公司正處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

1、 上市公司報(bào)告 PAGE P.PAGE 21投資難免風(fēng)險(xiǎn)，吉人自有天相 上市公司報(bào)告 投資難免風(fēng)險(xiǎn)，吉人自有天相編號(hào):公司研究（基本面分析）2001年12月6日西單商場(chǎng) （600723）觀望8.76元/1751-上證指數(shù) 2003年走出低谷2001年及2002年，公司主要依賴的傳統(tǒng)百貨業(yè)務(wù)盈利能力日漸下滑，而新一輪投資的項(xiàng)目仍處于初創(chuàng)期，無法對(duì)利潤(rùn)構(gòu)成重要支撐。因此西單商場(chǎng)將處于業(yè)績(jī)的低谷期。我們預(yù)測(cè)2003年開始,公司將走出低谷。但我們認(rèn)為公司目前的經(jīng)營(yíng)狀況存在很大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略迫切需要得到提升，故建議觀望！西單商場(chǎng)自2001年開始進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整為公司2003年之后的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)作好了鋪墊。我們

2、預(yù)測(cè)主要來自西單太平洋及西單華聯(lián)的投資收益將推動(dòng)公司在2003年有55的增長(zhǎng)(與2002年比較)，并且續(xù)推動(dòng)公司在其后兩年呈現(xiàn)15左右的增長(zhǎng)。但是，公司今后幾年的經(jīng)營(yíng)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。新一輪投資具有很大的不確定性；公司大量的不良資產(chǎn)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)是一種隱患，同時(shí)對(duì)不良資產(chǎn)的處置將對(duì)公司當(dāng)年的業(yè)績(jī)產(chǎn)生重要的負(fù)面影響；我們對(duì)公司2003年及以后作了比較樂觀的預(yù)測(cè)，但事實(shí)上，由于公司1998年以來業(yè)績(jī)的持續(xù)下滑，預(yù)測(cè)高增長(zhǎng)后的2003年利潤(rùn)仍不到公司1998年的利潤(rùn)水平。我們預(yù)期北京市政府目前推行的商業(yè)行業(yè)整合能給西單商場(chǎng)帶來發(fā)展的契機(jī)，但鑒于西單商場(chǎng)平平的業(yè)績(jī)以及戰(zhàn)略拙劣的歷史表現(xiàn)，我們認(rèn)為它目前面臨

3、的首要問題是經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的徹底調(diào)整和提升。總市值(億元)：35.9 流通市值(億元)：16.3 流通股：45分析師杜愫HYPERLINK mailto:duss duss聯(lián)系人張學(xué)鵬(010)84533151-882zhangxp主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(億元)凈利潤(rùn)(萬)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)%每股收益(元)凈資產(chǎn)收益率市盈率資產(chǎn)負(fù)債率%199916.47446-17.90.28.443.854200017.46294-15.50.176.951.5362001e17.55430-13.70.135.966.723.22002e17.755832.80.14661.922.32003e18.

4、5870055.80.219.341.321.1市場(chǎng)表現(xiàn)1月3月6月12月分析師力求報(bào)告內(nèi)容及引用資料客觀與公正.文中任何觀點(diǎn)與建儀僅供參考,據(jù)此投資引致的任何后果,概與天相投資顧問有限公司及分析師無關(guān)。本報(bào)告為非公開資料，僅供天相投資顧問有限公司客戶使用上證指數(shù)2.56.1-12.9-6.4股票價(jià)格4.2-5.9-21.7-15.6股票一年走勢(shì)圖商業(yè)零售行業(yè)2001年中期數(shù)據(jù)每股凈資產(chǎn)(元): 3.13每股公積金(元): 1近3月每日成交額(萬元)：1072 近12月最高最低價(jià)(元)10.88/7.36 目錄1.分析析師觀點(diǎn)點(diǎn)P4公司正處處于戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)型,我們預(yù)預(yù)期新一一輪投資資將在22003

5、3年帶動(dòng)動(dòng)公司走走出低谷谷，值得得關(guān)注2.沉淪淪的百貨貨業(yè)P52.1業(yè)績(jī)?nèi)杖毡∥魃缴降奈鲉螁螤I(yíng)業(yè)大大樓2.2友友誼商店店的重建建工程遙遙遙無期期3.新一一輪投資資體現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型P73.1戰(zhàn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型3.2清清理不良良資產(chǎn)3.3新新一輪投投資連連鎖；新新型百貨貨；購(gòu)物物中心；其他4.20003年年將走出出低谷P1114.1前前景展望望4.2 資金面面分析5.估值值及投資資建議P166建議關(guān)注注！6.附件件P1886.1 20000年全全國(guó)零售售前二十十位排名名 6.2 公司業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖6.3 公司主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)6.4 20000年主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)對(duì)業(yè)績(jī)績(jī)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)6.5 資本市市

6、場(chǎng)融資資及分紅紅派送記記錄6.6 利潤(rùn)表表預(yù)測(cè)公司簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)2001年，西單投資950萬元(占19%股權(quán))與上海華聯(lián)合作成立西單華聯(lián)超市，在北京周邊地區(qū)開拓大賣場(chǎng)、食品超市和便利店等多種業(yè)態(tài)；2001年，西單商場(chǎng)投資3500萬元(占35%股權(quán))與太平洋合作成立北京西單太平洋百貨公司。該公司計(jì)劃在北京設(shè)立三家百貨商店，主要以18-28歲年輕人為目標(biāo)消費(fèi)群；2001年11月，西單商場(chǎng)發(fā)布公告，核銷繁星西單連鎖超市的投資損失，被視為其清理不良資產(chǎn)的開始。西單商場(chǎng)是北京零售業(yè)的領(lǐng)頭羊。19962000年，公司將從資本市場(chǎng)融資的大部分資金投向所謂的“低成本擴(kuò)張”，加大了在百貨業(yè)的投資，并涉足副食零售、

7、連鎖及配送等領(lǐng)域。但事實(shí)上，這些投資非常不成功。自2001年，西單商場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的戰(zhàn)略發(fā)展階段，它改變以往的控股模式，而以參股的形式與業(yè)內(nèi)有先進(jìn)理念的企業(yè)合作，拓展新興商業(yè)業(yè)態(tài)包括新型百貨、連鎖超市、大賣場(chǎng)以及購(gòu)物中心等。與此同時(shí)，公司開始清理整頓因盲目投資而帶來的不良資產(chǎn)。2001年初配股資金的到位提供了充沛的資金作為北京百貨業(yè)的領(lǐng)頭羊,可望得到政府的進(jìn)一步支持與業(yè)內(nèi)先進(jìn)企業(yè)的合作,將帶動(dòng)公司戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型及業(yè)態(tài)的升級(jí)利潤(rùn)構(gòu)成- 2000年合并報(bào)表利潤(rùn)構(gòu)成收入構(gòu)成-2000年合并報(bào)表主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成人才體制僵化，不重視人才引進(jìn)上市以來的投資項(xiàng)目幾乎全部失敗，給公司的經(jīng)營(yíng)帶來了包袱對(duì)不良資產(chǎn)的處置

8、將引發(fā)投資損失公司管理層尚未重視對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)/不利條件競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)/有利條件未流通股2238054.6%1.發(fā)起人股21348國(guó)家股18608境內(nèi)法人股27402.募集法人股1032已流通股1859245.4%A股18592總股本40972北京西單友誼集團(tuán)45%華億投資1.7%中國(guó)工商銀行北京信托投資公司1.7%股本結(jié)構(gòu) (萬股)股東結(jié)構(gòu)1.分析析師觀點(diǎn)點(diǎn)百貨零售售業(yè)在社社會(huì)零售售中的主主導(dǎo)地位位正逐漸漸被替代代，整個(gè)個(gè)行業(yè)及及上市公公司的業(yè)業(yè)績(jī)逐年年下滑。以百貨貨業(yè)態(tài)為為主的商商業(yè)上市市公司,只有在在染指重重組傳聞聞時(shí)才能能激發(fā)投投資者的的興趣。但從商商業(yè)行業(yè)業(yè)最近的的動(dòng)態(tài)來來看連

