南京別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析

1、 “盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告委托單位位：南京京盛唐藝藝術(shù)投資資有限公公司報(bào)告單位位：上海海開(kāi)啟房房地產(chǎn)投投資咨詢?cè)冇邢薰?上海海天啟企企業(yè)策劃劃有限公公司報(bào)告日期期：二000二年年三月十十四日天啟&開(kāi)開(kāi)啟地址：上上海市凱凱旋路222000號(hào)凱旋旋大廈22樓電話：0021-6466870090 傳真真：0221-66441127220E-maail:keyy8118900.neet目 錄總經(jīng)理摘摘要第33頁(yè)第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介第66頁(yè)一、項(xiàng)目目位置項(xiàng)目概況況第二章：土地價(jià)價(jià)值研判判第88頁(yè)第三章：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念第111頁(yè)一、整體體目開(kāi)發(fā)發(fā)理念二、產(chǎn)皮皮設(shè)計(jì)理理念第四章：項(xiàng)目定

2、定位建議議第116頁(yè)一、項(xiàng)目目總體定定位二、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位三、項(xiàng)目目消費(fèi)者者定位四、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定定位第五章：總體規(guī)規(guī)劃分析析及建議議第221頁(yè)一、分區(qū)區(qū)思路二、分期期思路三、分區(qū)區(qū)中的兩兩種不同同布局思思路四、容積積率五、各區(qū)區(qū)參數(shù)第六章：項(xiàng)目建建筑規(guī)劃劃及建議議第226頁(yè)一、產(chǎn)品品規(guī)劃分分析二、物業(yè)業(yè)類型建建議三、單體體面積建建議四、面積積及房型型配比五、房型型設(shè)計(jì)建建議六、建筑筑及風(fēng)格格建議第七章：環(huán)境規(guī)規(guī)劃分析析及建議議第335頁(yè)一、景觀觀環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)理念念二、景觀觀環(huán)境手手法第八章：公共、芙蕖設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃建議第339頁(yè)一、藝術(shù)術(shù)館區(qū)建建議二、公共共設(shè)施建建議第九章：分期推推案建議議第4

3、43頁(yè)第十章：新材料料、新技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用第444頁(yè)第十一章章：經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)建建議及財(cái)財(cái)務(wù)分析析第445頁(yè)第十二章章：盛唐唐藝術(shù)園園20002年工工作推進(jìn)進(jìn)計(jì)劃 第488頁(yè)附件：項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)的的多個(gè)論論證方案案第449頁(yè)【總經(jīng)理理提要】本次報(bào)告告是在前前幾次報(bào)報(bào)告基礎(chǔ)礎(chǔ)上從項(xiàng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介介、土地地價(jià)值研研判、開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念分析、項(xiàng)目定定位、消消費(fèi)群分分析、市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)重點(diǎn)、產(chǎn)品建建議以及及配套、公共服服務(wù)設(shè)施施規(guī)劃、推案建建議、項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)指標(biāo)分分析等多多方面進(jìn)進(jìn)行了進(jìn)進(jìn)一步的的論證分分析，并并提出相相關(guān)建議議，力求求對(duì)項(xiàng)目目的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)操操盤等方方面起到到相應(yīng)的的作用。我們一直直認(rèn)為本本地塊

4、是是建造別別墅的一一塊好地地，具備備了較強(qiáng)強(qiáng)的先天天的資源源優(yōu)勢(shì)；綜合本本項(xiàng)目的的藝術(shù)性性質(zhì)立項(xiàng)項(xiàng)、容積積率限定定、低地地價(jià)取得得等因素素，本地地塊在后后期的操操作中有有較大的的價(jià)值提提升空間間，因此此對(duì)于本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)理理應(yīng)有十十分的信信心。在開(kāi)發(fā)理理念思考考方面，我們提提出“圍繞市市場(chǎng)，賺賺足利潤(rùn)潤(rùn)”、“ 做精精品，樹(shù)樹(shù)品牌”、“既要考考量現(xiàn)實(shí)實(shí)，又要要適度超超前”、“尊重共共性，突突出個(gè)性性” 整體體開(kāi)發(fā)的的四大理念念，在產(chǎn)產(chǎn)品上以以“一幢一一境界，一戶一一藝境”為理念念進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)。我們將本本項(xiàng)目總總體定位位為“南京首首座自然然生態(tài)頂頂級(jí)藝墅墅社區(qū)”，并確確定了“雙層次次高檔物物

5、業(yè)對(duì)應(yīng)應(yīng)雙層次次高檔客客戶群”的市場(chǎng)場(chǎng)定位。我們認(rèn)為為本項(xiàng)目目的消費(fèi)費(fèi)者定位位應(yīng)該是是兩大主主力階層層為主導(dǎo)導(dǎo)，覆蓋蓋整體中中高收入入階層，既包括括身家數(shù)數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)擔(dān)1000萬(wàn)以上上房?jī)r(jià)的的老板階階層（針針對(duì)高檔檔別墅客客戶群），也包包括可承承擔(dān)總價(jià)價(jià)80萬(wàn)萬(wàn)以下的的較高收收入精英英階層（針對(duì)一一般別墅墅客戶群群）；他他們的主主體年齡齡分布在在3550歲歲之間，并形成成年齡逐逐漸趨低低的趨勢(shì)勢(shì)，其中中購(gòu)買力力最為旺旺盛的集集中在335歲左左右和445歲左左右。根據(jù)南京京別墅市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀，本項(xiàng)項(xiàng)目總價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與與同品質(zhì)質(zhì)物業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)并存存，因此此我們作作好針對(duì)對(duì)同類型型的別墅墅物業(yè)（主要

6、對(duì)對(duì)手集中中在亞?wèn)|東新區(qū)、江寧區(qū)區(qū)）和針針對(duì)同總總價(jià)的公公寓型社社區(qū)（對(duì)對(duì)聯(lián)體別別墅而言言，主要要對(duì)手集集中在河河西、城城中心一一帶）實(shí)實(shí)施“遠(yuǎn)東戰(zhàn)戰(zhàn)役”與“南方會(huì)會(huì)戰(zhàn)”兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役的準(zhǔn)準(zhǔn)備。產(chǎn)品方面面，我們們建議以以獨(dú)棟、雙拼別別墅為主主，以高高尚純別別墅概念念統(tǒng)領(lǐng)社社區(qū)內(nèi)所所有產(chǎn)品品（除傳傳統(tǒng)的獨(dú)獨(dú)棟、雙雙拼別墅墅外，可可考慮引引進(jìn)雙立立別墅、別墅樓樓中樓；同時(shí)以以聯(lián)體別別墅、別別墅樓中中樓等一一般別墅墅類型產(chǎn)產(chǎn)品作為為補(bǔ)充，依勢(shì)而而造）。單體面積積的設(shè)計(jì)計(jì)，既要要充分滿滿足別墅墅居家的的空間需需求，也也要考慮慮到市場(chǎng)場(chǎng)承受能能力，尤尤其是總總價(jià)的承承受力；而空間是是別墅的的靈魂，因此必必須

7、從房房型上對(duì)對(duì)南京的的別墅房房型進(jìn)行行一場(chǎng)“空間革革命”。景觀方面面我們提提出“大地藝藝術(shù)，唐唐詩(shī)遺韻韻，自然然人文” 的設(shè)設(shè)計(jì)理念念，本次次環(huán)境規(guī)規(guī)劃的思思路應(yīng)從從自然、藝術(shù)、唐朝的的人文歷歷史（如如唐詩(shī)意意境等）中去充充分挖掘掘，提煉煉出本案案景觀設(shè)設(shè)計(jì)的理理念和各各種元素素。在整體容容積率為為0.33的情況況下，本本項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)及及建設(shè)成成本為2288,6444,2500元，收收益為4409,2711,2000元，利潤(rùn)為為73,5600,7622元，利利潤(rùn)率為為18%。第一章：項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目目位置： 本項(xiàng)目位位于南京京江寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)西南部部，地處處將軍路路延長(zhǎng)線線、牛首首山

8、風(fēng)景景區(qū)整體體規(guī)劃范范圍之內(nèi)內(nèi)?；氐啬吓R佛佛城西路路，連接接將軍路路，北靠靠將軍山山脈，東東側(cè)隔康康辰豪園園與河海海大學(xué)新新校區(qū)相相連，西西接牛首首山國(guó)家家級(jí)度假假休閑風(fēng)風(fēng)景區(qū)。可直接接與江寧寧城區(qū)及及南京市市中心聯(lián)聯(lián)系，距距市中心心新街口口約155公里，距祿口口國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)約220公里里，交通通十分便便捷。規(guī)規(guī)劃和居居住環(huán)境境上是一一個(gè)正在在日漸成成熟的新新區(qū)高尚尚住宅區(qū)區(qū)。由于江寧寧區(qū)將軍軍路沿線線的大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)發(fā)，聯(lián)系系基地的的道路業(yè)業(yè)已具備備了通暢暢的交通通狀況、完善的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施與良良好的視視覺(jué)景觀觀。江寧寧區(qū)主干干道將軍軍路跨外外秦淮河河大橋的的竣工、共青團(tuán)團(tuán)路的開(kāi)開(kāi)通，可可直接通

