房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新研究論文

1、 PAGE I中圖分類類號：學校代碼碼：100555UDC：密級：公開碩士專業(yè)學位論文房地產(chǎn)公公司商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新研究究以以A房地產(chǎn)產(chǎn)公司為為例論文作者者陳冰冰指導導教師張永強強教授申請學位位 EMMBA培養(yǎng)單單位商學學院學科專業(yè)業(yè)研究究方向答辯委員員會主席席評評閱人南開大學學研究生生院二一三三年九月月PAGE PAGE 47摘要隨著我國國金融、土地、調控、稅收等等政策調調整，政政府對房房地產(chǎn)行行業(yè)的約約束增強強，市場場競爭也也逐步加加劇以，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰的進程程加速，整個行行業(yè)的兼兼并重組組、整合合也不斷斷發(fā)生。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)營需需要根據(jù)據(jù)政策、行業(yè)、市場的的變化而而創(chuàng)新，面對

2、新新的形勢勢和新的的發(fā)展趨趨勢，房房地產(chǎn)企企業(yè)應選選擇什么么樣的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略來實現(xiàn)現(xiàn)基業(yè)長長青？筆筆者認為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)應應該在從從“商業(yè)模模式”方面不不斷創(chuàng)新新，通過過的打造造新的商商業(yè)模式式來應對對未來的的各種挑挑戰(zhàn)。為闡述好好房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式創(chuàng)新問問題，本本文首先先對商業(yè)業(yè)模式的的相關理理論進行行了分析析，明確確了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式研究究的理論論依據(jù)和和原則。在此基基礎上，論述了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的內涵涵與要素素，并對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的創(chuàng)新新的途徑徑進行分分析。本本文根據(jù)據(jù)一般商商業(yè)模式式的基本本要素，建立了了具體的的適合于于中國房房地產(chǎn)公公司的商商業(yè)模式

3、式分析框框架，即即相互關關聯(lián)的五五大核心心要素:核心能能力、價價值鏈定定位、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動動鏈、業(yè)業(yè)務模式式、和盈盈利模式式。根據(jù)據(jù)該五大大核心要要素的分分析框架架，本文文分析了了A公司這這個有代代表性企企業(yè)的商商業(yè)模式式，并結結合當前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨臨的環(huán)境境變化、海外房房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展經(jīng)驗和和自身發(fā)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)實，總總結了房房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新的要要素體系系和保障障體系,幫助希希望打造造新商業(yè)業(yè)模式的的企業(yè)提提供有效效的借鑒鑒.關鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)；商業(yè)模模式；創(chuàng)新新ABSTTRACCTReall esstatte mmarkket is onee off thhe ffasttestt

4、deevellopiing marrketts iin CChinnassincce 119900s.AAfteer sseveerall yeearss deevellopmmentt, rreall-esstatte ddeveeloppingg coompaaniees hhavee noowbbecoome onee off thhe iinflluenncinng iinduustrriess off Chhinaa naatioonall ecconoomy. Wiith thee deevellopmmentt off tthiss inndusstryy, aand tiggh

5、teen rreguulattionn byy gooverrnmeent, reeal-eattatee deevellopiing commpannyiees aare noww faaingg diiffiicullt aand impporttantt trranssitiion, annd iin ssearrch forr laastiing patth ffor devveloopmeent. Ass ann immporrtannt aaspeect of strrateegy mannageemennt ,Bussineess Moddel is thee neew aand

6、 creeatiive sollvinng aanglle tto tthatt puuzzlle.The connceppt oof BBusiinesss MModeel oorigginaatedd frrom wessterrn IIT ecoonommy,aand is noww beecommingg moore andd moore poppulaar iin eeconnomyy inn chhinaa .HHow to usee thhis metthodd?Fiirsttly,we resst oon ttheooriees oof ccomppaniies in wess

7、terrn eeconnomiics, annd ssetttle sevveraal pprinncippless foor BBusiinesss MModeel ppratticee inn reeal-esttatee.Uppon fivve ccoree ellemeentss off reeal-esttatee coompaaniees BBusiinesss mmodeel,tthiss arrticcle foccusees oon tthe chaangiing froom rreceent Bussineess Moddel to thee fuuturre BBusii

8、nesss MModeel,aand thee reeasoon ffor thee chhangge.SSo tthiss arrticcle connsissts of fouur cchappterrs.CChappterr onne iintrroduucess soome theeoriies of commpanniess inn weesteern ecoonommicss annd sseveerall prrincciplles forr Buusinnesss Moodell prractticee inn reeal-esttatee.Onn thhe iimprrove

9、es tthe connceppt aand deffinees tthe anaalyzzingg frramee off fiive corre eelemmentts oof rreall-esstatta ccomppaniies Bussineess Moddel.Key Worrd: Reaal EEstaate;Bussineess Moddel目錄緒論第一節(jié)研究背背景第二節(jié)研究意意義和研研究方法法一一、研究究的目的的和意義義二、研究究思路與與內容三、研究究方法第二章商業(yè)模模式的理理論基礎礎第一節(jié)商業(yè)模模式的內內涵一、商業(yè)模模式的定定義二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式第二節(jié)交易費費用

10、與企企業(yè)能力力一、交易易費用理理論二、企業(yè)業(yè)能力理理論第三章房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的要素素體系第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)特特性與商商業(yè)模式式種類房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的特性性第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的要素素體系一、核心心能力二、價值鏈鏈定位三、產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動鏈鏈四、業(yè)務務模式五、盈利模模式第四章房地產(chǎn)產(chǎn)公司商商業(yè)模式式的創(chuàng)新新商業(yè)模式式創(chuàng)新的的環(huán)境分分析一、宏觀觀環(huán)境的的變革二、國外房房地產(chǎn)企企業(yè)的商商業(yè)模式式第二節(jié)商業(yè)模模式創(chuàng)新新的途徑徑一、核核心能力力創(chuàng)新二、價值值鏈定位位創(chuàng)新三、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈聯(lián)動動創(chuàng)新四、業(yè)務務模式創(chuàng)創(chuàng)新盈利模式式創(chuàng)新第五章 A公公司的商商業(yè)模式式創(chuàng)新案案例分析析第一節(jié) A公司司商業(yè)模模式創(chuàng)

11、新新體系一、A公公司情況況介紹二、A公公司新舊舊商業(yè)模模式對比比三、A公公司商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新前后后的經(jīng)營營比較四、A公公司商業(yè)業(yè)模式成成功原因因分析第二節(jié)商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新的實實施保障障一、加強強需求分分析和戰(zhàn)戰(zhàn)略布局局二、提升升資本運運作能力力三、加加強隊伍伍建設和和績效考考核四、積極極塑造品品牌、加加強創(chuàng)新新能力五、提高高管理和和運營效效率第六章結論參考文獻獻緒論第一節(jié)研研究背景景政策、土土地和資資金、人人口、市市場競爭爭等幾個個因素都都是決定定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最重重要因素素,這些因因素都越越來越制制約房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。國家密密集發(fā)布布了嚴厲厲的宏觀觀調控政政策，使使得房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)的的風險提提