9、連鎖業(yè)的的發(fā)展、國(guó)外零零售巨頭頭的加入入、新型型百貨業(yè)業(yè)的崛起起，商業(yè)業(yè)上市公公司參與與行業(yè)整整和的熱熱情正日日趨高漲漲。我們們認(rèn)為，這些舉舉措應(yīng)該該在資本本市場(chǎng)上上得到相相應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)。西單商場(chǎng)場(chǎng)是北京京最大的的零售企企業(yè)，這這表現(xiàn)在在（一）其第一一大股東東西友集集團(tuán)是220000年北京京市最大大的零售售集團(tuán)，其中西西單商場(chǎng)場(chǎng)貢獻(xiàn)了了70的收入入；（二二）西單單營(yíng)業(yè)大大樓列220000年北京京市單體體商場(chǎng)銷銷售第一一。始于于20001年的的新戰(zhàn)略略的實(shí)施施，將給給西單商商場(chǎng)今后后三年的的基本面面帶來新新的氣象象：公司20001年年的新舉舉措頻繁繁，如與與太平洋洋合作開開設(shè)百貨貨店、與與華聯(lián)合合作

10、開設(shè)設(shè)連鎖超超市及大大賣場(chǎng)，并擬投投資建造造購(gòu)物中中心等。這些將將對(duì)公司司今后的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)級(jí)至關(guān)重重要。在推行國(guó)國(guó)有資本本退出商商業(yè)流通通領(lǐng)域的的同時(shí)，北京市市政府對(duì)對(duì)商業(yè)聯(lián)聯(lián)合的態(tài)態(tài)度亦表表現(xiàn)積極極。作為為北京百百貨業(yè)的的領(lǐng)頭羊羊，西單單商場(chǎng)理理應(yīng)受到到政府的的重視。公司上市市以來的的募集資資金投資資項(xiàng)目差差強(qiáng)人意意，投資資回報(bào)率率不到33。這這是導(dǎo)致致西單商商場(chǎng)幾年年來凈資資產(chǎn)收益益率直線線下降的的重要原原因（220011年中期期凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率不到22）。公司于于今年111月發(fā)發(fā)布的公公告核核銷對(duì)繁繁星連鎖鎖的投資資損失，可視為為其清理理整合不不良資產(chǎn)產(chǎn)的開始始，便于于公司

11、輕輕裝上陣陣。由于公司司目前的的業(yè)務(wù)收收入主要要來自盈盈利能力力日趨下下滑的傳傳統(tǒng)百貨貨，而新新一輪投投資不會(huì)會(huì)在短期期見效，公司目目前的經(jīng)經(jīng)營(yíng)存在在較大的的風(fēng)險(xiǎn)，因此我我們建議議觀望。公司上市市即擁有有的資產(chǎn)產(chǎn)西單單營(yíng)業(yè)大大樓仍仍是公司司主要的的利潤(rùn)來來源（貢貢獻(xiàn)20000年年合并報(bào)報(bào)表銷售售收入的的80，凈利利潤(rùn)的887）。但是是西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓的盈利利能力正正在持續(xù)續(xù)下降（百貨業(yè)業(yè)的稅前前利潤(rùn)率率從988年的77降至至20001年中中期的22.6）。據(jù)據(jù)了解，公司對(duì)對(duì)該營(yíng)業(yè)業(yè)大樓的的戰(zhàn)略沒沒有大的的調(diào)整。因此，我們認(rèn)認(rèn)為，在在受到新新型業(yè)態(tài)態(tài)的沖擊擊下，該該大樓的的盈利狀狀況不可可能有大

12、大的改善善。自220033年新的的利潤(rùn)增增長(zhǎng)點(diǎn)形形成后，公司對(duì)對(duì)傳統(tǒng)百百貨大樓樓盈利的的依賴將將降低至至50（指對(duì)對(duì)百貨業(yè)業(yè)務(wù)及百百貨大樓樓場(chǎng)地出出租業(yè)務(wù)務(wù)的依賴賴）。公司對(duì)傳傳統(tǒng)百貨貨業(yè)的期期望在于于規(guī)劃中中的友誼誼商店重重建項(xiàng)目目（經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積從從不到11萬平方方米擴(kuò)展展到188萬平方方米）。投資額額巨大，工期很很長(zhǎng)，目目前對(duì)何何時(shí)開工工仍沒有有定論。即使樂樂觀估計(jì)計(jì)，友誼誼商店的的重建也也將在55年之后后才能給給公司帶帶來可能能的回報(bào)報(bào)。20011年，公公司處置置的不良良資產(chǎn)遭遭致43320萬萬元的投投資損失失，隨著著公司清清理不良良資產(chǎn)的的繼續(xù)，我們預(yù)預(yù)計(jì)在今今后兩年年仍可能能發(fā)生上上千

13、萬元元的投資資損失。與此同同時(shí)，公公司將長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有的燕京京啤酒法法人股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，實(shí)實(shí)現(xiàn)的收收益恰好好彌補(bǔ)220000年的非非經(jīng)常性性損失。而今后后兩年，據(jù)我們們對(duì)公開開資料的的分析，公司已已經(jīng)沒有有類似的的手段以以彌補(bǔ)資資產(chǎn)處置置的損失失。新一輪投投資預(yù)計(jì)計(jì)從20003年年開始對(duì)對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)生重要要貢獻(xiàn)，不確定定性較大大。樂觀觀估計(jì)，以上項(xiàng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)獻(xiàn)的利潤(rùn)潤(rùn)相當(dāng)于于20000年利利潤(rùn)的440。值得關(guān)關(guān)注的項(xiàng)項(xiàng)目是西西單太平平洋（335持持股）及及西單華華聯(lián)（119持持股）。我們預(yù)預(yù)測(cè)，主主要來自自這兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的投資收收益將推推動(dòng)20003年年凈利潤(rùn)潤(rùn)增長(zhǎng)550以以上，并并繼續(xù)推推動(dòng)之后后兩年1

14、15左左右的增增長(zhǎng)。（請(qǐng)注意意我們?cè)谠谟A(yù)預(yù)測(cè)中所所作的假假設(shè)）2.沉淪淪的百貨貨業(yè)2.1業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)毡”∥魃降牡奈鲉螤I(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓該大樓列列北京市市單體店店銷售第第一，為為合并報(bào)報(bào)表貢獻(xiàn)獻(xiàn)87的利潤(rùn)潤(rùn)，但盈盈利能力力逐年滑滑坡。因因經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略沒有有突破，預(yù)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)沒有有改善的的可能。地處黃金金地段的的西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓，至今仍仍是公司司最主要要的經(jīng)營(yíng)營(yíng)資產(chǎn)，地處北北京市最最繁華的的兩大商商圈王府府井、西西單商圈圈的西單單商圈。目前，這個(gè)商商圈中有有西單賽賽特、中中友商場(chǎng)場(chǎng)等多家家大型百百貨商廈廈，太平平洋的即即將入駐駐，將進(jìn)進(jìn)一步改改變這個(gè)個(gè)商圈的的格局。20000年，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大

15、樓銷銷售133.699億元，名列北北京市單單體店銷銷售第一一,同時(shí)時(shí)每平方方米4.6萬元元的銷售售額也躍躍居北京京市同業(yè)業(yè)首位。該大樓樓給合并并報(bào)表貢貢獻(xiàn)了880的的銷售收收入、885的的凈利潤(rùn)潤(rùn)。西單單營(yíng)業(yè)大大樓的商商業(yè)用經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積為2.7萬平平方米，在各大大商場(chǎng)中中處于中中等偏上上規(guī)模。此外，公司出出租小部部分場(chǎng)地地給快餐餐店，獲獲得8990萬元元凈收益益，占該該營(yíng)業(yè)大大樓20000年年凈利潤(rùn)潤(rùn)的177%。西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓的的目標(biāo)客客戶群是是工薪階階層，主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種為為中檔服服裝和家家電，顧顧客構(gòu)成成中外地地人和本本地人平平分秋色色。盈利能力力逐年下下滑經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)率為（營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)其其他

16、業(yè)務(wù)務(wù)利潤(rùn)）主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入，相相當(dāng)于百百貨業(yè)的的稅前利利潤(rùn)率以上數(shù)據(jù)據(jù)摘自母母公司報(bào)報(bào)表*經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)=營(yíng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)-其他他業(yè)務(wù)利利潤(rùn)20000年，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓的的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入恢復(fù)至至歷史平平均水平平13.7億元元，比119999年增長(zhǎng)長(zhǎng)8.77。但但百貨貢貢獻(xiàn)的利利潤(rùn)自119988年以來來持續(xù)下下滑，盈盈利能力力直線下下降。西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓的的經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)率（即公司司百貨業(yè)業(yè)務(wù)的稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)率）從從98年年的7下降到到今年中中期的22.6。西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓以以服裝家家電為主主要的銷銷售品種種。作為為有品牌牌的服裝裝，仍然然是百貨貨業(yè)的適適銷產(chǎn)品品，而家家電正越越來越受受到如國(guó)國(guó)美及三三聯(lián)