9、通向新街街口，大大大減少少了基地地與南京京市中心心的時(shí)距距；距將將軍路11公里的的機(jī)場(chǎng)高高速公路路，也增增強(qiáng)了該該區(qū)域的的交通選選擇性，為基地地成為市市域性地地塊準(zhǔn)備備了充足足條件。二、項(xiàng)目目概況：本項(xiàng)目占占地面積積5000畝，基基地呈方方形。規(guī)規(guī)劃紅線線面積332公頃頃，其中中小部分分必須用用作主題題藝術(shù)館館及藝術(shù)術(shù)園區(qū)的的建設(shè)?；啬夏吓R佛城城西路，北靠將將軍山脈脈，東側(cè)側(cè)隔康辰辰豪園與與河海大大學(xué)新校校區(qū)相連連，西接接度假休休閑風(fēng)景景區(qū)，是是將軍山山脈中自自然資源源較為豐豐富的區(qū)區(qū)段，具具有一定定的環(huán)境境優(yōu)勢(shì)?；貎?nèi)地地勢(shì)北高高南低，同時(shí)具具有淺丘丘、平地地、人工工湖、林林地、沼沼澤等多

10、多種地形形地貌 。將軍軍山脈在在基地北北側(cè)形成成4座山山峰，峰峰谷交錯(cuò)錯(cuò)，形成成良好的的基地背背景?；刂胁坎肯鄬?duì)平平坦，局局部有水水塘和沼沼澤，南南側(cè)地勢(shì)勢(shì)略高有有緩坡，形成與與南側(cè)道道路的天天然屏障障，在隔隔塵擋噪噪方面有有良好作作用。從從佛城西西路越過(guò)過(guò)此緩坡坡，隔湖湖望山，別有洞洞天?；匚髂夏喜?、東東北部有有兩個(gè)人人工湖（康后湖湖與韓老老洼水庫(kù)庫(kù)），是是基地寶寶貴的景景觀元素素和生態(tài)態(tài)資源。東北部部尚有一一景觀獨(dú)獨(dú)特的廢廢舊采石石場(chǎng)。整整個(gè)基地地范圍內(nèi)內(nèi)植被茂茂盛，空空氣清新新，集景景觀性、生態(tài)性性于一體體。具備備建設(shè)高高品位住住宅所需需的多種種資源。本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃容積積率為00.

11、3左左右。第二章：土地價(jià)價(jià)值研判判 土地屬屬性分析析： 尊重每每一塊土土地。只只有視土土地如生生命，精精心挖掘掘它的各各種屬性性，并賦賦予它內(nèi)內(nèi)涵，才才能發(fā)揮揮土地的的最高價(jià)價(jià)值。我們從先先天和后后天兩大大方面來(lái)來(lái)研判本本地塊的的價(jià)值：1、先天天資源：將將軍山脈脈形成的的四座山山峰，林林木茂盛盛；坐擁?yè)砜岛蠛c沐英英湖兩大大水體，更有遍遍布基地地的人工工湖、水水潭；同同時(shí)具有有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等等多種地地形地貌貌，基地地腹地的的廢舊采采石場(chǎng)也也是一道道獨(dú)特的的風(fēng)景景景觀。應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，本基地地的自然然資源在在整個(gè)南南京都屬屬上乘，在將軍軍路沿線線更為突突出。景觀：韓韓府山

12、、翠屏山山、將軍軍山的聯(lián)聯(lián)體山脈脈，正好好在本地地塊上拐拐個(gè)彎，形成了了本地塊塊最好的的景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)，坐坐北朝南南，靠山山面水，可充分分利用自自然的山山水景觀觀。 位位置：整整個(gè)將軍軍路板塊塊均為高高尚住宅宅區(qū)，本本地塊南南臨佛城城西路，北靠將將軍山脈脈，東側(cè)側(cè)隔康辰辰豪園與與河海大大學(xué)新校區(qū)區(qū)相連，西接度度假休閑閑風(fēng)景區(qū)區(qū)，與運(yùn)運(yùn)盛正好好構(gòu)成將將軍路板板塊的頭頭尾，而而且道路路沿線均均具有良良好的自自然景觀觀，符合合高檔別別墅的區(qū)區(qū)位和環(huán)環(huán)境要求求。交通：距距市中心心16公公里，距距區(qū)政府府所在地地6公里里，距開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)管管委會(huì)新新址1.5里，距祿口口國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)200公里。沿將軍軍路跨秦秦淮河大

13、大橋與共共青團(tuán)路路貫通連連接市中中心和沿沿機(jī)場(chǎng)路路高速與與城東干干道貫通通連接市市中心均均只需220分鐘鐘。同時(shí)時(shí)地鐵11、2號(hào)號(hào)線延長(zhǎng)長(zhǎng)線三年年后的接接通為交交通的更更加便利利埋下很很好的伏伏筆。從先天條條件看，本地塊塊是一塊塊自然山山水生態(tài)態(tài)的絕佳佳別墅用用地，具具備建造造高尚別別墅區(qū)的的各種條條件，稱稱得上是“山山水生態(tài)態(tài)，別墅墅天成”。2、后天天藝術(shù)文脈脈：本地地塊本身身就是以以“盛唐藝藝術(shù)園”的名義義立項(xiàng)的的，園內(nèi)內(nèi)必須有有60-1000畝的藝藝術(shù)園用用地，而而且“亞明藝藝術(shù)館、江寧區(qū)區(qū)博物館館”就在小小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性性必將是是本地塊塊價(jià)值提提升的最最大的亮亮點(diǎn)和特特色。歷史沉淀淀：“

14、三山半半落青天天外，二二水中分分白鷺洲洲”，從唐唐詩(shī)宋詞詞中可以以找到很很多關(guān)于于將軍山山，翠屏屏山的典典故和人人文傳說(shuō)說(shuō)；本地地塊屬牛牛首山風(fēng)風(fēng)景區(qū)，“春牛首首，秋棲棲霞”，從中中可以借借用很多多牛首山山的歷史史掌故，本地塊塊上本身身也有少少數(shù)歷史史遺跡和和古墓；再加上上本項(xiàng)目目命名為為“盛唐”，唐本本盛世，江寧為為“六代繁繁華”之地，“十朝京京畿”要沖，本地塊塊的歷史史資源較較為豐富富。人文氛圍圍：項(xiàng)目目位于南南京新建建大學(xué)城城內(nèi)，五五所大學(xué)學(xué)、兩所所國(guó)際學(xué)學(xué)校，眾眾多高新新技術(shù)企企業(yè)（包包括144家世界界5000強(qiáng)企業(yè)），使得得整個(gè)大大環(huán)境充充滿獨(dú)一一無(wú)二的的知識(shí)氛氛圍，成成為高素素質(zhì)人

15、才才的聚集集地。超低地價(jià)價(jià)：本地地塊的取取得價(jià)格格十分優(yōu)優(yōu)惠，使使得本地地塊比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手更有條條件建造造出高品品質(zhì)、低低容積率率的別墅墅從后天條條件看，本地塊塊具有很很大的價(jià)價(jià)值提升升空間。藝術(shù)和和人文為為本地塊塊價(jià)值提提升的兩兩大手段段，而超超低地價(jià)價(jià)的取得得為本地地塊獲得得了后發(fā)發(fā)的重要要優(yōu)勢(shì)。從本地塊的是建造別墅的一塊好地，具備了較強(qiáng)的先天的資源優(yōu)勢(shì)；綜合本項(xiàng)目的藝術(shù)性質(zhì)立項(xiàng)、容積率限定、低地價(jià)取得等因素，本地塊在后期的操作中有較大的價(jià)值提升空間。第三章：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)理念念太多年了了，南京京市場(chǎng)最最好的別別墅還是是被帝豪豪花園之之類所占占據(jù)，營(yíng)營(yíng)銷的升升級(jí)只能能從金陵陵家天下下的炒作作中

