鞍山某商業(yè)項目可研性報告

1、精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯PAGE PAGE - 31 -精品齊魯行業(yè)資料 歡迎下載 趙魯賓編輯目 錄第一章、 概況第二章、 項目建設背景及必要性第三章、 市場分析第四章、房屋開發(fā)有限公司簡介第五章、項目商業(yè)價值（項目介紹）第六章、項目商業(yè)定位第七章、項目商業(yè)運營系統(tǒng)第八章、項目前景及未來發(fā)展注：本文來自贏商共享上傳者注第一章 概況1、項目概況1.1項目名稱： 1.2項目設計單位：北京1.3規(guī)劃顧問：佰都國際1.4項目建設地址： 1.5項目建設內容及規(guī)模：該項目為騰鰲鎮(zhèn)重點工程。項目總占地面積約30m2，其中：一期占地面積7萬 m2，二期占地面

2、積約12萬 m2，三期占地面積約11萬m2此次為一期工程建筑總面積77700萬m2，其中：住宅建筑面積47100 m2；商業(yè)用房建筑面積13600m2；車庫建筑面積5000 m2容積率高達2.02 該項目為商業(yè)綜合體一期為三星級賓館、商業(yè)、住宅為一體的商業(yè)群體，商業(yè)面積為50千平門店，住宅戶型以50110平m2為主，其中6080平方米為主打戶型。以上80平的戶型占總面積的82%以上。符合國家建筑面積60m2以下的小戶型占住宅總建筑面積13%以上的要求，90以上平米占住宅總建筑面積5%。1.6 項目實施進度：建議一期項目建設，自2000年3月至2001年10月完工，2002年5月30日進駐。2、

3、合作單位概況鞍山九建工程有限公司海城四建工程有限公司建筑設計院：北京世紀豪森建筑設計有限公司規(guī)劃顧問：佰都國際（香港）規(guī)劃設計機構3、騰鰲鎮(zhèn)概況鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況 騰鰲鎮(zhèn)隸屬于遼寧省鞍山市海城市，位于東經(jīng)12244，北緯4101，地處遼東半島腹地，遼寧中部城市群之中。其東離鋼都鞍山15公里，西臨油城盤錦100公里，南到港口城市營口70公里、大連258公里，北距省城沈陽105公里。面積72平方公里，總人口10萬，是遼寧省對外開放的重要窗口和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。享有“關東康衢”之美譽，是一個具有千余年歷史的文明古鎮(zhèn)。 自然條件該鎮(zhèn)屬北溫帶半濕潤季風氣候，年降雨量700800毫米，四季分明，景色怡人。 自然資源著

4、名的千山風景區(qū)和湯崗子溫泉就在境內。充足的水源、肥沃的土地、富饒的礦產(chǎn)為經(jīng)濟騰飛提供了基礎條件。 區(qū)位優(yōu)勢東臨鋼都鞍山12.5公里，北距省城沈陽105公里，南距港口城市大連258公里。沈大高速公路、鞍羊公路、沈營公路交匯于境內，與中國聯(lián)航鞍山機場毗鄰而落，區(qū)位條件十分優(yōu)越。已有美、英、日、韓、俄、臺等八個國家和地區(qū)的44家客商前來投資建廠。這里計劃建成以高科技為先導，外資和大項目以及外向型加工業(yè)為主的現(xiàn)代化衛(wèi)星城市。 行政區(qū)劃騰鰲鎮(zhèn)是鞍山市 HYPERLINK /view/132863.htm t _blank 海城市的建制鎮(zhèn)，轄8個街道辦事處，14個行政村，總面積125平方公里，總人口10萬

5、。 騰鰲鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府駐福安，轄49個村委會：永安、保安、福安、壽安、黃土、周正、黃縣、將軍、金甲、雙臺、馬架、東甘溝、貴興、費家、王鐵、前甘溝、西甘溝、東小甸、安家、學管、名甲、荒地、石橋、東新臺子、西新臺子、東開河城、西開河城、接官堡、南草溝、單家、吳家臺、西小甸、于劉付、老墻頭、東四方臺、后房、前房、西四方臺、火石、西房、板橋、西荒(東荒地)、泥溝、周小、夏堡、一堵、鴨泡、東荒 、于臺。 經(jīng)濟發(fā)展1992年6月經(jīng)鞍山市委、市政府批準騰鰲鎮(zhèn)成立經(jīng)濟特區(qū)，1995年8月經(jīng)遼寧省人民政府批準晉升為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，成為遼寧省對外開放的重要窗口。目前，騰鰲城鎮(zhèn)的開發(fā)面積已達3平方公里，建筑面積已達760

