南方投資12道街項(xiàng)目合作方案及價(jià)格策略

1、南方投資哈爾濱道里西十二道街海云國際商貿(mào)城一期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整合營銷合作方案及定價(jià)策略PAGE 第 PAGE 9 頁 共 NUMPAGES 9 頁黑龍江省省南方投投資發(fā)展展有限公公司哈爾濱市市道里西西十二道道街“海云國國際商貿(mào)貿(mào)城”一期商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目整合營銷銷合作方方案及定價(jià)策策略日前，我我們就哈哈爾濱市市道里區(qū)區(qū)西十二二道街綜綜合改造造項(xiàng)目“海云國國際商貿(mào)貿(mào)城”的一期期工程的的整合營營銷策略略初案向向貴司高高層進(jìn)行行了提案案，得到到了初步步肯定并并達(dá)成了了良好共共識。應(yīng)應(yīng)貴司要要求，現(xiàn)現(xiàn)提出雙雙方的合合作方案案（含取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與結(jié)算算方式、整合營營銷策劃劃與執(zhí)行行的作業(yè)業(yè)范疇），并對對該工程

2、程中產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪的的定價(jià)策策略提出出我們的的見解。合作方案案前期策劃劃收費(fèi)在項(xiàng)目正正式開盤盤前，策策劃費(fèi)按按照月費(fèi)費(fèi)收取，價(jià)格為為每月88萬元人人民幣，首次于于雙方簽簽訂正式式合同時(shí)時(shí)支付，雙方合合作由此此正式啟啟動。之之后按月月在每一一整月日日期的三三個(gè)工作作日內(nèi)支支付。該項(xiàng)費(fèi)用用待正式式開盤后后從代理理傭金中中逐月扣扣除。代理傭金金代理傭金金為項(xiàng)目目中產(chǎn)權(quán)權(quán)商鋪總總銷售金金額的22%提取取，在正正式開盤盤后按月月收取，以當(dāng)月月實(shí)際成成交金額額計(jì)算。代理服務(wù)務(wù)項(xiàng)目我們所提提供的服服務(wù)項(xiàng)目目如下：項(xiàng)目前期期策劃市場調(diào)研研（抽樣樣調(diào)查+隨機(jī)訪訪問）及及分析宏觀市場場分析區(qū)域市場場分析客戶分析析消費(fèi)

3、者分分析競爭對手手分析SWOTT分析項(xiàng)目前期期策劃（續(xù)）商業(yè)定位位目標(biāo)市場場定位檔次定位位業(yè)態(tài)定位位功能定位位主題定位位經(jīng)營方式式定位形象定位位價(jià)格定位位規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議總體形象象理念建筑產(chǎn)品品概念整體布局局交通組織織商鋪設(shè)計(jì)計(jì)面積配比比業(yè)態(tài)組合合規(guī)劃建建議業(yè)種選擇擇業(yè)種組合合比例業(yè)種功能能設(shè)計(jì)品牌業(yè)種種布局樓層主題題廣告策劃劃與執(zhí)行行整合傳播播策劃及及廣告策策劃IMC整整合包裝裝策劃與與設(shè)計(jì)（VI識識別系統(tǒng)統(tǒng)，施工工現(xiàn)場、銷售現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝，等銷銷售道具具）銷售道具具（樓書書、DMM單張、現(xiàn)場PPOP等等）的策劃劃、創(chuàng)意意與設(shè)計(jì)計(jì)公關(guān)促銷銷活動的的策劃與與組織實(shí)實(shí)施廣告創(chuàng)意意與設(shè)計(jì)計(jì)（含報(bào)報(bào)紙、

4、廣廣播、雜雜志等） 注注媒介策劃劃與排期期，公共共媒介廣廣告的代代理發(fā)布布效果評估估與戰(zhàn)術(shù)術(shù)調(diào)整銷售執(zhí)行行銷售推廣廣策略決決策總體銷售售戰(zhàn)略決決策銷售戰(zhàn)術(shù)術(shù)制定與與執(zhí)行銷售全程程實(shí)施銷售工具具與道具具準(zhǔn)備銷售人員員的招募募與培訓(xùn)訓(xùn)銷售執(zhí)行行（續(xù)）銷售全程程實(shí)施（續(xù)）銷售成本本測算與與檔期安安排銷售控制制計(jì)劃銷售廣告告的監(jiān)控控、評估估與戰(zhàn)術(shù)術(shù)調(diào)整售后服務(wù)務(wù)銀行按揭揭辦理產(chǎn)權(quán)證辦辦理注1、影視視廣告（含專題題片）的的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)與與制作不不包含在在傭金作作業(yè)項(xiàng)目目之內(nèi)；2、在廣廣告設(shè)計(jì)計(jì)與制作作過程中中，如需需聘請演演員（模模特兒）、廣告告攝影、購買版版權(quán)、題題字或插插圖等，由雙方方另行協(xié)協(xié)商，費(fèi)費(fèi)