12、高，房房地產(chǎn)企企業(yè)之間間的競爭爭加劇，如何通通過戰(zhàn)略略布局、管理運運營模式式、融資資方式、營銷策策劃等各各種創(chuàng)新新來迎接接挑戰(zhàn)，這就需需要企業(yè)業(yè)在商業(yè)業(yè)模式方方面不斷斷轉型創(chuàng)創(chuàng)新。土土地價格格上漲、人口紅紅利缺失失、宏觀觀調控加加緊、資資金短缺缺等多種種因素極極大的制制約著房房地產(chǎn)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展，原原來的商商業(yè)模式式已經(jīng)遠遠遠不能能適應新新的變化化，筆者者在此背背景下開開展商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新研究究，希望望為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)轉型發(fā)發(fā)展提供供借鑒。1、地價價高漲、競爭加加劇土地資源源在我國國始終是是稀缺的的，由于于國家壟壟斷土地地，很多多地方發(fā)發(fā)展基礎礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展光靠靠財政收收入遠遠遠不夠，而要

13、依依靠賣地地獲得資資金，土土地財政政也成了了稅收之之外最大大的政府府收入來來源，地地價不斷斷上升的的趨勢將將難以改改變。其其他行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)看到房房地產(chǎn)行行業(yè)這些些年的高高速發(fā)展展，也紛紛紛進入入房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)。隨著市市場競爭爭加劇，加上調調控、金金融、土土地、稅稅收等相相關的法法律政策策的規(guī)制制，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)優(yōu)勝劣劣汰的進進程加速速。2、人口口因素影影響突出出目前的中中國城市市化率己己經(jīng)達到到52%,城市化化率在未未來會處處于加速速的階段段,城鎮(zhèn)購購房26一550歲適適齡人口口在20014年年到20025年年間會形形成了一一個高峰峰。翁南道.房地產(chǎn)經(jīng)濟學,北京,商務出版社.2008.房地地產(chǎn)

14、企業(yè)業(yè)面對城城市化和和人口變變化,需要在在制定商商業(yè)模式式時未雨雨綢繆。3、調控控效果越越來越差差 從房房地產(chǎn)行行業(yè)市場場化以來來到20013年年,政府連連續(xù)出臺臺了各種種政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場進進行調控控,政策的的手段從從傳統(tǒng)的的金融、稅收到到增加保保障性住住房等,甚至一一些城市市還出臺臺了限購購、限價價政策。不過一一波又一一波嚴厲厲的房地地產(chǎn)調控控至今沒沒有控制制住房價價。市場場與政府府博弈的的歷史結結果是房房價總是是創(chuàng)新高高，總體體而言，樓價下下跌是暫暫時的,上漲是是大趨勢勢。4、融資資難度加加大政府在最最近出臺臺的新政政實施在在金融信信貸、財財政稅收收和土地地政策上上都指向向地產(chǎn)開開發(fā)商

15、的的資金鏈鏈。國家家統(tǒng)計局局最新發(fā)發(fā)布的房房地產(chǎn)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示,地產(chǎn)開開發(fā)商貸貸款和按按揭貸款款增速總總體放緩緩。當國國務院頒頒布新國國八條后后,受人矚矚目的房房產(chǎn)稅、限購令令也正式式落地,這些試試點城市市的成交交量、價價格出現(xiàn)現(xiàn)跌落現(xiàn)現(xiàn)象,所以地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商最主主要的資資金回籠籠渠道受受到非常常明顯的的影響。受到上述述因素的的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)簡簡單依靠靠拿地、開發(fā)、銷售的的模式已已經(jīng)越來來越難獲獲得高利利潤了，以往粗粗放式經(jīng)經(jīng)營業(yè)難難以再維維系下去去，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)非常有有必要通通過商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新來應應對外部部環(huán)境和和內部經(jīng)經(jīng)營的多多重挑戰(zhàn)戰(zhàn)。第二節(jié)研究意意義和研研究方法法研究的目目的和意

16、意義面對不斷斷升級的的調控政政策和愈愈加激烈烈的市場場競爭，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)不不斷轉型型創(chuàng)新已已成為自自身發(fā)展展的重要要動力。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的發(fā)展需需要根據(jù)據(jù)政策、土地供供應、人人口數(shù)量量、市場場競爭的的變化順順勢而為為，企業(yè)業(yè)要對原原有的商商業(yè)模式式需要進進行創(chuàng)新新才能實實現(xiàn)基業(yè)業(yè)長青。筆者希希望本文文能對未未來房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)模式轉轉型提供供參考。筆者希希望通過過研究商商業(yè)模式式理論和和房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的實踐，為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)實現(xiàn)良良性的可可持續(xù)性性發(fā)展提提供借鑒鑒。二、研究究思路與與內容本文首先先對商業(yè)業(yè)模式的的相關理理論進行行了分析析，明確確了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式研究究的理論論依據(jù)

17、和和原則。在此基基礎上，論述了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的內涵涵與要素素，并對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式的創(chuàng)新新的途徑徑進行分分析。本本文根據(jù)據(jù)商業(yè)模模式的基基本要素素，建立立了具體體的適合合于中國國房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的商業(yè)模模式分析析框架，即相互互關聯(lián)的的五大核核心要素素:核心能能力、價價值鏈定定位、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動動鏈、業(yè)業(yè)務模式式、和盈盈利模式式。根據(jù)據(jù)該五大大核心要要素的分分析框架架，本文文分析了了A公司這這個有代代表性企企業(yè)的商商業(yè)模式式，闡述述了A公司商商業(yè)模式式創(chuàng)新的的特點和和創(chuàng)新給給A公司經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績帶來可可喜的變變化，并并結合當當前房地地產(chǎn)業(yè)面面臨的環(huán)環(huán)境變化化、海外外房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)

18、展經(jīng)驗驗和自身身發(fā)展的的現(xiàn)實，總結了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式創(chuàng)新的的要素體體系,最后還還提出五五項措施施以確保保房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式創(chuàng)新取取得良好好的實踐踐效果。研究方法法本本文采用用理論分分析、比比較研究究、統(tǒng)計計分析、案例分分析法,對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式的理理論基礎礎、要素素體系、現(xiàn)行的的模式進進行了研研究，并并通過展展開對AA公司案案例研究究,分析其其新舊商業(yè)業(yè)模式及及其經(jīng)營營變化情情況。筆筆者希望望通過以以上研究究方法來來做好房房地產(chǎn)商商業(yè)模式式創(chuàng)新的的課題。商業(yè)模式式的理論論基礎商業(yè)模模式的內內涵商業(yè)模式式的定義義國內外學學術界目目前對商商業(yè)模式式有很多多觀點。哈佛商商學院

