房地產(chǎn)營銷策劃公司項目招商方案

1、當(dāng)前文檔修改密碼：8362839曲江芙芙蓉坊招招商方案案HDO恒恒道（中中國）地地產(chǎn)營銷銷策劃有有限公司司二零零八八年五月三三十日項目概況況基本數(shù)據(jù)據(jù)項目位于于曲江開開發(fā)區(qū)雁雁南一路路東段，大唐芙芙蓉園西西門正對對面。項項目總占占地近1155990平方方米，總總建筑面面積2550700平方米米，建筑筑形式為為地上33-4層層，6棟唐式式風(fēng)格圍圍合單體體樓。是是集商業(yè)業(yè)、酒店店于一體體的大型型城市結(jié)結(jié)合體項項目。格局分區(qū)區(qū)格局名稱稱御膳坊百業(yè)坊大唐客棧棧劉伶軒綺唐閣藏珍閣面積（）23788.33328355.58860788.19923188.57724066.34422633.666商業(yè)定位位

2、競爭對手手分析商業(yè)項目目位置業(yè)態(tài)招租面積積劃分租金（元元/）免租期及及其它優(yōu)優(yōu)惠政策策入駐率點評大唐不夜夜城雁塔南廣廣場以南南餐飲、休休閑、購購物、健健身、旅旅游產(chǎn)品品300（餐飲飲、休閑閑為整棟棟出租）60-1100元元1-2個個月免租租未開業(yè)體量最大大，規(guī)劃劃配套最最全。但但目前消消費人流流導(dǎo)入不不便。未未來經(jīng)營營，將會會有巨大大潛力。大唐芙蓉蓉園新天天地大唐芙蓉蓉園南門門圍合西安第一一家以夜夜生活為為主體的的主流街街區(qū)(餐飲、休閑酒酒吧一條條街、旅旅游產(chǎn)品品)窗體頂端端50-110000窗體底底端40-660元5-6個個月免租租，贈送送第一年年物業(yè)費費30%因前期未未進(jìn)行相相應(yīng)商業(yè)業(yè)氛圍

3、培培育，商商家更替替頻繁，現(xiàn)在推推出的重重商、培培商政策策有一定定收效，入駐率率提高。且和馬馬路對過過的游樂樂園遙相相呼應(yīng)，不顯單單調(diào)。大唐商業(yè)業(yè)廣場雁塔北廣廣場圍合合餐飲、休休閑、購購物、旅旅游產(chǎn)品品500-20000100-1200元100%因招商較較早，圍圍合的中中間景觀觀即是亞亞洲最大大的音樂樂噴泉，人流量量巨大，目前經(jīng)經(jīng)營在本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)稍顯樂樂觀，租租金也是是最高。大唐通易易坊雁塔西路路以統(tǒng)一唐唐文化風(fēng)風(fēng)格的特特色建筑筑著稱，如雍布布拉康藏藏文化主主題餐廳廳、印度度菜菜、日落之之前酒吧吧、曲江江KTVV城、瓦瓦庫茶語語、皇家家極品咖咖啡等100-300060-880元前期免租租2個月

4、90%因臨雁塔塔西路，路段人人流量較較大，且且招商單單位面積積較小，入駐率率高，也也是中高高檔特色色餐飲的的聚集處處?，F(xiàn)象一、曲江大大雁塔商商圈內(nèi)商商業(yè)項目目普遍以以旅游景景點為資資源，依依托大雁雁塔、南南北兩廣廣場及大大唐芙蓉蓉園做文文章，業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)復(fù)性較強(qiáng)強(qiáng)?，F(xiàn)象二、大雁塔塔及南北北廣場人人流最大大，附近近商業(yè)經(jīng)經(jīng)營情況況稍理想想，大唐唐芙蓉園園人流次次之，附附近商業(yè)業(yè)經(jīng)營情情況欠佳佳，商鋪鋪空置率率高。由由于游走走路線的的限制，大唐芙芙蓉園目目前已成成為本區(qū)區(qū)域旅游游資源的的末端，以旅游游產(chǎn)品為為主的業(yè)業(yè)態(tài)難有有市場支支撐?，F(xiàn)象三、本商圈圈內(nèi)聚焦焦的商業(yè)業(yè)定位以以旅游消消費為主主，餐飲飲

5、、購物物居多，而曲江江新區(qū)內(nèi)內(nèi)的高尚尚住宅區(qū)區(qū)生活配配套不健健全，好好多要依依靠老城城區(qū)內(nèi)的的配套為為主?，F(xiàn)象四、由于以以上項目目一味追追求差異異化競爭爭，招商商追求新新特感，急于實實現(xiàn)所謂謂的利益益最大化化，導(dǎo)致致商業(yè)定定位時忽忽略了很很多原生生業(yè)態(tài)，即：周周邊高尚尚社區(qū)的的配套（超市、健身中中心、女女士休閑閑SPAA館等），和配配合旅游游資源的的平價消消費場所所（品牌牌快餐）。市場定位位商業(yè)定位位：曲江江首席高高尚都市市生活加加油站集餐飲、購物、休閑、娛樂、社區(qū)配配套等多多功能于于一體的的新商業(yè)業(yè)中心。關(guān)鍵詞：首次，首席，唯一；商業(yè)街街區(qū)，街街頭文化化，互動動性，參參與性；超大體體量，多多

