房地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考

1、Part.1宏觀層級一、惠城區(qū)概況二、住宅市場解析三、惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓市場解析四、片區(qū)概況2惠城區(qū)是惠州市的政府所在地和中心區(qū)，惠城區(qū)是惠州乃至整個東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心，總?cè)丝?20萬?；莩菂^(qū)2021年GDP705.3億，在各區(qū)中排名第一?；莩菂^(qū)概況惠城區(qū)近兩個月一手住宅房成交走勢惠城區(qū)一手住宅房市場概況7.09-7.15，一手住宅房成交套數(shù)與成交面積均呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢。網(wǎng)簽套數(shù)526套，環(huán)比下降23.76%；網(wǎng)簽面積6.27萬，環(huán)比下跌19.31%?；莩菂^(qū)近兩個月一手住宅房成交量價(jià)情況惠城區(qū)住宅成交在半個月以來呈現(xiàn)量跌價(jià)升的情況，其中成交套數(shù)環(huán)比下跌23.76% ，成交均價(jià)環(huán)

2、比上升6.39% 。惠城區(qū)一手住宅房市場概況惠城區(qū)成交7.09-7.15一手房面積段情況7.09-7.15成交面積段中，70-90的住宅成交套數(shù)最多，達(dá)160套，成交面積最多的是110-120的住宅，總面積達(dá)1.6萬?；莩菂^(qū)一手住宅房市場概況惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓市場環(huán)境概述惠城區(qū)近兩個月商業(yè)/寫字樓房成交走勢7.09-7.15惠城區(qū)商業(yè)/寫字樓網(wǎng)簽172套，環(huán)比下跌15.68%，網(wǎng)簽面積10898，環(huán)比上漲7.41%；網(wǎng)簽面積10898，環(huán)比上漲3.34%?；莩菂^(qū)片區(qū)量價(jià)成交情況7.09-7.15成交量前十片區(qū)量價(jià)情況7.09-7.15，河南岸片區(qū)網(wǎng)簽139套排名第一，網(wǎng)簽均價(jià)為6212.37元

3、/平米，汝湖片區(qū)網(wǎng)簽成交均價(jià)11836.7元/平米，片區(qū)均價(jià)最高。Part.2地塊認(rèn)知一、工程地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、工程地塊簡析【工程地塊簡析】1、工程根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程占地面積130萬平米，屬于大規(guī)模舊改工程,未來規(guī)劃為住宅、商業(yè)、工業(yè)用地。三新村工程根底信息三新工業(yè)區(qū)工業(yè)用地：三新工業(yè)區(qū)，約12.35萬平米。商業(yè)：經(jīng)濟(jì)活動主要集中在位于惠州大道旁的三新工業(yè)區(qū)周圍經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：三來一補(bǔ)，工業(yè)主要以加工業(yè)和制造業(yè)為主。經(jīng)濟(jì)收入：03年年收入為1000萬元，三角湖地區(qū)收入高于新村地區(qū)。三角湖地區(qū)102、工程地塊區(qū)位：工程位于惠州江北片區(qū)的中部，緊鄰三環(huán)路，屬于CBD一級輻射區(qū)及核心居住配套區(qū)域。區(qū)位：工程

4、緊鄰惠州北三環(huán)南側(cè)，是傳統(tǒng)市場認(rèn)知意義上的“市區(qū)用地工程到惠州市政府距離：缺乏4公里與惠州CBD距離：通過三環(huán)與惠州大道連接，約3公里【工程地塊簡析】惠州CBD中央商圈三環(huán)路惠州大道本工程3、工程地塊四至：北臨三環(huán)北路與小金口鎮(zhèn)接壤，南接惠州市慈云圖書館和鵝潭公園，緊靠惠州市政府，西鄰東江，有田家炳中學(xué)和惠州商業(yè)學(xué)校，東為剛開發(fā)的居住區(qū)和CLD唯一大型公園望江公園，區(qū)域未來居住氣氛濃厚。優(yōu)勢：工程內(nèi)部為舊改建筑，地勢相對平坦；工程周邊的景觀資源較為豐富，公園景觀豐富。劣勢：根底設(shè)施和環(huán)境建設(shè)水平相對滯后；工程周邊特別是東邊為舊改區(qū)域，不可知因素多，對工程也存在一定的影響。【工程地塊簡析】居住區(qū)