6、0萬平方米，基本實現(xiàn)了“七通一平”（即給水、排水、供暖、郵電、供電、道路、煤氣的七通和場地平整）。鎮(zhèn)內擁有各類企業(yè)1190家，其中三資企業(yè)53家。目前，區(qū)內擁有專業(yè)技術人員2300人，其中高中級職稱的占78%，有技術科研機構16個，高新技術項目32個，開發(fā)出的新產(chǎn)品69個，擁有專利615項，主導產(chǎn)業(yè)：綠色產(chǎn)品生產(chǎn)加工業(yè)。工業(yè)中形成了飼料、電子、冶金、化工、紡織、新型建材、生物等10個主導產(chǎn)業(yè)，擁有了遼河飼料、味邦米業(yè)、和豐耐火、萬事達電力、華源風力發(fā)電制造有限公司等10多個企業(yè)集團，開發(fā)出遼河牌飼料、百靈牌珠架、綠色環(huán)保鋁塑門窗、微細鋁粉、天勝旺生物添加劑、舒妍蘆薈化妝品、萬事達燈具、金谷電器

7、等10個名優(yōu)產(chǎn)品。2004年，社會總產(chǎn)值實現(xiàn)89.78億元，兩稅收入實現(xiàn)10510萬元，財政收入實現(xiàn)14207萬元。合同外資額實現(xiàn)2849萬美元，外資調入額實現(xiàn)1743萬美元，固定資產(chǎn)投資實現(xiàn)31790萬元。騰鰲先后被國家評為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)最佳投資環(huán)境100強，中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星、國家星火技術密集區(qū)、國家星火小城鎮(zhèn)建設科技示范鎮(zhèn)、全國博士后科研工作站等等。 在騰鰲開發(fā)區(qū)建設過程中，堅持以科學技術為依托，走可持續(xù)發(fā)展之路，以引進投資項目為主旋律，以增加科技進步份額為著眼點，以調整經(jīng)濟結構為突破口，全面提升物質文明、政治文明和精神文明的水平，把騰鰲建設成為集都市農(nóng)業(yè)的展示區(qū)，高新工業(yè)的密集區(qū)，

8、外向牽動的先導區(qū)為一體，依托母城鋼都鞍山的現(xiàn)代化衛(wèi)星城鎮(zhèn)。 都市農(nóng)業(yè)的展示區(qū)：用現(xiàn)代科技指導農(nóng)業(yè)，用高新設施裝備農(nóng)業(yè)，用先進經(jīng)營方式管理農(nóng)業(yè)，大力發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、出口創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、旅游觀光農(nóng)業(yè)，使農(nóng)業(yè)走上區(qū)域化布局，集約化生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的新路子。 高新工業(yè)的密集區(qū)：圍繞主導產(chǎn)業(yè)發(fā)育大、高、外型的企業(yè)集團，帶動埠內相關產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，建立起技術密集型、資源密集型、勞動力密集型、支柱企業(yè)密集型的工業(yè)園區(qū)。外向牽動的先導區(qū)：實施外向牽動的戰(zhàn)略，不斷引進高科技項目，不斷培育新的經(jīng)濟增長點，使對外開放形成全方位、多層次、寬領域的新態(tài)勢。 騰鰲的特色旅游有濱河公園、雙龍山旅游景點、騰鰲地區(qū)飛機場。 文

9、明開放的現(xiàn)代化衛(wèi)星城鎮(zhèn)：圍繞騰鰲地處鞍山市近郊的特點，建設科技先進、經(jīng)濟發(fā)達、事業(yè)興旺、環(huán)境優(yōu)美的附屬經(jīng)濟帶。 在美麗富饒的遼東半島腹地，有一顆璀璨的明星騰鰲。 榮譽獲獎第二章 項目建設背景及必要性1、項目建設的背景近幾年，騰鰲鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)保持了健康發(fā)展的運行態(tài)勢，投資增勢平穩(wěn)，開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟新的增長點和消費熱點。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業(yè)結構和相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。近幾年以來,國家陸續(xù)出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調控措施, 德州市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資快速增長、規(guī)模不斷擴大、結構基本合理、價格基本

10、穩(wěn)定的運行特點。小區(qū)成片開發(fā)成為主流，設計建設水平不斷提高騰鰲房地產(chǎn)業(yè)堅持高水平人性化設計、高標準建設、高效能管理的建設戰(zhàn)略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活質量。在目前的舊城改造和新區(qū)開發(fā)中，小區(qū)成片開發(fā)以其優(yōu)良的設計方案、規(guī)模優(yōu)勢和良好的物業(yè)管理成為有實力的開發(fā)商的首選并得到消費者的青睞。目前,規(guī)劃城鎮(zhèn)內120萬平方米以上的新建住宅小區(qū)已達10多個。以園中園等為代表的一批新建住宅小區(qū)，設計水平高，配套設施全，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適。鞍山騰鰲鎮(zhèn)區(qū)為建成于七十年代的平房居住區(qū)，現(xiàn)居住戶主要為城市低收入家庭。由于該棚戶區(qū)房屋年久失修現(xiàn)象較為嚴重，多數(shù)已成危房，給居民日常生活帶

