寫字樓經(jīng)典案例分析2013課件

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3、 業(yè) 類 型 ：寫 字 樓 、 商 鋪建 筑 面 積 ： 萬平方米項(xiàng) 目 位 置 ：北京市朝陽東四環(huán)慈云寺橋東南角環(huán) 線 位 置 ：四環(huán)至五環(huán)均價(jià)： 萬 萬元 平方米（商鋪） 萬元 平方米（寫字樓）物 業(yè) 費(fèi)： 元 平方米 月（商鋪） 元 平方米 月（寫字樓）租 售 形 式 ：出租開 盤 時(shí) 間 ： 年 月發(fā) 展 商：北京市住邦房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物 業(yè) 管 理 ：北京住邦物業(yè)管理有限公司車 位 費(fèi)： 萬 個(gè)， 萬 個(gè)35基本情況總建筑面積 萬平方米推出的 座寫字樓體量大約為 萬平方米左右定位于 棟適合整售的 總部基地體量大約 萬平方米項(xiàng)目尚都國(guó)際中心北京財(cái)富中心萬通中心光華國(guó)際中心世紀(jì)財(cái)富

4、中心、以太廣場(chǎng)、溫莎大道的寫字樓銷售狀態(tài)熱銷中熱銷中和目標(biāo)集團(tuán)客戶洽談中未進(jìn)入銷售階段前期準(zhǔn)備中、 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 年以來，北京申奧成功、 會(huì)議圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織等一系列的利好因素，不斷刺激著北京的寫字樓市場(chǎng)。 年，北京市寫字樓的供應(yīng)量為 萬平方米；年，北京甲級(jí)寫字樓達(dá)到了 萬平方米； 年達(dá)到了創(chuàng)記錄的 萬平方米。隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)、開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化，寫字樓的不斷升溫引起了許多投資性買家的關(guān)注。其中 、中關(guān)村、亞運(yùn)村這三大區(qū)域是北京寫字樓投資熱點(diǎn)，而 更是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。在已經(jīng)確定的北京 版圖上，以東三環(huán)路為界，可以將 劃分為 東區(qū)和 西區(qū)。而住邦 位

5、于北京 的東區(qū)。在 的發(fā)展中，西區(qū)的發(fā)展速度要慢于 東區(qū)。主要表現(xiàn)在以下方面：（）西區(qū)新推可售寫字樓較少在 西區(qū)集中了國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、漢威大廈、中國(guó)大飯店、建國(guó)飯店等重要涉外公用建筑以及美、英等多個(gè)國(guó)家的使館， 也正是由此發(fā)展而來的，市場(chǎng)上又將 西區(qū)稱之為“ 原生地”。 最初的寫字樓和公用建筑都大多集中于 西區(qū)。 年后 西區(qū)寫字樓市場(chǎng)概況在 年以前，長(zhǎng)安街以北，東三環(huán)以西可以銷售的寫字樓新項(xiàng)目只有華遠(yuǎn)集團(tuán)開發(fā)的尚都國(guó)際中心以及香江國(guó)際集團(tuán)開發(fā)的北京財(cái)富中心。這些已經(jīng)是 原生地區(qū)域，繼 新規(guī)劃確定以來，目前可以銷售的全部供應(yīng)量。更多的寫字樓項(xiàng)目尚在醞釀之中。萬通集團(tuán)的萬通中心、中房集團(tuán)和五礦

6、集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)的光華國(guó)際中心，其他諸如世紀(jì)財(cái)富中心、以太廣場(chǎng)、溫莎大道的寫字樓等項(xiàng)目都尚未正式對(duì)外推廣、 銷售，還在前期準(zhǔn)備之中。（）東區(qū)市場(chǎng)先熱一步相比之下，新興的 東區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展得很快。由于 西區(qū)是舊區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，其向上發(fā)展空間有限，而 東區(qū)作為新區(qū)可發(fā)展37性較大，隨著華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場(chǎng)等大體量項(xiàng)目的先后啟動(dòng)， 東區(qū)寫字樓市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)程加速， 東移趨勢(shì)更為明顯。（）東西發(fā)展不平衡，東區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髺|區(qū)推出的絕大多數(shù)項(xiàng)目，都可以提供八成 年銀行按揭，客戶享有 年的產(chǎn)權(quán)，價(jià)格也相對(duì)于 原生地項(xiàng)目更為便宜。如萬達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)港、遠(yuǎn)洋天地商務(wù)樓等，相比 原生地項(xiàng)目 元的均價(jià)，東區(qū)價(jià)格相對(duì)合理。而

7、且在產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、指標(biāo)等方面，東區(qū)項(xiàng)目與 原生地差不多。因此，東區(qū)在整體性價(jià)比上優(yōu)于西區(qū)，具有增值空間。、市政利好帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)住邦 的所在地朝陽路素有 后街的稱號(hào)，隨著朝陽路與建國(guó)路之間的“城中村”的拆除，解決了多年來的交通問題，越來越多的投資者將投資的眼光投向這里。（）市政改造加速朝陽路商務(wù)樓發(fā)展新改造朝陽路規(guī)劃為城市主干路標(biāo)準(zhǔn)，建成通車后，將形成北京東部方向連接三、四環(huán)的一條重要放射線，同時(shí)還是北京 的主要內(nèi)外部道路之一，將進(jìn)一步完善城區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。（）朝陽路商務(wù)樓填補(bǔ)的空檔 今后的發(fā)展將是進(jìn)一步加大招商引資力度，顯著增強(qiáng)商務(wù)服務(wù)功能。通過積極創(chuàng)造條件來廣泛吸引國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)特別是跨

8、國(guó)公司、世界 強(qiáng)企業(yè)在商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)立管理總部，成為他們?cè)谥袊?guó)的大本營(yíng)，使 成為亞太地區(qū)乃至世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行控制中樞之一。而為作為這些企業(yè)配套服務(wù)的服務(wù)型企業(yè)，如貿(mào)易公司、律師行、審計(jì)師事務(wù)所、咨詢行業(yè)等，既無力也沒有必要承擔(dān) 區(qū)域內(nèi)高昂的租金，但又需要非常便利地到達(dá) 區(qū)域。因此，這批企業(yè)自然會(huì)到 以東的朝陽路上尋找合適的辦公空間。因此，朝陽路具有寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的巨大空間。（）兩大電視臺(tái)東遷，朝陽路商務(wù)置業(yè)具有投資機(jī)會(huì)北京市兩大電視臺(tái)東遷已成定論。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前以中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)為中心的下游企業(yè)約為 家，幾乎全部坐擁在兩大電視臺(tái)周邊區(qū)域。目前央視僅擁有 個(gè)頻道，早在 年央視就雄心

9、勃勃地表示過，在不久的將來，其麾下的頻道總數(shù)將增加到 個(gè)。如此龐大的擴(kuò)展規(guī)模，可以想象其下游企業(yè)的需求數(shù)量。作為電視臺(tái)的下游服務(wù)公司，與服務(wù)于跨國(guó)企業(yè)的公司是有區(qū)別的。從辦公條件講，他們對(duì)辦公空間有的有特殊要求，而且他們的辦公時(shí)間非常隨意；從資金實(shí)力講，檔次拉得很大，實(shí)力良莠不齊。 區(qū)域內(nèi)的寫字樓價(jià)格，無論售價(jià)還是租金，都不可能讓他們大多數(shù)的公司接受。而目前朝陽路上的商務(wù)樓，無論從價(jià)格還是位置，再到滿足他們個(gè)性需求方面，顯得比較有優(yōu)勢(shì)。38、市場(chǎng)具有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力在三大衛(wèi)城區(qū)第一輪發(fā)展競(jìng)賽中，無論在時(shí)間、題材還是項(xiàng)目等各個(gè)方面 是落后的。并且在三大衛(wèi)城競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的過程中，其周邊地區(qū)的發(fā)展也十分迅猛

10、，而 年北京的寫字樓市場(chǎng)的推出量非常大，這勢(shì)必給項(xiàng)目帶來一定的影響。（）區(qū)域市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)北京的三大衛(wèi)城： 、中關(guān)村、亞運(yùn)村是同步發(fā)展起來的。亞運(yùn)村是 年亞運(yùn)會(huì)才建成的，一建成便成為新區(qū)，至 年申奧成功達(dá)到一個(gè)新的高度；中關(guān)村的興起可以追溯到改革開放初期聯(lián)想、四通創(chuàng)建之時(shí)，但“中關(guān)村”三字真正火熱起來，還是上世紀(jì) 年代初期的事；國(guó)貿(mào)商圈的建設(shè)也早就開始，但真正大規(guī)劃建成也是上世紀(jì) 年代初，與亞運(yùn)村和中關(guān)村可謂同步。其中，區(qū)域縱跨東三環(huán)沿線，相對(duì)開放，所以，國(guó)貿(mào)商圈真正形成 概念相對(duì)晚一些，直到 年才浮出水面，被國(guó)家正式認(rèn)定為“以國(guó)貿(mào)為中心方圓 平方公里的范圍”。（）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)、多周邊與住邦 同