6、業(yè)態(tài)，超市，娛樂休休閑，餐餐飲，綜綜合體；旅游，土特產(chǎn)產(chǎn)；購物物+逛街，中高檔檔，時尚尚、新潮潮等。功能定位位餐飲+購購物+休閑+娛樂+社區(qū)配配套檔次定位位整體中高高檔超市大眾眾化餐飲娛樂樂相對高檔檔消費者定定位曲江新區(qū)區(qū)內(nèi)高尚尚社區(qū)的的居民（曲江公公館等）；年輕白領(lǐng)領(lǐng)、上班族族；時尚男男女青年年；來西安旅旅游者。業(yè)態(tài)布局局御膳坊以大型特特色餐飲飲為主，例如大大型音樂樂餐廳、餐飲文文化體驗驗店，如如若商戶戶競爭力力強(qiáng)，一一層和二二層也可可考慮分分層招商商（需進(jìn)進(jìn)行二層層的入口口改造）。百業(yè)坊以中小型型特色餐餐飲為主主（鋪位位靈活劃劃分）。大唐客棧棧品牌酒店店（已落落實）。劉伶軒酒吧、咖咖啡吧、

7、休閑娛娛樂兼女女士俱樂樂部。綺唐閣品牌超市市。藏珍閣健身俱樂樂部、各各類運動動俱樂部部。目標(biāo)商家家餐飲(1)新新天地亞亞科音樂樂餐廳介紹紹ARKK是個能能讓你感感到身體體每個細(xì)細(xì)胞都在在發(fā)散著著熱力的的地方。每天晚晚上，這這種“higgh”的氣氛氛彌漫在在這個搖搖滾、原原創(chuàng)音樂樂的圣地地，引領(lǐng)領(lǐng)所有的的朝圣者者們開始始新的音音樂旅程程。ARK與與新天地地其它的的店不同同，如果果你步入入那扇并并不起眼眼的、嵌嵌在石庫庫門上的的玻璃門門，想在在這里尋尋覓老上上海的溫溫馨浪漫漫，或是是想找個個寧靜的的空間細(xì)細(xì)語柔情情，你會會非常失失望。AARK是是日本彩彩虹樂隊隊最具影影響力的的唱片之之一，原原意為

8、“諾亞的的方舟”，“ARKK”這個名名字的由由來似乎乎早已注注定了它它作為“上海第第一家原原創(chuàng)音樂樂酒吧”不可動動搖的地地位。在在這里有有價值二二十五萬萬美元、在日本本開演唱唱會專用用的超級級音響，大型的的中空舞舞臺每晚晚都有兩兩三場來來自日本本和內(nèi)地地的知名名流行樂樂隊的現(xiàn)現(xiàn)場表演演。邀上上三五知知己，點點上一杯杯飲料，在這個個充滿激激情的地地方隨著著狂放不不羈的音音樂、旋旋轉(zhuǎn)變化化的燈光光，盡情情地釋放放白天的的壓力，拋卻所所有的煩煩惱和憂憂愁。在在這里，你將會會是另一一個自己己，一個個無拘無無束、盡盡享音樂樂的自己己。晚上的AARK是是藏龍臥臥虎之地地，非但但有一批批新生代代的原創(chuàng)創(chuàng)歌手

9、在在此露面面，還引引來了一一大批唱唱片公司司的星探探，連音音樂臺的的知名主主持人也也是這里里的?？涂停粫r時在現(xiàn)場場挖掘著著最新鮮鮮動人的的音樂元元素。在在ARKK這個舞舞臺上，許多本本地的歌歌手和音音樂組合合不斷成成長并為為人所認(rèn)認(rèn)識，進(jìn)進(jìn)而走上上了更為為廣闊的的舞臺，而他們們清新淳淳樸、平平淡率真真而又充充滿激情情的音樂樂風(fēng)格也也使ARRK受到到越來越越多人的的歡迎。如果你你自認(rèn)為為是一個個走在時時尚尖端端的人，那么AARK是是你一定定不能錯錯過的地地方。ARK名名字的由由來19999年7月日本本彩虹樂樂隊的二二張最新新唱片ARKKRRAY在亞洲洲的日本本、新加加坡、泰泰國、馬馬來西亞亞、

