敦煌旅游景觀商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案

1、目錄 TOC o 1-5 h z 一、項(xiàng)目名稱 1二、項(xiàng)目實(shí)施單位 1三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 1四、實(shí)施地點(diǎn) 1五、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 1六、項(xiàng)目資金來源 1七、項(xiàng)目投資規(guī)模1八、項(xiàng)目概況和建設(shè)內(nèi)容 2九、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性22十、項(xiàng)目SWOT分析30十一、經(jīng)濟(jì)效益分析 32十二、社會(huì)效益分析 33十三、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 35十四、項(xiàng)目承擔(dān)單位概況及發(fā)展現(xiàn)狀 39十五、結(jié)論與建議 42 i、項(xiàng)目名稱敦煌旅游景觀商業(yè)綜合體建設(shè)項(xiàng)目二、項(xiàng)目實(shí)施單位香港藍(lán)基集團(tuán)有限公司甘肅藍(lán)基投資管理有限公司甘肅萬江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人四、實(shí)施地點(diǎn)敦煌新區(qū)五、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目六、項(xiàng)目資金來源該項(xiàng)目總投資約6.4

2、億元，其中：固定資產(chǎn)投資4億元，流動(dòng)資 金2.4億元。項(xiàng)目資金由企業(yè)自籌4億元，融資2.4億元。七、項(xiàng)目投資規(guī)模投資規(guī)模：項(xiàng)目占地320畝，總建筑面積356967，估算總投資 為6.4億元。主要用于項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式生態(tài)假日酒店、商務(wù)快捷酒店、絲綢 之路文化休閑商業(yè)街、小學(xué)、幼兒園、住宅公寓建設(shè)的建筑工程投資、 配套工程投資、無形資產(chǎn)費(fèi)用、其他資產(chǎn)費(fèi)用以及充實(shí)企業(yè)流動(dòng)資金等。項(xiàng)目正式運(yùn)營達(dá)產(chǎn)后，可實(shí)現(xiàn)年均銷售收入 3.63億元，年均利潤總 額為1.27億元，年可上繳稅費(fèi)3810萬元，年可上繳所得稅488萬元，年 上繳城建費(fèi)及附加稅889萬元，投資利稅率為40%投資利潤率為20%,高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率2

3、0%主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：主要建筑物、構(gòu)筑物一覽表工程類別工段名稱層數(shù)占地（畝）建筑面積（就）1、酒店產(chǎn)權(quán)式假日酒店203059994商務(wù)快捷酒店1015299972、絲綢之路商業(yè)街平?jīng)鲶A站287999會(huì)寧驛站287999蘭州驛站287999武威驛站287999張掖驛站287999酒泉驛站287999敦煌驛站287999休閑會(huì)所287999環(huán)球美食355000中華美食355000娛樂王國252000兒童世界1330004 、配套設(shè)施貴族小學(xué)51518000幼兒園356000停車場(chǎng)144000游客集散中心256000旅行社服務(wù)區(qū)256000精品住宅107083991綠化、道路9663993合計(jì)

4、320356967八、項(xiàng)目概況和建設(shè)內(nèi)容1 、產(chǎn)權(quán)式生態(tài)假日酒店的概念及定義產(chǎn)權(quán)式生態(tài)假日酒店的特點(diǎn)在于把現(xiàn)代流行產(chǎn)權(quán)式假日酒店與生態(tài)酒店相結(jié)合，抵消假日酒店達(dá)產(chǎn)期由于旅游淡季可能產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng) 險(xiǎn)，增強(qiáng)假日酒店贏利能力，保證投資客的投資回報(bào)利益。1.1產(chǎn)權(quán)式假日酒店的概念及定義產(chǎn)權(quán)式酒店是繼高檔酒店式公寓、商鋪投資熱之后的一種新型的房 產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，根據(jù)其用途，可分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假 酒店等，產(chǎn)權(quán)式度假酒店主要分布在風(fēng)光旖旎的旅游勝地，而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在大都市的商務(wù)行政中心和交通要道附近等繁華地 帶。產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出 售給投資者，

5、投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司 出租經(jīng)營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng) 送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8 %。與銀行儲(chǔ)蓄相比，產(chǎn)權(quán)酒店的投資性能更強(qiáng)。與投資一般房產(chǎn) 相比產(chǎn)權(quán)式酒店分割面積小，總價(jià)低，與投資股票證券相比，投資風(fēng)險(xiǎn) 相對(duì)較小。產(chǎn)權(quán)式酒店向大眾推出的既是消費(fèi)又是存儲(chǔ)， 既是服務(wù)又是 資產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的有效綜合。 因此，產(chǎn)權(quán)式酒店受到了一部分中產(chǎn)階層投資客的青睞。產(chǎn)權(quán)式酒店起源于20世紀(jì)60年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行 于世界一些著名旅游城市和地區(qū)

6、。 如美國夏威夷、加利福尼亞、佛羅里 達(dá)、亞利桑那以及澳大利亞黃金海岸等， 此種模式經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，已 成為一種被世界廣泛接受的房產(chǎn)和旅游投資品種。西方產(chǎn)權(quán)式酒店的成熟發(fā)展基于以下條件：其一是西方國家中產(chǎn)階 級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。其二是產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀 光、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在 具備3S邙日光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn) 動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。其三，一個(gè)重要因素就是國外分時(shí)度假消費(fèi)的 配套。分時(shí)度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)式酒店有 了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。目前世界上已有超過 100個(gè)國

7、家的5000余家酒店（度假村）加入了分時(shí)度假交換聯(lián)盟。在中國內(nèi)地，最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市， 約1995 年，海南東方實(shí)業(yè)股份有限公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡的時(shí)候，為了擺脫樓盤滯銷困境，首先在三亞銀海房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)了這種投資方式，運(yùn)作了中國第一家產(chǎn)權(quán)式酒店一一三亞銀海大酒店。作為這一種旅游與房地產(chǎn) 相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式，從2001年起開始風(fēng)靡全國，北京、上海、廣 州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均相繼出現(xiàn)各種 形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一個(gè)時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。 比較有名 的如：深圳大梅沙“雅蘭酒店”、三九集團(tuán)“丹楓白露”；北京的“金色 假日”、“快樂無窮大龍慶（假日

8、）鄉(xiāng)村俱樂部”；海南的“博鰲藍(lán)色海岸”、“南海傳說”、“三亞海景溫泉大酒店”、“黃金海岸花園”； 上海的“鳳凰大廈”；秦皇島的“維多利亞海灣”、“碧海藍(lán)天”；大連的 “海昌欣城”；杭州的“黃龍?jiān)铝翞炒缶频辍钡?。鄭州產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)在2003年前后，如；青年易居，時(shí)尚帕提等， 實(shí)際這些項(xiàng)目開始時(shí)是酒店式公寓而非產(chǎn)權(quán)式酒店， 后來一些小的酒店 管理公司將部分公寓租來建立了酒店， 基本上以商務(wù)客戶為主，但客房 不集中，管理不正規(guī)，確切地說，仍然沒有擺脫酒店式公寓形式。較為 正規(guī)的產(chǎn)權(quán)式酒店直到最近幾年才有出現(xiàn).1.2現(xiàn)狀國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，其時(shí)為1995年。那是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低

9、迷時(shí)期為擺脫樓盤滯銷困境而米取的不得已策略。 沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新浪潮的到來，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2001年起開始風(fēng)靡全國。北京、上 海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現(xiàn)各種 形式的產(chǎn)權(quán)酒店，經(jīng)過一段時(shí)期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢(shì)頭。然而不久后，在國內(nèi)以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店卻遭遇敗績。 究其 原因有三：一是當(dāng)初的策劃者主要是想把樓房盡早售出以回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)；二是海南當(dāng)時(shí)作為旅游度假地的條件還沒有成 熟，國內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候也沒有形成； 三是產(chǎn)權(quán)式酒店和分時(shí)度假 的概念還不為中國消費(fèi)者了解和接受。直到2005年春節(jié)黃