11、期開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目眾多，并且大多數(shù)開發(fā)商具有一定知名度，而項(xiàng)目的開發(fā)商是新進(jìn)京的跨地公司，品牌度不夠強(qiáng)，這給項(xiàng)目造成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。三項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)明顯、優(yōu)勢(shì)分析衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)之一就是項(xiàng)目所處的地段與周邊交通情況。（）交通方便項(xiàng)目多面臨朝陽路主路、四環(huán)路。從項(xiàng)目北至首都機(jī)場(chǎng)約 分鐘車程，西距國(guó)貿(mào)約 分鐘；南倚四惠地鐵及輕軌站，直抵北京火車站、長(zhǎng)安街沿線城區(qū)腹地；以高速四環(huán)路連接奧運(yùn)村、中關(guān)村及京滬、京沈、京哈、京津塘多條高速公路；同時(shí)項(xiàng)目緊鄰公交線路 條，直達(dá)市內(nèi)各處，交通方便。（）具有超前的規(guī)劃理念作為 衛(wèi)城，住邦 的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不僅體現(xiàn)在規(guī)劃與建筑本身、建筑表現(xiàn)與營(yíng)銷手法這些表象

12、上，也體現(xiàn)在其規(guī)劃理念本身的超前性上。住邦 是首先發(fā)現(xiàn)并意識(shí)到衛(wèi)城運(yùn)動(dòng)，該項(xiàng)目主動(dòng)按衛(wèi)城項(xiàng)目來規(guī)劃與建設(shè)。商住公寓按寫字樓標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，不僅是提高檔次，而且更包含有不蓋落后建筑、垃圾建筑的思想；酒店式公寓定位于投資和出租型的公寓，以便于管理和提高檔次，為日后打造品牌留有空間。39（）產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)特住邦 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有獨(dú)特的差異性，區(qū)別于目前市場(chǎng)上任何一類的商住公寓，項(xiàng)目一期產(chǎn)品設(shè)有挑高寬敞的大堂、 米的層高，預(yù)應(yīng)力筒中筒結(jié)構(gòu)具有自由分割的特色，其寫字間面積最小可分成 平方米戶型，既可整層出售也可半層出售，純板樓結(jié)構(gòu)通風(fēng)透氣采光性能極佳。（）具有投資升值潛力住邦 的產(chǎn)品從外觀到內(nèi)部品質(zhì)都不輸于甲級(jí)寫

13、字樓甚至超過了很多，其產(chǎn)品性價(jià)比比寫字樓更加經(jīng)濟(jì)，并具有比商住樓更純粹的商務(wù)辦公環(huán)境，具有極強(qiáng)的投資升值潛力。、劣勢(shì)分析（）地價(jià)高住邦 項(xiàng)目的地塊是從中遠(yuǎn)集團(tuán)購得的二手地，地價(jià)較高。（）項(xiàng)目操作受限制住邦 與中遠(yuǎn)的協(xié)議中明確規(guī)定，住邦不能與遠(yuǎn)洋天地形成直接競(jìng)爭(zhēng)，也就是說住邦 要么等遠(yuǎn)洋天地賣完了再賣，要么就必須跳高一個(gè)檔次來賣。而在當(dāng)時(shí)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這給項(xiàng)目的操作增加了難度。（）開發(fā)商不具備品牌度住邦地產(chǎn)作為外地進(jìn)京企業(yè)，非國(guó)營(yíng)、非上市、非名企，在品牌優(yōu)勢(shì)方面，無論如何不能與中遠(yuǎn)相比。項(xiàng)目的弱勢(shì)非常明顯。（）商務(wù)環(huán)境差項(xiàng)目所處的地理位置不錯(cuò)但現(xiàn)狀并不理想，周邊物業(yè)檔次多走低或

14、低開高走，待拆遷的工廠較多，沒有標(biāo)志性商務(wù)大廈，商務(wù)環(huán)境差。四項(xiàng)目定位、中小戶型、配套齊全產(chǎn)品定位策略住邦 通過一系列的調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，得出了以下結(jié)論： 年北京寫字樓的租金大幅上漲使得購買比租賃更合算；商住公寓成為市場(chǎng)亮點(diǎn)，供應(yīng)與需求同時(shí)上升；北京市寫字樓平40五項(xiàng)目規(guī)劃由于項(xiàng)目地價(jià)高，而且不能與遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，在這種情況下，住邦 項(xiàng)目只能走商業(yè)項(xiàng)目的路線，根據(jù)項(xiàng)目的定位，在住邦 的規(guī)劃中，設(shè)有星級(jí)酒店、酒店式公寓、商住公寓、高檔寫字樓等，形成一個(gè)綜合商務(wù)區(qū)。、項(xiàng)目建筑空間設(shè)計(jì)（）一期純板式、純寫字樓建筑空間設(shè)計(jì)住邦 一期在建筑空間布局設(shè)計(jì)方面有著獨(dú)到的創(chuàng)新，將商住物業(yè)升級(jí)成純寫字樓

15、物業(yè)運(yùn)作，不僅沒有雷同于 類物業(yè)，而且由于產(chǎn)品區(qū)別于市場(chǎng)上其他常規(guī)的商住物業(yè)，有效地避開了東部住宅公寓類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，贏得了較普通商住公寓更大的銷售和利潤(rùn)空間。項(xiàng)目一期共 層約 米高，建筑設(shè)計(jì)采用純板式設(shè)計(jì)，并采用了層高 米、面寬 米的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，高采光，強(qiáng)通風(fēng)，解決辦公的采光、新風(fēng)、照明等老三大難；同時(shí)還創(chuàng)新設(shè)計(jì)了樓層共用衛(wèi)生間、為中小型企業(yè)量身訂做會(huì)議配套等， 在產(chǎn)品上開創(chuàng)了一個(gè)商住的新時(shí)代。住邦一期外立面實(shí)景圖除此之外，在戶型上還設(shè)有 、 、 至 平方米多種開間，并在空間設(shè)計(jì)上能夠根據(jù)需要進(jìn)行任意的 空間組合，既可滿足大公司所需豪華寬敞的辦公環(huán)境，也非常適合中小型公司不斷發(fā)展壯大的需求。（）二

16、期生態(tài)辦公建筑空間設(shè)計(jì)住邦 商務(wù)中心二期的設(shè)計(jì)點(diǎn)，在于開辟真正意義上的生態(tài)辦公，引領(lǐng)全新的商務(wù)辦公理念。寫字間同樣保持了自由分割的特色設(shè)計(jì)，面積由 平方米至 平方米（可整層或半層購買），層高 米；并在寫字樓中設(shè)計(jì) 平方米中心商務(wù)花園； 平方米商務(wù)專屬沙龍會(huì)所。 座則突破狹隘區(qū)域格局，設(shè)計(jì)雙層挑高公共大廳，使客戶有機(jī)會(huì)感受真正的自由。而酒店式服務(wù)式公寓則設(shè)計(jì)大量 平方米精裝標(biāo)準(zhǔn)套間；其酒店將建成一個(gè)真正有統(tǒng)一業(yè)權(quán)而拒絕銷售的五星級(jí)酒店。在功能分區(qū)上，項(xiàng)目二期同樣進(jìn)行了精心設(shè)計(jì)，二號(hào)樓一、二層設(shè)計(jì)有 個(gè) 平方米的旗艦主力店面，也可根據(jù)需要進(jìn)行整合，成為幾千平方米的獨(dú)立底商。在前期設(shè)計(jì)時(shí)，每個(gè)旗艦店

17、充分考慮了店內(nèi)交通組織的合理性，盡可能方便商家使用。另外，配合部分旗艦店42第三，各自為政、獨(dú)立招商容易導(dǎo)致商鋪良莠不齊，不利于整體商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。只有商業(yè)物業(yè)管理好了，才能滿足投資者多方面的發(fā)展需求，才能提升商鋪的品牌，實(shí)現(xiàn)投各自為政、獨(dú)立招商容易導(dǎo)致商鋪良莠不齊，不利于整體商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。資者的經(jīng)常性回報(bào)。因?yàn)殚_發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)商家 消費(fèi)市場(chǎng)，是一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。因此，住邦 商務(wù)中心的整體招商工作采用與業(yè)主聯(lián)合的方式共同進(jìn)行。由住邦地產(chǎn)搭臺(tái)，打造與業(yè)主共贏的經(jīng)營(yíng)局面。做到將項(xiàng)目商業(yè)管理放到前期招商環(huán)節(jié)，保證投資客戶的利益，維護(hù)承租客戶的權(quán)益，滿足消費(fèi)者的需求。、招商策略效果直接顯現(xiàn)住

