房地產(chǎn)會計特訓(xùn)班

1、概述一企業(yè)設(shè)立階段財稅處理與票據(jù)管理二土地取得階段財稅處理與風(fēng)險防范四 建設(shè)階段財稅處理與風(fēng)險防范五 規(guī)劃設(shè)計階段財稅處理與風(fēng)險防范五六七 銷售年度所得稅清算技巧土地增值稅清算技巧及基本賬務(wù)處理三項目融資階段財稅處理與風(fēng)險防范 第一章 概述 一 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及特點 設(shè)立企業(yè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)認(rèn)籌（排號）-訂房（開盤）-訂合同（房款回款或者按揭回款）-開發(fā)票-交房-清算特點：1.開發(fā)周期長（土地取得類型較多，不好控制，前期統(tǒng)籌較難，需要做前期的測算，后期的跟進(jìn)）2.資金投入巨大3.前置審批程序多4.開發(fā)產(chǎn)品顯性化1.會計與稅法差異的處理問題2.納稅風(fēng)險滯

2、后問題（土增清算及項目匯算）3.收入不可隱瞞如何納稅籌劃的問題4.借款利息財稅處理問題5.隱性成本顯性化問題6.會計核算與納稅處理更加復(fù)雜二、會計核算與納稅管理難點問題三、會計核算與納稅管理難點問題的應(yīng)對策略（一）明確營改增后的納稅管理核心問題（二）構(gòu)筑納稅風(fēng)險控制的三道防線1.事前風(fēng)險防范2.事中風(fēng)險控制（1）把住合同關(guān)（2）把住發(fā)票關(guān)（3）把住核算關(guān)3.事后風(fēng)險化解 四、不同階段的財務(wù)核算重點（一）設(shè)立階段（一般納稅人）（二）項目融資階段（發(fā)票取得）（三）土地取得階段（是否合規(guī)合法，納稅申報的跟進(jìn)）（四）規(guī)劃設(shè)計階段（項目測算預(yù)算）（五）建設(shè)階段（發(fā)票數(shù)據(jù)管控，數(shù)據(jù)）（六）銷售階段（成本費

3、用核算的分開，預(yù)交稅款的跟進(jìn)，發(fā)票開票的跟進(jìn)）（七）完工交房階段（銷項稅的確認(rèn)，收入成本的確認(rèn)等）（八）土增清算交房階段（土增成本的核算，土增測算） 五、財務(wù)人員崗位設(shè)置安排最少的人員配置財務(wù)經(jīng)理： 職務(wù)名稱：財務(wù)經(jīng)理直接下屬：主管會計（總賬會計）、現(xiàn)金會計（收銀會計）、出納員 財務(wù)管理部部門崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)董事長及總經(jīng)理所需的財務(wù)數(shù)據(jù)資料的整理編報；2、負(fù)責(zé)對財務(wù)工作有關(guān)的外部及政府部門，如稅務(wù)局、財政局、銀行、會計事務(wù)所等對接、溝通工作；3、負(fù)責(zé)資金管理、調(diào)度；編制月、季、年度財務(wù)情況說明分析,并向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)報告集團(tuán)經(jīng)營情況；4、負(fù)責(zé)銷售統(tǒng)計、復(fù)核，每月負(fù)責(zé)編制銷售應(yīng)收款報表,并督促營銷管理

4、部及時催交樓款；負(fù)責(zé)銷售樓款的收款；5、負(fù)責(zé)每月轉(zhuǎn)賬憑證的編制，匯總所有的記賬憑證；6、負(fù)責(zé)集團(tuán)總賬及所有明細(xì)分類賬的記賬、結(jié)賬、核對，完成會計報表的編制，并及時清理應(yīng)收、應(yīng)付款項；7、協(xié)助項目出納員做好樓款的收款工作，并配合營銷管理部做好銷售分析；8、負(fù)責(zé)集團(tuán)全年的會計報表、賬薄裝訂及會計資料保管；9、負(fù)責(zé)銀行財務(wù)管理、支票等有關(guān)結(jié)算憑證的購買、領(lǐng)用及保管，辦理銀行收付業(yè)務(wù)；10、負(fù)責(zé)先進(jìn)管理，審核收付原始憑證；11、負(fù)責(zé)編制銀行收付憑證、現(xiàn)金收付憑證，登記銀行存款及現(xiàn)金日記賬,月末與銀行對賬單核對銀行存款余額,并編制余額調(diào)節(jié)表；12、負(fù)責(zé)集團(tuán)員工工資的發(fā)放、現(xiàn)金收付、及時繳納員工社會保險等