10、金周期間，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)暴又再次席卷中國 大地，如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢(shì)頭， 同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內(nèi)新興旅游資源越來越豐富，國際 分時(shí)度假公司走進(jìn)中國，使分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè) 界和消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同?？梢哉f，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基 本成熟。1.3風(fēng)險(xiǎn)在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售過程之中，較高的投資回報(bào)率帶來的投資回報(bào)令人心動(dòng)，但產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營條件來計(jì)算的。從酒店經(jīng)營的實(shí)際情況來看，很多酒店的 入住率大大低于廣告中的入住率，特別是季節(jié)性酒店真正有較好入住率 的月份并不多，平均下來很難達(dá)到酒店經(jīng)

11、營管理公司預(yù)期的入住率。而在酒店經(jīng)營工程中，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、相關(guān)政策出臺(tái)、宏觀市 場(chǎng)變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報(bào)率取決于客房的入住率， 而入住率是直接與城市旅游市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度、 酒店的地理位置、硬件設(shè) 施和服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)的。這些都不是開發(fā)商可以完全預(yù)見和控制的。1.4產(chǎn)權(quán)式假日酒店的操作模式（一）、基本操作模式產(chǎn)權(quán)式酒店的基本操作模式主要有兩種：第一、由開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者把客房一定時(shí)期的使用權(quán)以出租或委托經(jīng)營方式委托給商業(yè)管 理公司經(jīng)營管理，由擔(dān)保公司對(duì)商業(yè)管理公司的履約向投資者提供擔(dān) 保，商業(yè)管理公司再委托專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營酒店。同時(shí)投資

12、者通過商業(yè)管理公司可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。投資者通過兩種方式得到投資回報(bào)，一是用酒店固定回報(bào)通過商業(yè)管理公司 直接償還按揭貸款，按揭還完后，商業(yè)管理公司將以后的回報(bào)定期支付 給投資者；二是商業(yè)管理公司定期向投資者直接支付投資回報(bào)。無論采 取那種方式，如商業(yè)管理公司不能履約，擔(dān)保公司都將承擔(dān)連帶責(zé)任。 開發(fā)商、投資者、商業(yè)管理公司、擔(dān)保公司、酒店管理公司之間的關(guān)系 A:開發(fā)商與投資者之間是買賣關(guān)系開發(fā)商與投資者簽訂商品房買賣合同，每一個(gè)業(yè)主辦理一個(gè)獨(dú)立的 產(chǎn)權(quán)證。B C:投資者與商業(yè)管理公司之間是委托經(jīng)營關(guān)系，與擔(dān)保公司之間是 擔(dān)保和被擔(dān)保關(guān)系，三方簽訂委托經(jīng)營協(xié)議和擔(dān)保協(xié)議

13、。D:商業(yè)管理公司與酒店管理公司之間是委托經(jīng)營管理關(guān)系，由商業(yè)管 理公司與酒店管理公司簽訂酒店委托經(jīng)營協(xié)議。E:開發(fā)商與商業(yè)管理公司表面看沒有合同關(guān)系， 但實(shí)際上是合作關(guān)系， 商業(yè)管理公司可以是房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司也可以是商業(yè)合作伙伴。 在此商業(yè)管理公司起著產(chǎn)權(quán)式酒店操作的組織者、領(lǐng)導(dǎo)者作用。F:房地產(chǎn)開發(fā)公司與擔(dān)保公司之間一般情況下存在著房地產(chǎn)開發(fā)公司 為商業(yè)公司提供反擔(dān)保的關(guān)系。因?yàn)椋ǔ?dān)保公司會(huì)要求第三方為其 擔(dān)保提供反擔(dān)保。（如房地產(chǎn)開發(fā)公司直接為商業(yè)管理公司提供擔(dān)保則 不存在這一問題）。第二、其他與第一種基本相同，不同點(diǎn)在于去掉了商業(yè)開發(fā)公司， 開發(fā)商將分割產(chǎn)權(quán)的房子分別賣給投資

14、者，聘請(qǐng)酒店管理公司，由酒店 管理公司與投資者簽訂租賃或委托經(jīng)營協(xié)議并由第三方提供擔(dān)保，酒店管理公司根據(jù)協(xié)議向投資者支付租金或經(jīng)營紅利。（二）、產(chǎn)品與定位產(chǎn)品與定位是要根據(jù)前期論證的結(jié)果提出具體的產(chǎn)品類型、檔次、 具體的設(shè)計(jì)要求。酒店的類型和檔次酒店的類型從大類上可分為旅游酒店和商務(wù)酒店，一般旅游酒店應(yīng)靠近 旅游景點(diǎn)和城郊結(jié)合部，其功能和設(shè)施配套比較傾向于休閑娛樂； 商務(wù) 酒店則應(yīng)靠近城市的商務(wù)、行政集中區(qū)域，其功能和設(shè)施配套首先要盡 可能滿足商務(wù)辦公的需要。產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)應(yīng)根據(jù)其地理位置確定其類 型。在確定類型的基礎(chǔ)上，要根據(jù)當(dāng)?shù)赝惥频甑那闆r，確定酒店的檔次， 確定的標(biāo)準(zhǔn)：一是看不同檔次酒店

15、的銷售情況，如：入住率，價(jià)格等； 二是看不同檔次酒店的比例，有無斷檔、缺擋。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店檔次定位 越高越要謹(jǐn)慎，一般來講非商務(wù)行政中心和著名休閑旅游區(qū)不適合作三 星級(jí)以上的檔次的產(chǎn)權(quán)式酒店，最好以主要提供住宿的快捷酒店和商務(wù) 連鎖酒店為好。其原因是酒店的星級(jí)越高對(duì)公用配套設(shè)施的面積、內(nèi)容要求也越多，這樣勢(shì)必增大公用設(shè)施面積和公攤面積， 給房產(chǎn)的銷售以 及以后的統(tǒng)一經(jīng)營管理帶來難度，加大酒店的銷售和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而快捷 酒店和商務(wù)連鎖酒店客房的檔次不低，配套公用面積較少，價(jià)格適中， 管理成本也比較低，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。主力戶型及配比作為酒店對(duì)戶型要求比較簡單，主要是標(biāo)準(zhǔn)間戶型，套間也主要是 利用標(biāo)準(zhǔn)間的

16、組合和建筑造型邊角空間形成， 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)間的面積及其內(nèi)部 結(jié)構(gòu)可參考國家旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定 規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制定?？?房中套間比例一般不超過10%裝修產(chǎn)權(quán)式酒店通常應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的精裝修。 其好處是可提高售價(jià)，減少 后期投資。但有一個(gè)前提條件，在裝修前要確定酒店管理公司。裝修方案一定要與酒店管理公司協(xié)商確定， 防止盲目裝修不適應(yīng)酒店要求，造 成浪費(fèi)。（三）、配套配套包括功能配套和設(shè)備配套。功能配套要盡可能和小區(qū)或周邊的 商店、餐飲、娛樂等統(tǒng)一考慮，把其納入自己酒店的配套范圍。有臨街 門面房的，應(yīng)盡可能利用臨街房，沒有臨街門面房的，應(yīng)盡量壓縮客房 外的配套面積。設(shè)備配套應(yīng)根據(jù)規(guī)模檔次的要求在建設(shè)時(shí)即予

