以下公式進(jìn)行：（1）100%2022/8/27 例10-1某幢房屋的建筑面積共為5 000平方米，其中各套房屋“自用”建筑面積總和為4 000平方米，“公用”建筑面積為1 000平方米。則： 如某套房屋的“自用”建筑面積為80平方米，則：該套房屋建筑面積80(1+25) 100（平方米

7、）如果每月公共性服務(wù)收費(fèi)定為0.5元每平方米，則該套房屋業(yè)主每月應(yīng)交公共性服務(wù)費(fèi)為: 0.510050 (元)100% 25%2022/8/27 公共性服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定向業(yè)主收取。公共性服務(wù)費(fèi)收入一般有兩種收取方法：按月收取和定期預(yù)收。按月收取公共服務(wù)費(fèi)時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”或“銀行存款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公共性服務(wù)收入”；定期預(yù)收公共性服務(wù)費(fèi)時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”或“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”，科目，分月度計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公共性服務(wù)收入” 2022/8/27 例10-2宏達(dá)物業(yè)管理公司2006

8、年1月預(yù)收上半年度公共性服務(wù)費(fèi)，3號(hào)樓1門(mén)業(yè)主“自用”建筑面積100平方米，經(jīng)“公用”建筑面積分?jǐn)偤螅?jì)算公共性服務(wù)費(fèi)的建筑面積為125平方米。每月平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8元，則房屋業(yè)主上半年公共性服務(wù)費(fèi)為600元。收到款項(xiàng)時(shí)，根據(jù)收款憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存現(xiàn)金 600 貸：預(yù)收賬款 600 每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)， 借：預(yù)收賬款 100 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公共性服務(wù)收入 1002022/8/27 （2）公眾代辦性服務(wù)收入的核算 公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶(hù)委托代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、房屋自用部位和自用設(shè)備的修繕等服務(wù)而收取一定的代辦服務(wù)費(fèi)

9、用。未經(jīng)業(yè)主和租住戶(hù)委托不得收費(fèi)。該項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)認(rèn)可后，方能向業(yè)主和租住戶(hù)收取。2022/8/27 例10-3宏達(dá)物業(yè)管理公司2月份向各物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收自來(lái)水費(fèi)12 000元，電費(fèi)22 000元，收費(fèi)總額的1作為代辦手續(xù)費(fèi)。公司應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下： 代收水費(fèi)、電費(fèi) 借：庫(kù)存現(xiàn)金(銀行存款) 34 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入公眾代辦性服務(wù)收 入 340 其他應(yīng)付款自來(lái)水公司 12 000 電業(yè)局 22 000 以存款解繳各部門(mén)賬戶(hù)時(shí)，根據(jù)對(duì)方開(kāi)出的收款憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：其他應(yīng)付款自來(lái)水公司 12 000 電業(yè)局 22 000 貸：銀行存款 34 000

10、2022/8/27 （3）特約服務(wù)收入的核算 特約服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶(hù)的個(gè)別需求提供特殊服務(wù)的收費(fèi)。它是公共性服務(wù)和代辦性服務(wù)的補(bǔ)充和完善。如業(yè)主家務(wù)服務(wù)、裝修服務(wù)等。該收費(fèi)由管理部門(mén)統(tǒng)一制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 例10-4 宏達(dá)物業(yè)管理公司接受2號(hào)樓業(yè)主委托接送小孩，每次5元，本月共接送40次，收取服務(wù)費(fèi)200元；代4號(hào)樓業(yè)主照顧病人收取服務(wù)費(fèi)480元；根據(jù)收款憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存現(xiàn)金(銀行存款) 680 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入特約服務(wù)收入 6802022/8/27 2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的一部分，包括房屋出租收入和經(jīng)

11、營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋不添加任何設(shè)施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入。 物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營(yíng)收入時(shí)，借記“庫(kù)存現(xiàn)金”、“銀行存款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入”。 例10-5 宏達(dá)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)網(wǎng)球場(chǎng)，7月份收入1500元。根據(jù)收款收據(jù)，編制收款憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銀行存款 1 500 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 1 5002022/8/27 3)物業(yè)大修收入的核算 物業(yè)大修收入主要包括對(duì)房屋共同部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設(shè)施

12、設(shè)備大修工程，工程完工，其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽字認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入”科目。 例10-6 宏達(dá)物業(yè)管理公司2006年12月承接的福泰小區(qū)三部電梯的大修工程，工期10天，已按期完工，工程價(jià)款收入18 000元，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽字認(rèn)可。根據(jù)有關(guān)資料，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：代管基金 18 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入 18 0002022/8/27 10.1.4其他業(yè)務(wù)收入的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)核算從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收