10、菲律律賓、香香港、臺臺灣七個個國家及及地區(qū)同同時發(fā)行行，以總總計6000萬張張的發(fā)行行量榮登登各國家家及地區(qū)區(qū)的排行行榜第一一名。同同期在日日本國內(nèi)內(nèi)舉行的的巡回演演出119999 GRRANDD CRROSSS TOOUR（6地區(qū)122場次觀眾655萬名）的現(xiàn)場場實況通通過衛(wèi)星星轉(zhuǎn)播，吸引了了中國大大陸、香香港、臺臺灣約一一億人次次的觀看看?，F(xiàn)在在彩虹樂樂隊儼然然成為亞亞洲搖滾滾樂隊第第一人。20011年，在在中國大大陸誕生生了第一一家真正正意義的的LIVVE HHOUSSE/主主題音樂樂餐廳，彩虹樂樂隊參加加主題音音樂餐廳廳的命名名，意味味著上海海原創(chuàng)音音樂歷史史新里程程的開始始，并將將影

11、響和和推動今今后原創(chuàng)創(chuàng)音樂文文化的發(fā)發(fā)展。根根據(jù)他們們的倡議議，將主主題音樂樂餐廳的的店名以以彩虹樂樂隊代表表唱片ARKK予以以命名。ARRK原原意為諾諾亞的方方舟。祝祝愿大家家乘坐這這諾亞方方舟開始始新的音音樂旅程程。(2)采采蝶軒介紹紹步入采采蝶軒，躍入眼眼簾的是是光滑的的弧線、綿延的的白墻、蓮花燈燈等帶有有佛學(xué)意意味的設(shè)設(shè)計元素素，頓時時之間，心靈深深處有一一種靜謐謐寧和的的感覺在在慢慢升升起。在在這樣一一個神秘秘、肅穆穆，同時時又不失失行云流流水般的的靈動感感的空間間，品嘗嘗傳統(tǒng)精精致的中中國菜，仿若置置身于世世外桃源源?！安傻庈帯笔潜粐H美美食指南南評選選為世界界十大食食肆之一一的

12、國際際餐飲集集團(tuán)公司司，第一一家分店店在上海海的新天天地。采采蝶軒以以傳統(tǒng)精精致的中中國菜式式而著稱稱，它的的菜肴講講究合理理健康的的營養(yǎng)成成分搭配配，并隨隨著季節(jié)節(jié)的變化化而有應(yīng)應(yīng)時的菜菜式變化化；同時時還以上上菜的藝藝術(shù)（包包括每道道菜的裝裝盤、色色香味的的傳達(dá)、尤其是是選擇菜菜的熱度度恰到好好處的那那一刻上上菜）而而聞名中中外飲食食界。采蝶軒帶帶來的不不僅僅是是它的菜菜肴和服服務(wù)，更更是傳達(dá)達(dá)著一種種清新雅雅致、參參佛悟禪禪的文化化取向，而采蝶蝶軒的英英文名字字“ZENN”，正是是佛學(xué)中中“禪”的意思思。將現(xiàn)現(xiàn)代和古古典相合合、將禪禪意與生生活互融融，空間間、光影影、音樂樂、視界界多感感

13、觀的飲飲食文化化就是采采蝶軒ZEEN帶給給你最真真的感悟悟。(3)C.JJ.W.星際餐餐廳介紹紹C.J.W.位位于新天天地廣場場南里，光聽名名字，也也許大家家會奇怪怪店主為為何將這這三個字字母組合合在一起起做為店店名。其其實，CC.J.W是用用了英語語Ciggar、Jazzz、Winne（雪雪茄、爵爵士樂、美酒）的第一一個字母母，也即即是店子子的主題題：雪茄茄文化、優(yōu)雅爵爵士樂及及各式美美酒的聚聚集地。關(guān)于樂隊隊C.J.W.的的爵士樂樂隊由分分別來自自不同國國家的55人組成成，由于于共同的的愛好而而走到一一起。主唱：EEmmaa吉他：RRobeertoo貝司：LLeo鼓手：NNichholaa

14、s鋼琴：AAndyy關(guān)于裝修修C.J.W.共共有三層層，為了了方便音音樂的傳傳播，店店主特別別在餐廳廳底層做做了一個個玻璃棚棚，并將將舞臺上上方做了了中空設(shè)設(shè)計，使使得樓上上樓下整整個空間間都能聆聆聽到美美妙的爵爵士音樂樂。關(guān)于歷史史C.J.W.成成立于119988年，總總店位于于臺北。由于看看好中國國內(nèi)地市市場的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，也由由于上海海擁有眾眾多的爵爵士樂愛愛好者，店主便便決定在在上海開開設(shè)C.J.WW的第一一家分店店，并選選擇新天天地這一一上海時時尚新地地標(biāo)為內(nèi)內(nèi)地業(yè)務(wù)務(wù)的起始始點。特別推薦薦雪茄品牌：羅羅密歐與與朱莉葉葉（Roomeoo Y Jullietta）品名：邱邱吉爾（Chu

