AAAAA商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃學(xué)習資料詳細

1、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃學(xué)習資料目 錄一、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的10大依據(jù)三、商業(yè)地產(chǎn)策劃 細節(jié)決定成敗四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計“五步曲”五、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合六、商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃七、購物中心市場定位分析八、專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃九、商場環(huán)境空間設(shè)計指導(dǎo)細則十、商場平面規(guī)劃原則十一、購物中心空間設(shè)計效果圖(圖)十二、購物中心衛(wèi)生間如何節(jié)能十三、景觀規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)中的作用十四、如何規(guī)劃購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)？十五、如何做好商業(yè)地產(chǎn)的建筑策劃十六、購物中心開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計方法十七、商場中樓梯間的防火設(shè)計十八、法國商業(yè)室內(nèi)設(shè)計(圖)十九、購物中心的VMD體系與策略二十、香港的購物中心建筑設(shè)計二

2、十一、超高層商業(yè)中心前期規(guī)劃的五大招術(shù)二十二、商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃二十三、商業(yè)地產(chǎn)的室內(nèi)人流系統(tǒng)的規(guī)劃二十四、購物中心入口設(shè)計的詮釋方法二十五、關(guān)于中央空間的動線分析二十六、國外MALL建筑風格與借鑒二十七、商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)成功的重要前提二十八、規(guī)劃布局及色彩在商場中的運用 二十九、合理解決商業(yè)地產(chǎn)布局的幾個操作技巧 三十、如何讓商鋪人流最大化三十一、商店的店內(nèi)布局設(shè)計三十二、購物中心如何打好美食牌？三十三、武漢光谷廣場夜景照明設(shè)計詳解商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計 “地段，地段，還是地段”，這無疑是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的金科玉律。每個區(qū)域都有其自身個性，中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、旅游區(qū)、居住區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合

3、區(qū)，每個地段在所屬區(qū)域?qū)傩跃蜎Q定了其業(yè)態(tài)范圍。重視選址，更要重視規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)實中，不少投資決策者十分重視商業(yè)廣場的選址，認為只要選址好，商鋪建好后就不愁租售，收益就一定會好，因而忽視了對商場的規(guī)劃設(shè)計。事實上，商場的整體規(guī)劃布局，往往決定商場今后效益的好壞，直接影響商場面積使用率、出租率、開業(yè)率、收益率、租售價格、招商率及投資風險大小等方方面面，關(guān)系到商業(yè)項目的成敗。一些開發(fā)商、商鋪投資者誤認為商場規(guī)劃布局在項目完成后可隨意更改，甚至可以推倒重來，不是什么大不了的事情。因此，他們往往在項目開發(fā)前期，對商業(yè)地產(chǎn)合理規(guī)劃布局的重要性和有關(guān)專業(yè)技術(shù)半信半疑，或者根本不相信，直到項目開發(fā)失敗后才亡羊補牢

4、，而此時卻往往是木已成舟難以補救。地段選址優(yōu)越，但缺少規(guī)劃設(shè)計的失敗商業(yè)項目很多。一旦商場規(guī)劃布局失誤，即使項目地段再好、營銷手法再靈活、招商條件再優(yōu)惠，也無力回天。如此，不但給投資商造成一時的各種嚴重經(jīng)濟損失，同時也必然帶來各種難以估計（包括策劃、宣傳推廣、營銷、招商、開業(yè)、經(jīng)營管理等方面）的連環(huán)性經(jīng)濟損失，更痛失商鋪今后數(shù)十年出租的長久回報。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計不可迷信建筑設(shè)計單位很多情況下，開發(fā)商往往抱著名牌設(shè)計師或品牌建筑設(shè)計單位的設(shè)計不會有錯的想法，完全信賴建筑設(shè)計師為商業(yè)廣場進行的設(shè)計。然而，目前絕大多數(shù)的建筑設(shè)計師對住宅建筑設(shè)計是內(nèi)行，但對商場規(guī)劃設(shè)計卻是外行。對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計他們大多

5、數(shù)心有余而力不足，只是從如何設(shè)計商業(yè)廣場的外觀、如果提升內(nèi)景的藝術(shù)效果等方面進行構(gòu)思，未能參透融會商場規(guī)劃布局當中的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場經(jīng)營特有的運作規(guī)律，不但對各種經(jīng)營配套設(shè)施與商場的實際需要難以做到相輔相成，甚至反其道盲目設(shè)計。如此，其結(jié)果必然與商業(yè)廣場實際經(jīng)營運作規(guī)律格格不入，造成商場布局迷宮、設(shè)計華而不實等問題。由于最初規(guī)劃設(shè)計不合理，不少商業(yè)項目都需要在建設(shè)中調(diào)整修改方案，這時最好做到建筑設(shè)計與商場新的合理規(guī)劃布局同步協(xié)調(diào)，避免造成不必要損失。因為已建好的商場硬件設(shè)施今后很難進行有效整改，只有認真注意做到建筑設(shè)計方案與商場合理規(guī)劃布局專業(yè)技術(shù)相結(jié)合，做到雙方優(yōu)勢互補、相輔相成，才

6、能創(chuàng)造出更好的商業(yè)氛圍，進一步提高競爭能力，創(chuàng)造寸土寸金的巨大經(jīng)濟效益。如果商業(yè)項目開發(fā)僅是依賴住宅建筑設(shè)計大師，將建筑設(shè)計大師的商場設(shè)計布局視為金科玉律，不能變更，脫離實際，最終開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)項目將違背商場運作規(guī)律，受到市場無情拋棄。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計要與商業(yè)經(jīng)營密切配合商場整體規(guī)劃布局，決定著商場的后期經(jīng)營，對經(jīng)營者和投資商的收益有著至關(guān)重要的作用。一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計主要包括建筑設(shè)計、商業(yè)配套規(guī)劃、賣場規(guī)劃（商鋪分割）、立面外觀規(guī)劃以及商場裝修規(guī)劃等，每個規(guī)劃步驟都要緊緊結(jié)合項目的業(yè)態(tài)定位、商業(yè)經(jīng)營來設(shè)計，不能脫離商業(yè)運作實際。商場規(guī)劃比住宅建筑設(shè)計復(fù)雜，商場設(shè)計要結(jié)合商場業(yè)態(tài)，