18、邦 商務(wù)中心第一階段的招商工作進(jìn)行得十分順利。規(guī)劃中緊鄰朝陽路的“衛(wèi)城食街”現(xiàn)在基本上達(dá)到鋪無虛位。已經(jīng)引入的商家有金和玉華海鮮酒樓、賽百味西式快餐、真鍋咖啡廳、有樂和食日餐、老家肉餅商務(wù)快餐廳、金沙咀茶餐廳、半畝田餐廳、吉野家日式快餐、韓正苑韓式燒烤等各式餐飲?！靶l(wèi)城食街”中的十幾個(gè)沿街商鋪，計(jì)劃將提供全天候服務(wù)。七營(yíng)銷策略如何在創(chuàng)新產(chǎn)品的支撐下采取行之有效的營(yíng)銷推廣方式，是住邦 在產(chǎn)品之后首當(dāng)其沖要解決的問題，住邦 在面臨不利因素的情況下，開盤到現(xiàn)在幾乎不打硬性廣告，也不開發(fā)新的廣告渠道，但每次都掀起熱銷風(fēng)潮。項(xiàng)目如此成功，除了其產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)方面做得好之外，其營(yíng)銷策略也起了很大的作用。、實(shí)行

19、銷控，低調(diào)營(yíng)銷住邦 由于在項(xiàng)目上定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品規(guī)劃與建筑上的創(chuàng)新，吸引了不少投資客，在項(xiàng)目開盤形成熱銷時(shí)，住邦 采取了冷處理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施控制性銷售，并在營(yíng)銷推廣上進(jìn)行相對(duì)低調(diào)的營(yíng)銷方法。（）低調(diào)營(yíng)銷是減少后期操作壓力的最佳選擇第一，由于市場(chǎng)調(diào)整是大方向，過度炒作的前提是旺市的高潮期，客戶會(huì)理所當(dāng)然地接受炒作并跟風(fēng)買進(jìn)。而在調(diào)整過程中，過分的炒作，特別是高價(jià)項(xiàng)目的炒作，會(huì)讓客戶有明顯的逆反心態(tài)。第二，低調(diào)的高價(jià)會(huì)讓客戶冷靜地分析項(xiàng)目，從拒絕炒作到冷靜分析是一個(gè)由被動(dòng)抵觸到主44、超前的經(jīng)營(yíng)思路食、車、飾、健”等各個(gè)生活要素。而且每個(gè)商鋪都在手冊(cè)內(nèi)承諾了對(duì)于住邦 商務(wù)中心所有鄰居的特別優(yōu)惠。通過住

20、邦 客戶 體驗(yàn)手冊(cè)的介紹，可以在業(yè)主之間搭建一個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)，讓業(yè)主之間有相互認(rèn)識(shí)，相互了解的機(jī)會(huì)，并通過相互給予優(yōu)惠措施的方法互惠互利，增進(jìn)溝通。在接下來的銷售過程中，隨著業(yè)主隊(duì)伍的擴(kuò)大，還會(huì)不斷增加新鄰居、新朋友，住邦 客戶 體驗(yàn)手冊(cè)內(nèi)容也會(huì)越來越豐富，業(yè)主們也能得到越來越多的實(shí)惠和便利。住邦 一直致力于為業(yè)主提供更多的服務(wù)以及業(yè)主間的互動(dòng)，住邦 “住客會(huì)俱樂部”會(huì)刊住客會(huì)已出版了 期，通過住邦快訊、業(yè)主訪談、免費(fèi)廣告等欄目，并不定期地組織各種活動(dòng)，在住邦與業(yè)主，業(yè)主與業(yè)主之間搭建了一座座溝通的橋梁。使得整個(gè)住邦 商務(wù)中心不像很多商務(wù)樓一樣，僅僅是鋼筋水泥里的一個(gè)個(gè)小空間的集合體，而是一個(gè)親

21、切溫馨和諧的大家庭。、活動(dòng)營(yíng)銷，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手活動(dòng)營(yíng)銷是房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用得最多也最常見的推廣方法之一。住邦地產(chǎn)聯(lián)合北京奧吉通汽車銷售有限公司，為住邦 一期、二期客戶推出主題為“品位攜手尊榮，激情與財(cái)富共賞”的新款?yuàn)W迪 、 的試駕活動(dòng)。房與車不僅僅是滿足人們居住、辦公和出行基本需要的簡(jiǎn)單商品。高端的房產(chǎn)和高檔的汽車都是身份與財(cái)富的象征，是體現(xiàn)成功人士品位的標(biāo)志。品牌的魅力更需要通過合作來延伸，房產(chǎn)與汽車的聯(lián)姻成為引領(lǐng)時(shí)尚的主力。八經(jīng)營(yíng)策劃北京的寫字樓市場(chǎng)一向競(jìng)爭(zhēng)激烈，住邦 作為新進(jìn)京項(xiàng)目既沒品牌度，受限制條件又較多，想要取得成功，必須要有別于其他項(xiàng)目。因此在經(jīng)營(yíng)上要有領(lǐng)先于市場(chǎng)的策略，才能取得最大的銷

22、售和利潤(rùn)空間?？焖贁U(kuò)張要建立在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，多區(qū)域、多項(xiàng)目、多品種發(fā)展思路意味著風(fēng)險(xiǎn)的分散。（）進(jìn)行多渠道經(jīng)營(yíng)方式作為在多城市、多區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目的住邦房地產(chǎn)開發(fā)公司，在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些年里，絕大多數(shù)時(shí)間內(nèi)是延續(xù)著開發(fā)，銷售，再開發(fā)，再銷售的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式。雖然這種模式的經(jīng)營(yíng)取得了很好的成績(jī)，使住邦公司有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)做進(jìn)一步的快速擴(kuò)張。但目前市場(chǎng)的不斷變化和競(jìng)爭(zhēng)，使住邦 必須通過多渠道經(jīng)營(yíng)的方式，在保持適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)占有率基礎(chǔ)上，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和競(jìng)爭(zhēng)能力，也就是產(chǎn)品構(gòu)成方面達(dá)到多區(qū)域、多品種、多模式。46（）將產(chǎn)品視作投資工具，把客戶當(dāng)作投資合伙人住邦地產(chǎn)深知，項(xiàng)目想要避開 東部住宅公寓類物

23、業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，獲得更大的銷售與利潤(rùn)就得與客戶一起實(shí)現(xiàn)共贏。所以住邦本著將產(chǎn)品視作投資工具、把客戶當(dāng)作投資合伙人的開發(fā)理念，在物業(yè)開發(fā)上更多地著眼于如何讓客戶通過投資獲取收益。、頗有成效的經(jīng)營(yíng)策略（）尋找冷門題材，進(jìn)行復(fù)合銷售在產(chǎn)品上，住邦將商住升級(jí)為純商、將盲目追求甲級(jí)寫字樓改成為發(fā)展型企業(yè)量身定做的產(chǎn)品，與市場(chǎng)現(xiàn)狀形成強(qiáng)烈的對(duì)比。 在銷售上，挖掘客戶的新動(dòng)向，進(jìn)行復(fù)合銷售。在當(dāng)時(shí)有很多發(fā)展商都關(guān)注 題材后的外資進(jìn)場(chǎng)，并為他們做好了相當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備，但新外資客戶進(jìn)場(chǎng)需要時(shí)間。所以很多發(fā)展商轉(zhuǎn)為定位境內(nèi)購房白領(lǐng)，結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)慘烈。住邦 抓住涉外題材的大背景，并復(fù)合 投資前景、境內(nèi)投資人心態(tài)和產(chǎn)品打造理念，在其

24、中找了一個(gè)結(jié)合點(diǎn)。住邦 通過反復(fù)拉近 題材與投資客心態(tài)，通過與產(chǎn)品的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了投資客比例的大幅度提升，從而輕易地?zé)徜N盈利，獲取了復(fù)合利潤(rùn)。47（）將部分物業(yè)保留自營(yíng)，進(jìn)行多模式經(jīng)營(yíng)售，還是留，是基于對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的一種判斷，目前寫字樓市場(chǎng)以銷售為主的方式，主要是受限于金融市場(chǎng)的支持程度，國(guó)外的商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)以出租為主，很大原因是建立了多種渠道和模式的房地產(chǎn)金融體系，在美國(guó)的房地產(chǎn)貸款中銀行貸款只占 ，而中國(guó)的金融市場(chǎng)相對(duì)不夠成熟，能夠提供的金融支持有限，大部分的貸款過分集中于銀行。而目前，金融政策、土地政策宏觀調(diào)控將開發(fā)項(xiàng)目的門檻越提越高，越來越多的開發(fā)公司意識(shí)到這種壓力。因此住邦 公司總結(jié)一