15、urchhilll）邱吉爾雪雪茄稱得得上是羅羅密歐與與朱莉葉葉品牌下下的代表表作，廣廣受雪茄茄愛好者者愛戴。雪茄味味濃且醇醇，贏得得眾多雪雪茄愛好好者的贊贊譽(yù)，而而且口碑碑極佳。紅酒19933年的R55 Chhateeau Lynnch Bagges入口香醇醇的上等等紅酒，充滿黑黑莓和黑黑葡萄的的香甜。The Maccalllan純麥芽芽威士忌忌有“純麥麥芽威士士忌中的的勞斯萊萊斯”之稱的的Thee Maacalllann純麥芽芽威士忌忌，采用用蘇格蘭蘭大麥GGoldden Proomisse釀制制，備受受全球鑒鑒酒專家家一致推推崇。娛樂休閑超市（1）好好又多量量販店介紹紹好又多多是一家家大型

16、的的流通業(yè)業(yè)量販型型臺資企企業(yè)，主主要經(jīng)營營產(chǎn)品有有：零售售日用百百貨、日日用雜品品、針紡紡織品、五金交交電、照照像器材材、儀表表儀器、工藝美美術(shù)品、精品、精細(xì)化化工產(chǎn)品品、音像像制品、副食品品、糧油油制品、冷凍食食品、干干貨類食食品、煙煙、酒類、書籍，并提供供相關(guān)的的商務(wù)咨咨詢和商商務(wù)服務(wù)務(wù)，配套中中西快餐餐、電子子游戲機(jī)機(jī)娛樂務(wù)務(wù)、食品品加工及及銷售等等。好又又多百貨貨商業(yè)廣廣場有限限公司自自97年8月開設(shè)設(shè)首家店店廣州天天河店以以來,又陸續(xù)續(xù)在全國國各地開開設(shè)五十十幾家新新店,至今在在廣州、番禺、深圳、成都、昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等等城市均均已開設(shè)設(shè)分

17、店, 并以以成倍的的數(shù)量在在增長。好又多量量販經(jīng)營營管理特特色1、博采采眾長，中西合合璧。商場融匯匯世界著著名商家家的先進(jìn)進(jìn)管理模模式，發(fā)發(fā)展出具具有中國國特色的的“好又多多”管理模模式。2、經(jīng)營營方式多多樣化。有位于于城郊的的大型倉倉儲式會會員制商商場,也有社社區(qū)型超超市,兩者相相互補(bǔ)充充，相得得益彰。3、管理理干部本本土化戰(zhàn)戰(zhàn)略。為更好地地適應(yīng)國國情需要要，公司司積極推推行管理理人員本本土化，除了少少數(shù)高層層經(jīng)營管管理者為為臺灣干干部外，其余管管理干部部均為大大陸干部部，公司司并積極極培養(yǎng)高高層經(jīng)營營管理的的大陸干干部,給員工工提供更更大的發(fā)發(fā)展空間間。4、完善善的教育育訓(xùn)練體體系和晉晉升

18、制度度。公司嚴(yán)格格推行一一套完整整的教育育訓(xùn)練體體系，并并與完善善的干部部晉升制制度緊密密結(jié)合，為職工工提供廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間，讓每每一位員員工都有有自我成成長的機(jī)機(jī)會。5、人性性化管理理。公司推行行日本式式的管理理，美國國式的福福利，中中國人的的情懷。以先進(jìn)進(jìn)的管理理規(guī)范人人，以良良好的福福利留住住人,以深厚厚的情懷懷感化人人,同時舉舉辦多種種形式的的員工活活動,增進(jìn)員員工之間間的感情情交流。6、經(jīng)營營策略以先進(jìn)的的電腦化化管理，創(chuàng)造“三低兩兩高”：低成成本，低低毛利率率、低管管銷費用用，創(chuàng)造造高營業(yè)業(yè)額、高高毛利額額。招商總體體策略銷售與招招商關(guān)系系招商成果果帶動剩剩余面積積銷售；本項目

19、的的起點在在于招商商，重點點在銷售售。招商工作作的執(zhí)行行直接關(guān)關(guān)系到項項目的銷銷售和未未來的發(fā)發(fā)展。商業(yè)價值值提升關(guān)關(guān)鍵在于于引進(jìn)的的商家是是否有足足夠的號號召力和和吸引力力。招商與銷銷售的緊緊密互動動，一方方面可以以保障項項目未來來的良性性發(fā)展和和經(jīng)營，另另一方面面也可以以通過知知名品牌牌商家的的招商成成功帶動動銷售，將商鋪鋪推向市市場，又又可以保保證資金金鏈順暢暢，實現(xiàn)現(xiàn)合理利利潤最大大化。因時利勢勢、因勢勢利導(dǎo)前期對租租賃模式式和招商商模式不不作固定定而是做做最優(yōu)準(zhǔn)準(zhǔn)備和多多方面選選擇，全全面了解解掌握、收集重重點目標(biāo)標(biāo)客戶信信息加以以資料整整理，在在后期根根據(jù)實際際情況再再作最終終決定