17、以考慮， 主要考慮的內(nèi)容 有：空調(diào)、電梯（作為酒店多層也需要電梯）、衛(wèi)浴、通信、消防等。 酒店的配套也最好與酒店管理公司進(jìn)行協(xié)調(diào)。（四）、確定酒店管理公司產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的成功與否關(guān)鍵是酒店管理公司的品牌和能力，選擇好了優(yōu)秀的酒店管理公司項(xiàng)目就成功了一半。無論是以商業(yè)管理公司名義與酒店管理公司簽訂委托協(xié)議還是由投資者直接與酒店管理公司簽訂協(xié)議，一般有以下幾種模式：固定回報(bào)型：業(yè)主或商業(yè)管理公司與酒店管理公司簽訂委托經(jīng) 營協(xié)議，將客房經(jīng)營權(quán)全權(quán)委托或租賃給酒店管理公司，由酒店管理 公司按客房總價(jià)的一定比例或租金標(biāo)準(zhǔn)以固定金額方式定期支付業(yè)主 作為投資回報(bào)。經(jīng)過委托也可直接代投資者支付銀行按揭。經(jīng)營

18、過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅收均由酒店管理公司承擔(dān)。業(yè)主 每年可獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定金額或天數(shù)的住房卡， 憑卡在限定 金額或天數(shù)內(nèi)可免費(fèi)住宿。住房卡消費(fèi)完后，可享受貴賓優(yōu)惠待遇。利潤共享型：投資者或商業(yè)管理公司簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，投資者可自由確定自己產(chǎn)權(quán)客房的自用時(shí)間，但在自用期間應(yīng)承擔(dān)雙方商定標(biāo) 準(zhǔn)的成本費(fèi)用，其余時(shí)間由酒店管理公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營， 經(jīng)營收益按照 所有出租客房的平均收入扣除經(jīng)營成本和酒店管理公司管理費(fèi)用后在 投資者中進(jìn)行分配。計(jì)算辦法：每間客房每天平均收入二客房出租總收入/每間可出租天數(shù)之和（每間可出租天數(shù)=365天-自用天數(shù)）每間客房每天平均收益 二每間客房每天平均收入

19、-每天每間成本費(fèi)用（每天每間成本費(fèi)用二成本費(fèi)用總額/客房間數(shù)*365天）投資者個(gè)人收益=每間產(chǎn)權(quán)客房可出租天數(shù)之和*每間客房每天平均收 益-每間客房自用天數(shù)之和*每天每間成本費(fèi)用3固定加分紅型：這種方式實(shí)際上是前兩種方式的綜合。就目前國內(nèi)情況看主要采用的是第一種， 因?yàn)檫@種方式透明度較高，適 應(yīng)范圍較廣，方式也比較簡便，比較容易接受。而第二種適應(yīng)一部分企 業(yè)、單位和客房自用時(shí)間較多的投資客戶。（五）、宣傳推廣1.要選準(zhǔn)客戶群體。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶主要是三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭或個(gè)人，他們的角色介于投資者和消 費(fèi)者之間，他們投資主要是為了增值和回報(bào)；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買

20、動(dòng)機(jī)是用于員工福利或會(huì)議、 差旅，以往一些單位設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日 常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；ii其三是分時(shí)度假公司，其購買動(dòng)機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒 店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān) 注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資收益升值的保障、酒店經(jīng)營能力、 附加的優(yōu)惠和功能等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù) 監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶， 酒店的可消費(fèi)性、可投資性和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素， 而且中國目前有

21、能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì) 的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 有成功的經(jīng)營管理經(jīng) 驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi) 者長期回報(bào)則難取得他們的信任。1.4 生態(tài)酒店的含義生態(tài)酒店Garden Hotel,又稱園林酒店、生態(tài)園、花園酒店。生態(tài)酒店是運(yùn)用園林和裝飾的表現(xiàn)手法， 將餐飲環(huán)境與山水園林相結(jié)合，通過表達(dá) 化等一系列主 對(duì)于自然的向 種地方或歷史 理，且具有一定 的特殊餐飲環(huán)生態(tài)酒店自然、藝術(shù)、文 題，滿足就餐者 往以及對(duì)于各 文化的探究心 建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn) 境。作為一種新型 的餐飲空間，從建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝飾到內(nèi)部園林景觀上與以往的餐

22、飲酒 店有著很大的區(qū)別，這些區(qū)別不僅僅表現(xiàn)在一種單純的形式上， 更是 種餐飲文化的轉(zhuǎn)變或者說增加。普遍采用鋼結(jié)構(gòu)建筑和陽光板技術(shù)，主要因?yàn)槿N原因：1、生態(tài)酒店內(nèi)部廣布植物，需要大面積的采光比較大，鋼結(jié)構(gòu)搭配陽光板，有較好的透光率。并且附帶內(nèi)遮陽與外遮陽系統(tǒng)，在炎炎夏日時(shí)，能阻擋部分 透光量，起到降2、為了表現(xiàn)圍。陽光透過陽與園林植物形成陽光射入，減小溫的作用。自然山水的氛 光板射入室內(nèi)， 自然的光影效的中式古典風(fēng)其裝飾主題諸徽派文化”、等表現(xiàn)頗為豐 東南亞文化、 情、地域民族果，使景觀表現(xiàn)得自然真實(shí)，提高山水的表現(xiàn)力3、生態(tài)酒店普遍占地面積較大，如果采用純混凝土建筑，則建筑 成本較咼。生態(tài)酒

23、店裝飾注重文化性的表達(dá)， 主題風(fēng)格非常明確，其中，體現(xiàn) 華夏傳統(tǒng)文化格較為突出，如江南水鄉(xiāng)”、嶺南文化”等 富。另一方面， 熱帶雨林風(fēng) 文化也被諸多運(yùn)用到裝飾元素之中。 現(xiàn)如今，在全國，生態(tài)酒店發(fā)展 到一定規(guī)模，現(xiàn)代風(fēng)格被融入了以往的主題中。在欣賞不同文化的同時(shí),讓酒店裝飾更具有時(shí)尚性以及娛樂性。生態(tài)酒店一般呈現(xiàn)多個(gè)主題的表 達(dá)，以往的純文化主題在互相過渡上略顯生硬， 而現(xiàn)代元素以及其他視 覺元素被巧妙融入后，略顯混搭風(fēng)格的改良主題更加容易互相搭配， 降 低了因?yàn)槲幕尘安町愡^大帶給使用者的不適感， 更加符合現(xiàn)代餐飲娛 樂關(guān)于 舒適” 服務(wù)消費(fèi)者”的概念。園林特點(diǎn)造園作為一種經(jīng)典的園林藝術(shù)，無

24、論在西方還是在東方都有諸多的應(yīng)用，被視為 欣賞品味表景下，造園藝 酒店中，不但 然感染力， 酒店的文化 中最經(jīng)典當(dāng)主人文化水平與 現(xiàn)。在這樣的背 術(shù)被應(yīng)用到生態(tài) 增強(qiáng)了酒店的自 更加強(qiáng)調(diào)了生態(tài) 性與藝術(shù)。而其 屬江南園林與嶺 南園林，這二者在生態(tài)酒店造園中應(yīng)用最多，效果也是最好的。生態(tài)酒店的造園藝術(shù)要求景觀區(qū)應(yīng)有古木繁花、小橋流水，其中所 應(yīng)用的植被大多要求年代久遠(yuǎn)，造型別致，而常規(guī)植物一則無法在短時(shí) 間內(nèi)達(dá)到要求，移栽成活率低且成本較大，所以造園中主體樹木大多采 用人工仿制。而另一方面，為了表達(dá)對(duì)于自然的崇拜，生態(tài)園大范圍引 進(jìn)熱帶植物，大可以是高達(dá)十多米的棕櫚科植物， 小則可以涵蓋各種蕨