16、依稀稀看見(jiàn)這個(gè)個(gè)城市從從不稀缺缺頂級(jí)的的山水資資源，但但真正頂頂級(jí)的產(chǎn)產(chǎn)品，太太少太少少。從開(kāi)發(fā)商商的角度度出發(fā)，盛唐人人不僅僅僅希望贏贏取利潤(rùn)潤(rùn)，更希希望贏得得掌聲；從策劃劃公司的的角度出出發(fā)，我我們也不不僅僅期期望能夠夠完成特特色傳播播和快速速去化的的任務(wù)，更希望望從營(yíng)銷銷的立場(chǎng)場(chǎng)出發(fā)，嘗試從從土地的的固有屬屬性去提提升它的的價(jià)值，以別墅墅消費(fèi)的的心態(tài)去去構(gòu)造產(chǎn)產(chǎn)品，在在紛雜的的競(jìng)爭(zhēng)中中凸顯產(chǎn)產(chǎn)品的特特色與差差異。對(duì)于本案案的開(kāi)發(fā)發(fā)，我們們充滿熱熱情和信信心。當(dāng)當(dāng)然，我我們的信信心必須須來(lái)源于于開(kāi)發(fā)商商的專業(yè)業(yè)和實(shí)力力，我們們的熱情情只能建建筑在實(shí)實(shí)實(shí)在在在的產(chǎn)品品和品質(zhì)質(zhì)上。一、整體體開(kāi)

17、發(fā)理理念理念之一一：圍繞繞市場(chǎng)，賺足利利潤(rùn)作為為一個(gè)發(fā)發(fā)展商，賺錢是是本能和和動(dòng)力；只有賺賺錢，才才能生存存，才有有發(fā)展；賣掉掉產(chǎn)品，才能賺賺得利潤(rùn)潤(rùn)；要賣賣掉產(chǎn)品品，就必必須尊重重市場(chǎng)，從市場(chǎng)場(chǎng)的真正正需求出出發(fā)。理念之二二：做精精品，樹(shù)樹(shù)品牌作為為一個(gè)有有責(zé)任的的發(fā)展商商，不僅僅要賺錢錢，更要要做精品品，樹(shù)品品牌；先天天的山水水資源和和后天的的價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)為打打造精品品準(zhǔn)備了了充分條條件；藝術(shù)術(shù)立項(xiàng)的的性質(zhì)和和股東合合作的本本意，也也必須要要做好項(xiàng)項(xiàng)目。不是是頂級(jí)價(jià)價(jià)格，但但必須搶搶占頂級(jí)級(jí)概念，塑造頂頂級(jí)品質(zhì)質(zhì)理念之三三：既要要考量現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，又又要適度度超前南京京別墅市市場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況況和發(fā)

18、展展階段，必須充充分考慮慮；必須須超前，因?yàn)殚_(kāi)開(kāi)發(fā)有周周期；只只能適度度，走快快一步，避免“前浪死死在沙灘灘上”。理念之四四：尊重重共性，突出個(gè)個(gè)性南京京的特性性要尊重重，但南南京的客客戶可教教育；只有有突出個(gè)個(gè)性，才才能形成成差異，將軍路路的錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)才才能形成成。以盛唐對(duì)對(duì)江寧新新城市未未來(lái)居住住文化的的深刻把把握，和和對(duì)南京京別墅市市場(chǎng)需求求的準(zhǔn)確確理解，集海內(nèi)內(nèi)外精英英團(tuán)隊(duì)于于一體，在江寧寧這個(gè)活活力四射射的板塊塊上，以以全面人人性關(guān)懷懷的理念念，為這這新城市市中的精精英人士士打造一一座極藝藝術(shù)性的的別墅園園。把現(xiàn)現(xiàn)代人的的心靈從從鋼筋水水泥的叢叢林中解解放出來(lái)來(lái)，讓疲疲憊的心心回到自

19、自然本源源的樂(lè)土土中，讓讓山水人人性成為為“精神藝藝術(shù)的家家園”。從所處地地帶的“前瞻性性”、物業(yè)業(yè)的“規(guī)模性性”、產(chǎn)品品的“高檔性性”，和開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的“藝術(shù)及及品牌性性”出發(fā)， 本案需需要詮釋釋時(shí)尚別別墅概念念，破譯譯時(shí)代精精神秘訣訣，充分分挖掘最最能反映映南京高高階層特特有的居居住文化化特征，以及在在建筑物物業(yè)上的的居住感感受。包包括社區(qū)區(qū)規(guī)劃格格調(diào)、環(huán)環(huán)境的唯唯美性、房型的的舒適性性、立面面的雅致致性、動(dòng)動(dòng)線的合合理性、物管的的細(xì)致性性、會(huì)所所的全面面性、社社區(qū)的開(kāi)開(kāi)放性、生活的的國(guó)際性性，均要要符合南南京頂級(jí)級(jí)人土的的居住感感受和審審美需求求，為南南京高檔檔物業(yè)提提供一個(gè)個(gè)未來(lái)國(guó)國(guó)際新

20、生生活典范范。二、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)理理念一幢一境境界 一戶一一藝境亭臺(tái)樓榭榭，彰顯顯人性溫溫暖 山水樹(shù)樹(shù)石，蘊(yùn)蘊(yùn)含生命命熱愛(ài)每一戶都都有自然然利用用自然地地勢(shì)和植植物，把把別墅“種”在大自自然的懷懷抱中，讓每一一幢，每每一排都都與自然然資源真真實(shí)結(jié)合合，讓自自然成為為每個(gè)家家庭的親親密成員員。每一幢都都是意境境按自自然地理理設(shè)計(jì)別別墅，完完全以自自由自在在的形式式來(lái)組織織園區(qū)，造型、戶型都都國(guó)際化化，個(gè)性性化設(shè)計(jì)計(jì)。每一一幢都是是風(fēng)景，是藝術(shù)術(shù)。每一點(diǎn)都都有藝術(shù)術(shù)我們們導(dǎo)入藝藝術(shù)原則則。目的的就是讓讓居住者者的生命命在自然然中得到到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念念來(lái)貫穿穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文文化和物物業(yè)管理理

21、等，讓讓生活就就是藝術(shù)術(shù)，在藝藝墅中享享受藝術(shù)術(shù)。每一處都都是空間間我們們用“獨(dú)享空空間”的別墅墅特征來(lái)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)本本案的物物業(yè)形態(tài)態(tài)。既強(qiáng)強(qiáng)調(diào)別墅墅消費(fèi)很很強(qiáng)的個(gè)個(gè)人領(lǐng)域域感，又又通過(guò)社社區(qū)公共共設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館館區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)品組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)等等附加“圍合”概念，營(yíng)造人人際和諧諧的社區(qū)區(qū)文化，讓居者者在建筑筑空間、環(huán)境空空間、精精神空間間中凈化化心靈，體驗(yàn)別別墅生活活的宗旨旨。 別墅墅精神=領(lǐng)域感感+獨(dú)立感感+尊貴感感+占有感感+價(jià)值感感+人際情情感一篇有思思想的文文章可以以流傳永永世，一一棟有理理念的曠曠世建筑筑得以價(jià)價(jià)值逾恒恒。從法法國(guó)的凡凡爾賽宮宮、羅馬馬的圣彼彼得大教教堂、中中國(guó)的紫紫禁城，到

22、萊特特大師的的落水山山莊、比比爾蓋茨的的未來(lái)世世界皆以超超越時(shí)代代的理念念而恒留留在大地地上，成成為人類類追求生生活的最最高象征征。盛唐藝術(shù)術(shù)園，正正以凌駕駕南京別別墅業(yè)界界的超前前理念，挑戰(zhàn)國(guó)國(guó)際頂級(jí)級(jí)別墅名名宅的一一切標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，勢(shì)必必躍升為為金陵富富豪晉身身上流舞舞臺(tái)的生生活指標(biāo)標(biāo)！第四章：項(xiàng)目定定位建議議一、本項(xiàng)項(xiàng)目的總總體定位位南京首座座自然生生態(tài)頂級(jí)級(jí)藝墅社社區(qū)二、本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位雙層次高高檔物業(yè)業(yè)對(duì)應(yīng)雙雙層次高高檔客戶戶群。雙層定位位，雙頭頭并進(jìn)第一層面面獨(dú)立立、雙拼拼為主的的高檔別別墅類型型，其中中以獨(dú)立立別墅作作為精神神領(lǐng)袖，拔高整整個(gè)社區(qū)區(qū)的品位位，賺取取主要利利潤(rùn)；第二