13、收入和商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入。該賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，貸方登記實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入，借方登記其他業(yè)務(wù)收入的結(jié)轉(zhuǎn)額，本賬戶(hù)期末余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后應(yīng)無(wú)余額。企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)。該賬戶(hù)按其他業(yè)務(wù)的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)賬，如“房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入”、“物資銷(xiāo)售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入”等；2022/8/27 1）房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入的核算。房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務(wù)的同時(shí)，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，對(duì)其開(kāi)發(fā)的房屋從事代理銷(xiāo)售活動(dòng)，在代銷(xiāo)房屋過(guò)程中取得代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)。其中，手續(xù)費(fèi)收入，在物業(yè)管理

14、企業(yè)稱(chēng)為房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入。 例10-7 宏達(dá)物業(yè)管理公司代晉泉房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售房屋，計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按2收取?，F(xiàn)介紹成功一套住宅，合同總額為70萬(wàn)元，可收取中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)14 000元。應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：銀行存款 14 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入 14 0002022/8/27 2）材料物資銷(xiāo)售收入的核算。材料物資銷(xiāo)售收入是指將物業(yè)企業(yè)不需用的材料物資對(duì)外出售所取得的收入。 例10-8 宏達(dá)物業(yè)管理公司2006年6月銷(xiāo)售一批不需用的建筑材料，價(jià)款1 080元，貨款尚未收到。應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)收賬款 1 080 貸：其他業(yè)務(wù)收入物資銷(xiāo)售收入 1 080 3）廢品回

15、收收入的核算。物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中要處理生活垃圾和建筑垃圾等，其中有一定的廢品再回收。廢品回收所取得的收入，應(yīng)作為其他業(yè)務(wù)收入處理。 例10-9 宏達(dá)物業(yè)管理公司的清掃班收集整理垃圾后，廢品出售收入150元。應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存現(xiàn)金 150 貸：其他業(yè)務(wù)收入廢品回收收入 1502022/8/27 4）商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入的核算。按照物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司利用業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋所獲得的收入，應(yīng)按不同的情況區(qū)別處理：凡是直接出租房屋，不增加出租房屋的設(shè)施或功能而取得的租金收入，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入處理；凡是對(duì)房屋增加經(jīng)濟(jì)設(shè)施和經(jīng)濟(jì)功能后，從事經(jīng)濟(jì)活

16、動(dòng)后取得的收入則作為其他業(yè)務(wù)收入處理。 例10-10 宏達(dá)物業(yè)管理公司利用業(yè)主管理委員會(huì)提供的商業(yè)用房改造成歌舞廳對(duì)外營(yíng)業(yè)，根據(jù)營(yíng)業(yè)額報(bào)表顯示，2006年6月5日營(yíng)業(yè)額為4 000元，均為現(xiàn)金收入，應(yīng)編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存現(xiàn)金 4 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入 4 000 2022/8/2710.2 營(yíng)業(yè)成本的核算10.2.1營(yíng)業(yè)成本 1）營(yíng)業(yè)成本的概念與內(nèi)容 營(yíng)業(yè)成本是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)實(shí)際支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等項(xiàng)目。 2）營(yíng)業(yè)成本的核算 物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本，是企業(yè)為獲得各項(xiàng)營(yíng)業(yè)

17、收入而耗費(fèi)的財(cái)務(wù)或勞務(wù)的成本，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本。2022/8/27（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的核算 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，來(lái)核算為取得主營(yíng)業(yè)務(wù)收入而發(fā)生的各項(xiàng)成本，該賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記各項(xiàng)實(shí)際成本的發(fā)生額，按經(jīng)營(yíng)成本的種類(lèi)設(shè)置明細(xì)賬，如“物業(yè)管理成本”、“物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本”、“物業(yè)大修成本”等；貸方登記主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)后，應(yīng)無(wú)余額。 例10-11 宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年5月修理小區(qū)道路設(shè)施，共發(fā)生維修成本8 000元，其中領(lǐng)用庫(kù)存原材料3 000元，維修人員工資5 000元。根據(jù)有關(guān)資料，編制會(huì)計(jì)分錄如下： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成