7、如在大型商業(yè)的建筑設(shè)計中，主力超市百貨對建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求；大型娛樂設(shè)施對功能布局、內(nèi)部人流路線更有特殊的要求；而餐飲需要有排污配套等。再如，商業(yè)地產(chǎn)具有“恐高癥”，樓層越高就越不受投資者追捧。一般而言，商場二樓以上的商鋪以及商場的負一、二樓等相對不能充分分享人流，因此目前很多商場包括購物中心，都把購物設(shè)計在底層，高層定位為娛樂休閑。商場在前期規(guī)劃設(shè)計時就應(yīng)該考慮商業(yè)地產(chǎn)的這個特性，針對不同建筑層的業(yè)態(tài)設(shè)計商場。如果商場沒有個性鮮明、因地制宜、引導(dǎo)客流、全面協(xié)調(diào)的整體規(guī)劃布局，往往很容易造成高層商鋪長期空置。在商業(yè)地產(chǎn)的總體規(guī)劃設(shè)計上，建筑設(shè)計師要與精通商場規(guī)劃布

8、局的專業(yè)技術(shù)人士緊密配合，更要特別注意每個環(huán)節(jié)的重要性和協(xié)調(diào)性，否則一個環(huán)節(jié)失誤，往往都會造成效果欠佳或失敗的結(jié)局。二、商業(yè)策劃中商業(yè)地產(chǎn)定位的10大依據(jù)定位依據(jù)一：符合本土實際家樂福每決定開一家分店時，多要用長達兩年的時間對當?shù)厝藗兩罘绞?、消費水平、人口增長、都市化水平、居住條件、興趣愛好、傳統(tǒng)習俗、儲蓄情況、宗教信仰、意識形態(tài)、中產(chǎn)階級比例等情況也要進行非?？b密的調(diào)查與論證，這是確保家樂福成功旺場的大前提。而這看似煩瑣而冗長的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件定位依據(jù)二：符合城市發(fā)展方向萬達在寧波的購物中心現(xiàn)在不是很旺的地段，但是萬達決定去做。因為是新規(guī)劃開發(fā)

9、區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過去了，整個25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個大學(xué)城，包括全國首家境外辦的大學(xué)。萬達購物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼50萬。定位依據(jù)三：符合商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢維多利亞廣場位處廣州最繁華的天河城商圈中央，在經(jīng)歷了幾次經(jīng)營失敗之后，重新定位為文具辦公用品中心。然而，在一個非常成熟的零售商圈中獨樹一幟地去搞一文具批發(fā)市場是肯定行不通的。定位依據(jù)四：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律所謂商業(yè)規(guī)律，就是從商業(yè)市場實踐中總結(jié)出來的成功法則與失敗教訓(xùn)。例如，從國內(nèi)外商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長度大約在600米左右。天津的勸業(yè)場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，相當多的大城市，

10、其老商街，長度都大致在600米。香港的繁華商業(yè)街、美國的華爾街、日本的銀座，其長度也大致600米左右。定位依據(jù)五：差異性原則北京京西地區(qū)的商業(yè)絕大多數(shù)為百貨商場、中低檔餐飲，高端商業(yè)供給嚴重缺失。為了彌補這一市場空白，馬奈草地將項目定位為高端文化情景商業(yè)，旨在為高端人士提供集餐飲、休閑、娛樂、康體為一體的一站式體驗商業(yè)配套。馬奈草地一系列的差異化的市場定位受到了眾多品牌商家的追捧。定位依據(jù)六：定位的堅持原則黃先生操作的廣州著名的天河南特色商品街，確定定位為體驗式特色商業(yè)后，即便品牌店想進駐，如果與原定位不符，同樣是不讓它們進駐。除非這些品牌能改變特色，否則即使是全球最好的品牌也不行。 定位依據(jù)

11、七：適度前瞻性東莞市雖然有1000萬人口，但消費群體主要分為兩類。一類是高收入階層，另一類是在工廠打工的工薪階層，這類人群占總?cè)丝诘?0多。而購物中心是定位中高檔的業(yè)態(tài)，東莞的高收入人士多有到廣州和香港購物的偏好，因為去二地太近，也就一小時車程，而工薪階層收入偏低，不可能經(jīng)常到購物中心消費。所以，東莞并不適合發(fā)展定位中高端的大型購物中心，適合的是以日常生活用品為主為平價大賣場。定位依據(jù)八：市場導(dǎo)向原則由于項目附近都是批發(fā)市場，缺乏休閑娛樂場所，周邊的居民去購物一般會選擇鄰近的北京路步行街，以享受購物、休閑、娛樂的多元化消費體驗。億安廣場在歷史久遠的批發(fā)市場經(jīng)營百貨實在是獨力難撐，以慘敗關(guān)門，后

12、來經(jīng)過重新定位于玩具精品市場后取得了巨大的成功。定位依據(jù)九：最適合發(fā)展模式開發(fā)商是商用項目開發(fā)活動中的主角，商業(yè)項目在開發(fā)伊始，首先應(yīng)該根據(jù)開發(fā)商自身的綜合實力和企業(yè)充分整合社會資源的能力，來確立相應(yīng)的融資方案和財務(wù)目標。定位依據(jù)十：逆向思維原則如果開發(fā)商能換位思考，采取逆向思維，要以市場為圓心，以消費需求為半徑，逆向倒推，這樣調(diào)研出來的定位就會更準確，更到位。商業(yè)地產(chǎn)策劃 細節(jié)決定成敗2008年安徽市場商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查實錄4月5月，本是商業(yè)淡季，安徽商業(yè)地產(chǎn)卻是熱火朝天。先是來自上海的安徽七浦服裝批發(fā)市場小體量占位，接著來自北京的中綠廣場及本地的安徽白馬服裝城均以10萬平方米左右的體量出位?！拔?/p>

13、一”春季房展會剛過，一家大市場便啟動Shopping Mall改選計劃；5月中旬，持續(xù)選勢好幾個月的安徽元一時代廣場，隆重推出鉑金創(chuàng)富投資計劃；下旬，挾外資零售店家樂福入駐優(yōu)勢的安徽國際購物廣場公開發(fā)售。盡管這些商業(yè)地產(chǎn)項目推出后，煤體熱登商鋪搶購場面，但業(yè)內(nèi)人士還是對此頗有微詞：上月三市場下月三Mall，商業(yè)地產(chǎn)真有這么火？4月中旬，國務(wù)院流向經(jīng)濟研究所住興州副所長在參加安徽省零售業(yè)高級職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)班講課時，臨場換話題，緊急呼吁：盡管中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入了新的歷史時期，商業(yè)地產(chǎn)的快速升溫將會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)綜合癥的形成。無獨有偶，4月下旬，在南京召開的“CCE2004首屆城市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上

