同策-上海中星海上景庭項(xiàng)目營銷建議書65

1、- PAGE 67 -目 錄錄合作方式式說明成功密碼碼之一調(diào)研，點(diǎn)鐵成成金區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量分析析和預(yù)測測5區(qū)域市場場項(xiàng)目分分期安排排及去化化速度9區(qū)域市場場價格分分析10周邊個案案營銷分分析19本案地塊塊狀況評評估23價格建議議32成功密碼碼之二執(zhí)行，如何完完成任務(wù)務(wù)的學(xué)問問行銷業(yè)務(wù)務(wù)核心策策略35銷售分期期37價格策略略41銷控方案案45銷售曲線線及價格格走勢50資金回籠籠計(jì)劃52成功密碼碼之三廣告的的策劃，策劃的的廣告案名建議議和廣告告總精神神54廣告行銷銷通路57廣告階段段性執(zhí)行行計(jì)劃59廣告費(fèi)用用安排61Showw稿表現(xiàn)現(xiàn)中星海上景景庭合合作方案案說明根據(jù)我司司的研判判，未來來在強(qiáng)化化前期

2、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃和后期期營銷推推廣下，整盤銷銷售均價價將會在在90000元/平方米米左右。在此基基礎(chǔ)上，依據(jù)業(yè)業(yè)務(wù)研判判我司針針對本項(xiàng)項(xiàng)目提供供合作方方式建議議，供業(yè)業(yè)主參考考。1）本項(xiàng)項(xiàng)目合作作方式建建議開發(fā)商與與我司確確定項(xiàng)目目總銷售售權(quán)；通過對本本案具體體情況和和周邊市市場狀況況的調(diào)查查，我司司按確定定的銷售售底價人人民幣990000元/平平方米銷銷售樓盤盤：我司代理理費(fèi)用按按總銷金金額的11.2計(jì)；超過底價價人民幣幣90000元/平方米米的溢價價部分雙雙方按33:7分分成。我我司提取取30,開發(fā)發(fā)商提取取70；代理費(fèi)按按以下達(dá)達(dá)成指標(biāo)標(biāo)為依據(jù)據(jù)分兩期期進(jìn)行結(jié)結(jié)算：第一期期達(dá)成550銷銷售指

3、標(biāo)標(biāo)，甲方方按該期期總銷金金額的11向乙乙方支付付代理費(fèi)費(fèi)；第第二期達(dá)達(dá)成900銷售售指標(biāo)，甲方按按該期總總銷金額額的1.2向向乙方支支付代理理費(fèi)，并并補(bǔ)足第第一期總總銷金額額剩余的的0.22代理理費(fèi)；整盤銷售售周期112個月月(不含含預(yù)約期期)；項(xiàng)目正式式開盤（取得預(yù)預(yù)售許可可證當(dāng)日日）到銷銷售周期期的尾期期，我司司完成銷銷售率為為90；我司銷售售服務(wù)期期：自簽簽約日起起至所有有成交客客戶完成成入戶手手續(xù)止；我司不承承擔(dān)廣告告費(fèi)用；其他合作作協(xié)議的的細(xì)節(jié)部部分，可可根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況具體制制訂。2）我司司責(zé)任明明確我司將針針對項(xiàng)目目成立專專案小組組，由研研展、企企劃、業(yè)業(yè)務(wù)和客客戶各部

4、部門專案案組成小小組組織織架構(gòu)，整個專專案小組組由我司司組委進(jìn)進(jìn)行監(jiān)控控和管理理。專案案小組成成員需經(jīng)經(jīng)貴司同同意，我我司并保保證成員員的相對對穩(wěn)定性性。在符合本本報告的的主要原原則的情情況下，我司不不得以其其他理由由拒絕依依據(jù)該合合作方案案制定的的銷售協(xié)協(xié)議。我司在本本項(xiàng)目實(shí)實(shí)施過程程中將遵遵守本保保密條款款，在未未經(jīng)貴司司允許下下，不得得將貴司司所提供供的與本本項(xiàng)目有有關(guān)的所所有信息息（如本本項(xiàng)目相相關(guān)規(guī)劃劃參數(shù)、相關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)測算算信息、項(xiàng)目實(shí)實(shí)施相關(guān)關(guān)計(jì)劃以以及雙方方會議討討論內(nèi)容容等）透透露與本本項(xiàng)目無無關(guān)的第第三方。我司從事事本項(xiàng)目目的專案案小組成成員亦承承諾將嚴(yán)嚴(yán)格遵守守本保密密條款

5、，不將與與本項(xiàng)目目相關(guān)的的信息透透露與項(xiàng)項(xiàng)目無關(guān)關(guān)的第三三方。依據(jù)本合合作方案案，我司司針對項(xiàng)項(xiàng)目情況況從市場場、業(yè)務(wù)務(wù)和企劃劃三個方方面尋求求本案的的成功密密碼，針針對本案案進(jìn)行整整合營銷銷推廣，實(shí)現(xiàn)快快速營銷銷，讓開開發(fā)商贏贏得滿意意的投資資回報。成功密碼碼之一調(diào)研，點(diǎn)鐵成成金一、區(qū)域域供應(yīng)量量分析與與預(yù)測在本次報報告中，我司會會拿本項(xiàng)項(xiàng)目所處處的桃林林路以東東區(qū)域同同以西區(qū)區(qū)域進(jìn)行行一個對對比。1、歷年年來供應(yīng)應(yīng)量分析析數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部20000-20001年年，桃林林路以東東區(qū)域的的開發(fā)速速度要快快于桃林林以西的的區(qū)域，這在供供應(yīng)量明明顯反應(yīng)應(yīng)出來，這主要

6、要是受到到中星集集團(tuán)在桃桃林路以以東大規(guī)規(guī)模的開開發(fā)帶動動起來的的，除了了中星集集團(tuán)的項(xiàng)項(xiàng)目，還還有南洋洋苑、愛愛家居家家豪門等等在這段段期間內(nèi)內(nèi)的集中中供應(yīng)；20022年，中中星開發(fā)發(fā)的速度度放緩造造成區(qū)內(nèi)內(nèi)的供應(yīng)應(yīng)量大幅幅減少，而在這這段期間間內(nèi)，桃桃林路以以西的供供應(yīng)量開開始加大大，最具具有代表表性的項(xiàng)項(xiàng)目就是是陸家嘴嘴國際華華城；20033-20004年年，雖然然桃林路路以東的的供應(yīng)量量開始加加大，但但是同桃桃林路以以西的區(qū)區(qū)域相比比，還有有較大的的差距，2個區(qū)區(qū)域保持持8-110萬平平方米的的供應(yīng)差差距。2、未來來供應(yīng)量量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱稱位置入市時間間備注陸家嘴國國際華城城三期源深路、

7、張揚(yáng)路路20044年下半半年總25萬萬，目前前還有約約10萬萬未開發(fā)發(fā)山水國際際桃林路、民生路路20044年100月總10萬萬，首期期4萬盛世年華華二期源深路、羽山路路20033年111月總23萬萬，分二二期，目目前還有有約155萬平方方米未推推 裕景國際際浦東大道道、東方方路20055年初總10萬萬，1棟棟酒店式式公寓和和1棟產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店中金銅山山街項(xiàng)目目浦東大道道、民生生路目前地塊塊平整共40萬萬，一期期25萬萬鑫辰花苑苑浦東大道道、苗圃圃路尚未動工工8.8萬萬未來供應(yīng)應(yīng)量總計(jì)計(jì)約95萬萬數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部從整個供供應(yīng)量來來看：除除卻陸家家嘴國際際華城和和盛世