19、將將商業(yè)模模式定義義為“企業(yè)贏贏利所需需采用的的核心業(yè)業(yè)務決策策與平衡衡”。美國國學者約約翰遜的的商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新白皮皮書中中指出任任何一個個商業(yè)模模式都是是一個由由客戶價價值、企企業(yè)資源源和能力力、盈利利方式構構成的三三維立體體模式。按照學學界通用用觀點認認為：商商業(yè)模式式是指一一個組織織在何時時(whhen)、何地地(whheree)、為為何(wwhy)、如何何(hoow)和和多大程程度(hhow mucch)地地為誰(whoo)提供供什么樣樣(whhat)的產(chǎn)品品和服務務(即77“w”)，并并開發(fā)資資源以持持續(xù)這種種努力的的組合。原磊. 國外商業(yè)模式理論研究評介J. 外國經(jīng)濟與管理. 2

20、007(10) 國內內學者魏魏煒、朱朱武祥兩兩位教授授提出認認為商業(yè)業(yè)模式是是利益相相關者的的交易結結構。魏魏朱商業(yè)業(yè)模式模模型包括括6個要素素：定位位、業(yè)務務系統(tǒng)、盈利模模式、關關鍵資源源能力、現(xiàn)金流流結構與與企業(yè)價價值。如如果用交交易價值值、交易易成本和和交易風風險這三三把標尺尺來看，實際上上是從不不同的側側面解釋釋了“利益相相關者的的交易結結構”。六要要素簡略略闡述如如下：業(yè)業(yè)務系統(tǒng)統(tǒng)是內外外部利益益相關者者作為行行為主體體形成的的“網(wǎng)絡拓拓撲結構構+交易角角色+治理關關系”；定位位是企業(yè)業(yè)為滿足足利益相相關者需需求而與與其交易易的方式式；贏利利模式指指“贏利來來源+計價方方式（數(shù)數(shù)量、

21、時時間、價價值）”；現(xiàn)金金流結構構要體現(xiàn)現(xiàn)輕資產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)金金流結構構設計，比如充充值卡（預收款款+高質量量服務=提高客客戶滿意意度+釋放現(xiàn)現(xiàn)金流壓壓力）；企業(yè)價價值是商商業(yè)模式式的落腳腳點=股票市市值；關關鍵資源源能力是是改進效效率的重重點（業(yè)業(yè)績的差差異）。魏煒、朱武祥,發(fā)現(xiàn)商業(yè)模式,機械工業(yè)出版社,2009魏朱商商業(yè)模式式6個要素素如下圖圖。筆者認為為商業(yè)模模式本質質上是客客戶價值值實現(xiàn)與與創(chuàng)造的的邏輯。它的內內涵可以以描述為為：以客戶價價值最大大化為目目標，把把能使企企業(yè)運行行的各要要素整合合起來，形成一一個完整整的、內內部化的的、或利利益相關關的、具具有核心心競爭力力的運行行系統(tǒng)，同時使

22、使系統(tǒng)達達成持續(xù)續(xù)贏利目目標的完完整解決決方案。商業(yè)模模式是由由各種要要素組成成的企業(yè)業(yè)經(jīng)營體體系，各個要要素的彼彼此關聯(lián)聯(lián)、互相相配合，對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展展起到至至關重要要的作用用。二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式筆者認為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)商商業(yè)模式式是指房房地產(chǎn)企企業(yè)為實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)價值最最大化，把能使使企業(yè)運運行的各各要素整整合起來來，形成成一個完完整的、內部化化的、或或利益相相關的、高效率率的、具具有核心心競爭力力的運行行系統(tǒng)。目前國國內的房房地產(chǎn)企企業(yè)的常常見的商商業(yè)模式式有住宅宅開發(fā)并并銷售、商業(yè)地地產(chǎn)模式式、房地地產(chǎn)服務務模式三三種。住住宅開發(fā)發(fā)是指在在依法取取得國有有土地使使用權的的

23、土地上上,按照城城市規(guī)劃劃要求進進行基礎礎設施、房屋建建設，建建設完成成后,開發(fā)商商對其進進行銷售售,收入歸歸開發(fā)商商所有。商業(yè)地地產(chǎn)模式式通常指指用于各各種批發(fā)發(fā)零售、餐飲、娛樂、休閑等等經(jīng)營用用途的房房地產(chǎn)形形式、通通過出租租或出售售來獲得得收入。房地產(chǎn)產(chǎn)服務指指專業(yè)服服務機構構提供規(guī)規(guī)劃、設設計、銷銷售、物物業(yè)管理理、投資資顧問等等服務，獲得服服務收入入。交易費費用與企企業(yè)能力力理論企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)生與發(fā)發(fā)展都是是基于一一定的社社會實際際和理論論基礎的的，不同同的理論論對企業(yè)業(yè)的行為為以及成成長是不不盡相同同的，因因此對企企業(yè)如何何選取商商業(yè)模式式也就有有不同的的認識。筆者認認為房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)

24、的商業(yè)業(yè)模式與與交易費費用理論論和企業(yè)業(yè)能力理理論有密密切的關關系，建建立商業(yè)業(yè)模式的的基礎在在于外部部的交易易費用和和內部的的經(jīng)營能能力。交易費用用理論交易費用用理論認認為企業(yè)業(yè)本質上上是一種種與市場場對應存存在的契契約組織織，它存存在的意意義在于其其內部交交易相對對企業(yè)外外部(即市場場)行為活活動是節(jié)節(jié)約交易易費用的的，有效效率的。原磊. 國外商業(yè)模式理論研究評介J. 外國經(jīng)濟與管理. 2007(10)它的成成長主要要體現(xiàn)在在邊界或或規(guī)模的的萎縮和和擴張上上，企業(yè)業(yè)的邊界界或規(guī)模模由交易易費用來來決定，企業(yè)內內耗費的的交易費費用低于于在市場場上交易易費用時時，企業(yè)業(yè)的邊界界則得以以擴展，直

25、到兩兩者的交交易費用用相等為為止。企企業(yè)行為為特征是是同質的的，企業(yè)業(yè)的成長長是外生生性的。具有這這樣的行行為特征征和成長長性質，交易費費用理論論下的企企業(yè)主要要的能動動性行為為就是:在縱向向連續(xù)的的生產(chǎn)過過程的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 (包括括價值鏈鏈和產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動鏈鏈)中，根根據(jù)相對對的市場場交易費費用的情情況選取取某些環(huán)環(huán)節(jié)組合合生產(chǎn)。鑒于縱縱向產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的定定位是商商業(yè)模式式的選取取的主要要環(huán)節(jié)，我們可可以這樣樣認為:交易費費用理論論下的企企業(yè)是根根據(jù)市場場形勢的的變動，即外部部市場上上交易費費用的變變化(對比內內部契約約耗費的的交易費費用而言言)，來選選取商業(yè)業(yè)模式的的。二、企業(yè)業(yè)能力理理論生產(chǎn)性企企業(yè)