20、。主力店店招商先先行，散散戶控制制跟進(jìn)主力店和和大戶的的提前確確定，是是整個項項目主題題要點和和項目成成功操作作的保證證，并能能提升發(fā)發(fā)展商物物業(yè)品牌牌形象以以及物業(yè)業(yè)商業(yè)價價值。盡早進(jìn)行行主力商商家和大大戶的招招商工作作，可以以在大范范圍經(jīng)營營客戶中中選擇品品牌號召召力強(qiáng)、租金承承受力強(qiáng)強(qiáng)、符合合商業(yè)檔檔次規(guī)劃劃的商家家入駐經(jīng)經(jīng)營，并并確定所所需經(jīng)營營的面積積以利于于小型商商家進(jìn)場場定位。品牌主力力店的確確定對商商業(yè)鋪位位銷售價價格的提提升、投投資客戶戶的吸引引、人流流匯聚、賣點推推廣、散散戶的招招商、租租金提高高等方面面都將會會帶來極極其重要要的促進(jìn)進(jìn)作用。商業(yè)運運作講究究“成行成成市”，

21、本地地區(qū)其它它商家自自然趨之之若騖。形象先先行，造造市先造造勢形象先行行，造市市先造勢勢。先塑塑造區(qū)域域化和高高端化的的市場形形象差異異，引起起市場高高度關(guān)注注，通過過政府、媒介和和形象三三方面的的造勢，以求達(dá)達(dá)到營造造現(xiàn)有傳傳統(tǒng)市場場的恐慌慌、樹立立市場形形象標(biāo)桿桿和引領(lǐng)領(lǐng)市場升升級換代代的目的的，進(jìn)而而引起區(qū)區(qū)域業(yè)內(nèi)內(nèi)轟動。嚴(yán)格把關(guān)關(guān)，先緊緊后松商家家經(jīng)營能能力強(qiáng)弱弱直接影影響項目目的生命命力，不不加以甄甄別而使使大量輻輻射區(qū)域域小、經(jīng)經(jīng)營能力力不強(qiáng)商商家進(jìn)駐駐，不僅僅難以保保證項目目經(jīng)營收收益實現(xiàn)現(xiàn)，一旦旦被市場場淘汰，勢必使使整個項項目陷入入困境。放水養(yǎng)魚魚商場經(jīng)營營具有長長期性特特點

22、，采采用合理理租金與與優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，先先將整個個商場造造旺，然然后根據(jù)據(jù)運營狀狀態(tài)，適適當(dāng)穩(wěn)步步地調(diào)整整租金，讓經(jīng)營營商家感感到本項項目的發(fā)發(fā)展前景景是大有有空間的的。這樣樣，開發(fā)發(fā)商與商商戶才能能一同成成長，實實現(xiàn)共贏贏。放水水養(yǎng)魚的的原則就就是商場場“先做人人氣，再再做生意意”的戰(zhàn)略略。招商執(zhí)行行策略招商策略略主動出擊擊策略這是招商商比較常常用的策策略之一一。在立立足本地地市場的的同時，招商范范圍將擴(kuò)擴(kuò)大到其其它品牌牌集中城城市，如如深圳、武漢等等，涉及及到一些些國內(nèi)知知名品牌牌商家，將一些些具有市市場知名名度和號號召力的的品牌商商家進(jìn)行行邀請并并進(jìn)行一一對一的的洽談，加強(qiáng)前前期雙方方的了解

23、解和溝通通，為下下一步與與商家進(jìn)進(jìn)入實質(zhì)質(zhì)性合作作奠定基基礎(chǔ)?？刂菩圆卟呗詫Ω鳂I(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行組組合并控控制，打打造專業(yè)業(yè)形象，擇優(yōu)進(jìn)進(jìn)駐；對大戶采采取“欲擒故故縱”戰(zhàn)術(shù)，讓一部部分大戶戶先進(jìn)，而暫時時不讓其其它大戶戶進(jìn)入，令已進(jìn)進(jìn)入的大大戶有優(yōu)優(yōu)越感，進(jìn)不了了的有迫迫切感。另外，在對大大戶招商商的同時時，可以以優(yōu)先招招進(jìn)部分分中戶，防止大大戶結(jié)成成“攻守聯(lián)聯(lián)盟”；各階段推推出的優(yōu)優(yōu)惠政策策進(jìn)行名名額控制制，制造造緊張感感；同一品牌牌不同商商家進(jìn)駐駐進(jìn)行一一定的控控制，營營造健康康的競爭爭環(huán)境；保留部分分好位置置暫不推推出，以以備其它它外地品品牌或者者談判周周期較長長的好品品牌進(jìn)入入，同時時有利于于

