平頂山常綠桃花源項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、平頂山常常綠桃花花源項(xiàng)目目投資分分析報(bào)告告一 項(xiàng)目的的基本情情況1 項(xiàng)目概概況項(xiàng)目位于于平頂山山市，光明明路與南南環(huán)路交交叉口南南2000米路西西，雙語(yǔ)幼幼兒園、實(shí)驗(yàn)中中學(xué)、市市一中、省質(zhì)量量工程學(xué)學(xué)院、平平頂山市市職業(yè)技技術(shù)學(xué)校校，名校校林立，讓您的的孩子贏贏在起跑跑線上。 江南南園林社社區(qū)，中中央水景景花園，西郊百百畝生態(tài)態(tài)公園，緊鄰河河濱公園園。 會(huì)會(huì)所、幼幼兒園、商務(wù)綜綜合樓、醫(yī)院、超市等等生活配配套設(shè)施施齊全，保證您您的生活活高人一一等。 火車站站、汽車車站近在在咫尺。綠化率率為35505%，地面面條件較較為平整整。為了創(chuàng)造造一個(gè)接接近自然然、環(huán)境境優(yōu)美的的居住環(huán)環(huán)境，小小區(qū)綠地地按

2、照集集中、分分散結(jié)合合布置、除小區(qū)區(qū)小心綠綠地外，在零星星地塊見見縫插綠綠地進(jìn)行行建設(shè)，利用道道路與景景觀調(diào)節(jié)節(jié)小區(qū)氣氣候，方方便居民民，美化化環(huán)境，使人們們步入小小區(qū)后，有一種種步移景景移、賞賞心悅目目的美好好心情。植物栽栽培以常常綠植物物為主，配以四四季花卉卉、水池池、亭子子、花架架、坐凳凳等園林林小品，形成景景色宜人人、生機(jī)機(jī)盎然的的園林景景觀。小區(qū)住宅宅方案設(shè)設(shè)計(jì)主要要考慮了了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上上的安全全經(jīng)濟(jì)”等因素素，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用方面上上功夫，以滿足足不同家家庭戶型型結(jié)構(gòu)的的需要。方案設(shè)設(shè)計(jì)的原原則是： 1堅(jiān)持“住得好好、分得得開、放放得下、

3、買得起起”的設(shè)計(jì)計(jì)原則； 2堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)計(jì)原則：盡量采采取小面面寬、大大進(jìn)深等等有效手手法；在在節(jié)能方方面主要要在墻體體厚度和和材料上上、門窗窗尺寸選選型、屋屋頂保溫溫等采取取一些行行之有效效的措施施。2 項(xiàng)目的的主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)11項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地面積積公頃4.711居住人數(shù)數(shù)人28966總建筑面面積平方米1366670平均每戶戶建筑面面積平方米140.5居住面積積平方米1017750平均每戶戶居住人人數(shù)人4公建面積積平方米177660人均居住住用地平方米35居住戶數(shù)數(shù)戶724車庫(kù)面積積平方米1030003 項(xiàng)目主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)22：功能所占面積積（）合計(jì)（

4、）總計(jì)（）地上面積積共建面積積9120011777301366670商鋪149000住宅937110地下面積積車庫(kù)103000189440設(shè)備面積積86400總投資2200000萬(wàn)元元（不含含帶款利利息）其其中自有有資金：40000萬(wàn)元元高層住宅宅開發(fā)成成本：116433元/平方米米；超高高層住宅宅開發(fā)成成本：117777元/平方米米，稅后利利潤(rùn)：443322.877萬(wàn)元全部投資資利率：32.6%：全部有有資金內(nèi)內(nèi)部收益益率300.6%總投資資利潤(rùn)率率：1661.77%；自自有資金金內(nèi)部收收益率：1288.5% 二宏觀環(huán)環(huán)境研究究區(qū)域環(huán)環(huán)境研究究中國(guó)房房地產(chǎn)分分析20077年由于于市場(chǎng)流流動(dòng)性