17、等專專業(yè)賣場(chǎng)場(chǎng)的沖擊擊。以不不到100億元的的家電銷銷售額，與家電電連鎖業(yè)業(yè)巨頭每每年300400億元，且在全全國(guó)連鎖鎖并迅速速增長(zhǎng)的的規(guī)模相相比，傳傳統(tǒng)百貨貨公司在在與供應(yīng)應(yīng)商的談?wù)勁心芰α?、?guī)模模經(jīng)濟(jì)、配送體體系以及及能給顧顧客提供供的價(jià)格格和服務(wù)務(wù)上都沒沒有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力可言言。但西西單商場(chǎng)場(chǎng)面對(duì)來來自新型型業(yè)態(tài)的的競(jìng)爭(zhēng)仍仍非常坦坦然，稱稱家電是是傳統(tǒng)百百貨的支支柱產(chǎn)品品，不會(huì)會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍作作出調(diào)整整。如果果這種策策略不得得到改變變，我們們認(rèn)為西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓今今后能保保持目前前的業(yè)績(jī)績(jī)已屬不不易。2.2友友誼商店店擴(kuò)建工工程遙遙遙無期貴在鉆石石地段，依靠出出租業(yè)務(wù)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈盈利重建工程程渺茫

18、，工期長(zhǎng)長(zhǎng)、投資資大地處鉆石石地段的的友誼商商店19988年，大大股東將將友誼商商店作為為配股資資產(chǎn)配入入上市公公司。友友誼商店店是19964年年建成的的一家老老字號(hào)大大型綜合合性專門門涉外的的商業(yè)企企業(yè)，其其所在的的建國(guó)門門外大街街是北京京市政府府劃定的的國(guó)際商商務(wù)區(qū)，被譽(yù)為為北京市市的鉆石石地帶。在該商商圈中，另有賽賽特、恒恒基中心心等高檔檔商場(chǎng)。友誼商商店?duì)I業(yè)業(yè)面積為為88000平方方米,經(jīng)經(jīng)營(yíng)的品品種以中中國(guó)字畫畫、絲綢綢、手工工藝品、民族服服裝為主主，另有有箱包等等其他業(yè)業(yè)務(wù)。沒落的貴貴族友誼商店店在800年代時(shí)時(shí)，由于于在涉外外百貨中中處于壟壟斷地位位，曾迎迎來其鼎鼎盛時(shí)期期，年利

19、利潤(rùn)高達(dá)達(dá)80000萬元元。而現(xiàn)現(xiàn)在，友友誼商店店每年的的盈利只只在5000萬元元左右，其中出出租業(yè)務(wù)務(wù)出租租給星巴巴克連鎖鎖咖啡店店等，估估算每年年帶來110000萬元以以上的凈凈收益。由此推推斷，友友誼商店店的零售售業(yè)務(wù)實(shí)實(shí)質(zhì)上處處于虧損損狀態(tài)。20000年，友誼商商店貢獻(xiàn)獻(xiàn)的收入入和凈利利潤(rùn)分別別占合并并報(bào)表的的9.66、77.2。友誼商店店19998-220000年業(yè)績(jī)績(jī)19988年19999年20000年主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入（億元）2.21.71.666凈利潤(rùn) （百萬萬）100531523凈利潤(rùn)率率0.53.13.2凈利潤(rùn)潤(rùn)中包括括了出租租收益。因而凈凈利潤(rùn)率率反映的的是與主主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入

20、并并不匹配配的盈利利能力，百貨業(yè)業(yè)事實(shí)上上處于虧虧損狀態(tài)態(tài)。從單純百百貨經(jīng)營(yíng)營(yíng)的角度度而言，友誼商商店已經(jīng)經(jīng)不具備備投資價(jià)價(jià)值，這這表現(xiàn)在在：營(yíng)業(yè)面積積偏小。友誼商商店?duì)I業(yè)業(yè)面積不不到1萬萬平方米米，這相相當(dāng)于目目前的大大型超市市的水平平，而百百貨商場(chǎng)場(chǎng)通常在在2萬平平方米以以上。友友誼商店店首先在在規(guī)模上上與目前前的百貨貨商場(chǎng)相相比已經(jīng)經(jīng)無競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力可言言。產(chǎn)品的定定位。友友誼商店店目前以以中國(guó)字字畫、絲絲綢、手手工藝品品、民族族服裝為為主，另另有箱包包等其他他業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)和和國(guó)外的的顧客平平分秋色色。中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)特特色的產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)外外國(guó)人仍仍有一定定的吸引引力，而而其他類類商品,由于外外匯零售售的

21、放開開，更多多的外國(guó)國(guó)人轉(zhuǎn)向向燕莎、賽特等等高檔百百貨店。對(duì)于國(guó)國(guó)內(nèi)顧客客而言，友誼商商店無論論從店面面的裝修修、貨架架的擺放放、產(chǎn)品品的提供供方面都都非常陳陳舊，已已經(jīng)不具具備吸引引力。重建工程程遙遙無無期但是友誼誼商店特特殊的位位置，以以及曠日日已久的的擬重建建項(xiàng)目，給它增增添了不不少魅力力。位處處長(zhǎng)安街街的友誼誼商店，其重建建定位于于標(biāo)志性性建筑。西單商商場(chǎng)有關(guān)關(guān)人士稱稱，公司司與多家家國(guó)外地地產(chǎn)商的的談判已已有時(shí)日日。重建建后，友友誼商店店的營(yíng)業(yè)業(yè)面積將將從目前前的88800平平方米擴(kuò)擴(kuò)大到118萬平平方米，足以構(gòu)構(gòu)建一個(gè)個(gè)購(gòu)物中中心。但但公司對(duì)對(duì)重建后后友誼商商店的定定位尚無無明確的

22、的思路。從拆遷、重建到到裝修、招商、開業(yè)，18萬萬營(yíng)業(yè)面面積的大大商場(chǎng)最最起碼需需要投資資25億億元之上上，且工工期很長(zhǎng)長(zhǎng)。因此此,即使使樂觀預(yù)預(yù)期，友友誼商店店的重建建也將在在5年之之后給公公司帶來來可能的的收益。3.新一一輪投資資展現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型3.1戰(zhàn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型來自新型業(yè)態(tài)及同業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使公司的經(jīng)營(yíng)日益困難。新一輪投資啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)提升躍然紙上主要盈利來源傳統(tǒng)百貨的衰退以及投資的失敗加速利潤(rùn)下滑。公司在信息技術(shù)上的投入并未收到實(shí)質(zhì)效果盲目投資種下禍根，管理費(fèi)用驟增。投資項(xiàng)目造成的大窟窿使凈利潤(rùn)自97年達(dá)到近年來高點(diǎn)后步入下降通道以上數(shù)數(shù)據(jù)來自自合并報(bào)報(bào)表，998年之之后，合合

23、并報(bào)表表的主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入的約約20來自控控股的零零售企業(yè)業(yè)（微利利或虧損損），880來來自西單單營(yíng)業(yè)大大樓。盲目投資資種下禍禍根(11996619998年年)在這期間間,公司司主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)除了了西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓的經(jīng)營(yíng)營(yíng)外，其其發(fā)展主主要圍繞繞著集團(tuán)團(tuán)和北京京市西城城區(qū)政府府進(jìn)行。在“強(qiáng)勢(shì)企企業(yè)兼并并弱勢(shì)企企業(yè)”“通過兼兼并收購(gòu)購(gòu)實(shí)現(xiàn)低低成本擴(kuò)擴(kuò)張”的旗號(hào)號(hào)下，公公司先后后收購(gòu)、投資兼兼并了集集團(tuán)和北北京市地地方政府府下屬的的友誼商商店、萬萬方西單單、三里里屯商店店和西海海潤(rùn)項(xiàng)目目等幾個(gè)個(gè)處于微微利或虧虧損狀態(tài)態(tài)的中小小百貨零零售企業(yè)業(yè)，耗資資2.55億元之之多。而與此同同時(shí),我我們對(duì)公公司合并