8、年年華已經(jīng)經(jīng)銷售的的案量，未來整整個區(qū)域域市場的的供應(yīng)量量仍然會會達(dá)到約約95萬萬平方米米，而且且這些量量體都會會在2-3年內(nèi)內(nèi)推出，集中放放量趨勢勢明顯；從供應(yīng)量量的分布布區(qū)域來來看，近近期供應(yīng)應(yīng)量體集集中在桃桃林路以以西區(qū)域域，這是是本案主主要競爭爭和可比比區(qū)域。而從遠(yuǎn)遠(yuǎn)期來看看，桃林林路以東東的供應(yīng)應(yīng)量占到到約600萬平方方米，這這主要是是因?yàn)橛杏兄薪疸~銅山街（具體動動工時間間未定）這個大大項(xiàng)目的的存在，這給整整個區(qū)域域市場都都有較大大的供應(yīng)應(yīng)壓力；從產(chǎn)品類類型來看看：酒店店式公寓寓產(chǎn)品供供應(yīng)約115萬平平方米，高檔住住宅供應(yīng)應(yīng)80萬萬，整個個中高端端市場趨趨于飽和和。二、區(qū)域域市場項(xiàng)項(xiàng)

9、目分期期安排及及去化速速度項(xiàng)目名稱稱總體量分期推量量開盤日期期去化情況況新城名園園約1.88萬,共共1444套一期20044.6去化788套龍威名邸邸約1.44萬,共共1200套一期20044.7去化200套維多利華華庭共12萬萬共分3期期1、2期期：033.99個月全全部售完完每期約44萬3期：220044.5去化199套數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部從分期情情況來看看：新城城名園和和龍威名名邸由于于案量少少，因此此一次性性推出；維多利利華庭由由于體量量較大，因此分分3批推推出，便便于銷控控，但他他是1、2、33期統(tǒng)一一交房；從去化情情況來看看：新城城名園的的去化情情況最好好

10、；龍威威名邸由由于3RR所占的的比例較較高，同同時單價價要比新新城名園園高出1100元元/平方方米左右右，受開開盤時間間和選址址影響，去化速速度不快快；而維維多利華華庭由于于單價要要高于區(qū)區(qū)域價4400元元/平方方米，同同時主要要是以33R為主主，因此此去化速速度最慢慢；從去化情情況的影影響因素素來看：高單價價和高總總價是主主要的抗抗性因素素。三、區(qū)域域市場價價格分析析1、目前前市場單單價分析析數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部桃林路以以東和以以西的地地段差異異，最終終在價格格上充分分體現(xiàn)；以東區(qū)域域的常規(guī)規(guī)產(chǎn)品，目前價價格是在在110000-120000元元/平方方米，這這個價格

11、格比全年年年底的的時候已已經(jīng)拔高高了約115000-20000元元/平方方米；以西區(qū)域域的產(chǎn)品品，目前前價格集集中在885000-86600元元/平方方米，維維多利華華庭由于于已經(jīng)開開發(fā)到后后期，同同時借助助社區(qū)規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢，價格格略高于于周邊的的同類產(chǎn)產(chǎn)品約4400元元/平方方米。2、桃林林路以東東區(qū)域價價格漲幅幅桃林路以以東區(qū)域域歷年來來項(xiàng)目銷銷售價格格推出時間間項(xiàng)目名稱稱物業(yè)類型型價格（元元/）19988年中星張楊楊苑多層29000-3550019999年張楊花園園多層36000-3778020000年中星張楊楊南苑多層33000-36600中星涇南南一街坊坊多層、小小高層32500-3

12、6650南洋苑多層32900-39990現(xiàn)代華庭庭小高層32000-4330020011年中星羽山山公寓多層33000-42200中星巨野野公寓多層37000-51100中星新城城名庭小高層41000-4990020022年張楊福邸邸小高層38000-54400原舍小高層41000-5770020033年維多利華華庭1.2期小高層71000-90000心中家園園小高層58000-70000中新公寓寓小高層54000-7330020044年維多利華華庭3期期小高層77000-1002000新城名園園小高層、多層80000-90000龍威名邸邸小高層80000-92200數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房

13、產(chǎn)咨詢詢公司研研展部19999-20004年年，區(qū)域域市場的的價格出出現(xiàn)過22次大漲漲幅；20022年以前前，區(qū)域域的價格格還是在在55000元/平方米米以下（價格峰峰值），但是到到了20003年年，這個個價格就就是是價價格的起起價了，這是第第一次價價格漲幅幅；20033-20004，價格大大幅上漲漲了10000元元/平方方米，這這是第二二次價格格漲幅；總結(jié)原因因，兩次次漲幅都都是跟隨隨上海市市房價的的漲幅潮潮流。維多利華華庭價格格走勢數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部維多利華華庭的價價格是明明顯的低低開高走走，價格格逐步拔拔高；03.66剛開盤盤的時候候，價格格同區(qū)域域市場價價格

14、差不不多；但是到了了11月月，價格格就提升升了5000元/平方米米；到了20004年年，由于于區(qū)域市市場沒有有其他在在售的項(xiàng)項(xiàng)目，維維多利華華庭又一一次將價價格拔高高；04.55月，維維多利將將最后一一批房源源開出，由于所所處位于于小區(qū)位位置最好好的地方方，同時時借助開開發(fā)到后后期成熟熟的優(yōu)勢勢，維多多利將價價格拔高高區(qū)域市市場5000元/平方米米，但是是市場仍仍然有接接受度；總結(jié)維多多利華庭庭的幾次次價格漲漲幅，都都是跟隨隨上海的的整體房房價漲幅幅一起變變動的，唯一有有區(qū)別的的是，區(qū)區(qū)域市場場的供應(yīng)應(yīng)量不足足使他的的漲幅不不需要受受到市場場的調(diào)控控，同時時他在區(qū)區(qū)域市場場具有一一定的規(guī)規(guī)模優(yōu)

15、勢勢；本項(xiàng)目無無論規(guī)模模還是位位置同維維多利華華庭都有有較大的的相似之之處，他他的價格格走勢、漲幅對對于本項(xiàng)項(xiàng)目具有有較多的的借鑒。3、桃林林路以東東、以西西區(qū)域歷歷年來價價格對比比數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部從歷史數(shù)數(shù)據(jù)可以以看到,從19998年年開始,桃林路路以東和和以西區(qū)區(qū)域就存存在一定定的價差差,19998-20004年,以東和和以西都都經(jīng)歷了了漲幅的的發(fā)展,但是差差距仍然然存在,保持在在25000-330000元/平平方米；究極其中中的原因因，由于于地極差差異，這這種差異異始終存存在，這這在上海海市其他他區(qū)域也也存在這這種現(xiàn)象象。4、總價價分析先看周邊邊產(chǎn)品的的房型