18、本物業(yè)管理成本(公共性服務(wù)成本) 8 000 貸：原材料 3 000 應(yīng)付職工薪酬 5 0002022/8/27 （2）其他業(yè)務(wù)成本的核算 其他業(yè)務(wù)成本是指物業(yè)管理企業(yè)從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出， “其他業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，該賬戶(hù)借方登記物業(yè)管理企業(yè)除主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以外的其他業(yè)務(wù)所發(fā)生的成本，包括銷(xiāo)售商品，提供勞務(wù)等而發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用以及相關(guān)稅金及附加等；貸方登記其他業(yè)務(wù)成本的結(jié)轉(zhuǎn)額；期末應(yīng)將全部余額轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶(hù)應(yīng)無(wú)余額。 例10-17宏達(dá)物業(yè)管理公司本月銷(xiāo)售積壓的材料水泥20袋，每袋銷(xiāo)售23元，每袋原購(gòu)價(jià)25元，收到現(xiàn)金，根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證，做

19、會(huì)計(jì)分錄如下： 借：庫(kù)存現(xiàn)金 460 貸：其他業(yè)務(wù)收入 460 同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：其他業(yè)務(wù)成本 500 貸：原材料水泥 500 2022/8/27 10.2.2物業(yè)工程的核算 物業(yè)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)承接的房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新改造及對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修等工程。 物業(yè)工程按其實(shí)施的方式不同一般可分為自營(yíng)方式和出包方式兩種。自營(yíng)方式是指物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工。出包方式是指物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程，出包方式又可分為包工包料和包工不包料兩種情況。 2022/8/27 1）自營(yíng)工程的核算 例10-19 宏達(dá)物業(yè)管理公司自行組織

20、對(duì)其所管理的某小區(qū)內(nèi)公共照明系統(tǒng)進(jìn)行改造。改造過(guò)程中，共領(lǐng)用材料及備品備件2 500元；參與施工工人工資3 000元；工程完工后，工程價(jià)款為21 000元。作會(huì)計(jì)分錄如下： (1)計(jì)算物業(yè)工程成本 借：物業(yè)工程照明工程 5 500 貸：原材料 2 500 應(yīng)付職工薪酬工資 3 000 (2)工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會(huì)簽證認(rèn)可后，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)大修收入 借：代管基金 21 000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)大修收入 21 000 (3)結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)大修成本 5 500 貸：物業(yè)工程照明工程 5 500 2022/8/27 2）出包工程的核算 物業(yè)管理企業(yè)委托外單位承包工程

21、時(shí)，其工程的具體支出在承包單位核算。這種方式下“物業(yè)工程”科目實(shí)際是物業(yè)管理公司與承包單位的結(jié)算科目，物業(yè)管理企業(yè)將與承包單位結(jié)算的工程價(jià)款作為工程成本，通過(guò)“物業(yè)工程”科目核算。物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定支付承包單位的工程價(jià)款時(shí)，借記“物業(yè)工程XX工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程完工交付使用時(shí)，賬務(wù)處理與自營(yíng)工程相同。 2022/8/27 例10-20 宏達(dá)物業(yè)管理公司委托某裝修公司對(duì)業(yè)主委員會(huì)提供的管理用房進(jìn)行裝修，共支付裝修價(jià)款l0 500元。作會(huì)計(jì)分錄如下： (1)支付工程款時(shí) 借：物業(yè)工程裝修工程 10 500 貸：銀行存款 10 500 (2)工程交付時(shí) 借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用物業(yè)大修支

22、出 10 500 貸：物業(yè)工程裝修工程 10 5002022/8/27 10.3 期間費(fèi)用的核算 10.3.1銷(xiāo)售費(fèi)用 1)銷(xiāo)售費(fèi)用的內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)各營(yíng)業(yè)部門(mén)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括：運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保管費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、燃料費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)、物料消耗費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)；銷(xiāo)售部門(mén)人員的工資獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、工作餐費(fèi)、服裝費(fèi)等。公司可根據(jù)自身業(yè)務(wù)的需要，增加、減少或合并銷(xiāo)售費(fèi)用的有關(guān)明細(xì)賬戶(hù)，自行設(shè)置銷(xiāo)售費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)賬。2022/8/27 2)銷(xiāo)售費(fèi)用的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“銷(xiāo)售費(fèi)用”賬戶(hù)核算各銷(xiāo)售部門(mén)發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。該賬戶(hù)屬于損