5、用另計(jì)計(jì)。產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的定價(jià)價(jià)策略測算依據(jù)據(jù)周邊地區(qū)區(qū)（中央央大街、十二道道街及附附近地下下商業(yè)街街）的租租金水平平；商鋪投資資者的預(yù)預(yù)期回報(bào)報(bào)率；對于成熟熟商圈成成熟地段段的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目來說說，除非非發(fā)生極極特殊的的重大變變動，其其產(chǎn)權(quán)商商鋪的升升值空間間通常較較為有限限，升值值周期長長，升值值速度緩緩慢。因因此，投投資者的的主要投投資回報(bào)報(bào)來自于于商鋪的的租金收收益。因因此，與與我們項(xiàng)項(xiàng)目同等等地段的的商鋪?zhàn)庾饨鹚狡绞俏覀儌冞M(jìn)行銷銷售價(jià)格格的主要要依據(jù)。價(jià)格公式式及測算算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格測算算公式（周邊同同類商鋪鋪的年使使用面積積租金年投資資回報(bào)率率）得房率率商鋪鋪售價(jià)2）價(jià)格格測算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中央

6、大街街及十二二道街的的現(xiàn)商鋪鋪每月每每平米（使用面面積）的的租金為為：外鋪鋪6700元8830元元，內(nèi)鋪鋪50006000元；地下商商業(yè)街（以金帝帝比較）約為3330元元左右。年回報(bào)率率確定為為10%。低于于這個(gè)數(shù)數(shù)值則對對于投資資者無吸吸引力；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的得房率率最高只只可達(dá)660%，否則無無法營造造良好的的商業(yè)環(huán)環(huán)境和購購物氛圍圍。商鋪價(jià)格格測算1層外鋪鋪：按每平米米使用面面積的租租金為6670元元計(jì)算8,0000元/年/平平米（使使用面積積）10%回報(bào)率率800,0000元/平米（使用面面積）80,0000元元/平米米（使用用面積）60%得房率率售價(jià)價(jià)48,0000元/平平米按每平

7、米米使用面面積的租租金為6670元元計(jì)算10,0000元元/年/平米（使用面面積）10%回報(bào)率率1000,0000元元/平米米（使用用面積）100,0000元/平平米（使使用面積積）60%得房率率售價(jià)價(jià)60,0000元/平平米平均可得得出1層層外鋪的的銷售均均價(jià)應(yīng)為為54,0000元/平平米（建建筑面積積）1層內(nèi)鋪鋪：按每平米米使用面面積的租租金為5500元元計(jì)算6,0000元/年/平平米（使使用面積積）10%回報(bào)率率600,0000元/平米（使用面面積）60,0000元元/平米米（使用用面積）60%得房率率售價(jià)價(jià)36,0000元/平平米按每平米米使用面面積的租租金為6600元元計(jì)算7,200

8、0元/年/平平米（使使用面積積）10%回報(bào)率率722,0000元/平米（使用面面積）72,0000元元/平米米（使用用面積）60%得房率率售價(jià)價(jià)43,2000元/平平米平均可得得出1層層內(nèi)鋪的的銷售均均價(jià)應(yīng)為為40,0000元/平平米（建建筑面積積）按照目前前建筑結(jié)結(jié)構(gòu)及所所能進(jìn)行行的布局局調(diào)整，1層商商鋪的面面積配比比為內(nèi)鋪鋪、外鋪鋪各占550%。則：11層商鋪鋪的總均均價(jià)為447,0000元元/平米米（建筑筑面積），總銷銷售額為為4.223億元元。-1層、2層商商鋪：按每平米米使用面面積的租租金為3330元元為基數(shù)數(shù)計(jì)算4,0000元/年/平平米（使使用面積積）10%回報(bào)率率400,000

