某大廈前期物業(yè)管理投標(biāo)書

1、 第 PAGE 52 頁 共 NUMPAGES 52 頁承諾書珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：首先，感謝貴公司同意我公司參加怡泰雅苑項(xiàng)目前期物業(yè)管理投標(biāo)。接怡泰泰雅苑前前期物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)文件件后，我公司司組織專專門工作作班子，認(rèn)真研研讀文件件，并到到現(xiàn)場踏踏勘，深深刻認(rèn)識識建設(shè)單單位和項(xiàng)項(xiàng)目本身身對前期期物業(yè)管管理的要要求，分分析我單單位的優(yōu)優(yōu)勢，認(rèn)認(rèn)真細(xì)致致地?cái)M制制了前期期管理方方案。我我公司的的主要優(yōu)優(yōu)勢有：（一）我我公司成成立早，有豐富富的人力力、技術(shù)術(shù)、設(shè)備備、信息息資源，公司規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)明顯，服務(wù)成成本合理理，建設(shè)設(shè)單位和和管理處處一旦有有特殊任任務(wù)，公公司能提提供強(qiáng)有有力的支支持

2、。（二）我我公司內(nèi)內(nèi)部管理理嚴(yán)格而而富有活活力，鍛鍛煉和培培養(yǎng)了一一支責(zé)任任心強(qiáng)、技術(shù)業(yè)業(yè)務(wù)熟的的骨干隊(duì)隊(duì)伍。為為了做好好此項(xiàng)工工作，我我公司專專門從上上海聘請請了具有有豐富管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的顧問問，專門門跟蹤此此項(xiàng)目?？梢哉f說，我公公司己作作了管理理隊(duì)伍的的充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。完完全有能能力組建建一個(gè)好好的管理理團(tuán)隊(duì)。（三）我我公司多多年與建建設(shè)單位位合作，在與建建設(shè)單位位、施工工單位協(xié)協(xié)作溝通通，做好好房屋售售后服務(wù)務(wù)，加強(qiáng)強(qiáng)空置房房的管理理，維護(hù)護(hù)建設(shè)單單位聲譽(yù)譽(yù)，促進(jìn)進(jìn)后續(xù)樓樓盤的銷銷售，便便利業(yè)主主等方面面做了大大量富有有成效的的工作，積累了了豐富經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。正因?yàn)槿缛绱?，我我公司決決定參加加“怡泰

3、雅雅苑前期期物業(yè)管管理”的投標(biāo)標(biāo)，并申申明：（一）我我公司按按規(guī)定提提交怡怡泰雅苑苑前期物物業(yè)管理理投標(biāo)書書兩份份。（二）我我公司遵遵守、執(zhí)執(zhí)行怡怡泰雅苑苑前期物物業(yè)管理理招標(biāo)文文件中中的各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定，響應(yīng)文件的各實(shí)實(shí)質(zhì)性要要求。（三）如如果我方方中標(biāo)，我們將將以全新新的理念念、負(fù)責(zé)責(zé)的精神神、百倍倍的努力力，扎扎扎實(shí)實(shí)按按投標(biāo)方方案實(shí)施施，努力力成為珠珠海市執(zhí)執(zhí)行物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的典范范，達(dá)到到部創(chuàng)優(yōu)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主主提供安安全、舒舒適、溫溫馨的辦辦公、經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境，為業(yè)業(yè)主提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。（四）怡泰雅雅苑前期期物業(yè)管管理投標(biāo)標(biāo)書自自開標(biāo)之之日起，30日日內(nèi)有效效。投投標(biāo)單位位：

4、 法定定代表人人（簽字字）： 二00一一年年 月月 日投 標(biāo)標(biāo) 書第一篇 資質(zhì)質(zhì)篇一、管理理總體構(gòu)構(gòu)想（一）管管理服務(wù)務(wù)理念和和目標(biāo)接到怡怡泰雅苑苑前期物物業(yè)管理理招標(biāo)文文件后后，我們們組織專專門班子子認(rèn)真研研讀，并并到現(xiàn)場場踏勘，詳細(xì)分分析研究究了物業(yè)業(yè)蘊(yùn)含的的思想內(nèi)內(nèi)涵和招招標(biāo)方的的要求,認(rèn)為對對該項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)要樹樹立“三個(gè)理理念”：1、樹立立高起點(diǎn)點(diǎn)、高品品位管理理服務(wù)理理念。這這是物業(yè)業(yè)本身檔檔次的要要求。對對這樣高高檔辦公公樓的管管理服務(wù)務(wù)，首先先必須樹樹立高起起點(diǎn)、高高品位管管理服務(wù)務(wù)的理念念。高起點(diǎn)、高品位位服務(wù)體體現(xiàn)在以以下方面面：1.1制制訂高質(zhì)質(zhì)量的服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)

5、。結(jié)合合本物業(yè)業(yè)實(shí)際和和建設(shè)方方、業(yè)主主方要求求，制訂訂好每項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的的標(biāo)準(zhǔn)和和細(xì)則，使各服服務(wù)項(xiàng)目目有標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可依。1.2抓抓好質(zhì)量量控制。遵守國國際質(zhì)量量管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系系，執(zhí)行行好各項(xiàng)項(xiàng)管理的的規(guī)范化化程序，嚴(yán)格按按各項(xiàng)管管理制度度和操作作規(guī)程辦辦事，堅(jiān)堅(jiān)持項(xiàng)目目跟蹤檢檢查評價(jià)價(jià)，全面面實(shí)行獎(jiǎng)懲條條例，持續(xù)改改進(jìn)服務(wù)務(wù)，使我我們的每每項(xiàng)服務(wù)務(wù)都達(dá)到到制訂和和承諾的的標(biāo)準(zhǔn)。1.3配配強(qiáng)、建建設(shè)高質(zhì)質(zhì)量的管管理服務(wù)務(wù)隊(duì)伍。高質(zhì)量量的服務(wù)務(wù)是靠高高素質(zhì)的的人。我我們將發(fā)發(fā)揮我公公司的人人才優(yōu)勢勢，利用用好骨干干儲備資資源，選選配優(yōu)秀秀的怡泰泰雅苑處處主任，抽調(diào)部部分骨干干，再向向社會擇擇優(yōu)招聘聘，

6、通過過崗前、崗位培培訓(xùn)，配配齊、配配強(qiáng)、管管好管理理服務(wù)隊(duì)隊(duì)伍，落落實(shí)好工工資、福福利待遇遇，最大大限度地地調(diào)動各各員工的的積極性性、創(chuàng)造造性，切切實(shí)管理理好物業(yè)業(yè)，服務(wù)務(wù)好業(yè)主主。1.4抓抓好開局局，一以以貫之。根據(jù)我我們的管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，一個(gè)個(gè)項(xiàng)目要要管好，抓好開開局非常常重要，起點(diǎn)要要高，管管理要嚴(yán)嚴(yán)，服務(wù)務(wù)要實(shí)。具體做做到：制訂、準(zhǔn)備好好一套完完整的業(yè)業(yè)主入戶戶資料；協(xié)助建建設(shè)單位位擬制好好符合法法規(guī)、切切合實(shí)際際的臨臨時(shí)管理理規(guī)約，并做做好宣傳傳解釋工工作；舉行隆隆重的入入住儀式式；抓好崗崗前培訓(xùn)訓(xùn)，特殊殊工種持持證上崗崗；嚴(yán)格按按入住規(guī)規(guī)程辦事事，辦好好、辦齊齊各種手手續(xù)；管理處處的

7、內(nèi)部部從一開開始即嚴(yán)嚴(yán)格管理理，嚴(yán)格格制度，嚴(yán)格各各項(xiàng)服務(wù)務(wù)的規(guī)程程，并持持之以恒恒，轉(zhuǎn)入入常規(guī)管管理。2、樹立立品牌管管理、特特色管理理服務(wù)理理念，使使我公司司業(yè)務(wù)范范圍不斷斷擴(kuò)大，市場不不斷拓展展，贏得得了客戶戶，增強(qiáng)強(qiáng)了美譽(yù)譽(yù)度。怡怡泰雅苑苑的物業(yè)業(yè)管理是是我公司司市場延延伸的一一個(gè)標(biāo)志志性重要要項(xiàng)目，是我們們樹立品品牌，打打造品牌牌的極好好契機(jī)。因此，我們在在對該項(xiàng)項(xiàng)目的管管理中，牢固樹樹立品牌牌管理、特色管管理服務(wù)務(wù)理念。在管理理服務(wù)的的實(shí)踐中中，體現(xiàn)現(xiàn)在以下下方面：2.1在在本公司司管理服服務(wù)隊(duì)伍伍中，不不斷灌輸輸品牌服服務(wù)的思思想。利利用崗前前培訓(xùn)，講評工工作，思思想教育育等機(jī)會