11、來極大安全隱患，嚴重影響市容市貌，同時一定程度上也影響到鞍山市整體形象的提升。如今周邊優(yōu)美整潔的小區(qū)環(huán)境與此處低洼破舊的住房條件極不協(xié)調，居民要求改善居住條件的呼聲也越來越高。政府的從新規(guī)劃四城三鎮(zhèn)，都以高速公路口發(fā)展，該項目所處區(qū)域擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，加以市場化運營模式，項目建成后將成為改變城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住質量和改善生活環(huán)境的一個亮點工程。正是在此背景下，華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司響應鎮(zhèn)政府對該項目的建設構想，參與了騰鰲地區(qū)改造項。項目一期工程以三星級酒店為標志性建筑為騰鰲城鎮(zhèn)區(qū)創(chuàng)造新形象，新地標。2、項目建設的必要性2.1項目建設符合產(chǎn)業(yè)政策與發(fā)展規(guī)劃近

12、年來，騰鰲鎮(zhèn)以加快發(fā)展為主題，以結構調整為主線，以改革開放和科技進步為動力，以提高人民生活水平為根本出發(fā)點，加速工化業(yè)、城鎮(zhèn)化和信息化進程，加快產(chǎn)業(yè)結構調理，積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟對接和融合，提高國民經(jīng)濟整體素質和競爭力，全面建設小康社會。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和未來走向，結合鞍山實際情況，未來5年內，騰鰲投資戰(zhàn)略重點之一是以舊城改造、商品房，經(jīng)濟適用房，等小區(qū)建設為主體的房地產(chǎn)業(yè)。以“居者有其屋”為主要目標，配合國家住房保障政策精神，本著“密度適中、環(huán)境優(yōu)美、有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，實現(xiàn)住宅建設小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。2.2是鞍山市進一步完善城市建設的需要預計到2012年，騰鰲將成為人口

13、達到30以上萬人的小型城市，人民生活達到小康水平，跨入全省中等發(fā)達行列。近年來，鞍山市城市建設尤其是房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，騰鰲鎮(zhèn)的建設更是日新月異，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，該項目的建設正是推進城市建設步伐，完善城區(qū)建設，促進當?shù)亟?jīng)濟更好更快發(fā)展的需要。騰鰲鎮(zhèn)作為鞍山市的老城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著城市中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進步、經(jīng)濟體制與增長方式的轉型，舊城區(qū)承載的職能逐漸多元化、復雜化。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。加快舊城改造

14、，將棚戶區(qū)改造建設納入城市建設的長遠規(guī)劃，可使城市功能布局更趨合理。第三章市場分析1、需求預測據(jù)有關資料預測，未來2到3年內，騰鰲鎮(zhèn)總體住宅需求量可能會超過500萬平方米。1.1人口增長帶來的自然需求據(jù)統(tǒng)計，近兩年以來，騰鰲鎮(zhèn)居住人口按10萬人計算按每人住房面積15平方米計算，每年新增住房需求100萬平方米左右面積。隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)化進程的不斷加快，人口總量呈加速度增長，住房標準不斷提高，對住房的需求日益擴大。預計到2011年，尚需新增住房200萬平方米。1.2以舊換新、以小換大的推動需求近兩年，鞍山市二手房交易市場的逐步建立，二手房交易數(shù)量明顯增加，加之國家對購房貸款支持力度的進一步加大，普通百姓貸

15、款買房已成時尚。通過貸款改善居住條件，完成以舊換新、以小換大的住房需求，對房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展也起到了較大的推動作用。1.3購房投資的市場需求隨著人們投資意識的不斷增強，部分人把購買房產(chǎn)作為閑置資金的投資渠道，這也在一定程度上擴大了社會對房地產(chǎn)的需求。2、價格預測據(jù)市場資料顯示，騰鰲鎮(zhèn)房價自去年至今上漲近1000元。騰鰲鎮(zhèn)政府從2007年起實行經(jīng)營性土地掛牌拍賣政策，騰鰲鎮(zhèn)可供開發(fā)的土地越來越少，相應的土地價格也日益趨高，城鎮(zhèn)建設用地的日益緊張，進一步顯示了土地的升值潛力，勢必從根本上促進房價的上漲；再加上最近鋼鐵、水泥等基本建筑材料的價格上揚，也導致建筑安裝工程成本攀升，這些因素是房地產(chǎn)價位上漲