14、，中國土木工程協(xié)會長潭慶鏈、中國房協(xié)顧云昌秘書長及來自上海、南京、杭州、合肥的建筑專家、商業(yè)專家和房地產(chǎn)企業(yè)家也達成共識：中國商業(yè)地產(chǎn)對城市建設(shè)及整體經(jīng)濟增長起到了舉足輕重的作用，但商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫、粗放開發(fā)的同時也存在巨大的隱患，商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)重復(fù)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃布馬混亂，注重招商忽視后續(xù)經(jīng)營等，正在造就城市商業(yè)資源及社會資源的巨大浪費。來自市場各方面的信號不斷地向商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商傳遞這樣一個迫切的信息：中國商業(yè)地產(chǎn)進入細節(jié)時代。細致規(guī)劃從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把開發(fā)重點放在大體量的Shopping Mall、批發(fā)市場、物流園區(qū)上，而且開發(fā)面積越來越大，動輒就十萬、十

15、幾萬、甚至幾十萬平方。更令人無法容忍的是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做項目規(guī)劃時，也不去認真考察區(qū)域市場人口、市場規(guī)模、人口購買能力、市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，而且相互攀比著，你搞8萬，我搞10萬，他搞12萬，她再搞20幾萬，一路下來，個別城市出現(xiàn)超過百萬平方米的特大型商業(yè)地產(chǎn)項目也就不足為奇了。而安徽商業(yè)聯(lián)合會有關(guān)人士表示： 這里面有三個問題，城市人口不足150萬，在全國城市競爭力報告中，位列40個鼓勵投資城市的第32位，這樣一個中等偏小的城市，可以容納體量近10萬的Shopping Mall幾個？第二，合肥商業(yè)繁榮程度較高，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨店和新型業(yè)態(tài)超市構(gòu)成的商業(yè)結(jié)構(gòu)相對比較合理，但新的商業(yè)地產(chǎn)項目大都盯住Sho

16、pping Mall，打破了原有商業(yè)結(jié)構(gòu)的平衡，在新的商業(yè)生態(tài)平衡未相成之前，Shopping Mall有一定“新鮮度”，但Shopping Mall數(shù)量增多和質(zhì)量的不確定性又會直接影響其市場“保鮮能力。第三，大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃中，交通是首要考慮的問題?，F(xiàn)在全國已有一部分城市對大型商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃聽證時實施交通一票否決別。再看看安徽的一些商業(yè)地產(chǎn)項目，想在哪兒開發(fā)就在哪兒開發(fā)，既不管自己是否處在當?shù)爻鞘幸?guī)劃的商業(yè)中心或商業(yè)次中心，一味宣稱打造城市”新商圈“、”新地標“、”第幾商圈“，又不去測算如此體量的Shopping Mall需要多少人流，凝聚多少人氣，方便多少人居留，更談不上對Shop

17、ping Mall這種新型業(yè)態(tài)人性服務(wù)更多追求的核心。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，一家炒作得很厲害的所謂Shopping Mall，住宅與商鋪聯(lián)體，說白了就是開發(fā)商為追求項目利潤最大化，把底層商鋪做了“包裝”。這種商鋪在北京就叫底商。無論從招商層面，還是從經(jīng)營層面、管理層面或者服務(wù)層面上看，底商均與商品位的Shopping Mall經(jīng)營管理有一定差距，要縮小這個差距，真正從業(yè)態(tài)規(guī)劃上體現(xiàn)Shopping Mall的現(xiàn)代服務(wù)理念，其難度可想而知。另一個值得關(guān)注的問題是，面對大體量商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的迅速升溫，開發(fā)商只知道單純從面積上對Shopping Mall作簡單類比。記者從商業(yè)專家了解到：

18、Mall作為新型業(yè)態(tài)，也有市場細節(jié)，象前不久上海推出的Outlet Mall，就是一家專營品牌服裝折扣店的Mall.細心定位衣食住行為人類生活所必須，相當一部分大型商業(yè)地產(chǎn)項目習慣于把眼光盯住日用百貨小商品、建材和服裝上。在合肥新站綜合開發(fā)區(qū)試驗區(qū)站前路附近一公里的距離內(nèi)，僅服裝城就有安徽大市場服裝城廣場（建筑面積約為0.7萬平方米）、安徽白馬服裝城（首期4萬多平方米，三期6萬多平方米）、安徽中綠廣場（計劃首期4萬多平方米為服裝經(jīng)營）。單從安徽6800萬人口的服裝消費看，20幾萬平方米的服裝城的確不能算開發(fā)商在定位上有什么不妥。但，只要自仔細地分析一下，問題就立刻會顯現(xiàn)出來。從日前情況看，服裝

19、城的開發(fā)商主要依據(jù)是廣州、杭州、北京幾十萬平方米的服裝城，生意蠻好。實際上是，合肥不能與廣州比，廣州的輻射能力合肥無法比；合肥不能與杭州比，杭州是中國女裝之都，又有寧波、溫州男裝作支撐，合肥有嗎？合肥不能與北京比，北京是首都，是北方市場重要的物流中心；甚至合肥不能與武漢比，武漢背靠中原腹地；合肥不能與哈爾濱比，哈爾濱有強勁的邊貿(mào)市場；合肥不能與成都比，成都有廣闊的西部市場說的不好聽，合肥甚至不能與常熟比、虎門比，因為合肥及其周邊沒有服裝生意或加工基地。再從安徽省整個服裝市場情況看，南有蕪湖吉和街，北有阜陽皖西北商貿(mào)城，深入了解大江南北的服裝城經(jīng)營戶后，你還會發(fā)現(xiàn)，淮河和長江把安徽自然切分成三快

20、，而這三快中，服裝市場特征各有側(cè)重，淮河以南的服裝城經(jīng)營戶大多數(shù)去武漢進貨；江淮之間傾向于廣州、杭州；而長江以北的服裝城經(jīng)營戶大多數(shù)去常熟進貨。安徽省6800萬人口近百億服裝消費經(jīng)這樣切分后，所剩幾許？回過來再看城市居民的服裝消費。據(jù)了解合肥零售業(yè)態(tài)里，影響最大的百貨店業(yè)態(tài)，其服裝經(jīng)營所產(chǎn)生的利潤均占其利潤總額的60%左右。從服裝經(jīng)營結(jié)構(gòu)上分析，合肥城市居民服裝消費，有如下思維定勢：買高檔服裝到古井賽特或時尚百貨店百盛；買中高檔服裝到生活百貨店安徽商之都、鼓樓商廈；買中檔服裝到合肥百大、樂普生；買低檔到城隍廟、大市場；買品牌低價服裝到青云服飾廣場；買快速消費服裝到三福百貨如果你開發(fā)或經(jīng)營的服裝