25、期經(jīng)驗(yàn)，提前作出調(diào)整準(zhǔn)備，在項(xiàng)目一期及二期銷售勢(shì)頭良好的狀況下，保留部分物業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，使得在宏觀政策面臨調(diào)整時(shí)，住邦 可以從容面對(duì)。住邦 二期保留自營(yíng)部分的物業(yè)包括寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)多種形式。加上住邦公司本身在大連、上海等地也有酒店、公寓等其他類型的產(chǎn)業(yè)，真正形成綜合經(jīng)營(yíng)體系，相輔相成，協(xié)同共進(jìn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展?fàn)顩r良好的態(tài)勢(shì)下，無論出租還是出售都會(huì)有一個(gè)比較好的回報(bào)，而當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r到低谷時(shí)，這種多產(chǎn)業(yè)的體系將會(huì)有更大的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。住邦 的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整是為新一輪的擴(kuò)張積聚能量，在合適的時(shí)機(jī)有序地釋放將會(huì)產(chǎn)生出更大的效益。（）保證項(xiàng)目高性價(jià)比，通過各種調(diào)控手段來提升項(xiàng)目的價(jià)值對(duì)于項(xiàng)

26、目保留的自營(yíng)資產(chǎn)，住邦將在高性價(jià)比的商務(wù)空間理念基礎(chǔ)上再次提高，在住邦集團(tuán)發(fā)展目標(biāo)定位為在穩(wěn)健開發(fā)基礎(chǔ)上，增加公司物權(quán)控股，通過集團(tuán)化的經(jīng)營(yíng)管理，控制經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，通過價(jià)格、招商策略、后期管理等各種調(diào)控手段，來不斷提升持有和所管理物業(yè)的價(jià)值。達(dá)到實(shí)現(xiàn)開發(fā)銷售過程中的價(jià)格提升，并在入住之后實(shí)現(xiàn)所屬物業(yè)真正的、持續(xù)不斷的升值。（）在銷售前期對(duì)客戶進(jìn)行篩選，保證物業(yè)業(yè)態(tài)的均好性大多數(shù)寫字樓項(xiàng)目采用的銷售模式會(huì)給后期管理留下很多隱患。銷售所追求的目標(biāo)就是回款和利潤(rùn)，較少考慮后期物業(yè)管理的問題。寫字樓銷售手段目的單一，只為了吸引客戶，設(shè)法成交。例如簡(jiǎn)單地將銷售面積做小分割，降低總價(jià)，或是更多利用現(xiàn)場(chǎng)靈活的折

27、扣，一味追求客戶層面的最大化，引起客戶層面的巨大差異和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的多樣，入住后問題也就接踵而來。物業(yè)公司在管理上非常被動(dòng)。只有在銷售前期對(duì)客戶加以篩選，控制整合客戶資源，銷售和物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，開發(fā)商、物管商、業(yè)主都具備一定的成熟度，才能從根本預(yù)防和解決問題，使物業(yè)不斷成長(zhǎng)，不斷增值。住邦 通過調(diào)控出售面積、價(jià)格等方面因素，把這種客戶資源進(jìn)行有機(jī)的整合，吸引有規(guī)模、有品牌的大公司，對(duì)出售部分的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理約束。將自留資產(chǎn)進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，以此來保證物業(yè)業(yè)態(tài)的均好性。48九親情式物業(yè)管理住邦 提出，物業(yè)管理要堅(jiān)持以自己用戶的需求為導(dǎo)向，因地制宜，不但要最大化地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售價(jià)值，更要在入住之后通過新型

28、的物業(yè)管理模式，挖掘并持續(xù)不斷地提升所屬物業(yè)的價(jià)值，并構(gòu)建了新型的物業(yè)管理模式 “親情式管理”。北京作為國(guó)際化的大都市，寫字樓市場(chǎng)是物業(yè)管理市場(chǎng)的一個(gè)新興的服務(wù)領(lǐng)域，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，引進(jìn)了不少先進(jìn)管理理念。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 萬平方米，而北京市目前隨著市場(chǎng)不斷細(xì)分，物業(yè)管理形成針對(duì)不同服務(wù)對(duì)象，提供不同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)模式。共有物管企業(yè) 多家，面對(duì)這樣龐大的市場(chǎng)，如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何更好地為客戶服務(wù)？、定位客戶，細(xì)分市場(chǎng)住邦 的業(yè)主很有代表性，集中具有中等規(guī)模、發(fā)展迅速、具有國(guó)際化趨勢(shì)的新興公司私營(yíng)業(yè)主，他們務(wù)實(shí)低調(diào)。處于事業(yè)快速發(fā)展期更講究實(shí)際，對(duì)

29、于企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本控制比較嚴(yán)格。同時(shí)企業(yè)處于成長(zhǎng)期，業(yè)務(wù)繁忙，層次較高，對(duì)物業(yè)服務(wù)的水平要求也較高，更需要人性化細(xì)致服務(wù)。業(yè)主們希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 中檔價(jià)格，不斷增值的房產(chǎn)。市場(chǎng)上的物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)模式大抵相同，多為大廈硬件的養(yǎng)護(hù)維修、保安保潔、日常管理等基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，或以有償服務(wù)的形式提供一些諸如通信、金融、餐飲、日常公事代辦等服務(wù)項(xiàng)目。 中央商務(wù)區(qū)中配套較好的寫字樓，例如國(guó)貿(mào)、嘉里、漢威等等項(xiàng)目，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 美元 平方米 月，使得客戶企業(yè)后期運(yùn)營(yíng)成本居高不下。物業(yè)管理需要有市場(chǎng)需求細(xì)分，也要因地制宜。不同客戶的需求不同，好的物業(yè)服務(wù)要根據(jù)服務(wù)對(duì)象的需求，因地制宜，提供準(zhǔn)確、

30、實(shí)效、靈活的服務(wù)。住邦 商務(wù)中心放棄聘請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理顧問，采用自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這種開發(fā)管理一條龍的模式保證了服務(wù)的一致性，杜絕相互推委的現(xiàn)象發(fā)生。更重要的是，能為業(yè)主提供適合他們的精準(zhǔn)、實(shí)用的超值物業(yè)服務(wù)，不但蓋出好產(chǎn)品，更提供好的管理，確保住邦 品牌的延續(xù)。這種全新的管理模式得到了客戶的廣泛認(rèn)可。、精準(zhǔn)服務(wù)、創(chuàng)建雙贏住邦物業(yè)提出的親情式物業(yè)管理的運(yùn)作模式，強(qiáng)調(diào)的是親情服務(wù)，超值服務(wù)，精細(xì)服務(wù)。其最大的特點(diǎn)在于，將中國(guó)傳統(tǒng)文化的人情魅力融入住邦物業(yè)管理中，更加強(qiáng)調(diào)“如果我是用戶”的換位意識(shí)，在最大程度滿足用戶明確要求的同時(shí)，更加注重用戶的心理感受和潛在需求，在業(yè)主和物業(yè)間建立起朋友式的

31、良好關(guān)系，把物業(yè)服務(wù)變成一種超值的服務(wù)，而不是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的負(fù)擔(dān)，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。49注重建立客戶服務(wù)溝通渠道住邦物業(yè)公司很注重建立客戶服務(wù)溝通渠道，對(duì)客戶聯(lián)系工作花了最多的時(shí)間和精力，進(jìn)行各類的回訪，在業(yè)主和物業(yè)間建立起朋友式的良好關(guān)系，每逢節(jié)日，公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)上門拜候每個(gè)用戶，在用戶生日還會(huì)送上問候禮物。還有定期的客戶需求調(diào)查，通過這種不斷的交流回饋提高服務(wù)的精準(zhǔn)性，用戶的良好建議會(huì)得到住邦的認(rèn)真對(duì)待，比如物業(yè)公司在大廈交付使用后還做了不少提升大廈配套的工作，對(duì)電梯進(jìn)行升級(jí)改造等，讓用戶感受到物業(yè)和開發(fā)是延續(xù)相承的，大廈在管理過程中也會(huì)不斷成長(zhǎng)完善。既控制服務(wù)成本，又對(duì)企業(yè)生產(chǎn)輔助支持住邦公司的