16、的有力支撐。3、市場定位及分析4.1市場調研為充分了解騰鰲地區(qū)房地產(chǎn)市場供需和價格趨勢，確定目標客戶群，明確項目定位，開發(fā)出被市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項目前期立項建議、批準規(guī)劃等條件，做了相應的市場調研和論證。采用電話預約、隨機取樣、設立集中市調點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式，重點對區(qū)域內居民、企業(yè)職工、個體經(jīng)營業(yè)主以及政府企事業(yè)單位等進行了調查，行業(yè)涉及居民、公務員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十幾個層面。4.1.1置業(yè)意向和動機在對居民購買動機的調查中，為改善居住條件的所占份額最多，為50.2，其次是購買婚用的占25.5，用于投資和本地拆遷

17、僅占24.3。在此之中。 4.1.2可接受購買價格、總價分析調查數(shù)據(jù)分析，購房者最可能購買的房價平均值范圍在2500元至3100元之間，買房者的最高能力均值在2800元，所能承受買房范圍最小值2000元，最大值3400元。購房者愿意花費的總房款均值在17萬元22萬元之間，被調查者認為質量保證的最低金額均值不低于14萬元套。能夠承擔最高房款金額均值為25萬元套。據(jù)此分析，騰鰲鎮(zhèn)居民所能承擔的總購房款在15萬25萬元套之間。4.1.3面積需求分析被調查者中需求面積在70-80的占70，60以下的占20，90以上占10%由此可知，在70-80之間的戶型總份額占到70，最為廣大消費者所青睞。4.1.4

18、樓型需求分析在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占85，其次是小高層為10，別墅占5。因為騰鰲鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟尚不發(fā)達，人均經(jīng)濟收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習慣的影響，尤其是小高層居住成本高，多層物業(yè)分攤面積較少，人們經(jīng)濟條件能夠較輕松的承擔物業(yè)管理費，所以對多層依然偏愛。 4.1.5戶型平面偏好對戶型性質來說，選擇傳統(tǒng)多層的居多，占85，錯層、復式占10小高層占5。人們比較接受傳統(tǒng)的多層設計，同時，新的高層只有很少部分人垂青。4.1.6功能分區(qū)需求人們期望的臥室數(shù)量中，選擇二室的最多，占總量的87，選擇單室的占10，選擇三室以上的僅占3。對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒

19、適度，主臥面積最集中，52的人希望在15-20，30.6的人希望在20以上。人們對廳的面積要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3，選擇兩廳的份額占84.7。在廳的面積選擇中，人們對廳的面積要求差異不大，除選擇小戶型者外，80多的消費者希望客廳的面積在25-32。在廳的朝向選擇中，要求差異很大。由以上分析可見，目前總房款接受度集中在16-25萬元，房價接受度集中在2500-3100元之間，兩室最受青睞。4.1.7配套設施要求及購買決策調查分析通過調查分析，消費者購房時所考慮的因素，按重要性排序為：建筑質量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內配套、區(qū)內景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配

20、套、品牌。在對社區(qū)內配套設施要求上，這充分說明消費者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，入住樓盤的問題點，主要集中在建筑質量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上。因此，我們應在這些調查的基礎上，對項目合理設計，以滿足消費者需求，提升項目形象制買點。5.1項目優(yōu)勢分析：1、華源的品牌優(yōu)勢： 華源集團旗下?lián)碛酗L力發(fā)電設備制造企業(yè)，電力輸送設備制造企業(yè)，礦山采掘及采礦設備制造企業(yè)。進入2009年，華源集團為推動政府城鎮(zhèn)化建設，縮短城鄉(xiāng)差距，立志改善本土人居環(huán)境。經(jīng)政府批準，注冊成立：海城華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，并投資1.5億興建“華源名居”項目，集團本著“華地產(chǎn)之博，源山水之愛”為宗旨，決心回報家鄉(xiāng)人民

21、厚愛，為家鄉(xiāng)父老打造一個新興的商業(yè)經(jīng)濟中心，清新悠然的環(huán)保人居典范，為騰鰲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)書寫一段地產(chǎn)傳奇。2、人文的地理優(yōu)勢：本案緊鄰沈大高速公路口出，北靠鞍羊路，南靠文化路，西靠沈營路，東靠育才路，在不久的將來，政府對鞍山從新規(guī)劃成四城三鎮(zhèn)，騰鰲鎮(zhèn)將被打造成裝飾建材城，本案同時也是高速通往城鎮(zhèn)的第一站，本項目交通十分便利，通往市內車輛，車頻率每5分鐘一趟，門前公共交通便利通達：高力房，溫香，臺安等公交車通達市區(qū)車輛，方便業(yè)主出行；周邊設施齊全。3、本項目在騰鰲地區(qū)的突顯優(yōu)勢：本案處在21世紀騰鰲地區(qū)的精華地段，繼承21世紀城市完善配套，本案將打造成騰鰲地區(qū)的CBD，華源酒店又是騰鰲地區(qū)的一大亮點