8、會，認(rèn)真真進(jìn)行品品牌戰(zhàn)略略思想的的教育，使公司司全體人人員以實(shí)實(shí)際行動動，為維維護(hù)品牌牌，樹立立品牌出出謀劃策策，奉獻(xiàn)獻(xiàn)出力。2.2建建立形象象化標(biāo)識識系統(tǒng)。首先建建立公眾眾標(biāo)志，如道路路指引標(biāo)標(biāo)識、消消防標(biāo)識識、綠化化標(biāo)識、建筑物物標(biāo)識、設(shè)備設(shè)設(shè)施標(biāo)識識、景觀觀標(biāo)識、安全防防范標(biāo)牌牌標(biāo)識等等，其次次，設(shè)立立服務(wù)標(biāo)標(biāo)志，如如公司標(biāo)標(biāo)識、服服裝標(biāo)識識，工作作牌、辦辦公標(biāo)志志等。2.3堅(jiān)堅(jiān)持富有有公司傳傳統(tǒng)特色色的管理理辦法。如我公公司在內(nèi)內(nèi)部管理理方面堅(jiān)堅(jiān)持的“基本工工資+效效益工資資+獎(jiǎng)懲懲”的分配配制度，“社會招招聘骨干干和內(nèi)部部骨干同同時(shí)競聘聘上崗”的用人人制度，“日檢、周檢、月檢”制度，

9、“管理處處一日基基本活動動”制度，在服務(wù)務(wù)業(yè)主方方面的“怡泰雅雅苑1110服務(wù)務(wù)”制度，“公開服服務(wù)承諾諾”制度，“酒店一一站式服服務(wù)”制度，“業(yè)主、怡泰雅雅苑聯(lián)席席會議”制度，“社區(qū)、業(yè)主、新聞、內(nèi)部共共同監(jiān)督督”制度等等。在堅(jiān)堅(jiān)持過程程中，根根據(jù)具體體情況的的變化和和形勢要要求的發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)揚(yáng)光大大。2.4在在全面提提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的基礎(chǔ)上上，根據(jù)據(jù)該項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)，搞好好更富有有特色的的服務(wù)，以進(jìn)一一步提升升“珠海怡泰泰雅苑”的形象象。2.5打打造保安安隊(duì)伍形形象化建建設(shè)亮點(diǎn)點(diǎn)。強(qiáng)化化儀容儀儀表訓(xùn)練練，實(shí)行行準(zhǔn)軍事事化管理理，規(guī)范范言行舉舉止，開開展和部部隊(duì)、公公安共建建活動，學(xué)

10、習(xí)他他們的好好思想、好作風(fēng)風(fēng)、好技技術(shù)，建建立高素素質(zhì)保安安隊(duì)伍，給人們們樹立全全新的、正規(guī)化化形象。3、樹立立“人性化化”管理服服務(wù)理念念。物業(yè)業(yè)管理，管理的的是物，服務(wù)的的是人?！叭诵曰惫芾矸?wù)是“以人為為本”科學(xué)發(fā)發(fā)展觀在在物業(yè)管管理中的的具體體體現(xiàn)，是是怡泰雅雅苑行業(yè)業(yè)發(fā)展、人們?nèi)杖找嬖鲩L長的需求求的必然然要求，也是我我們公司司不斷成成長壯大大的內(nèi)在在需要。所謂“人性化化”管理服服務(wù)，從從本質(zhì)上上講即使使我們管管理服務(wù)務(wù)更符合合人的需需求，符符合人的的發(fā)展的的需求，更提升升人的生生活價(jià)值值。我們們在管理理服務(wù)中中，在全全面提高高常規(guī)項(xiàng)項(xiàng)目管理理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的同同時(shí)，在在以下方方面給

11、予予進(jìn)一步步加強(qiáng)和和關(guān)注：3.1始始終把服服務(wù)態(tài)度度放在重重要位置置。物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)在很很多方面面需要人人與人的的交往，好的服服務(wù)態(tài)度度則是人人們最直直接的需需求。我我們公司司的所有有服務(wù)人人員都要要嚴(yán)格遵遵守著裝裝、儀容容儀表、接待服服務(wù)用語語，行為為舉止規(guī)規(guī)定，尊尊重業(yè)主主、理解解業(yè)主，熱情耐耐心接待待業(yè)主投投訴，認(rèn)認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)處理好好問題，全心全全意為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)。3.2放放大特約約服務(wù)功功能，增增加個(gè)性性化服務(wù)務(wù)內(nèi)容。專門配配備客服服人員，樹立先先進(jìn)的客客服理念念，放大大客服范范圍，優(yōu)優(yōu)化客服服質(zhì)量。適當(dāng)增增加維修修服務(wù)人人員，對對業(yè)主自自用設(shè)施施、設(shè)備備的維修修，采取取業(yè)主購購買材料

12、料或根據(jù)據(jù)業(yè)主要要求代為為購買的的形式，免去人人工費(fèi)用用。如業(yè)業(yè)主使用用管理處處的材料料，只收收取材料料成本費(fèi)費(fèi)。3.3建建立“怡泰雅雅苑1110”服務(wù)。公安部部門雖然然只負(fù)責(zé)責(zé)社會治治安工作作的職能能，但在在實(shí)際工工作中，人們遇遇到難題題、急事事就自然然想到請請求“1100”幫助?！?100”服務(wù)在在社會上上引起強(qiáng)強(qiáng)烈反響響和人民民群眾的的一片贊贊譽(yù)。根根據(jù)這一一情況，我們響響亮提出出，我們們在怡泰泰雅苑的的怡泰雅雅苑服務(wù)務(wù)隊(duì)伍要要成為“怡泰雅雅苑1110”。在可可能情況況下，盡盡最大可可能主動動為怡泰泰雅苑業(yè)業(yè)主解決決急、難難問題?！叭诵曰?wù)”是我們們物業(yè)管管理中一一個(gè)極其其深刻和和永

13、恒的的課題，我們將將在具體體的服務(wù)務(wù)實(shí)踐中中，不斷斷創(chuàng)新服服務(wù)，增增加內(nèi)涵涵，使我我們的服服務(wù)更加加親情化化。我們對怡怡泰雅苑苑的總體體管理目目標(biāo)為：成立怡怡泰雅苑苑物業(yè)服服務(wù)中心心，成為為珠海市執(zhí)執(zhí)行物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的典范范；一年年內(nèi)達(dá)到到市級物物業(yè)管理理優(yōu)秀項(xiàng)項(xiàng)目，二二年內(nèi)達(dá)達(dá)到省級級物業(yè)管管理優(yōu)秀秀項(xiàng)目；為怡泰泰雅苑的的廣大業(yè)業(yè)主提供供“安全、舒適、溫馨”的辦公公環(huán)境，為業(yè)主主提供良良好的服服務(wù)。分項(xiàng)管理理目標(biāo)為為：1、房屋屋設(shè)施設(shè)設(shè)備維保保1.1房房屋及配配套設(shè)施施完好率率 98%1.2設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備使用用完好率率1000%，返修修率11%1.3零零修報(bào)修修及時(shí)率率 10

14、00%1.4業(yè)業(yè)主特約約維修合合格率 1000%1.5特特約維修修回訪率率 1000%2、安全全護(hù)衛(wèi)，秩序維維護(hù)2.1因因管理責(zé)責(zé)任發(fā)生生的火災(zāi)災(zāi)、事故故、案件件數(shù)02.2消防設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施完好好率1100%2.3滅滅火預(yù)案案演習(xí)達(dá)達(dá)標(biāo)率1000%2.4各各類突發(fā)發(fā)事件的的有效處處理率 5%2.5車輛違違章停放放率955%2.6違違章處理理率 1000%3、保潔潔管理3.1環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生清潔率率 999%3.2明明顯垃圾圾停留地地面時(shí)間間不超過過1小時(shí)；3.3工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)抽檢達(dá)達(dá)標(biāo)率 999%3.4化化糞池、雨、污污水井（管）完完好率 1000%3.5機(jī)機(jī)房衛(wèi)生生、怡泰泰雅苑用用房、垃垃圾崗衛(wèi)生