25、類、和本科植物。同時(shí)熱帶植物也很符合東南亞、 拉丁美洲等地的自然 風(fēng)格，這樣就為生態(tài)酒店的裝飾主題增添了更多的元素。的聚餐 舉辦商 府招 餐、婚 聚餐類 酒店以 親近自 水為賣生態(tài)酒店多為經(jīng)營中高檔餐飲，其中菜系選擇較為豐富，因有較大 空間，經(jīng)常 務(wù)宴會(huì)、政 待、公司聚 禮等大型 活動(dòng)。生態(tài) 環(huán)境優(yōu)美、 然、寫意山 點(diǎn)，在近些 年來的餐飲市場(chǎng)上取的了比較優(yōu)秀的成績隨著餐飲市場(chǎng)不斷的壯大，越來越多新的企業(yè)進(jìn)駐餐飲市場(chǎng)中， 這 導(dǎo)致餐飲競爭越來越激烈，這其中，特色化、品味化、服務(wù)化的餐飲企 業(yè)才能受到更多的市場(chǎng)青睞。生態(tài)酒店抓住這些關(guān)鍵點(diǎn)，尤其是特色化， 從酒店裝飾到菜系形成搭配，以此彰顯主題，讓

26、顧客在享受色香味的同 時(shí)感受更多的環(huán)境氛圍，從而將單純的就餐過程，演變成身心的雙重享 受。2000年后，生態(tài)酒店開始逐漸走入了餐飲市場(chǎng)， 投資者被它豐厚的 回報(bào)率所吸引，其中出現(xiàn)了很多個(gè)非常經(jīng)典的生態(tài)酒店項(xiàng)目案例。 如千 錦匯花園酒店、三勤生態(tài)園、天下春花園酒店、太原唐都生態(tài)園等。近年來，生態(tài)酒店不但在寒冷的北方市場(chǎng)一展拳腳， 在西北的內(nèi)蒙 古、新疆等地，生態(tài)酒店也逐漸站穩(wěn)了腳跟。更讓人以外的是，原本自 然條件非常好的江浙、廣東、江西、山西等地也出現(xiàn)了大量的生態(tài)酒店。由此可見，生態(tài)酒店正在逐步走向更加廣闊的餐飲市場(chǎng)，它的未來發(fā)展將給餐飲市場(chǎng)以及餐飲文化帶來前所未有的革新與發(fā)展。1.5產(chǎn)權(quán)式生態(tài)

27、假日酒店綜述本項(xiàng)目中的產(chǎn)權(quán)式生態(tài)假日酒店的特點(diǎn)在于把現(xiàn)代流行產(chǎn)權(quán)式假日 酒店與生態(tài)酒店相結(jié)合，利用生態(tài)酒店的較好贏利能力抵消假日酒店達(dá) 產(chǎn)期由于旅游淡季可能產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)假日酒店贏利能力，保證投資客的投資回報(bào)利益，保證本項(xiàng)目中酒店區(qū)塊的操作成功性。2、絲綢之路文化休閑商業(yè)街概念與定義本項(xiàng)目所建設(shè)的絲綢之路商業(yè)街亦是本項(xiàng)目一個(gè)重要的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。它有著商業(yè)步行街的共性，同時(shí)又有它獨(dú)到之處。它是絲綢之路甘肅境 內(nèi)的縮影版，街道形狀為絲綢之路地圖形狀，整條步行街構(gòu)筑為平?jīng)鲶A 站會(huì)寧驛站蘭州驛站武威驛站張掖驛站酒泉驛站敦煌驛 站，分為七個(gè)街區(qū)，每個(gè)街區(qū)展示當(dāng)?shù)匚幕厣?、人文景觀特色，土特 產(chǎn)特色，小

28、品特色。采用明辯方向排列，以入口為中軸對(duì)稱布局，建筑 立面多采用塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既 設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國傳統(tǒng)商鋪的有機(jī)組合。整個(gè)街區(qū)由眾多商店、七大街區(qū)特色餐飲店、旅游客車專 用停車場(chǎng)，旅行社服務(wù)區(qū)，服務(wù)店等共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排 列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、 多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街英文名稱為Bus iness Street orCommercial Street。絲綢之路文化休閑商業(yè)街以平面形式按照動(dòng)線布局的形式布置的單層或多層商業(yè)地產(chǎn)形式，集餐飲、休閑、文化、人文、藝術(shù)、配套

29、、 特色零售、娛樂等全業(yè)態(tài)為一體的西部風(fēng)情步行街。 規(guī)劃業(yè)種：各區(qū)特 產(chǎn)、禮品、飾品、工藝品！進(jìn)口食品、洋煙、洋酒、眼鏡、手表、留聲 機(jī)、工藝品、古玩、洋服、數(shù)碼等！描述：采用整體或集中引進(jìn)方式組織商戶資源，店面形象淋漓盡致的體現(xiàn)西北及異域文化風(fēng)情，將絲路風(fēng)情及五洲人文匯聚一堂！餐飲業(yè)態(tài)：環(huán)球美食：概念餐廳、主題餐廳、文化餐廳、藝術(shù)餐廳、多國料理。如音樂餐廳、紅酒 餐廳、漫畫餐廳、運(yùn)動(dòng)餐廳、演藝 餐廳、女士餐廳等。中華美食：川西文化、甘陜文化、川渝文化、東北文化！主以 各地小吃為主，美食廣場(chǎng)，西部 小吃街，在這里，亦古亦今、亦 中亦西的建筑風(fēng)格與特色文化商 業(yè)讓人耳目一新、流連忘返！休閑生活：

30、休閑：商務(wù)會(huì)所、 休閑會(huì)所、美容瑜伽、畫廊、美術(shù)（欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì) 等各種藝術(shù)形式）、彩雕、壁畫臨摹、教育文化（音樂 /舞蹈/琴行）、 咖啡茶藝、休閑水吧、特色書屋、閱覽室、西點(diǎn)甜品！生活配套：個(gè)人護(hù)理、婚紗攝影、美發(fā)沙龍、培訓(xùn)沙龍、糕點(diǎn)甜品、鮮花禮品、連鎖藥房、旅行社、票務(wù)中心、通訊數(shù)碼、品牌干洗!配套服務(wù)：自助金融、報(bào)刊亭、試衣間、嬰兒室、VIP休息室、童車、雨傘、咨詢、包裝、物品寄存、3A級(jí)衛(wèi)生間、無障礙通道、免費(fèi) 手機(jī)充電、免費(fèi)純凈水、免費(fèi)電視節(jié)目、全范圍覆蓋 Wi-Fi及藍(lán)牙信號(hào)、 停車場(chǎng)、安保等！娛樂王國區(qū)：敦煌最大娛樂世界！最炫、最酷、最High的娛樂場(chǎng)!女口 ：娛

31、樂會(huì)所、KTV、酒吧、迪吧、演藝吧、4D影院、駐場(chǎng)樂隊(duì)、室內(nèi)電玩！充分考慮娛樂業(yè)態(tài)營業(yè)時(shí)間，將酒吧、KTV、娛樂會(huì)所等晚間消費(fèi)業(yè)態(tài)集中布局在出入便利且不影響其它整體經(jīng)營的區(qū)域！打造敦煌最繁華多彩的娛樂王國!運(yùn)動(dòng)天地：以體驗(yàn)、參與性運(yùn)動(dòng)為主！如：臺(tái)球、健身會(huì)所、攀巖、沙灘排球、網(wǎng)球、沙狐球、運(yùn)動(dòng)裝備、戶 外及器具。在此業(yè)態(tài)設(shè)置公共空間，增設(shè)巨幕 LED顯示屏！用以直播國家大事信 息、敦煌政治及行業(yè)信息、體育賽事、項(xiàng)目內(nèi)外活動(dòng)、商家VCR廣告宣傳、電視節(jié)目直播等，形成超級(jí)人氣！動(dòng)漫世界：以趣味性、教育性、娛樂性為主！體現(xiàn)快樂、新奇等特 色！兒童世界：以趣味、游樂、親子教育為主！以兒童玩具、圖書、服

