2022年建筑行業(yè)投資主線及細分板塊分析

1、2022年建筑行業(yè)投資主線及細分板塊分析1.建筑行業(yè)回顧與展望行業(yè)基本面好轉(zhuǎn)，建筑央企表現(xiàn)突出2022 年以來建筑行業(yè)整體表現(xiàn)相對較好： 2022 年以來建筑行業(yè)基本面表現(xiàn)相對較好，穩(wěn)增長壓力下 專項債前臵使得基建投資維持較高增速，但地產(chǎn)投資仍受限制；在建筑板塊企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)方面，建 筑央企表現(xiàn)突出，持續(xù)向好，新簽訂單情況也穩(wěn)中向好。房地產(chǎn)投資相對疲軟，新簽訂單表現(xiàn)向好。2022 年 1-4 月份，全國固定資產(chǎn)投資累計完成 15.4 萬億元， 同比提升 6.8%，相比 2019 年同期減少 1.4%。其中基建投資合計 4.8 萬億元，同增 8.3%；房地產(chǎn)投資 合計 3.9 萬億元，同減 2.7

2、%，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)相對疲軟。1-3 月建筑行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額合計為 174.0 億元，同減 34.6%。2022 年前三個月建筑行業(yè)投資額增速較低，主要受基數(shù)、行業(yè)淡季等影響。 一季度建筑行業(yè)總產(chǎn)值為 5.2 萬億元，同增 9.2%，相比以前增速提升明顯；同期建筑業(yè)新簽訂單合 計金額 6.3 萬億元，同增 2.1%。疫情影響下新開工、竣工數(shù)據(jù)均表現(xiàn)較差。2022 年 1-4 月房屋新開工面積合計 4.0 億平，同減 26.3%。 銷售不景氣和房企資金緊張或為開工數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)疲軟主因，此外，4 月份受全國新冠疫情影響當月 同減 44.2%，當月降幅接近 2020 年 2 月份新冠首次爆發(fā)的

3、44.9%。1-4 月竣工面積合計 2.0 億平，同減 11.9%。房企資金緊張下對部分項目停緩建或為竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)較差原因，此外，疫情影響下部分項目 停工，使得竣工節(jié)奏相對放緩。建筑業(yè)新簽訂單方面，建筑央企表現(xiàn)向好。2022 年一季度，八大建筑央企新簽訂單合計金額為 3.2 萬億元，相比 2021 年同期提升 21.2%，明顯高于建筑業(yè)整體新簽訂單增速。央企新簽訂單金額在建 筑業(yè)新簽訂單總額中的占比穩(wěn)步提高，一季度央企新簽訂單占比達到 50.2%，ttm 口徑下占比亦提升 至 39.0%。財政靠前發(fā)力下，央企作為基建主力軍，在資金、資質(zhì)優(yōu)勢下獲得了更多訂單。同時，建 筑央企在 BIPV 發(fā)展等

4、綠色建筑領(lǐng)域也發(fā)揮了帶頭作用。2.基本面主線一：年內(nèi)基建投資高增確定性較強疫情擾動下 GDP 增速受限，政府需采取有力措施實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長。GDP2022 年以來，受疫情影響， 我國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率有較明顯上漲，4 月份達到 6.1%，與 2020 年新冠疫情爆發(fā)初期的失業(yè)率水平相 當；與此同時，我國居民人均可支配收入增速連續(xù)三個季度較為低迷。失業(yè)率走高以及居民可支配 收入增速處于低位導致我國消費需求受到抑制，海外宏觀政策收緊以及俄烏戰(zhàn)爭等外部因素則會對 出口施壓，因此，在當前保就業(yè)、穩(wěn)增長和穩(wěn)居民收入的要求下，我們認為宏觀經(jīng)濟逆周期調(diào)節(jié)力 度有望顯著增強。2022 年我國 GDP 增長目標為 5