16、面面積：物業(yè)名稱稱所處區(qū)域域主力房型型面積（）陸家嘴國國際華城城二期桃林路以以西3R150-1855盛世年華華二期桃林路以以西3R145-1500上海灘花花園洋房房桃林路以以西3R195-2000龍威名邸邸桃林路以以東2R、33R2R：995-9983R：1119-1300新城名園園桃林路以以東2R86-1111維多利華華庭桃林路以以東3R117-1400數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部由于產(chǎn)品品檔次的的不同，桃林路路以東和和以西區(qū)區(qū)域在房房型面積積上的設(shè)設(shè)計(jì)也有有明顯的的差異；桃林路以以西區(qū)域域，房型型全部都都是以33R為主主，面積積在1550平方方米左右右；桃林路以以東區(qū)域域

17、，房型型主要還還是以主主流流行行的戶型型為主，2R面面積控制制在900-1110平方方米的同同時，考考慮到了了居住的的舒適性性；3RR面積在在1155-1330平方方米之間間。產(chǎn)品總價價位段分分布360-370萬元82-93萬元73-95萬元105-126萬元154-165萬元180-216萬元數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部桃林路以以東和以以西區(qū)域域的產(chǎn)品品總價具具有明顯顯的分歧歧，1550萬元元就是價價格分歧歧線；以西區(qū)域域借助小小陸家嘴嘴概念，主力總總價全部部是在1150萬萬元以上上，特殊殊總價接接近4000萬元元；以東區(qū)域域，由于于主力產(chǎn)產(chǎn)品的房房型開始始發(fā)生變變化，33

18、R的比比例開始始加重，因此總總價分布布段出現(xiàn)現(xiàn)出2個個，2RR的主力力總價在在75-95萬萬之間，3R的的主力總總價在1100-1255萬之間間；對于本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，955萬和1125萬萬的總價價界限具具有參考考作用。5、周邊邊二手房房價格項(xiàng)目名稱稱有無二手手物業(yè)物業(yè)價格格（元/平方米米）南洋苑有，100-200套80000-85500原舍有，約110套80000-85500張楊花苑苑有，100-155套左右右80000-84400中新公寓寓有，較少少83000-85500心中家園園無維多利華華庭無數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部周邊二手手房物業(yè)業(yè)放出來來的數(shù)量量不是很很多，而而

19、且主要要還是以以3R為為主，22R的數(shù)數(shù)量很少少；二手房由由于主要要都是次次新房，因此物物業(yè)價格格基本上上同新房房物業(yè)相相差不大大，也就就是在2200-3000元/平平方米，有的小小面積二二手房，價格還還超過新新房的價價格。四、周邊邊個案營營銷分析析項(xiàng)目名稱稱投放媒體體投放次數(shù)數(shù)廣告金額額陸家嘴國國際華城城解放日報報、文匯匯報、新新民晚報報、新聞聞晨報、新聞晚晚報30次455668099元盛世年華華房地產(chǎn)時時報、解解放日報報、上海海樓市、新民晚晚報、新新聞晨報報、新聞聞晚報39次377442422元上海灘花花園洋房房解放日報報、上海海樓市、文匯報報新民晚晚報、新新聞晨報報、新聞聞晚報31次33

20、2667822元新城名園園新聞晨報報1次110000元龍威名邸邸新聞晨報報1次450000元維多利華華庭房地產(chǎn)時時報、解解放日報報、上海海樓市、新民晚晚報、新新聞晨報報、新聞聞晚報14次125550777元數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)咨詢詢公司研研展部在媒體投投放方面面，桃林林路以西西區(qū)域的的項(xiàng)目由由于整體體規(guī)模較較大，因因此普遍遍的廣告告投放量量都是在在3000萬元以以上；而而桃林路路以東區(qū)區(qū)域，廣廣告投放放金額就就少了許許多，維維多利華華庭雖然然總建面面達(dá)到了了12萬萬平方米米，但是是到目前前為止的的廣告投投放約1125萬萬，預(yù)計(jì)計(jì)全部售售完的廣廣告投放放不會超超過1550萬，其余的的2個

21、項(xiàng)項(xiàng)目，由由于規(guī)模模小，都都僅僅實(shí)實(shí)在開盤盤前后11個月左左右投放放了一次次廣告。就本項(xiàng)目目而言，維多利利華庭的的投放最最具有參參考意義義，因?yàn)闉楸卷?xiàng)目目不會僅僅僅是針針對區(qū)域域客源作作為去化化對象，外區(qū)域域客源導(dǎo)導(dǎo)入必然然需要廣廣告媒體體的支撐撐。附：維多多利華庭庭廣告投投放明細(xì)細(xì)表樓盤名稱稱日期報紙名稱稱版面廣告規(guī)格格尺寸大小小廣告顏色色廣告費(fèi)維多利華華庭20033-111-266新聞晚報報晚11晚報自定定義周三三至周五五11.00*300.0黑白191440維多利華華庭20033-100-311新聞晨報報晨12晨報半版版周三至至周五16.55*233.5彩色720000維多利華華庭200

22、33-9-5新聞晨報報晨9晨報整版版周三至至周五33.55*233.5彩色1200000維多利華華庭20033-9-4解放日報報20半版24.00*355.0彩色1100000維多利華華庭20033-9-3新民晚報報25周三整版版34.00*233.0彩色2000000維多利華華庭20033-7-14房地產(chǎn)時時報C1自定義13.66*233.3豪華30900維多利華華庭20033-6-27新聞晨報報晨13晨報半版版周三至至周五16.55*233.5彩色720000維多利華華庭20033-6-23房地產(chǎn)時時報C3自定義16.55*177.7豪華28477維多利華華庭二期期20044-4-9新聞晨

23、報報晨E7晨報半版版周三至至周五16.55*233.5彩色800000維多利華華庭二期期20044-3-10上海樓市市封面封面15.55*233.0彩色960000維多利華華庭二期期20033-122-122新聞晨報報晨12晨報整版版周三至至周五33.55*233.5彩色1200000維多利華華庭二期期20033-122-111新民晚報報36周四半版版16.00*233.0彩色1050000維多利華華庭三期期20044-5-22新聞晨報報晨A9晨報整版版周六至至周二33.55*233.5彩色1200000維多利華華庭三期期20044-5-20新聞晨報報晨B155晨報整版版周三至至周五33.55

24、*233.5彩色1350000五、本案案地塊狀狀況評估估地塊現(xiàn)狀狀勘查地塊位位置：地塊位于于浦東新新區(qū)張楊楊路18811弄弄2#-8#、11#-211#、223#-25#號。地地理位置置上東面面為苗圃圃路，南南面為張張楊路，西面為為巨鹿路路，北面面為沈家家弄路。經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)：地塊規(guī)劃劃有122-211層的88幢建筑筑。綠化化率為440%?？偨ㄖ娣e為為11550000平方米米，其中中920000平平方米為為住宅，共6770套房房源。宗地現(xiàn)現(xiàn)狀：目前地塊塊已經(jīng)開開工建設(shè)設(shè)，其中中1#-5#已已經(jīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂，6#-8#在在建結(jié)構(gòu)構(gòu)二層。 地塊四至至及周邊邊情況分分析2.1地地塊四至至東面：苗圃路路