5、三環(huán)北路慈云圖書館鵝潭公園田家炳中學(xué)惠州商業(yè)學(xué)校望江公園【地塊認(rèn)知小結(jié)】三新村坐落在江北片區(qū)的中部，區(qū)域未來開展?jié)摿薮?，市政府?guī)劃面積為4.31平方公里，其中村域面積為3.76平方公里，工程占地約130萬平方米。三新村北臨三環(huán)北路與小金口鎮(zhèn)接壤，南接惠州市慈云圖書館和鵝潭公園，緊靠惠州市政府，西鄰東江，有田家炳中學(xué)和惠州商業(yè)學(xué)校，東為剛開發(fā)的居住區(qū)和CLD唯一大型公園望江公園， 屬于CBD一級輻射區(qū)，區(qū)域未來居住氣氛濃厚。由于受交通和區(qū)位等客觀因素影響，現(xiàn)狀三新村的經(jīng)濟(jì)活動主要集中在位于惠州大道旁的三新工業(yè)區(qū)周圍。規(guī)劃定位：一個充滿活力、充滿情調(diào)的中心配套區(qū)，具有國際水準(zhǔn)的生活、工作和渡假的

6、理想居住場所。以開展第三產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，依托良好的區(qū)位條件和設(shè)施，開展成為惠州市商業(yè)氣氛濃厚，社會效勞齊全，多功能的現(xiàn)代化都市片區(qū)。Part.3微觀層級一、分產(chǎn)品類型市場分析二、區(qū)域市場分析產(chǎn)品類型特征豪宅型產(chǎn)品（10000元/以上）180平米以上，擁有得天獨(dú)厚、獨(dú)一無二的自然景觀資源或其他資源，總價(jià)在300萬以上，購買群體多實(shí)力雄厚，此類產(chǎn)品的價(jià)值受到認(rèn)可，受政策影響不大，價(jià)格堅(jiān)挺，成交量幾乎沒有影響。高檔型產(chǎn)品（7000-10000元/）面積40-230平米，總價(jià)在40-50萬公寓，70-180萬住宅產(chǎn)品，可以博取一部分人的價(jià)值認(rèn)可達(dá)到高價(jià)；但在樓市轉(zhuǎn)好而又在政策打壓下，由于面向的客

7、戶群體主要為二三次置業(yè)，必須以按揭形式運(yùn)用銀行杠桿購買，在當(dāng)前新政下，此類產(chǎn)品降價(jià)后，受政策的沖擊程度會降低；而40-55的投資性公寓受到的影響較大。中檔型產(chǎn)品（4000-7000元/）90100平米的舒適2-3房，110-140平米舒適3-4房，總價(jià)在4090萬，現(xiàn)在市場上的供應(yīng)主流，最為暢銷的產(chǎn)品類型。由于銀行的政策，收緊多套房的房貸政策，剛需客戶群體會慎重考慮第一套住房的購買，選擇一步到位，購買一套可以滿足長期住房需求的住房，此類產(chǎn)品可滿足生小孩或父母同住的需求，由于價(jià)格適中，未來受到市場追捧的可能性依然高，受政策的沖擊力度較大，打擊投資行為；市場主要產(chǎn)品類型Part.3.1分產(chǎn)品類型市