5、.5%，這是在 2021 年較高基數(shù)上的中高速增長。但是 年初受到疫情擾動，一季度 GDP 同比僅增長 4.8%；4-5 月份，疫情影響尚未完全消除，預計也會對 二季度 GDP 增速造成不利影響。因此，為了實現(xiàn) 2022 年 GDP 增長 5.5%的目標，政府需要采取有力 措施對宏觀經(jīng)濟進行逆周期調(diào)節(jié)。基建投資是穩(wěn)增長重要抓手。在拉動經(jīng)濟的三駕馬車中，消費往往起到壓艙石作用，出口則與海外 需求等密切相關(guān)，因此傳統(tǒng)的逆周期調(diào)節(jié)手段往往聚焦于投資領(lǐng)域。在固定資產(chǎn)投資的三大分項中， 政策對于基建投資能夠起到?jīng)Q定性作用，并且加碼基建政策的兌現(xiàn)時滯要小于房地產(chǎn)與制造業(yè)。因 此，基建投資是政府進行逆周期調(diào)

6、節(jié)、實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要抓手。2021 年 12 月至今，加碼基建投資政策密集發(fā)布。隨后，加碼基建投資的相關(guān)政策與表述陸續(xù)出臺：加快推進十四五規(guī) 劃 102 項重大工程，盡快將去年四季度發(fā)行的地方政府專項債券落實到具體項目，力爭在一季度形 成更多實物工作量”；2022 年 1 月 27 日，要求“做到項目愿入盡入、應入盡入，不得以任何理由拒絕項目入庫”，擴大了基建項 目的融資渠道；2022 年 3 月表示 2022 年將安排地方政府專項債券 3.65 萬億元， 并支持在建項目后續(xù)融資，為基建項目建設(shè)提供了較為充足的資金保障；2022 年 4 月 26 日。會議研究了全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題，要

7、求將新舊 基建放在新的框架中規(guī)劃，加強交通、能源、水利等網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強信息、科技、物流 等產(chǎn)業(yè)升級基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；既要適度超前，又要把握好超前建設(shè)的度。通過梳理今年基建領(lǐng)域的項目儲備、資金來源以及地方政府實施意愿等方面，我們發(fā)現(xiàn)今年的基建 項目儲備更加飽滿、資金來源更為充足，地方政府也更加有意愿、有動力將基建項目落到實處。因 此，我們認為今年基建板塊將有亮眼表現(xiàn)，是穩(wěn)增長的重要抓手，具有較高的配臵價值。1. 基建項目儲備更加充足梳理發(fā)現(xiàn)，各省份基建項目儲備數(shù)量和年度計劃投資總額均有明顯提升。2022 年為“十四五”規(guī)劃的深 化之年，各省市重大項目進入集中開工建設(shè)階段。我們梳理統(tǒng)計了各省

8、份重點項目的數(shù)量變化情況、 年度計劃投資規(guī)模以及一季度重點項目開工情況，發(fā)現(xiàn)今年各個省份的 基建重點項目儲備數(shù)量和年 度計劃投資規(guī)模均有較為明顯的提升，項目開工建設(shè)節(jié)奏也相對前臵。在項目儲備更加充足的前提 下，若資金支持加強、地方政府項目落實情況到位，則今年基建投資增長彈性有望增強?？傮w來看，2022 年 1-5 月，全國月度重大項目開工投資額相比上年同期有較為明顯的提升。對各省 份 2022 年度的重點項目數(shù)量及年度計劃投資規(guī)模進行梳理之后，我們發(fā)現(xiàn)有 19 個省份在 2020-2022 年均披露了年度重點項目。其中有 17 個省份的年度計劃投資額實現(xiàn)同比增長，其中浙江省 2022 年年 度

9、計劃投資額同比大幅增長了 138.3%；僅河北、貴州兩省 2022 年的年度計劃投資額相比上年有小幅 下滑。19 省份 2022 年重點項目數(shù)量合計 23,710 個，相比上年增加了 9.4%；年度計劃投資額合計 99,129 億元，相比 2021 年增加了 14,570 億元，增幅達到 17.2%。與 2020 年類似，今年年初多省市也受到疫 情侵擾，但與 2020 年相比，浙江、河南、安徽、廣東、廣西等省份今年的重點項目無論是在數(shù)量還 是在計劃投資額方面均有顯著增長，一定程度上體現(xiàn)了政府拉動基建投資的決心?；椖块_工節(jié)奏前臵，多個省份一季度重點項目開工日期相比上年提前。對各省份一季度重點