15、生達(dá)標(biāo)率率 1000%3.6水水池衛(wèi)生生達(dá)標(biāo)率率1100%4、綠化化管理4.1綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)成活率率95%4.2補(bǔ)補(bǔ)種、補(bǔ)補(bǔ)植率 1000%4.3植植物長勢勢達(dá)標(biāo)率率98%4.4綠綠化設(shè)施施完好率率98% 5、公共共事務(wù)、綜合管管理5.1服服務(wù)有效效投訴小小于1%，處理理率 1000%5.2有有效回訪訪率 1000%5.3員員工培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃完完成率 1000%5.4特特種行業(yè)業(yè)員工持持證上崗崗率 1000%5.5服服務(wù)規(guī)范范出錯(cuò)率率（以檢檢查、投投訴、記記錄為準(zhǔn)準(zhǔn)） 3%5.6住住戶對整整個(gè)管理理服務(wù)滿滿意率955%（二）管管理模式式、機(jī)構(gòu)構(gòu)及人員員配置、培訓(xùn)管管理1、管理理模式1.1從從管理體體

16、制考慮慮，我公公司在怡怡泰雅苑苑設(shè)立物物業(yè)服務(wù)務(wù)中心，作為我我公司派派出機(jī)構(gòu)構(gòu)，實(shí)行行公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的主任（項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理）負(fù)負(fù)責(zé)制。由主任任具體組組織實(shí)施施整個(gè)怡怡泰雅苑苑的安全全防衛(wèi)、衛(wèi)生保保潔、房房屋及設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)、綠化化養(yǎng)護(hù)等等管理服服務(wù)。服服務(wù)中心心的人事事、財(cái)務(wù)務(wù)、檔案案管理由由公司直直接負(fù)責(zé)責(zé)，公司司各職能能機(jī)關(guān)對對服務(wù)中中心各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)實(shí)施指導(dǎo)導(dǎo)，服務(wù)務(wù)中心大大的維保保項(xiàng)目由由公司工工程隊(duì)協(xié)協(xié)助組織織實(shí)施。1.2從從服務(wù)功功能考慮慮，公司司采取一一體化主主管理。各大項(xiàng)項(xiàng)管理服服務(wù)項(xiàng)目目，包括括房屋、設(shè)施設(shè)設(shè)備的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)、安全全護(hù)衛(wèi)、衛(wèi)生保保潔、綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)及開發(fā)

17、發(fā)方承擔(dān)擔(dān)的售后后服務(wù)職職能等均均由我公公司進(jìn)行行實(shí)質(zhì)性性管理運(yùn)運(yùn)作服務(wù)務(wù)，日常常管理均均不外包包。電梯梯、消防防、弱電電等特種種設(shè)備的的維修、保養(yǎng)委委托有資資質(zhì)的專專業(yè)公司司進(jìn)行。1.3服服務(wù)中心心實(shí)行扁扁平化管管理，減減少專職職管理人人員，隊(duì)隊(duì)長、主主管、組組長均不不脫產(chǎn)，除管理理任務(wù)外外，均得得負(fù)責(zé)具具體服務(wù)務(wù)事項(xiàng)。2、管理理機(jī)構(gòu)怡泰雅苑物業(yè)有限公司辦公室經(jīng)營管理部財(cái)務(wù)部綜合管理部工程部品質(zhì)管理部人力資源部怡泰雅苑物業(yè)服務(wù)中心4人綠 化 組2人保 潔 組10人維 保 組6人保 安 隊(duì) 16人3、人員員配置3.1定定額怡泰雅苑苑物業(yè)服服務(wù)中心心共配備備人員338人（含車管管員3人人），其其

18、中主任1人人副主任11人客服專員員2人保安隊(duì)長長1人保安班長長3人保安員人人9人維保主管管（兼智智能化管管理）11人維保工22人高配值班班3人保潔主管管1人保潔工99人綠化組長長1人（非脫產(chǎn)產(chǎn)）綠化工11人車管員（汽車）3人（納入保保安隊(duì)管管理）合計(jì)388人3.2選選配辦法法與基本本條件選配采取取“骨干內(nèi)內(nèi)選，擇擇優(yōu)外招招”的辦法法，即從從公司人人才庫中中，挑選選約三分分之一的的人員作作為中心心骨干，另三分分之二，公開向向社會招招聘，擇擇優(yōu)錄用用，經(jīng)培培訓(xùn)上崗崗。3.2.1保安安3.2.1.11性別：男；3.2.1.22年齡：45歲歲以下；3.2.1.33文化：高中以以上；3.2.1.44身體

19、：1.770m以以上，五五官端正正，身心心健康；3.2.1.55具有一一定的專專業(yè)素質(zhì)質(zhì)，退伍伍軍人優(yōu)優(yōu)先；3.2.1.66無犯罪罪和嚴(yán)重重不良行行為記錄錄（公安安部門證證明）。3.2.2保潔潔員3.2.2.11性別：男、女女不限；3.2.2.22年齡：52歲歲以下；3.2.2.33文化：初中以以上；3.2.2.44身體：身心健健康；3.2.2.55業(yè)務(wù)素素質(zhì)：勞勞動態(tài)度度好。3.2.3維保保人員：3.2.3.11性別：男；3.2.3.22年齡：45歲歲以下；3.2.3.33文化、業(yè)務(wù)：高中以以上文化化，具有有電工證證和特種種作業(yè)資資格證；3.2.3.44身心健健康。3.2.4綠化化人員：3.

20、2.4.11 500歲以下下；3.2.4.22高中以以上文化化；3.2.4.33有一定定的業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)，具有園園藝方面面的資格格證書優(yōu)優(yōu)先；3.2.4.44身心健健康。3.3擬擬配服務(wù)務(wù)中心主主任簡況況姓名性別年齡職務(wù)怡泰雅苑苑服務(wù)中中心主任任職稱學(xué)歷政治面貌貌參加工作作時(shí)間從事物業(yè)業(yè)管理工工作年限限曾 管 理 項(xiàng)項(xiàng) 目 情 況況項(xiàng)目名稱稱項(xiàng)目類型型項(xiàng)目規(guī)模模（）備注服務(wù)中心心主任簡簡歷4、人員員管理人員管理理主要通通過實(shí)行行崗位責(zé)責(zé)任制和和內(nèi)部管管理制度度加強(qiáng)對對人員的的管理。4.1管管理處人人員崗位位職責(zé)4.1.1管理理處主任任職責(zé)4.1.1.11根據(jù)物物業(yè)管理理法規(guī)、管理合合同和公公司確定

21、定的年度度管理目目標(biāo)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，對怡怡泰雅苑苑的房屋屋、公共共設(shè)施組組織驗(yàn)收收、接管管、維修修養(yǎng)護(hù)，治安、車輛秩秩序，保保潔綠化化，社區(qū)區(qū)文化等等實(shí)施全全面管理理。4.1.1.22組織員員工學(xué)習(xí)習(xí)、培訓(xùn)訓(xùn)，提高高管理服服務(wù)水平平。加強(qiáng)強(qiáng)對員工工的考核核，提出出獎(jiǎng)懲建建議。關(guān)關(guān)心員工工生活、福利，調(diào)動員員工的積積極性。4.1.1.33結(jié)合怡泰泰雅苑區(qū)區(qū)實(shí)際，建立健健全各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制制度，率率先垂范范、模范范遵守并并督促員員工認(rèn)真真貫徹、執(zhí)行。4.1.1.44審批房房屋、公公建設(shè)施施的維修修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃，按按規(guī)定報(bào)報(bào)請公司司和業(yè)主主委員會會審批，并組織織實(shí)施。4.1.1.55按預(yù)案案負(fù)責(zé)對對突發(fā)事

22、事件的處處置，親親臨一線線組織指指揮，保保護(hù)人民民生命財(cái)財(cái)產(chǎn)，避避免事態(tài)態(tài)擴(kuò)大，減少一一切損失失。4.1.1.66加強(qiáng)同同政府執(zhí)執(zhí)法、管管理部門門、建設(shè)設(shè)單位，供電、供水、供氣、電信等等部門和和業(yè)主委委員會、居委會會等組織織的聯(lián)系系，協(xié)調(diào)調(diào)好關(guān)系系，搞好好工作的的協(xié)同。4.1.1.77組織人人員收繳繳好物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)。4.1.1.88組織開開展好社社區(qū)文體體活動，搞好精精神文明明建設(shè)。4.1.1.99定期向向公司請請示匯報(bào)報(bào)工作，完成公公司交辦辦的其他他任務(wù)。4.1.1.110副主主任在主主任領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，協(xié)協(xié)助主任任工作，主任不不在時(shí)，代理主主任職責(zé)責(zé)。4.1.2客服服專員職職責(zé)4.1.2.11