32、 飾、鞋帽零售為輔！如：童裝、童鞋、玩具、禮品、兒童娛樂。人文藝術(shù)精神堡壘：體現(xiàn)精神和文化的東西！如：雕塑、小品、綠化、壁畫臨摹、導(dǎo)視、廣告、燈光、標(biāo)志等！ 雕塑包括：各種精神與文化雕塑小 品，沙雕、木雕、根雕、石雕、蠟 雕、銅雕等始終貫穿項(xiàng)目始終！ 描述：穿越文化小品，古絲綢之路， 將不同時(shí)代的事務(wù)結(jié)合在一起，饒有興趣！明星文化小品：明星沙雕像！ 情侶文化小品：相互關(guān)心 和體貼的愛情主題雕塑小品！電影文化小品：電影拍攝 現(xiàn)場(chǎng)及道具，影視城復(fù)制等！ 家庭文化小品：一家三口歡樂祥和的家庭氛圍！農(nóng)耕文化小品：鐮刀、鋤頭、爬犁、風(fēng)車、磨盤、水車、草帽、 鄉(xiāng)野等（西北農(nóng)民下地干活的情景）世界商業(yè)街對(duì)本

33、項(xiàng)目的啟示: 巴黎香榭里大街紐約第五大道東京銀座大街倫敦牛津大街收益可靠主要特征：聲譽(yù)全球人流量大關(guān)鍵因素：悠久的歷史獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局全面的功能不斷自我更新的主力商戶便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境牢固的政企關(guān)系街區(qū)人互為景色，互為欣賞，街區(qū)行人之間：急行的、閑逛的、休閑的；室內(nèi)的人：悠哉、靜思的、高談闊論的；室內(nèi)與室外人之間，服務(wù)者與被服務(wù)者之間，形成群體渲染互動(dòng),彼此認(rèn)同欣賞愉悅，就成為群體催眠，后產(chǎn)生的一致的潛意識(shí)行為，進(jìn)而形成明確的情感親近。國內(nèi)商業(yè)案例（人文民俗風(fēng)情）成都：錦里錦里：以川西文化為底蘊(yùn)的舊城改造項(xiàng)目囊括了旅游、美食、娛樂休里民俗休閑街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首

34、座以傳統(tǒng)川西古鎮(zhèn) 為建筑風(fēng)格的旅游休閑街區(qū)。街區(qū)全長350余米，有茶坊、客棧、酒樓、 酒吧、戲臺(tái)、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購物、休閑 娛樂為一體，是一條在深厚民俗文化根基上營造出的休閑氣氛的商業(yè)休 閑街。錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、 四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧 區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分。 錦里集旅游購物、休閑娛樂為 一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國 宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶、川戲、川中草藥等，定期舉行豐富多彩的民俗文化活動(dòng)，再現(xiàn)蜀地民俗文化，使游客充分體驗(yàn)四川民風(fēng)民俗的獨(dú)特魅力，對(duì)蜀漢文化和古成都風(fēng)貌有

35、更深入的了解。錦里民俗文化街的成功改造，建立在對(duì)當(dāng)?shù)匚幕_的理解和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的精 改造前的錦 草叢生、只 民房和垃圾 改造后的錦 與新通過文準(zhǔn)把握上。里一條街一帶雜 有一排破爛的舊 遍地的舊城區(qū)。里將古與今、舊 化的嫁接完美的 結(jié)合在一起。老街、院落、民居、客棧、商鋪、古戲臺(tái)、木樓掩映在參 天的古樹和高大的銀杏樹之間，整齊的青石板路，晃動(dòng)著商鋪的招幡, 懸掛著的紅燈籠，臨街絕活的手藝人，古色古香，讓人置身倒流的時(shí)空。錦里的成功要素:以蜀漢三國文化為支撐，以川西民風(fēng)、民俗為內(nèi)涵，融合成都特有的 休閑文化氣氛，錦里民俗文化街在主題形象定位、 產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營 管理模式等方面形成了一條民俗文化旅

36、游資源開發(fā)的成功模式 上海-田子坊：城市記憶+創(chuàng)意精神=創(chuàng)造性的磁場(chǎng)田子坊是上海近現(xiàn)代傳統(tǒng)社區(qū)發(fā)展的一個(gè)縮影田子坊反映了近現(xiàn) 代江南農(nóng)村社區(qū)到法租界華洋混住社區(qū)及里弄工廠社區(qū)的發(fā)展脈絡(luò)。 空間格局的歷史演進(jìn)出盧灣區(qū)生活與文化的積淀過程，呈現(xiàn)出不同的特 征、風(fēng)貌，是海派文化兼容并蓄特質(zhì)的空間意向表達(dá)。成都寬窄巷子在具有鮮明地域特色和濃厚歷史氛圍的寬窄巷子各街區(qū)中，植入以文化為基石的商業(yè)元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活場(chǎng)景，感受“最成都”綜上案例啟發(fā)本項(xiàng)目，做旅游文化休閑商業(yè)街:成功就是拿和本區(qū)地域相關(guān)的文化做主題， 制造一系列景觀和娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗(yàn)性的產(chǎn)品?？梢?/p>

37、把房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品做成景觀，景房一體。很多旅游綜合地產(chǎn)商 業(yè)項(xiàng)目都是就地勢(shì)位置，設(shè)計(jì)成個(gè)性鮮明的特色商業(yè)街。而敦煌距今已有2000多年的歷史，是多種文化融匯與撞擊的交叉 點(diǎn)，中國、印度、希臘、伊斯蘭文化在這里相遇。敦煌是藝術(shù)的殿堂， 那些公元4至11世紀(jì)的壁畫與雕塑，帶給人們極具震撼力的藝術(shù)感受。 敦煌又是文獻(xiàn)的寶庫。在這數(shù)以萬計(jì)的赤軸黃卷中，蘊(yùn)藏著豐富的文獻(xiàn) 資源，漢文、古藏文、回鶻文、于闐文、龜茲文、粟特文、梵文，文種 繁多；內(nèi)容涉及政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、哲學(xué)、宗教、文學(xué)、民族、民俗、 語言、歷史、科技等廣泛領(lǐng)域。那些美好的與敦煌人文、藝術(shù)相關(guān)的歷 史名稱，古絲綢之路、河西走廊、河西四郡、敦煌菩

38、薩等，馳名遠(yuǎn)揚(yáng)的 旅游景觀如莫高窟、月牙泉、鳴沙山、雅丹地貌、敦煌古城 、陽關(guān)、三 危山等。在西部敦煌這塊土地上傾力打造一個(gè)充流西部高原風(fēng)情，結(jié)合異域獨(dú)魅，凸現(xiàn)樓蘭古韻的古往今來相結(jié)合的多業(yè)態(tài)的人文休閑旅游的 商業(yè)步行街。據(jù)敦煌現(xiàn)有消費(fèi)市場(chǎng)及目前商業(yè)局面，結(jié)合項(xiàng)目所處地理位置， 全業(yè)態(tài)的綜合布局融入獨(dú)特的西部風(fēng)情魅韻將使此項(xiàng)目成為敦煌城市 的會(huì)客廳，亦做為敦煌游客西部之行的目的地和集散地， 項(xiàng)目獨(dú)具風(fēng)韻 的西部風(fēng)情街，建筑1-2層底商，不同異域建筑特色，以古絲綢之路各 地驛站命名各業(yè)態(tài)區(qū)域：有特色零售區(qū)，西域樓蘭主題餐飲文化區(qū)，中 華美食廣場(chǎng)區(qū)，西部特色燒烤等，漢唐文化貫穿整個(gè)項(xiàng)目，景觀主以西