32、超值服務(wù)不但體現(xiàn)在有效控制了服務(wù)成本，更多地體現(xiàn)在它對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的輔助支持方面。物業(yè)公司主動(dòng)提供更多商務(wù)化的增值服務(wù)舉措，為客戶創(chuàng)造更好的商務(wù)文化平臺(tái)：在企業(yè)刊物上為客戶免費(fèi)刊登廣告，舉辦體育比賽、采摘活動(dòng)，不定期舉辦各種培訓(xùn)講座、商務(wù)沙龍、企業(yè)聯(lián)誼等活動(dòng)，代辦所有業(yè)主委托及其他能夠解決的一切事宜，并盡可能幫助他們拓展業(yè)務(wù)，服務(wù)功能的增加不但提供了一個(gè)適合業(yè)主企業(yè)快速發(fā)展的環(huán)境，還增強(qiáng)了客戶主動(dòng)參與管理的意識(shí)。50項(xiàng)目概況：左岸工社地處于中關(guān)村西區(qū)，位于北京大學(xué)南側(cè)，北四環(huán)路與蘇州街交叉路口的西南角。項(xiàng)目是一座集寫字樓、酒店式公寓、特色街鋪為一體的綜合樓，總占地為 萬平方米，總建筑面積為

33、 萬平方米。其中商務(wù)寫字樓 萬平方米，酒店式公寓 萬平方米，商業(yè) 萬平方米。園林占地 平方米，由水池、樹林、草坡、雕塑共同構(gòu)成，綠化率達(dá)到 。項(xiàng)目特點(diǎn)：項(xiàng)目在建筑上采用折板式板樓結(jié)構(gòu)，立面設(shè)計(jì)線條整潔，遵循“素派”包豪斯風(fēng)格。社區(qū)包括銷售型純辦公樓、出租型酒店公寓樓和由三層裙房及室外園林組成的“左岸廣場(chǎng)”三大部分。商務(wù)寫字樓總共 層；車位地上 個(gè)，按小時(shí)收費(fèi)，地下 個(gè)，租金在 元 月 個(gè)；商業(yè)均價(jià)為 萬元 平方米，部分進(jìn)行拍賣，最高達(dá)到 萬元 平方米；酒店式公寓開發(fā)商自留經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目已于 年 月交付使用。項(xiàng)目成功點(diǎn)：左岸工社從一推出市場(chǎng)就引起業(yè)界的注意，被列為 年北京怪盤之一，其獨(dú)特的營(yíng)銷手法引

34、起了寫字樓市場(chǎng)的轟動(dòng)，在開盤短短幾個(gè)月中，項(xiàng)目不僅底商拍出了京城最高價(jià)且簽約率也超過了 ，其在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的創(chuàng)新在帶來爭(zhēng)議的同時(shí)也給業(yè)界帶來了更多的啟迪。一市場(chǎng)分析北京寫字樓市場(chǎng)于上世紀(jì) 年代中期形成雛形，經(jīng)歷了 年至 年的高速發(fā)展期（擴(kuò)張期）和 年至 年間由于供應(yīng)量飛速增長(zhǎng)以及亞洲金融風(fēng)暴所造成的蕭條期。自 年以來，市場(chǎng)開始逐漸回暖，并在宏觀經(jīng)濟(jì)以及供求關(guān)系的影響下逐步調(diào)整， 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，連續(xù)上升的國(guó)民經(jīng)濟(jì)給寫字樓市場(chǎng)也帶來了巨大的商機(jī)。隨著北京市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)的不斷變化，邊緣寫字樓、個(gè)性寫字樓、另類寫字樓以及商務(wù)公寓等創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。

35、 左岸工社便是其中的代表作之一。、中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)忽視成長(zhǎng)型企業(yè)需求在京城西北部是高科技產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域，眾多高技術(shù)公司云集于此，公司的規(guī)模多樣：從幾個(gè)人的私人小公司到幾百人的跨國(guó)企業(yè)應(yīng)有盡有，因而各種檔次的物業(yè)均有很大需求。另外，中關(guān)村西北部是各大高校集中地，因而誕生了許多以高校為依托的高新科技企業(yè)，人口平均年齡也較年輕。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國(guó)貿(mào)地區(qū)仍相差一個(gè)檔次。52中關(guān)村地區(qū)寫字樓一度擴(kuò)大根據(jù)對(duì)中關(guān)村的房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，在 年中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量曾一度擴(kuò)大（達(dá)到 萬） ，后萎縮。在 年又保持了較高的供應(yīng)量（ 達(dá)到 萬）

36、，并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，到 年有 萬平方米供應(yīng)市場(chǎng)。中關(guān)村地區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)價(jià)位集中在 元 天 平方米之間。在已經(jīng)標(biāo)明租價(jià)的 萬平方米寫字樓中， 元 天 平方米區(qū)間寫字樓供應(yīng)量面積達(dá) 萬平方米。其他幾個(gè)價(jià)格區(qū)間供應(yīng)量相對(duì)較少， 元 天 平方米以上高價(jià)位的只占 。針對(duì)中小公司的寫字樓較少在售價(jià)方面，在已售和在售的 萬平方米寫字樓中，售價(jià)在 元 平方米的寫字樓約 萬平方米，占總體的 ，是中關(guān)村寫字樓的絕對(duì)主力售價(jià)。 以下和 元 平方米之間的寫字樓大致相等，其中 元 平方米以下的寫字樓大部分為已售， 元 平方米這一售價(jià)為一缺口，在當(dāng)時(shí)尚沒有寫字樓涉足， 元 平方米以上的寫字樓又占了 。從這

37、個(gè)情況也可以看出，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓有兩極分化現(xiàn)象。中關(guān)村地區(qū)寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量狀況示意圖中關(guān)村寫字樓租金分布比例53中關(guān)村附近寫字樓主要客戶名稱數(shù)碼大廈太平洋國(guó)際大廈金色谷大廈北京硅谷電腦城學(xué)研大廈海淀新技術(shù)大廈北大太平洋大廈海龍大廈泛亞大廈希格瑪中關(guān)村大廈融科資訊主要客戶群農(nóng)業(yè)銀行奧美電子康孚環(huán)境北京埃斯港科技有限責(zé)任公司北大青島集團(tuán)、北大縱橫集團(tuán)、硅谷動(dòng)力上海浦發(fā)銀行、韓國(guó)商會(huì)、彩虹科技、聯(lián)想集團(tuán)中國(guó)民生銀行、中國(guó)人保信托投資公司、北京創(chuàng)格科技集團(tuán)、郁金香電腦、大眾電腦微軟網(wǎng)通、松下聯(lián)想主要客戶群類型通訊、電子科技網(wǎng)絡(luò)、電子科技金融電子、科技、網(wǎng)絡(luò)電子科技、人環(huán)電子科技電子科技金融、電子科

38、技金融、電腦、電子科技電子科技網(wǎng)絡(luò)、電子科技電子科技、寫字樓出租比率上升在 年，中關(guān)村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了 以上的租售率。在建的項(xiàng)目的租售率各不相同。其中只租不售的物業(yè)占到 ，這部分寫字樓項(xiàng)目入市時(shí)間早，剩余可租面積不多，發(fā)展商對(duì)中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的前景基本看好，惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營(yíng)的方式， 求短線效益，希望資金快速回籠。中關(guān)村寫字樓租售比例分布55二項(xiàng)目定位：抓住時(shí)機(jī)，打空間差、市場(chǎng)定位商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化通過對(duì)中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的具體分析，開發(fā)商發(fā)現(xiàn) 年中關(guān)村地區(qū)寫字樓供應(yīng)量不大，同類產(chǎn)品在中關(guān)村地區(qū)較少。當(dāng)時(shí)中

39、關(guān)村地區(qū)的寫字樓產(chǎn)品正處于斷檔期，市場(chǎng)空間的出現(xiàn)讓開發(fā)商敏銳地捕捉到。在地理位置上該地塊處于絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，緊鄰兩條主干道。在立項(xiàng)上項(xiàng)目為公寓，但是同萬柳地區(qū)的高檔公寓產(chǎn)品相比較，項(xiàng)目在地段、居住環(huán)境、產(chǎn)品性價(jià)比等各個(gè)方面的條件都無法與之抗衡，雖然此地區(qū)的公寓類產(chǎn)品同樣稀缺，但考慮到利潤(rùn)的最大化，開發(fā)商權(quán)衡之后做出定位為以商務(wù)公寓為主，配合商業(yè)、酒店式公寓的市場(chǎng)定位出臺(tái)。、目標(biāo)客戶群定位少數(shù)人的寫字樓左岸工社將其目標(biāo)客戶群定位為 “少數(shù)人”，即先導(dǎo)性的中小企業(yè)。左岸開發(fā)商認(rèn)為企業(yè)有大中小之分，大企業(yè)要買樓蓋樓，不會(huì)選擇左岸；更小的私營(yíng)企業(yè)則選擇商住兩用，也不是其目標(biāo)客戶。因此，項(xiàng)目主推的是 到 平