8、場分析一、單價(jià)1萬以上豪宅產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價(jià)特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析帝景灣佳兆業(yè)中心2期CBD東江豪宅市場分析分布區(qū)域主要分布在江北核心區(qū)價(jià)格特征：均價(jià)10000元/平米以上，高于普通住宅1倍以上的價(jià)格；典型工程1：合生帝景灣惠州豪宅市場的絕對標(biāo)桿工程根底數(shù)據(jù)：占地面積：20萬平米建筑面積：40萬平米容積率：2.0在售主力戶型：286-500在售價(jià)格：10000-15000元/開盤時間：2005.10開展商：合生創(chuàng)展資源：一線南向江景資源合生的強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，加上工程本身具備的無可比較的一線江景和CBD核心區(qū)位價(jià)值是支撐工程豪宅價(jià)值的核心要素1、產(chǎn)品特征180

9、平米以上的大面積產(chǎn)品為主，豪宅的價(jià)值體系：品牌+資源+地段【豪宅市場分析】2、量價(jià)分析：月均10套/月，主力價(jià)格區(qū)間1.0-1.5萬/平米從帝景灣的成交量看，新政后成交量較大幅度震蕩，但相對穩(wěn)定，月均走速15套左右，12年上半年看新政對豪宅產(chǎn)品影響不會太大；合生帝景灣月份成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/）2011年9月7118672011年10月21106642011年11月45109112011年12月33128272012年1月8141852012年2月10124362012年3月23125762012年4月12117572012年5月12147853、客戶特征惠州本地高端客戶為主從帝景灣的成

10、交客戶看，根本還是本地客戶為主，其中以私企業(yè)主高層管理和公務(wù)員為多；帝景灣成交客戶組成成交客戶以老板及公務(wù)員為主，比例為90%,其中老板級占57%，公務(wù)員比例為33%;其次為自由職業(yè)者，占10%惠州私企業(yè)主與政府公務(wù)員成為本地高端客戶的主力構(gòu)成3、客戶特征圈層效應(yīng)，極注重身份感認(rèn)可江北的開展前景與城市大環(huán)境，但對居住品質(zhì)要求高，對園林、配套和景觀等非常敏感；“現(xiàn)在買房子肯定在江北買啊，老城區(qū)那邊現(xiàn)在是很繁華，但是整個感覺都不像大城市，江北就不一樣了，整體環(huán)境還是要好些。 帝景灣業(yè)主王先生“買你們也主要是江北真正上檔次的也沒有幾個，但是你們這么貴的房子園林也做的實(shí)在是太粗糙了，不上檔次。 帝景灣

11、業(yè)主劉太“買帝景灣的客戶主要都是看重江北的大環(huán)境，這邊的市政配套、城市環(huán)境啊都明顯優(yōu)于老城區(qū)，像個大城市。 帝景灣銷售經(jīng)理帝景灣華貿(mào)中心佳兆業(yè)中心2期4、供求特征依舊稀缺，以江北核心區(qū)為主未來惠州豪宅市場供給依舊稀缺，高層豪宅以江北核心區(qū)為主，未來CBD核心價(jià)值將進(jìn)一步提升；區(qū)域項(xiàng)目品牌規(guī)模產(chǎn)品資源入市時間江北片區(qū) 佳兆業(yè)中心2期佳兆業(yè)建面69.1萬主推81-1652-4房CBD核心 2012年04月21日華貿(mào)中心華貿(mào)建面：71萬136-170、165-190、260-270CBD核心 2012年4月29日帝景灣合生建面：40萬408、370CBD核心 2012年3-4期大戶型未來供給的豪宅工

12、程在江北核心區(qū)內(nèi)，尤其是華貿(mào)中心、佳兆業(yè)中心2期的入市，將進(jìn)一步凸現(xiàn)CBD核心的城市價(jià)值優(yōu)勢，將翻開江北城市豪宅的新篇章。Part.3.2分產(chǎn)品類型市場分析二、均價(jià)7000-10000元/高檔產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價(jià)特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析5、典型案例分析大戶型市場分析主要分布在江北三環(huán)路核心區(qū)域內(nèi)，景觀資源優(yōu)勢區(qū)域江北盛世華府 均價(jià)7300萬科城華府均價(jià)7000三宅一生 均價(jià)7000金裕碧水灣 均價(jià)8000尚陽光谷均價(jià)7800在江北區(qū)域，7000-10000萬/的高檔住宅工程有5個，全部位于三環(huán)路內(nèi)，具備景觀優(yōu)勢，區(qū)位優(yōu)勢。1、產(chǎn)品特征：該價(jià)格段的產(chǎn)品囊括了公寓，