23、負(fù)責(zé)對對業(yè)主的的回訪工工作，及及時(shí)收集集各類信信息，了了解住戶戶對公司司提供服服務(wù)的意意見和建建議反饋饋給物業(yè)業(yè)管理處處主任。4.1.2.22負(fù)責(zé)定定期發(fā)放放、回收收住戶意意見征詢詢單。4.1.2.33負(fù)責(zé)住住戶進(jìn)戶戶、退戶戶手續(xù)的的辦理工工作。4.1.2.44負(fù)責(zé)對對客戶接接告誡的的日常工工作指導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)督督。4.1.2.55負(fù)責(zé)管管理處各各種文件件及通知知的擬寫寫。4.1.2.66負(fù)責(zé)策策劃、組組織社區(qū)區(qū)文化活活動。4.1.2.77負(fù)責(zé)物物業(yè)業(yè)主主的投訴訴接待工工作。4.1.2.88負(fù)責(zé)物物業(yè)管理理處的文文件收發(fā)發(fā)、登記記、分類類、保管管和文印印工作。4.1.2.99負(fù)責(zé)住住戶資料料的收集集

24、、保管管、歸類類工作。4.1.2.110負(fù)責(zé)責(zé)物業(yè)管管理處各各項(xiàng)費(fèi)用用收繳的的匯總工工作。4.1.2.111負(fù)責(zé)責(zé)物業(yè)管管理處員員工的考考勤，做做好辦公公場所的的安全、清潔工工作。4.1.2.112負(fù)責(zé)責(zé)整理制制作相關(guān)關(guān)報(bào)表。4.1.2.113負(fù)責(zé)責(zé)辦公用用品及固固定資產(chǎn)產(chǎn)的添置置申請、領(lǐng)用、保管、保養(yǎng)工工作，并并做好記記錄。4.1.2.114協(xié)助助物業(yè)管管理處主主任，協(xié)協(xié)調(diào)好工工作，組組織好會會議并做做好記錄錄。4.1.2.115協(xié)助助物業(yè)管管理處主主任完成成其他工工作。4.1.3保安隊(duì)隊(duì)長職責(zé)責(zé)4.1.3.11帶領(lǐng)并并督促全全班搞好好訓(xùn)練，不斷提提高素質(zhì)質(zhì)和業(yè)務(wù)務(wù)水平。4.1.3.22帶領(lǐng)

25、全全隊(duì)人員員加強(qiáng)政政治思想想學(xué)習(xí)和和保安隊(duì)隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)學(xué)習(xí)，不不斷提高高思想覺覺悟和業(yè)業(yè)務(wù)技能能。4.1.3.33督促全全隊(duì)積極極參加文文體活動動，鍛煉煉身體，增強(qiáng)體體質(zhì)。4.1.3.44督促和和檢查全全隊(duì)人員員熱愛本本職工作作，忠于于職守，積極自自覺地加加強(qiáng)工作作責(zé)任心心。4.1.3.55全面、統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)全隊(duì)隊(duì)的工作作，監(jiān)督督全隊(duì)人人員著裝裝整齊，文明執(zhí)執(zhí)勤，樹樹立良好好的保安安形象，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行作息息時(shí)間制制度。4.1.3.66每周對對全隊(duì)人人員的業(yè)業(yè)務(wù)訓(xùn)練練進(jìn)行考考核，做做好全隊(duì)隊(duì)人員的的思想工工作。4.1.3.77詳細(xì)收收集業(yè)主主意見和和發(fā)現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題題，及時(shí)時(shí)做好處處理，并并迅速上上報(bào)。4

26、.1.3.88完成上上級交待待的其它它任務(wù)。4.1.4安全全巡查員員職責(zé)4.1.4.11認(rèn)真學(xué)學(xué)習(xí)和熟熟悉治安安管理、道路交交通管理理、城市市建設(shè)管管理等有有關(guān)法律律法規(guī)，以及物物業(yè)管理理有關(guān)規(guī)規(guī)定和保保安業(yè)務(wù)務(wù)知識，以維護(hù)護(hù)好所轄轄物業(yè)的的治安、交通秩秩序，確確保轄區(qū)區(qū)安全。4.1.4.22在派出出所指導(dǎo)導(dǎo)下，負(fù)負(fù)責(zé)所管管理區(qū)域域日常巡巡視工作作，對進(jìn)進(jìn)出轄區(qū)區(qū)的外來來人員按按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行審查查登記。對轄區(qū)區(qū)內(nèi)分管管區(qū)域的的治安、消防、違章、攤點(diǎn)、機(jī)動車車輛等實(shí)實(shí)行全方方位的巡巡查管理理，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，善于解解決，處處理不了了的，及及時(shí)向上上級或有有關(guān)部門門報(bào)告，并做好好巡查記記錄。4.1.4.

27、33熟悉轄轄區(qū)物業(yè)業(yè)情況，熟練掌掌握消防防器材的的使用，懂得一一些救護(hù)護(hù)知識，提高業(yè)業(yè)務(wù)水平平。發(fā)生生緊急事事件，及及時(shí)處理理并上報(bào)報(bào)有關(guān)部部門，積積極配合合有關(guān)部部門進(jìn)行行搶救工工作。4.1.4.44嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行交接接班手續(xù)續(xù)，認(rèn)真真做好值值班記錄錄、交接接班記錄錄及各類類臺帳。4.1.4.55負(fù)責(zé)安安全防犯犯設(shè)施的的管理。4.1.4.66負(fù)責(zé)房房屋裝修修控制與與管理。4.1.4.77講究文文明和禮禮貌待人人，耐心心說服教教育業(yè)主主遵守轄轄區(qū)各種種規(guī)章制制度。4.1.4.88完成公公司交辦辦的其它它工作任任務(wù)。4.1.5門衛(wèi)衛(wèi)職責(zé)4.1.5.11對出入入怡泰雅雅苑的人人員進(jìn)行行證件，身份的的查

28、驗(yàn)，遵守會會客登記記制度，辦理好好登記手手續(xù)，防防止無關(guān)關(guān)員進(jìn)入入，擾亂亂工作程程序；4.1.5.22對出入入怡泰雅雅苑的外來人員員和車輛輛所攜帶帶、裝運(yùn)運(yùn)的物品品、物資資進(jìn)行檢檢驗(yàn)、核核查，以以防單位位物資或或物品流流失和易易燃、易易爆、有有毒物品品流入怡怡泰雅苑苑，確保保單位財(cái)財(cái)產(chǎn)和人人生安全全。4.1.5.33疏導(dǎo)車車輛，清清理無關(guān)關(guān)人員，維持好好正常的的交通秩秩序，引引導(dǎo)車輛輛停放有有序、整整齊。4.1.5.44提高警警惕，注注意發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑人人，可疑疑事，如如有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，正確確處理并并及時(shí)報(bào)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，妥善善處置；4.1.5.66根據(jù)業(yè)業(yè)主要求求，及時(shí)時(shí)接收、分發(fā)報(bào)報(bào)刊、郵郵件，搞搞好登

29、記記手續(xù)，防止誤誤時(shí)、誤誤事。4.1.5.77完成上上級交給給的其他他任務(wù)。4.1.6監(jiān)控控保安職職責(zé)4.1.6.11正確操操作和愛愛護(hù)監(jiān)控控設(shè)備，消防報(bào)報(bào)警臺，雙監(jiān)報(bào)報(bào)警設(shè)備備及電梯梯監(jiān)控報(bào)報(bào)警設(shè)備備。4.1.6.22做好值值班詳細(xì)細(xì)記錄和和交接班班工作，保持室室內(nèi)整潔潔和設(shè)備備無故障障。4.1.6.33對錄相相帶及其其有關(guān)資資料做好好存放管管理工作作，確保保正常便便用，隨隨時(shí)協(xié)助助調(diào)查各各類案件件。4.1.6.44加強(qiáng)重重點(diǎn)部位位的監(jiān)控控，遇有有特殊情情況或嫌嫌疑人及及時(shí)與所所在區(qū)域域保安人人員聯(lián)系系，妥善善處理。4.1.6.55工作認(rèn)認(rèn)真仔細(xì)細(xì)，精益益求精，監(jiān)控值值班中遇遇事要及及時(shí)判明

30、明情況，重要事事件及時(shí)時(shí)報(bào)告主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。4.1.6.66未經(jīng)批批準(zhǔn)，任任何人不不得將錄錄像資料料外借，值班中中禁止擅擅離職守守和會客客，確保保監(jiān)控工工作安全全、有序序。4.1.6.77完成領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦辦的其它它任務(wù)。4.177保潔主管管職責(zé)4.1.7.1服從從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶帶頭，以以身作則則，積極極帶領(lǐng)隊(duì)隊(duì)員完成成上級交交給的各各項(xiàng)任務(wù)務(wù)。4.1.7.2全面面負(fù)責(zé)怡怡泰雅苑苑內(nèi)的清清潔衛(wèi)生生工作的的安排，做好每每日檢查查記錄并并及時(shí)向向主管匯匯報(bào)。4.1.7.3負(fù)責(zé)做做好保潔潔員的思思想教育育、法紀(jì)紀(jì)教育工工作，組組織保潔潔員學(xué)習(xí)習(xí)文化和和專業(yè)知知識。4.1.7.4協(xié)助怡泰泰雅苑內(nèi)內(nèi)除四害害消殺