24、并報(bào)表的的分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，119988年配股股資產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入后，管理費(fèi)費(fèi)用從119977年的992000萬元陡陡然增加加至1.2億元元，20000年年增加至至1.44億元，而合并并報(bào)表的的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入入沒有明明顯的增增加。甚甚至在119988年，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓創(chuàng)創(chuàng)出的歷歷史最高高業(yè)績(jī)也也被合并并報(bào)表管管理費(fèi)用用的劇增增抵消。19998年之之后，受受到傳統(tǒng)統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)整體衰衰退的影影響，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓的的業(yè)績(jī)開開始下滑滑。而同同時(shí)投資資項(xiàng)目遲遲遲不能能見效益益，還需需要不斷斷地填補(bǔ)補(bǔ)其黑洞洞，最終終加速了了西單商商場(chǎng)業(yè)績(jī)績(jī)的滑坡坡,19998年年以來凈凈利潤(rùn)年年均下滑滑15%。我們們預(yù)測(cè)220011

25、年西單單商場(chǎng)的的業(yè)績(jī)是是近年來來的新低低。信息技術(shù)術(shù)的應(yīng)用用、對(duì)時(shí)時(shí)髦項(xiàng)目目的投資資并未帶帶來實(shí)質(zhì)質(zhì)性影響響（1999920000年）在此期間間，公司司致力于于應(yīng)用計(jì)計(jì)算機(jī)技技術(shù)和互互聯(lián)網(wǎng)概概念對(duì)公公司傳統(tǒng)統(tǒng)的百貨貨零售商商業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)提提升，先先后建立立了規(guī)模模龐大的的計(jì)算機(jī)機(jī)中心、網(wǎng)絡(luò)中中心、物物流配送送中心和和電子商商務(wù)中心心，耗資資1億元元左右。實(shí)際效果果除了以以POSS系統(tǒng)為為標(biāo)志的的局域網(wǎng)網(wǎng)提高了了公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)效率率之外，并沒有有使公司司在同業(yè)業(yè)中確立立行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。目前前來看，公司在在2年前前對(duì)信息息技術(shù)的的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有有到位。如它的的POSS機(jī)無法法自動(dòng)反反映顧客客的資料料

26、，以至至于公司司無法采采用新型型百貨企企業(yè)如太太平洋、百盛等等常用的的方式，用貴賓賓卡（打打折卡）或積分分卡吸引引顧客，亦無法法將顧客客的個(gè)性性化需求求反饋至至采購(gòu)部部門。公公司稱將將投入部部分配股股資金用用以POOS系統(tǒng)統(tǒng)的升級(jí)級(jí)完善。公司的配配送中心心從19999年年開始投投資，歷歷經(jīng)兩年年未投入入運(yùn)營(yíng)。而公司司的繁星星連鎖從從19995年就就已經(jīng)開開始發(fā)展展，最高高時(shí)連鎖鎖門店達(dá)達(dá)到333家?？煽上攵?，沒有有配送中中心系統(tǒng)統(tǒng)，公司司對(duì)連鎖鎖店的運(yùn)運(yùn)營(yíng)是處處在一個(gè)個(gè)多么粗粗放低級(jí)級(jí)的階段段，根本本無法達(dá)達(dá)到大規(guī)規(guī)模采購(gòu)購(gòu)、集約約化配送送產(chǎn)生的的低成本本的效果果。連鎖鎖店的經(jīng)經(jīng)營(yíng)最終終證

27、明是是失敗的的,任何何對(duì)時(shí)髦髦概念的的追捧及及對(duì)業(yè)內(nèi)內(nèi)先進(jìn)模模式的模模仿都是是沒有用用的。這這里無法法不提一一下公司司人才機(jī)機(jī)制的問問題，公公司坦言言，連鎖鎖經(jīng)營(yíng)的的失敗主主要是公公司沒有有這方面面的人才才，這從從公司歷歷年高級(jí)級(jí)管理層層的變動(dòng)動(dòng)可略知知其二：上市以以來，西西單商場(chǎng)場(chǎng)幾乎未未從公司司外部引引進(jìn)過人人才，高高級(jí)管理理層一直直是那幾幾個(gè)熟悉悉的名字字。與業(yè)內(nèi)具具備先進(jìn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)理理念的公公司合作作20011年，在在北京市市政府關(guān)關(guān)于國(guó)有有資本全全面退出出商業(yè)零零售產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)域的的政策下下，西單單商場(chǎng)開開始由“自我發(fā)發(fā)展”轉(zhuǎn)向與與強(qiáng)者聯(lián)聯(lián)合，甘甘當(dāng)配角角的“合作發(fā)發(fā)展”階段。這種經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略

28、略的調(diào)整整，對(duì)西西單商場(chǎng)場(chǎng)來說是是一個(gè)劃劃階段的的重大調(diào)調(diào)整。如公司與與太平洋洋合作設(shè)設(shè)立百貨貨店（持持35股份），與上上海華聯(lián)聯(lián)成立西西單華聯(lián)聯(lián)超市（持199%股份份）。西西單商場(chǎng)場(chǎng)終于放放下京城城老大的的架子，開始向向臺(tái)資及及外地的的先進(jìn)企企業(yè)取經(jīng)經(jīng),這無無疑是個(gè)個(gè)巨大的的轉(zhuǎn)變。我們預(yù)預(yù)期,這這些聯(lián)合合不僅給給西單商商場(chǎng)將來來的發(fā)展展，也會(huì)會(huì)給它經(jīng)經(jīng)營(yíng)目前前的業(yè)務(wù)務(wù)帶來有有利的影影響。果果然，于于20001年111月，公司開開始對(duì)不不良資產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處處置。3.2開開始清理理整頓-輕裝上上陣公司20001年年11月月份發(fā)布布的公告告核銷銷公司對(duì)對(duì)繁星西西單的投投資損失失,可以以視為西西單清理理

29、不良資資產(chǎn)的開開始。繁星西單單是公司司上市募募集資金金項(xiàng)目之之一，它它自19995年年注冊(cè)成成立，主主營(yíng)連鎖鎖零售。20000年，繁星西西單貢獻(xiàn)獻(xiàn)銷售收收入近11億元，而虧損損77萬萬元。至至20001年110月331日，該公司司累計(jì)虧虧損達(dá)到到69001萬元元（其中中45 是清清理?yè)p失失，555是經(jīng)經(jīng)營(yíng)損失失），大大幅度的的虧損已已經(jīng)超過過該公司司的注冊(cè)冊(cè)資本金金（5000萬元元），成成為了公公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)上的一一大包袱袱。繁星星西單門門店數(shù)最最高時(shí)有有34家家，清理理之后,12家家經(jīng)營(yíng)狀狀況良好好的門店店被吸收收合并入入光彩偉偉業(yè)（從從事品牌牌代理的的公司,西單持持60），并并計(jì)劃加加盟西單單

30、華聯(lián)超超市，引引入管理理技術(shù)和和管理人人員，由由華聯(lián)超超市統(tǒng)一一進(jìn)行商商品配送送。在20001年利利潤(rùn)表中中,對(duì)繁繁星西單單的處置置將反映映為43320萬萬元的投投資損失失。公司司稱明年年將繼續(xù)續(xù)清理其其他不良良資產(chǎn)如如萬方西西單（虧虧損資產(chǎn)產(chǎn)）以及及西海潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目(胡子工工程)等等。我們們預(yù)計(jì)對(duì)對(duì)每個(gè)資資產(chǎn)的清清理在短短期內(nèi)將將會(huì)帶來來上千萬萬元的損損失，但但從長(zhǎng)期期來看，資產(chǎn)盡盡量保全全、退出出劣勢(shì)領(lǐng)領(lǐng)域、輕輕裝上陣陣新一輪輪發(fā)展是是其最佳佳的選擇擇。3.3新新一輪投投資的開開始鑒于合作作方在專專業(yè)領(lǐng)域域強(qiáng)大的的經(jīng)驗(yàn)曲曲線效應(yīng)應(yīng)，我們們對(duì)西單單與太平平洋及華華聯(lián)超市市的合作作抱有較較良好的的