5、過(guò)過(guò)剩，逐逐利本性性導(dǎo)致大大量資金金進(jìn)入股股市與樓樓市，結(jié)結(jié)果既推推高了股股指也助助推了房房?jī)r(jià)上漲漲。因此此，打擊擊樓市中中的投機(jī)機(jī)行為依依然是220077年房地地產(chǎn)調(diào)控控宏觀政政策的主主旋律。20077年1-10月月，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資191192.21億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)31.4%，增幅比比20006年全全年幅提提高了88.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，比同同期全國(guó)國(guó)固定資資產(chǎn)投資資增幅高高出4.5個(gè)百百分點(diǎn)。20007年11-100月，房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資占固定定資產(chǎn)投投資比重重為211.6%，高于于上半年年3.33個(gè)百分分點(diǎn)，比比20006年全全年高出出4個(gè)百百分點(diǎn)。商品房房供應(yīng)指指標(biāo)增

6、長(zhǎng)長(zhǎng)速度保保持了穩(wěn)穩(wěn)定且略略有反彈彈。20077年1-10月月，全國(guó)國(guó)商品房房施工面面積20085665.77萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.8%，增幅比比20006年全全年提高高4.88個(gè)百分分點(diǎn)；商商品房新新開工面面積7333933.377萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.6%，增幅比比20006年全全年提高高5.77個(gè)百分分點(diǎn)；商商品房竣竣工面積積281134.8萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)9.1%，增幅比比20006年全全年提高高0.44個(gè)百分分點(diǎn)。20088年政府府仍會(huì)出出臺(tái)一系系列配套套政策來(lái)來(lái)進(jìn)一步步起到穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)的作用用，但政政策的針針對(duì)性會(huì)會(huì)更強(qiáng)一一些，從從需求上上，如加加息、物物業(yè)稅

7、等等，通過(guò)過(guò)增加購(gòu)購(gòu)房支出出，減少少收益角角度入手手來(lái)降低低購(gòu)房需需求；從從供給上上，政府府會(huì)繼續(xù)續(xù)加大對(duì)對(duì)保障性性住房的的建設(shè)力力度以及及加大對(duì)對(duì)開發(fā)商商土地開開發(fā)進(jìn)程程的監(jiān)督督，嚴(yán)防防囤地和和捂盤現(xiàn)現(xiàn)象出現(xiàn)現(xiàn)，最大大限度地地增加供供給，緩緩解供需需矛盾，達(dá)到穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)的目的的。20088年貨幣幣政策將將從“穩(wěn)穩(wěn)健”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為“從從緊”，主要的的政策工工具將是是對(duì)銀行行貸款實(shí)實(shí)施更嚴(yán)嚴(yán)格的控控制。220077年房地地產(chǎn)貸款款增幅加加快(99月末，全國(guó)商商業(yè)性房房地產(chǎn)貸貸款余額額4.662萬(wàn)億億元，比比年初增增加94410億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.6%，增速比比上年同同期快55.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。

8、其中中，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款余余額1.76萬(wàn)萬(wàn)億元，比年初初增加334911億元，同比增增長(zhǎng)266.9%；居民民購(gòu)房貸貸款余額額2.886萬(wàn)億億元，比比年初增增加59924億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)31.4%，增速比比上年同同期提高高13.5個(gè)百百分點(diǎn))。為了了進(jìn)一步步穩(wěn)定房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格，減減少房市市流動(dòng)資資金，銀銀行對(duì)房房地產(chǎn)貸貸款將進(jìn)進(jìn)一步趨趨緊，主主要表現(xiàn)現(xiàn)如加息息、提高高存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率、扼制制投資與與炒作房房地產(chǎn)等等。平頂山山房地產(chǎn)產(chǎn)分析多層商品品住宅成交量（套）多層商品品住宅成交均價(jià)價(jià)（元/）高層商品品住宅成交量（套）高層商品品住宅成交均價(jià)價(jià)（元/）9313611932768820007年