21、城沒有與以上店鋪的定位差異，你又有什么手段將消費者拉到服裝城消費，你又憑什么留住進駐服裝城的服裝經(jīng)營戶呢？個別服裝城的開發(fā)商寄希望于升級換代的客戶和從縣城到省級來的服裝經(jīng)營戶。安徽省飆馬商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃公司的總經(jīng)理分析：這部分服裝經(jīng)營戶的確有一些，但數(shù)量尚不足以支撐一個體量較大的服裝城，這是個別現(xiàn)象，不能把他想象成一致情況。相對而言，服裝經(jīng)營戶不會輕易切斷與上、下游市場的聯(lián)系，除非市場風險系數(shù)為零。上海城開集團總經(jīng)理倪建達先生在“CCE2004首屆城市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上發(fā)言表示：商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅而言，而市場化程度更高。從這個角度說，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位精準化、精細化，是商業(yè)地產(chǎn)項目成功的關(guān)鍵。

22、細膩營銷縱觀商業(yè)地產(chǎn)營銷手段，有幾種情況特別值得注意：一是搖幌子，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)開發(fā)是手段，商業(yè)才是地產(chǎn)價值體現(xiàn)。個別開發(fā)商，把“商業(yè)”作為地產(chǎn)開發(fā)的幌子，不是在商業(yè)項目的啟動上、商業(yè)項目的招商上、經(jīng)營管理上下大力氣，而是以商業(yè)項目作由頭，行售賣商鋪之實。商鋪一旦售完，開發(fā)商作秀也就結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否，似乎與他無關(guān)，反正，開發(fā)商已賺得盆滿缽滿。二是扯旗子，動不動就打造商業(yè)旗艦，開創(chuàng)商業(yè)時代，成為“新地標”，締造“第N個商圈”，實際上大型商業(yè)地產(chǎn)項目，運作的好確有可能成為城市建筑的新亮點、城市生活的新坐標，但需要時間和精細化的策劃。三是撥珠子，商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功確能給開發(fā)商帶來巨額

23、利潤，這種利潤有時候甚至是相同面積住宅利潤的23倍，甚至是5倍。受利益的驅(qū)使，個別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是搖幌子，再是扯旗子，最后撥珠子：以最理想的狀態(tài)計算經(jīng)營時間、周期、利潤，預(yù)期回報率高達1012%，并承諾售后返租，月租金多少多少，信誓旦旦地承諾“一次性付款有多少多少優(yōu)惠”，實際上，開發(fā)商此舉一意在盡快收回資金，二是開發(fā)商實力并不象自己說的那么強，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)項目時自有資金甚至只有5%.試想，一個10億元的商業(yè)地產(chǎn)項目啟動資金如果只有5000萬，那么這個項目的開發(fā)商怎么能不求“財”若渴呢？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷觀念缺乏創(chuàng)新，營銷手段過于功利化是造成外界對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理者產(chǎn)生偏見的根

24、源。大型商業(yè)地產(chǎn)項目倚重商業(yè)主力店與關(guān)鍵品牌店進駐，無可厚非，關(guān)鍵是不要言過飾非。北方一城市某商業(yè)地產(chǎn)項目因有家樂福進駐，而洋洋得意地宣布該項目是開發(fā)商與家樂?！皬姀娐?lián)合”開發(fā)的，結(jié)果慘遭客戶訴訟，撿雞不成反蝕一把米。相反，安徽國際購物廣場也有類似經(jīng)歷，但開發(fā)商華源公司只宣稱“首層為家樂福”，可信度高，營銷效果，尤其是對周邊商鋪銷售有一定拉動，當然，就是這樣，安徽國際購物廣場同樣仍面臨一個需要細致耐心地處理的營銷問題：如果讓家樂福與周邊品牌店鋪共生共容的問題。針對商業(yè)地產(chǎn)拉大旗的問題，實際上從營銷角度上講，是對開發(fā)商自身提出更高的要求。如果把這種要求停留在口頭上，那就是“拉旗”，如果有實踐，且

25、有成果，那就叫“目標”。安徽商業(yè)聯(lián)合會一位秘書長舉例說：在天津市車馬路商圈上，新世界廣場和家樂福超市苦撐了數(shù)年，終于使該商圈從無到有、從小到大。安徽元一時代廣場本來就在商業(yè)區(qū)，如果營銷措施得力到位，完全有可能成為安徽商業(yè)新亮點，尤其是好又多超市與天香城改造完成后，該地區(qū)商業(yè)氛圍將更趨濃厚。就在安徽商業(yè)地產(chǎn)火爆的同時，合肥市中心傳來令人驚詫的消息：一家炒作得很到位、投資計劃得很慎密的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)地產(chǎn)項目成為眾矢之的。主持項目的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商已人去樓空。事實告訴開發(fā)商們：商業(yè)地產(chǎn)項目高投入、高風險，才有高回報。理想化的創(chuàng)富計劃是營銷的必要手段，而支撐商業(yè)地產(chǎn)走過風險期是投資策劃的核心商業(yè)地產(chǎn)項目資金

26、鏈管理。商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的精耕細作是中國商業(yè)地產(chǎn)進入細節(jié)時代的必然要求。細節(jié)致勝據(jù)合肥市有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，2003年該市商業(yè)地產(chǎn)施工面積達204.4萬平方米；銷售（出租）面積為39.98萬平方米，占同期竣工面積的58.7%，累計空置面積占房地產(chǎn)總空置量的47.7%，空置率上升了12.4%；而今年一季度該市商業(yè)地產(chǎn)施工面積達166.41萬平方米，銷售（出租）面積2.52萬平方米，占同期竣工面積的44.6%，累計空置量占房地產(chǎn)總空置量的46.1%，控制率上升了152.6%.在多次參加與商業(yè)地產(chǎn)項目的策劃時不止一次驚訝地發(fā)現(xiàn)，鋼材市場的商鋪竟然是長2米、寬2米方方正正的，服裝市場的商鋪4.2米層高、

27、7米的進深繼而追問開發(fā)商的客戶定位，得到的答復(fù)是什么客戶都可以買或租再追問這是什么市場，什么定位時，開發(fā)商支支吾吾地說：原來是打算干什么的。后來不行了，再轉(zhuǎn)過來做這個由此，就不難理解為什么一些商業(yè)地產(chǎn)項目為什么空置率一直居高不下的原因。請關(guān)注下面這樣一組非常有趣的數(shù)字：中原（中國）物業(yè)顧問有限公司中央研究部的調(diào)查顯示，2003年111月份，全國完成商鋪市場開發(fā)投資額為1010億元，比上年同期增長42.5%，完成商鋪竣工面積達2097萬平方米，同比增長40.9%.上海商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)專家商鋪投資作者姜新國先生在“CCE2004首屆城市商業(yè)地產(chǎn)論壇”上介紹，20032004年，全國250多個城市商業(yè)地