31、工工作，組組織安排排保潔員員完成此此項(xiàng)工作作。4.1.7.5每日檢檢查監(jiān)督督衛(wèi)生、消殺，評定工工作效益益，搞好好環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理理。4.1.7.6堅(jiān)持每每日巡查查怡泰雅雅苑衛(wèi)生生，勸阻阻和制止止不衛(wèi)生生、不文文明的現(xiàn)現(xiàn)象和行行為。4.1.7.7堅(jiān)持原原則、辦辦事公道道。4.1.7.8管理處處主任交交待的其其它任務(wù)務(wù)。4.1.8保潔潔員職責(zé)責(zé)4.1.8.11對分管管的道路路實(shí)行全全天保潔潔，每天天清掃不不得少于于1次，保證路路面無積積水、無無垃圾。4.1.8.2對分管管的綠化化帶每日日檢查拾拾零不少少于1次次，保證證綠化帶帶內(nèi)無瓜瓜皮果殼殼、紙屑屑等雜物物。4.1.8.3對分分管樓宇宇的樓梯梯及走

32、廊廊每日清清掃1次次，樓梯梯扶手擦擦拭1次次，公共共部位無無雜物堆堆放。4.1.8.4愛護(hù)清清潔用具具、材料料，減少少浪費(fèi)，節(jié)約開開支，并并認(rèn)真做做好蚊蠅蠅滅殺工工作，垃垃圾桶每每周擦洗洗一次。4.1.8.5積極完完成領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的的其他任任務(wù)。4.1.9維保主管管職責(zé)對維保組組進(jìn)行實(shí)實(shí)務(wù)性的的管理，組織維維修工對對怡泰雅雅苑的物物業(yè)進(jìn)行行維修、改造及及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維維修工的的日常工工作，確確保怡泰泰雅苑內(nèi)內(nèi)物業(yè)管管理的正正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，具體體職責(zé)如如下:4.1.9.11服從主主任的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及工工作安排排，根據(jù)據(jù)管理處處的管理理目標(biāo)，制訂住住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)維維修及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的實(shí)實(shí)施方案案。4.1.9.2

33、必須須具備工工民建的的有關(guān)知知識，能能編制工工程預(yù)結(jié)結(jié)算，懂懂得房屋屋結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)以及及使用要要求。4.1.9.33必須具具備物業(yè)業(yè)的有關(guān)關(guān)管埋知知識，熟熟悉江江蘇省住住宅怡泰泰雅苑物物業(yè)管理理?xiàng)l例與管理理處的有有關(guān)規(guī)章章制度。4.1.9.44掌握怡泰泰雅苑內(nèi)內(nèi)房屋的的分布情情況、結(jié)結(jié)構(gòu)類型型，地上上及地下下管道的的走向、分布和和起止點(diǎn)點(diǎn)。4.1.9.55接受業(yè)主主報(bào)修或或咨詢時(shí)時(shí)，態(tài)度度要熱情情、和藹藹，及時(shí)時(shí)解答、解決住住戶的疑疑難問題題。4.1.9.66組織維維修工對怡泰雅雅苑內(nèi)房房屋本體體及公共共配套設(shè)設(shè)施進(jìn)行行維修及及保養(yǎng)，確保地地下排污污、雨水水管道的的暢通。4.1.9.77經(jīng)常巡巡

34、視怡泰泰雅苑及及檢查維維修工的的工作情情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時(shí)處處理。4.1.9.88定期對對維修工工進(jìn)行思思想教育育與維修修技術(shù)的的培訓(xùn)，提高維維修工的的思想和和技術(shù)素素質(zhì)。4.1.9.99響應(yīng)并并參與管管理處組組織的公公益活動動，積極極配合其其它部門門做好各各項(xiàng)物業(yè)業(yè)管理工工作。4.1.9.110完成成主任交交給的其其它任務(wù)務(wù)。4.1.10維維修工職職責(zé)4.1.10.1參加加物業(yè)的的驗(yàn)收和和交接工工作，負(fù)負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料料的交接接和收集集整理工工作。4.1.10.2負(fù)責(zé)責(zé)建筑物物、構(gòu)筑筑物及共共用部位位設(shè)施、設(shè)備的的維修和和保養(yǎng)。制定及及組織實(shí)實(shí)施房屋屋及公用用設(shè)備設(shè)設(shè)施的維維修計(jì)劃

35、劃，對改改建、擴(kuò)擴(kuò)建項(xiàng)目目進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場監(jiān)督督管理，做好竣竣工驗(yàn)收收工作。4.1.10.3負(fù)責(zé)責(zé)地下設(shè)設(shè)施、污污水管線線、化糞糞池、雨雨水管線線的疏通通、維修修和保養(yǎng)養(yǎng)。4.1.10.4負(fù)責(zé)責(zé)對轄區(qū)區(qū)內(nèi)道路路、路燈燈、娛樂樂場所、園林綠綠化、消消火栓、停車場場、停車車庫、共共用衛(wèi)生生設(shè)施、衛(wèi)生保保潔設(shè)備備等的維維修和保保養(yǎng)。4.1.10.5負(fù)責(zé)責(zé)處理業(yè)業(yè)主維修修申請，核定收收費(fèi)項(xiàng)目目和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，及時(shí)時(shí)安排維維修人員員為業(yè)主主提供服服務(wù)，并并按維修修回訪要要求對住住戶進(jìn)行行回訪，確保維維修質(zhì)量量。4.1.10.6負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督機(jī)機(jī)電設(shè)備備、消防防設(shè)施及及防盜設(shè)設(shè)施的檢檢查檢修修工作，參與重重大項(xiàng)目目維修施

36、施工，把把住維修修質(zhì)量關(guān)關(guān)。4.1.10.7負(fù)責(zé)責(zé)采購物物資的質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收收，嚴(yán)把把質(zhì)量關(guān)關(guān)。4.1.10.8負(fù)責(zé)責(zé)配合自自來水公公司、電電話公司司、煤氣氣公司、供電公公司及有有線電視視臺的維維修檢查查工作。4.1.10.9負(fù)責(zé)責(zé)對業(yè)主主裝飾裝裝修有關(guān)關(guān)問題的的管理，對業(yè)主主的裝修修咨詢提提供技術(shù)術(shù)上的建建議和監(jiān)監(jiān)督工作作。4.1.10.10堅(jiān)堅(jiān)持修舊舊利廢，控制能能源低消消耗，降降低成本本，提高高效益，熱情為為業(yè)主提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)。4.1.10.11積積極參加加公司、管理處處組織的的有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)理論論和技術(shù)術(shù)的學(xué)習(xí)習(xí)，不斷斷提高維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)水平。4.1.10.12積積極完成成公司下下達(dá)的其其它各

37、項(xiàng)項(xiàng)任務(wù)。4.1.11智智能化管管理員職職責(zé)4.1.11.1在維維保主管管領(lǐng)導(dǎo)下下，重點(diǎn)點(diǎn)負(fù)責(zé)怡怡泰雅苑苑弱電系系統(tǒng)，包包括消防防報(bào)警系系統(tǒng)、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、門禁禁系統(tǒng)、對講系系統(tǒng)、紅紅外線系系統(tǒng)的檢檢查、檢檢測和維維護(hù)，制制訂全面面的維護(hù)護(hù)計(jì)劃；4.1.11.2加強(qiáng)強(qiáng)對中控控室運(yùn)行行的管理理，會同同保安隊(duì)隊(duì)監(jiān)控人人員加強(qiáng)強(qiáng)對中控控室各設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維維護(hù)，做做好檢查查、督促促所有人人員遵守守中控室室管理、運(yùn)行制制度和規(guī)規(guī)定；4.1.11.3做好好對重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)施、設(shè)備的的點(diǎn)檢和和抽查，保證各各設(shè)施、設(shè)備正正常運(yùn)行行；4.1.11.4及時(shí)時(shí)排除智智能化設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的故故障，對對技術(shù)復(fù)復(fù)雜項(xiàng)目目做