26、的內內生性成成長的理理論企業(yè)業(yè)能力理理論認為為，企業(yè)業(yè)是一個個歷史的的不斷成成長和演演化的有有機體。企業(yè)在在成企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略理理論長中中所積累累的核心心能力是是在可通通過公開開市場獲獲取的競競爭性要要素(包括人人力資本本和非人人力資本本)的基礎礎上經(jīng)過過擅變而而成的一一種企業(yè)業(yè)組織資資本和社社會資本本的結合合物，這這個結合合物卻是是非競爭爭性的，是完全全不能在在公開市市場上獲獲得的。這種有有價值的的、異質質的、完完全不能能仿制的的、難以以替代和和不可交交易的核核心能力力是企業(yè)業(yè)存在和和成長的的關鍵。企業(yè)正正是通過過其特有有的核心心能力的的積累及及由此所所決定的的競爭行行為或戰(zhàn)戰(zhàn)略來成成長，來來獲得

27、持持續(xù)的競競爭優(yōu)勢勢和超額額利潤的的。因此此，在企企業(yè)能力力理論看看來，由由于核心心能力的的異質性性，企業(yè)業(yè)是異質質的;由于內內在核心心能力在在企業(yè)運運行中的的關鍵作作用，企企業(yè)的成成長是內內生性的的。與交交易費用用理論相相比，企企業(yè)能力力理論更更注重企企業(yè)的生生產(chǎn)性內內涵。它它把企業(yè)業(yè)所需的的生產(chǎn)要要素劃分分為兩類類:競爭性性要素和和非競爭爭性要素素，并通通過這一一劃分解解釋企業(yè)業(yè)異質性性及其與與企業(yè)競競爭優(yōu)勢勢的內在在聯(lián)系。它強調調企業(yè)整整合要素素資源的的生產(chǎn)過過程是有有創(chuàng)造性性的、復復雜的企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)生發(fā)展展不是源源于交易易的契約約組織的的形成過過程，而而是存在在非競爭爭性要素素和不可可

28、交易因因素的。與交易費費用理論論企業(yè)觀觀的高度度經(jīng)濟學學抽象不不同，企企業(yè)能力力理論更更能貼近近企業(yè)的的現(xiàn)實，對實際際情況也也更有解解釋力。它認為為交易費費用不是是解釋企企業(yè)存在在及其規(guī)規(guī)模擴張張的唯一一決定變變量;由于外外部環(huán)境境的變化化對所有有企業(yè)都都是同質質的，各各個企業(yè)業(yè)的分化化、興衰衰和發(fā)展展，尤其其是具有有競爭優(yōu)優(yōu)勢的企企業(yè)最終終要依賴賴于組織織內的特特定資源源和能力力。因此此，在戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理方面，企業(yè)能能力理論論得出的的結論就就是:作為內內生性成成長的。交易費費用理論論和企業(yè)業(yè)能力理理論的理理論抽象象程度是是不同的的，對事事實描述述的側重重點也不不同。對對企業(yè) 這個個集生產(chǎn)產(chǎn)與交

29、易易于一身身的統(tǒng)一一體，由由于固守守新古典典經(jīng)濟學學分析范范式，交交易費用用理論抽抽象掉了了其生產(chǎn)產(chǎn)特性，主要從從交易特特性的角角度研究究了企業(yè)業(yè)的性質質、存在在和成長長的原因因。而企企業(yè)能力力理論主主要根植植于現(xiàn)實實，提出出了以企企業(yè)為根根本，以以企業(yè)本本身為立立足點的的企業(yè)觀觀和戰(zhàn)略略管理理理論。結合兩者者從不同同角度的的見解，筆者認認為，對對于企業(yè)業(yè)這樣一一個集生生產(chǎn)性與與交易性性、內生生性與外外生性的的復雜組組織，戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理應遵循循的原則則應是內內外兼顧顧的。即即在不確確定的市市場環(huán)境境中有快快速的反反應和適適應能力力，能夠夠抓住市市場變化化帶來的的機會，或從相相應的調調整來應應對外

30、界界環(huán)境帶帶來的挑挑戰(zhàn);同時關關注自我我經(jīng)營，以自身身的能力力為基準準來決定定任何的的調整和和變化。這是企企業(yè)取得得差異性性競爭優(yōu)優(yōu)勢的主主要原因因。商業(yè)業(yè)模式的的定位是是企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理的重要要方面。企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理的內外外統(tǒng)一性性，是房房地產(chǎn)企企業(yè)恰當當定位其其商業(yè)模模式的原原則和理理論依據(jù)據(jù)。第三章房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式要素素體系第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)特特征從產(chǎn)業(yè)順順序的角角度看，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)可可分為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)、中介介服務企企業(yè)和物物業(yè)管理理企業(yè)等等。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是指房房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營的企企業(yè)，他他們是在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內內國有土土地上進進行基礎礎設施建建設、房房屋建設設，并

31、轉轉讓房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目或或者銷售售、出租租商品房房的經(jīng)濟濟組織。一個完完整的房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程，一般般包括:市場調調查、可可行性研研究、獲獲取土地地使用權權、規(guī)劃劃設計、選擇施施工企業(yè)業(yè)、施工工建設、市場推推廣,房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在其中中的角色色是投資資者或者者說是業(yè)業(yè)主。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一國國國民經(jīng)經(jīng)濟的重重要行業(yè)業(yè)。與其其他行業(yè)業(yè)相比，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有有許多特特殊性質質: 第第一，依依賴性。房地產(chǎn)產(chǎn)是在土土地上建建設的商商品，是是基于土土地利用用所引申申出來的的商品的的代名詞詞。而土土地總是是稀缺的的，這使使得土地地作為房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)最最重要的的資源的的地位更更為突出出。而土土地的不不

32、可移動動決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)商品的的固定性性，這使使得其供供給和需需求的相相互適應應只能局局限在一一定的市市場區(qū)域域。由于于這點，某一地地區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展與與當?shù)亟?jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展關系系十分密密切。第第二，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈寬泛泛。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)不僅生生產(chǎn)周期期長，而而且涉及及行政、法律、設計施施工、金金融、管管理、經(jīng)經(jīng)紀代理理等各行行業(yè)和部部門，是是一個專專業(yè)性跨跨度很大大、涉及及領域很很廣泛的的綜合型型產(chǎn)業(yè)。李德深,謝小平. 房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭力J. 中國中小企業(yè). 2005(07)第三三，資本本屬性。由于房房地產(chǎn)資資源的有有限性，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投入量十十分巨大大。從土土地購置置 (或租租入)、土