9、年9月份，全市銷銷售商品品房共計(jì)計(jì)1866套，銷銷售套數(shù)數(shù)比上月月增長(zhǎng)1162%；銷售售面積2219996.883，比上月月增長(zhǎng)1147%。從全全市的預(yù)預(yù)售項(xiàng)目目看，住住宅投放放440075.85，非住住宅投放放18443.667。從各行行政區(qū)分分布情況況來(lái)看，衛(wèi)東區(qū)區(qū)預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目2個(gè)個(gè)，預(yù)售售面積3395332.449；湛河區(qū)區(qū)預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目1個(gè)個(gè)，預(yù)售售面積663877.033。從從物業(yè)投投放類型型來(lái)看，多層住住宅仍占占整個(gè)銷銷售市場(chǎng)場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)地位。9月月份高層層商品房房銷售993套，均價(jià)為為27668元/，套套數(shù)和均均價(jià)均比比上月有有較大增增長(zhǎng)。造造成本月月高層商商品住宅宅整體均均價(jià)相對(duì)對(duì)較高

10、的的主要原原因是：市天意意房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司在新新華路北北段開發(fā)發(fā)的“天天意花園園”和河河南佳田田實(shí)業(yè)集集團(tuán)公司司開發(fā)的的“佳田田國(guó)際大大廈”在在這個(gè)月月的銷售售套數(shù)較較多，占占到整月月銷售套套數(shù)的770%左左右，且且均價(jià)較較高。因因此111月份高高層商品品住宅整整體均價(jià)價(jià)相對(duì)較較高。三市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析根據(jù)對(duì)市市場(chǎng)進(jìn)行行抽樣調(diào)調(diào)查，我我們得出出如下結(jié)結(jié)論，并并進(jìn)行分分類說(shuō)明明。1購(gòu)置新新房情有有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果果反映出出，打算算選購(gòu)新新房占886；二手房房占7，尚未未決定占占7，主要以以選購(gòu)新新房為主主。這一一方面說(shuō)說(shuō)明置業(yè)業(yè)者主流流的強(qiáng)勁勁購(gòu)買力力，同時(shí)時(shí)也預(yù)示示著住宅宅消費(fèi)仍仍將由二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)

11、占據(jù)主主導(dǎo)地位位。2自用為為主導(dǎo)在購(gòu)房用用途的選選擇中，自住占占83，投資資占9，為親親友占44，為為度假占占 3，其他他占1。購(gòu)房的的用途主主要是自自用為主主，投資資客戶所所占比例例不高，在自用用目的的的細(xì)分方方面，滿滿足自己己的居住住需求占占絕對(duì)主主導(dǎo)，度度假和購(gòu)購(gòu)房給親親友的比比例較少少。3潛在需需求旺盛盛以計(jì)劃購(gòu)購(gòu)房時(shí)間間來(lái)分析析：計(jì)劃劃最近購(gòu)購(gòu)買的占占47，半年年以后占占27，一年年以后占占17，兩年年以后占占9。 從計(jì)計(jì)劃購(gòu)買買時(shí)間看看，計(jì)劃劃一年內(nèi)內(nèi)置業(yè)的的客戶約約占四分分之三。這顯示示近期的的潛在需需求非常常旺盛。4最希望望的面積積區(qū)間希望購(gòu)房房面積的的選擇上上，希望望購(gòu)置面面