22、，同時也是騰鰲地區(qū)唯一一家三星級高檔酒店，核心標志性景觀建筑華源酒店的投建，以政府的宏觀規(guī)劃為前提，獨特的地理位置為依托、立足騰鰲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為根本。綿延千米的主題商業(yè)帶，一站式消費環(huán)廊，將打造出新興中心商業(yè)帶，是您投資理財?shù)氖走x。搶占先機，領占先期，獨占人和地利天機。我們的產(chǎn)品在這里必將成為熱點。騰鰲目前還沒有一個商業(yè)氛圍濃厚的一個中心區(qū)域，我們的項目正好可以在騰鰲打造一個城市另一個商業(yè)中心，宏大的建筑風格必定在該區(qū)域成為標性建筑，會分外搶奪人們的眼球。4、周邊配套優(yōu)勢做為一個老城區(qū)，雖然給人以破舊、落后之感，但也在多年的積淀中形成了一個配套完善的生活區(qū)域，項目將在一期，二期招商引資，如：大型

23、超市，娛樂休閑場所，和裝飾建材城等一系行業(yè)，能夠真正的讓項目業(yè)主一站式服務，同時也給我們項目帶來很好的賣點。5、品質和服務 國際設計機構，小區(qū)樓群錯落有致，整體創(chuàng)意富有層次感，南北房通透設計，明廳、明臥 ，一層擁有私家園景，室內落地觀景花園，頂層星光閣樓、獨攬空中園林景觀，讓您暢享和煦生活。權威地質勘探專家采用國際先進的設計理念，具有8度抗震設計，采用高標準的建筑材質。打造磐石般五星級建筑品質。項目機會分析：1、騰鰲的房地產(chǎn)市場面臨機遇騰鰲大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)、城市改建是從2006年開始，居民對改善住房條件的需求得到了很大程度的積累。雖然目前開發(fā)項目多，但可以和本項目產(chǎn)生競爭的并不多。2、城市房

24、地產(chǎn)市場可適當降低企業(yè)風險由于房地產(chǎn)新的政策執(zhí)行，全國各主要城市房地產(chǎn)出現(xiàn)降價現(xiàn)象，對于10年的房地產(chǎn)走勢目前存在太多不確定性。而我們的項目位于三級城市，因為其房價并未如全國各大主要城市一樣經(jīng)過了很長時間的牛市，所以抗風險能力比較強，相對可規(guī)避一些風險。3、我們的管理理念和項目運做能力領先于騰鰲本地企業(yè)我們的團隊來自市區(qū)，因為市區(qū)的房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)很成熟，遠遠領先于騰鰲當?shù)?，所以我們從管理到意識，從施工到物業(yè)，都可以走在市場的前列。我們應以騰鰲實際情況為基礎，融入一些先進的觀念，建立適合于騰鰲的項目，同時建立屬于自己的企業(yè)文化。4、騰鰲的發(fā)展前景 本項目坐落在高速公路收費口，而且城鎮(zhèn)中心地帶

25、都要以高速公路為核心地區(qū)，項目重點招商引資，要在騰鰲地區(qū)打造綿延千米的主題商業(yè)帶，一站式消費環(huán)廊，將打造出新興中心商業(yè)帶，升值潛力巨大。雖然騰鰲居民對地產(chǎn)投資觀念不強，但我們也應把發(fā)展前景作為推出重點，華源名居同時會以卓越的品質，鉆石般的服務，來做大做強，讓更多人青睞，做到騰鰲地區(qū)的地產(chǎn)老大。5.3威脅分析1、市場的消化能力存在威脅目前，騰鰲在建的項目非常多，這導致在2010年-2011年年底會有大量房地產(chǎn)產(chǎn)品投入市場，雖然大多數(shù)項目和我們的基本上不存在可比性，但我們必須考慮是否可以在供方時間如此集中、規(guī)模如此之大的情況下，市場的消化能力到底有多少。6、銷售推廣策略分析： 做任何項目都需要抓住