25、。苗圃路為為一條雙雙向四車車道的次次要干道道，周邊邊多為居居民住宅宅。沿線線除一些些老公房房外，還還有不少少為最近近一兩年年開工建建設(shè)的商商品房項(xiàng)項(xiàng)目。同同時，沿沿街還有有不少檔檔次較低低的商鋪鋪，整體體環(huán)境感感覺較差差，有待待改善。南面：張楊路路。張楊路為為區(qū)域范范圍內(nèi)的的主干道道，主要要交通干干線和未未來軌道道交通六六號線都都在其上上通過。是區(qū)域域居民出出行的主主要動線線干道。目前規(guī)規(guī)劃中的的軌道交交通六號號線已動動工，但但對于整整體交通通現(xiàn)狀的的影響并并不大。西面：巨鹿路路。巨鹿路沿沿線多為為居民住住宅。北面：沈家弄弄路。沈家弄路路為一條條小路，周邊也也多為住住宅項(xiàng)目目。項(xiàng)目地塊塊位于浦

26、浦東新區(qū)區(qū)的洋涇涇地區(qū)，東面臨臨近金橋橋板塊，西面緊緊接小陸陸家嘴。就洋涇涇地區(qū)而而言，本本項(xiàng)目又又位于由由張楊路路劃分的的北面區(qū)區(qū)域。2.2周周邊情況況項(xiàng)目地塊塊位于浦浦東新區(qū)區(qū)的洋涇涇地區(qū)，周邊主主要有東東面的金金橋板塊塊和西面面的小陸陸家嘴。小陸家家嘴：由于小陸陸家嘴金金融區(qū)是是浦東新新區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)核心心地帶，加之CCBD完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施為成熟熟的高檔檔居住環(huán)環(huán)境提供供了條件件。在面面積1.7平方方公里的的小陸家家嘴地區(qū)區(qū)，整體體經(jīng)濟(jì)的的向好，為上海海頂級豪豪宅在該該地區(qū)的的爭奪增增加了更更大的難難度，并并且隨著著土地的的越來越越少，將將成為更更多投資資者熱捧捧的區(qū)域域。金橋板板塊：金

27、橋板塊塊近來房房源供應(yīng)應(yīng)量不斷斷放大，是被市市場追捧捧關(guān)注的的地區(qū)之之一，金金橋地區(qū)區(qū)的特色色之一是是除了面面向國際際人士規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的碧云云國際社社區(qū)，其其他新房房源主要要以中檔檔比較實(shí)實(shí)用型的的為主。板塊的的大環(huán)境境正在日日趨改善善，依靠靠金橋出出口加工工區(qū)的強(qiáng)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)濟(jì)后盾，成為了了浦東一一個重要要的生活活居住區(qū)區(qū)域，隨隨著軌道道六號線線等交通通樞紐的的建設(shè)，金橋已已成為連連接浦東東、浦西西的樞紐紐，周邊邊配套不不斷豐富富。周邊生活活機(jī)能勘勘查分析析地塊屬于于老居住住區(qū)，周周邊生活活機(jī)能較較齊全。步行即即可達(dá)醫(yī)醫(yī)院、便便利店等等基本生生活配套套。相對對于張楊楊路南面面，項(xiàng)目目所在的的北面

28、為為傳統(tǒng)意意義上的的居住區(qū)區(qū)，生活活配套設(shè)設(shè)施都更更為成熟熟。項(xiàng)目周邊邊生活機(jī)機(jī)能表步行時間間5分鐘以以內(nèi)5155分鐘15330分鐘鐘可以到達(dá)達(dá)的街區(qū)區(qū)巨野路、苗圃路路浦東大道道、楊高高中路、崮山路路源深路目前情況況公利醫(yī)院院、244小時便便利店海運(yùn)學(xué)院院、進(jìn)才才中學(xué)、建平中中學(xué)源深體育育中心數(shù)據(jù)來源源：上海海同策房房產(chǎn)有限限公司研研展部公利利醫(yī)院道路條件件分析地塊周邊邊范圍內(nèi)內(nèi)的主要要交通干干道較多多，且基基本都為為浦東新新區(qū)區(qū)域域內(nèi)主干干道。出出行交通通十分方方便。張 揚(yáng)揚(yáng) 路：浦東的主主要干道道之一。分別與與東方路路、世紀(jì)紀(jì)大道、羅山路路、源深深路等主主干道相相連。未未來軌道道交通六六號

29、線將將在其上上通過。目前已已經(jīng)開始始動工。對于整整體交通通現(xiàn)狀影影響并不不很大。浦東大大道：浦東大道道位于張張楊路北北面，與與張楊路路幾乎平平行。同同時也與與東方路路、世紀(jì)紀(jì)大道、羅山路路、源深深路相連連，也是是出行的的主要干干道。羅 山山 路：羅山路與與楊浦大大橋相連連，通過過羅山路路可以直直接上楊楊浦大橋橋過黃浦浦江到浦浦西。是是一條較較為重要要的路線線。公共交通通條件分分析地塊周邊邊的公共共交通主主要在張張楊路上上通過，公共交交通線路路較多，主要有有6211、1330、7783、7855、7888、7746、7777、7336、7791、7722、9335等線線路。6211路 陸陸家嘴孫

30、橋農(nóng)農(nóng)業(yè)園區(qū)區(qū)陸家嘴 東昌路路 浦城城路 第第一八佰佰伴 東東方路 源深路路 民生生路 巨巨野路 羅山路路 居家家橋路 云山路路 銀山山路 棗棗莊路 金橋 友誼 三橋 桂家宅宅 團(tuán)結(jié)結(jié) 張江江 陸家家大橋 御孫路路 孫橋橋鎮(zhèn) 孫孫橋農(nóng)業(yè)業(yè)園區(qū)1300路 楊楊家渡萊陽路路楊家渡 第一八八佰伴 嶗山西西路（ ）東方方路 濰濰坊十村村 竹園園新村 濰坊路路 桃林林路 靈靈山路 民生路路 巨野野路 張張楊路 崮山路路 博山山路 羅羅山新村村 龍居居路 居居家橋路路 友林林路 棲棲山路 金橋路路 五蓮蓮路 萊萊陽路9355路 香香山新村村忻康里里香山新村村 德平平路 羅羅山路 巨野路路 民生生路 源源深

31、路 福山路路 梅園園新村（）乳山山路 榮榮成路（）東方方醫(yī)院 西藏中中路黃陂北路路 石門門一路 南京西西路（）江寧寧路 康康定路 西康路路 常德德路 延延平路 萬春街街 忻康康里區(qū)域未來來規(guī)劃區(qū)域未來來規(guī)劃主主要是軌軌道交通通6號線線。地塊塊步行至至北洋涇涇路站只只需5分分鐘。至5月底底，全線線28個個車站中中東靖路路、巨峰峰路、五五蓮路、金橋路路、云山山路、德德平路、北洋涇涇路、民民生路、源深路路、藍(lán)村村路、浦浦電路、龍陽路路、浦三三路、成成山路、主題公公園站等等15個個車站已已開工。港城路站站海高高路站二二站二區(qū)區(qū)間、航航津路站站外高高橋保稅稅區(qū)站二二站二區(qū)區(qū)間、洲洲海路站站五洲洲大道站站