12、積在990-1110平平方米比比例最高高；其次次是700-900平方米米，希望望購(gòu)置面面積在770平方方米以下下的比例例不高。與希望望購(gòu)買的的房間數(shù)數(shù)交叉分分析表明明，選擇擇二房的的購(gòu)房者者希望面面積在770-990平米米占比較較大的比比例，也也有部分分希望990-1110平平米和770平米米以下，很少一一部分希希望在1110-1300平米。整體選選擇面積積的中位位數(shù)M00=855平米；選選擇三房房的購(gòu)房房者希望望面積在在90-1300平米占占較大比比例，也也有不小小比例選選擇700-900的小三三房。整整體選擇擇面積的的中位數(shù)數(shù)M0=1044平米；5環(huán)境因因素很重重要在促成購(gòu)購(gòu)買的因因素中，

13、環(huán)境占占重要位位置。從從統(tǒng)計(jì)可可以看出出，為了了改善居居住環(huán)境境的占665，方便讓讓孩上學(xué)學(xué)的占100，離離上班近近點(diǎn)占44，生生活方便便點(diǎn)占115，顯得更更有身份份占1，現(xiàn)在在的房子子太小占占4，離親戚戚朋友更更近些及及其他占占1。改善居居住環(huán)境境、生活活方便、方便小小孩上學(xué)學(xué)是促成成購(gòu)買前前三位的的因素。6年輕人人成為主主力軍購(gòu)房者的的年齡225歲以以下占33，225229歲占占46，300355歲占331，3639歲歲占7，400455歲占77，445歲以以上占66。購(gòu)購(gòu)房者的的年齡段段主要集集中在225-229歲之之間，占占46%；其次次是300-355歲之間間，占331%；顯示年年輕

14、的群群體是當(dāng)當(dāng)前置業(yè)業(yè)的主要要構(gòu)成成成分。7置業(yè)者者關(guān)注的的置業(yè)因因素從調(diào)查的的問(wèn)卷統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的關(guān)關(guān)注度來(lái)來(lái)看，超超過(guò)一半半以上的的置業(yè)者者認(rèn)為地地理位置置、價(jià)格格、環(huán)境境景觀、戶型結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)該該關(guān)注；其次近近一半的的受訪者者認(rèn)為物物業(yè)管理理、工程程質(zhì)量、交通、周邊配配套等因因素也很很重要；大約不不到300%的受受訪者認(rèn)認(rèn)為其他他因素、智能化化設(shè)施、小區(qū)規(guī)規(guī)模、升升值潛力力、發(fā)展展商信譽(yù)譽(yù)是考慮慮賣房應(yīng)應(yīng)當(dāng)關(guān)注注的因素素。關(guān)注注度排序序?yàn)榈乩砝砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景景觀、戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)、交通通、工程程質(zhì)量、物業(yè)管管理、周周邊配套套、升值值潛力、發(fā)展商商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)規(guī)模、智智能化設(shè)設(shè)施。 8置業(yè)業(yè)重要因因素

15、排序序置業(yè)者購(gòu)購(gòu)房關(guān)注注的置業(yè)業(yè)因素排排序統(tǒng)計(jì)計(jì)，排在在前五位位的回答答頻數(shù)排排序分別別為環(huán)境境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)質(zhì)量、周周邊配套套、物業(yè)業(yè)管理、戶型結(jié)結(jié)構(gòu)、升升值潛力力、發(fā)展展商信譽(yù)譽(yù)、地理理位置、智能化化設(shè)施、小區(qū)規(guī)規(guī)模、其其他因素素等。從以上調(diào)調(diào)查可以以看出，隨著生生活水平平的提高高、收入入的增加加，置業(yè)業(yè)者選擇擇物業(yè)關(guān)關(guān)注的因因素正在在發(fā)生變變化；如如地理位位置，有有許多置置業(yè)者對(duì)對(duì)其關(guān)注注，但重重要位置置卻排在在較后的的位置。綜合分分析，環(huán)環(huán)境因素素?zé)o論從從關(guān)注度度，還是是重要因因素排序序來(lái)看，已成為為置業(yè)者者關(guān)注的的重要因因素。以以后發(fā)展展商在開開發(fā)項(xiàng)目目時(shí)，對(duì)對(duì)環(huán)境因因素應(yīng)