5、；財務(wù)經(jīng)理： 職務(wù)名稱：財務(wù)經(jīng)理直接上級：總經(jīng)理直接下屬：主管會計、現(xiàn)金會計、出納員本職工作：領(lǐng)導(dǎo)本單位的財會工作直接責(zé)任：具體負(fù)責(zé)集團(tuán)的財務(wù)會計工作；1、對各項財務(wù)會計工作定期研究、布置、檢查、總結(jié)。嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律和集團(tuán)各項規(guī)章制度。不斷改進(jìn)和提高財務(wù)會計工作水平；2、督促集團(tuán)加強定額管理、原始記錄和計量檢驗等基礎(chǔ)；3、認(rèn)真審核會計憑證和會計報表，做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚、報送及時；4、制定的各項財務(wù)管理制度應(yīng)便于各部門管理和核算并有利于提高經(jīng)濟(jì)效益；5、隨時檢查各項財務(wù)制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)違反財務(wù)紀(jì)律、財務(wù)會計制度的,及6、制止和糾正,重大問題應(yīng)向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報；7、組織

6、編制集團(tuán)的財務(wù)收支計劃,按時報送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，并檢查各部門執(zhí)行情況；8、在編制財務(wù)收支計劃前,應(yīng)要求各職能部門提供切實可行的收支計劃明細(xì)表,經(jīng)審核驗證后據(jù)此編制集團(tuán)的財務(wù)收支計劃和編制說明；9、經(jīng)總經(jīng)理審批的財務(wù)收支計劃，應(yīng)組織有關(guān)職能部門嚴(yán)格實施；11、組織編制集團(tuán)的成本計劃和費用預(yù)算，并將各項計劃指標(biāo)分解下達(dá)落實并檢查執(zhí)行情況；12、編制的成本計劃應(yīng)現(xiàn)金合理，費用預(yù)算應(yīng)厲行節(jié)約，費用開支不超越規(guī)定范圍；13、在集團(tuán)總經(jīng)理的組織下，應(yīng)將成本計劃和費用預(yù)算案項目分解，逐步落實到各職能部門；14、設(shè)計必要的臺帳及時反映、分析計劃或預(yù)算執(zhí)行情況，并向各職能部門反饋；15、充分運用會計資料，分析經(jīng)濟(jì)效果

7、,提供可靠信息，預(yù)算經(jīng)濟(jì)前景，為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)決策提供數(shù)據(jù)；16、組織集團(tuán)財務(wù)人員學(xué)習(xí)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)技術(shù)，負(fù)責(zé)財務(wù)人員的考核；17、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)財務(wù)和各部門的工作，多與其他部門聯(lián)系、協(xié)調(diào)，把財務(wù)工作納入正軌；18、負(fù)責(zé)保管集團(tuán)財務(wù)專用印鑒，并按集團(tuán)財務(wù)制度使用印鑒；19、負(fù)責(zé)銷售統(tǒng)計、復(fù)核，每月負(fù)責(zé)編制銷售應(yīng)收款報表，并督促銷售部及時催交樓款； 主管會計1、負(fù)責(zé)集團(tuán)日常財務(wù)核算，參與集團(tuán)的經(jīng)營管理，擬定和完善集團(tuán)財務(wù)制度、會計核算制度和財務(wù)各專業(yè)體系；2、根據(jù)集團(tuán)資金運營情況合理調(diào)配資金，確保集團(tuán)資金正常運轉(zhuǎn)；3、搜集集團(tuán)經(jīng)營活動情況、資金動態(tài)、營業(yè)收入和費用開支數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析、提出建議，定期向總經(jīng)理報

8、告；4、嚴(yán)格財務(wù)管理，加強財務(wù)監(jiān)督，監(jiān)督財務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行各項財務(wù)制度和財務(wù)紀(jì)律；5、負(fù)責(zé)全集團(tuán)各項財產(chǎn)的登記、核對、抽查、調(diào)撥，按規(guī)定計算折舊費用，保證資產(chǎn)的資金來源；6、負(fù)責(zé)對外投資、融資及擔(dān)保、保險；7、參與集團(tuán)及各部門對外經(jīng)濟(jì)合同的簽定審核；8、參與工程預(yù)、結(jié)算審核管理，審核項目的預(yù)算、結(jié)算，對項目全過程進(jìn)行費用控制；9、負(fù)責(zé)集團(tuán)現(xiàn)有資產(chǎn)管理；10、經(jīng)營報告資料編制、績效獎金核算、墊底預(yù)算數(shù)據(jù)匯總；11、收集有關(guān)單位審核及賬務(wù)處理；各項費用支付審核及賬務(wù)處理；應(yīng)收賬款賬務(wù)處理；12、總分類賬、日記賬等賬簿處理；財務(wù)報表及會計科目明細(xì)表；13、統(tǒng)一發(fā)票自動包繳，稅務(wù)核算及稅法作業(yè)；14、會