38、好外外聘方案案，在領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)同意意后，組組織實(shí)施施，跟蹤蹤監(jiān)測，搞好工工程決算算；4.1.11.5完成成上級交交給的其其他任務(wù)務(wù)。12、綠綠化主管管職責(zé)12.11熟悉怡泰泰雅苑綠綠化概況況，充分分利用和和發(fā)展綠綠化面積積，保持持綠化完完好率達(dá)達(dá)95%以上上。因地地制宜，合理布布置花草草樹木品品種和數(shù)數(shù)量，創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美美的植物物景觀，發(fā)揮綠綠化的生生態(tài)環(huán)境境效益。12.22提高綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)管理的的知識和和技能，熟悉花花草樹木木的品種種、名稱稱和栽培培管理方方法，掌掌握花木木病蟲害害的防治治方法、園林器器械的使使用方法法。12.33對花木木進(jìn)行掛掛牌，標(biāo)標(biāo)明品種種、科屬屬、原產(chǎn)產(chǎn)地、生生長特性性、繁殖殖

39、方法、管理方方法等，方便業(yè)業(yè)主欣賞賞。12.44巡視怡怡泰雅苑苑綠化，做好分分析和記記錄，掌掌握怡泰泰雅苑綠綠化的基基本情況況。12.55借鑒其其他先進(jìn)進(jìn)的管理理方法，收集業(yè)業(yè)主對綠綠化管養(yǎng)養(yǎng)的建設(shè)設(shè)性建議議，結(jié)合合實(shí)際情情況，制制定管養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)方方法，確確保綠化化管養(yǎng)的的正常運(yùn)運(yùn)作。12.66關(guān)心綠綠化員工工的生活活，多交交流思想想，為綠綠化工作作好后勤勤工作，解釋工工作疑難難，多渠渠道增進(jìn)進(jìn)綠化工工的知識識和素質(zhì)質(zhì)。12.77廣開門門路，與與社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)結(jié)合，建設(shè)怡怡泰雅苑苑 愛愛綠化、護(hù)綠化化的文文化環(huán)境境。12.88與管理理處其它它部門精精誠合作作，搞好好單位的的各項(xiàng)活活動。1

40、2.99完成管管理處主主任交辦辦的其它它工作。4.1.13、綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)員職職責(zé)4.1.13.1熟悉悉轄區(qū)的的綠化面面積和布布局、花花草樹木木的品種種和數(shù)量量，充分分利用綠綠地面積積，保持持綠化成成活率在在95%以上，并且合合理布置置花草樹樹木的品品種和數(shù)數(shù)量。4.1.13.2熟悉悉花草樹樹木的名名稱、特特性和培培植辦法法，并對對較為名名貴、稀稀有和數(shù)數(shù)量較大大的品種種在指定定的地方方公告其其名稱、種植季季節(jié)、生生長特征征、養(yǎng)護(hù)護(hù)辦法等等，供業(yè)業(yè)主觀賞賞。4.1.13.3對花花草樹木木定期進(jìn)進(jìn)行培土土、施肥肥、除雜雜草和病病蟲害，并修枝枝剪葉、補(bǔ)苗、澆水。大棵的的灌木，要給予予造型，豐富綠綠化內(nèi)

41、容容。4.1.13.4保持持綠化帶帶的清潔潔，保證證不留雜雜物、不不缺水、不死苗苗、花木木生長茂茂盛。4.1.13.5每月月檢查、記錄、報(bào)告綠綠地、樹樹木情況況，及時(shí)時(shí)勸阻和和處理違違反有關(guān)關(guān)綠化管管理規(guī)定定的行為為。（三）管管理制度度、機(jī)制制、規(guī)程程1、管理理制度為保證公公司內(nèi)部部運(yùn)作的的高效運(yùn)運(yùn)行和管管理服務(wù)務(wù)的規(guī)范范化、制制度化，我公司司總結(jié)多多年物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)結(jié)合物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的新新情況，制訂形形成了一一整套規(guī)規(guī)章制度度。主要要是三個(gè)個(gè)方面：一是內(nèi)內(nèi)部人員員管理制制度。包包括崗位位責(zé)任制制，主要要是加強(qiáng)強(qiáng)自身建建設(shè)，規(guī)規(guī)范公司司部門、員工的的行為，保證公公司穩(wěn)定定、高效效、協(xié)調(diào)

42、調(diào)運(yùn)行。二是管管理服務(wù)務(wù)制度。包括公公眾管理理制度，主要是是規(guī)范公公司為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)的行為為和業(yè)主主應(yīng)遵循循的行為為。三是是操作規(guī)規(guī)程。主主要是規(guī)規(guī)范管理理服務(wù)的的主要項(xiàng)項(xiàng)目，特特別是設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的具具體操作作程序，提高專專業(yè)化服服務(wù)水平平。崗位位責(zé)任制制，我們們己在前前面人員員管理章章節(jié)作了了闡述。操作規(guī)規(guī)程，我我們將在在后面“分項(xiàng)管管理”章節(jié)對對應(yīng)闡述述。同時(shí)時(shí)，考慮慮篇幅，這里專專錄日常常管理制制度的目目錄。1.1行行為規(guī)范范1.1.1員工工守則1.1.2行為為準(zhǔn)則1.1.3文明明用語規(guī)規(guī)范1.1.4儀容容儀表1.2人人事管理理1.2.1招聘聘、錄用用程序1.2.2辭職職、辭退退工作規(guī)

43、規(guī)程1.2.3考勤勤制度1.2.4請銷銷假制度度1.2.5員工工培訓(xùn)制制度1.2.6員工工考核制制度1.2.7員工工獎(jiǎng)懲條條例1.3行行政管理理1.3.1作息息制度1.3.2管理理處一日日基本活活動1.3.3請示示報(bào)告制制度1.3.4日檢檢、周檢檢、月檢檢制度1.4物物資管理理1.4.1管理理制度1.4.2采購購程序1.4.3入庫庫程序1.4.4物資資盤點(diǎn)1.5檔檔案管理理1.5.1檔案案的建立立1.5.2檔案案的管理理1.5.3保密密規(guī)定1.6入入戶管理1.6.1入戶管理規(guī)規(guī)定1.6.2入戶須知1.7裝裝修管理理1.7.1裝修修管理規(guī)規(guī)程1.7.2裝修修禁止行行為1.7.3裝修修規(guī)范行行為1

44、.7.4裝修修有關(guān)規(guī)規(guī)定1.8房房屋、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備維保保管理1.8.1房屋屋維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)制度度1.8.2設(shè)施施、設(shè)備備管理制制度1.8.3用電電管理制制度1.8.4用水水管理制制度1.8.5物業(yè)業(yè)報(bào)修制制度1.8.6電梯梯維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)制度度1.9保保安管理理1.9.1保安安管理制制度1.9.2消防防管理制制度1.9.3交接接班制度度1.9.4安全全器械管管理規(guī)定定1.9.5郵件件收發(fā)管管理規(guī)定定1.9.6車輛輛管理、停放規(guī)規(guī)定1.9.7車庫管管理規(guī)定定1.100保潔服服務(wù)1.100.1清清潔工安安全操作作制度1.100.2藥藥品管理理規(guī)定1.100.3保保潔工紀(jì)紀(jì)律1.111綠化服服務(wù)1.111

45、.1綠綠化公眾眾管理制制度1.111.2綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)管理制制度1.111.3綠綠化工紀(jì)紀(jì)律1.122公共事事務(wù)制度度1.122.1值值班制度度1.122.2回回訪制度度1.122.3投投訴處理理制度1.122.4聯(lián)聯(lián)席會議議制度1.122.5公公開辦事事制度2、管理理機(jī)制2.1內(nèi)內(nèi)部管理理機(jī)制分分為3種種：2.1.1人才才競爭機(jī)機(jī)制。管管理處主主任、骨骨干、關(guān)關(guān)鍵崗位位人才，一年一一聘，公公司內(nèi)外外人員一一并競爭爭上崗；2.1.2工資資調(diào)節(jié)機(jī)機(jī)制。所所有員工工實(shí)行基基礎(chǔ)工資資+效益益工資+獎(jiǎng)懲的的工資制制度；2.1.3自我我約束機(jī)機(jī)制。通通過員工工手冊，ISOO質(zhì)量控控制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系，規(guī)范行行為