40、方米的空間，按照每人 平方米左右的需要，應(yīng)該是 到 人的企業(yè)。結(jié)論： 年中關(guān)村地區(qū)寫字樓將繼續(xù)保持高的供應(yīng)量，總供應(yīng)量在 萬平方米左右；有近一半的物業(yè)只租不售，表明中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)的前景看好，發(fā)展商惜售心理很強(qiáng)，采取出租的策略可謀求更高的投資回報(bào)；寫字樓租賃市場(chǎng)價(jià)位集中在 元平方米月之間，這一區(qū)間寫字樓供應(yīng)量達(dá) 萬平方米；中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)供應(yīng)的寫字樓入住率較高，但仍處于供小于求的狀態(tài)；寫字樓的主要客戶為國(guó)營(yíng)、集體和私營(yíng)電子科技企業(yè)及與之相配套的服務(wù)性行業(yè)，規(guī)模以中小型企業(yè)居多，國(guó)際性大企業(yè)少；區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項(xiàng)目較多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目標(biāo)客戶存在雷同，必須尋找一條差異化道路；項(xiàng)目處于蘇州街與北四環(huán)

41、的交界處，位于兩條主干道之間，同時(shí)距離規(guī)劃中的中關(guān)村西區(qū)咫尺之遙，位置和交通條件對(duì)商務(wù)類產(chǎn)品非常有利；中關(guān)村存在龐大的中小型公司。56在設(shè)計(jì)時(shí)秉承了“全素”的設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡(jiǎn)單來說就是沒有奢華裝修、 集中空調(diào)等，完全強(qiáng)調(diào)鋼筋水泥所構(gòu)建的樸素，更完善了甲級(jí)寫字樓指標(biāo)中所有支持企業(yè)高效運(yùn)營(yíng)的必要條件。、以實(shí)用為主的室內(nèi)設(shè)計(jì)左岸工社在建筑設(shè)計(jì)上處處透露著專業(yè)、人性、個(gè)性和理性，以實(shí)用為主；混凝土交房標(biāo)準(zhǔn)，噴淋、煙感、空調(diào)管線全部暴露， 設(shè)計(jì)整齊，直角轉(zhuǎn)彎；全陽光侯梯廳；辦公區(qū)窗臺(tái)高 厘米； 米凈寬走廊；每層設(shè)置獨(dú)有的陽光吸煙區(qū)。（）環(huán)保型給排水系統(tǒng)高低區(qū)變頻恒壓供水，杜絕水源二次污染；辦公單元中間和兩端

42、預(yù)留行政衛(wèi)生間位置辦公部分小時(shí)供應(yīng)熱水生活污、廢水分別處理，節(jié)能、環(huán)保、降低用水成本給水系統(tǒng)生活熱水系統(tǒng)中水系統(tǒng)（）高能低耗新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)配置新風(fēng)系統(tǒng)，選裝加濕系統(tǒng)、特型風(fēng)道；全空氣系統(tǒng)，避免水系統(tǒng)帶來的噪音及漏水現(xiàn)象；比集中中央空調(diào)系統(tǒng)節(jié)約上繳物業(yè)管理費(fèi) 。這種由美國(guó)引入的小型單元式中央空調(diào)在左岸工社的寫字樓中無論是電梯廳，還是每個(gè)單元內(nèi)，都有自由開啟的窗扇，最大限度地利用了自然通風(fēng)。此新風(fēng)系統(tǒng)從根本上杜絕了通過中央空調(diào)交叉?zhèn)鞑ゲ《镜目赡苄?。這對(duì)于遭過 病毒浩劫的京城來說，左岸工社的小型單元式中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)不能不說是一種有先見之明的舉動(dòng)。（）高于標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓電梯系統(tǒng)電梯配置臺(tái)數(shù)多、額定

43、速度快，創(chuàng)造項(xiàng)目明顯高于標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的立體交通運(yùn)輸環(huán)境。標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓電梯平均運(yùn)轉(zhuǎn)間隔時(shí)間 秒，而左岸工社標(biāo)準(zhǔn)辦公部分電梯平均運(yùn)轉(zhuǎn)間隔時(shí)間為 秒。載重量為 人（ 公斤， 電梯 公斤除外），速度 米 秒。除此之外，此系統(tǒng)還具有以下功能：最近樓層救出運(yùn)轉(zhuǎn)、門的異常檢查裝置、開門警報(bào)、超載警報(bào)、能開門時(shí)救出運(yùn)轉(zhuǎn)、獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)（ 兩臺(tái)聯(lián)控或三臺(tái)群控） 、轎廂門安全觸板、對(duì)講機(jī)、開門時(shí)間自動(dòng)調(diào)整、轎廂應(yīng)急照明、專用運(yùn)轉(zhuǎn)、司機(jī)操作、底坑插座（保修用）、基準(zhǔn)層返回（兩臺(tái)聯(lián)控或三臺(tái)群控）、防搗亂功能、警鈴、禁止反向運(yùn)行登錄功能、取消錯(cuò)誤呼叫功能、轎廂照明、換氣扇自動(dòng)關(guān)閉、 顯示微觸按鈕、故障電梯自動(dòng)分離（ 、）

44、 、自動(dòng)再平層、停用運(yùn)轉(zhuǎn)、火災(zāi)管制運(yùn)轉(zhuǎn)、到站響鐘（轎廂上）、光幕保護(hù)、上下班管制運(yùn)行（ 兩臺(tái)聯(lián)控或三臺(tái)群控） 、滿載不停。58四經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：軟硬兼施，不惜代價(jià)、經(jīng)營(yíng)思路在經(jīng)營(yíng)上，左岸工社走的是一種逆向思維，是一種反硅谷而行的思路。該項(xiàng)目開發(fā)商認(rèn)為僅強(qiáng)調(diào)高科技不行，也應(yīng)該看到中關(guān)村周圍的人文、環(huán)境氛圍。由于左岸的客戶群都有一定的文化底蘊(yùn)、有自己的一份事業(yè)，因此他們需要像左岸工社這樣一個(gè)適合自己習(xí)慣的地方。 基于此種思考方式和定位，左岸明確拒絕電子市場(chǎng)，取而代之的是具有人文氣息的新華書店，以及高品位咖啡店等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。經(jīng)過對(duì)近 個(gè)個(gè)案的調(diào)查，左岸鎖定的客戶群大都是創(chuàng)業(yè)型公司，他們沒有政府的支持，只有創(chuàng)

45、新，否則將無法生存。而色彩以黑白對(duì)比為主、校園建筑風(fēng)格的左岸工社會(huì)讓這些人有歸屬感。另外，為了降低成本的同時(shí)不影響寫字樓的質(zhì)量，左岸用提高設(shè)計(jì)水平來替代不必要的高檔裝修，以人文化的社區(qū)配套設(shè)施來孕育創(chuàng)造力，營(yíng)造一種類似于巴黎左岸風(fēng)情的人文氛圍。左岸工社認(rèn)為，高品位比高檔要重要得多。、經(jīng)營(yíng)理念（）速戰(zhàn)速?zèng)Q，兼顧品牌所有開發(fā)商都追求快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化和成功樹立產(chǎn)品品牌這兩個(gè)方面，如果要達(dá)到此戰(zhàn)略目的需要天時(shí)、地利、人和三大條件同時(shí)滿足。天時(shí)主要為市場(chǎng)空間的把握，地利在于項(xiàng)目位置的選擇，人和需要客群需求的廣泛和目標(biāo)客群的準(zhǔn)確把握。為快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，開發(fā)商做了 萬平方米的商業(yè)面積，同時(shí)開發(fā)了 萬

46、平方米的自營(yíng)性酒店式公寓，將項(xiàng)目打造成名副其實(shí)的綜合性物業(yè)，最大限度地完善配套設(shè)施；最后，為了取得速戰(zhàn)速?zèng)Q的效果，加大營(yíng)銷推廣力度，僅當(dāng)年的廣告投入就達(dá)到了 萬之巨。（）采取代理制在銷售上，左岸工社采取代理制，一部分自銷，一部分由代理公司代理。（）保留自主經(jīng)營(yíng)權(quán)左岸工社在寫字樓上保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，在項(xiàng)目一開始就對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行精選。在每三個(gè)購買左岸工社的業(yè)主中，就有兩個(gè)被拒之門外，開發(fā)商這樣的做法是因?yàn)椋蟀豆ど绮幌Ｍ?xiàng)目變成電子市場(chǎng)、盜版集散地和商住兩用的“自助公司”，而是要把項(xiàng)目打造成一個(gè)純粹的精神領(lǐng)地，一個(gè)工作和娛樂互相取悅的場(chǎng)所，保證項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)的延緩。59、經(jīng)營(yíng)方法（）引進(jìn)美國(guó)硅谷模式左岸工