39、 部各省市主題景點(diǎn)大繪，如馬踏飛燕；革命軍會(huì)師樓；絲綢之路；敦煌 飛天；古長城等，讓國內(nèi)外游客不必跋山涉水，既可領(lǐng)略西部沉釀佳景！ 九、項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性1敦煌酒店各酒店的地理位置與功能配套現(xiàn)狀:敦煌天宇大酒店：位于敦煌市陽關(guān)西路11-1 ,是敦煌市天宇實(shí)業(yè) 有限責(zé)任公司下屬的涉外商務(wù)酒店，位于敦煌市商業(yè)繁華路段陽關(guān) 西路中段，酒店建設(shè)規(guī)模11000平方米，外觀采用漢唐風(fēng)格。有豪、 標(biāo)、單、普各類房型客房，還有多功能會(huì)議室和VIP商務(wù)會(huì)議室。位于敦煌市陽關(guān)西路11-1號(hào)。酒店開業(yè)時(shí)間2010年4月6日，主樓高8層，附樓高4層， 客房總數(shù)130間。敦煌飛天大酒店：位于甘肅省敦煌市鳴山路2號(hào)，為

40、四星級(jí)酒店，位于敦煌市中心，地理位置優(yōu)越，北鄰市政府廣場(chǎng)，東距火車站12公 里，飛機(jī)場(chǎng)13公里。酒店設(shè)計(jì)漢唐風(fēng)格，裝修豪華，莫高浮雕,敦煌彩 塑，名貴書畫。酒店擁有總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房、商務(wù)單間、標(biāo)準(zhǔn)間 共133間。酒店“飛天粵菜皇”設(shè)有宴會(huì)大廳，西餐廳和10個(gè)不同風(fēng)格 的豪華包間，擁有餐位 300個(gè)。設(shè)有多功能演藝大廳，貴賓接待廳， 會(huì)議廳，健身房，按摩房，KTV娛樂會(huì)所。甘肅敦煌賓館：始建于一九七九年，是一座園林式的賓館。位于敦 煌市城關(guān)區(qū)陽關(guān)東路14號(hào)，賓館占地面積 32000平方米，建筑面積 28000平方米，有貴賓樓、南樓、北樓、新八樓四座主體建筑，有中餐 廳、西餐廳、日式餐廳、豪

41、華包間 40個(gè)，餐位近千張。建館二十多年 來，曾接待過多位黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人。 還接待過眾多的國際友人，賓館綠 化成蔭，文化氛圍濃厚，設(shè)備齊全。甘肅敦煌山莊：是由香港西北拓展有限公司投資興建的一家風(fēng)格獨(dú) 特的四星級(jí)涉外旅游渡假型賓館，位于敦煌市敦月路，于1995年落成， 位于風(fēng)景區(qū)鳴沙山，外觀采用漢唐風(fēng)格。敦煌國際大酒店：位于敦煌這座古老城市的中心，酒店總建筑面積14000余平方米，共擁有各類客房 156間（套），中西餐廳四個(gè)， 可提供川、粵、京、魯、南韓燒烤及地方特色菜肴，并提供豐盛的自助 餐和西北風(fēng)味自助火鍋，能適合海內(nèi)外賓客的不同口味。客房程控電話可直撥世界各地。設(shè)有多功能歌舞廳、KTV、健

42、身房、 棋牌室、美容美發(fā)中心是。商務(wù)中心、外幣兌換等也一應(yīng)俱全。敦煌太陽大酒店：四星級(jí)酒店，位于甘肅敦煌沙洲北路5號(hào)，距火車站12公里，機(jī)場(chǎng)13公里。主樓高十二層，一層為大廳、商店、商 務(wù)中心、酒吧、水吧、大小 2個(gè)中餐廳、貴賓廳及總臺(tái)；二層為多功 能廳、宴會(huì)廳、各種娛樂設(shè)施；3-11層為客房。酒店分3棟樓，擁有不 同檔次的客房220套，客房種類有中式，歐式、總統(tǒng)套房一套，房間 內(nèi)有空調(diào)、衛(wèi)星電視、電話、衛(wèi)生間、小酒吧等設(shè)施。三號(hào)樓房間較新，有可容納300-400人的會(huì)議室。酒店擁有旅行社、汽車公司、票 務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施。敦煌陽光沙州大酒店：位于敦煌市陽關(guān)中路31號(hào)距莫高窟僅25公里；距鳴沙山

43、5公里；距機(jī)場(chǎng)、火車站僅 15公里。酒店大堂天頂及前廳長廊，外觀采用古典佛教建筑。敦煌太陽溫泉酒店：位于甘肅省敦煌市機(jī)場(chǎng)路中段 1號(hào)，西距市 區(qū)7公里，東距敦煌飛機(jī)場(chǎng) 5公里，火車站3公里。是花園式溫泉酒 店，隸屬于敦煌太陽旅游集團(tuán)。.太陽溫泉酒店擁有中式接待主樓及不同建筑風(fēng)格的豪華別墅式小 樓八棟，有各種類型的客房 150間，客房內(nèi)設(shè)有互聯(lián)網(wǎng)插口、迷你酒 吧、桑拿浴室及小廚房設(shè)施。綠草如茵，花團(tuán)錦簇，并且有大片的果樹園和葡萄園， 果實(shí)成熟季節(jié)可供住店客人隨意采摘。酒店內(nèi)太陽食 府提供地道農(nóng)家特色菜肴、大型宴會(huì)廳及容納200人的會(huì)議中心；康體中心擁有大型室內(nèi)游泳池、保齡球、桑拿、網(wǎng)球、籃球、乒

44、乓球等娛樂設(shè)施。另外還有西北第一井、地?zé)釡厝灰惶枩厝?006米，含有豐富的礦物質(zhì)，出水口溫度46C。凡入住本酒店的客人均可免費(fèi)享受溫泉泡湯，免費(fèi)接機(jī)接站，免費(fèi)礦泉水，免費(fèi)送早餐服務(wù)。甘肅陽關(guān)大酒店：位于敦煌市沙州南路 7號(hào)，距敦煌市標(biāo)志性建 筑“反彈琵琶”及敦煌商業(yè)一條街百米之遙。酒店擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華 套房等，客房內(nèi)陳設(shè)典雅大方，配有獨(dú)立調(diào)控空調(diào)、衛(wèi)星電視、直拔電 話、獨(dú)立衛(wèi)生間、寬帶網(wǎng)絡(luò)接入等服務(wù)，溫馨舒適。酒店開業(yè)時(shí)間2004年3月，2008年5月局部裝修，樓高 6 層，客房總數(shù)128間（套）。敦煌飯店：是一家國家三星級(jí)旅游飯店，位于敦煌市鳴山路16號(hào)。 距火車站12公里，距敦

45、煌機(jī)場(chǎng)13公里，長途汽車站300米。距世界 文化遺產(chǎn)一一敦煌莫高窟 25公里，國家級(jí)四A級(jí)景點(diǎn)一一鳴沙山、月 牙泉5公里。1998年6月改制后，敦煌飯店隸屬于晨光實(shí)業(yè)有限責(zé) 任公司。曾在1999年榮獲市青年文明號(hào)，2000年榮獲市消費(fèi)者信得 過單位，2001年榮獲全市發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)明星企業(yè)，敦煌飯店於 2005年、2006年、2007年、2008年、2009年連續(xù)五年榮獲敦煌市“十佳旅游企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào) 。敦煌廣源大酒店：地處甘肅敦煌市鳴山路23號(hào)，是一家綜合性專業(yè)涉外飯店，總店擁有客房65間，分店擁有客房65間，所有房間 都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間、空調(diào)、閉路電視、程控電話及純凈水等設(shè)施，全天24小時(shí)