23、益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記公司銷(xiāo)售部門(mén)在經(jīng)營(yíng)中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將該賬戶(hù)的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 例10-21 宏達(dá)物業(yè)管理公司本期發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用有：以銀行存款支付廣告費(fèi)10 000元，應(yīng)付專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資5 000元。以銀行存款支付應(yīng)由本企業(yè)負(fù)擔(dān)的送貨費(fèi)1 000元。（1）借：銷(xiāo)售費(fèi)用 16 000 貸：銀行存款 11 000 應(yīng)付職工薪酬 5 000（2）會(huì)計(jì)期末，將銷(xiāo)售費(fèi)用賬戶(hù)歸集的費(fèi)用16 700元轉(zhuǎn)出。 借：本年利潤(rùn) 16 000 貸：銷(xiāo)售費(fèi)用 16 0002022/8/2710.3.2 管理費(fèi)用

24、1)管理費(fèi)用的內(nèi)容 管理費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓稅、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)、綠化費(fèi)以及行政管理部門(mén)發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。 上述管理費(fèi)用的各項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生時(shí)，均應(yīng)在“管理費(fèi)用”賬戶(hù)核算。2022/8/27 2)管理費(fèi)用的核算 物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“管理費(fèi)用”賬戶(hù)核算企業(yè)所發(fā)生的管理費(fèi)用。該

25、賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記公司行政管理部門(mén)為組織和管理物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將本賬戶(hù)的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶(hù)應(yīng)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按管理費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 例10-22 宏達(dá)物業(yè)管理公司當(dāng)月發(fā)生管理費(fèi)用總額42 800元。其中，行政管理人員工資、獎(jiǎng)金24 000元；職工福利費(fèi)3 360元；待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)240元；折舊費(fèi)13 500元；印花稅200元；長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷(xiāo)1 500元。上述費(fèi)用支出應(yīng)分別編制會(huì)計(jì)分錄如下；2022/8/27（1）結(jié)轉(zhuǎn)管理人員工資、獎(jiǎng)金時(shí) 借：管理費(fèi)用 27 360 貸：應(yīng)付職工薪酬 工資 27 360（2）支付待業(yè)

26、保險(xiǎn)費(fèi)時(shí) 借：管理費(fèi)用 240 貸：銀行存款 240（3）計(jì)提折舊費(fèi)時(shí) 借：管理費(fèi)用 13 500 貸：累計(jì)折舊 13 500（4）支付印花稅款時(shí) 借：管理費(fèi)用 200 貸：銀行存款 200（5）攤銷(xiāo)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用時(shí) 借：管理費(fèi)用 1 500 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 1 5002022/8/27（6）月末結(jié)轉(zhuǎn)本月管理費(fèi)用時(shí)的會(huì)計(jì)分錄 借：本年利潤(rùn) 42 800 貸：管理費(fèi)用 42 80010.3.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1)財(cái)務(wù)費(fèi)用的內(nèi)容 財(cái)務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括的內(nèi)容為：（1）利息凈支出（2）匯兌凈損失（3）相關(guān)的手續(xù)費(fèi)（4）其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。 2)財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算 物業(yè)

27、管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶(hù)核算企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。該賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記企業(yè)為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；期末，應(yīng)將該賬戶(hù)的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶(hù)無(wú)余額。本賬戶(hù)應(yīng)按財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬。 2022/8/27 例10-23 宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年2月28日支付短期借款利息5 000元，月終時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用。作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 000 貸：銀行存款 5 000 借：本年利潤(rùn) 5 000 貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 0002022/8/2710.4 營(yíng)業(yè)稅金及附加的核算10.4.1 物業(yè)管理企業(yè)流轉(zhuǎn)稅征收的有關(guān)規(guī)定

28、1）關(guān)于管理性質(zhì)收入的征稅及計(jì)算（1）物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶(hù)提供服務(wù)而收取的管理費(fèi)。（2）物業(yè)管理企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶(hù)提供服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)。（3）收取的維修費(fèi)用，包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)。（4)居民租住公有住宅的租金收入。物業(yè)管理企業(yè)以上四項(xiàng)收入，均屬于提供勞務(wù)而獲得的收入，屬于營(yíng)業(yè)稅中服務(wù)業(yè)稅目，征收5的營(yíng)業(yè)稅。2022/8/27 （5）收取的裝修保證金。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的裝 修保證金，如果到期退還給業(yè)主及住戶(hù)的，不征收營(yíng)業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒(méi)收的，屬于物業(yè)管理企業(yè)性收入之外的價(jià)外費(fèi)用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)額，征收5的營(yíng)業(yè)稅。 （6）公共維修