23、層面面以以聯(lián)體別別墅、雙雙立別墅墅為主的的一般別別墅類型型，其中中以聯(lián)體體別墅為為二期產(chǎn)產(chǎn)品迅速速跟進(jìn)，加快資資金回籠籠。三、本項(xiàng)項(xiàng)目的消消費(fèi)者定定位兩大主力力階層為為主導(dǎo)，覆蓋整整體中高高收入階階層。鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品類型型主要為為兩類：高檔別別墅（獨(dú)獨(dú)棟/雙雙拼/雙雙立）一一般別墅墅（聯(lián)排排/復(fù)式式別墅），主力力市場(chǎng)分分成兩個(gè)個(gè)層面：第一層面面：針對(duì)對(duì)高檔別別墅客戶戶群身家數(shù)數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān)擔(dān)1000萬(wàn)以上上房?jī)r(jià)的的老板階階層；第二層面面：針對(duì)對(duì)一般別別墅客戶戶群可承擔(dān)擔(dān)總價(jià)880萬(wàn)以以下的較較高收入入精英階階層。職業(yè)特征征：1、各類類私營(yíng)業(yè)業(yè)主，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型業(yè)業(yè)主2、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理領(lǐng)領(lǐng)域：職職業(yè)

24、經(jīng)理理人，管管理顧問(wèn)問(wèn)，專業(yè)業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)營(yíng)銷人員員3、專業(yè)業(yè)技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)域：高高級(jí)工程程師、高高級(jí)建筑筑師、電電腦程式式設(shè)計(jì)師師、高級(jí)級(jí)會(huì)計(jì)師師、高級(jí)級(jí)醫(yī)師、證券高高級(jí)從業(yè)業(yè)者、高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究究人員、高級(jí)貿(mào)貿(mào)易從業(yè)業(yè)人員4、社會(huì)會(huì)人文科科學(xué)領(lǐng)域域：律師師、記者者、演員員、藝術(shù)術(shù)家、畫(huà)畫(huà)家、音音樂(lè)家、教授5、有隱隱性收入入的政界界人員消費(fèi)者經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征征分析根據(jù)行業(yè)業(yè)及職業(yè)業(yè)特征分分布，我我們推算算出本地地該階層層人士的的家庭（以三口口之家二二人收入入為依據(jù)據(jù)）。年年均收入入水平依依其所處處的事、企業(yè)單單位的效效益差異異，可分分為三個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)收收入家庭年收收入水平平 比比例 檔位5%高位階層

25、 20%15萬(wàn)以以上 中位階層6-100萬(wàn)75%基礎(chǔ)階層3-5萬(wàn)萬(wàn)本案目標(biāo)標(biāo)層次主主要以高高位價(jià)層層（金字字塔頂端端部分）為主要要目標(biāo)客客戶，實(shí)實(shí)際運(yùn)作作中隨著著品牌和和形象的的深入，還會(huì)有有一部分分中高層層次（金金字塔中中部偏上上部分）人群跟跟入。消費(fèi)者年年齡特征征分析：從目標(biāo)客客戶的層層面及前前述經(jīng)濟(jì)濟(jì)特征分分析，作作為新生生代中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的的主力，除了擁?yè)碛胸S厚厚的家庭庭經(jīng)濟(jì)背背景的人人群。其其或多或或少存在在初級(jí)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、原原始積累累和擴(kuò)大大發(fā)展三三個(gè)過(guò)程程，才能能達(dá)到對(duì)對(duì)本案的的實(shí)際消消費(fèi)能力力，這顯顯示出本本案的目目標(biāo)客戶戶必須是是有一定定年齡的的成功人人士，由由此可以以得出：主體年齡

26、齡分布在在3550歲歲之間，并形成成年齡逐逐漸趨低低的趨勢(shì)勢(shì)。其中購(gòu)買買力最為為旺盛的的集中在在35歲歲左右和和45歲歲左右。四、本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)定位：總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)與同品品質(zhì)物業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)并并存“遠(yuǎn)東東戰(zhàn)役”與“南方會(huì)會(huì)戰(zhàn)”針對(duì)同類類型的別別墅物業(yè)業(yè)主要要對(duì)手集集中在亞亞?wèn)|新區(qū)區(qū)、江寧寧區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（1）自然然資源與與后天整整合優(yōu)勢(shì)勢(shì)。（22）產(chǎn)品品的品質(zhì)質(zhì)與價(jià)格格優(yōu)勢(shì)。（3）板塊聯(lián)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。針對(duì)同總總價(jià)的公公寓型社社區(qū)（對(duì)對(duì)聯(lián)體別別墅而言言）主要對(duì)對(duì)手集中中在河西西、城中中心一帶帶。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以創(chuàng)創(chuàng)新獨(dú)立立的別墅墅空間為為概念，從生活活觀、生生活品質(zhì)質(zhì)方面對(duì)對(duì)抗“雜居型型”的公寓寓物業(yè)形

27、形態(tài)。第五章：總體規(guī)規(guī)劃分析析及建議議一、分區(qū)區(qū)思路將將整體基基地劃分分為三大大區(qū)：以單單體與雙雙拼別墅墅為物業(yè)業(yè)形態(tài)的的高檔別別墅區(qū)；以聯(lián)聯(lián)體別墅墅、雙立立別墅為為主的一一般型別別墅區(qū)；藝術(shù)術(shù)館園區(qū)區(qū)藝術(shù)館園園區(qū)作為為兩個(gè)別別墅區(qū)的的共享區(qū)區(qū)，除藝藝術(shù)館外外，會(huì)所所、幼兒兒園等配配套均在在其中，可考慮慮在其中中增加經(jīng)經(jīng)營(yíng)性的的畫(huà)家村村功能，做足藝藝術(shù)配套套服務(wù)的的文章。二、分期期思路： 搶占占南京大大型高檔檔純別墅墅社區(qū)概概念，搶搶占定位位制高點(diǎn)點(diǎn)；以藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)作為小小區(qū)的亮亮點(diǎn)和特特色，與與首期開(kāi)開(kāi)發(fā)的樣樣板段聯(lián)聯(lián)動(dòng)，打打響盛唐唐品牌；先推推單體和和雙拼別別墅，樹(shù)樹(shù)立高檔檔形象，撥高地地

28、價(jià)，再再推排屋屋，迅速速回籠資資金；跑量量以排屋屋為主力力，雙拼拼次之，單體盤盤量依據(jù)據(jù)市場(chǎng)適適當(dāng)分期期分區(qū)推推出。三、分區(qū)區(qū)中的兩兩種不同同布局思思路：A：維持原原規(guī)劃方方案中TT字形的的大格局局：藝術(shù)園（包括會(huì)會(huì)所、幼幼兒園等等配套）規(guī)劃在在基地通通向采石石場(chǎng)的平平緩處及及大門兩兩側(cè)，并并增加畫(huà)畫(huà)家村的的配備；左方為為高密度度聯(lián)排/雙立別別墅，量量體盡量量放大；右方為為超低密密度單體體與雙拼拼別墅，山頂部部分做少少量的頂頂級(jí)概念念別墅。B：將藝術(shù)術(shù)園等配配套設(shè)施施，全部部放在佛佛城西路路沿街；基地西西側(cè)及進(jìn)進(jìn)入采石石場(chǎng)的平平緩地帶帶，用來(lái)來(lái)蓋聯(lián)排排/雙立立別墅；基地東東側(cè)做單單體與雙雙拼別

29、墅墅的混合合區(qū)，山山頂部分分仍做少少量頂級(jí)級(jí)概念單單體別墅墅四、容積積率方案案一：整整體容積積率為00.3左方排排屋的容容積率做做到0.55（以目前前市場(chǎng)為為標(biāo)準(zhǔn)但但較低）；右方方全面釋釋放，最最大限度度的發(fā)揮揮原始生態(tài)態(tài)山水別別墅的頂頂級(jí)概念念，做到到0.118的超超低容積積率；配配套及藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)為0.3。方案案二：整整體容積積率提高高到0.35左方排排屋的容容積率為為0.667；右右方別墅墅的容積積率提高高為0.2；配配套及藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)為0.35。五、各區(qū)區(qū)參數(shù)：以容容積率00.3計(jì)算算。A：以T字形為為大格局局進(jìn)行功功能定位位： 藝藝術(shù)園及及配套放放在采石石場(chǎng)近基基地的平平緩地帶帶，并

30、盡盡量靠近近佛城西西路；藝藝術(shù)館園園區(qū)總占占地600畝，容積率00.3，建筑面面積122,0066平方米米； 左左側(cè)規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)型型別墅區(qū)區(qū)，建筑筑高密度度聯(lián)排別別墅，為為主要出出容積率率的地方方；經(jīng)濟(jì)濟(jì)別墅區(qū)區(qū)占地1140畝，容積積率0.55，建筑面面積511,3599平方米米；右側(cè)山地地規(guī)劃為為高尚別別墅區(qū)，安排為為超低密密度單體體與雙拼拼別墅，山頂部部分根據(jù)據(jù)地形地地貌做少少量豪宅宅，高尚尚別墅區(qū)區(qū)占地3300畝畝，容積積率0.18，建筑面面積366,0188平方米米； B：將藝術(shù)術(shù)園等配配套設(shè)施施，全部部放在佛佛城西路路沿街：藝術(shù)館園園區(qū)總占占地600畝，容容積率00.3，建筑面面積12