46、供應(yīng)熱水?？偟暝O(shè)有多功能會(huì)議中心，可同時(shí)提供 200人的會(huì)議服務(wù)?？偟?一樓有裝修別致的中餐廳， 可同時(shí)容納200人就餐，并備有8個(gè)豪 華包間供您選擇。提供川、湘、粵菜及具有西北風(fēng)味、敦煌特色的美味敦煌鑫龍賓館：位于敦煌市環(huán)城東路 10號(hào)，有各類豪華中檔客 房51間。賓館內(nèi)設(shè)有中餐廳，提供川、湘、粵菜及具有敦煌風(fēng)味的特色菜，同時(shí)提供專業(yè)美容、美發(fā)等服務(wù)項(xiàng)目。賓館2000年開業(yè)，2010年1月局部裝修，樓高5層，客房總 數(shù)51間。敦煌飛天賓館：位于敦煌市鳴山路 22號(hào)，鄰近步行街、博物館 及沙洲市場(chǎng)等地，去往敦煌火車站及機(jī)場(chǎng)亦十分便利， 位置優(yōu)越。賓館 擁有標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)間及豪華套間等房型，內(nèi)設(shè)餐

47、 飲、商務(wù)中心、會(huì)議、停車等設(shè)施。酒店開業(yè)時(shí)間1986年9月6日，2008年8月局部裝修，主樓 高3層，附樓高3層，客 房總數(shù)87間。敦煌莫高賓館：座落在鳴山路 12號(hào)。賓館距藝術(shù)寶庫莫高窟 25 公里，距著名景點(diǎn)鳴沙山、月牙泉 5公里，距飛機(jī)場(chǎng)15公里，距敦 煌火車站13公里。賓館餐廳為賓客提供具有敦煌特色的各式菜肴及 新潮川菜、粵菜。敦煌天潤國際大酒店：坐落在敦煌市鳴山路309號(hào)，仿唐建筑風(fēng)格，擁有中式、歐式裝修風(fēng)格的客房170間。安裝有國際互聯(lián)網(wǎng)接口， 另外酒店配有大型中餐廳及大、中、小宴會(huì)廳12個(gè)，共有餐位600個(gè), 大型多功能廳可舉辦各種會(huì)議、歌舞宴演出以及酒會(huì)等活動(dòng)。商務(wù)會(huì)議室可同

48、時(shí)容納300人左右進(jìn)行會(huì)議。酒店開業(yè)時(shí)間2011年7月，主樓高6層，附樓高5層。敦煌鑫鑫快捷酒店：坐落于敦煌市陽關(guān)東路16號(hào)，酒店擁有大床房、舒適雙人房、溫馨大床房等，提供寬帶上網(wǎng)、全天冷熱水供應(yīng)等 服務(wù)。酒店開業(yè)時(shí)間2005年5月1日，2010年4月重新裝修，樓 高4層，客房總數(shù)50間（套）。敦煌陽關(guān)恒業(yè)商務(wù)酒店：地處敦煌市鳴山路36號(hào)，是一家集客房、餐飲、娛樂、商 務(wù)為一體的酒店。酒店擁有客房 112間（套）。免費(fèi)光纖接入，免費(fèi)長市話撥打，另有太陽能采暖供熱系統(tǒng)，地?zé)嵯到y(tǒng)， 全天候保安監(jiān)控系統(tǒng)。酒店開業(yè)時(shí)間2011年6月，樓高6層，共有客房總數(shù)112間 （套）。此酒店不接待外賓。敦煌花雨賓

49、館：位于敦煌市寧塞路518號(hào)，賓館按照3星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房58間套，24小時(shí)熱水供應(yīng)，所有客房均配 互聯(lián)網(wǎng)接口，院內(nèi)停車場(chǎng)可停放大中小各類車輛。酒店開業(yè)時(shí)間2009年5月，標(biāo)準(zhǔn)間面積約為15-20平米左右。敦煌駝鈴飯店：位于敦煌市鳴山路 5號(hào)，飯店擁有各種檔次的客 房，并設(shè)有中餐廳，宴會(huì)廳，可同時(shí)容納300人就餐?？偱_(tái)設(shè)有商務(wù)中心，可提供會(huì)議，業(yè)務(wù)洽談服務(wù)。一日游景點(diǎn)組團(tuán)服務(wù)，國內(nèi)外直撥 電話服務(wù)，飛機(jī)火車票預(yù)訂服務(wù)，休閑娛樂服務(wù)。敦煌悅天商務(wù)酒店隸屬于敦煌悅天商貿(mào)有限公司，位于敦煌市中心 鳴山北路299號(hào)，酒 店于2011年6月全部竣工，占地面積為2600 平方米，北鄰市政府廣場(chǎng)，毗

50、鄰商業(yè)步行街及沙州夜市。敦煌悅天商務(wù)酒店有各式客房 50間，設(shè)計(jì)風(fēng)格為敦煌西部古典風(fēng) 格，極具敦煌藝術(shù)氛圍，中庭玻璃天井下懸掛敦煌莫高窟盛唐159窟蓮花藻井造型，酒店同時(shí)擁有可容納 30-50人的現(xiàn)代化商務(wù)多功能會(huì) 議廳。可同時(shí)提供西餐、中餐及營養(yǎng)早餐。酒店開業(yè)時(shí)間2011年5月，主樓高5層，客房總數(shù)50間（套）。敦煌靈巖賓館：位于敦煌市沙州南路2號(hào)，離敦煌的城標(biāo)反彈琵琶僅300米，和敦煌有名的小吃城、風(fēng)情城、旅游購物一條街相鄰。賓館于1991年建成 并投入使用，賓館占地面積2700平方米，建 筑風(fēng)格以著名景觀“千佛靈巖”為其命名。賓館擁有標(biāo)準(zhǔn)客房38間。酒店開業(yè)時(shí)間1991年，樓高4層。敦煌

51、金葉賓館：位于敦煌市鳴山路 37號(hào)，擁有中式套間、豪華套 間、標(biāo)準(zhǔn)間等各類客房93間，216張床位；客房設(shè)有IC卡總控門鎖、 分體式空調(diào)、衛(wèi)星閉路電視、國際國內(nèi)直撥電話、迷你酒吧、冰箱、VCD 出租等，同時(shí)提供全方位的送餐與洗衣服務(wù)。賓館有中、西餐廳5個(gè)，可同時(shí)容納300人就餐，為賓客提供各 式高檔宴席、喜慶婚宴、生日宴、祝壽宴、自助餐、團(tuán)隊(duì)包餐、中式點(diǎn)菜；主要經(jīng)營粵、川、京、隴菜及地方風(fēng)味菜肴。以休閑、餐飲為主 的“金葉園”風(fēng)格迥異、綠樹成蔭、環(huán)境幽雅、空氣清新，并擁有自己 的綠色種植，主要提供正宗四川火鍋；商務(wù)中心提供傳真、復(fù)印、打字、制表、In ternet上網(wǎng)服務(wù)、機(jī)車票代辦、出租車服

52、務(wù)等，同時(shí)還設(shè) 有醫(yī)療保健、美容美發(fā)、卡拉 OK、臺(tái)球、 棋牌、健身等現(xiàn)代化公共 娛樂設(shè)施。賓館開業(yè)時(shí)間2010年9月6日，主樓高3層。敦煌天緣青年旅舍（農(nóng)家樂）：位于敦煌市楊家橋鄉(xiāng)月牙泉村 3組 51號(hào)，它是由一個(gè)仿古式的封閉式四合院組成，周圍是由農(nóng)田、杏園、 桃園襯托出了農(nóng)家的氣息。到了夏季可以到果園摘新鮮的水果品嘗， 休 息的時(shí)候可以到田園小路感受綠色氣息。旅舍開業(yè)時(shí)間2011年3月24日，樓高1層，客房總數(shù)8間 （套）。敦煌市電力賓館地處敦煌沙州北路482號(hào)，距市中心500米，交通便捷，距火車站10公里，飛機(jī)場(chǎng)13公里。綜觀整個(gè)敦煌酒店業(yè)，截止2013年，敦煌市區(qū)三星級(jí)以上酒店約 有2