9、0元/平米（使用面面積）40,0000元元/平米米（使用用面積）60%得房率率售價(jià)價(jià)24,0000元/平平米備注：如3層以以上成功功引進(jìn)知知名品牌牌主力店店并迅速速集聚客客流與人人氣，并并與2層層有效互互動，則則2層商商鋪的價(jià)價(jià)格可以以獲得更更好的支支撐；按照一般般商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目層級級客流的的分布情情況，可可以將-1層和和2層售售價(jià)作通通盤測算算，在此此暫不做做細(xì)分。-1層、2層的的總均價(jià)價(jià)為244,0000元/平米（建筑面面積）兩樓層的的總銷金金額為44.322億元。綜上，海海云商貿(mào)貿(mào)城一期期工程-1、11、2層層商鋪的的預(yù)計(jì)總總銷售額額為8.55億億元。其他影響響因素的的綜合考考量哈爾濱商商鋪

10、投資資市場的的年度總總?cè)萘?。初步估估算?20033至20004年年度，哈哈爾濱產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的總銷銷售額在在10億億元以內(nèi)內(nèi)。同類項(xiàng)目目的價(jià)格格參考。哈爾濱濱萬達(dá)商商業(yè)廣場場華納國國際影城城首層商商鋪的外外鋪均價(jià)價(jià)為4,80000元/平米，內(nèi)鋪均均價(jià)為336,0000元元/平米米，內(nèi)外外鋪總均均價(jià)為44,20000元元/平米米（均為為建筑面面積）。“海云商商貿(mào)城”一期工工程的投投資總額額。我們們估算的的投資總總額約為為6億元元。同類項(xiàng)目目的客源源爭奪與與影響。哈爾濱濱商業(yè)地地產(chǎn)持續(xù)續(xù)火熱，江北地地產(chǎn)以低低價(jià)和升升值空間間為賣點(diǎn)點(diǎn)也在分分流有限限的投資資客源。先期開盤盤商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的影響響。

11、萬達(dá)達(dá)商業(yè)廣廣場等產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪先行者者開業(yè)后后的經(jīng)營營狀況將將對投資資者的心心態(tài)產(chǎn)生生影響。商鋪定價(jià)價(jià)的總結(jié)結(jié)分析必須考慮慮哈爾濱濱商鋪投投資市場場的年度度總?cè)萘苛渴怯邢尴薜?。從從我們以以往的?jīng)經(jīng)驗(yàn)看，和沿海海及南方方經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的中心心城市相相比，哈哈爾濱的的外來投投資者數(shù)數(shù)量不多多。雖然然這座城城市已經(jīng)經(jīng)表現(xiàn)出出強(qiáng)勁的的發(fā)展勢勢頭，但但斷言其其具有足足以吸引引更廣闊闊地域投投資者的的輻射范范圍和影影響力還還為時(shí)尚尚早；在上述價(jià)價(jià)格測算算中，我我們所參參照的租租金水平平已經(jīng)達(dá)達(dá)到中央央大街成成熟商場場的最高高上限，而這一一區(qū)域的的租金在在兩年中中是比較較穩(wěn)定的的，尤其其是在區(qū)區(qū)域商鋪鋪供

12、應(yīng)總總量急劇劇加大的的形勢下下；雖然然我們所所處的地地理位置置成熟優(yōu)優(yōu)越，但但新項(xiàng)目目的旺場場仍需假假以時(shí)日日；以上價(jià)格格測算是是建立在在主力店店成功引引進(jìn)、項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌定位鮮鮮明獨(dú)到到、項(xiàng)目目獲得良良好包裝裝等諸多多提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值的條件件和舉措措均得到到滿足的的前提之之上的。關(guān)于商鋪鋪面積分分割的建建議降低單鋪鋪面積，確?？偪們r(jià)處于于合理的的價(jià)格區(qū)區(qū)間，從從而確保保銷售單單價(jià)不受受貶低。根據(jù)以以往的銷銷售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，我們們認(rèn)為外鋪的單單鋪總價(jià)價(jià)在2550萬3000萬元之之間、少少量位置置及戶型型總價(jià)在在5000萬8800萬萬元之間間較為合合理；外鋪的主主導(dǎo)戶型型的建筑筑面積應(yīng)應(yīng)控制在在50平平米以內(nèi)內(nèi)，內(nèi)鋪鋪可以分分割得更更小，在在1520平平米之間間，即總總價(jià)在660萬80萬萬元之間間