46、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，同時(shí)時(shí)實(shí)行社社會、業(yè)業(yè)主、內(nèi)內(nèi)部全方方位監(jiān)督督。2.2服服務(wù)機(jī)制制主要有有：2.2.1回訪訪制：在在怡泰雅雅苑的物物業(yè)管理理服務(wù)過過程中，我們將將采取以以電話、登門拜拜訪的形形式為管管理處的的投訴、報(bào)修、公眾服服務(wù)等工工作進(jìn)行行事后回回訪服務(wù)務(wù)，定期期發(fā)放“業(yè)主滿滿意度調(diào)調(diào)查表”，讓業(yè)業(yè)主對我我們的工工作進(jìn)行行客觀的的評價(jià)，并懇請請業(yè)主提提出合理理的建議議，管理理處在認(rèn)認(rèn)真總結(jié)結(jié)和分析析后進(jìn)行行針對性性的改進(jìn)進(jìn)。2.2.2不均均衡管理理：我方方各項(xiàng)服服務(wù)工作作均會依依照工作作的輕重重緩急和和業(yè)主的的生活規(guī)規(guī)律進(jìn)行行統(tǒng)籌安安排，通通過優(yōu)化化后的工工作編排排使工作作更加人人性化，更加節(jié)節(jié)省

47、業(yè)主主的每一一分錢，更加符符合專業(yè)業(yè)化物業(yè)業(yè)管理公公司的要要求。2.2.3零干干擾服務(wù)務(wù)：我方方將認(rèn)真真解決因因自身的的工作給給業(yè)主造造成的二二次干擾擾的問題題，努力力將二次次干擾降降至最低低，給業(yè)業(yè)主一個(gè)個(gè)良好的的辦公環(huán)環(huán)境。2.2.4時(shí)效效工作制制：我方方對業(yè)主主的服務(wù)務(wù)工作一一律實(shí)行行時(shí)效工工作制。即本公公司承諾諾：所有有對外的的服務(wù)工工作，均均在向業(yè)業(yè)主公開開承諾的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)完成或或給出處處理結(jié)果果。2.2.5公開開服務(wù)制制：所有有服務(wù)工工作均向向業(yè)主公公開。管管理處禁禁止員工工向業(yè)主主索取任任何酬勞勞。（四）物物資裝備備計(jì)劃類別名稱數(shù)量備注辦公電腦10電話機(jī)5打印機(jī)4裝訂機(jī)5空調(diào)18

48、桌椅20文件柜10沙發(fā)3保安對講機(jī)30應(yīng)急照明明4武裝帶25雨具8高壓水機(jī)機(jī)1保潔清潔車5拖把、掃掃帚、畚畚箕、水水桶、刷刷子等23抹布、毛毛巾、手手套、肥肥皂等23不銹鋼光光亮劑玻璃清潔潔劑潔廁粉疏通機(jī)2電焊機(jī)1維修電錘1水、電工工具2草坪機(jī)1修剪機(jī)1綠化鋸子、剪剪子等3藥水機(jī)3梯子3（五）采采購程序序、成本本控制目目標(biāo)、方方法1、采購購程序各管理處處、各部部門需領(lǐng)領(lǐng)用物資資需向公公司辦公公室申請請，填寫寫采購購申請表表。表表中應(yīng)填填寫清楚楚物品名名稱、規(guī)規(guī)格、數(shù)數(shù)量、用用途、購購買時(shí)間間等。一般性、正常供供應(yīng)物品品，且公公司庫房房有存貨貨的，辦辦公室即即可決定定是否發(fā)發(fā)給申領(lǐng)領(lǐng)部門。如發(fā)放

49、放，則按按發(fā)放程程序辦理理。如公公司庫房房無此物物品需要要到商家家采購的的，則由由辦公室室根據(jù)全全公司情情況，作作出采購購計(jì)劃，報(bào)請分分管副總總同意（可直接接在采購購申請單單上簽署署意見），然后后進(jìn)行采采購。貴重物品品和大批批量采購購的物品品，由辦辦公室填填寫好采購申申請單，同時(shí)時(shí)要調(diào)查查供貨方方資信情情況，對對市場價(jià)價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量作比比較、驗(yàn)驗(yàn)證，提提出采購購方案，報(bào)經(jīng)總總經(jīng)理批批準(zhǔn)后，再行采采購。保保證采購購物品數(shù)數(shù)量充足足、物美美價(jià)廉。2、成本本控制目目標(biāo)：全全年成本本費(fèi)用控控制在預(yù)預(yù)算額的的3%。3、成本本控制方方法：3.1預(yù)預(yù)算控制制，實(shí)行行總額和和分項(xiàng)雙雙向控制制；3.2人人員配置置

50、嚴(yán)格按按編制執(zhí)執(zhí)行，人人員費(fèi)用用執(zhí)行國國家規(guī)定定和公司司具體規(guī)規(guī)定；3.3采采購物資資進(jìn)行程程序控制制，同時(shí)時(shí)落實(shí)物物資管理理責(zé)任制制，杜絕絕浪費(fèi)。3.4嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)批制度度。（六）外外包工作作選聘的的原則、方法1、選擇擇原則：公開、公正、公平、擇優(yōu)2、選擇擇標(biāo)準(zhǔn)：品牌形形象和誠誠信度；專業(yè)服服務(wù)水平平、專業(yè)業(yè)人員、設(shè)備、技術(shù)；經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和規(guī)規(guī)模、資資質(zhì)；向向業(yè)主提提供信息息的能力力；外包包實(shí)施計(jì)計(jì)劃。3、選擇擇的方法法：采取取招標(biāo)方方式，選選擇品牌牌形象好好、信譽(yù)譽(yù)度高、專業(yè)技技術(shù)力量量強(qiáng)、規(guī)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)、措施施全、價(jià)價(jià)格合理理的單位位進(jìn)行外外包。（七）計(jì)計(jì)算機(jī)在在工作中中的應(yīng)用

51、用我公司從從管理發(fā)發(fā)展需要要，大力力推廣使使用現(xiàn)代代化管理理手段，積極應(yīng)應(yīng)用信息息化系統(tǒng)統(tǒng)，利用用計(jì)算機(jī)機(jī)硬件和和軟件，對物業(yè)業(yè)管理的的部分項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)行行計(jì)算機(jī)機(jī)管理，其主要要項(xiàng)目有有：1、財(cái)務(wù)務(wù)管理；2、人事事管理；3、檔案案管理；4、辦公公自動化化管理；5、工資資管理；6、各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)臺臺帳管理理等。隨著科學(xué)學(xué)進(jìn)一步步發(fā)展，管理進(jìn)進(jìn)一步需需要，我我們根據(jù)據(jù)怡泰雅雅苑硬件件設(shè)施情情況，逐逐步實(shí)行行現(xiàn)代科科學(xué)計(jì)算算機(jī)技術(shù)術(shù)、通訊訊與網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技術(shù)、自動化化控制技技術(shù)和IIC卡技技術(shù)的有有效結(jié)合合，通過過有效的的傳輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)實(shí)現(xiàn)多元元信息服服務(wù)，物物業(yè)管理理，保安安防災(zāi)及及住宅智智能化的的系統(tǒng)集集成，

52、為為住戶提提供安全全、舒適適的家居居環(huán)境和和快捷高高效的服服務(wù)與管管理的住住宅怡泰泰雅苑。實(shí)現(xiàn)通通信功能能管理、安全技技術(shù)防范范、樓宇宇設(shè)備及及家電控控制、信信息服務(wù)務(wù)、康樂樂舒適功功能、社社區(qū)服務(wù)務(wù)功能于于一體的的社區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一的電電子商務(wù)務(wù)平臺，為住戶戶提供最最優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品和和服務(wù)。（八）安安全管理理服務(wù)1、服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1人人員要求求1.1.1專職職保安人人員中445周歲歲以下的的人員占占總數(shù)的的60%以上，身體健健康，工工作認(rèn)真真負(fù)責(zé)。1.1.2有較較強(qiáng)的安安全防范范能力，能正確確使用各各類消防防、物防防、技防防器械和和設(shè)備。1.1.3上崗崗時(shí)佩帶帶統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)志，穿穿戴統(tǒng)一一制服，配備對對講

53、裝置置或必要要的安全全護(hù)衛(wèi)器器械。1.2門門崗要求求1.2.1怡泰泰雅苑出出入口224小時(shí)時(shí)值班看看守，并并有交接接班記錄錄和外來來車輛的的登記記記錄。1.2.2封閉閉管理怡怡泰雅苑苑對外來來人員或或送貨人人員進(jìn)行行記錄，阻止末末經(jīng)許可可的外來來人員進(jìn)進(jìn)入怡泰泰雅苑。1.2.3對進(jìn)進(jìn)出怡泰泰雅苑的的車輛進(jìn)進(jìn)行管理理和疏導(dǎo)導(dǎo)，保持持出入口口環(huán)境整整潔、有有序、道道路通暢暢；對大大型物件件搬出實(shí)實(shí)行記錄錄。1.3巡巡邏崗要要求1.3.1白天天每二小小時(shí)巡邏邏一次，夜間每每三小時(shí)時(shí)巡邏一一次，重重點(diǎn)部位位明確的的巡邏要要求，并并有巡邏邏記錄。1.3.2在遇遇到異常常情況、突發(fā)事事件時(shí)，采取相相應(yīng)的應(yīng)