31、2,0066平方米米基地西側(cè)側(cè)及進(jìn)入入采石場(chǎng)場(chǎng)的平緩緩地帶，用來(lái)做做經(jīng)濟(jì)型型別墅，蓋排屋屋；經(jīng)濟(jì)濟(jì)別墅區(qū)區(qū)占地1160畝畝，容積積率0.51，建筑面面積544,4277平方米米；基地東側(cè)側(cè)做單體體與雙拼拼別墅的的混合的的高尚別別墅區(qū)，山頂部部分仍做做少量頂頂級(jí)概念念單體別別墅；高高尚別墅墅區(qū)占地地2800畝，容容積率00.188，建筑筑面積333,6177平方米米；方案A與與方案BB相比，排屋的的占地面面積擴(kuò)大大了200畝左右右。而且且充分考考慮了藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)的開(kāi)放放性與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的方便便性，盡盡量減少少對(duì)社區(qū)區(qū)居民的的日常生生活影響響。第六章：項(xiàng)目建建筑規(guī)劃劃分析及及建議一、產(chǎn)品品規(guī)劃分分

32、析本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃將面臨臨三大矛矛盾：一一是如何何考慮南南京高檔檔別墅現(xiàn)現(xiàn)階段的的購(gòu)買力力和總價(jià)價(jià)抗力；二是如如何針對(duì)對(duì)目標(biāo)對(duì)對(duì)象，規(guī)規(guī)劃合適適產(chǎn)品；三是大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)，如如何區(qū)隔隔板塊內(nèi)內(nèi)其它產(chǎn)產(chǎn)品，塑塑造產(chǎn)品品的差異異性，搶搶占市場(chǎng)場(chǎng)。本案的區(qū)區(qū)域位置置、容積積率等都都明確指指向本案案的物業(yè)業(yè)型態(tài)為為別墅，而南京京的別墅墅市場(chǎng)還還需要培培育和時(shí)時(shí)間催化化，這些些決定了了我們?cè)谠诋a(chǎn)品規(guī)規(guī)劃建議議上必須須考慮各各種別墅墅的盤量量和總價(jià)價(jià)，以便便更符合合目標(biāo)市市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的定定位。鑒于目前前南京別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀，聯(lián)體體別墅的的去化量量肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單單體和雙雙拼。但但綜合各各種因素素，尤其其

33、是從將將軍路板板塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)角度度來(lái)看，主打聯(lián)聯(lián)體別墅墅，與運(yùn)運(yùn)盛、瑞瑞景文華華等相比比并無(wú)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，而而交通抗抗性不可可避免，競(jìng)爭(zhēng)上上又很難難造成差差異；規(guī)規(guī)劃單一一的獨(dú)棟棟/雙拼拼別墅，又存在在現(xiàn)實(shí)市市場(chǎng)去化化速度的的制約，資金回回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)很很大。所以，從從原則上上，由于于聯(lián)體別別墅的市市場(chǎng)上升升很快，建造部部分聯(lián)體體別墅是是為了提提高容積積率，降降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，迅速速回籠資資金；而而以獨(dú)棟棟/雙拼拼別墅為為主概念念推廣，是為了了準(zhǔn)確本本項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)定定位，在在迎合市市場(chǎng)、引引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)的過(guò)程程中賺取取利潤(rùn)。二、物業(yè)業(yè)類型建建議以獨(dú)獨(dú)棟、雙雙拼別墅墅為主，以高尚尚純別墅墅概念統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)區(qū)內(nèi)所有有產(chǎn)

34、品。 除除傳統(tǒng)的的獨(dú)棟、雙拼別別墅外，可考慮慮引進(jìn)雙雙立別墅墅。從建筑型型態(tài)角度度分類建建議：（1） 獨(dú)棟棟別墅獨(dú)門門獨(dú)戶獨(dú)獨(dú)院，自自由空間間，備享享尊榮，從二百百多平米米的一般般獨(dú)棟到到六七百百平米的的別墅王王，應(yīng)有有盡有；（2） 雙拼拼別墅兩戶戶共用一一堵墻，內(nèi)部空空間仍舊舊為獨(dú)棟棟排場(chǎng)，但售價(jià)價(jià)降低；雙立別墅墅假雙雙拼。優(yōu)優(yōu)于雙拼拼，比雙雙拼別墅墅多一堵堵墻，但但又是兩兩棟緊貼貼的獨(dú)棟棟別墅， 甚至兩兩棟間以以設(shè)備房房或傭人人房相連連。售價(jià)價(jià)可介于于獨(dú)棟和和雙拼之之間。鑒于景觀觀設(shè)置的的多線路路要求，我們本本著廣告告?zhèn)鞑ズ秃蜖I(yíng)銷賣賣點(diǎn)整合合的需求求進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品分類類建議：流水別墅墅沿中中部

35、的溪溪水，湖湖泊，構(gòu)構(gòu)建流水水別墅，以業(yè)主主每一窗窗都能擁?yè)碛刑烊蝗坏牧魉虼勾贯?，或或?tīng)水，或枕溪溪，享受受人間仙仙境。島居別墅墅面湖湖而建臨臨水型，半島別別墅，開(kāi)開(kāi)門既見(jiàn)見(jiàn)清風(fēng)徐徐來(lái)，水水波瀲滟滟，魚(yú)翔翔水底，細(xì)石可可辨，椅椅窗聽(tīng)荷荷，雅興興徒增。云頂別墅墅專為為頂級(jí)度度身定造造的休閑閑別墅，產(chǎn)生坐坐庭院看看落日染染紅遠(yuǎn)山山，聽(tīng)鳥(niǎo)鳥(niǎo)鳴唱綠綠山谷，和著山山野的天天籟之聲聲，一種種悠長(zhǎng)的的夢(mèng)想便便隨白云云而翻飛飛，一種種君臨天天下的大大氣風(fēng)范范便油然然而生。森林別墅墅將軍軍山北邊邊茂密的的森林，將別墅墅種植于于森林中中。于健健康步道道中漫步步，體驗(yàn)驗(yàn)“運(yùn)動(dòng)與與健康”的感受受，是悠悠閑假期期

36、的好去去處。以聯(lián)聯(lián)體別墅墅、別墅墅樓中樓樓等一般般別墅類類型產(chǎn)品品作為補(bǔ)補(bǔ)充，依依勢(shì)而造造。除傳統(tǒng)的的聯(lián)體別別墅外，可根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況考慮慮規(guī)劃部部分雙立立、別墅墅樓中樓樓的創(chuàng)意房房型。（1） 聯(lián)體體別墅三聯(lián)聯(lián)/四聯(lián)聯(lián)/六聯(lián)聯(lián) 四四聯(lián)/六六聯(lián)可改改進(jìn)為雙雙立別墅墅疊加式別別墅創(chuàng)新版版。四層層或六-七層電電梯，但但外立面面造型為為二層或或三層，客廳挑挑空設(shè)計(jì)計(jì)，三大入門門途徑：首層于于空中花花園入客客廳，二二層于陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)入主主人房及及工人專專用門入入廚房或工工人房?？煽伎紤]導(dǎo)入入部分木木質(zhì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的獨(dú)棟棟別墅，以營(yíng)造造產(chǎn)品差差異，但但缺點(diǎn)是是隔音效效果差，成本高高。三、單體體面積建建議單體面積積的設(shè)

37、計(jì)計(jì)，既要要充分滿滿足別墅墅居家的的空間需需求，也也要考慮慮到市場(chǎng)場(chǎng)承受能能力，尤其是總總價(jià)的承承受力。單體別墅墅： 主力面面積：3300-350 mm2；沿將將軍山山山體或山山頂部分分可度身身定做豪豪宅（別別墅王）：5000-8800 m2雙拼別墅墅：主力面積積：250-3000 mm2；雙立別墅墅：主力面積積：200-2550 mm2；聯(lián)體別墅墅：主力面積積：1880-2220 m2；別墅樓中中樓：主力面積積：1660-2200 m2；四、面積積及房型型配比項(xiàng)目容積率用地畝數(shù)數(shù)建筑面積積所占比例例總用地面面積0.3500畝畝333,5000 M22總建筑面面積100,0500 M22100