31、預(yù)期，但對(duì)于于其他投投資項(xiàng)目目如購(gòu)物物中心、綜合商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及物流流，我們們持謹(jǐn)慎慎的態(tài)度度。與太平洋洋的合作作預(yù)期期良好西單投資資35000萬元元參股北北京西單單太平洋洋有限公公司355%股份份，臺(tái)灣灣太平洋洋(中國(guó)國(guó))有限限公司占占55。北京西單單太平洋洋百貨將將在北京京以租賃賃經(jīng)營(yíng)的的方式設(shè)設(shè)立三家家百貨商商店。除除率先開開設(shè)的盈盈科店外外，另兩兩家將于于年底在在西單和和稍后在在海淀中中關(guān)村一一帶開設(shè)設(shè)。三店店的目標(biāo)標(biāo)顧客群群各有區(qū)區(qū)別，其其中盈科科店主打打燕莎和和國(guó)貿(mào)商商圈的時(shí)時(shí)尚白領(lǐng)領(lǐng)，西單單店以普普通市民民為對(duì)象象，海淀淀店則著著力吸引引知識(shí)階階層。目前，太太平洋在在中國(guó)共共有7家

32、家分店（包括新新建的盈盈科店），是最最成功的的外資（臺(tái)資）百貨店店之一。它在細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)、促銷銷手段、培養(yǎng)顧顧客忠誠(chéng)誠(chéng)度方面面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出國(guó)內(nèi)內(nèi)百貨業(yè)業(yè)的水平平。而這這些都造造就了公公司與供供應(yīng)商的的談判時(shí)時(shí)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。如成成都王府府井開業(yè)業(yè)僅半月月即受到到挑戰(zhàn)，一街之之隔的太太平洋百百貨向部部分供貨貨商下了了“逐客令令”：如果果不撤掉掉在王府府井設(shè)立立的柜臺(tái)臺(tái)，要么么提高扣扣點(diǎn)，要要么走人人。雙方方劍拔弩弩張 這種情情況同樣樣發(fā)生在在上海太太平洋與與上海百百盛之間間。北京百貨貨業(yè)的集集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于于上海，如上海海一百220000年的銷銷售額接接近600億元左左右，而而北京最最大的零零售集團(tuán)團(tuán)即

33、西友友集團(tuán)僅僅僅為223億元元。這為為太平洋洋進(jìn)駐北北京市場(chǎng)場(chǎng)提供了了比較有有利的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局。更重重要的是是，北京京的商業(yè)業(yè)服務(wù)意意識(shí)普遍遍沒有上上海好，以一個(gè)個(gè)非常小小的例子子，北京京幾大商商場(chǎng)的貴貴賓卡只只能打99.5折折，而上上海幾乎乎所有貴貴賓卡都都是9折折卡。我我們已經(jīng)經(jīng)感覺到到太平洋洋進(jìn)駐北北京將給給這個(gè)市市場(chǎng)帶來來的沖擊擊。北京京的社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額及人均均可支配配收入與與上海處處在一個(gè)個(gè)等級(jí)水水平。我我們預(yù)期期至20003年年，北京京太平洋洋能獲得得與上海海太平洋洋同樣的的成功，并達(dá)到到相當(dāng)?shù)牡囊?guī)模。與華聯(lián)的的合作公司如如何體現(xiàn)現(xiàn)收益具具有不確確定性西單商場(chǎng)場(chǎng)投資9950

34、萬萬元與上上海華聯(lián)聯(lián)超市及及北京超超市發(fā)聯(lián)聯(lián)手組建建北京西西單華聯(lián)聯(lián)超市有有限責(zé)任任公司，西單商商場(chǎng)占119股股份，上上海華聯(lián)聯(lián)超市占占77股份。西單商商場(chǎng)計(jì)劃劃將清理理整頓之之后的112家連連鎖店加加盟至華華聯(lián)，加加上西單單華聯(lián)在在北京已已經(jīng)開設(shè)設(shè)的7家家店，目目前的連連鎖店數(shù)數(shù)已經(jīng)接接近200家。據(jù)公司透透露，西西單商場(chǎng)場(chǎng)與華聯(lián)聯(lián)有一個(gè)個(gè)協(xié)議，一旦該該連鎖超超市盈利利，西單單商場(chǎng)的的股份將將增持到到38。但令令人不解解的是，上海華華聯(lián)超市市7月份份的公告告稱，在在西單華華聯(lián)超市市第一輪輪增資由50000萬萬增加到到1億元元時(shí)，上上海華聯(lián)聯(lián)超市已已將股份份增持到到88，而西西單的股股份降為為

35、10%左右。不知西西單所稱稱的增持持股份能能否兌現(xiàn)現(xiàn)！上海華聯(lián)聯(lián)超市為為我國(guó)第第二大連連鎖企業(yè)業(yè)，目前前擁有6600多多家門店店，主要要分布在在江浙滬滬一帶。西單華華聯(lián)超市市則將以以北京地地區(qū)為中中心開拓拓周邊市市場(chǎng)，以以大賣場(chǎng)場(chǎng)、食品品超市和和便利店店等多種種業(yè)態(tài)并并舉。鑒鑒于華聯(lián)聯(lián)超市在在連鎖方方面的成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、連鎖鎖業(yè)態(tài)蓬蓬勃發(fā)展展具備的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，以以及北京京市政府府目前表表現(xiàn)出來來的對(duì)商商業(yè)新興興業(yè)態(tài)的的歡迎，我們對(duì)對(duì)西單華華聯(lián)超市市抱有較較樂觀的的預(yù)期。但西單單商場(chǎng)未未來如何何在報(bào)表表上體現(xiàn)現(xiàn)這種收收益仍有有很大的的不確定定性。購(gòu)物中心心二期期批文沒沒有下落落公司計(jì)劃劃投資22

36、.5億億元與北北京陽(yáng)光光房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)公司司、歐尚尚（一家家從事連連鎖大賣賣場(chǎng)，尤尤其以經(jīng)經(jīng)營(yíng)生鮮鮮食品為為特色的的法國(guó)零零售商）共同出出資，在在中關(guān)村村西南萬萬泉莊小小區(qū)建設(shè)設(shè)購(gòu)物中中心。一一期4.5萬平平方米已已經(jīng)獲得得批文，而由于于地皮拆拆遷的問問題，二二期5.5萬平平方米項(xiàng)項(xiàng)目的批批文仍沒沒有下落落。公司司的投資資將相應(yīng)應(yīng)獲得22.5萬萬平方米米商場(chǎng)面面積的所所有權(quán)，計(jì)劃將將開展中中高檔百百貨的經(jīng)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)物中心心，作為為百貨業(yè)業(yè)發(fā)展后后期的一一種新型型業(yè)態(tài)，正在各各大城市市興起，如上海海、深圳圳、北京京等，每每個(gè)城市市都鬧騰騰出四至至五個(gè)籌籌建購(gòu)物物中心的的計(jì)劃。購(gòu)物中中心集購(gòu)購(gòu)物

37、、休休閑、娛娛樂為一一體，功功能較以以往各種種零售業(yè)業(yè)態(tài)都復(fù)復(fù)雜。西單在這這項(xiàng)目上上的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于一一期項(xiàng)目目正是北北京市批批準(zhǔn)獲建建兩個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心心中的一一個(gè)，而而劣勢(shì)在在于二期期項(xiàng)目的的不確定定性。因因該建筑筑面積110萬平平方米的的購(gòu)物中中心，已已實(shí)屬迷迷你Shhopppingg maall。如果二二期不能能獲批，則該項(xiàng)項(xiàng)目根本本稱不上上是購(gòu)物物中心。公司正是是由于拆拆遷問題題導(dǎo)致了了西海潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目的的胡子工工程，以以此為鑒鑒，我們們預(yù)期該該項(xiàng)目在在短期內(nèi)內(nèi)不會(huì)動(dòng)動(dòng)工。綜合型業(yè)業(yè)態(tài)天通苑：公司擬擬投資660000萬元建建設(shè)天通通苑西單單商場(chǎng)，該商場(chǎng)場(chǎng)位于亞亞運(yùn)村北北天通苑苑小區(qū)。建筑面面積1