10、項 目開工情況進行梳理之后，我們發(fā)現(xiàn)有 18 個省份在 2021 年和 2022 年均在一季度進行集中開工。其 中有 16 個省份今年一季度重點項目的開工日期相比上年提前，僅北京市開工日期較去年滯后一天， 上海市開工日期與去年相同。在開工規(guī)模方面，多數(shù)省份今年一季度的開工項目總投資額明顯高于 上年同期，僅吉林省、陜西省和海南省的投資規(guī)模小于 2021 年一季度，基建項目的開工節(jié)奏明顯前置。參考以前年度重點項目完成情況可以推斷，今年重點項目計劃投資完成情況有望較好。我們梳理了 浙江、安徽、廣東、上海等多個省市 2021 年重點項目的計劃投資完成情況，發(fā)現(xiàn)其重點項目計劃投 資額的完成比例均超過 1

11、00%，重點項目實現(xiàn)超額完成。因此，參考以前的計劃完成情況可以推斷， 隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，復工復產(chǎn)進度加快，2022 年各地重點項目的完成情況預計也將較好。2. 積極財政、前臵發(fā)力是基建增長的重要驅(qū)動力廣義基建下包括三個子行業(yè)，分別為：（1）電力、熱力、燃氣及水生產(chǎn)和供應業(yè)；（2）交通運輸、 倉儲和郵政業(yè)；（3）水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)?；ㄍ顿Y的資金來源即為以上三個子行業(yè)的資 金來源合計，包括國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。其中國家預算內(nèi) 資金、國內(nèi)貸款和自籌資金是基建投資的主要資金來源，三者占全部資金來源的比重接近 90%。國家預算內(nèi)資金包括“四本賬”，即一般公共預

12、算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算和社會保險 基金預算。其中一般公共預算和政府性基金預算是預算內(nèi)資金的核心組成部分。一般公共預算中與 基建投資相關(guān)的主要是公共財政支出，政府性基金預算中與基建投資相關(guān)的主要是國有土地使用權(quán) 出讓收入和地方政府專項債券。2022 年我國財政赤字率雖有下降，但支出規(guī)模有所擴大，可用財力增加。2022 年，我國財政赤字率 擬按 2.8%左右安排，相比上年 3.2%的水平略微下降，但赤字率下降并不意味著財政支出強度減弱。 加之特定國有金融 機構(gòu)和專營機構(gòu)依法上繳近年結(jié)存的利潤、調(diào)入預算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金等，2022 年全國一般公共預算支 出安排 26.71 萬億元，支出規(guī)模

13、比上年擴大 2 萬億元以上，可用財力明顯增加。并且赤字率降至 3% 以下有利于增強財政的可持續(xù)性，為應對今后可能出現(xiàn)的復雜困難局面留出空間。財政支出規(guī)模擴大有望為基建提供更多財政資金。2010 年以來，基建公共財政支出占一般公共預算 支出的比重逐年上升。在我國經(jīng)濟面臨“需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱”的三重壓力下，基建作為逆 周期調(diào)節(jié)和經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要抓手，預計其財政支出占比將延續(xù)以前年度的上升趨勢。因此在 2022 年全國一般公共預算支出規(guī)模比上年擴大超 2 萬億元的基礎(chǔ)上，基建財政支出規(guī)模預計也將有較為 明顯的提升?；ㄏ嚓P(guān)支出占土地出讓收入相關(guān)支出的 1/3 左右。在地方本級政府性基金預算

14、支出中，國有土地使 用權(quán)出讓收入的相關(guān)支出占比最高，2010-2019 年該比例在 83%-90%波動，2020 年該比例大幅下降至 66.4%，2021 年小幅回升至 70.2%。國有土地使用權(quán)出讓收入的相關(guān)支出可進一步拆分為征地和拆遷 補償支出、土地開發(fā)支出、城市建設(shè)支出、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、補助被征地農(nóng)民支出等多個方 向，其中與基建相關(guān)的土地開發(fā)支出、城市建設(shè)支出和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出合計占總支出的 1/3 左右。土地出讓收入或隨地產(chǎn)政策邊際寬松保持相對穩(wěn)定。2021 年 7 月起，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策收緊，單月 土地使用權(quán)出讓收入開始出現(xiàn)同比下降趨勢。2022 年，房地產(chǎn)寬松政策有待進一