28、產(chǎn)空置率及招商不成功率達60%.中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席茍培路在“商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展論壇”上說，世界發(fā)達國家人均商業(yè)面積為1.2平方米，上海不足1平方米，杭州僅有0.8平方米。有趣的是，面臨危機的合肥商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅不對該市人均商業(yè)面積高達1.361.7平方米的消息加以理會，而且對商業(yè)地產(chǎn)空置率高出北京、廣州等大城市2026.7%的事實無動于衷，卻熱衷于打造合肥的“CBD”、合肥的“CEPA”城，實在是一件難以理解的事。當零點調(diào)查公司董事長袁岳指出“中國只能容納三個半CBD”時，當沿海及內(nèi)地許多“CEPA”城遭遇尷尬時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們是不是應(yīng)該從細處著想、從細節(jié)入手抓好每個項目的前期策劃、中期

29、營銷、后期管理呢？！四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計“五步曲”商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計一般可分為以下五個步驟。一、建筑設(shè)計。建筑設(shè)計主要涉及到項目市場定位和主力店兩個問題。開發(fā)商在動工前，應(yīng)對市場做一個調(diào)查，深入了解目標消費群體的消費習慣和購買能力等，確定適合做什么，也就是先找準市場經(jīng)營定位。明確市場定位后要重視主力店的商場建筑要求，因為主力店的引進，能幫助提升整個項目的價值。開發(fā)商應(yīng)更多地和一些主力商家溝通，了解他們對規(guī)模、層高、樓板荷載等要求，盡可能按照主力商家的要求來設(shè)計賣場。很多開發(fā)商忽視了這一環(huán)節(jié)，不管項目適合做什么拿了地塊就做，如有些項目地段非常好，但由于賣場規(guī)劃設(shè)計不合適，導(dǎo)致有意向的大商家進不來。

30、二、配套規(guī)劃。不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。如超市對理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲需要有獨立排煙管道、防噪設(shè)施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套。在項目修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，盡量讓配套規(guī)劃完善到位。三、賣場規(guī)劃。一個項目商鋪分割應(yīng)做到如何將大量商鋪靈活組織，化整為零利用于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和經(jīng)營。商鋪的分割要考慮業(yè)態(tài)定位，如社區(qū)商業(yè)的鋪位不應(yīng)太大，以中小面積為主；而購物中心的鋪位劃分則應(yīng)以大面積為主。此外，賣場的人流動線，通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受人流。四、立面規(guī)劃。商業(yè)建筑

31、的立面規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)項目的整體形象及對消費人群的吸引力。立面規(guī)劃應(yīng)和周圍的其他商業(yè)形成差異化，有自己獨特的風格，強調(diào)項目的可識別性。其中，要注意廣告位、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業(yè)氛圍，不能給人雜亂無章的感覺。五、裝修規(guī)劃。裝修規(guī)劃包括公共裝修、鋪位裝修。公共裝修主要包括天花板、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有對開門與平開門、卷閘門與玻璃門的統(tǒng)一要求。商場的裝修規(guī)劃要求，經(jīng)營業(yè)態(tài)是關(guān)鍵，裝修檔次、材料色彩運用等都要符合經(jīng)營業(yè)態(tài)的特性。如超市、社區(qū)商業(yè)面向的是大眾化的住宅居民，其裝修設(shè)計普通檔次即可；而西餐酒吧一條街往往要裝修設(shè)計成歐美風格等等。五、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合不同年齡層次的消

32、費人群具有不同的生活方式和消費偏好，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合則必須準確把握消費群體的出行方式、出行路線以及生活需求之后才能進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計。以人為本，從滿足消費群體的需求出發(fā)，這是統(tǒng)領(lǐng)商業(yè)規(guī)劃布局以及業(yè)態(tài)組合設(shè)計最基本的原則。在天津某大型居住區(qū)項目的商業(yè)研究過程中，對于社區(qū)主力店（超市）位置的研究，就是通過對社區(qū)消費人群的購物時間、出行方式、出行路線、甚至停車方式、回家路線進行“模擬感受”之后所確定的。規(guī)劃布局在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強的聚客能力和導(dǎo)向作用；必備性商業(yè)：滿足生活基本需求；特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。其

33、次，根據(jù)各業(yè)態(tài)在社區(qū)商業(yè)體系中的重要程度及作用分別確定適宜的位置，其中主力店的設(shè)置極為關(guān)鍵，應(yīng)結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計最先確定 （如設(shè)在社區(qū)主、次出入口或黃金分割點處），利用聚合效應(yīng)有意識地引導(dǎo)。組織人流，達到引發(fā)商機、聚攏人氣的目的。對于某些重要而又非經(jīng)常性參與的必備性商業(yè)（如銀行等），一方面要考慮到便利性、易達性的要求，另一方面也可以利用“三明治策略”將其設(shè)置在商業(yè)街的端頭，與位于社區(qū)入口的主力店構(gòu)成“三明治”的“首、尾”兩端，特色性商業(yè)夾在其中呈線性排布，促使消費人群從有意識的目的性購買轉(zhuǎn)化為游走體驗，從而增加商機和人氣。再次，要充分考慮到不同業(yè)態(tài)之間的匹配程度，以最大限度地發(fā)揮協(xié)同作用。

34、某些商業(yè)業(yè)態(tài)需要組成商業(yè)集群以增強吸引力（如婦女與兒童用品），而另一些帶有排斥性的商業(yè)業(yè)態(tài)則必須相互避開如醫(yī)療診所與餐飲店.業(yè)態(tài)組合各業(yè)態(tài)之間的“同業(yè)互補、錯位經(jīng)營”是進行業(yè)態(tài)組合設(shè)計的關(guān)鍵原則，通過對前期商業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布的調(diào)控，將休閑、購物、服務(wù)、娛樂等各業(yè)態(tài)的比例控制在相對合理的范圍內(nèi)，從而形成較為理想的業(yè)態(tài)組合和良性互補；項目實施后則可通過專業(yè)化管理，運用市場手段，利用級差地租對經(jīng)營業(yè)態(tài)進行調(diào)整。此外，不同的業(yè)態(tài)對于規(guī)劃位置及作為業(yè)態(tài)場所的建筑空間需求是不同的，在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃乃至社區(qū)規(guī)劃之初，必須先行對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)進行充分的研究，初步形成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的戰(zhàn)略布局，并以此戰(zhàn)略布局指導(dǎo)空間

35、規(guī)劃（或條件預(yù)留），使得在規(guī)劃中提供的空間條件與既定的業(yè)態(tài)布局策略相統(tǒng)一。六、商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃一、 尺度近人建筑物的尺度設(shè)計是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關(guān)注范圍一般也就在10米20米之間，而超過20米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20米寬的范圍內(nèi)“之”字前行。這恰好說明了商業(yè)街建筑外觀設(shè)計的重點應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計的第