16、予予充分的的關(guān)注。在因素排排序中，交通成成為僅次次于環(huán)境境的第二二重要因因素。由由此看來(lái)來(lái)，環(huán)境境因素已已成為人人們選擇擇的首要要因素，接著而而來(lái)的自自然是交交通的便便利。如如果具有有優(yōu)美的的環(huán)境和和可以接接受的交交通條件件，稍偏偏一點(diǎn)的的樓盤對(duì)對(duì)消費(fèi)者者也將具重重大吸引引力。 總結(jié)：從從上面調(diào)調(diào)研資料料可以看看出，市市場(chǎng)需求求量大，消費(fèi)者者對(duì)自己己所選樓樓盤的訴訴求明顯顯，傾城城項(xiàng)目自自身特點(diǎn)點(diǎn)符合消消費(fèi)者的的基本需需求，相相信可以以成為市市場(chǎng)追捧捧的熱點(diǎn)點(diǎn)。四項(xiàng)目目的組織織與實(shí)施施（）1、 項(xiàng)目工工程計(jì)劃劃說(shuō)明項(xiàng)目總工工期為一一年零四四個(gè)月（20006年1月1日至20007年年5月1日）當(dāng)

17、當(dāng)完成地地下工程程后開展展預(yù)售工工作（220066.5.120007.55.1）總項(xiàng)目目進(jìn)度分分為四個(gè)個(gè)周期，每個(gè)周周期四個(gè)個(gè)月。五項(xiàng)目目投資估估算與投投資籌措措計(jì)劃（一） 開開發(fā)成本本1. 土土地成本本按照國(guó)土土資源部部20002年出出臺(tái)的111號(hào)令令和有關(guān)關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性性房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目用用地必須須以招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣或掛牌牌方式獲獲得。本本項(xiàng)目土土地使用用權(quán)是通通過(guò)拍賣賣方式取取得。土土地以550萬(wàn)元元/公頃取取得，共共4.771公頃頃，總價(jià)價(jià)合計(jì)2235.5萬(wàn)元元。2建筑筑安裝工工程費(fèi) 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積積（）單價(jià)（元元/）總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）1高層680220.00795064611.9112超高層

18、337229.331084436566.2663商鋪1490001084416155.166合計(jì)117336.553建安工程程費(fèi)合計(jì)計(jì) 1117366.533萬(wàn)元3.前期期工程費(fèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)建安成本本3%352.12可行性研研究費(fèi)建安成本本1.55%176.053水文地質(zhì)質(zhì)勘察費(fèi)費(fèi)建安成本本0.55%58.6684通水通電電通路費(fèi)費(fèi)建安成本本2.55%293.415場(chǎng)地平整整53元/公頃250.26合計(jì)11300.4444.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)（參見附附表3）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）1道路工程程42.113萬(wàn)元元/公頃4.771公頃頃198.432綠化

19、工程程5.4萬(wàn)萬(wàn)元/公頃4.771公頃頃33.5%8.5223供水工程程15萬(wàn)元元/公頃4.771公頃頃70.5564供電工程程65萬(wàn)元元/公頃4.771公頃頃306.155其它建安成本本2%234.736合計(jì)929.875.公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)用（參見附附表4） 序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用用（萬(wàn)元元）1辦公面積積282元元/200020=5644.566萬(wàn)元2物業(yè)面積積3車庫(kù)面積積7合計(jì)564.56 6.不可可預(yù)見的的費(fèi)用（2500.3+117736.51+9299.877+5664.556+111300.444）5%=4988.044 7.開發(fā)期期間稅費(fèi)費(fèi)（參見見附表55） 附附表5 開開發(fā)期間

