淺析當前中國房地產投資信托操作模式

1、淺析當前中國房地產投資信托操作形式【摘要】房地產投資信托作為房地產融資將來重要方向之一也越來越得到廣泛關注，本文從房地產投資信托的定義出發(fā)，分析當前中國房地產投資信托的三種主要類型及特點，并對房地產投資信托的操作形式及流程進展了案例分析，為當前房地產企業(yè)資金困境解決提供一種可行的思路和借鑒?！娟P鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析房地產投資信托realestateinvestenttrusts，reits是按照信托原理設計由reits基金reits投資公司以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開聚集投資者資金交由專門的投資機構基金托管公司進展投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。

2、reits發(fā)源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣闊中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速開展壯大，開展到今天已有40多年的歷史。2000年開場，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設立reits，如日本和臺灣的“不動產投資信托以及香港的“房地產投資信托基金等。截至2022年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球reits市場的一個新熱點。由于相關的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，reits在我國境內開展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業(yè)及相關投資者一直在reits領域進展著積極的嘗試，一些

3、企業(yè)已經通過離岸公司等形式在香港、新加坡的證券市場成功實現reits上市。2022年12月21日，越秀reits成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業(yè)為主要資產的上市reits。2022年6月11日，第二家涉及內地物業(yè)的reits睿富在香港證券市場ip上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國reits上市的又一目的地。2022年12月8日，凱德中國零售房地產信托(rt)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行reits提供了另一條新途徑。雖然reits在我國境內的開展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，reits仍將

4、是我國房地產融資的將來開展方向之一。當前我國現有的條件下運用reits融資有以下三種形式：一、離岸式reits操作流程及運作形式由于政策法規(guī)等方面的因素，目前reits在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過reits上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。離岸reits的上市操作流程如以下列圖所示：上市reits構造主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運作形式如下：1公眾、機構投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認購reits基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收買各地的物業(yè)組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。2資

5、產管理人向reits提供資產管理效勞，收取管理費。3受托人代表基金單位持有人的利好處理相關事務，收取信托管理費用。4物業(yè)管理人為資產提供物業(yè)管理效勞，收取管理費。5reits在法律要求的范圍內例如：香港要求不超過資產池總價值的45，通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收買物業(yè)的規(guī)模。離岸reits融資案例：越秀reits香港上市越秀reits0405.hk于2022年12月21日在香港掛牌上市，香港公開出售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發(fā)行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香港獨立上市的首只以內地物業(yè)為注入資產的reits，越秀reits的操作手法為

6、國內reits探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。越秀reits的運作形式是典型的契約型reits，其運作形式如以下列圖所示：越秀reits作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價出售，仍然受到投資者的熱烈追捧，2022年12月21日正式上市進展買賣一周內就累計升值16。越秀reits的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時，并未破壞物業(yè)產權的完好性無需將物業(yè)散售，并保證了后期經營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產權的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運營機構進展管理，為商業(yè)工程的開展和持續(xù)運營提供了足夠的保障。二、傳統(tǒng)貸款型信托融資形式貸款類信托融資

7、形式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為根本貸款擔保方式發(fā)行房地產信托產品，將募集資金提供應資金使用方。傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點是資金本錢低,進入門檻低,操作管理比擬簡單、運行本錢較低，收益比擬穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機構的貸款類業(yè)務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的工程融資性質，在供應方式上比擬靈敏,可以針對房地產企業(yè)本身運營需求和詳細工程設計個性化的信托產品，對不同階段、不同程度的工程都可以量身定做解決方案。2022年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個工程立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發(fā)商資金的

8、一個重要補充。貸款型信托融資案例：萬科十七英里工程集合資金信托方案2022年，萬科開場廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等工程融資，成為我國房地產開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。2022年6月10日萬科結合新華信托股份推出“萬科十七英里集合資金信托?！叭f科十七英里集合資金信托是典型的貸款型信托，該信托方案具有鮮明的特點：首先，該信托方案靈敏選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財務費用近400萬元；其次，投資

9、者在購置該信托方案的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優(yōu)先購置權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的形式在隨后的房地產信托工程中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。三、股權型信托融資形式股權型信托融資形式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。股權型信托融資的突出優(yōu)點有兩點：首先可以增加房地產企業(yè)的資本金，促使房地產企業(yè)到達銀行融資的條件；其次，信托公司的信托方案募集的資金進展股權融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時間內獲得一

10、個合理的回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對工程的實際控制權。股權型信托融資案例：世紀星城住宅工程股權投資信托方案“世紀星城工程預計總投資8.99億元，工程前期已經投入2.8億元，并已獲得一期土地證和建立用地規(guī)劃答應證，還需要獲得開工證和建立工程規(guī)劃答應證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得工程開發(fā)商北京順華房地產開發(fā)，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發(fā)結合重慶國際信托投資推出“世紀星城

11、住宅工程股權投資信托方案，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進展增資，使其自有資金到達3.5億元，并將此資金直接用于工程的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建立工程規(guī)劃答應證，從而在四證齊全的根底上獲得工程原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實現了2022年工程開工銷售的預期目的。世紀星城住宅工程股權投資信托方案是典型的房地產優(yōu)先股權信托融資形式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅工程股權投資信托方案憑借著自身的八大特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅工程股權投資信托方案充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資形式的一個范本。目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型開展，從一般的集合資金方案向美國的reits形式靠攏。隨著國內相關政策法規(guī)的出臺，reits將沿這一趨勢繼續(xù)開展。2022年3月，福建聯華