15、步發(fā)力疊加疫情影 響，1-4 月國有土地使用權(quán)出讓收入合計為 1.5 萬億元，相比上年同期下滑了 29.8%；4 月份國有土地 使用權(quán)出讓收入下滑幅度更是達到 37.9%。但是，財政部在制定 2022 年預算時已經(jīng)考慮到土地出讓 收入下滑的情況，因此我們認為土地出讓收入端的壓力并不會完全傳導至支出端。并且，今年各省 市房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策仍在陸續(xù)出臺，疫情好轉(zhuǎn)之后隨著政策開始發(fā)力，土地出讓情況存在好轉(zhuǎn)可 能。因此我們認為 2022 年土地使用權(quán)出讓收入將保持相對穩(wěn)定，預計為基建投資貢獻的資金也相對 穩(wěn)定。2022 年新增地方債保持較高額度且發(fā)行節(jié)奏明顯前臵，有望為基建項目提供較充裕資金。地方政府

16、 專項債券是基建投資的另一重要資金來源，2021 和 2022 年安排新增地方政府專項債券額度均保持在 3.65 萬億元的較高水平，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專項債占發(fā)行總額的比重在 65%左右。從發(fā)行節(jié)奏來看， 今年專項債的發(fā)行節(jié)奏相比以前年份明顯前臵。國務院要求，2022 年新增專項債券要在 6 月底前基 本發(fā)行完畢，并力爭在 8 月底前基本使用完畢，以在年內(nèi)形成更多實務工作量，發(fā)揮專項債券在提 振經(jīng)濟中的重要作用。因此我們認為今年專項債發(fā)行額度較為充裕、發(fā)行節(jié)奏較快的特點能夠較好 支撐基建投資提升，并在年內(nèi)形成更多實物工作量。國內(nèi)貸款方面，據(jù)我們測算，2021 年投向基建投資的貸款規(guī)模約 2.5

17、 萬億元，占當年企業(yè)中長期貸款 的 27.3%左右；并且，國內(nèi)貸款為基建投資貢獻的資金占企業(yè)新增中長期貸款的比重自 2013 年起逐 年下降，2020-2021 年該比重相對穩(wěn)定。央行在今年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會中披露，一季度新 增人民幣貸款 8.34 萬億元，同比增長 8.6%，投向基建的中長期貸款則同比增長 13.2%，未來信貸投 放將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。 基建投資的自籌資金來源主要包括城投債、PPP 和非標貸款等。城投公司是國內(nèi)進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 的重要載體，城投債也是基建投資的重要資金來源，但近年來城投債發(fā)行量增速有所下降；PPP 和 非標貸款近年受到較多限制，為基建提供的資金相對

18、有限。3. 基建實物工作量推進滯后，專項債新監(jiān)督考核機制有望打破僵局多地要求對專項債發(fā)行使用情況進行“穿透監(jiān)測、通報預警”，降低專項債管理使用風險。在 2021 年 一季度財政收支情況新聞發(fā)布會上，財政部首次提到了要“通過信息化手段對專項債券發(fā)行使用實行 穿透式監(jiān)管，及時掌握項目資金使用和建設(shè)進度等信息”，推動地方完善專項債券使用管理，盡快形 成實物工作量。 要求對專項債券資金使用進行全周期、穿透式監(jiān)管，提高專項債券資金使用效益，對專項債券項目 資金使用緩慢、建設(shè)進度落后、本息償付存在風險等信息進行及時共享并督促其整改，以降低專項 債券管理使用風險。2022 年以來，浙江、山西、河南、廣東、北

19、京等多個省市先后發(fā)布了完善專項 債管理的相關(guān)文件，從項目投向、資金使用情況、實物工作量形成情況和監(jiān)測機制等方面對專項債 券的使用情況進行“穿透監(jiān)測、通報預警”。地方政府項目監(jiān)督考核機制發(fā)生的積極變化預計將優(yōu)化項目執(zhí)行及資金使用情況。天津、山西省、 深圳等多地發(fā)布的完善專項債券管理的文件強調(diào)了要重點關(guān)注專項債的支出方向，要求嚴格按照國 家發(fā)改委和財政部規(guī)定的投向領(lǐng)域使用專項債券，強化項目的前期可行性研究。因此，在上報 2022 年項目時，各地政府將更加慎重，選擇上報質(zhì)量更高、能夠更好更快形成實物工作量的項目。并且， 已發(fā)布完善專項債管理辦法的省市均要求對項目建設(shè)進度和資金流轉(zhuǎn)過程進行“穿透式監(jiān)測