33、地地開發(fā) (通常常包括動動遷安置置、七通通一平，到地上上結構建建筑，再再到后期期廣告等等具體銷銷售工作作的展開開，生產(chǎn)產(chǎn)周期長長，占用用資金多多，是典典型的資資金密集集型產(chǎn)業(yè)業(yè)。第四四，產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動能能力強。由于房房地產(chǎn)是是一種綜綜合性的的復雜商商品，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與國民民經(jīng)濟的的許多行行業(yè)都有有著密切切的關系系，如鋼鋼鐵、水水泥、木木材、玻玻璃、塑塑料、家家電、廣廣告、金金融等上上下游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，我國每每年鋼材材的兩成成、水泥泥的七成成、木材材的四成成、玻璃璃的七成成和塑料料制品的的兩成都都用于房房地產(chǎn)開開發(fā)建設設中。因因此，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展能促進進這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，其其比例達達到1

34、:7，即即每1100元元的房地地產(chǎn)銷售售能帶動動相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)700元的銷銷售。牛鳳瑞.中國房地產(chǎn)發(fā)展報告.M北京社會科學文獻出版社，2009也也正因如如此，我我國GDDP中大大約有112.%是由由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造造的，對對國民經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻率很很高。房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)業(yè)模式的的要素筆者認為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的商業(yè)模模式有的的五個核核心要素素，即企企業(yè)的核核心能力力、價值值鏈定位位、產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動鏈鏈、業(yè)務務模式、盈利模模式。這這五個要要素組成成了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)商業(yè)模模式體系系。核心能力力根據(jù)據(jù)企業(yè)能能力理論論，企業(yè)業(yè)的核心心能力是是在其長長期的生生產(chǎn)經(jīng)營營活動中中積累而而成的，具有完完全異質質性的獨獨特資

35、源源。它對對企業(yè)的的競爭優(yōu)優(yōu)勢起關關鍵作用用，使其其經(jīng)營和和決策的的根本。首先，我我們可以以綜合房房地產(chǎn)企企業(yè)的共共性，找找出對房房地產(chǎn)企企業(yè)來說說至關重重要的戰(zhàn)戰(zhàn)略資源源和能力力。本文文認為它它們是:土地、資金、經(jīng)營能能力。土土地過去去一直被被認為是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實實力的象象征，土土地資產(chǎn)產(chǎn)的不可可再生性性、增值值性和可可持續(xù)性性使其成成為毋庸庸置疑的的戰(zhàn)略性性資源，因此土土地儲備備、獲取取和整合合土地的的能力是是企業(yè)的的重要能能力之一一。房地產(chǎn)業(yè)業(yè) (特別別是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā))是一個個典型的的資本密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，具具有投資資規(guī)模大大、期限限長、資資金周轉轉慢的特特點。自自有資金金在一定定程度

36、上上確定了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的規(guī)模和和抗風險險能力，對房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言，資金也也是競爭爭對手難難以模仿仿、不可可替代的的戰(zhàn)略性性資源，資本運運作能力力、融資資能力、財務平平衡以及及現(xiàn)金流流管理能能力因此此也成為為企業(yè)的的重要能能力之一一。 閆寒. 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道思考J. 合作經(jīng)濟與科技. 2011房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營能力力體現(xiàn)在在三個方方面，即即以知識識為基礎礎的技術術能力、組織管管理能力力以及市市場活動動能力。技術能能力包括括研發(fā)能能力、創(chuàng)創(chuàng)新能力力及應用用能力;組織管管理能力力包括整整合和配配置資源源，組織織和協(xié)調調關系，激勵、領導和和控制的的能力等等;市場活活動能力力是指洞洞察機會會

37、和交易易獲利能能力，包包括獲取取信息的的能力、發(fā)現(xiàn)機機會的能能力、談談判能力力和營銷銷能力。戰(zhàn)略資資源和核核心能力力是企業(yè)業(yè)成功的的關鍵。以上三三者是房房地產(chǎn)企企業(yè)最為為重要的的戰(zhàn)略資資源和能能力，是是每個企企業(yè)應該該具備的的，但不不同企業(yè)業(yè)側重點點會有所所不同，這表現(xiàn)現(xiàn)了不同同企業(yè)不不同的核核心能力力，也是是其競爭爭力優(yōu)勢勢的體現(xiàn)現(xiàn)。二二、價值值鏈定位位這里的“價值鏈鏈”的概念念可以參參照哈佛佛大學商商學院教教授邁克克爾波特對對此的定定義，即即“每一個個企業(yè)都都是在設設計、生生產(chǎn)、銷銷售、發(fā)發(fā)送和輔輔助其產(chǎn)產(chǎn)品的過過程中進進行種種種活動的的集合體體。所有有這些活活動可以以用一個個價值鏈鏈來表

38、明明?！边~克爾波特.競爭戰(zhàn)略,北京:華夏出版社,1997.對于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，這個個行業(yè)綜綜合程度度很高的的產(chǎn)業(yè)，我們可可以把其其運作過過程劃分分為五個個階段，即土地地開發(fā)階階段、決決策拿地地階段、規(guī)劃設設計階段段、項目目施工階階段和銷銷售服務務階段。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈的各各環(huán)節(jié)相相應包括括:土地開開發(fā)、市市場研究究、投資資決策、土地獲獲取、市市場定位位、產(chǎn)品品策劃、規(guī)劃設設計、招招標投標標、施工工組織、進度質質量成本本、營銷銷經(jīng)營、物業(yè)管管理/出租。在本階段段，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的產(chǎn)業(yè)價價值鏈定定位籠統(tǒng)統(tǒng)、單一一，大部部分都采采取雷同同的、大大而全但但不專業(yè)業(yè)、不精精細的價價值鏈模模式

39、。一一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的價價值鏈定定位比較較單一表表現(xiàn)在大大多數(shù)都都采取的的是所謂謂香港模模式，即即開發(fā)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營范圍圍廊括了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的整個價價值鏈，從買地地、建造造、賣/租房到到物業(yè)管管理都由由開發(fā)企企業(yè)完成成。具體體對應房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)價值鏈鏈的各個個環(huán)節(jié)來來說，除除了土地地開發(fā)不不一定參參與(這須視視具體地地塊的生生熟程度度而定，且不在在一般開開發(fā)企業(yè)業(yè)的掌控控范圍內內)以外，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一一般要完完成從市市場研究究、投資資決策、土地獲獲取、市市場定位位、產(chǎn)品品策劃、規(guī)劃設設計，到到招標投投標、施施工組織織、進度度質量成成本、營營銷管理理、物業(yè)業(yè)管理/出租的的整個流流程。

40、國國內房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)采取的的這種全全面開發(fā)發(fā)的價值值鏈定位位模式有有兩個特特點:一是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)參與所所有價值值鏈環(huán)節(jié)節(jié)，并不不意味著著只有它它在獨力力運作。它需要要在不同同的環(huán)節(jié)節(jié)尋找相相應的合合作機構構，如在在規(guī)劃設設計環(huán)節(jié)節(jié)與設計計院、在在施工組組織環(huán)節(jié)節(jié)與工程程單位合合作等。這是因因為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中的很多多環(huán)節(jié)具具有很高高的專業(yè)業(yè)度，因因此這個個時期的的初始成成長階段段的開發(fā)發(fā)企業(yè)出出于運作作成本等等方面的的考慮，往往是是選擇與與相應專專業(yè)機構構的合作作.二是開發(fā)發(fā)企業(yè)大大多不會會在這整整個價值值鏈的每每個環(huán)節(jié)節(jié)都精耕耕細作，也不是是每個環(huán)環(huán)節(jié)都花花費成本本與專業(yè)業(yè)機構合合作