20、間稅費(fèi) 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）1配套設(shè)施施建設(shè)稅稅費(fèi)建安成本本6704.192投資方向向調(diào)節(jié)稅稅建安成本本5586.833工程質(zhì)量量與施工工安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)建安成本本4469.464供水管網(wǎng)網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)0.3噸噸/人28996人6000元/噸52.1135供電用電電負(fù)荷費(fèi)費(fèi)724戶戶4KVVA/戶戶4800元/KVVA1396其它稅費(fèi)費(fèi)建安成本本2234.737合計(jì)23033.7 8.開開發(fā)成本本 開發(fā)成成本為以以上7項(xiàng)之和和，共計(jì)計(jì)178868.09萬(wàn)萬(wàn)元（二） 開開發(fā)費(fèi)用用（參見見附表66）附表6 開發(fā)費(fèi)費(fèi)用匯總總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)據(jù)金額（萬(wàn)萬(wàn)元）1管理費(fèi)用用開發(fā)成本本3535.022

21、銷售費(fèi)用用2.1+2.22+2.314122.7332.1廣告及市市場(chǎng)推廣廣費(fèi)銷售收入入2565.712.2銷售代理理費(fèi)銷售收入入2565.712.3銷售手續(xù)續(xù)費(fèi)銷售收入入1282.63貸款利息息詳見“貸貸款還本本付息表表”另計(jì)4合計(jì)19477.755（三） 投投資成本本費(fèi)用估估算匯總總（參見見附表77） 附表表7 投成本本費(fèi)用估估算匯總總表 成本項(xiàng)目目總額（萬(wàn)萬(wàn)元）開發(fā)成本本（元/）高層超高層（一）土土地成本本235.5234234（二）建建安工程程費(fèi)117336.55195010844（三）前前期工程程費(fèi)11300.4443384433.884（四）基基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)929.8790.3

22、3690.336（五）公公建配套套費(fèi)564.56101.52101.52（六）不不可預(yù)見見費(fèi)498.044545（七）開開發(fā)期間間稅費(fèi)23033.79090（八）開開發(fā)費(fèi)用用19477.755 988.28898.228（九）投投資總額額合計(jì)198115.5591643317777（四） 資資金籌措措與投入入計(jì)劃及及貸款利利息本項(xiàng)目開開發(fā)投資資的資金金來(lái)源有有三個(gè)渠渠道：一一是自有有資金;二是銀銀行貸款款;三是預(yù)預(yù)售用于于投資的的部分。資金運(yùn)作作方式如如下：自自有資金金全部用用于投資資;首期貸貸款40080萬(wàn)萬(wàn)元全部部用于第第一期投投入，不不足部分分由銷收收入扣除除銷售稅稅金和投投資利息息后補(bǔ)

23、足足。本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)總投資資共計(jì)2200000萬(wàn)元元，按照照規(guī)定，自有資資金投入入不得少少于總投投資的220，由此可可以計(jì)算算出，需需要自有有資金440000萬(wàn)元，需要貸貸款合計(jì)計(jì)42664.441萬(wàn)元元，預(yù)售售房地產(chǎn)產(chǎn)收入用用于投資資合計(jì)1119220萬(wàn)元元。本項(xiàng)目資資金籌措措及投資資計(jì)劃情情況見附附表8附表8 資金金計(jì)劃與與資金籌籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期12341投資總額額200000600005720050800320001.1建設(shè)投資資198115.55959244.52256433.12250477.955320001.2貸款利息息184.4175.44876.88832.00

24、52資金籌措措200000600005720050800320002.1自有資金金4000019200120008802.2借款（含含利息）42644.41142644.41141177.7442.3銷售收入入在投入入1192204520042000320002.貸款款本金償償還與利利息支付付 銷銷售收入入扣除有有關(guān)銷售售稅費(fèi)后后，作為為可以運(yùn)運(yùn)用的資資金，用用于投資資及還本本付息。具體還還本付息息計(jì)劃見見附表99 附表99 （i=11.855%） 貸貸款還本本付息估估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期12341期初借款款累計(jì)41555.48817322.3662本期借款款40800408003本期