26、機會，突出項目的優(yōu)勢，彌補我們的劣勢，進而規(guī)避存在的威脅。針對上面的SWOT分析，我簡單的設計了一下營銷思路。充分利用便捷的交通條件及便利的生活配套 項目緊鄰高速公路口乃至城市第一主干道，有多條公交線路通過，無論是自己開車還是坐公交車都十分的便利。項目下面為超市、醫(yī)療、金融、通訊、教育等生活配套齊全，可作為重點賣點。華源的品牌優(yōu)勢 中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近二十年時間的發(fā)展，已由最初的地段、戶型、質量等轉向綜合性更強的品牌競爭，只要拿到地，蓋出房子就不愁銷售的時代已一去不復返，現(xiàn)在的消費者不僅對產(chǎn)品挑剔，對品牌更是挑剔。華源名居在騰鰲當?shù)氐恼J知程度并不高，所以在前期推廣過程中必須與華源風力發(fā)電設

27、配制造廠相互配合，相互呼應，首先圍繞樹立“華源品牌”，彰顯項目實力為重點。把握市場需求，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉為買方市場后，供方面臨的嚴峻問題就是，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡宜商、宜住、宜投資概念，才能更有效地促進銷售。加強區(qū)域性宣傳，吸引人流本地居民的地域觀念非常強烈，都覺得交通崗是較好，較方便一個區(qū)域，這種深入人心的地域觀念是很難改變的，故如何吸引更多的客戶到場，是項目成敗的基礎條件。因此，針對目標客戶群，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點方面應加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流，更重要一點是宣傳區(qū)域發(fā)展的概念，這也是

28、項目能否成功的關鍵。營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動在該吸引大量客流儲蓄后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關鍵。項目應當在規(guī)劃設計、現(xiàn)場環(huán)境包裝、接待中心設計裝飾、樣板間等方面營造一個非常舒適的內部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念面對多元化的目標客戶，我們必須抓住人的特點，規(guī)劃設計更加“人性化”。項目不但應在規(guī)劃中力求細致、完善，在設計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在策劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為貴”“以人為本”的理念。通過融合項目超前的產(chǎn)品、生活及管理理念，可以把握更多潛在客戶，打動他們的心，促進成交。找出項目

29、“個性化”的形象客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品品牌極易在市場中消失。通過對項目的分析和理解，挖掘內在優(yōu)點加以策劃包裝，提煉“個性化”的項目形象，可以大大提高項目的知名度，提升項目的附加值，從而促進銷售業(yè)績的提升。7目標客戶群分析目前騰鰲的居住環(huán)境有所改善，消費愿望強烈。所以，有此方面需求的騰鰲百姓、鞍山鐵西市民、立山市民、舊堡市民、騰鰲周邊客戶群，都是項目的主要目標客戶群。此類客戶重視的是生活上的舒適與便利。附近個體經(jīng)營者與騰鰲其他項目相比，本項目具有很大競爭優(yōu)勢，尤其是那些看中升值潛力和發(fā)展空間的目標消費者，很容易被項目的前景所吸引。投資不可否認，騰鰲本地投資理念并

30、不強烈，但不是沒有具備此素質的消費者。在銷售過程中，要善于引導，突出項目的前景，挖掘投資型客戶。第四章、華源房屋開發(fā)有限公司簡介我們華源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬遼寧華源集團，集團旗下?lián)碛酗L力發(fā)電設備制造企業(yè)，電力輸送設備制造企業(yè)。自2001起集團子公司多次被國家人事部、全國博士后管理委員會指定為“博士后科研工作站”、省工商局曾先后多次授予“重合同守信用單位”、省質量監(jiān)督檢驗所授予 “質量信譽保證單位”。集團于2003年通過東北認證有限公司對環(huán)境、質量、職業(yè)安全健康三項管理體系的認證。進入2009年，集團為推動政府城鎮(zhèn)化建設，立志改善本土人居環(huán)境。以沈大高速公路出口為基點，以雄厚的實力為背景，投資

31、3.5億，占地15萬平方米，興建一期工程華源名居項目，項目位于振興東北老工業(yè)基地五點一線中軸線的中心點位，鞍海經(jīng)濟帶四城一鎮(zhèn)核心樞紐，是投資經(jīng)商的戰(zhàn)略要地。整體外觀設計以現(xiàn)代構成風格為創(chuàng)作基調，將現(xiàn)代簡約式建筑手法與建筑設計元素融會貫通，塑造出輕盈、絢麗、簡約的外立面和張揚的住宅個性，大型停車場，做到了人車分流，提升了小區(qū)內的人車通行安全系數(shù)。小區(qū)樓群錯落有致，整體創(chuàng)意富有層次感，超大樓間距，環(huán)保復合保溫墻體，進口高速電梯伴您扶搖直上，平步青云。室內南北通透設計，一層擁有私家園景，室內落地觀景陽臺，頂層獨攬星光閣樓、盡享空中園林景觀。核心標志性景觀建筑華源酒店的投建將打造騰鰲新興的中心商業(yè)帶。