41、，房房地產(chǎn)專專業(yè)化進進程緩慢慢，沒有有完整的的科學決決策機制制，經(jīng)營營管理上上帶有一一定盲目目性.這是因因為旺盛盛的市場場環(huán)境、不成熟熟的消費費者、未未完善的的行業(yè)規(guī)規(guī)范等沒沒有對企企業(yè)構成成外在壓壓力，企企業(yè)也往往往依賴賴經(jīng)驗和和感覺等等粗放的的方式進進行判斷斷和管理理，缺乏乏科學決決策。具具體來說說，大多多數(shù)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在產(chǎn)品設設計和規(guī)規(guī)劃設計計環(huán)節(jié)和和施工組組織環(huán)節(jié)節(jié)會選擇擇與設計計院、施施工單位位合作，而在投投資決策策、土地地獲取、市場定定位等環(huán)環(huán)節(jié)一般般依據(jù)本本企業(yè)少少數(shù)人的的經(jīng)驗和和感覺做做出決策策，在營營銷推廣廣、銷售售/出租、物業(yè)管管理環(huán)節(jié)節(jié)采取在在企業(yè)內內部組建建相應團團隊開

42、展展業(yè)務 (也有有部分公公司在這這些環(huán)節(jié)節(jié)與專業(yè)業(yè)營銷代代理或經(jīng)經(jīng)營和物物業(yè)管理理機構合合作)，而市市場研究究、進度度質量成成本監(jiān)測測等環(huán)節(jié)節(jié)幾乎省省略。也也就是說說企業(yè)對對硬性需需要盡量量滿足，對軟性性需要能能省則省省。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)統(tǒng)一選選擇該價價值鏈模模式的原原因，主主要是在在一定的的制度和和市場環(huán)環(huán)境下這這種定位位能減少少成本支支出和收收益分攤攤、使得得利潤最最大化。三三、產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動鏈鏈企企業(yè)與市市場之間間的界限限日益模模糊，兩兩者的中中間地帶帶出現(xiàn)并并存在著著多種常常見的經(jīng)經(jīng)濟組織織形式，如戰(zhàn)略略聯(lián)盟、固定伙伙伴關系系的業(yè)務務外包制制、特許許經(jīng)銷制制等。房房地產(chǎn)企企業(yè)是集集房地產(chǎn)產(chǎn)開

43、發(fā)、經(jīng)營、管理和和服務等等職能為為一體的的綜合性性企業(yè)，對上下下游產(chǎn)業(yè)業(yè)寬泛且且強大的的影響力力，有必必要在在在房地產(chǎn)產(chǎn)價值鏈鏈分析的的基礎上上，進一一步對房房地產(chǎn)的的產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)動進行行分析，從房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)出發(fā)進進行產(chǎn)業(yè)業(yè)延伸，尋找產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的嫁嫁接和聯(lián)聯(lián)動發(fā)展展機會，形成有有效的商商業(yè)聯(lián)盟盟即合作作關系網(wǎng)網(wǎng)絡。這這種聯(lián)盟盟可以是是長期的的，如戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟;也可以以是有時時限的、局部的的，如合合同外包包?？梢砸匝由炻?lián)聯(lián)動的上上下游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有:建筑業(yè)業(yè)、建材材裝修業(yè)業(yè)、廣告告及中介介業(yè)、金金融服務務業(yè)、家家電家具具業(yè)、社社會服務務業(yè)、旅旅游業(yè)等等。另外外，可以以納入企企業(yè)商業(yè)業(yè)聯(lián)盟的的合作網(wǎng)網(wǎng)絡的還還

44、可能是是某些專專業(yè)機構構 (最典典型的如如銷售代代理機構構)，它們們的業(yè)務務處在房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈上，但不包包含在某某些房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的價值配配置即價價值鏈集集合中。這時它它們與房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)之間就就可以采采取商業(yè)業(yè)聯(lián)盟的的方式。孫開友，戰(zhàn)略聯(lián)盟:住房企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，中央財經(jīng)大學學報，2008房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的聯(lián)動動主要是是在房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)與某些些專業(yè)機機構(業(yè)務活活動處于于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈上但但又不在在開發(fā)企企業(yè)經(jīng)營營范圍之之內的)之間的的合作，如設計計公司、施工單單位，甚甚至銷售售代理公公司、物物業(yè)管理理公司、廣告公公司等。四、業(yè)務務模式業(yè)務模式式指向消消費者

45、提提供的價價值，包包括產(chǎn)品品和服務務。房地地產(chǎn)產(chǎn)品品方面，按業(yè)態(tài)態(tài)可分為為住宅物物業(yè)、商商業(yè)物業(yè)業(yè)、商用用物業(yè)三三類;按價值值提供方方式，可可分為銷銷售方式式和租賃賃方式。按照目目標群體體的不同同，還可可以進一一步細分分。服務務包括在在銷售過過程中的的隱性服服務、售售后服務務和物業(yè)業(yè)管理。業(yè)務模式式包含產(chǎn)產(chǎn)品和服服務兩方方面的內內容。我我國該階階段的房房地產(chǎn)企企業(yè)的業(yè)業(yè)務模式式特征是是，產(chǎn)品品以住宅宅物業(yè)為為主，產(chǎn)產(chǎn)品定位位粗放且且多樣，一般沒沒有固定定的目標標客戶群群體，客客戶服務務意識淡淡薄服務務問題上上。一是物業(yè)業(yè)管理方方面:與價值值鏈定位位相呼應應，大部部分的房房地產(chǎn)企企業(yè)在開開發(fā)并銷

46、銷售/出租物物業(yè)后也也進行物物業(yè)管理理 (以開開發(fā)公司司的名義義或另組組建物業(yè)業(yè)管理公公司)，在物物業(yè)的特特殊性要要求有較較高的專專業(yè)度時時要考慮慮與專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司合作。二是售后后服務以以及生產(chǎn)產(chǎn)和提高高產(chǎn)品過過程中的的服務，由于該該時期市市場環(huán)境境的特點點，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在這方方面的服服務意識識還很淡淡薄。在在業(yè)務模模式的產(chǎn)產(chǎn)品問題題上，該該時期的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)大大致可以以分為兩兩類:以開發(fā)發(fā)住宅物物業(yè)為主主的，和和開發(fā)商商業(yè)、商商用物業(yè)業(yè)的，且且前者居居多。這這與時代代和市場場背景，以及相相應的制制度支持持有關，特別是是銀行貸貸款和預預售政策策對住宅宅物業(yè)的的支持，給相關關企業(yè)相相