38、.7萬平平方米。公司稱稱將發(fā)展展百貨加加超市的的業(yè)態(tài)，并預(yù)測(cè)測(cè)第三年年后的銷銷售收入入達(dá)到33億元。西海潤(rùn)：西海潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目從從19998年開開始累計(jì)計(jì)投資已已經(jīng)達(dá)到到85000萬元元，由于于拆遷不不順利，至今未未投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)。西西海潤(rùn)項(xiàng)項(xiàng)目位處處北京西西客站，公司稱稱申辦奧奧運(yùn)成功功后，該該塊地方方成為比比較熱的的地產(chǎn)。公司寄寄希望于于明后年年該項(xiàng)目目能順利利展開，公司將將采取相相應(yīng)的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)。我們認(rèn)認(rèn)為，因因?yàn)榍捌谄诘某杀颈就度胩撸醇词刮骱：?rùn)項(xiàng)目目落成，也不可可能達(dá)到到零售業(yè)業(yè)正常的的盈利水水平。品牌代理理及物流流公司在220011年8月月收購(gòu)光光彩偉業(yè)業(yè)60的股權(quán)權(quán)。該公公司是

39、一一家品牌牌代理商商，主要要為百威威啤酒、雀巢等等食品品品牌作代代理，北北京的大大部分超超市都與與光彩偉偉業(yè)有合合作。結(jié)結(jié)合配送送中心的的即將運(yùn)運(yùn)行，以以及預(yù)期期加入WWTO后后大量國(guó)國(guó)外品牌牌進(jìn)入將將帶來的的廣大市市場(chǎng)，光光彩偉業(yè)業(yè)的下一一個(gè)發(fā)展展目標(biāo)是是作第三三方物流流一個(gè)個(gè)非常時(shí)時(shí)髦的話話題。此外，公公司于220011年收購(gòu)購(gòu)了河北北金鷹662.55的股股權(quán)，河河北金鷹鷹主要制制做蘆筍筍、蘑菇菇罐頭，大部分分外銷。西單致致力于將將河北金金鷹改造造成農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品基地地，為西西單的超超市提供供新鮮的的食品。20000年，河北金金鷹仍處處于虧損損狀態(tài)。4、20003年年將走出出低谷4.1前前景展望

40、望傳統(tǒng)百貨貨業(yè)盈利利能力下下降在我國(guó)，百貨占占社會(huì)消消費(fèi)品零零售額的的比重至至少在550以以上，而而在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展比較較成熟的的發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，百百貨的比比重通常常在100以下下。根據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)人人士的看看法，在在我國(guó)，百貨業(yè)業(yè)零售比比重保持持在200左右右是比較較合適的的。因此此，百貨貨業(yè)將面面臨很大大的整合合和調(diào)整整。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)隨著人人均GDDP的提提高而不不斷發(fā)展展。在目目前階段段，連鎖鎖超市已已經(jīng)成為為普遍的的方式，大賣場(chǎng)場(chǎng)及專業(yè)業(yè)賣場(chǎng)也也正在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)的區(qū)域域蓬勃興興起，百百貨業(yè)受受到新興興業(yè)態(tài)的的沖擊不不可避免免。囿于于適銷產(chǎn)產(chǎn)品面窄窄的問題題，百貨貨業(yè)在這這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中顯然然是弱者者

41、。而與與此同時(shí)時(shí)，在一一個(gè)城市市的黃金金地段，傳統(tǒng)百百貨店林林立，商商家只能能依靠打打折吸引引消費(fèi)者者，造成成盈利能能力的下下滑。西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓百百貨業(yè)的的稅前盈盈利能力力從19998年年的7下降到到2.66，友友誼商店店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況則則更為糟糟糕。若西單商商場(chǎng)對(duì)百百貨業(yè)的的經(jīng)營(yíng)策策略沒有有大的突突破，這這種慘淡淡經(jīng)營(yíng)的的狀況將將持續(xù)下下去。我我們預(yù)計(jì)計(jì)西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓與友誼誼商店在在近兩年年百貨業(yè)業(yè)每年貢貢獻(xiàn)30000萬萬元凈利利潤(rùn)，比比20000年下下降155左右右。因目目前對(duì)友友誼商店店的重建建項(xiàng)目沒沒有確切切的說法法，即使使樂觀預(yù)預(yù)期，該該項(xiàng)目也也將在55年以后后才可能能給西單單商場(chǎng)

42、帶帶來回報(bào)報(bào)。擬計(jì)計(jì)劃定位位于百貨貨加超市市業(yè)態(tài)的的天通苑苑項(xiàng)目，據(jù)公司司自己的的預(yù)測(cè)，將在三三年之后后形成33億元的的收入。我們對(duì)對(duì)于公司司在綜合合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)上的的運(yùn)作能能力表示示懷疑，同時(shí)由由于公司司自己預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目目產(chǎn)生的的效益比比較慢，我們的的預(yù)測(cè)利利潤(rùn)未包包含該項(xiàng)項(xiàng)目。京城商業(yè)業(yè)格局的的整合能能否提供供契機(jī)與上海相相比，北北京商業(yè)業(yè)的集中中程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后后。在220000年的中中國(guó)商業(yè)業(yè)零售業(yè)業(yè)百?gòu)?qiáng)企企業(yè)中，上海有有12家家零售企企業(yè)，銷銷售額占占到了總總數(shù)的225以以上，北北京雖然然有177家，但但銷售總總額卻僅僅占144。此此外，在在前100名中，上海企企業(yè)達(dá)到到6家，而北京京一家

43、也也沒有。（見附附件6.1）。西單的的第一大大股東西西友集團(tuán)團(tuán)號(hào)稱京京城零售售第一，但在全全國(guó)的排排名已是是15位位。從這這一角度度而言，北京的的百貨業(yè)業(yè)不僅落落在上海海后面，甚至落落在大連連、武漢漢、天津津等城市市后面。北京市政政府顯然然意識(shí)到到了這一一點(diǎn)。在在大張旗旗鼓地進(jìn)進(jìn)行國(guó)有有資本退退出商業(yè)業(yè)領(lǐng)域的的同時(shí)，北京市市政府正正籌劃重重整商業(yè)業(yè)格局。從目前前的進(jìn)程程我們可可以推斷斷，北京京政府對(duì)對(duì)王府井井的態(tài)度度是將百百貨業(yè)搞搞大，對(duì)對(duì)西單則則是積極極扶持新新型業(yè)態(tài)態(tài)的發(fā)展展。三家家大中型型商店雙安、長(zhǎng)安及及東安已經(jīng)劃劃撥給王王府井，聯(lián)合后后的王府府井將取取代西單單成為京京城零售售老大，躋

44、身全全國(guó)零售售前十。西單商商場(chǎng)則在在與業(yè)內(nèi)內(nèi)先進(jìn)企企業(yè)的合合作上舉舉措頻繁繁。但作作為京城城零售前前老大的的西單商商場(chǎng)，仍仍有著良良好的百百貨資源源及商業(yè)業(yè)地位。我們認(rèn)認(rèn)為，北北京市政政府不可可能袖手手旁觀，極有可可能對(duì)西西單商場(chǎng)場(chǎng)在百貨貨業(yè)進(jìn)行行進(jìn)一步步的整合合。因無無法確切切預(yù)測(cè)北北京市政政府的意意圖和舉舉措，我我們的利利潤(rùn)預(yù)測(cè)測(cè)未體現(xiàn)現(xiàn)這些推推斷。但但首要的的是，公公司的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略需得到到進(jìn)一步步提升。非零售業(yè)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)獻(xiàn)趨大出租隨著百貨貨業(yè)務(wù)的的衰退，出租業(yè)業(yè)務(wù)愈顯顯示其重重要性。20000年，出租業(yè)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)獻(xiàn)稅后利利潤(rùn)25500萬萬元，為為近年來來最高，占凈利利潤(rùn)總額額的400。公司

45、的出出租業(yè)務(wù)務(wù)由兩部部分組成成：（一一）誼星星投資公公司（二二）傳統(tǒng)統(tǒng)百貨大大樓的出出租業(yè)務(wù)務(wù)。自119999年以來來，誼星星投資每每年貢獻(xiàn)獻(xiàn)利潤(rùn)6600萬萬元左右右。該項(xiàng)項(xiàng)目是公公司上市市募集資資金的更更改項(xiàng)目目，原為為三里屯屯國(guó)際商商店項(xiàng)目目，現(xiàn)將將部分面面積出租租給米其其林輪胎胎。誼星星投資占占地面積積1.22萬平方方米，位位處使館館區(qū)，公公司稱以以后將該該項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)做地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。以其占占地面積積來看，這是一一個(gè)規(guī)模模較小的的小區(qū)。傳統(tǒng)百貨貨店的出出租業(yè)務(wù)務(wù)，包括括西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓向快餐餐店出租租場(chǎng)地、友誼商商店向星星巴克咖咖啡店、洗衣店店出租等等。由于于傳統(tǒng)百百貨店所所處的地地段較好好，