24、解決不不可預(yù)見見的調(diào)整整和糾紛紛。以商招商商、發(fā)揮揮頭羊效效應(yīng)首先確定定入場各各行業(yè)品品牌大戶戶及有影影響力之之商戶，充分發(fā)發(fā)揮大品品牌、大大商戶的的帶動效效應(yīng)，增增強(qiáng)項目目核心競競爭力，并奠定定其它中中小商戶戶入場的的信心。大戶“三三優(yōu)”，小戶戶扶持大戶“三三優(yōu)”政策：優(yōu)先認(rèn)租租：行業(yè)業(yè)內(nèi)大戶戶優(yōu)先在在我們給給定的范范圍內(nèi)選選鋪；優(yōu)惠招商商：給予予行業(yè)內(nèi)內(nèi)大戶和和品牌商商戶給予予租金優(yōu)優(yōu)惠；優(yōu)化組合合：計劃劃中合理分分布大戶戶的位置置，充分分發(fā)揮他他們的品品牌和市市場影響響力，有有利于帶帶旺其它它中小品品牌，也也利于整整個市場場的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)經(jīng)營。小戶扶持持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)質(zhì)品牌代代理權(quán)給給予有發(fā)發(fā)

25、展?jié)摿αΦ闹行⌒∩簦唤o予部分分散戶優(yōu)優(yōu)惠的付付款條件件，減輕輕其經(jīng)營營壓力；主題先行行策略形成成商業(yè)項項目的向向心力因不同而而出名、因差異異而生存存，除了了正常的的營銷渠渠道可以以傳遞招招商的消消息外，項目自自身差異異化和獨獨特的定定位也可可以引起起市場的的轟動，招商未未行而聲聲名遠(yuǎn)播播。以“打造集集購物、餐飲、休閑、娛樂為為一體的的商業(yè)綜綜合體”為主題題，彰顯顯“全明星星市場、準(zhǔn)明星星商場”的經(jīng)營營形象和和風(fēng)格，才能在在激烈的的競爭中中獨樹異異幟，突突出個性性，在招招商工作作中把握握主動，吸引商商家上門門達(dá)成合合作。商家篩選選策略主要商家家范圍知名商戶戶或連鎖鎖商戶知名品牌牌商戶的的進(jìn)駐能

26、能有效提提升商場場的品位位、吸引引消費人人流和提提供穩(wěn)定定的租金金收入，越多知知名品牌牌商戶進(jìn)進(jìn)駐，商商場形象象越佳，使項目目在寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)迅速樹樹立起知知名度，可謂未未開先紅紅。知名商戶戶的進(jìn)駐駐，一方方面對消消費的核核心消費者者形成吸吸引力，另一方方面，知知名商戶戶的形象象也能使使商場的的形象更更加深化化。個性鮮明明有特色色商戶商戶結(jié)構(gòu)構(gòu)的組成成對全體體商戶都都是相輔輔相成的的，不同同的商戶戶會帶來來不同消消費群，某些商商戶個性性鮮明、形象突突出，容容易給消消費者留留下深刻刻印象，豐富了了商場整整體的經(jīng)經(jīng)營特色色。能吸引人人流量的的商戶有一些商商戶不一一定付得得起很高高的租金金，卻能能吸引大大規(guī)

27、模的的人流量量，帶動動商場購購物消費費增長，必須對對這些商商戶要實實施重點點引進(jìn)，如大型型超市、知名連連鎖專業(yè)業(yè)市場等等，他們們所帶動動的龐大大人流將將對整個個商場吸吸引人流流量有重重大貢獻(xiàn)獻(xiàn)。電影院的的設(shè)立是是真?zhèn)€項項目最重重要的人人流匯聚聚點之一一，建議議引進(jìn)較較為著名名商戶，整體拔拔高項目目的檔次次。商戶選擇擇原則第一原則則：把握握業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營分布布通過對各各個業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營營模式、人流消消費習(xí)慣慣，合理理分布各各種業(yè)態(tài)態(tài)的布局局安排。第二原則則：主題題鮮明與與品牌形形象原則則本項目涵涵蓋了集集中式商商業(yè)及商商業(yè)街區(qū)區(qū)，是一一種集多多業(yè)態(tài)組組合的商商業(yè)發(fā)展展模式，采取具具有鮮明明的主題題概念