36、三個層面上。建筑外觀造型的設(shè)計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這一層面上的設(shè)計重點應(yīng)該是建筑的細部和材質(zhì)的運用。商業(yè)街的設(shè)計重點也應(yīng)在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等等。建筑師的設(shè)計深度不應(yīng)僅僅停留在第一

37、個層面上，缺少細部的設(shè)計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會空洞沒有人情味。國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計樣板，這與國外商業(yè)街的小體量、小尺度的人性化設(shè)計分不開。國內(nèi)的設(shè)計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業(yè)街設(shè)計的尺度把握應(yīng)該以人為本。二、 空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動和感知空間是三維的。所以設(shè)計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對性地設(shè)計。首先商業(yè)街的長度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業(yè)街這樣一個有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受

38、觀賞環(huán)境的空間，它必須是一個通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也就是在商業(yè)街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志著商業(yè)街的起和終。同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區(qū)中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業(yè)街結(jié)束也標示著小區(qū)的中心。兩端標志的建立確立了商業(yè)街的寬間范圍，購物人能隨時感知自身在這一空間內(nèi)的位置，預(yù)知未走的路程。這一手法避免了購物者在大市場內(nèi)常有的混亂與迷失感。從人的行為模式來看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在1020米之間，

39、超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/31/4.商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有關(guān)，但不等于說街越長樓越高，街應(yīng)該越寬?？臻g的舒適度也是必須考慮的。若寬于20米，“街”的感覺則可能被“廣場”的感覺取代。商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則，并考慮二次空間的應(yīng)用。住宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業(yè)。頂部住宅，特別是高層建筑因與商業(yè)建筑個性不同，與商業(yè)街的建筑設(shè)計手法不必相同。多層、低層住宅如有可能，在尺度和色彩上適當加以商業(yè)特點能提高商業(yè)街與住宅的整體性。 在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在

40、室外區(qū)分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個性有一個明確的區(qū)分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應(yīng)購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩(wěn)定的舒適感。三、 風格色彩的多元化自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統(tǒng)一的繁華效果。新設(shè)計的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。為追求傳統(tǒng)商業(yè)街的意境，設(shè)計師應(yīng)有意識地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一，甚至應(yīng)刻意創(chuàng)造多種風格的店鋪共生的效果。不同風格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風情。即

41、便是同樣設(shè)計的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強外觀差異化。商業(yè)街的魅力就在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生。這也是商業(yè)街與大型百貨商廈的區(qū)別。四、 面材的軟化與精化商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計僅僅是一個基礎(chǔ)平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設(shè)計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設(shè)計應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了

42、軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計更趨近裝修裝飾設(shè)計、也要求設(shè)計師不能停留在建筑框架的設(shè)計深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計。換句話說，商業(yè)街的外觀設(shè)計已經(jīng)很室內(nèi)化。五、 重視非建筑元素商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態(tài)和立面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運用，比如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業(yè)街的設(shè)計?？傊虡I(yè)街

43、的設(shè)計不應(yīng)是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指標，也應(yīng)重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設(shè)計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設(shè)計的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計成果。七、購物中心市場定位分析購物中心選店的一般條件下面是某跨國商業(yè)機構(gòu)在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”：經(jīng)濟指標：包括所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會消費品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。人口指標：包括所屬全市的人口330萬以上，市區(qū)人口100萬以上，項目3公里范圍內(nèi)人口25萬以上，項目5公里范

44、圍內(nèi)人口50萬以上。道路交通指標：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。項目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場800kg/平方米，后倉與冷庫1200kg/平方米；地板表面：倉庫地面硬化而磨平，賣場內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部

45、梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉凈高不小于9米。配套指標：停車位在300輛400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時，電話與寬帶30門直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進10出），設(shè)備容量128門以上列舉的僅僅是一部分，作為開發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)的營銷者，我想還需要更多地了解商業(yè)運營機構(gòu)的需求。對于1萬平方米，2萬平方米，幾千平方米這些指標又會是變化的，但是如果你對自己的項目指標不太清楚，或者對將來你目標運營商的一般要求都做不到，那么項目的營銷就很難做。一個案例定位與規(guī)劃失誤的分析曾經(jīng)在我們參與合作討論的一個商業(yè)地產(chǎn)項目中，是一個與高層住宅連在一起的底層

46、裙樓商業(yè)廣場，位置在區(qū)域內(nèi)可謂幾年內(nèi)獨一無二。前后都有城市交通主干線，側(cè)面有一條10多米寬的老街，靠東面的那條大道還是該城市河西的形象路，大道的東面就是江景。可以說道路交通條件是完全滿足一般商業(yè)中心的要求。從目前離該項目100多米遠的某成功商業(yè)廣場來看，車流與人氣更是沒有問題。這些都已經(jīng)得到商業(yè)運營機構(gòu)的一致認可，據(jù)說來洽談的已經(jīng)不少于五家商業(yè)大戶了，但還是沒有一家落定。到底是為什么呢？原來，原來，這個項目還有“一般條件”的其它指標沒有達到。該開發(fā)商在定位時，既想打破傳統(tǒng)又沒有放棄傳統(tǒng)，總想兼顧兩種定位。它將底層商鋪分成兩部分，一部分是獨立的臨街門面，另一部分是被這些門面包圍著的商業(yè)中心。僅僅

47、在臨西的道路中讓出一個出入口，“犧牲”了大概三個門面的面寬，算是為商業(yè)中心留出了通道。這不等于將好檔口賣給了小經(jīng)營戶，將差檔口留給了實力商家；讓實力商家難以形成旺盛的人流和商業(yè)氣氛，生意也將被臨街獨立門面搶去了一半。如果門面的經(jīng)營戶在產(chǎn)品方面與里面的商業(yè)中心重復(fù)，或者因為外面的個體商戶形象問題、信譽問題、質(zhì)量問題等等，將波及里面的大商戶，豈不太讓里面的商業(yè)中心受冤嗎？ 據(jù)說，開發(fā)商還要求，整體經(jīng)營商家要連同負一層都做起來，形成一個大約將近2萬平方米規(guī)模的購物中心。更為不可思議的是，一層本來是很好的整體，卻被人為地在南北中心線處規(guī)劃建成一條所謂的消防和人行通道，這不是變成了事實上的兩個商場了嗎？