9、計意見回饋及監(jiān)督，稅務(wù)及稅法研究；現(xiàn)金會計1. 嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)的現(xiàn)金管理制度，熟練掌握收付辦法和手續(xù)；2. 認(rèn)真審核原始憑證的合法，正確和完整性，保證內(nèi)容真實、手續(xù)完備；3. 記賬憑證的填制要準(zhǔn)確反映集團(tuán)經(jīng)濟(jì)的狀況，正確運用會計科目和記賬規(guī)則，做到摘要簡明扼要，數(shù)字準(zhǔn)確，內(nèi)容完整；4. 根據(jù)審核無誤的原始憑證，及時辦理收付款業(yè)務(wù)。對于大的開支項目，必須經(jīng)過財務(wù)經(jīng)理和總經(jīng)理同意后方可辦理。收付款后，要在收付憑證上加蓋收、付訖戳記或相關(guān)人員名章；5. 根據(jù)辦理完畢的記賬憑證，逐日逐筆登記現(xiàn)金日記賬，并結(jié)出當(dāng)日余額，做到日清月結(jié)、賬款相符；6. 庫存現(xiàn)金不得超過銀行核定庫存限額，超過部分要及時送存

10、銀行，保證現(xiàn)金安全。不得以借款單或欠款單充抵庫存現(xiàn)金，更不得任意挪用現(xiàn)金。庫存現(xiàn)金與賬不相符時，應(yīng)及時報告領(lǐng)導(dǎo)查明原因；7. 不準(zhǔn)“坐收坐支”現(xiàn)金，做到“收到解交”、“支則提取”，不套取現(xiàn)金；8. 做好債權(quán)債務(wù)的清理工作，對各項借款要定期清理催收。做到一事一借一報,原則上對同一人的現(xiàn)金借款要前款不清，后款不借；9. 按時發(fā)放員工薪酬、生活補貼等費用，按時繳納員工福利保險；10. 認(rèn)真做好總賬的記賬、報賬工作，按時編制和報送報表； 出 納 員 1. 辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)；1）嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度的規(guī)定,根據(jù)有關(guān)人員審核簽章的收、付款憑證,進(jìn)行復(fù)核,辦理款項收付。對于重大的

11、開支項目,必須經(jīng)過會計主管人員、總經(jīng)理審核簽章方可辦理；收付款后要在收付款憑證上簽章；2）庫存現(xiàn)金不得超過銀行核定的限額,超出部分要及時存入銀行。不得以 白條抵充庫存現(xiàn)金,更不得任意挪用現(xiàn)金；2. 嚴(yán)格控制簽發(fā)空白支票； 如因特殊情況確需簽發(fā)不填寫金額的轉(zhuǎn)賬支票時,必須在支票上寫明,收示單位名稱、款項用途、簽發(fā)日期、規(guī)定限額的報銷期限,并由使用支票人在支票登記薄上簽章。逾期未用的空白轉(zhuǎn)賬支票,要及時收回注銷。不得將空白支票交給其他單位或個人簽發(fā)。對于填寫錯誤的支票 ,必須加蓋作廢戳記,與存根一并保存；支票遺失時,要立即向銀行辦理掛失手續(xù)；3. 編制和保管會計記賬憑證；1）根據(jù)審核無誤的收、付款

12、原始憑證,填制記賬憑證,記賬憑證的內(nèi)容必須填齊,附有原始憑證；填制會計憑證的字跡必須清晰、工整并正確使用會計科目。要妥善保管會計憑證,應(yīng)按編號順序,折疊整齊,按月裝訂成冊,加蓋封面、封底、蓋章歸檔；4. 登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬； 根據(jù)記賬憑證,逐筆按順序登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬,做到日清日結(jié)?，F(xiàn)金的賬面余額要同時及庫存現(xiàn)金核對相符。銀行的賬面余額要及時與銀行對賬單核對,月末要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表,使帳面余額與對賬單上余額調(diào)節(jié)相符,對于未達(dá)賬項要及時查詢,要隨時掌握銀行存款余額,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。不準(zhǔn)將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結(jié)算；現(xiàn)金會計不得兼管收入、費用債權(quán)、債務(wù)賬薄登記工