38、%其中單體別墅墅0.188300畝畝36,0018 M236%聯(lián)排別墅墅0.555140畝畝51,3359 M252%配套及藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)0.360畝12,0006 M212%戶型比：獨(dú)棟雙拼聯(lián)排雙立總計(jì)35%65%15%20%55%10%100%五、房型型設(shè)計(jì)建建議空空間是別別墅的靈靈魂。必必須從房房型上對(duì)對(duì)南京的的別墅房房型進(jìn)行行一場(chǎng)“空間革革命”！單體/雙雙拼/雙雙立別墅墅建議：兩層層半或三三層為主主，層高高三米以以上戶型型設(shè)計(jì)基基本要求求：動(dòng)靜靜分開(kāi)、公私分分開(kāi)、主主次分開(kāi)開(kāi)、干濕濕分開(kāi)；戶型設(shè)計(jì)計(jì)的重點(diǎn)點(diǎn)：客廳廳和主臥臥?？蛷d廳：所有有的客廳廳必須挑挑高（44.5米米，5.4米以以上）

39、；大面寬寬、大開(kāi)開(kāi)間；最最好能營(yíng)營(yíng)造多種種空間感感受； 大面積積玻璃、弧形落落地窗、低窗臺(tái)臺(tái)落地大大凸窗、壁爐等等都可可考慮主臥臥必須氣氣派，主主衛(wèi)、衣衣帽間、甚至與與起居廳廳、書(shū)房房、健身身房相連連，最好好外帶大大露臺(tái)衛(wèi)生生間建議議：盡可可能使主主衛(wèi)做到到不小于于10平平方米（根據(jù)總總面積作作適當(dāng)調(diào)調(diào)整），次衛(wèi)66-8平平方米廚房房：可考考慮有中中式廚房房或西式式廚房?jī)蓛煞N，或或開(kāi)放式式廚房餐廳廳或客房房可做夾夾層（一一夾二或或二夾三三）充分分利用地地形地勢(shì)勢(shì)：部分分山地別別墅還可可考慮結(jié)結(jié)合地形形偷出地地下室的的面積，讓看起起來(lái)的二二層實(shí)際際為三層；沿沿湖部分分也可設(shè)設(shè)計(jì)出有有創(chuàng)新的的別墅

40、房房型或生生活型態(tài)態(tài)充分分考慮別別墅居家家的特性性，把握握好具體體各房間間的尺度度功能能必須齊齊備，別別墅的五五大區(qū)域域必須充充分考慮慮，合理理安排禮儀區(qū)：玄關(guān)、客廳 / 交交往區(qū)：餐廳、家庭活活動(dòng)室、書(shū)房 / 私私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間間功能區(qū)：車庫(kù)、洗衣房房、傭人人房、健健身房、視聽(tīng)室室 /室外區(qū)：車庫(kù)門門、輔助助出入口口、總門門、花園園庭院、露臺(tái)、會(huì)所、公共綠綠化沿湖湖、或沿沿山，可可考慮聘聘請(qǐng)國(guó)外外著名的的設(shè)計(jì)師師，從外外立面到到內(nèi)部裝裝修全部部進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)，不不為賣房房，首先為炒炒作概念念，用大大手筆體體現(xiàn)盛唐唐實(shí)力與與特色，也是營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)新新的一種種手段，為項(xiàng)目目形象提提升打下伏筆筆。特別

41、別的豪宅宅：這可可以說(shuō)是是盛唐藝藝術(shù)園的的明星產(chǎn)產(chǎn)品，也也是小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)領(lǐng)袖，可以特特別設(shè)計(jì)計(jì)，創(chuàng)新新、有個(gè)性，可加配配小型游游泳池，雙車庫(kù)庫(kù)等特別別設(shè)施。聯(lián)體別墅墅房型建建議：流水水線產(chǎn)品品：大量量可復(fù)制制的成熟熟產(chǎn)品，只推33-4種種經(jīng)典房房型房型型創(chuàng)新：客廳全全部挑空空，4.2-44.5米以以上；三三層半空空間；大大開(kāi)間（5.4米或或以上）外車車庫(kù)設(shè)計(jì)計(jì)：去除除室內(nèi)車車庫(kù)，全全部放在在室外，彌補(bǔ)挑挑空的面面積損失失（據(jù)調(diào)調(diào)查而知知，很多多住別墅墅的客人都都喜歡停停車在室室外）加大大花園：減少公公攤面積積，加大大花園面面積面積積控制：全部2200平平米以下下，有效效控制總總價(jià)六、建筑筑立

42、面及及風(fēng)格建建議整個(gè)個(gè)社區(qū)建建筑單體體結(jié)合不不同組團(tuán)團(tuán)主題采采用相應(yīng)應(yīng)的建筑筑風(fēng)格。三個(gè)區(qū)區(qū)（高尚尚別墅區(qū)區(qū)、藝術(shù)術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)區(qū)）各有有特色，但總體體協(xié)調(diào)；高檔檔別墅的的建筑風(fēng)風(fēng)格應(yīng)遵遵循傳統(tǒng)統(tǒng)、經(jīng)典典或經(jīng)典典改良型型、穩(wěn)重重、大氣氣，不應(yīng)應(yīng)過(guò)分現(xiàn)現(xiàn)代或時(shí)時(shí)尚，必必須經(jīng)得得起時(shí)間間考驗(yàn)；（唐代代建筑的的風(fēng)格特特點(diǎn)就是是氣魄宏宏偉、嚴(yán)嚴(yán)整而又又開(kāi)朗）聯(lián)體別別墅的建建筑風(fēng)格格可更現(xiàn)現(xiàn)代化、創(chuàng)新化化、特色色化；建筑筑立面上上：高尚尚別墅追追求個(gè)性性，但不不張揚(yáng)，必須在在整體協(xié)協(xié)調(diào)的情情況下多多樣化；聯(lián)體別別墅則建建議相對(duì)對(duì)統(tǒng)一化化。主題題藝術(shù)館館園可單單獨(dú)設(shè)計(jì)計(jì)，采用用現(xiàn)代前前衛(wèi)風(fēng)格格，初期期可先

43、做做兩座已已定的亞亞明藝術(shù)術(shù)館與江江寧區(qū)博博物館，其余盡盡量先與與有興趣趣的相關(guān)關(guān)人或廠廠家談好好意向，根據(jù)其其要求結(jié)結(jié)合園區(qū)區(qū)的整體體風(fēng)格再再行建造造。第七章：環(huán)境規(guī)規(guī)劃分析析及建議議一、景觀觀設(shè)計(jì)理理念： “大地藝藝術(shù)，唐唐詩(shī)遺韻韻，自然然人文”本項(xiàng)項(xiàng)目的名名稱是盛盛唐藝術(shù)術(shù)園。盛盛唐和藝藝術(shù)正是是我們需需要挖掘掘的兩大大賣點(diǎn)。大唐唐是中國(guó)國(guó)十多個(gè)個(gè)朝代中中最為興興盛的一一個(gè)，大大唐人民民生活安安定，無(wú)無(wú)憂無(wú)慮慮，平時(shí)時(shí)就有很很多時(shí)間間去鉆研研藝術(shù)，因此產(chǎn)產(chǎn)生了很很多文人人，詩(shī)詞詞歌庫(kù)，更有唐唐詩(shī)三百百首，唐唐宋八大大家流傳傳千古，因此大大唐最突突出的就就是大唐唐文化。在園園林方面面，隨著

44、著大唐封封建社會(huì)會(huì)中經(jīng)濟(jì)濟(jì)和意識(shí)識(shí)形態(tài)的的變化，園林藝藝術(shù)日益益發(fā)展，莊嚴(yán)的的宮殿被被打破，反之以以模擬自自然山林林為目標(biāo)標(biāo)的建筑筑出現(xiàn)了了，人和和自然界界進(jìn)一步步的聯(lián)系系，人為為場(chǎng)所自自然化，與自然然合為一一體。園園林提供供了一個(gè)個(gè)用來(lái)滿滿足士大大夫公余余或退休休后追求求隱逸的的心理需需求，所所以園林林是無(wú)處處不透露露出文人人的品位位，而這這在唐朝朝建筑中中是很常常見(jiàn)的。從另另一方面面講，本本項(xiàng)目在在環(huán)境上上最大的的優(yōu)勢(shì)就就是擁有有絕佳的的原生態(tài)態(tài)自然景景觀，環(huán)環(huán)境的規(guī)規(guī)劃應(yīng)以以最大限限度地不不破壞自自然為前前提；藝術(shù)術(shù)又是本本項(xiàng)目立立項(xiàng)的基基礎(chǔ)，也也是我們們最強(qiáng)調(diào)調(diào)的特色色；而在在現(xiàn)代的的