32、二站二二區(qū)間、東靖路路巨峰峰路站二二站二區(qū)區(qū)間、五五蓮路博興路路站區(qū)間間、云山山路民民生路雙雙圓盾構(gòu)構(gòu)區(qū)間等等6個區(qū)區(qū)間已開開工。目前北段段高架區(qū)區(qū)間和車車站土建建工程將將隨動遷遷和管線線搬遷工工作的完完成陸續(xù)續(xù)開工。兩臺雙雙園盾構(gòu)構(gòu)井下組組裝工作作進(jìn)展順順利，其其中一臺臺已出洞洞并推進(jìn)進(jìn)70米米。地塊優(yōu)劣劣勢評估估從以上對對本項(xiàng)目目的基地地及環(huán)境境勘察可可以得出出項(xiàng)目的的環(huán)境優(yōu)優(yōu)劣勢分分析如下下:優(yōu)勢劣勢地理位置置優(yōu)越。區(qū)域位位于浦東東新區(qū)的的洋涇地地區(qū)。東東面為金金橋板塊塊，西面面為小陸陸家嘴。出行交通通方便。南面的的主干道道張楊路路上有數(shù)數(shù)條公共共交通通通過。未未來軌道道交通六六號線也也

33、將在其其上通過過。通過過楊浦大大橋可到到浦西。居民出出行十分分方便。生活配套套齊全。周邊有有醫(yī)院、便利店店等生活活設(shè)施，學(xué)校、體育中中心也都都散落在在區(qū)域范范圍內(nèi)。本項(xiàng)目地地塊位于于張楊路路以北，屬于傳傳統(tǒng)意義義上的居居住區(qū)，配套環(huán)環(huán)境等各各方面較較張楊路路南面都都更為成成熟。相對于區(qū)區(qū)域內(nèi)的的其他樓樓盤，本本項(xiàng)目的的體量較較大，且且規(guī)劃較較具整體體性。小環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀較差差。地塊塊緊鄰的的苗圃路路現(xiàn)狀較較差，多多為檔次次較低的的商鋪，與新建建商品房房的形象象有差異異，有待待改善。緊鄰交通通主干道道。地塊塊南面緊緊鄰交通通主干道道張楊路路，不可可避免的的將會有有噪音影影響。地塊周邊邊老公房房較多，

34、與源深深路周邊邊項(xiàng)目相相比，整整體居住住氛圍不不強(qiáng)。如如何拉近近與陸家家嘴的距距離將成成為本項(xiàng)項(xiàng)目企化化的難點(diǎn)點(diǎn)。周邊二手手房源對對于本項(xiàng)項(xiàng)目的沖沖擊。本項(xiàng)目的的房型設(shè)設(shè)計(jì)面積積偏大，將會抬抬高總價價。六、價格格建議定價依據(jù)據(jù)本項(xiàng)目的的定價，需考慮慮到區(qū)域域市場同同質(zhì)樓盤盤價格情情況，同同時并結(jié)結(jié)合自身身地塊特特征綜合合因素：目前本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的競品品主要是是集中在在桃林路路以西區(qū)區(qū)域，桃桃林路以以東的市市場競爭爭并非十十分激烈烈，從未未來情況況來看，短期的的集中供供應(yīng)爆發(fā)發(fā)不會出出現(xiàn)；桃林路以以東的市市場，目目前僅有有的3個個項(xiàng)目能能夠提供供的供應(yīng)應(yīng)量都不不是很多多，市場場存在機(jī)機(jī)會；從本項(xiàng)

35、目目的自身身規(guī)劃來來看，要要高于區(qū)區(qū)域的其其他產(chǎn)品品，自身身的高規(guī)規(guī)劃立足足點(diǎn)決定定了他競競爭的看看齊對象象應(yīng)當(dāng)是是桃林路路以西的的項(xiàng)目。價格制定定策略需注意的的是小區(qū)區(qū)的內(nèi)部部環(huán)境規(guī)規(guī)劃，從從而確定定產(chǎn)品的的附加值值，其單單、總價價需謹(jǐn)慎慎制定；通過市場場調(diào)研，可以發(fā)發(fā)現(xiàn)張楊楊路沿線線的物業(yè)業(yè)，價格格是在885000-86600元元/平方方米；內(nèi)內(nèi)部苗圃圃路、沈沈家弄路路的物業(yè)業(yè)，由于于環(huán)境幽幽靜，價價格達(dá)到到90000元/平方米米，這對對于本項(xiàng)項(xiàng)目的分分棟定價價具有指指導(dǎo)意義義；周邊在售售的項(xiàng)目目和二手手市場的的物業(yè)，都存在在這樣的的現(xiàn)象，張楊路路以北要要高出以以南1000元/平方米米左右

36、，這對與與本項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)價格高高出張楊楊路以南南的物業(yè)業(yè)價格具具有支撐撐作用；前面的市市場分析析中，22R和33R的總總價控制制在755-955萬和1100-1255萬，這這是本項(xiàng)項(xiàng)目所要要考慮的的總價支支撐因素素；考慮本項(xiàng)項(xiàng)目2期期（6-8號樓樓）是實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤最大點(diǎn)點(diǎn)處，如如果一期期的價格格訂的過過高，不不利于二二期價格格的有效效制定；因此價格格定價原原則采用用穩(wěn)中取取勝的原原則，比比目前區(qū)區(qū)域市場場的價格格略微提提高，但但是對產(chǎn)產(chǎn)品的總總價進(jìn)行行控制，使產(chǎn)品品的整體體總價不不宜過高高。具體價格格建議如如下表：產(chǎn)品類型型整體均價價（元/）一期均價價（元/）一期價格格范圍（元/）小高層/高

37、層900008800080000-98800注：價格格范圍按按照均價價的100左右右上下浮浮動附：總價價控制對對比房型面積（）主力總價價（萬元元）總價極值值（萬元元）二房99-111287-998110128113125三房132-1399116-1222119141-1466124-1288143區(qū)域市場場研究結(jié)結(jié)論二房75-995三房100-1255150通過上表表可以看看到：按照本項(xiàng)項(xiàng)目的定定價范圍圍，無論論是2RR還是33R的主主力總價價都同區(qū)區(qū)域市場場研究的的結(jié)論相相吻合，總價范范圍并沒沒有超出出區(qū)域市市場的目目前承付付狀況；在總價極極值方面面，桃林林路以東東和以西西區(qū)域的的極值界界

38、限是1150萬萬，本項(xiàng)項(xiàng)目的總總價極值值并沒有有超出這這個范圍圍，同時時本項(xiàng)目目的最高高單價、面積產(chǎn)產(chǎn)品不會會同時出出現(xiàn)，因因此我司司對于這這個價格格范圍的的制定，認(rèn)為完完全可行行。成功密碼碼之二執(zhí)行，如何完完成任務(wù)務(wù)的學(xué)問問一、行銷銷業(yè)務(wù)核核心策略略根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目總量量體約為為9.22萬平米米住宅總總量體條條件，同同時考慮慮到住宅宅產(chǎn)品和和區(qū)域原原有項(xiàng)目目涇渭分分明的高高端產(chǎn)品品定位，預(yù)期市市場銷售售壓力顯顯而意見見，因此此總體業(yè)業(yè)務(wù)策略略應(yīng)主要要有以下下幾個主主導(dǎo)核心心：差異型概概念炒做做促銷在項(xiàng)目一一體化的的同時，一期二二期的規(guī)規(guī)定位截截然不同同，因此此不同階階段的主主推產(chǎn)品品類型塑塑不同