48、這樣的話，人流被兩堵墻阻隔了，即使用的是通透墻或玻璃墻，也限制了客人方便自由的流通。哪個商家愿意在如此不統(tǒng)一的布局內(nèi)進行商業(yè)運營呢？可能開發(fā)商原來以為這樣做，可以實現(xiàn)他的最大利潤。因為臨街商鋪可以至少賣8000元每平方米，最高甚至可以賣到40000元。而對于里面的商業(yè)中心則定位為整體均價不低于5000元每平方米。可是當開發(fā)商這樣將臨街商鋪全賣了之后，才發(fā)現(xiàn)沒有一個商業(yè)巨頭敢進入商業(yè)中心來了。結(jié)果，該開發(fā)商很難實現(xiàn)預(yù)想的開發(fā)回報了，除非調(diào)整定位和規(guī)劃。當然，開發(fā)商在營銷推廣策略上也有失誤，如果他將臨街商鋪暫時保留不推；先將里面的商業(yè)中心進行全面包裝和推廣，吸引大商家來洽談，確定合作意向或簽訂租賃

49、（銷售）合同后，再對臨街商鋪進行發(fā)售，這樣，還可能實現(xiàn)臨街商鋪價值的最大化和搶購熱潮，甚至價格看漲好多也很難說。因為人們發(fā)現(xiàn)連里面的商業(yè)中心都被大商家看好了，租買了，肯定可以做旺，外面的獨立商鋪就會有堅強后盾和保障了。這是商業(yè)里面一種必然的效應(yīng)，也就是“傍著大樹好生長”的道理。把項目的“一般條件”做到位目前，繼打破傳統(tǒng)商業(yè)店鋪模式掀起的專業(yè)市場沖擊波以后，中國的大型零售商店、商業(yè)廣場、購物中心或MALL發(fā)展勢頭很旺，成為現(xiàn)代商業(yè)的第二次沖擊波。但是，做商業(yè)地產(chǎn)真不容易，做得好則可名利雙收，而且模式可以成功復(fù)制；做得差，不但不能成功收回應(yīng)得的利潤，甚至連老本也會虧進去。因此，有業(yè)界專家建議并呼吁

50、，建大型商業(yè)廣場或購物中心應(yīng)該采取公眾聽證制，還要盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方面的法律文件，以避免盲目性和重復(fù)性，長沙市中心商業(yè)區(qū)就有“巨商扎堆”現(xiàn)象。我認為，在論證和規(guī)劃引導(dǎo)的同時，關(guān)鍵是要研究市場，按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，做好產(chǎn)品的定位。要做到這一點，研究客戶很有必要，客戶的要求甚至比原則和理論更重要。萬達的商業(yè)地產(chǎn)做得很成功，原因在于它是與零售商巨頭捆在一起，先有了客戶，再來做產(chǎn)品的，是一種定單式的開發(fā)模式。而對于本土的大多數(shù)開發(fā)商來說，還很難做到這種程度。所以，對大多數(shù)做商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商來說，應(yīng)該先吃透客戶的需求和想法，將自己的商業(yè)地產(chǎn)定位于自己預(yù)選好并符合“一般條件”的商業(yè)巨頭。這就叫做把

51、項目的“一般條件”做到位，看你是定位為2萬平米以上的大商家，還是1萬平米以下的中小商家；是做給大型商業(yè)廣場呢，還是做給大型生活超市；看看項目周邊的經(jīng)濟指標、人口指標、交通指標等等能否與你的商業(yè)項目相匹配；分析一下項目的市政規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿Φ鹊取Ｔ谧錾虡I(yè)地產(chǎn)或者帶底商的樓盤時，開發(fā)商應(yīng)該充分地考慮項目的定位和經(jīng)營方面的問題，這既是為將來經(jīng)營的商家著想，也是為自己的商業(yè)項目能更好的租售出去著想。這就是從客戶入手，找準市場切入點，并在開發(fā)和營銷中不斷修正和完善商業(yè)地產(chǎn)項目的定位。八、專業(yè)市場的商業(yè)規(guī)劃隨著房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日益成熟，房產(chǎn)市場競爭、特別是商業(yè)地產(chǎn)市場的競爭尤為激烈，競爭催生新的建筑模式、新的地

52、產(chǎn)概念層出不窮。街區(qū)商業(yè)以追求形式與功能的最佳組合為目的，街區(qū)商業(yè)是其中頗為搶眼的一個概念，正成為商業(yè)地產(chǎn)中炙手可熱的新模式。有人預(yù)測，街區(qū)商業(yè)將引發(fā)下一輪的市場熱潮。它的出現(xiàn)也是城市發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果?！敖謪^(qū)商業(yè)”引領(lǐng)樓市熱流成就商業(yè)物業(yè)街區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)最早在北京。首先是建外SOHO 推出特色商業(yè)街區(qū)，仿照上海新天地的業(yè)態(tài)模式，在北京CBD商務(wù)區(qū)營造一個有16條步行商業(yè)小街、300個沿街店鋪，以及20個雙層花園的商業(yè)街區(qū)；與此同時，以街區(qū)商業(yè)為概念，由蘋果商業(yè)街和“蘋果二十二院街”組成的蘋果街也已面世。第七街區(qū)，則完全向外宣傳打造具有時尚特色的商業(yè)街區(qū)。同時還有像萬達、金地等著名商業(yè)地產(chǎn)

53、公司的項目開始準備將其街區(qū)商業(yè)推向市場。多個街區(qū)商業(yè)項目的推出，使街區(qū)的概念成為近期商業(yè)地產(chǎn)中最熱的一個詞。那么，街區(qū)概念如何成就商業(yè)物業(yè)？北京后現(xiàn)代城的主創(chuàng)人員通過對美國佐治亞州建筑界進行的“城鎮(zhèn)復(fù)興計劃”考察，提出了“美國后街生活”的產(chǎn)品理念。后現(xiàn)代城的“美國后街”集餐飲、零售、文化、娛樂等為一體，將是一個具國際水平的綜合性時尚休閑區(qū)。城市發(fā)展催生“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”時代隨著城市社區(qū)化的大勢所趨，房地產(chǎn)開發(fā)特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也必將走向社區(qū)化，因此，杭州商業(yè)地產(chǎn)步入“街區(qū)”時代也是大勢所趨。一方面，源于樓市競爭而帶來的創(chuàng)新的需要；但另一方面，也是城市文明不斷推進的結(jié)果。宏觀到城市發(fā)展的角度，街