13、緊湊、舒適和超大戶型產(chǎn)品，其中以120平米以上的大面積3-5房為主，對景觀資源和區(qū)位有一定的要求；江北片區(qū)市場在售主要高檔產(chǎn)品工程：【大戶型市場分析】項(xiàng)目規(guī)模在售產(chǎn)品與面積區(qū)間貨量推貨計(jì)劃單價(jià)歐尚陽光谷占地0.434萬、建面3.1萬、容積率5.7在售55、58精裝2房一棟26層414戶均價(jià)7800金裕碧水灣占地17萬、建面40萬、容積率2.29在售140-2303-5房洋房總戶數(shù)1600戶，共三期共10棟，9-28層在售的是尾盤，暫無推貨計(jì)劃價(jià)格8000起盛世華府占地3.96萬、建面13.5萬、容積率3.3在售160-1803-4房洋房項(xiàng)目共9棟高層住宅組成,包括3棟14層，3棟17層，2棟2

14、4層，1棟30層三期樓王僅余20套左右，項(xiàng)目開發(fā)完畢均價(jià)7300起萬科城華府占地15萬、建面17萬、容積率1.13在售4、5、6號樓戶型79-113精裝3-4房共5棟，9個單元，每棟33層； 總套數(shù)：1134套；其中3號樓257套5月推出4、5、6號樓均價(jià)7000惠州三宅一生占地3.59萬、建面9.33萬、容積率5.7在售120-1703-4房項(xiàng)目總戶數(shù)447近半年未推新品均價(jià)7000市場在售主要高檔產(chǎn)品工程價(jià)速情況2、量價(jià)特征分析區(qū)域項(xiàng)目主力產(chǎn)品均價(jià)（元/）總價(jià)區(qū)間消化速度資源江北金裕碧水灣140-2303-5房8000110-180萬江景盛世華府160-1803-4房7300100-130

15、萬江景三宅一生120-1703-4房700080-120萬湖景萬科城華府79-1133-4房700055-80萬歐尚陽光谷55-582房780040-45萬公園以中高端再改客戶為主，注重標(biāo)簽感，對工程配套、環(huán)境和景觀資源均要求高；客戶類型需求面積典型項(xiàng)目可承受總價(jià)再改客戶144-180三宅一生80-120投資趨向：不是投資客般一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長期持有，再改客戶類型，更看重物業(yè)品牌以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。支付趨向：擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，但并不是很有錢。產(chǎn)品要求：外觀表現(xiàn)形式獨(dú)具個性，彰顯品質(zhì)與使用價(jià)值，質(zhì)量和工藝

16、獨(dú)特，情感附加值高。在滿足日常生活的根底上需要足夠舒適，能夠表達(dá)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。效勞要求：表達(dá)尊貴舒適的都市生活，要求提供的效勞在高品質(zhì)的同時，盡可能的復(fù)合與完善。同時保證自身生活的平安與私密。購置特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住區(qū)周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所，要求物業(yè)在整個城市的知名度高。4、客戶特征分析5、典型案例分析三宅一生CBD核心區(qū)域，靠近城市公園，現(xiàn)代ARTDECO風(fēng)格，全部定位為2梯2戶16層小高層，高貴典雅的水景洋房，開盤至今價(jià)格堅(jiān)挺，迅速實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破。三宅一生自2021年8月開盤以來，推出的產(chǎn)品全為110-166大戶舒適型產(chǎn)品，均價(jià)73