39、的的產(chǎn)品概概念，勢勢必需要要進(jìn)行同同一品牌牌的的分分主題性性炒作，進(jìn)行階階段性促促銷，方方能在實(shí)實(shí)現(xiàn)整體體銷售周周期的控控制范圍圍內(nèi)銷售售目標(biāo)。對于沿街街大面積積公寓主主推陸家家嘴景致致公寓概概念，打破區(qū)區(qū)域市場場上只賣賣普通公公寓和買買不到真真正的景景觀公寓寓的現(xiàn)狀狀。造成成市場的的注目效效應(yīng)，形形成轟動動效果。對于內(nèi)部部景觀公公寓主推推“一梯一一戶”住宅概念念。創(chuàng)造造中心住住宅理念念擁有有地段、景觀、私密性性三元要要素才算算高檔物物業(yè)。間歇式推推案，集集中式銷銷售由于本項(xiàng)項(xiàng)目入市市時機(jī)，小區(qū)域域供應(yīng)量量少，加加之產(chǎn)品品本身規(guī)規(guī)劃并無無實(shí)質(zhì)性性特點(diǎn)和和優(yōu)勢，因此在在銷售業(yè)業(yè)務(wù)執(zhí)行行上，充充分

40、的市市場風(fēng)險險意識應(yīng)應(yīng)該也是是我們關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)問題題，同時時為了能能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)預(yù)期價價格目標(biāo)標(biāo)，因此此銷售周周期勢必必要拉長長同時平平均成交交速度也也會較為為緩慢，但是提提升買家家信心以以及維持持價格堅(jiān)堅(jiān)挺的重重要要求求不可或或缺，基基于以上上考慮，推案策策略上，銷售上上采取有有節(jié)奏的的分批推推出各類類房源，有節(jié)奏奏的控制制銷售進(jìn)進(jìn)度，定定期采取取集中銷銷售，既既避免的的買氣不不足的尷尷尬，有有有機(jī)會會創(chuàng)造出出市場矚矚目效應(yīng)應(yīng)以及客客戶關(guān)注注熱點(diǎn)的的好處，從而對對可以有有效確保保銷售主主導(dǎo)性，避免陷陷入滯銷銷的泥潭潭。機(jī)動組合合式促銷銷策略機(jī)機(jī)動根據(jù)各階階段銷售售進(jìn)程情情況靈活活多變，包括銷銷

41、售模式式、通路路、價格格、付款款方式等等靈活運(yùn)運(yùn)用操作作。銷售售模式是是指網(wǎng)上上銷售、展銷等等方式靈靈活運(yùn)用用，以及及延長內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購、包裝裝等手段段；通路路則是指指自行銷銷售、銷銷售分銷銷和尾盤盤進(jìn)入二二三級市市場流通通等方式式；價格格是指優(yōu)優(yōu)惠價、震撼價價等能滿滿足不同同消費(fèi)需需求的價價格形式式；付款款則包括括一次性性付款、按揭貸貸款、分分期付款款、延期期付款等等方式的的靈活運(yùn)運(yùn)用和組組合。機(jī)機(jī)動靈活活對于本本項(xiàng)目來來說具有有非常的的意義，“船”大要爭爭取好“掉頭”。二、銷售售分期根據(jù)市場場預(yù)期同同時結(jié)合合整體行行銷策略略，可以以確定本本項(xiàng)目的的銷售周周期為112個月月，具體體細(xì)分并并闡及

42、說說明如下下： 日日期銷售階段段20044年20055年8月中旬9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月引導(dǎo)預(yù)約約期強(qiáng)銷期持續(xù)期強(qiáng)銷期住宅收尾尾期*注：以以上分期期計(jì)劃為為前期建建議，我我司保留留后期調(diào)調(diào)整建議議。1、項(xiàng)目目整體產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)入入期（11個半月月） 20004.88.15520004.9.330公開產(chǎn)品品信息、推出一一梯一戶戶產(chǎn)品概概念進(jìn)行行集成媒媒體投放放、吸聚聚人氣。先期推出出一號樓樓、吸引引市場關(guān)關(guān)注及投投資客進(jìn)進(jìn)場。進(jìn)行造勢勢活動，塑造高高檔物業(yè)業(yè)形象。接受客戶戶預(yù)訂，但不正正式公開開。2、強(qiáng)銷銷期 （3個月月） 20004.10.1220044.122.3

43、11房展會現(xiàn)現(xiàn)場，一一期景致致公寓正正式開盤盤，引爆爆成交簽簽約高峰峰。進(jìn)行媒體體造勢將將熱銷市市場傳播播。進(jìn)行二期期中央景景觀房前前期蓄勢勢積累客客戶。推出階段段性促銷銷方案。3、持續(xù)續(xù)期 （3個個月） 20005.11. 1120005.3.331一期景致致公寓簽簽約完畢畢，資金金回籠就就位。一期客戶戶回饋，挖掘并并培育二二期潛在在客戶。二期客戶戶積累與與維護(hù)。產(chǎn)品概念念市場培培育，媒媒體軟文文引導(dǎo)，二期中中央景觀觀公寓產(chǎn)產(chǎn)品導(dǎo)入入。4、強(qiáng)銷銷期 （33個月） 220055.4.1220055.6.30進(jìn)行首批批二期中中央景觀觀房源限限量發(fā)行行，引發(fā)發(fā)搶購熱熱潮。進(jìn)行全面面二期客客戶認(rèn)購購

44、工作。5.1房房展會產(chǎn)產(chǎn)品高檔檔形象推推廣。媒體推波波助瀾，保持已已購客戶戶信心。加強(qiáng)業(yè)務(wù)務(wù)循環(huán)動動作，提提高客戶戶回籠率率。 5、住宅宅收尾期期（3個個月） 20005.77.120005.99.300推出尾盤盤促銷方方案余房業(yè)務(wù)務(wù)說辭檢檢討推出客戶戶介紹成成交傭金金制度等等促銷方方案；“清盤”廣告，推出保保留房源源；售后服務(wù)務(wù)問題解解決；加加速售后后工作進(jìn)進(jìn)度。整理與核核對客戶戶資料，做好清清盤工作作。三、價格格策略以下著重重對住宅宅部分的的定價市市場進(jìn)行行闡述：由于本案案產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃分 外圍圍高級公公寓中高高總價產(chǎn)產(chǎn)品中央景觀觀公寓高高總價產(chǎn)產(chǎn)品 同時時考慮兩兩類產(chǎn)品品相對目目標(biāo)客層層的差

45、異異性，因因此定價價總體思思路是采采取產(chǎn)品品組合定定價策略略，通過過價格制制定充分分實(shí)現(xiàn)各各產(chǎn)品間間的差異異性，進(jìn)進(jìn)行整體體差異化化行銷，具體定定價細(xì)則則如下：基本產(chǎn)品品定價 本本項(xiàng)目推推出市場場時，周周邊區(qū)域域同期無無競爭性性樓盤推推出，主主力競爭爭點(diǎn)來自自于價格格較低的的次新房房源。結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的整整體產(chǎn)品品狀況，綜合市市場分析析，在產(chǎn)產(chǎn)品價格格定位上上采取“穩(wěn)中求求勝”的價格格策略。從銷售分分期安排排與銷控控組織上上一期沿沿街樓宇宇先期推推出，為為了形成成適當(dāng)?shù)牡氖袌鲎纷犯邭夥辗詹⒑侠砝砜刂瓶偪們r，基基于本項(xiàng)項(xiàng)目的高高檔公寓寓的定位位，一期期產(chǎn)品整整體定價價高出周周邊市場場2000-3