13、作以及稽核工作和會計檔案保管工作；5. 保管庫存現(xiàn)金和各種有價證券； 對于現(xiàn)金和各種有價證券,要確保其安全和完整無缺,如有短缺,要負(fù)責(zé)賠償,保險箱密碼要保密,保管好鑰匙,不得轉(zhuǎn)交他人；6. 保管有關(guān)稅務(wù)計算機(jī)代碼因帳、空白收據(jù)和支票； 現(xiàn)金會計所管的印章必須妥善保管,嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用。簽發(fā)支票所使用的各種印章;財務(wù)章、法人印章由財務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)保管。對于空白收據(jù)和空白支票必須嚴(yán)格管理,專設(shè)登記薄登記,認(rèn)真辦理領(lǐng)用注銷手續(xù)；銷售業(yè)務(wù)流程圖借款審批流程圖報銷審批流程圖薪資支付流程稅務(wù)繳納審批流程圖工程結(jié)算款審批流程圖房地產(chǎn)籌建期經(jīng)營特點：1、成本費用投入資金多（企業(yè)取得土地及其他費用）2、無銷售收

14、入及銷售回款3、無經(jīng)營稅金產(chǎn)生（土地使用稅及房產(chǎn)稅根據(jù)企業(yè)情況）有合同簽訂有印花稅，個人所得稅根據(jù)公司情況4、融資成本高（借款金額大）5、企業(yè)風(fēng)險大6、做好稅務(wù)整體籌劃及稅負(fù)測算房地產(chǎn)籌建期經(jīng)營特點：支付的土地出讓金及服務(wù)費借方：開發(fā)成本/支土地價款及稅金/支付的土地出讓 28480000 開發(fā)成本/支土地價款及稅金/其它 150000 貸方：銀行存款/中行 28630000房地產(chǎn)籌建期經(jīng)營特點：交納土地印花稅：借：管理費用/稅金/印花稅 17740 營業(yè)外支出/罰款滯納金 103.15 貸：銀行存款/中行 17843.15房地產(chǎn)籌建期經(jīng)營特點：交納耕地占用稅、契稅及測繪費借：開發(fā)成本/土地征

15、用費及補償金/耕地占用稅1020822 開發(fā)成本/支土地價款及稅金/繳納的契稅 1651205 開發(fā)成本/支土地價款及稅金/其它 6000 貸：銀行存款/中行 2678027房地產(chǎn)籌建期經(jīng)營特點：拆遷補償款借：開發(fā)成本/土地征用費及補償金/拆遷補償 220200 貸：銀行存款/中行 220200權(quán)屬調(diào)查費國土資源局借：開發(fā)成本/支土地價款及稅金/其它 10000 貸：現(xiàn)金 10000房地產(chǎn)預(yù)售經(jīng)營特點：收到預(yù)售資金借方：銀行存款/中行 600000 貸方：合同負(fù)債/首付款 600000借方：應(yīng)交稅費/應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交稅費/預(yù)交增值稅 應(yīng)交稅費/應(yīng)交城建稅應(yīng)交稅費/應(yīng)交教育費附加 應(yīng)交稅費/應(yīng)交

16、地方教育費附加 應(yīng)交稅費/應(yīng)交土地增值稅 稅金及附加/稅金/印花稅稅金及附加/稅金/土地使用稅（稅金及附加） 貸方：銀行存款/中行房地產(chǎn)預(yù)售期經(jīng)營特點：收認(rèn)籌金借：銀行存款/東方銀行 300000 貸：其他應(yīng)付款（合同負(fù)債）/認(rèn)籌金 300000收首付款，認(rèn)籌金轉(zhuǎn)房款借方：銀行存款/中行 800000 其他應(yīng)付款（預(yù)收賬款）/認(rèn)籌金 300000 貸方：合同負(fù)債/首付款 1100000討論： 1.營銷設(shè)施建造費？ 2.資本化利息？ 3.項目部人員的差旅費？ 4.業(yè)務(wù)招待費？三、票據(jù)及憑證要求1.費用發(fā)生的相關(guān)原始憑證2.項目部組建的相關(guān)文件3.項目部資產(chǎn)劃分的相關(guān)文件 一般納稅人提供勞務(wù)派遣服

17、務(wù)，可以按照財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。 選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。勞務(wù)派遣服務(wù)，是指勞務(wù)派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務(wù)。 納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房