47、應的發(fā)發(fā)展機遇遇。而商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)等的開開發(fā)需要要多方面面的融資資，獲得得長期資資金的支支持。主主要開發(fā)發(fā)住宅的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品一般般較多樣樣化，即即包含了了不同的的住宅類類型，兼兼顧了不不同的消消費群體體，并且且有時也也開發(fā)非非住宅物物業(yè)。五、盈盈利模式式盈利模式式包含成成本結構構和收入入模式。成本結結構主要要描述企企業(yè)成本本支付在在哪些環(huán)環(huán)節(jié)，各各個環(huán)節(jié)節(jié)的成本本費用以以何種形形式和比比例分配配。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的成本本結構模模式與其其價值鏈鏈定位和和產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)動鏈是是相對應應的。房地產(chǎn)業(yè)典型盈利模式及關鍵成功因素研究，張浩文，東南大學碩士論文 ，2006確確定了企企業(yè)運作作包含哪哪

48、些價值值鏈環(huán)節(jié)節(jié)、和其其他哪些些產(chǎn)業(yè)的的企業(yè)有有聯(lián)動合合作關系系，也就就基本上上確定了了企業(yè)成成本結構構的主要要方面，而且還還可以細細化。收入模式式主要描描述企業(yè)業(yè)從哪里里獲得收收入，獲獲得收入入的形式式有哪幾幾種，這這些收入入以何種種形式和和比例在在產(chǎn)業(yè)鏈鏈中分配配，企業(yè)業(yè)是否對對這種分分配有話話語權。企業(yè)的的收入來來源和配配置與其其產(chǎn)業(yè)價價值鏈是是相對應應的。第四章房地產(chǎn)產(chǎn)公司商商業(yè)模式式的創(chuàng)新新商業(yè)模模式創(chuàng)新新的環(huán)境境分析一、宏觀觀環(huán)境的的變革20000年以來來這一段段時期對對于中國國的房地地產(chǎn)業(yè)是是特殊而而重要的的.開發(fā)投投資額及及其增速速、竣工工面積、銷售面面積、住住宅商品品房價等等

49、均處歷歷史峰值值區(qū)位，房地產(chǎn)產(chǎn)投資旺旺盛，市市場受到到社會各各界的參參與和普普遍關注注，火熱熱異常。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)投機凸凸現(xiàn)，系系統(tǒng)性風風險激增增，20004年年，國家家宏觀調調控力度度迅速加加大，開開始頻繁繁出臺金金融、土土地、稅稅收、行行業(yè)制度度等相關關的政策策法規(guī)，以打擊擊投機、穩(wěn)定房房價、規(guī)規(guī)范行業(yè)業(yè)，房地地產(chǎn)業(yè)開開始經(jīng)歷歷第一個個政策年年。房地地產(chǎn)熱啟啟動之后后，中央央部委的的第一飄飄冷水來來自20003年年6月中國國人民銀銀行發(fā)布布關于于進一步步加強房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務務管理的的通知(簡稱央央行。1112號號文)，收緊緊了房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)信貸。 20004年年后，政政策力度度和密度度加

50、大:3月，國土資資源部、監(jiān)察部部聯(lián)合下下發(fā)通知知，規(guī)定定8月31日后出出讓經(jīng)營營性土地地使用權權必須以以招拍掛掛方式，協(xié)議土土地政策策被終結結 (業(yè)內內稱之為為 8.13大限)。20005年，3月，國國務院發(fā)發(fā)布的政府府工作報報告中中第一次次明確提提出抑制制高房價價。3月71日，央央行再次次加息;26日日，一份份名為關于于切實穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格的的通知的文件件在3月發(fā)出出，被稱稱為國八八條，文文件清晰晰傳達了了對房價價上漲過過快的憂憂慮，并并要求省省級人民民政府對對本地區(qū)區(qū)穩(wěn)定住住房價格格工作負負總責，對住房房價格上上漲過快快，控制制措施不不力，要要追究有有關責任任人的責責任。在在排山倒倒海般的

51、的政策下下，20005年年 077 個大大中城市市房屋價價格漲幅幅為77.6%，全國國完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資515579.3億元元，比上上年同期期增長11.988%，增增幅較去去年同期期減少88.3個個百分點點，調控控顯現(xiàn)出出一定成成效。吳曉靈.對十年房地產(chǎn)調控政策的思考J.中國金融.2008220111、20112年也也出臺了了調控政政策，對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的銀行融融資提高高了門檻檻、減少少了土地地供應、加大了了房產(chǎn)轉轉讓的稅稅收力度度，房地地產(chǎn)業(yè)面面臨的宏宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境、政策環(huán)環(huán)境越來來越困難難。二、國外外房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的商業(yè)模模式1、美國國模式美國的房房地產(chǎn)行行業(yè)已經(jīng)經(jīng)發(fā)展到到了較為為

52、成熟的的階段，規(guī)?；?、專業(yè)業(yè)化的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈組組成了規(guī)規(guī)范、高高效和有有序的行行業(yè)格局局。美國國的模式式是一個個在市場場經(jīng)濟的的環(huán)境下下，以房房地產(chǎn)買買方市場場為主導導的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式。美國模模式真正正的主導導者是資資本和發(fā)發(fā)達的基基金，開開發(fā)商、建筑商商、中介介商以及及其他環(huán)環(huán)節(jié)都屬屬于圍繞繞資本的的價值鏈鏈環(huán)節(jié)。張永岳，國際房地產(chǎn)概述，上海人民出版社，2004年美國模模式依賴賴兩個基基礎:一是高高水平的的專業(yè)化化分工，二是良良好的資資本市場場環(huán)境和和豐富的的金融衍衍生工具具。美國國模式強強調房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的所有有環(huán)節(jié)都都應由不不同的專專業(yè)公司司來共同同完成，比如房房地產(chǎn)投投資公司司只負責

53、責融資投投資項目目，項目目開發(fā)則則由專業(yè)業(yè)開發(fā)公公司建造造，其他他銷售和和物業(yè)等等環(huán)節(jié)也也由不同同公司完完成。美美國模式式是典型型的資本本主導市市場的經(jīng)經(jīng)營模式式，即對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的各種權權利(如土地地產(chǎn)權、房屋所所有權、使用權權、出租租權、抵抵押權)進行分分割的集集合，設設計出若若干金融融產(chǎn)品進進入資本本市場，成為高高度分散散的、高高杠桿的的金融產(chǎn)產(chǎn)品或衍衍生品。在美國國，融資資方式除除了銀行行提供貸貸款外，還依靠靠退休基基金、不不動產(chǎn)信信貸等多多種金融融工具等等綜合運運用。2、新加加坡模式式新加坡是是一個島島國，人人多地少少，幾乎乎沒有任任何資源源，新加加坡888% 的的土地都都屬國有