46、000元/平方米米左右為為宜。同同時考慮慮二期中中央景觀觀公寓的的位置形形式，一一二期價價差拉升升至5左右。因此建建議整盤盤定價為為90000元/平方米米：一期期實(shí)際定定價為888000元/平平方米為為宜。定價依據(jù)據(jù) 根據(jù)本本案的產(chǎn)產(chǎn)品狀況況并結(jié)合合目標(biāo)客客層的基基本特征征，定價價主要依依據(jù)應(yīng)圍圍繞產(chǎn)品品形態(tài)、樓層、房型、面積等等因素。產(chǎn)品形態(tài)態(tài)： 由于本本項(xiàng)目大大面積產(chǎn)產(chǎn)品的市市場供應(yīng)應(yīng)量較大大，因此此3房、4房的的價格控控制當(dāng)是是必然。樓層： 越高高越貴應(yīng)應(yīng)是常規(guī)規(guī)價格制制價基本本原則，本項(xiàng)目目也不例例外，但但是對于于現(xiàn)場周周邊的景景觀差異異的考慮慮也不容容忽視。房型：面積與尺尺寸狀況況直

47、接影影響價格格制訂面面積、同同質(zhì)產(chǎn)品品的面積積差異基基于總價價控制的的主導(dǎo)考考量因素素，決定定面積相相對越小小、單價價相對越越高的原原則。但但本案“準(zhǔn)一梯梯一戶”房型勢勢必價格格追高。定價細(xì)則則結(jié)合周邊邊競品的的實(shí)際環(huán)環(huán)境和小小區(qū)目前前的實(shí)際際狀況，本案定定價所需需考慮因因素有重重至輕依依次為：1）立面面系數(shù) 1F是是否收電電梯費(fèi)各樓層層電梯使使用率與與所支付付費(fèi)用的的性價比比各樓層層的采光光因素各樓層層的視野野及采光光1F是是否送花花園市場對對高層的的樓層差差價的參參考值高層屋屋頂滲漏漏影響2）平面面系數(shù) 景觀，綠化，推窗見見景的效效果前后棟棟距及視視野效果果南北的的通風(fēng)性性是否臨臨近馬路路

48、周邊舊舊公房的的影響出入動動線距離離的考量量東西墻墻的滲水水和西曬曬問題東西墻墻的市場場喜好程程度3）棟系系數(shù)高層棟棟與棟之之間的景景觀，綠綠化，推推窗見景景的效果果各棟受受外界噪噪音及污污染的程程度4）房型型系數(shù) 總價因因素房型功功能因素素區(qū)域市市場房型型面積的的去化比比例。四、銷控控方案整體去化化順序主主品形態(tài)態(tài)要以產(chǎn)產(chǎn)品以及及工程進(jìn)進(jìn)度為核核心。即：外圍圍高級公公寓 中中央景觀觀公寓 銷控原則則：銷售周期期考量因素素推案量去化量引導(dǎo)預(yù)約約期規(guī)劃，房房型，價價格/強(qiáng)銷期II房型、價價格40%35%（含前期期預(yù)約量量）持續(xù)期樓層、價價格、房房型10%15%強(qiáng)銷期III景觀、房房型、價價格40

49、%35%掃尾期樓層,價價格10%15%強(qiáng)銷期II：推出出房源440%，建議推推出1-4號樓樓2877套房源源；房型套數(shù)面積31RR(一梯梯一戶)32套1602R121套套99-11283R132套套132-1466復(fù)式2套172-2000說明：首首批推出出上市11、2號號樓，一一則可以以試探市市場反映映，二則則可以控控制適當(dāng)當(dāng)?shù)娜セ俣?，為整盤盤價格控控制提供供操作空空間。并并且通過過1號樓樓“一梯一一戶”戶型可可以有效效形成產(chǎn)產(chǎn)品市場場的相對對稀缺，形成市市場矚目目效應(yīng)，有利于于后期33、4號號樓銷售售推進(jìn)。持續(xù)期：推出一一期余下下10%,即55號樓房房源600套；房型套數(shù)面積2R38套1

50、12-12993R20套139-1466復(fù)式2套172-2000說明：通通過前期期蓄勢鋪鋪墊，及及時開放放5號樓樓景觀房房源，完完成短期期去化的的目標(biāo)，形成市市場熱點(diǎn)點(diǎn)，吸聚聚高質(zhì)量量客戶關(guān)關(guān)注，并并對二期期全景觀觀房源推推出做鋪鋪墊。強(qiáng)銷期III：推推出中央央景觀區(qū)區(qū)首批440%房房源，即即7-88號樓房房源2666套，具體分分布如下下：房型套數(shù)面積3R(一一梯一戶戶)110套套142-15224R（一一梯一戶戶）14套1702R36套112-12993R106套套130-1411說明：首首次推出出主力明明星產(chǎn)品品7號景景觀樓，一梯一一戶大戶戶型產(chǎn)品品前面推推出，并并且通過過1號樓樓價格銷銷

51、控平衡衡，價格格高走，達(dá)成項(xiàng)項(xiàng)目最高高價格。收尾期：推出余余量房源源6號樓樓57套套，具體體分布如如下：房型套數(shù)面積2R36套112-12993R19套139-1466復(fù)式2套172-2000說明：通通過前期期的價格格鋪墊以以及客戶戶積累，結(jié)合預(yù)預(yù)先有效效的產(chǎn)品品造勢，放出小小面積主主力產(chǎn)品品2房和和3房，引發(fā)市市場購買買熱潮，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)價格格“低開高高走平收收”。2、去化化順序：A：V22RVV3RV4RRB：110F12FF77F99FVV4F-6F133F118F1FF3FF說明：11.目前前上海的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場內(nèi)內(nèi)，小戶戶型由于于面積控控制總價價的因素素，去化化速度始始終比大大房型快快

52、2.考慮慮到客戶戶購買高高層產(chǎn)品品的消費(fèi)費(fèi)心理，一般來來說中間間樓層相相對于兩兩端的樓樓層來說說去化的的比較快快五、銷售售曲線及及價格走走勢說明：A按加加權(quán)平均均公式：KiXXi=YY 可可得Ki=Y/XXi第一期的的4.666萬MM2實(shí)際成成交均價價為87727元元/M22。第二期的的4.553萬MM2去化后后整盤實(shí)實(shí)際成交交均價為為90337元/M2。B考慮慮到銷控控對成交交均價的的成長有有不可忽忽視的作作用，單單價漲幅幅不宜超超過7%，兩次次階段性性調(diào)價，漲幅分分別為22.5%、5%左右。C依據(jù)據(jù)整體銷銷售策略略思路，針對本本案單體體均價定定價建議議如下：每棟單體體均價(元元/)推出時間

53、間節(jié)點(diǎn)1號樓8600020044.100.12號樓8600020044.100.13號樓8800020044.111.1554號樓8800020044.111.1555號樓9000020055.1.16號樓9200020055.7.17號樓9500020055.4.18號樓9200020055.4.1六. 資資金回籠籠計(jì)劃因本項(xiàng)目目施工進(jìn)進(jìn)度不同同，采取取分兩次次強(qiáng)銷的的方式上上市銷售售；通過對銷銷控策略略和銷售售方式的的合理把把控，可可實(shí)現(xiàn)低低開高走走平收的的價格走走勢，為為銷售期期預(yù)留充充分上漲漲空間，并促使使余房去去化，以以達(dá)到預(yù)預(yù)期的良良好資金金回籠效效果；企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)杠桿和和經(jīng)營杠杠桿