47、社在經(jīng)營(yíng)上偏重生活的商住。左岸工社開發(fā)商通過對(duì)美國(guó)硅谷辦公樓的調(diào)查分析，總結(jié)出硅谷辦公樓兩樣?xùn)|西少不了，一是咖啡館，一是健身房。因此，左岸工社在經(jīng)營(yíng)上引進(jìn)了中關(guān)村最高檔的健身房倍力健身館和雕刻時(shí)光咖啡館。（）多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)因?yàn)閷懽謽堑哪繕?biāo)客戶群是那些有可能 小時(shí)辦公的企業(yè)，可能會(huì)加班很晚。工作壓力越大的公司，對(duì)生活類的需求越多。一個(gè)地方要有活力，一定要實(shí)現(xiàn)多功能，有生活的地方、有工作的地方、有娛樂的地方。為了適應(yīng)這些新企業(yè)，這些 小時(shí)工作的企業(yè)，左岸工社加進(jìn)很多生活類的配套內(nèi)容，如健身房、新華書店、金鳳呈祥西餅店等多種業(yè)態(tài)。（）改造商業(yè)街，提升商鋪價(jià)值左岸工公社一舉買下對(duì)面 平方米樓房的十年租用權(quán)

48、，作為商業(yè)街。與左岸工社形成一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，營(yíng)造一個(gè)整體的環(huán)境，創(chuàng)造適合人工作、生活的氛圍。由于左岸工社的周邊環(huán)境惡劣，商業(yè)氛圍雜亂，一直是政府頭痛的問題，左岸工社決定獨(dú)自斥資改造周邊環(huán)境。左岸商業(yè)街，提升了左岸工社的整個(gè)形象，引來了其商鋪價(jià)格的急速飆升。左岸工社南邊改造成的商業(yè)街，長(zhǎng)不足百米、寬不過 米，是一條精致的、細(xì)節(jié)化的步行街。左岸將其設(shè)計(jì)有 “五棵樹、一張臉”、風(fēng)格奇特的“軍吧”、“茶舍”、地下音樂場(chǎng)所等等，配合左岸工社里的新華書店、雕刻時(shí)光等店鋪，這里將營(yíng)造出環(huán)保、藝術(shù)、商業(yè)相結(jié)合的國(guó)際化氛圍。（）自留經(jīng)營(yíng)由于商務(wù)辦公產(chǎn)品的銷售給開發(fā)商帶來不少的關(guān)系資源，開發(fā)商自留經(jīng)營(yíng)酒店式公寓，

49、是左岸工社開發(fā)上的明智之舉。同時(shí)交房沒有出現(xiàn)糾紛，這些客群的關(guān)系客戶很可能解決掉一部分公寓的出租，同時(shí)完善的商業(yè)配套也為公寓的出租帶來便利的條件，左岸工社品牌深入人心也為公寓今后的出租帶來便利，因此其公寓的市場(chǎng)發(fā)展前景良好。（）協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)左岸工社在其經(jīng)營(yíng)過程中，注意協(xié)調(diào)好其與經(jīng)營(yíng)者的三角關(guān)系， 主要表現(xiàn)在：商鋪經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)好發(fā)展商、 投資者、商家利益三角關(guān)系；按照左岸工社的規(guī)劃，投資類客戶、 類客戶和生活類客戶各占 ；堅(jiān)持占有商鋪 的業(yè)權(quán)，以低租金的方式來吸引大的品牌進(jìn)駐，這樣雖然在半年到一年60廣告創(chuàng)意廣告訴求廣告表現(xiàn)廣告效果分析采用抽象表現(xiàn)手法，取卡夫卡變形記里主人公因?yàn)楣ぷ鲏毫μ笞兂杉紫x的寓

50、意，以“憤青時(shí)代的甲蟲崇拜”概念為標(biāo)志，吸引眼球通過另類廣告形成視覺沖擊，引起目標(biāo)消費(fèi)者的關(guān)注最初階段將產(chǎn)品隱藏到很強(qiáng)的概念背后，在廣告推廣中沒有透露任何關(guān)于寫字樓的信息，連樓盤位置都在廣告中省略掉。具體表現(xiàn)如電視廣告：電視畫面上，一只甲蟲爬過去，引出左岸工社。廣播廣告：廣播語為左，左，向左當(dāng)世界向右的時(shí)候，向左，左岸工社，少數(shù)人的寫字樓。路牌廣告：三環(huán)路邊，白底黑字，上寫“左岸工社不在這兒”很大地吸引了客戶的眼球，前往看樓的人越來越接近最初的客戶定位、推廣策略左岸工社由于期房階段、銷售力度不足、資金壓力巨大、蘇州街整體形象不明等各種因素，前期的銷售阻力較大，開發(fā)商迫不得已對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)宣傳，

51、廣告費(fèi)達(dá) 萬之巨，收到了很好的效果。（）根據(jù)項(xiàng)目節(jié)奏推出強(qiáng)勢(shì)廣告左岸工社的廣告推廣主要分為虛與實(shí)兩個(gè)廣告階段，在項(xiàng)目的蓄勢(shì)期采用虛廣告的方式，在開盤預(yù)熱期采用實(shí)廣告的方式。蓄勢(shì)期維系目標(biāo)客戶文化情結(jié)的另類宣傳策略在最初的廣告宣傳中遠(yuǎn)離產(chǎn)品。左岸工社認(rèn)為廣告訴求對(duì)象是特定的“少數(shù)人”，都是一些有文化情結(jié)的人，所以要通過廣告來維系目標(biāo)客戶的這種情節(jié)。蓄勢(shì)期宣傳推廣開盤預(yù)熱期引導(dǎo)目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解產(chǎn)品詳情通過一段時(shí)間虛廣告的宣傳推廣，左岸工社的概念逐漸深入人心時(shí)，開始將產(chǎn)品的詳細(xì)內(nèi)容在媒體上推廣，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)一步了解項(xiàng)目。預(yù)熱期廣告發(fā)布情況表投放媒體序號(hào)刊登日期版面次數(shù)周期廣告表現(xiàn)文字北京青年報(bào)黑白

52、 全版黑白全版半個(gè)月圖片 文字62在 年，北京報(bào)紙的房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地。左岸工社為使項(xiàng)目在眾多廣告中脫穎而出，項(xiàng)目反潮流而行，摒棄復(fù)雜圖面，采用簡(jiǎn)潔畫面出現(xiàn)，通過另類的圖片吸引受眾，在廣告中用“在壓抑的空間下工作，不如回到樹上，左岸工社，凈高 米，比甲級(jí)寫字樓抬高一米”把項(xiàng)目訴求點(diǎn)清晰表達(dá)出來。在該廣告中，通過左右兩邊兩個(gè)外表看起來相似的蛋（ 一個(gè)是雞蛋，一個(gè)是恐龍蛋） ，然后通過文案“左岸工社，凈高 ，什么都有可能”，引起客戶關(guān)注，討論，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品功能，讓消費(fèi)者對(duì)左岸工社有一個(gè)更直觀的了解。左岸工社報(bào)紙系列廣告（一）左岸工社報(bào)紙系列廣告（二）63在該廣告中，通過黑白的色調(diào)，簡(jiǎn)單的文案，明

53、確地強(qiáng)調(diào)出其目標(biāo)客戶訴求 “少數(shù)人”，并且在廣告中通過“一向少有義無返顧的層高；少有素面朝天的真實(shí)；少有特立獨(dú)行的立場(chǎng)。所以，左岸工社注定只屬于少數(shù)人” 的文案，突出該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。左岸工社報(bào)紙系列廣告（三）64該廣告中，通過“ 米凈高，不分樓層、朝向、面積統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)價(jià) 元 ”的文案，明確地向目標(biāo)客戶宣傳產(chǎn)品本身， 達(dá)到強(qiáng)化符號(hào)，強(qiáng)化形象識(shí)別的效果。左岸工社報(bào)紙系列廣告（四）65（）另類廣告吸引客戶由于項(xiàng)目定位本身比較另類，為使項(xiàng)目造成轟動(dòng)效應(yīng)，左岸工社采取了另類的廣告，在左岸工社的整個(gè)廣告宣傳中，其廣告色調(diào)和 的色調(diào)一致，以黑白色系為主，通過一只烏黑的小甲蟲，讓人想起卡夫卡的變形記，引起目標(biāo)