54、應(yīng)對措施施，及時(shí)時(shí)報(bào)告管管理處和和相關(guān)部部門。1.4技技防設(shè)施施和救助助要求1.4.1怡泰泰雅苑應(yīng)應(yīng)具備錄錄像監(jiān)控控、樓宇宇對講、周界報(bào)報(bào)警等三三項(xiàng)以上上技防設(shè)設(shè)施，224小時(shí)時(shí)開通，并有人人駐守、注視各各設(shè)備所所傳達(dá)的的信息。1.4.2監(jiān)控控中心收收到報(bào)警警信號后后，保安安人員應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定及時(shí)趕趕到現(xiàn)場場進(jìn)行處處理，同同時(shí)應(yīng)接接受用戶戶救助的的要求，解答用用戶的詢詢問。2、崗位位設(shè)置及及人員配配置崗位人員配置置備注主入口門門衛(wèi)3實(shí)行244小時(shí)值值守，“三班二二運(yùn)轉(zhuǎn)”，每班班1人，早班77：000-199：000，晚班班19：00-次日77：000。輪休休1班次入口門門衛(wèi)3每班1人人，其余余同

55、上巡邏執(zhí)勤勤3作息同上上，白天天每人分分片巡邏邏，夜晚晚22：00-次日兩兩人一組組，同時(shí)時(shí)巡更監(jiān)控3作息班次次同上隊(duì)長1常日班，每周兩兩次夜查查合計(jì)133、門衛(wèi)衛(wèi)管理3.1對對非本怡怡泰雅苑苑人員進(jìn)進(jìn)入怡泰泰雅苑進(jìn)進(jìn)行盤查查，必要要時(shí)履行行登記手手續(xù)，以以防無關(guān)關(guān)人員進(jìn)進(jìn)入，擾擾亂怡泰泰雅苑業(yè)業(yè)主辦公公秩序，特別是是要防止止推銷人員員入內(nèi)。3.22對出入入怡泰雅雅苑的人人員和車車輛所攜攜帶、裝裝運(yùn)的物物品、物物資進(jìn)行行嚴(yán)格檢檢驗(yàn)核查查，確保保業(yè)主財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全，同時(shí)時(shí)防止危危險(xiǎn)品、爆炸品品進(jìn)入怡怡泰雅苑苑。3.33疏導(dǎo)、管理車車輛出入入。對非非怡泰雅雅苑車輛輛一般情情況下不不得入內(nèi)內(nèi)。上下下班

56、高峰峰期，注注意車輛輛疏導(dǎo)，同時(shí)注注意清理理聚集在在怡泰雅雅苑門口口的人員員，保證證車輛、人員進(jìn)進(jìn)出暢通通。3.44注意發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑人、可可疑事。如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)盜竊、嫌疑分分子在怡怡泰雅苑苑門口逗逗留、“踩點(diǎn)”，或有有異常表表現(xiàn)，要要密切注注意動態(tài)態(tài)，必要要時(shí)報(bào)告告隊(duì)長，以便采采取相應(yīng)應(yīng)措施妥妥善處理理。3.55如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)車輛、人員強(qiáng)強(qiáng)行闖進(jìn)進(jìn)闖出，一方面面要采取取措施制制止；另另一方面面要詳細(xì)細(xì)記錄車車型、車車號和人人員相貌貌特征，以便事事后調(diào)查查。4、巡邏邏管理4.1巡巡邏職責(zé)責(zé)4.1.1維護(hù)護(hù)巡邏區(qū)區(qū)域內(nèi)的的正常治治安秩序序。4.1.2檢查查發(fā)現(xiàn)和和堵塞防防范方面面的漏洞洞，特別別是業(yè)主主門、窗

57、窗、車輛輛關(guān)鎖情情況，防防止盜竊竊事件發(fā)發(fā)生；4.1.3檢查查公共設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備運(yùn)行行情況，特別是是消防設(shè)設(shè)施，給給排水設(shè)設(shè)施運(yùn)行行情況，防止火火災(zāi)和水水浸事件件發(fā)生；4.1.4及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)各各種嫌疑疑情況和和嫌疑人人，防止止各種犯犯罪事件件和治安安事件的的發(fā)生。4.1.5發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和制止止區(qū)域內(nèi)內(nèi)各種違違規(guī)行為為，特別別是裝修修違規(guī)行行為，每每天到現(xiàn)現(xiàn)場察看看至少兩兩次。4.1.6處置置各種特特發(fā)事件件，包括括報(bào)警、制止、搶救、疏散、現(xiàn)場保保護(hù)等組組織實(shí)施施。4.1.7受理理業(yè)主各各種求助助。4.2巡巡邏要求求：做到“兩兩快、“四勤”、“四要”、“五好”?！皟煽臁保阂皇鞘欠从城榍闆r快；二是解解決問

58、題題快?！八那凇保阂皇鞘茄矍凇⒍鞘质智?、三三是腦勤勤、四是是腿勤?！八囊保阂皇鞘菆?zhí)行制制度要嚴(yán)嚴(yán)格；二二是查驗(yàn)驗(yàn)人、物物要細(xì)致致；三是是處理問問題要靈靈活；四四是執(zhí)勤勤要文明明?！拔搴谩保阂皇鞘乔闆r記記錄好，二是執(zhí)執(zhí)行制度度好，三三是交通通指揮好好，四是是事情處處理好，五是團(tuán)團(tuán)結(jié)互助助好。5、監(jiān)控控室運(yùn)行行管理5.1目目的監(jiān)控怡泰泰雅苑各各系統(tǒng)，特別是是消防、安保、電梯監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)的運(yùn)行行狀況，確保出出現(xiàn)異常常情況能能及時(shí)處處理。5.2適適用范圍圍管理處中中控室值值班人員員。5.3職職責(zé)5.3.1中控控室實(shí)行行專人輪輪班244小時(shí)值值班制度度。5.3.2負(fù)責(zé)責(zé)消防、門禁、對講及及安保監(jiān)監(jiān)控

59、、錄錄像紅外外線系統(tǒng)統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異常通通知相關(guān)關(guān)人員緊緊急處理理。5.3.3負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)任區(qū)區(qū)內(nèi)消防防設(shè)施、設(shè)備的的日常保保養(yǎng)。5.3.4負(fù)責(zé)責(zé)相關(guān)表表格的記記錄及各各類報(bào)紙紙、雜志志的分發(fā)發(fā)。5.3.5負(fù)責(zé)責(zé)保障消消防電話話的暢通通及晚間間內(nèi)部電電話的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接。5.3.6負(fù)責(zé)責(zé)責(zé)任區(qū)區(qū)的清潔潔衛(wèi)生工工作。5.3.7安全全班長負(fù)負(fù)責(zé)對中中控室的的全面管管理。5.4工工作程序序5.4.1中控控室值班班員堅(jiān)守守崗位，密切注注視監(jiān)視視屏及各各類控制制柜的運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)。5.4.2值班班員要掌掌握本控控制室內(nèi)內(nèi)各系統(tǒng)統(tǒng)的簡單單工作原原理，性性能和常常規(guī)的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)虎作，熟練掌掌握各系系統(tǒng)操作作。5.4.3每班

60、班至少進(jìn)進(jìn)行一次次各類信信號檢查查，確認(rèn)認(rèn)正常與與否，并并做好記記錄，如如不正常常應(yīng)立即即查明原原因并及及時(shí)處理理，無法法處理的的問題迅迅速上報(bào)報(bào)班長。5.4.4各操操作手柄柄在正常常情況下下應(yīng)處在在規(guī)定位位置，每每月由消消防主管管對消防防設(shè)備進(jìn)進(jìn)行一次次手動/自動操操作檢查查，以確確認(rèn)設(shè)備備是否處處于完好好狀態(tài)。5.4.5當(dāng)出出現(xiàn)火警警信號時(shí)時(shí)，立即即通過對對講機(jī)或或電話通通知班長長和巡樓樓安全員員去報(bào)警警位置核核查信號號真?zhèn)吻榍闆r，確確認(rèn)發(fā)生生火災(zāi)時(shí)時(shí)按消防防應(yīng)急控控制程序序?qū)嵤┎俨僮鳌?.4.6從監(jiān)監(jiān)視器上上發(fā)現(xiàn)可可疑情況況或各類類違法犯犯罪活動動，應(yīng)立立即通知知班長巡巡樓崗前前往調(diào)查查