54、決定定了資金金回籠目目標(biāo)和項(xiàng)項(xiàng)目的市市場風(fēng)險險成正比比；受價格影影響，產(chǎn)產(chǎn)品的去去化速度度有所不不同。高高價位段段的銷售售周期較較長，其其銷售結(jié)結(jié)果較之之低價位位難以把把控，資資金回籠籠目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)難度度較大；由于面積積的抬升升導(dǎo)致本本項(xiàng)目總總價抬高高，項(xiàng)目目去化壓壓力增大大?？紤]到本本案產(chǎn)品品的特殊殊定位，客源的的特殊性性，建議議采用如如下付款款方式：方式說明一次性付付清簽約955%，交房房時1000付付清銀行貸款款+基礎(chǔ)首首付簽約：330%（或或自有房房屋銀行行抵押貸貸款），銀行貸貸款700%按照經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)上述22種付款款方式的的采用比比例各為為：155：885假定貸款款1.55個月進(jìn)進(jìn)帳，22

55、0044年100月正式式開盤，資金回回籠預(yù)估估如下：時間20044.100.120005.112.33120055.1.120005.3.3120055.4.120005.6.3020055.7.120005.99.300銷售階段段第一強(qiáng)銷銷期持續(xù)期第二強(qiáng)銷銷期收尾期銷售率35%15%35%15%價格走勢勢86000900009388892000合同金額額（億元元）2.777 1.244 3.022 1.277 累計(jì)合同同金額（億元）2.777 4.011 7.033 8.300 當(dāng)期到帳帳金額（億元）1.100 2.333 2.666 1.933 合計(jì)到帳帳金額（億元）1.100 3.433

56、 6.088 8.011 注：（11）分期期付款由由于所占占的比例例比較少少，因此此在此忽忽略不記記 （2）00.299億的遺遺留款項(xiàng)項(xiàng)作為一一次性付付款的尾尾款預(yù)計(jì)計(jì)在交房房時可以以付入發(fā)發(fā)展商帳帳戶成功密碼碼之三廣告的的策劃，策劃的的廣告案名建議議和廣告告總精神神1案名名建議建議案名名中星海海上景庭庭創(chuàng)意基礎(chǔ)礎(chǔ) 開發(fā)發(fā)商的品品牌價值值 連接接小陸家家嘴和金金橋的板板塊優(yōu)勢勢 高綠綠化親水水景觀的的大盤規(guī)規(guī)模案名闡述述海上景庭庭小陸家家嘴商機(jī)機(jī)一觸即即發(fā)，金金橋加工工出口貿(mào)貿(mào)易川流流不息，浦東這這邊熱土土日益煥煥發(fā)出神神采，II上海是是東方的的明珠，浦東是是上海的的明珠。地處連連接小陸陸家嘴

57、和和金橋的的板塊，內(nèi)環(huán)線線軸心地地帶，區(qū)區(qū)域魅力力不言而而喻；高高綠化景景觀面積積，城市市生活呼呼吸也是是那么自自然，“景庭”是安逸逸于城市市的生活活綠洲。2、廣告告總精神神內(nèi)環(huán)軸心心律動浦浦東綠色私私家庭院院占據(jù)小陸陸家嘴和和金橋的的中間區(qū)區(qū)域，交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)，瞬間到到達(dá)城市市各個坐坐標(biāo)，屬屬于內(nèi)環(huán)環(huán)線的中中心地帶帶，地段段價值彌彌足珍貴貴，廣告告總精神神正是要要體現(xiàn)本本案地段段上的優(yōu)優(yōu)勢.產(chǎn)品400%的高高綠化率率和親水水景觀，營造了了城市生生活中不不可多得得的居住住環(huán)境，綠色的的生活就就象生命命一樣有有自己的的呼吸有有自己的的脈搏，一梯一一戶締造造居家私私密性。廣告總總精神從從地段和和

58、產(chǎn)品充充分張揚(yáng)揚(yáng)了樓盤盤的個性性和活力力，成為為具有號號召力的的形象宣宣傳口號號。3、廣告告表現(xiàn)地段篇：張揚(yáng)軸軸心，燃燃燒激情情無論陸家家嘴還是是金橋，地處兩兩者的中中間地段段，不遠(yuǎn)遠(yuǎn)不近的的距離，卻是始始終如一一的游刃刃有余；交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)極速速傳說，是張揚(yáng)揚(yáng)路飛揚(yáng)揚(yáng)的神采采，享受受都市的的繁華卻卻不迷失失于紙醉醉金迷，在這里里燃燒激激情，體體味生命命的熱度度。產(chǎn)品篇：一梯一一戶，私私密維度度曾在內(nèi)心心獨(dú)白：想擁有有自己的的空間，在都市市的繁華華與冷漠漠中找到到自己的的一席之之地?？煽珊勒瑒e別墅的夢夢遙不可可及直到發(fā)發(fā)現(xiàn)一梯梯一戶，并非專專屬別墅墅豪宅，你的私私密空間間，愛上上隨意釋釋放情緒緒的

59、快感感。景觀篇：游戲綠綠色，享享受生命命你的生活活質(zhì)量也也環(huán)保嗎嗎？在清清新自然然中暢快快呼吸，聆聽鳥鳥語，品品茗花香香，都市市中有這這樣的境境地，生生活有這這樣自在在的享受受。有綠綠色有水水景的生生活，護(hù)護(hù)衛(wèi)你的的健康心心情。二、廣告告行銷通通路為主薦薦通路/媒體建議通路路說明媒體購買買要求開盤酒會會活動于浦東知知名四星星級酒店店租借場場地舉辦辦開幕酒酒會，邀邀請之前前已購、未購的的舊客戶戶參加共共襄盛舉舉，當(dāng)天天安排產(chǎn)產(chǎn)品說明明、發(fā)展商致致感謝辭辭、國際際團(tuán)隊(duì)露露臉，節(jié)節(jié)目表演演及余興興抽獎浦東知名名四星級級酒店接待中心心必需具備備一個高高質(zhì)感的的接待中中心，以以匹配產(chǎn)產(chǎn)品形象象宣傳短片片30分鐘鐘宣傳短短片，相相當(dāng)于電電子樓書書可用于接接待中心心、房展展會現(xiàn)場場播放，也制作作成光盤盤，發(fā)放放給客戶戶NP報紙紙廣告受眾人數(shù)數(shù)多，媒媒體覆蓋蓋面廣新民晚晚報、新聞聞晨報等MG雜志志較精準(zhǔn)的的從收入入客層關(guān)關(guān)心的話話題切入入，能描描述較多多產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)容購房?？?、經(jīng)濟(jì)濟(jì)金融類類、機(jī)上上雜志CF電視視廣告媒體的覆覆蓋面廣廣，受眾眾的年齡齡跨度大大多采用用現(xiàn)場實(shí)實(shí)景拍攝攝，可強(qiáng)強(qiáng)化品牌牌實(shí)力信信心東方家園園、住在在上海、房展會/DM手冊冊靈活運(yùn)用用：可在在售樓處處用、也也可在房房展會定定點(diǎn)派發(fā)發(fā)、或針針對