28、打打造市場場號召力力，創(chuàng)造造品牌在在市場的的形象。招商要要始終注注意維護(hù)護(hù)和管理理好已確確定的經(jīng)經(jīng)營主題題和品牌牌形象。必須要要有針對對性地引引進(jìn)各類類商家，切合本本項目的的主題定定位，有有利于本本項目的的持續(xù)發(fā)發(fā)展與良良好運作作。第三原則則：同業(yè)業(yè)差異、異業(yè)互互補(bǔ)原則則同業(yè)差異異就是市市場有一一定承受受力，不不能盲目目招同一一品類的的店進(jìn)入入，如果果引進(jìn)商商戶過于于重疊，在經(jīng)營營上將造造成競爭爭的激烈烈，也有有損商場場的經(jīng)營營特色。譬如零售售業(yè)態(tài)的的核心主主力店招招商，就就不要同同時招來來兩家基基本上都都是經(jīng)營營食品和和日用品品的大型型超市；核心主主力店同同質(zhì)化無無差異更更是不能能想象的的。

29、異業(yè)業(yè)互補(bǔ)的的目的就就是要滿滿足顧客客消費的的選擇權(quán)權(quán)，并能能讓顧客客身心體體驗變化化，提高高其消費費興趣與與欲望。譬如百百貨、超超市因為為經(jīng)營業(yè)業(yè)種有異異，可以以互補(bǔ)；讓顧客客逛得疲疲勞的零零售店與與讓顧客客休息放放松的餐餐飲店可可以互補(bǔ)補(bǔ)等。租金策略略招商政策策任何新興興商業(yè)市市場從開開業(yè)興旺達(dá)到合合理的租租金水平平，均需需要一定定的時間間來進(jìn)行行培育，培育時時間的長長短根據(jù)據(jù)市場所所處的位位置、商商業(yè)環(huán)境境、市場場規(guī)模、項目自自身定位位、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)環(huán)境等的的不同而而有所差差異。若不給予予市場一一定的培培育期，一步到到位的直直接以理理想租金金對商戶戶招商，對市場場而言無無異于“殺雞

30、取取卵”，一方方面商戶戶不愿意意進(jìn)場，容易造造成市場場空置；另一方方面，即即使能招招到部分分商戶進(jìn)進(jìn)場，但但由于商商戶經(jīng)營營成本過過大造成成裝修投投入不足足及經(jīng)營營規(guī)模太太小，難難以形成成良好的的購物環(huán)環(huán)境，加加之市場場人氣、客源短短期內(nèi)難難以形成成，市場場不溫不不火，老老商戶不不愿支撐撐、新商商戶不敢敢進(jìn)場，造成惡惡性循環(huán)環(huán)。為此，我我們提出出“放水養(yǎng)養(yǎng)魚”的招商商政策，從三個方面面對市場場進(jìn)行培培育：合理的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：有選選擇性的的引入有有一定經(jīng)經(jīng)營能力力的業(yè)態(tài)態(tài)商家。租金優(yōu)惠惠及免租租期：開開業(yè)前112年給予予商戶不不同程度度的租金金優(yōu)惠，同時對對簽訂長長期租賃賃合同的的商戶提提供一定

31、定的免租租期。后期市場場的經(jīng)營營管理：俗話說說“甩手掌掌柜不成成事”，我們們不僅要要把商戶戶招進(jìn)來來，還要要讓商戶戶“進(jìn)得來來、有發(fā)發(fā)展、賺賺到錢”，市場場的后期期經(jīng)營管管理也是是商戶十十分關(guān)心心的問題題，市場場的經(jīng)營營管理不不僅需要要專業(yè)的的人才，還需要要一定的的宣傳推推廣費用用的投入入。租金價格格策略樹立項目目高端價價值形象象，低開開高走，穩(wěn)步上上升確認(rèn)項目目合理實實收租金金后，初初期對外外宣傳租租金定位位應(yīng)高于于普通市市場，通通過高端端價格樹樹立項目目高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形象象。但考考慮到市市場實際際租金承承受能力力及對商商戶放水水養(yǎng)魚的的的經(jīng)營營政策，在市場場培育期期的首年年和第二二年，招招商過

32、程程中可以以通過各各類活動動及折扣扣給予商商戶一定定的租金金優(yōu)惠，使整體體租金水水平達(dá)到到市場普普通水平平，通過過高端形形象、低低端價位位迅速引引爆市場場，隨著著市場關(guān)關(guān)注度的的提升，以及商商戶的入入駐率不不斷提升升，通過過減少折折扣穩(wěn)步步提升租租金價格格。平衡周邊邊商業(yè)項項目租金金和其商商業(yè)經(jīng)營營狀況，我方建建議應(yīng)將將租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)至至均價440元/。招商優(yōu)惠惠措施主力店優(yōu)優(yōu)惠政策策主力店的的進(jìn)入是是整個項項目的整整體形象象及對商商家吸引引力提升升的重要要一個步步驟，所所以為了了確保主主力店的的進(jìn)入，可適當(dāng)當(dāng)對主力力店提供供相對優(yōu)優(yōu)厚招商商政策。租金條件件優(yōu)惠政政策提供外墻墻體廣告告位召開簽約