45、大地藝藝術(shù)中，摩爾的的雕像是是最典型型的代表表。綜合大唐唐、藝術(shù)術(shù)和本地地塊與生生俱有的的優(yōu)越性性，我們們認(rèn)為：本次環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃的思路路應(yīng)從自自然、藝藝術(shù)、唐唐朝的人人文歷史史（如唐唐詩(shī)意境境等）中中去充分分挖掘，提煉出出本案景景觀設(shè)計(jì)計(jì)的理念念和各種種元素?，F(xiàn)代藝藝術(shù)和唐唐代藝術(shù)術(shù)在大地地自然景景觀上得得到了很很好的統(tǒng)統(tǒng)一：即即：自然然的藝術(shù)術(shù)；藝術(shù)術(shù)的自然然；而各各種景觀觀設(shè)置和和雕像小小品中也也能品悟悟出濃濃濃的唐詩(shī)詩(shī)遺韻。 （一旦旦主題明明確，我我們將與與環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)公司司一道，確定主主要的景景觀設(shè)置置主題和和具體內(nèi)內(nèi)容）二、景觀觀設(shè)計(jì)手手法：借景景：將軍山、沐英湖湖、康后后湖都屬屬可利

46、用用的外部部資源，建議在在規(guī)劃充充分利用用。園區(qū)區(qū)本身有有許多可可資利用用的優(yōu)越越的自然然環(huán)境：山體植植被的盡盡量保留留或移植植，兩大大水庫(kù)的的借景與與引水作作用，區(qū)區(qū)內(nèi)塘水水的合理理利用，采石場(chǎng)場(chǎng)的獨(dú)特特景觀，部分竹竹林與野野菊花的的自然景景觀，都都是別的的基地所所沒(méi)有的的，需要要我們很很好的加加以利用用和保護(hù)護(hù)； 造景景：兩大大手段水和和綠，增增強(qiáng)滲透透性水是本案案有別于于將軍路路對(duì)手的的一大特特色。外外水，內(nèi)內(nèi)水，既既能娛目目，更能能傳情。引水入入小區(qū)，聚水戲戲溪，匯匯溪成湖湖，以水水的文化化意義和和精神感感召力為為核心，將水文文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。內(nèi)部主景景觀水帶帶可“變細(xì)

47、”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)過(guò)盡量多多的別墅墅，為銷銷售制造造優(yōu)勢(shì)資資源又有有利于以以后物業(yè)業(yè)管理的的成本控控制。利用花、草、灌灌、喬、高大的的成年老老樹(shù)，打打造充滿滿自然意意趣的生生態(tài)綠色色環(huán)境是是塑造別別墅環(huán)境境的基本本，人工工天成是是最高境境界。根根據(jù)小區(qū)區(qū)的分區(qū)區(qū)規(guī)劃理理念，景景觀規(guī)劃劃宜與建建筑風(fēng)格格相協(xié)調(diào)調(diào)，注重重雕塑、主題景景觀、小小品的表表現(xiàn)。三、重要要提示：一進(jìn)進(jìn)大門的的主景觀觀軸線和和視界內(nèi)內(nèi)的公共共景觀將將直接代代表盛唐唐藝術(shù)園園的檔次次和在民民眾心目目中的地地位，建建議以造造公園的的大手筆筆規(guī)劃予予以實(shí)施施，需做做得夠大大、夠精精、夠美美、夠好好，夠氣氣派。各組組團(tuán)的主

48、主軸線和和主中心心的公共共景觀做做大、做做好；內(nèi)內(nèi)部環(huán)境境則可考考慮盡量量減少共共用面積積，加大大私有的的花園面面積，為為客戶提提供更多多的依據(jù)據(jù)個(gè)人喜喜好營(yíng)造造園林的的機(jī)會(huì)。藝術(shù)術(shù)園區(qū)在在早期將將成為本本案的主主要出入入通道，本身既既是建筑筑，又是是一道獨(dú)獨(dú)特的景景觀，應(yīng)應(yīng)特別設(shè)設(shè)計(jì)，而而且建議議設(shè)計(jì)一一代表本本案形象象的精神神堡壘,以增加加人氣，吸引人人潮。污水水處理站站、箱變變、垃圾圾收集站站等設(shè)施施周圍可可否適當(dāng)當(dāng)填土造造坡，并并建喬木木林或灌灌木叢，目的在在于讓所所有可能能影響住住戶視覺(jué)覺(jué)及心態(tài)態(tài)的地上上物從住住戶視線線中移除除。建筑筑物四周周的散水水坡可使使用低成成本的鵝鵝卵石鋪鋪

49、設(shè)地坪坪，其一一使細(xì)節(jié)節(jié)之處也也能與整整個(gè)環(huán)境境相互協(xié)協(xié)調(diào)，保保持美觀觀；其二二可消除除因雨水水的侵蝕蝕產(chǎn)生視視覺(jué)不悅悅的感覺(jué)覺(jué)。第八章：公共、服務(wù)設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃建議一、藝術(shù)術(shù)館區(qū)建建議：通盤考慮慮本項(xiàng)目目的藝術(shù)術(shù)性宗旨旨，本區(qū)區(qū)域?qū)⑹鞘亲钅馨l(fā)發(fā)揮園區(qū)區(qū)特色的的一個(gè)所所在，要要求其建建筑與景景觀的布布置要有有利于人人文性景景觀的最最大限度度發(fā)揮，同時(shí)其其建筑風(fēng)風(fēng)格要旗旗幟鮮明明，富于于特征性性，利于于空間展展示。同同時(shí)要求求其配套套設(shè)施需需在一般般小區(qū)配配套功能能的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，突突出藝術(shù)術(shù)功能。另外一一個(gè)不能能忽視的的因素是是由于與與本項(xiàng)目目地域上上的接近近性和品品位上的的相似性性，河海海大學(xué)學(xué)學(xué)

50、生的強(qiáng)強(qiáng)大消費(fèi)費(fèi)能力，需在項(xiàng)項(xiàng)目的配配套中給給其安排排一定的的消化區(qū)區(qū)域。在會(huì)所的的考慮上上，既可可與藝術(shù)術(shù)中心合合二為一一，亦可可單獨(dú)建建造。但但功能上上必須有有所互補(bǔ)補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)性的商商業(yè)用房房和以增增進(jìn)交流流為主要要目的的的藝術(shù)中中心，建建議盡量量放在佛佛城西路路沿線， 同時(shí)時(shí)可穿插插部分對(duì)對(duì)外性強(qiáng)強(qiáng)的藝術(shù)術(shù)館。藝藝術(shù)中心心可考慮慮設(shè)置畫(huà)畫(huà)家村的的功能，充分考考慮展示示空間的的問(wèn)題，一樓的的空間盡盡量開(kāi)闊闊，考慮慮在樓盤盤開(kāi)始銷銷售后先先做售樓樓中心用用。1、藝術(shù)術(shù)會(huì)所：50000平方方米左右右，功能能設(shè)置可可從以下下各項(xiàng)考考慮：服務(wù)性的的：以提提供打字字、傳真真、復(fù)印印、票務(wù)務(wù)及小型型會(huì)

51、務(wù)服服務(wù)為主主的商務(wù)務(wù)中心；提供日日常服務(wù)務(wù)的超市市、美容容美發(fā)形形象設(shè)計(jì)計(jì)中心、洗衣房房、銀行行、電信信辦事處處等；運(yùn)動(dòng)型的的：室內(nèi)內(nèi)溫水游游泳池、桑拿浴浴室、影影音室、健身房房、韻律律操房、棋牌室室、乒乓乓房、臺(tái)臺(tái)球房、壁球館館，室內(nèi)內(nèi)排籃球球館兼多多功能室室；餐飲：餐餐廳、咖咖啡屋、酒吧、西餐廳廳等其它：閱閱覽室、保健診診療室等等。2、藝術(shù)術(shù)交流中中心：220000平方米米左右。對(duì)外營(yíng)營(yíng)業(yè)，主主要功能能考慮以以滿足藝藝術(shù)人員員的居住住、展示示、交流流溝通為為主，集集會(huì)議、住宿、酒店功功能等于于一體。3、主題題藝術(shù)館館：6所所，每所所5000-6000平方方米，是是小區(qū)的的亮點(diǎn)，是最可可以

52、淋漓漓盡致的的發(fā)揮設(shè)設(shè)計(jì)師的的專業(yè)水水準(zhǔn)與專專業(yè)追求求的地方方，在主主題明確確的情況況下，可可以給設(shè)設(shè)計(jì)師最最大的發(fā)發(fā)揮余地地。亞明明藝術(shù)館館、江寧寧區(qū)博物物館、茶茶藝館、陶藝館館、南京京云錦展展示館、民俗文文化館等等，風(fēng)格格方面可可以是現(xiàn)現(xiàn)代的、前衛(wèi)的的，也可可以是經(jīng)經(jīng)典的、唐朝的的、江南南的，主主要根據(jù)據(jù)最終的的功用來(lái)來(lái)定。建建議可邀邀請(qǐng)世界界著名建建筑設(shè)計(jì)計(jì)大師設(shè)設(shè)計(jì)1-2個(gè)藝藝術(shù)館，一提升升小區(qū)的的形象，二可以以為炒做做概念埋埋下伏筆筆，三可可以成為為小區(qū)的的最大賣賣點(diǎn)。4、藝術(shù)術(shù)幼兒園園：10000平平方米，規(guī)劃為為高檔次次的、特特色藝術(shù)術(shù)幼兒園園，特色色要在建建筑造型型上就有有所體