54、有，對土土地使用用的控制制相當嚴嚴格，在在全國每每一個區(qū)區(qū)域內都都有詳細細土地規(guī)規(guī)劃。新新加坡政政府擁有有土地的的定價權權，在新新加坡，由建屋屋發(fā)展商商負責住住房供應應。新加加坡的金金融市場場非常成成熟，使使得新加加坡房地地產(chǎn)商擁擁有足夠夠的資金金空間。新加坡坡財政部部系中政政府投資資公司(GICC)、淡淡馬錫控控股等旗旗下都有有多個房房地產(chǎn)投投資基金金，在新新加坡房房地產(chǎn)商商有直接接投資開開發(fā)項目目的，更更多的還還是借助助資本市市場，通通過一系系列運作作把風險險拆分。由房地地產(chǎn)升值值獲利的的原始投投資形式式轉變?yōu)闉橘Y產(chǎn)管管理模式式，將發(fā)發(fā)行債券券取代傳傳統(tǒng)銀行行借貸，通過募募集基金金來投資資

55、房地產(chǎn)產(chǎn)項目。3.香港港模式香港模式式是以開開發(fā)商為為中心的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈，一一家開發(fā)發(fā)商負責責買地、建造、賣房、管理，房子建建好后直直接出售售。開發(fā)發(fā)商主要要融資渠渠道是向向銀行貸貸款和通通過預售售收取客客戶定金金的方式式獲得。原磊. 國外商業(yè)模式理論研究評介J. 外國經(jīng)濟與管理. 2007(10)上述模模式是香香港房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在最初初的發(fā)展展模式，發(fā)展到到了一定定的規(guī)模模特別是是二十世世紀七十十年代中中期以后后，地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司改變變開發(fā)出出售的粗粗放經(jīng)營營方式，而轉向向長期持持有投資資出租物物業(yè)，以以獲得股股價的增增長。香香港地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在招股說說明和各各種宣傳傳資料中中

56、，都強強調并承承諾，為為股民負負責，適適量、適適時機的的儲備土土地，并并保證持持有一定定比例的的經(jīng)營性性物業(yè)組組合權益益，以保保證股民民投資者者的長期期穩(wěn)定的的收益。我國大大部分的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司都都采用香香港模式式。第二節(jié)商業(yè)模模式創(chuàng)新新的途徑徑一、核核心能力力創(chuàng)新面對政策策的調整整和復雜雜多變的的市場環(huán)環(huán)境，房房地產(chǎn)企企業(yè)必須須對自身身的資源源能力進進行客觀觀的分析析，根據(jù)據(jù)自身實實際培養(yǎng)養(yǎng)和強化化核心競競爭力，增強企企業(yè)的競競爭優(yōu)勢勢，強化化企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略轉換換能力.土地、資金和和經(jīng)營能能力是房房地產(chǎn)企企業(yè)至關關重要的的戰(zhàn)略資資源和能能力，是是每個企企業(yè)都應應該具備備的，但但不同時時期、不不同

57、企業(yè)業(yè)側重點點會有所所不同，因而其其核心能能力的結結構也不不同。11998820004年年間，大大多數(shù)房房地產(chǎn)企企業(yè)的核核心能力力都是土土地型。三種核核心能力力的發(fā)展展很不平平衡，220044 年以以后，房房地產(chǎn)企企業(yè)的核核心能力力結構需需要向資資金和經(jīng)經(jīng)營管理理能力傾傾斜，形形成三者者均衡發(fā)發(fā)展的核核心能力力結構，同時有有所側重重，具體體側重于于哪一方方面，須須根據(jù)企企業(yè)自身身優(yōu)勢和和相關條條件決定定。土地規(guī)則則的改變變突出了了企業(yè)資資本運作作能力和和戰(zhàn)略管管理能力力的重要要性。土土地市場場交易的的操作愈愈加規(guī)范范，行業(yè)業(yè)愈加有有序。土土地依然然是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)至關重重要、不不可缺的的資源，

58、但不再再成為唯唯一的決決定性因因素;具備了了一定資資金實力力和管理理運作能能力的開開發(fā)商都都可能憑憑實力拿拿下地塊塊，而不不是僅憑憑關系.同時，土地的的儲備也也受到監(jiān)監(jiān)督、規(guī)規(guī)范，過過度囤積積會使企企業(yè)承受受沉重的的成本負負擔?？偪傊砸院蟮姆糠康禺a(chǎn)企企業(yè)將逐逐漸擺脫脫對土地地的過分分依賴。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個個典型的的資本密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，具具有投資資規(guī)模大大、期限限長、資資金周轉轉慢的特特點。一一方面，資金實實力(主要指指自有資資金規(guī)模模)是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的規(guī)模模和實力力的體現(xiàn)現(xiàn)。另一一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和金金融業(yè)的的關聯(lián)度度很高，是在與與地產(chǎn)業(yè)業(yè)密切關關聯(lián)的223 個個產(chǎn)業(yè)中中直接關關聯(lián)度和和

59、完全關關聯(lián)度最最大，而而國別差差異、時時間差異異最小的的四個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)除除自有資資本以外外，需要要且必須須通過其其他融資資渠道，如銀行行貸款、股權融融資、信信托基金金融資、債權融融資以及及合法的的銷售回回款等。新形勢下下，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資本本實力、經(jīng)營能能力成為為本輪行行業(yè)整合合、優(yōu)勝勝劣汰的的關鍵因因素，企企業(yè)需要要重點打打造其資資金的核核心能力力。這不不僅要求求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在過去的的發(fā)展基基礎上有有較優(yōu)的的資本實實力，還還要求他他們能對對不同的的融資方方式進行行調整，以求合合理的資資金來源源結構。具體地地說，應應該減少少對以往往傳統(tǒng)的的三大資資金來源源 (銀行行融

60、資、預售回回款、工工程拖欠欠款)的依賴賴，拓寬寬融資渠渠道(上市、發(fā)債、基金合合作、合合并收購購、戰(zhàn)略略合作等等)，進行行房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的創(chuàng)新。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)近近年來的的動態(tài)也也印證了了這種趨趨勢:瑞安地地產(chǎn)上市市進行股股權融資資，合生生創(chuàng)展、順馳置置業(yè)、大大連A公司尋尋求基金金注資入入股，中中海地產(chǎn)產(chǎn)國外發(fā)發(fā)行債券券，以及及很多擁擁有不同同的核心心資源的的地產(chǎn)商商之間大大規(guī)模的的合作、并購等等等。張鋒.金融調控政策及對房地產(chǎn)市場的影響J中國房地產(chǎn)金融.2008，（04）其其中，一一些融資資方式會會改變企企業(yè)資本本結構，其本身身對公司司發(fā)展和和治理結結構有重重要作用用，是企企業(yè)持續(xù)續(xù)、快速速發(fā)展