33、約新聞發(fā)發(fā)布會品牌商戶戶（大戶戶）優(yōu)惠惠政策為了確保保各行業(yè)業(yè)巨頭的的順利入入駐項目目以帶動動其余中中、小戶戶的入場場，在對對其招商商的過程程中，可可適當(dāng)對對其提供供一定優(yōu)優(yōu)惠政策策，使其其入場。優(yōu)先選鋪鋪權(quán)免費為其其做形象象宣傳（在招商商宣傳媒媒體上）招商執(zhí)行行招商執(zhí)行行計劃1、招商商籌備階階段：220088年6月1日20008年年6月15日（招招商前期期市場調(diào)調(diào)查及招招商策劃劃） 2、前前期招商商階段：20008年6月16日20008年年9月10日（招商工工作的全全面開展展，各種種媒體廣廣告的投投放并結(jié)結(jié)合現(xiàn)場場客戶反反饋情況況適時調(diào)調(diào)整招商商策略） 3、開開業(yè)籌備備階段：20008年9月

34、11日20008年年11月30日（招商工工作進(jìn)入入倒計時時階段，緊張而而有序的的進(jìn)行開開業(yè)前的的準(zhǔn)備工工作，做做最后而而最有力力的廣告告宣傳）4、開業(yè)業(yè)：20008年年12月1日招商執(zhí)行行管理招商的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)流程程為了便于于更好地地開展本本項目的的招商工工作，我我們根據(jù)據(jù)項目的的總體營營銷戰(zhàn)略略和項目目定位建建立了一一個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的招商商執(zhí)行流流程，使使得我們們的招商商工作可可以有目目的、有有步驟地地進(jìn)行。人員分組按業(yè)態(tài)將招商團(tuán)隊分組客戶資料收集聯(lián)系目標(biāo)客戶多次反復(fù)發(fā)放資料給目標(biāo)客戶（預(yù)約）口聯(lián)系客戶看場地（洽談）客戶填寫租賃意向書、租戶登記表招商項目組審核客戶認(rèn)租資格為保證剩余商鋪的銷售，正式招商前

35、，若準(zhǔn)客戶有意向購買商鋪，誠意金可轉(zhuǎn)化為商鋪的預(yù)付款，否則直接轉(zhuǎn)為商鋪租金或退回準(zhǔn)客戶簽署臨時租賃協(xié)議書，并交付誠意金（開業(yè)保證金）準(zhǔn)客戶于指定時間內(nèi)簽署租賃合同，非準(zhǔn)客戶退回誠意金發(fā)展商協(xié)助租戶辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)等事項安排租戶進(jìn)場裝修市場順利開業(yè)招商主題題架構(gòu)為方便招招商工作作的組織織統(tǒng)籌與與日后的的客戶服服務(wù)管理理工作的的統(tǒng)一性性，應(yīng)建建立一個個由項目目經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制的的項目小小組。項項目經(jīng)理理起到日日常招商商銷售工工作的協(xié)協(xié)調(diào)、對對接作用用，項目目小組其其它人員員工作由由項目經(jīng)經(jīng)理根據(jù)據(jù)項目進(jìn)進(jìn)度需要要安排。其組織織結(jié)構(gòu)如如下（根根據(jù)項目目具體情情況可設(shè)設(shè)置多名名招商主主管和招招商主任任）

36、：芙蓉坊項目項目經(jīng)理策劃師招商經(jīng)理招商主任招商主管招商管理理控制招商人員員質(zhì)素管管理，針針對招商商人員進(jìn)進(jìn)行上崗崗前崗位位培訓(xùn)；招商分分類分級級等管理理手段都都是有效效的方式式。招商項目目的質(zhì)量量控制，招商并并不是越越多越好好，而是是要有符符合項目目的目標(biāo)標(biāo)市場定定位的商商家。招商項目目的風(fēng)險險控制，對有意意向的商商家經(jīng)營營穩(wěn)定性性要進(jìn)行行一定的的調(diào)查分分析，優(yōu)優(yōu)先選擇擇經(jīng)營穩(wěn)穩(wěn)健、管管理有序序、行業(yè)業(yè)商譽(yù)好好的經(jīng)營營商作為為合作伙伙伴，避避免盲目目招商帶帶來的隱隱性風(fēng)險險。招商項目目的進(jìn)度度控制，項目籌籌備階段段招商工工作有別別于營業(yè)業(yè)后的調(diào)調(diào)整性招招商，要要求在有有限的時時間段內(nèi)內(nèi)完成內(nèi)內(nèi)鋪招商商完成率率的75%以上，市場才才能順利利開張營營業(yè)。招商人員員選用良好的心心理素質(zhì)質(zhì)崇高的事事業(yè)心。強(qiáng)烈的責(zé)責(zé)任感。堅韌頑強(qiáng)強(qiáng)的意志