46、我們們認(rèn)為它它們的出出租業(yè)務(wù)務(wù)有比較較大的連連續(xù)性，而誼星星投資的的出租業(yè)業(yè)務(wù)則存存在較大大的不確確定性。我們?cè)谠诶麧?rùn)預(yù)預(yù)測(cè)中假假設(shè)公司司的出租租業(yè)務(wù)在在今后兩兩年保持持穩(wěn)定，則每年年貢獻(xiàn)225000萬元左左右凈利利潤(rùn)。品牌代理理及物流流公司于今今年下半半年購(gòu)并并的光彩彩偉業(yè)，主要從從事面向向超市的的國(guó)際食食品品牌牌代理。中小超超市，囿囿于自己己的實(shí)力力，有可可能采取取外包采采購(gòu)和配配送的形形式。但但當(dāng)食品品零售市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局進(jìn)進(jìn)入寡頭頭壟斷時(shí)時(shí)，品牌牌代理專專營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)會(huì)面臨臨食品零零售巨頭頭的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和擠壓壓。如沃沃爾瑪，以前曾曾將中國(guó)國(guó)的采購(gòu)購(gòu)業(yè)務(wù)外外包，但但隨著中中國(guó)業(yè)務(wù)務(wù)的擴(kuò)大大，它收

47、收回采購(gòu)購(gòu)權(quán)，計(jì)計(jì)劃20002年年2月11日起，由設(shè)在在深圳的的采購(gòu)總總部統(tǒng)一一運(yùn)作。20011年，光光彩偉業(yè)業(yè)的銷售售額達(dá)到到1億元元。在目目前光彩彩偉業(yè)規(guī)規(guī)模較小小及連鎖鎖超市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)仍分分散的情情況下，我們認(rèn)認(rèn)為光彩彩偉業(yè)從從事的業(yè)業(yè)務(wù)有一一定的市市場(chǎng)空間間。假設(shè)設(shè)其凈利利潤(rùn)率略略高于一一般零售售企業(yè)為為5，以西單單持有的的60股權(quán)計(jì)計(jì)算，光光彩偉業(yè)業(yè)年貢獻(xiàn)獻(xiàn)為3000萬元元。隨著著WTOO加入后后國(guó)外品品牌代理理業(yè)務(wù)增增加，可可能會(huì)促促進(jìn)該公公司利潤(rùn)潤(rùn)的增長(zhǎng)長(zhǎng)。但對(duì)對(duì)于它擬擬從事的的第三方方物流業(yè)業(yè)務(wù)，目目前的基基本面無無法支持持我們對(duì)對(duì)其保持持樂觀。處理不良良資產(chǎn)及及投資的的非經(jīng)常常性

48、損益益截止20001年年上半年年，公司司從資本本市場(chǎng)累累計(jì)融資資7.777億元元，而與與此同時(shí)時(shí)，西單單的經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻卻持續(xù)下下滑。220000年，母母公司對(duì)對(duì)外長(zhǎng)期期投資達(dá)達(dá)到3億億元，而而同年投投資收益益僅為8809萬萬元，投投資回報(bào)報(bào)不足33。大大部分的的投資項(xiàng)項(xiàng)目成為為虧損或或爛尾工工程，成成為公司司不得不不填補(bǔ)窟窟窿的利利潤(rùn)黑洞洞。對(duì)20001年公公司剛投投資的資資產(chǎn)，我我們不做做評(píng)論。對(duì)20001年年之前形形成的資資產(chǎn)，我我們認(rèn)為為以下是是需清理理的不良良資產(chǎn)。公司需清清理的不不良資產(chǎn)產(chǎn)子公司（持股）截止20001年年底虧損損或已投投資額對(duì)處置當(dāng)當(dāng)年公司司利潤(rùn)的的影響備注繁星西單單

49、（988）累計(jì)虧損損69001萬元元對(duì)20001年報(bào)報(bào)表產(chǎn)生生43220萬元元的投資資損失已處置，投資損損失與出出讓對(duì)燕燕京啤酒酒的持股股相抵萬方西單單（522）累計(jì)虧損損約5000萬元元加上清理理?yè)p失，預(yù)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)生6000萬元元投資損損失公司預(yù)計(jì)計(jì)20002年清清理西海潤(rùn)（70.8）累計(jì)投資資85000萬元元仍未運(yùn)運(yùn)營(yíng)較難估計(jì)計(jì)，若按按市場(chǎng)化化手段清清理的話話，投資資損失不不下50000萬萬元公司期望望20002220033年間能能將該項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作起來。萬方西單單位處北北京市西西城區(qū)，營(yíng)業(yè)面面積近11萬平方方米，經(jīng)經(jīng)營(yíng)副食食和百貨貨為主，以百貨貨加超市市為經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)。20000年，該公司司貢獻(xiàn)

50、11億元銷銷售收入入，而虧虧損2995萬元元。預(yù)計(jì)計(jì)至20001年年底，累累計(jì)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性虧損損達(dá)到5500萬萬元左右右。公司司稱，明明年將對(duì)對(duì)它進(jìn)行行處置。我們認(rèn)認(rèn)為，由由此帶來來的投資資損失將將比繁星星西單小小，但無無法確定定公司將將采用什什么手段段進(jìn)行清清理。在在我們的的利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè)中，我們假假設(shè)處置置萬方西西單將產(chǎn)產(chǎn)生6000萬元元的投資資損失，其中3300萬萬元為債債權(quán)清理理?yè)p失。公司投資資85000萬元元的西海海潤(rùn)項(xiàng)目目，由于于進(jìn)展不不順利，兩年下下來，至至今尚未未運(yùn)營(yíng)。公司仍仍期望西西海潤(rùn)在在今后兩兩年能順順利開工工，但由由于前期期成本過過高，即即使開工工，盈利利能力也也不會(huì)強(qiáng)強(qiáng)。若公

51、公司采取取按市場(chǎng)場(chǎng)行為進(jìn)進(jìn)行處置置的話，我們預(yù)預(yù)測(cè)處置置當(dāng)年將將發(fā)生相相當(dāng)大的的投資損損失。因因無法對(duì)對(duì)它進(jìn)行行確切的的判斷，它可能能產(chǎn)生的的任何收收益和損損失都未未在我們們利潤(rùn)預(yù)預(yù)測(cè)中反反映。在處置繁繁星西單單的同時(shí)時(shí)，公司司以20001年年中期每每股凈資資產(chǎn)的價(jià)價(jià)格轉(zhuǎn)讓讓其持有有的燕京京啤酒法法人股114655萬股，預(yù)期獲獲取稅后后收益442555萬元，恰好彌彌補(bǔ)今年年處置繁繁星連鎖鎖帶來的的損失。而今后后兩年，據(jù)我們們對(duì)公開開資料的的分析，公司已已經(jīng)沒有有類似的的手段以以彌補(bǔ)資資產(chǎn)處理理的損失失。業(yè)態(tài)升級(jí)級(jí)帶來豐豐厚回報(bào)報(bào)在新一輪輪投資中中，我們們對(duì)以下下兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目抱有有樂觀預(yù)預(yù)期：西單

52、華聯(lián)聯(lián)超市西單華聯(lián)聯(lián)超市的的控股股股東上海海華聯(lián)超超市是我我國(guó)第二二大連鎖鎖企業(yè)，20000年，它的門門店數(shù)（包括加加盟店）達(dá)到6680家家，銷售售收入為為42億億元（包包括加盟盟店），凈利潤(rùn)潤(rùn)為49900萬萬元。西單華聯(lián)聯(lián)超市宣宣稱在未未來三年年內(nèi)預(yù)計(jì)計(jì)發(fā)展門門店5000家以以上，銷銷售額在在30億億元。假假設(shè)至220033年，西西單華聯(lián)聯(lián)能達(dá)到到上海華華聯(lián)超市市一半的的規(guī)模，則可實(shí)實(shí)現(xiàn)約225000萬元利利潤(rùn)，按按38的持股股計(jì)算，公司能能享受到到9500萬元權(quán)權(quán)益。如如前所述述，據(jù)上上海華聯(lián)聯(lián)超市的的公告，西單目目前對(duì)華華聯(lián)的持持股僅在在10左右，無法以以權(quán)益法法體現(xiàn)投投資收益益，而西西