20、”，及時掌 握資金使用情況，做到“資金跟著項目走”，確保債券支出能夠及時形成真實可靠的實物工作量?；▽嵨锕ぷ髁客七M滯后，下半年有望打破僵局。當前，挖掘機開工小時數(shù)進一步下探，4 月份水泥 產(chǎn)量同比降幅環(huán)比 3 月明顯擴大，表明基建實物工作量的形成實際上滯后。除了疫情的影響之外， 2017 年第五次全國金融工作會議指出“嚴控地方政府債務增量，終身追責，倒查責任”，這或許是導致 部分地方政府因忌憚負債終身追責而不敢推進基建實務工作的重要原因。但是我們認為各地專項債 管理辦法在上半年陸續(xù)出臺，在穩(wěn)增長形成實物工作量的壓力下，上述管理辦法很大可能在下半年 開始實際操作，從而優(yōu)化資金使用情況，盡早形成

21、基建實物工作量。4. 2022 年基建投資增速測算2022 年全國一般公共預算支出為 26.7 萬億元，保守假設(shè)基建相關(guān)的公共 財政支出占全國一般公共預算支出的比例與 2021 年持平，為 16.2%，則公共財政支出可為本年基建 投資提供約 4.3 萬億元資金。2022 年地方政府性基金預算支出約 13.2 萬億元，假設(shè)國有土地使用權(quán)出 讓收入相關(guān)的支出占政府性基金預算支出的比重與 2021 年相同，為 70%，且基建相關(guān)支出占土地出 讓金支出的 1/3 左右，則本年土地出讓金可為基建投資提供 3.1 萬億元左右的資金。此外，2022 年新 增地方政府專項債券 3.65 萬億元，其中 60%左

22、右將投向基建，拉動基建投資約 2.2 萬億元。國內(nèi)貸款方面，假設(shè) 2022 年企業(yè)中長期貸款增速為 5%，且貸款中投向基建的資金占比為 30%，則國 內(nèi)貸款可為基建投資提供約 2.9 萬億元資金。自籌資金方面，由于近年城投債發(fā)行量增速持續(xù)下滑， 且城投債資金用途拆分較為困難，因此假設(shè)今年城投債發(fā)行量相比去年僅小幅提升 5%，全部用于基 建項目；假設(shè) PPP 和非標貸款合計為今年基建投資提供 0.2 萬億元資金，則今年自籌資金能夠拉動約 6.3 萬億元左右的基建投資。利用外資和其他資金方面，假設(shè) 2022 年外商直接投資額小幅增長 5%，其中約 5%投向基建方向；假 設(shè)今年社融增速小幅回升至 5

23、%，基建相關(guān)資金占社融比重與上年持平，為 6.4%，則外資與其他資金 預計能夠拉動 2.1 萬億元左右的基建投資。 綜合來看，2022 年，國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、自籌資金、外資和其他資金有望為基建投資提供 的資金總額約為 20.9 萬億元，相比 2021 年增幅約為 10.8%。隨著全國各地疫情逐漸好轉(zhuǎn)、復工復產(chǎn)進程加快，基建投資有望出現(xiàn)較明顯好轉(zhuǎn)，成為穩(wěn)增長的有 力抓手。從訂單情況來看，今年一季度中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基建央企的新簽訂單總 額同比增速明顯提升，公路和市政訂單增速也表現(xiàn)較好，接近 40%。基建央企訂單情況有較明顯好 轉(zhuǎn)也在一定程度上表明基建投資的加速好轉(zhuǎn)。3.基本

24、面主線二：看好寬松政策發(fā)力，銷售拐點可能遲到但不會缺席1. 地產(chǎn)銷售狀況不佳，房企流動性仍較為緊張房地產(chǎn)銷售景氣度不佳，商品房銷售面積及銷售價格持續(xù)下滑。2021 年以來，房地產(chǎn)投資完成額同 比增速持續(xù)下行。2022 年 1-2 月，地產(chǎn)投資完成額同比小幅提升 3.7%，后又在 3 月份重回負增長，且 4 月份同比降幅進一步擴大，為-10.1%。相同時期內(nèi)，商品房銷售面積、銷售額及銷售價格也均有明 顯下降。2021 年，政府陸續(xù)出臺多項政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，包括集中供地、開啟房地產(chǎn)稅試 點等。隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策不斷收緊，2021 年 7 月起，商品房銷售面積及銷售額即開啟同比下滑趨 勢。進