25、應(yīng)計(jì)計(jì)利息184.4175.44876.88832.0054本期底本本息償還還42644.4112500017644.4115期末借款款累計(jì)41555.48817322.36617644.4116歸還借款款本息來(lái)來(lái)源42644.4112500017644.4116.1投資回收收42644.4112500017644.411六項(xiàng)目目銷售收收入及利利潤(rùn)的估估算（一） 住住宅銷售售單價(jià)的的估算根據(jù)成本本估算及及市場(chǎng)分分析的結(jié)結(jié)果，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房高層層售價(jià)225000元/，超超高層售售價(jià)27750元元/車位售售價(jià)初定定為5萬(wàn)/個(gè)。（二） 銷銷售總收收入的估估算根據(jù)上述述估算的的住宅、車庫(kù)單單價(jià)，估估算

26、出銷銷售總收收入見附附表100附表100 銷銷售總收收入估算算表 銷售計(jì)劃劃期間收款款情況時(shí)期銷售比例例銷售數(shù)量量第一期第二期第三期第四期第一期住宅500%車位500%第二期住宅500%車位500%508775200個(gè)個(gè)131440.337萬(wàn)10000萬(wàn)第三期住宅500%車位500%305225120個(gè)個(gè)78844.222萬(wàn)600萬(wàn)萬(wàn)第四期住宅500%車位500%20355081個(gè)52566.155萬(wàn)405萬(wàn)萬(wàn)合計(jì) 2282885.774萬(wàn)元元（三） 項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)估算本項(xiàng)目土土地增值值稅估算算情況見見附表111。項(xiàng)項(xiàng)目可運(yùn)運(yùn)用資金金估算見見附表112。項(xiàng)項(xiàng)目稅后后利潤(rùn)的的估算見見附表113，即

27、即稅后利利潤(rùn)總額額為1447477萬(wàn)元。附表111 土地增增值稅計(jì)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)萬(wàn)元）備注1扣除項(xiàng)目目金額249444.9931.1+1.22+1.3+11.41.1開發(fā)成本本178668.009見“開發(fā)發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成表”1.2開發(fā)費(fèi)用用19477.5銷售費(fèi)用用+管理費(fèi)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用1.3銷售稅金金及附加加15555.722銷售收入入6.4431.4加扣20035733.6221.1202銷售收入入282885.7743增值額33400.811（2）-（1）4增殖率13.44%5增值稅率率20%6增值稅免交附表122 項(xiàng)目目可運(yùn)用用資金估估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期12341銷售收入

28、入282885.774131440.33784844.22256611.1552銷售稅金金及附加加15555.722777.72466.63314.22.1營(yíng)業(yè)稅14144.299707.02424.21283.062.2教育專項(xiàng)項(xiàng)基金56.55728.22816.99711.3322.3教育費(fèi)附附加9949.44929.66921.882.4城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅42.44321.22112.7739.3442.5防洪工程程維護(hù)費(fèi)費(fèi)50.99125.44515.22710.1192.6印花稅及及交易管管理費(fèi)155.8577.77746.66631.4423土地增值值稅4可運(yùn)用資資金（1）-（2）

29、-（3）267227.114123662.66580177.59943466.955附表133 稅后利利潤(rùn)測(cè)算算序號(hào)6項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期12341銷售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552總成本費(fèi)費(fèi)用2000007720070800520003營(yíng)業(yè)稅18188.777707.02424.21283.064教育專項(xiàng)項(xiàng)基金56.55728.22816.99711.3325教育費(fèi)附附加9949.44929.66921.886城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅42.44321.22112.7739.3447防洪工程程維護(hù)費(fèi)費(fèi)50.99125.44515.22710.11