53、4家，床位數(shù)1600張。據(jù)調(diào)查，敦煌市酒店客房旺季供應(yīng)緊張，旅 游淡季空置率高，究其原因，主要為旅游城市建筑高度有限，類型結(jié)構(gòu) 不合理，同質(zhì)化嚴(yán)重，大部分集中在風(fēng)景區(qū)、普遍存在著朝著粗放型的 方向發(fā)展，管理缺乏新意，缺少謀略，市場(chǎng)細(xì)分明顯不夠，目標(biāo)受眾不 夠精確，產(chǎn)品雷同等問題。2、敦煌文化休閑步行街（沙州夜市）現(xiàn)狀。沙州夜市分為休閑區(qū)、特色小吃城與工藝品步行街三個(gè)部分，小吃城雖然有強(qiáng)烈的敦煌本地特色與西域文化特色，但供應(yīng)品種雷同，規(guī)模較小，內(nèi)容不夠豐富，游客只能領(lǐng)略到敦煌特色餐飲，無法領(lǐng)略到全 面的甘肅特色飲食文化，尤其是針對(duì)外地游客與國外游客；而工藝品步 行街存在著同樣的問題，雖然步行街展

54、示的工藝品有著敦煌古文化特 色，但同樣產(chǎn)品單一，結(jié)構(gòu)類同，可以說去過一次的游客不會(huì)再想去第 二次。因此敦煌作為甘肅省旅游的名片，它的內(nèi)容應(yīng)該更加豐富，不僅 要展示當(dāng)?shù)毓盼幕厣?，更要展示整個(gè)甘肅省各個(gè)地方的古文化特色， 要讓中內(nèi)外游客來到敦煌的同時(shí)也能感受到更多甘肅省其他地區(qū)的古 代、現(xiàn)代文化藝術(shù)特色。十、項(xiàng)目的SWO分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、 威脅總結(jié)如下。優(yōu)勢(shì)(Strengh)本項(xiàng)目定位新穎，現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流，在敦煌地區(qū)僅此一家；目前敦煌市場(chǎng)還沒有規(guī)劃執(zhí)行大型的產(chǎn)權(quán)式酒店與類似絲綢之路文化休閑商業(yè)街項(xiàng)目，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場(chǎng)， 則可 以形

55、成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，為打造敦煌第一奠定基礎(chǔ)； 根據(jù)敦煌新區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且可與原有的沙州夜市等相關(guān)產(chǎn)業(yè)能 夠?qū)崿F(xiàn)資源整合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套 發(fā)展用地提供可行性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展推動(dòng)能力。項(xiàng)目提出的絲綢之路商業(yè)街，創(chuàng)意獨(dú)特，設(shè)計(jì)新穎，其容納能力大 大增加，商鋪的訴求點(diǎn)新穎，因此項(xiàng)目本身就有很大的吸引力。劣勢(shì)(Weakness)本項(xiàng)目為我公司大型商業(yè)操盤項(xiàng)目， 政府政策支持力度，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 部門的支持配合及協(xié)助等，這些潛在因素都將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)過程中產(chǎn)生強(qiáng)有力的影

56、響，影響強(qiáng)度視組織安排而定；（如商業(yè)街游客集散中心與旅行社服務(wù)區(qū)等配套確立需要組織協(xié)調(diào)協(xié)助等）敦煌新區(qū)現(xiàn)有居民及游客消費(fèi)群體不穩(wěn)定，未來預(yù)估前瞻性待定，導(dǎo)致本案項(xiàng)目投資回報(bào)周期將會(huì)延長。（3）機(jī)會(huì)（Opportunity ）居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展及敦煌旅游人數(shù)持續(xù)增加為本項(xiàng)目發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；近年來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)敦煌旅游業(yè)的預(yù)期更堅(jiān)定 了投資者的信心；敦煌新區(qū)目前商業(yè)的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn) 為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)與特色商業(yè)領(lǐng)域形態(tài)的缺乏。（4）威脅（Treat）本項(xiàng)目酒店經(jīng)營項(xiàng)目與已有酒店經(jīng)營項(xiàng)目有小部分重合，并且原有酒店在長期的發(fā)展中已經(jīng)形成一

57、定的知名度，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑 戰(zhàn)；目前在敦煌新區(qū)投資的類似項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)， 并不排除已經(jīng)有項(xiàng) 目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競爭項(xiàng)目，其影響將是非常大的；項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場(chǎng)，無疑將大大增加該項(xiàng)目 的招商成本，運(yùn)營成本，及資金占用成本；項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。綜合上面的SWO分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行 業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和壁壘帶來的； 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身、地理位置產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是政策支持 程度帶來的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目， 只要能夠 抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，

58、發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，將劣勢(shì)逐步 消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目建成后，計(jì)劃分為出售產(chǎn)權(quán)和自留產(chǎn)權(quán)兩個(gè)部分。出售部分 為產(chǎn)權(quán)式生態(tài)假日酒店客房、精品住宅、商業(yè)街商鋪、休閑會(huì)所、環(huán)球 美食部分、中華美食部分、兒童樂園部分。出租部分：小學(xué)，幼兒園，游客集散中心、部分商鋪、旅行社服務(wù) 區(qū)、娛樂王國等；為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果， 并在短時(shí)間 內(nèi)樹立強(qiáng)勢(shì)的領(lǐng)導(dǎo)地位，我公司考慮對(duì)商業(yè)部分給予一定期限的免租.自營部分：酒店生態(tài)餐飲區(qū)，多功能廳，商務(wù)快捷酒店。預(yù)計(jì)項(xiàng)目收益為：序號(hào)項(xiàng)目（萬mi）面積（萬 m）2016 年2017 年2017 年2018 年20

59、19 年2020 年2021 年2021 年以后各年岀售產(chǎn)權(quán)酒店岀售部分1.81.08 億住宅岀售部分8.43.36 億商業(yè)岀售部分7.96.32 億旅行社服務(wù)區(qū)0.610萬15萬15萬15萬15萬15萬15萬15萬岀租小學(xué)0.620萬25萬25萬25萬30萬30萬30萬30萬幼兒園1.810萬10萬10萬15萬15萬15萬15萬15萬自營生態(tài)酒店餐飲、娛樂1.5800萬1200 萬1500 萬1500 萬1500 萬1500 萬1500 萬1500 萬商務(wù)酒店1.5500萬500萬500萬500萬500萬500萬500萬500萬總計(jì)15.210.89 億1750 萬2050 萬2050 萬2

60、050萬2050萬2050萬2050萬據(jù)表所述，預(yù)計(jì)2016年項(xiàng)目銷售、出租、自營所得為10.89億元，2017年出租、自營所得為1750萬元，2018 年及以后各年平均收益為 2050萬元。十二、社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn) 行闡述。1對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響本項(xiàng)目我方投資額達(dá)到6.4億元，產(chǎn)權(quán)式酒店客戶出售數(shù)量約300 間（套）商業(yè)部分每個(gè)街區(qū)出售商鋪約 53間，七個(gè)街區(qū)商鋪共計(jì)371 間，每家店初始投資保守估計(jì)按10萬計(jì)，共3710萬元；另外，引進(jìn)小 學(xué)、幼兒園、住宅、生態(tài)酒店等各類供應(yīng)商，相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、 上百家商家，保守估計(jì)，按