25、入 2022 年，商品房銷售景氣度依然不佳。尤其是 4 月份受疫情影響，當月商品房銷售面積同 比下降了 39%，接近 2020 年初新冠疫情爆發(fā)時的降幅水平；4 月份商品房銷售額同比降幅達到了 46.6%，商品房銷售價格也相比上年同期下滑了 12.5%，為 2008 年 9 月以來的最大降幅。通過觀察商品房庫存去化周期，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場去庫存壓力有所提高。2022 年 3 月，全國商品 房庫存去化周期為 3.9 個月，同比提升了 17.9%；4 月份受疫情影響，庫存去化周期進一步提高，為 4.0 個月，同比提升了 23.5%。房地產(chǎn)市場去庫存壓力有所提高。 2022 年土地購臵面積與土地購臵

26、價格增速走勢出現(xiàn)明顯背離。ttm 口徑下，2022 年 2-4 月的土地購臵 面積同比增速分別為-19.0%、-20.3%和-21.9%，土地購臵價格同比增速則分別為 20.6%、20.7%和 19.8%， 二者走勢出現(xiàn)了明顯背離。房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源主要包括國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款等。其中定金 及預收款和個人按揭貸款的占比自 2006 年起一路走高，2021 年占比超過 50%，2022 年 1-4 月份該比 例也較高，為 48.2%。2016 年“房住不炒”政策提出之前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占比一度接近 40%，國 內(nèi)貸款占比在 17%左右?！胺孔〔怀础闭咛岢鲋螅?/p>

27、貸政策的持續(xù)收緊導致地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和 國內(nèi)貸款占比均有所下降，2022 年 1-4 月份分別占地產(chǎn)開發(fā)資金總額的 33.5%和 14.1%。 自 2021 年 6 月份以來，隨著地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)收緊，新增居民中長期貸款也持續(xù)下滑。2022 年 1-4 月份，新增居民中長期貸款同比增速持續(xù)為負，分別為-21.4%、-111.2%、-40.1%和-106.4%，其中 2 月 和 4 月新增居民中長期貸款為負值，單月同比降幅為 2008 年以來最高。地產(chǎn)行業(yè)供需兩端負反饋明顯，購房者信心受挫。2020 年以來陸續(xù)推出的“三道紅線”、控制房貸集中 度、集中供地等政策使得房地產(chǎn)企業(yè)流動性更加緊張，部分

28、房企出現(xiàn)債務違約甚至破產(chǎn)，導致房地 產(chǎn)行業(yè)供需兩端均形成負反饋。需求方面，在房企流動性進一步收緊的情況下，購房者對于房企是 否能夠按時交房抱有懷疑態(tài)度，觀望情緒增加，購房需求有所下降，導致商品房銷售情況不佳；地 產(chǎn)需求端受到的沖擊也會傳導至供給端。由于銷售回款是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，因此銷售狀 況不佳會導致房地產(chǎn)企業(yè)的流動性進一步收緊，拖慢房企拿地、開工、竣工等活動的進度，從而使 居民購房需求持續(xù)下降，形成惡性循環(huán)。2. 供需兩側(cè)均有政策松動，“因城施策”持續(xù)進行歷史經(jīng)驗表明，通過政策放松施加外力是扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)下行的重要手段。本次房地產(chǎn)行業(yè)供需兩 端均出現(xiàn)負反饋可追溯至 2020 年至

29、2021 年 6 月的一系列行業(yè)收緊政策，因此我們認為要打破地產(chǎn)行 業(yè)供需負反饋、扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢，行業(yè)政策邊際放松是必要措施。2021 年 9 月起，房地產(chǎn)行業(yè)政策糾偏信號明確。中國人民銀行貨幣政策委員會在 2021 年第三季度例 會中首次提出了“兩個維護”：維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。地產(chǎn)行業(yè)政策 底顯現(xiàn)。2021 年 12 月的中央經(jīng)濟工作會議中，政府對房地產(chǎn)的表述變更為 “支持商品房市場更好滿 足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，托底房地產(chǎn)市場需求，保 持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。2022 年 4 月的中央政治局會議再次強調(diào)了“支持各地從當?shù)貙嶋H