32、國內知名園林設計的完美構思，運用國際化設計風格，景觀設計上遵循一窗一世界、開窗見景、移步換景的理念，讓您出門入御園，家在花海叢 。完善的物業(yè)配套設施，24小時的專屬管家服務，VIP天然溫泉、超潔純凈水雙入戶，水質ph值呈弱堿性，溫度常年保持在5585。天然氣加壓入戶，可使您每天都品嘗饕餮家宴，集中供熱讓您在冬夜有著春的感慨。舒心、安心、放心、貼心、用心，五星級的物業(yè)服務會讓您真正感受到家的溫馨，愛的呵護，讓每位尊貴的業(yè)主，生活盡享高貴品質。我們會憑著信念，我們的執(zhí)著，我們的成就，為家鄉(xiāng)父老打造一個新興的商業(yè)經(jīng)濟中心，清新悠然的環(huán)保人居典范，為騰鰲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)書寫一段地產(chǎn)傳奇，華源名居是您理想的家

33、，您依靠的港灣。第五章、華源地產(chǎn)商業(yè)價值（項目介紹）一、工程概況： 華源名居項目位于遼寧省騰鰲鎮(zhèn)鞍山南站口繁華地段，鄰近鞍山市、飛機場、輕軌，人車流十分旺盛，現(xiàn)有騰鰲鎮(zhèn)市場還沒有形成規(guī)模也沒有城區(qū)購物的模式，客流量過大及現(xiàn)有設施及場地已不勝負荷，決定在鞍山南站口打造一期工程，以賓館為標志性建筑為騰鰲打造新的形象、新的商圈。二期工程糧庫原址，風水福地建設建材爪本項目。位于上風上水的好地方，是居住是購物的好地方。除現(xiàn)有四通八達的道路交通外還有大量的人居典范，新建項目更加入購物、餐飲、娛樂、辦公商務及住宅等多功能綜合服務。本項目一期總用地面積3.1萬平方米，容積率2.02，綠地率35%,建筑密度41

34、%,建筑限高53m米。二、設計依據(jù)1鞍山市發(fā)展和改革委員會2009年01月27日發(fā)出的“遼寧省鞍山市企業(yè)投資項目備案確認書”。2. 根據(jù)鞍山市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院提供“建國路西、解放路北（DN4-2）地塊控制性詳細規(guī)劃地形圖則”進行規(guī)劃及建筑設計。3. 業(yè)主新興房屋開發(fā)有限公司提供的設計任務書， 2009年4月27日傳真設計方案變更通知及多次會議中的設計修改意見。4.國家及地方關于建筑設計方面的規(guī)范。三、設計指導思想與設計特點在貫徹國家政策、法規(guī)、規(guī)范和鞍山市建筑設計行業(yè)相關的主管部門意見的前提下，充分尊重業(yè)主的意見，提高土地的使用率，在滿足道路退讓與高度限制的條件下，增大建筑的使用面積，以大空間為

35、主，提高可利用的空間面積。設計說明：一、總平面設計：1.建筑與道路關系：總平面布局以既滿足規(guī)劃部門的規(guī)劃用地要求，亦能充分發(fā)揮地塊的潛在價值，建筑最大成效的項目。建筑占地按建筑退讓線設計并在地塊西北角讓出一個闊大廣場提供市民享用。在整個建筑規(guī)劃的布局上采取層次豐富及高低有序的手法，臨沈營路與鞍羊路交匯處為三星級賓館，地上裙樓為3層高度，標準層為9層。4棟小高層住宅、7棟多層住宅，四周是圍和式商業(yè)群體。2.建筑群的主要功能：一期建筑群：主要以賓館、商業(yè)、住宅為主。本項目由三部組成分別為賓館12層、商業(yè)2層、住宅為4棟小高、7棟多層組合而成。.賓館占地6321平方米，此部分建筑我為三星級賓館一座。

36、賓館主要功能齊全具備餐飲，娛樂室內溫泉，多功能廳等。提供多元化飲食及娛樂客房等綜合服務。.四周底商建筑是圍合式商業(yè)門點，框架結構。北側將打造金融、娛樂、餐飲一條街，打造騰鰲真正的不夜街金街，讓夜晚的寂靜更添豐富多彩。西街將打造關于汽車方面的商街，汽車裝飾、汽車美容、汽車配件、汽車修理物流方面等一條街。南街將打造跟二期有關的建材裝飾材料一條街。東街將打造小區(qū)配套服務的街中金街，例如：小商品、醫(yī)療、便民店、洗衣房、快餐店、診所、文化用品、針織品等，供應小區(qū)便民的商業(yè)群。3.垂直交通組織：貨運方面：在二期項目西側布置了庫房卸貨區(qū)，設有貨梯方便貨物的垂直運輸。倉庫位置的選擇方便了商業(yè)業(yè)主的存儲方便。4