54、客戶有文化內(nèi)涵一族的感情共鳴。左岸工社在推廣策略上以奇特、 新穎和立竿見影為特色，“向左、向左、向左，當(dāng)所有人都向右時(shí)，我們向左”這一句經(jīng)典的廣告語成功地吸引了人們的眼球， 萬的巨額廣告費(fèi)用使品牌深入人心。這種推廣策略不是簡(jiǎn)單的復(fù)制和巨額費(fèi)用堆砌起來的，對(duì)產(chǎn)品內(nèi)涵的把握和目標(biāo)客群心態(tài)的研究成為項(xiàng)目推廣成功的關(guān)鍵。左岸工社推廣的主題同產(chǎn)品的另類緊密地結(jié)合起來，同時(shí)看到中關(guān)村地區(qū)客戶群的年輕化，時(shí)代潮流感強(qiáng)，對(duì)新奇事物的接受能力非常強(qiáng)?；谶@樣的基礎(chǔ)，左岸工社的推廣才成功達(dá)到了預(yù)期的效果。66華貿(mào)寫字樓國(guó)際船艦的港口物 業(yè) 類 型 ：寫字樓占 地 面 積 ： 萬平方米建 筑 面 積 ： 萬平方米所

55、 屬 環(huán) 線 ：三 、 四 環(huán) 之 間總 層 樓： 層停 車 位：使 用 率：入 住 時(shí) 間 ： 年 月設(shè) 計(jì) 單 位 ：美國(guó) 投 資 商：北京國(guó)華置業(yè)有限公司項(xiàng) 目 位 置 ：北京市朝陽區(qū)西大望路 號(hào)（國(guó)貿(mào)以東 米處）67華貿(mào)中心坐落于長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 米處，是北京市 項(xiàng)重大工程之一。項(xiàng)目占地面積超過 公頃，開發(fā)建設(shè)規(guī)模約百萬平方米，由三棟超 智能寫字樓、 座超豪華酒店、約 萬平方米水主題國(guó)際商城、 萬平方米國(guó)際公寓和占地約 公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園組成。其中華貿(mào)寫字樓毗鄰東長(zhǎng)安街，由三座高逾百米超 智能型大廈組成。華貿(mào)寫字樓自西向東依次走高，一號(hào)樓 層，二號(hào)樓 層，三號(hào)樓 層。一開發(fā)背景、寫字樓海

56、量供應(yīng)，但高檔寫字樓供應(yīng)不足 年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)（包括甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓）總存量為 萬平方米。到 年第一季度末，北京寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到 萬平方米。半年之間增加的寫字樓面積，相當(dāng)于過去兩三年的供應(yīng)量。寫字樓供應(yīng)的激增會(huì)帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但是依然有跨國(guó)企業(yè)客戶尋覓不到理想的辦公場(chǎng)所黃金地段的高品質(zhì)寫字樓依然稀缺， 區(qū)域尤為突出。從眾多跨國(guó)公司客戶的需求來講，除了研發(fā)及物流業(yè)務(wù)外，多數(shù)依然希望選擇 及周邊區(qū)域作為公司總部或管理中心，絕大多數(shù)服務(wù)性企業(yè)更是希望落戶 區(qū)域。而由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，未來跨國(guó)公司在華的活動(dòng)必然會(huì)增加，多數(shù)在中國(guó)的跨國(guó)企業(yè)都有業(yè)務(wù)擴(kuò)展的要求，跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)擴(kuò)展業(yè)務(wù)，

57、往往面臨的第一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題不是政府批文，而是他們?cè)诒本?的辦公場(chǎng)所想進(jìn)行大面積擴(kuò)充已經(jīng)很難，因?yàn)檫@里高品質(zhì)寫字樓供不應(yīng)求，很多企業(yè)客戶難以獲得足夠的辦公空間。同樣，跨國(guó)企業(yè)的并購活動(dòng)往往也會(huì)帶來辦公場(chǎng)所整合的需求，因?yàn)樗麄冃枰咏?jīng)濟(jì)的辦公空間，更加方便的溝通環(huán)境。當(dāng)發(fā)生合并之后，一個(gè)直接的需求就是合并辦公場(chǎng)所。但是在目前的北京 地區(qū)，很多跨國(guó)公司整合辦公場(chǎng)所，會(huì)面臨難以在 擴(kuò)租的情況。、北京寫字樓環(huán)境與世界商務(wù)環(huán)境存在較大差異（）寫字樓開發(fā)模式落后北京寫字樓市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)狀態(tài)，大多數(shù)開發(fā)商采用短平快的開發(fā)模式，把項(xiàng)目做成后賣68掉。只有極少數(shù)財(cái)力雄厚、有遠(yuǎn)見的開發(fā)商才會(huì)開發(fā)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的高端寫字

58、樓項(xiàng)目。然而，北京很多的公司總部，尤其是跨國(guó)公司，每個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模都在擴(kuò)展，對(duì)于辦公環(huán)境的要求越來越高，現(xiàn)有的寫字樓開發(fā)模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)的需求。（）寫字樓規(guī)劃空白點(diǎn)目前北京寫字樓的規(guī)劃存在兩個(gè)空白點(diǎn)：第一，景觀規(guī)劃的空白點(diǎn)。景觀是 世紀(jì)寫字樓規(guī)劃中必不可少的因素，而現(xiàn)有的建筑太集中，很少甚至沒有把景觀規(guī)劃作為一個(gè)重要的方面融合在規(guī)劃設(shè)計(jì)中；第二，休閑場(chǎng)所規(guī)劃的空白點(diǎn)。北京寫字樓只有“大區(qū)”的概念而沒有“社區(qū)”的概念，沒有成氣候的生活區(qū)，休閑場(chǎng)所的規(guī)劃被忽視。比如在 ，娛樂休閑就要去工體、三里屯。（）寫字樓的服務(wù)跟不上隨著經(jīng)濟(jì)的一體化，人的生活方式越來越趨同，高端的跨國(guó)公司、酒店等在北京也會(huì)

59、有像在紐約、東京等地一樣的品牌，并且現(xiàn)在有很多方面已經(jīng)達(dá)到世界最先進(jìn)的水平了。但是，北京任何服務(wù)型的東西不能夠達(dá)到國(guó)外服務(wù)業(yè)的水平。從商業(yè)服務(wù)方面來說，與國(guó)外服務(wù)業(yè)相比，還相差一二十年。二項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位：世界商圈華貿(mào)中心的市場(chǎng)定位為“世界商圈”，是一個(gè)匯聚世界各地船艦的港口，一個(gè)與世界同步、云集高端商務(wù)活動(dòng)的區(qū)域，一個(gè)輻射面大、影響廣的商業(yè)區(qū)，一個(gè)有高端寫字樓、酒店、高級(jí)公寓及配套商場(chǎng)的地區(qū)。華貿(mào)中心希望能達(dá)到“世界商圈”的標(biāo)準(zhǔn)，而不是現(xiàn)在北京區(qū)域性的小商圈。華貿(mào)中心就是要打造成“國(guó)際船艦的港口”，能吸引諸多高端商務(wù)活動(dòng)在這里舉行，成為與世界同步的商圈。配合華貿(mào)中心的世界性定位，華貿(mào)寫字樓

60、定位為高端客戶，如世界 強(qiáng)中國(guó)總部級(jí)辦公場(chǎng)所。、招商定位：瞄準(zhǔn)世界 強(qiáng)公司許多高價(jià)已售寫字樓面臨招租困難，開發(fā)商廣告投入不少，但收效甚微。賣出天價(jià)不是華貿(mào)中心的追求，甚至是華貿(mào)中心有意要回避的。結(jié)合華貿(mào)中心的市場(chǎng)定位，寫字樓更注意形象，因此，華貿(mào)寫字樓的目標(biāo)商戶定位瞄準(zhǔn)了世界 強(qiáng)公司。69分期高度（）建筑面積（）建筑有效高度（主屋面）檐口高度（頂端）總建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 號(hào)塔樓（ 層）一期二期總計(jì) 號(hào)塔樓（ 層）商業(yè)裙樓 號(hào)塔樓（ 層）機(jī)動(dòng)車位約 輛、經(jīng)營(yíng)方式定位：只租不售國(guó)外主流商業(yè)地產(chǎn)的模式使投資商、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商之間形成一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)業(yè)鏈，上游是某個(gè)基金或者投資人，中