30、出發(fā)完善房地產(chǎn)政 策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。與上 年 12 月的中央經(jīng)濟工作會議相關(guān)表述相比，4 月政治局會議增加了“從當?shù)貙嶋H出發(fā)”、“支持改善性 住房需求”和“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”，政策指向更加明確，在激活居民住房剛需及改善性需求的 同時，也拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)供需兩側(cè)均有政策松動。2022 年 4 月，中國人民銀行和國家外匯管理局發(fā)布關(guān)于做好 疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務的通知（以下簡稱通知），提出了加強金融服務、加大支 持實體經(jīng)濟力度的 23 條政策舉措。其中第十三條針對房地產(chǎn)行業(yè)供需兩側(cè)均出現(xiàn)了政策松動

31、：在供 給端，通知要求“保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處臵項目并購金 融服務；金融機構(gòu)要在風險可控的基礎(chǔ)上適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資 需求，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定”，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，有利于房企流動性轉(zhuǎn)好；在需 求端，通知要求各地合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要 求，更好滿足購房者合理住房需求。“因城施策”持續(xù)推進，多省市陸續(xù)出臺行業(yè)寬松政策。在通知出臺之前，房企融資端就已經(jīng)出 現(xiàn)了松動趨勢，央行和銀保監(jiān)會陸續(xù)出臺了“對兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)項目的并購貸款暫不 納入房地產(chǎn)貸款集中度管理 ”、“保障

32、性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理”等政策 措施，改善了房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境；在需求端，以鄭州市為代表的多個城市自 3 月初開始出臺放 松限購、降低首付比例、降低貸款利率等調(diào)控措施，“因城施策”持續(xù)推進。穩(wěn)增長勢必要維持地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，銷售拐點有望在四季度出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)及其帶動的建筑建材、 輕工、家電等諸多行業(yè)，對我國 GDP 的支撐作用明顯。經(jīng)濟穩(wěn)增長的要求勢必要維持房地產(chǎn)行業(yè)長 期穩(wěn)定發(fā)展。地產(chǎn)行業(yè)寬松政策的陸續(xù)出臺、房企資金鏈逐漸改善、疫情影響消除后居民購房需求 的提升能夠支撐地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。我們認為，下半年地產(chǎn)行業(yè)政策寬松有望進一步發(fā)力，銷售 拐點有望在四季度出現(xiàn)。3

33、. 保障性租賃住房小幅拉動房地產(chǎn)投資政府多次發(fā)文推進保障性租賃住房發(fā)展。2021 年 6 月，國務院發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房 的意見，要求突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不 足，以推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。隨 后，國家發(fā)改委和住建部多次發(fā)文鼓勵各地政府與房地產(chǎn)企業(yè)共同推動保障性租賃住房建設(shè)，加大 對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，試點發(fā)行保障性租賃住房 REITs，豐富保租房建設(shè)運營 企業(yè)融資選擇。2022 年全國保障性租賃住房建設(shè)量相比去年大幅提高。2022 年 1 月 11 日，國新辦發(fā)布

34、的“十四五” 公共服務規(guī)劃中明確提出要以人口流入多、房價高的城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房?！笆?四五”期間，40 個重點城市初步計劃新增 650 萬套（間），其中 2021 年計劃籌集 93.6 萬套（間）。據(jù) 我們統(tǒng)計，多個省市“十四五”時期新增保障性租賃住房的供應目標已經(jīng)達到 783.47 萬套（間）。根據(jù) 住建部數(shù)據(jù)，2021 年 40 個重點城市實際建設(shè)籌集保障性租賃住房 94.2 萬套（間），完成率達到 100.6%。 2022 年，全國計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房 240 萬套，相比上年建設(shè)目標有大幅提高。據(jù)測算，2022 年保障性租賃住房投資額有望對地產(chǎn)投資形成小幅拉動。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021 年 1-9 月，全國 40 個重點城市已開工保障性租賃住房 72 萬套，完成投資 775 億元，即保障性租賃住房單套 投資額約 10.8 萬元。2022 年建設(shè)計劃建設(shè)籌集 240 萬套保障性租賃住房的要求有望帶動