37、外立面設計：a.主體群樓部分的外墻以干掛花崗巖為主，顏色采用中灰色為主色調，此色調給建筑一種穩(wěn)重大方而又充滿朝氣的視覺效果，為使建筑造型更加豐富及現(xiàn)代化，部分位置如屋檐更配以原色鋁合金構件，增加建筑細部上的層次感。地下1層：層高5.4米。商網(wǎng)樓：共兩層一層 3.9米 二層3.9米 小高住宅樓：共11層, 3-11層每層高度均為2.9米.多層住宅樓：共6層, 每層高度均為2.9米。項目建設速度：開工時間：2010年6月8日竣工時間：2010年12月31日進駐時間：2011年5月31日項目建設配套部分：（一）、智能化集成系統(tǒng)（二）、信息設施系統(tǒng)（三）、信息化應用系統(tǒng)（四）建筑設備管理系統(tǒng)（五）、公

38、共安全系統(tǒng)（六）、國際網(wǎng)絡產(chǎn)品交易平臺項目平面圖第六章、華源名居 項目商業(yè)定位一、商業(yè)定位本項目商業(yè)定位為集銀行、超市、餐飲、KTV娛樂、酒吧、酒店、汽車美容、汽車配件、汽車修理、物流、建材裝飾、藥店、診所、便民店、洗浴、住宅、男裝、女裝、針織、鞋帽、箱包、皮具、魚菜；金銀首飾、飾品、玉器、工藝禮品、婚慶用品、酒店用品；生活日用品、家居、小家電、音像、鐘表；兒童成長世界、兒童攝影、漁具、美甲、體育器材等多業(yè)態(tài)騰鰲最大的城市綜合體之百姓shoppmall。（騰鰲購樂場）1、臨街北側商鋪為騰鰲以加盟品牌經(jīng)營為主，可有部分高檔裝修及產(chǎn)品投資經(jīng)營戶，不限制業(yè)態(tài)。2、不夜城商業(yè)街以吧文化為覆蓋，打造騰鰲

39、夜生活主要街區(qū)，以娛樂、西餐、KTV、茶文化為主線，打造綜合性文化性及人性化的夜生活一條街，給騰鰲以快速發(fā)展的主流街區(qū)。3、批發(fā)城是以綜合業(yè)態(tài)為主的批發(fā)兼零售的大型賣場，建材商業(yè)批發(fā)街(為二期工程)。4、不夜城主體以大型餐飲娛樂經(jīng)營為主街長500米沒有通車的干道。5、三星酒店及商務連鎖酒店為主。二、經(jīng)營模式以百姓日常生活需求為主的批發(fā)兼零售的綜合性大型商業(yè)運營體，以高速南站口為依托經(jīng)營有特色經(jīng)營模式、中檔消費娛樂、以快捷經(jīng)濟商務型酒店、以工薪、白領居住地為附線的騰鰲與鞍山市最為特色的城市綜合體。三、經(jīng)營路線百姓生活需求是我們商業(yè)運營的主要經(jīng)營路線，以文化覆蓋、品牌合理提為前提，形成娛樂消費不夜

40、城的騰鰲新城聚集地，以特色經(jīng)營為傳導引領市場走價格中低路線的特色的批發(fā)兼零售。四、經(jīng)營方式以50%產(chǎn)權經(jīng)營商鋪、40%投資商網(wǎng)、10%租賃商網(wǎng)的投資方式，商業(yè)統(tǒng)一形象、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一服務、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一區(qū)域業(yè)態(tài)經(jīng)營控制、統(tǒng)一協(xié)調，采用現(xiàn)代化管理手段，打造新騰鰲，新商業(yè)區(qū)、新的CBD永續(xù)商業(yè)經(jīng)營模式，打造騰鰲第一街。第七章、華源地產(chǎn)項目商業(yè)運營系統(tǒng)市場運營中心完整建設現(xiàn)代化的商品交易百姓平臺的管理機構客服管理中心對業(yè)主及投資商提供完善的運營管理保障和服務保障，提供終端消費者對產(chǎn)品科學性使用的保障。物業(yè)服務中心以項目為載體，科學使用各類配套及硬件維護和保養(yǎng)，為商戶及終端消費者提供舒適的消費環(huán)境。網(wǎng)絡及媒體廣告服務中心提供業(yè)主及投資商各類投資有效對接市場及生產(chǎn)企業(yè)搭建交易平臺，對商戶業(yè)主提供商品推廣、銷售、宣傳媒體平臺。倉儲物流中心為業(yè)主提供商品流通、倉儲的服務場所和機構。第八章、華源地