54、區(qū)住宅的價值也值得挖掘：由于街區(qū)能開放性地融入城市，一方面能共享更多的城市配套資源，另一方面也使街區(qū)里的商店、辦公場所、公建配套等得到更大程度的商業(yè)利用，達到社區(qū)效益的最大化。面臨shopping mall喊停、專業(yè)市場走平、縣市大商場的窮途末路，街區(qū)商業(yè)因有合理的布局，便利的交通，經(jīng)營形式也更為多樣化，沒有shopping mall和專業(yè)市場等的不便，因此是目前較符合中國的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是商業(yè)模式的一個發(fā)展方向。杭州出現(xiàn)首個“街區(qū)商業(yè)”從簡單的樓座到組團住區(qū)到小區(qū)到社區(qū)到今天的街區(qū)，杭州商業(yè)地產(chǎn)的舞臺已經(jīng)不再拘束于狹隘的建筑平臺和傳統(tǒng)的利潤法則。隨著北京的“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”旋風席卷而來，華元。1

55、6街區(qū)這個帶有鮮明“街區(qū)地產(chǎn)”特征的房地產(chǎn)新盤應(yīng)運而生。作為商業(yè)地產(chǎn)的開拓者，華元房產(chǎn)精心打造了下沙首個大型商住項目 華元。16街區(qū)，它擁有近2萬平方米的街區(qū)商鋪和3萬余平方米酒店式寫字樓，將為我們提供前所未有的NEWLOFT生活方式和新銳的 BLOCKSTREET商業(yè)模式。十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體，主街與四條次街交錯分割，營造立體式的商業(yè)內(nèi)街，形成流動性極強的內(nèi)部空間。除此之外，它比shoppingmall更精致，更鮮活，但同樣功能齊備，尤為難得的是其中每個鋪位都臨街而設(shè)。“街區(qū)商業(yè)”的獨特之處街區(qū)是城市系統(tǒng)的一個重要構(gòu)成部分，它的價值不僅在于為土地的發(fā)展提供框架和邊界，它也

56、是各單體的“通道”，構(gòu)成“公共活動空間”；提供各單體發(fā)展的“建筑背景”和“視野”，同時還提供給發(fā)展商最為重要的商業(yè)和人文的“生活文脈”。街區(qū)會告訴我們很多東西，除了周邊物業(yè)可以賣多少錢外，它也告訴了我們在這個街區(qū)，怎樣的生活空間會賣這樣的價格，甚至是更高的價格。這里所指的“城市街區(qū)”應(yīng)該包含兩個指標：一是硬件，在項目建筑空間的營造上，有傾向性地選擇了時尚元素比較高的社區(qū)配套，如主體商業(yè)街、富有情調(diào)的景觀以及高爾夫練習場設(shè)施或主題公園；二是軟件，這是“城市街區(qū)”的核心體系，即對生活在這個街區(qū)的人的生活習慣、人生價值定位等方面的引導(dǎo)。街區(qū)商業(yè)作為在街區(qū)住宅的基礎(chǔ)上應(yīng)運而生的商業(yè)模式更有其獨特之處。

57、以華元。16街區(qū)為例，“街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)”應(yīng)該包括以下要素： 1.鋪鋪臨街街區(qū)商業(yè)最大的商業(yè)魅力就在于開放性：街中設(shè)街，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業(yè)死角處處人潮涌動，商業(yè)空間充滿人情味。2.復(fù)合功能街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，集購物、休閑、娛樂、居住等為一體，各業(yè)態(tài)間互動互補，真正使全人群（各個年齡群）、全天候一站式購物消費成為可能。3.黃金比例街區(qū)商業(yè)空間不過分大，長度不過分長；街區(qū)的科學(xué)規(guī)劃令人只需步行，便可輕松購物、娛樂、休閑、看電影。黃金比例的店面分布，合理的面寬及進深，讓店鋪投資的性價比達到最高。人性的尺度帶來交往和溝通的便利，更帶來有效商業(yè)時間的延長。4.連通城市街區(qū)商業(yè)與道路、與城市保持密切連通

58、。街區(qū)的格局必然是四面貫通的，街區(qū)的位置必然是要處在交通樞紐上的。商業(yè)不再是一個區(qū)域的獨立體，而是一個城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。有特色、有生命力的街區(qū)不僅極大地阻止了本地消費的外流，更大量吸納了外圍人流。5.動靜隔離街區(qū)商業(yè)通過空間的靈活過渡，改變了人流熙攘、環(huán)境喧囂的商業(yè)第一印象，多條商業(yè)內(nèi)街和次內(nèi)街，多種功能分區(qū)，鬧中取靜，靜中求動，實現(xiàn)動靜隔離。消費環(huán)境幽雅、舒心、個性飛揚，業(yè)態(tài)之間動靜有序，互不干擾。6.廣場效應(yīng)街區(qū)商業(yè)更注重交流的功能：街區(qū)中勢必存在廣場，廣場是人們迷戀一個地域的重要依據(jù)，是一個區(qū)域活力的第一見證。廣場是最容易吸納人流、聚集人氣的地方，各種有特色文化味道

59、的商業(yè)活動讓商業(yè)在街區(qū)文化的包裝和烘托下價值倍增。華元。16街區(qū)追求形式與功能的最佳組合，追求建筑與城市空間相適應(yīng)。并努力在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造出一個生氣勃勃、情趣盎然的城市商住建筑。作為杭州街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目中的佼佼者，有四大理由成就了華元。16街區(qū)的商業(yè)突出地位：理由一：有一種位置注定就是領(lǐng)先者北臨下沙主干道2 號大街，東接9號大街，西與下沙公交站渾然一體；背靠下沙公共配套中心，與文教區(qū)的中央廣場近在咫尺，占據(jù)大學(xué)城入口門戶位置。項目北面正對浙江工程學(xué)院，與杭州電子科技大學(xué)、浙江警官職業(yè)學(xué)院等高校緊密相連，南鄰下沙大型住宅區(qū)。龐大的消費人群，盡在掌握之中，而區(qū)域的至尊首席，更讓人不容置疑。 理由二：

60、交通樞紐商機會聚于此地處下沙真正交通樞紐：緊鄰下沙交通主干道2號大街，相連公交下沙中心站，每天公交車班次約為15分鐘/班，隔街斜望地鐵1號線下沙站，相距不到300米。交通通暢，當然人氣鼎盛、人流如織，商機自然源源不斷。理由三：互動業(yè)態(tài)打造城市客廳集合多種經(jīng)營業(yè)態(tài)：酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物應(yīng)有盡有；首個電影超市、國際餐飲巨頭取悅年輕人的需求；酒吧、茶室、咖啡廳打造下沙的會客大廳；各類時尚精品店滿足顧客購物欲望，營造全方位的感官享受。只有如此新鮮而全面的功能，才足以成為下沙城的“城市客廳”。從此，下沙擁有了自己標志性的約會地。理由四：鮮活模式人流由此駐足華元。16街區(qū)帶給杭州的不僅是一個出色的