17、00元/平米毛坯；由于中大戶型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高價(jià)，市場上擁有大量相應(yīng)的再改客戶支撐，三宅一生現(xiàn)有120-136戶型在售，均價(jià)到達(dá)6800-7000元/平米毛坯。但由于受政策所影響，所剩貨量不多，開發(fā)商放緩銷售速度。三宅一生：占地3.59萬、建面9.33萬、容積率5.7，銷售均價(jià)7000元/5、典型案例分析入戶陽臺飯廳 廚房主臥臥室臥室客廳優(yōu)點(diǎn)： 1、超大入戶花園，5.5米； 2、4.3米超大客廳開間； 3、主臥3.9米開間大； 4、贈送面積多，實(shí)用性強(qiáng)，附加價(jià)值高。缺點(diǎn)： 1、客廳對著臥室； 2、客廳不是正南向,飯 廳客廳布局欠佳 132戶型5、典型案例分析優(yōu)點(diǎn)： 1、客廳正南向，南北通透，3.5米

18、陽臺開間； 2、主臥3.2米開間大； 3、實(shí)用性強(qiáng)，附加價(jià)值高。缺點(diǎn)： 1、廚房在東北角，飯廳在客廳上方。117戶型166戶型優(yōu)點(diǎn)： 1、客廳正南向，南北通透，5米陽臺開間； 2、主臥3.2米開間大； 3、超大入戶花園。缺點(diǎn)： 1、廚房在東北角，飯廳在客廳上方。Part.3.3分產(chǎn)品類型市場分析3、均價(jià)4000-7000元/中端產(chǎn)品市場分析1、產(chǎn)品特征分析2、量價(jià)特征分析3、客戶特征分析4、供求特征分析5、案例分析序號 名稱 單價(jià) 1惠州海倫堡 45002鴻威金都雅苑 4500-4800 3德威摩卡小鎮(zhèn) 50004奧林匹克花園53005樣板 55006鼎峰國匯山 65007宏益公館 68008

19、偉豪領(lǐng)域 68001235678供給特征價(jià)格在4000-7000段樓盤主要有8個，都圍繞在江北CBD核心區(qū)布局，其中6個都集中分布在江北東部。本案4江北CBD供給特征以商務(wù)中心為核心開展 惠州江北80-130 的中小戶型工程的開發(fā)主要走的是圍繞CBD的模式； 圍繞CBD已經(jīng)建成了宏益公館、偉豪領(lǐng)域、鼎峰國匯山、樣板、德威摩卡小鎮(zhèn)、鴻威京都雅苑、海倫堡等公寓工程； 隨著江北CBD的開展，目前的在售工程遠(yuǎn)不能滿足江北市場需求。 地處江北，緊鄰CBD,產(chǎn)品兼具居住和投資功能。江北商圈江北4000-7000價(jià)格段的在售樓盤集中分布在江北東部，以圍繞江北商圈為開展模式，目前江北東西部在售樓盤分布嚴(yán)重不均

20、，后期住宅開發(fā)將圍繞江北商圈朝西部擴(kuò)展。在售住宅集中區(qū)未來開展住宅區(qū)項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格面積/容積率戶型設(shè)計(jì)附加值單價(jià) 惠州海倫堡 現(xiàn)代83-1332.75方正實(shí)用入戶花園+陽臺+飄窗4500鴻威金都雅苑 現(xiàn)代78-1291.6方正實(shí)用入戶花園+陽臺+飄窗4500-4800 德威摩卡小鎮(zhèn) 現(xiàn)代簡約88-1382.5方正實(shí)用入戶花園+大陽臺+飄窗5000奧林匹克花園現(xiàn)代91-1671.5方正實(shí)用入戶花園+大陽臺+飄窗5300樣板 現(xiàn)代簡約99-1361.89方正實(shí)用入戶花園+陽臺+飄窗5500鼎峰國匯山 現(xiàn)代89-1632.5方正實(shí)用入戶花園+大陽臺+飄窗6500宏益公館 現(xiàn)代79-1223.86