29、基金。物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、專(zhuān)款專(zhuān)用，按實(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務(wù)形式提取勞務(wù)收入，則應(yīng)征收5%的營(yíng)業(yè)稅。2022/8/27 2）關(guān)于代辦性質(zhì)收入的征稅及計(jì)算 （1)代辦購(gòu)物手續(xù)費(fèi)。如為房屋業(yè)主及租住戶(hù)代購(gòu)貨物，除了將代購(gòu)貨物的發(fā)票直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)收入征收5的營(yíng)業(yè)稅。對(duì)為房屋業(yè)主及租住戶(hù)代辦的防盜門(mén)(窗)、曬衣架、隔離欄等物品也應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。 （2)代辦收費(fèi)取得的收入。如為房屋業(yè)主及租住戶(hù)代收代付水、電、煤、電話(huà)費(fèi)以及代收、代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可

30、以按扣除實(shí)際支付給供水、供電、供氣以及電話(huà)局、環(huán)衛(wèi)所等部門(mén)后的余額，征收5的營(yíng)業(yè)稅。2022/8/27 3） 屬于多種經(jīng)營(yíng)取得收入的征稅規(guī)定 （1）物業(yè)管理企業(yè)下屬的中介咨詢(xún)勞務(wù)收入。 （2）物業(yè)管理企業(yè)兼營(yíng)的餐飲服務(wù)收入。 （3）物業(yè)管理企業(yè)舉辦的娛樂(lè)場(chǎng)所的收入。 （4）物業(yè)管理企業(yè)下屬的獨(dú)立核算的商店銷(xiāo)售貨物取得的收入 上述第1、2項(xiàng)收入，按5征收營(yíng)業(yè)稅；第3項(xiàng)收入，按5%20%稅率征收營(yíng)業(yè)稅；第4項(xiàng)收入，征收增值稅。 4）關(guān)于代管基金的征稅及計(jì)算 物業(yè)管理企業(yè)向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修基金，因其屬專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主

31、管理委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)僅是代管使用、按實(shí)列支，這可暫不征收營(yíng)業(yè)稅。但物業(yè)管理企業(yè)以提供勞務(wù)形式，從房屋三項(xiàng)維修基金中取得的收入，應(yīng)按規(guī)定征收5的營(yíng)業(yè)稅。 5）關(guān)于代開(kāi)發(fā)票或收據(jù)的征稅及計(jì)算 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)為私房業(yè)主或租住戶(hù)代開(kāi)出租房屋發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)按5計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅。2022/8/2710.4.2營(yíng)業(yè)稅金及附加的核算 營(yíng)業(yè)稅金及附加是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶(hù)核算營(yíng)業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。該賬戶(hù)屬于損益類(lèi)賬戶(hù)，借方登記應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅等；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)額；月終將余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶(hù)，結(jié)轉(zhuǎn)后

32、，該賬戶(hù)應(yīng)無(wú)余額。 例10-24宏達(dá)物業(yè)管理公司2007年8月各種服務(wù)收入共計(jì)80 000元，按5交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7交納城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的3交納教育費(fèi)附加。計(jì)算應(yīng)交稅金及附加，編制會(huì)計(jì)分錄如下：2022/8/27 (1)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅=80 0005=4 000（元） 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 4 000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 4 000(2)計(jì)算城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅=4 0007=280(元) 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 280 貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 280 (3)計(jì)算教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加4 0003=120(元) 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 120 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交教育

33、費(fèi)附加 120 2022/8/27本章小結(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的成本和費(fèi)用是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生的各項(xiàng)支出。本章主要介紹了物業(yè)管理企業(yè)收入、成本、費(fèi)用核算的基本理論知識(shí)以及主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理方法。物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)為獲得營(yíng)業(yè)收入而耗費(fèi)的各種財(cái)物或勞務(wù)的成本，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本。期間費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)期發(fā)生的，不能直接歸屬于經(jīng)營(yíng)成本，直接計(jì)入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)設(shè)置“營(yíng)業(yè)稅金及附加”賬戶(hù)核算營(yíng)業(yè)收入應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金及附加。做好物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入、成本的核算工作，對(duì)于正確反映企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成果，提供經(jīng)濟(jì)效益都具有重要意義。2022/8/27思考題1什么是營(yíng)業(yè)收入?營(yíng)業(yè)收入在物業(yè)企業(yè)包括哪些內(nèi)容? 2物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入包括哪些內(nèi)容？3物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理收入包括哪些內(nèi)容？4期間費(fèi)用包