53、單能否否如愿將將股份增增持到338有有很大的的不確定定性。在在盈利預(yù)預(yù)測(cè)中，我們假假設(shè)西單單的持股股增持到到20，則公公司能得得4900萬元的的投資收收益。以以連鎖業(yè)業(yè)發(fā)展的的勢(shì)頭，我們預(yù)預(yù)計(jì)在220055年之前前，利潤(rùn)潤(rùn)可望保保持年220的的增長(zhǎng)速速度。西單太平平洋上海的年年輕白領(lǐng)領(lǐng)，應(yīng)該該對(duì)上海海太平洋洋有很深深的印象象，因?yàn)闉樗慕?jīng)經(jīng)營(yíng)品種種比較時(shí)時(shí)尚，促促銷手段段層出不不窮。太太平洋在在上海共共有3家家店，經(jīng)經(jīng)過7年年的發(fā)展展，20000年年銷售收收入超過過20億億元，其其中來自自服裝的的銷售額額占800。上上海社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額的構(gòu)成成指標(biāo)表表明，衣衣著類消消費(fèi)占社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零

54、售售額的比比重為113，我們可可以推斷斷太平洋洋的服裝裝銷售占占上海服服裝零售售額的77%。上上海太平平洋宣稱稱，它占占細(xì)分目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)（針對(duì)對(duì)年輕人人士的中中檔偏上上服裝市市場(chǎng)）的的份額達(dá)達(dá)到400。太太平洋在在北京的的定位與與在其他他城市的的定位類類似。20000年北京京及上海海消費(fèi)水水平比較較北京上海北京上上海社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售額14433.317222.383.88%人均可支支配收入入10355011711888.33%北京的商商業(yè)行業(yè)業(yè)相關(guān)指指標(biāo)社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售額及人人均可支支配收入入，與上上海的差差距在115%左左右。我我們預(yù)計(jì)計(jì)到20003年年，即北北京太平平洋經(jīng)過過兩整年年

55、的發(fā)展展后，銷銷售額可可望達(dá)到到20000年上上海太平平洋855的水水平。按按4的的凈利潤(rùn)潤(rùn)率及西西單355的持持股計(jì)算算，西單單享有223800萬元投投資收益益。按新新型百貨貨業(yè)務(wù)的的發(fā)展規(guī)規(guī)律，西西單太平平洋在正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)后，將將以略高高于社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售額額的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度增增長(zhǎng)，即即10左右。（上海海太平洋洋的3家家店是逐逐步設(shè)立立的，而而北京太太平洋的的3家店店開設(shè)的的前后間間隔可能能不超過過半年。太平洋洋在各地地7年發(fā)發(fā)展下來來，積累累了在大大陸經(jīng)營(yíng)營(yíng)新型百百貨的豐豐富經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，這些些都支持持了我們們以上的的假設(shè)。）對(duì)西單商商場(chǎng)而言言，這是是目前我我們能預(yù)預(yù)見到的的20003年以以后最

56、大大的利潤(rùn)潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。但是是，如果果北京太太平洋的的經(jīng)營(yíng)方方式和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本與上海海太平洋洋有任何何差異，以及北北京零售售市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局發(fā)生任任何變化化，都會(huì)會(huì)影響到到它的盈盈利水平平。我們們將密切切跟蹤北北京太平平洋的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，在在實(shí)際情情況與我我們的假假設(shè)及推推斷有出出入時(shí)，立即作作出預(yù)測(cè)測(cè)和調(diào)整整。4.2資資金面分分析我們下文文所稱的的經(jīng)營(yíng)積積累資金金區(qū)別于于現(xiàn)金流流量表的的第一項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)產(chǎn)生生的凈現(xiàn)現(xiàn)金流，因?yàn)楹蠛笳邔⒇?cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用及投資資收益分分別在籌籌資和投投資中反反映。我我們將經(jīng)經(jīng)營(yíng)積累累資金定定義為：凈利潤(rùn)潤(rùn)折舊舊 再對(duì)對(duì)計(jì)提的的準(zhǔn)備、未收到到的現(xiàn)金金紅利、存貨，以及除除其他

57、應(yīng)應(yīng)收應(yīng)付付款項(xiàng)之之外的經(jīng)經(jīng)營(yíng)性帳帳款的變變動(dòng)作出出了調(diào)整整。資金來源源上市以來來，公司司主要依依靠?jī)刹坎糠址e累累資金：西單營(yíng)營(yíng)業(yè)大樓樓的經(jīng)營(yíng)營(yíng)積累以以及向資資本市場(chǎng)場(chǎng)的融資資。從119966年至220000年，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓經(jīng)經(jīng)營(yíng)積累累資金達(dá)達(dá)到4.63億億元，高高于同期期從股市市募集的的資金。在96-98年年，西單單營(yíng)業(yè)大大樓每年年積累的的資金在在1億元元之上，而之后后有所下下降。我我們預(yù)測(cè)測(cè)今后兩兩年，西西單營(yíng)業(yè)業(yè)大樓每每年經(jīng)營(yíng)營(yíng)積累資資金在770000萬元左左右。20011年初的的配股為為公司增增加了33.555億元資資金。截截止20001年年底，我我們預(yù)計(jì)計(jì)公司可可以運(yùn)用用的長(zhǎng)期期

58、資金44.5億億元（扣扣除必須須的流動(dòng)動(dòng)資金），可以以說公司司的現(xiàn)金金還是比比較充沛沛的。我們預(yù)計(jì)計(jì)公司清清理的不不良資產(chǎn)產(chǎn)（萬方方西單）收現(xiàn)不不會(huì)超過過50000萬元元，況且且我們很很難確定定它將采采取什么么方式清清理，故故它引起起的資金金變動(dòng)情情況未在在資金來來源反映映。資金運(yùn)用用公司投資資計(jì)劃表表項(xiàng)目近期建設(shè)或投資的可能性減小已投資或或擬投資資額追加投資資西單太平平洋35000已投資可能追加加西單華聯(lián)聯(lián)950增持股份份光彩偉業(yè)業(yè)24000可能追加加計(jì)算機(jī)PPOS系系統(tǒng)30000天通苑60000擬投資購(gòu)物中心心250000友誼商店店的重建建耗資255億元以以上，公公司可能能會(huì)投資資總計(jì)40

59、8550對(duì)以上項(xiàng)項(xiàng)目需說說明的是是：光彩偉業(yè)業(yè)因?yàn)闉槌衅掌毡椴捎糜谜加霉┕┴浬态F(xiàn)現(xiàn)金的方方式，品品牌代理理行業(yè)需需要很大大的資本本投入才才能運(yùn)作作。故我我們預(yù)計(jì)計(jì)占600股權(quán)權(quán)的西單單商場(chǎng)將將對(duì)其追追加資金金投入。友誼商店店的重建建重建建項(xiàng)目最最起碼需需要255億元的的資金投投入。并并且西單單商場(chǎng)有有關(guān)人士士稱，公公司不會(huì)會(huì)以出讓讓股權(quán)的的方式運(yùn)運(yùn)作項(xiàng)目目，這意意味著西西單商場(chǎng)場(chǎng)不可能能不對(duì)其其進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)金投資資。西單單商場(chǎng)即即使投資資十分之之一，那那也是一一個(gè)重量量級(jí)數(shù)字字。購(gòu)物中心心因?yàn)闉槎陧?xiàng)項(xiàng)目的批批文沒有有下落，公司不不會(huì)在短短期盲目目開工，騰出22.5億億元的資資金。公司的公公開資

60、料料表明，擬投資資的或已已投資的的金額已已經(jīng)達(dá)到到4億元元，公司司明后兩兩年的可可用資金金分別為為4.555至55.255億元。如果公公司已有有的項(xiàng)目目全部開開工，友友誼商店店的重建建及對(duì)西西單華聯(lián)聯(lián)超市的的增資也也進(jìn)行，加上公公司可能能對(duì)百貨貨業(yè)采取取擴(kuò)張，則公司司的資金金面將重重現(xiàn)緊張張狀況。所以，我們預(yù)預(yù)計(jì)在220033年，西西單商場(chǎng)場(chǎng)將再度度依靠資資本市場(chǎng)場(chǎng)融資。5.估估值及投投資建議議2001120003年年西單商商場(chǎng)業(yè)績(jī)績(jī)預(yù)測(cè)20000年20011年e20022年e20033年e主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入（億元）17.0017.5517.7718.55凈利潤(rùn) （萬元元）625005400056