21、方正實(shí)用大陽臺+飄窗6800偉豪領(lǐng)域 現(xiàn)代100-1404.7方正實(shí)用大陽臺+飄窗6800產(chǎn)品特征該價(jià)格段的產(chǎn)品囊括了公寓，緊湊、舒適產(chǎn)品，其中以78-130平米之間的小面積2-3房為主，對區(qū)位有很強(qiáng)的要求；產(chǎn)品主要為公寓，緊湊、舒適產(chǎn)品；建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主； 多數(shù)都為3.0容積率一下工程 戶型大多都是方正實(shí)用，強(qiáng)調(diào)功能緊湊贈送附加值空間多為陽臺+飄窗 以中低端首置和首改改客戶為主，注重標(biāo)簽感，對工程地段和價(jià)格比較敏感；客戶類型需求面積典型項(xiàng)目可承受總價(jià)首置客戶90一下樣板50萬以下首改客戶90-120鴻威金都雅苑50-90萬投資趨向：看重產(chǎn)品的保值性與穩(wěn)定性支付趨向：支付能力一般，對價(jià)格

22、比較敏感。產(chǎn)品要求：外觀一般為現(xiàn)代或者現(xiàn)代簡約風(fēng)格，產(chǎn)品附加值高。能滿足日常生活的根本需求。購置特征： 注重產(chǎn)品實(shí)用性和地段，強(qiáng)調(diào)住宅的實(shí)用性?？蛻籼卣鞣治鼋盋BD典型案例樣板三新村地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目位置惠城區(qū)江北24號小區(qū)開盤時間2011年12月17日占面1.02萬建面2.52萬容積率1.83主力戶型88-124成交均價(jià)5000元/資源公園景觀資源育蕾幼兒園江北CBD容積率最低的純板式社區(qū)，以小戶型為主，周邊配套齊全江北CDB+價(jià)格優(yōu)勢+公園景觀望江公園88-124緊湊型住宅共86套，總價(jià)區(qū)間為47.4-68.2萬元，占59%；125-136舒居型住宅共60套，總價(jià)區(qū)間為70.4-73.6萬

23、元占41%。產(chǎn)品特征分析走速最快的戶型為103，銷售率為78.57%，其次是88和99，走速最慢的的戶型是130和136，銷售率僅為6.67%。88-124緊湊型產(chǎn)品銷售率達(dá)62.79%，128-136舒居型產(chǎn)品銷售率較低，只有11.67%。數(shù)據(jù)來源：惠州市房管局產(chǎn)品走速分析客戶特征惠州本地中低端客戶為主從樣板的成交客戶看，根本還是本地客戶為主，其中以高級白領(lǐng)階層和公務(wù)員為多；成交客戶以高層白領(lǐng)及公務(wù)員為主，比例為81%,其中高級白領(lǐng)占45%，公務(wù)員比例為36%;其次為自由職業(yè)者，占19%惠州高級白領(lǐng)與政府公務(wù)員成為本地中低端客戶的主力構(gòu)成對價(jià)格比較敏感戶型分析優(yōu)勢：1.戶型緊湊實(shí)用 2.廚房帶生活陽臺 3.附加值較高劣勢：1.正門對著餐廳882房2廳1303房2廳優(yōu)勢：1.客廳開間大，視野明亮 2.主臥室寬敞闊綽 3.附加值較高劣勢：1.餐廳過小下半年江北主要供給工程列表項(xiàng)目規(guī)模在售產(chǎn)品與面積區(qū)間推貨計(jì)劃單價(jià)銀座國際占地1.37萬、建面10.8萬、容積率7.9一居室 47平米 二居室 85平米 三居室 87平米48-120精裝公寓正在打造中，預(yù)計(jì)6、7月開盤未開盤21克拉占地1.7萬、建面7.2萬、容積率3.2將推71-94平復(fù)式