30、98印花稅及及交易管管理費(fèi)155.8577.77746.66631.4429土地增值值稅10利潤(rùn)總額額64666.97716911.14428588.68820977.14411所得稅21344.1558.08943.36692.0612稅后利潤(rùn)潤(rùn)43322.87712000.06619155.32214055.088七財(cái)務(wù)務(wù)分析（一） 財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率由項(xiàng)目的的全部投投資現(xiàn)金金流量表表（附表表14）和和自有資資金現(xiàn)金金流量表表（附表表15），項(xiàng)目損損益表，計(jì)算如如下（行行業(yè)基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率取100）附表144 全全部投資資財(cái)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金流量量序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)設(shè)期12341銷售流入入2828

31、85.774131440.33784844.22256611.1551.1銷售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552現(xiàn)金流出出218118.7776000071877.31165688.942566.0772.1建設(shè)投資資200000600005720050800320002.2銷售稅金金及附加加18188.777909.23545.54364.012.3土地增值值稅2.4所得稅21344.1558.08943.36692.063凈現(xiàn)金流流量35488.844-6000059533.06619155.322713.054折現(xiàn)現(xiàn)金金流量24299.3

32、55-58991.00258444.93318122.833662.61由全部投投資財(cái)務(wù)務(wù)現(xiàn)金流流量表可可得到評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)：全部資金金稅后內(nèi)內(nèi)部收益益率 FFIRRR=300.6全部資金金稅后凈凈現(xiàn)值 NPVV=24429.35（萬(wàn)元）靜態(tài)投資資回收期期：（33-1）+|-46.94|/19915.32=2.002455 2.0024554=88.1(月)動(dòng)態(tài)投資資回收期期：（33-1）+|-46.09|/18812.83=2.0025 2.00254=88.1（月）附表155 自自有資金金現(xiàn)金流流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)營(yíng)建設(shè)設(shè)期12341銷售流入入282885.7741.1銷售收入入282885

33、.7742現(xiàn)金流出出218118.7771920091299.23383333.31142566.0772.1自有資金金4000019200120008802.2銷售收入入在投入入1192204520042000320002.3銷售稅金金及附加加18188.777909.23545.54364.012.4土地增值值稅2.5所得稅21344.1558.08943.36692.062.6貸款本息息償還42644.4112500017644.4113凈現(xiàn)金流流量36477.133-1922040111.144150.9114055.0884折現(xiàn)現(xiàn)金金流量26544.177-18885.1133407

34、7.288118.1510133.877自有資金金現(xiàn)金流流量表評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率：FIIRR=1288.5凈現(xiàn)值：NPVV=26654.17靜態(tài)投資資回收期期：（22-1）+|-18885.113|/34007.228=11.566 1.564=66.2（月）動(dòng)態(tài)投資資回收期期：（22-1）+|-19220|/40111.114=11.788 1.784=77.122（月） 附表表16 損損益表 序號(hào)6項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期12341銷售收入入282885.774131440.33784844.22256611.1552總成本費(fèi)費(fèi)用2000005720050800320003銷售稅

35、金金及附加加18188.777909.23545.54364.014土地增值值稅5利潤(rùn)總額額64666.97716911.14428588.68820977.1446所得稅21344.1558.08943.36692.067稅后利潤(rùn)潤(rùn)43322.87712000.06619155.32214055.0888盈余公積積金433.29120.01191.53140.519可分配利利潤(rùn)38999.58810800.05517233.79912644.511評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo) 11：全部部投資的的投資利利潤(rùn)率=利潤(rùn)總總額/總投資資1000=64466.97/200000=32 22：全部部投資的的利稅率率=利稅總總額/總投資資1000=（15555.772+221344.1）/20000001000 =18% 33：自有有資金投投資利潤(rùn)潤(rùn)率=利潤(rùn)總總額/自有資資金=664666.977/40000=1611.7% 44：稅后后利潤(rùn)率率=稅后利利潤(rùn)/自有資資金=443322.877/4000000=1