53、現(xiàn)現(xiàn)。室外配套套設(shè)施：建議兩兩個(gè)別墅墅區(qū)各建建造兩個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健健康步道道，兒童童游樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)，部分分藝術(shù)館館之間可可建造風(fēng)風(fēng)雨連廊廊，溪流流之上架架設(shè)別致致的小橋橋，水景景旁安置置精致小小品。特特別注意意人際溝溝通的需需要。二、公共共設(shè)施建建議：室外配套套設(shè)施：建議兩個(gè)個(gè)別墅區(qū)區(qū)各建造造兩個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球球場(chǎng)，鋪鋪設(shè)健康康步道，兒童游游樂(lè)場(chǎng)，部分藝藝術(shù)館之之間可建建造風(fēng)雨雨連廊，溪流之之上架設(shè)設(shè)別致的的小橋，水景旁旁安置精精致小品品。特別別注意人人際溝通通的需要要。同時(shí)時(shí)，可利利用采石石場(chǎng)建造造如室外外攀巖、利用兩兩個(gè)水庫(kù)庫(kù)設(shè)置游游艇碼頭頭等智能化系系統(tǒng)：建議從三三個(gè)方面面來(lái)考慮慮：信息息

54、網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)、安安全防范范系統(tǒng)、物業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)：由Innterrnett寬帶網(wǎng)網(wǎng)接入（每戶要要求100M帶寬）。設(shè)置置小區(qū)局局域網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系統(tǒng)及及網(wǎng)絡(luò)信信息服務(wù)務(wù)，程控控電話，有線電電視和VVOD點(diǎn)點(diǎn)播。安全防范范系統(tǒng)（1）門門禁系統(tǒng)統(tǒng) （2）周邊防防范系統(tǒng)統(tǒng) （33）電子子巡更系系統(tǒng) （4）可可視對(duì)講講及家庭庭安防系系統(tǒng)物業(yè)管理理系統(tǒng)（1）停停車場(chǎng)管管理系統(tǒng)統(tǒng) （2）耗耗能自動(dòng)動(dòng)接收系系統(tǒng) （3）一卡通通系統(tǒng) （4）背背景音樂(lè)樂(lè)，小區(qū)區(qū)照明自自動(dòng)控制制，火災(zāi)災(zāi)自動(dòng)報(bào)報(bào)警，設(shè)設(shè)備管理理系統(tǒng) （55）綜合合物業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng) （6）物物業(yè)服務(wù)務(wù)：以藝藝術(shù)概念念為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)的社區(qū)區(qū)，需要要提

55、供許許多個(gè)性性化的服服務(wù)，在在硬件設(shè)設(shè)備完善善的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在在一般社社區(qū)服務(wù)務(wù)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，舉舉行各種種藝術(shù)交交流活動(dòng)動(dòng)將是以以后社區(qū)區(qū)生活中中不可缺缺少的部部分：如如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等等少兒素素質(zhì)訓(xùn)練練，美墅墅家攝影影藝術(shù)展展覽，主主婦健美美韻律操操比賽，國(guó)畫(huà)、油畫(huà)技技法培訓(xùn)訓(xùn)，業(yè)主主業(yè)余合合唱團(tuán)等等社區(qū)活活動(dòng)。而而如何使使居民對(duì)對(duì)類似活活動(dòng)產(chǎn)生生興趣是是擺在物物業(yè)公司司面前的的一個(gè)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的課課題。這這就對(duì)物物業(yè)管理理公司提提出了很很高的要要求，要要既能提提供完善善的服務(wù)務(wù)，又使使活動(dòng)具具有一定定的感召召力，塑塑造社區(qū)區(qū)生活的的藝術(shù)氛氛圍是關(guān)關(guān)鍵。 第九九章：分分期推案案建議根據(jù)上述述對(duì)規(guī)劃劃

56、設(shè)計(jì)要要求的描描述，我我們建議議本項(xiàng)目目按三期期分期推推出，具具體分期期如下：第一期：以藝術(shù)園園區(qū)作為為小區(qū)的的亮點(diǎn)和和特色先先期建造造，作為為樣板段段部分；項(xiàng)目左左側(cè)高尚尚別墅區(qū)區(qū)靠近佛佛城西路路平緩地地帶先推推；一期期體量為為30-40棟棟單體、雙拼別別墅，樹(shù)樹(shù)立高檔檔形象，撥高地地價(jià)，搶搶占南京京大型高高檔純別別墅社區(qū)區(qū)概念，搶占定定位制高高點(diǎn)，打打響盛唐唐品牌；第二期：加推項(xiàng)目目右下側(cè)側(cè)平緩地地帶的一一般別墅墅區(qū)，約約5-66萬(wàn)平方方米聯(lián)體體別墅/雙立別別墅，迅迅速回籠籠資金，體量：2500套左右右；同時(shí)時(shí)，單體體和雙拼拼繼續(xù)去去化；第三期：項(xiàng)目右右側(cè)高尚尚別墅區(qū)區(qū)山地部部分，11-2

57、萬(wàn)萬(wàn)多平方方米。 第第十章：新材料料、新技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用對(duì)于別墅墅這種高高檔次、高價(jià)值值、高享享受的特特大件特特殊商品品，為提提高其附附加值，相關(guān)新新材料、新技術(shù)術(shù)的應(yīng)用用十分必必要。根根據(jù)對(duì)南南京市場(chǎng)場(chǎng)的了解解和對(duì)國(guó)國(guó)家相關(guān)關(guān)政策與與規(guī)定的的研究，建議在在盛唐藝藝術(shù)園的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中，盡量考考慮以下下新材料料、新技技術(shù)的應(yīng)應(yīng)用：新型型保溫、隔熱材材料 防滲滲漏、噪噪音材料料新型型門窗、新型板板材 集中中供暖、變頻直直供水綠色色環(huán)保建建材建議按照照國(guó)家康康居示范范工程十十大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、參照照國(guó)家商品住住宅性能能評(píng)定方方法和指指標(biāo)體系系之33A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和綠綠色生態(tài)態(tài)住宅九九大指標(biāo)標(biāo)的相相關(guān)規(guī)定定。 第

58、第十一章章：經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)建建議及財(cái)財(cái)務(wù)分析析項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)項(xiàng)目容積率占地面積積建筑面積積預(yù)期均價(jià)價(jià)總用地面面積（平平方米）0.3500畝畝333,5000 M22總建筑面面積（平平方米）100,0500 M22其中單體別墅墅0.188300畝畝36,0018 M26,8000元/ M2聯(lián)排別墅墅0.555140畝畝51,3359 M23,2000元/ M2配套及藝藝術(shù)園區(qū)區(qū)0.360畝12,0006 M2成本構(gòu)成成表項(xiàng)目單價(jià)（元元/平方米米）建筑面積積（平方方米）合計(jì)（元元）備注土地成本本10000 1100,0500 1000,0550,0000 500畝畝前期費(fèi)用用100 1100,0

59、500 100,0005,0000 上交建委委的建設(shè)設(shè)費(fèi)水電增容容費(fèi)75 1100,0500 77,5003,7750 規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)110 1100,0500 111,0005,500 包括單體體、景觀觀設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)室外工程程350 1100,0500 355,0177,5000 包括道路路、景觀觀、水系系等建筑成本本10000 1100,0500 1000,0550,0000 框架結(jié)構(gòu)構(gòu)智能化系系統(tǒng)75 1100,0500 77,5003,7750 安保、監(jiān)監(jiān)控、寬寬帶等資金利息息125 1100,0500 122,5006,2250 不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)50 1100,0500 55,0002,550

60、0 成本合計(jì)計(jì)2,8885 2888,6444,2500 注注：以00.3容容積率計(jì)計(jì)，總建建筑面積積以1000,0500平方米米計(jì)，開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期以5年年計(jì)。 項(xiàng)目損益益表項(xiàng)目單價(jià)（元元/平方方米）建筑面積積（平方方米）合計(jì)(元元)銷售收入入單體別墅墅 66,8000 36,0188 2444,9922,4000聯(lián)排別墅墅 33,2000 511,3559 1664,3348,8000銷售收入入合計(jì) 4009,2271,2000 減銷售費(fèi)用用銷售收入入的4% 116,3370,8488管理費(fèi)用用銷售收入入的2% 8,1185,4244營(yíng)業(yè)稅銷售收入入的5.5% 222,5509,9166土建成