2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

1、2022 年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)：商業(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)2022 年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià) 商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。(一)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)， 包括商場(chǎng)、 購(gòu)物中心、 商業(yè)店 鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。1.收益性2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散簡(jiǎn)單4.裝修高檔而簡(jiǎn)單5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況 (1)地段繁華程度。 (2)交通條件。 (3)臨街狀況。 (4)樓層。 2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況(1)建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。

2、 (2)凈高。 (3)面積。 (4)裝修。 (5)無(wú)形價(jià) 值。(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采納收益法、市場(chǎng)法、本錢法等進(jìn)展估價(jià)。1.收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益， 商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值 正是表達(dá)在它的獵取收益的力量上， 所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常 用的方法之一。留意凈收益、收益年限、酬勞率確實(shí)定。2.市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比擬頻繁， 特殊是小型商鋪更是如此， 因此較 易獲得交易(比擬)實(shí)例， 所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展估價(jià)時(shí)， 市場(chǎng)法也是常 用方法之一。也可用市場(chǎng)法進(jìn)展租金的估算。3.本錢法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中， 例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)， 或是對(duì)將

3、要轉(zhuǎn)變用 途的房地產(chǎn)進(jìn)展估價(jià)時(shí)，也會(huì)用本錢法作為幫助。(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理1.不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理商業(yè)房地產(chǎn)依據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。(1)出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采納收益法和市場(chǎng)法進(jìn)展估價(jià)。采納收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益， 租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和 租期外兩種狀況。 在租期內(nèi) (毀約除外)應(yīng)依據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益， 租期完畢后， 應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、 稅金等利用市場(chǎng)法求取待 估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益， 并依據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)推斷將來(lái)租金水平。 因 此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)， 應(yīng)了解待估

4、對(duì)象是否存在合約的 限制。采納市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面： 直接求取 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn) 價(jià)格。(2)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入， 如百貨店、 超級(jí)市場(chǎng)、 大型 商場(chǎng)等。 這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采納收益法評(píng)估， 由于難以獵取第一手租金 資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益， 即凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢和稅金-治理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售 費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶 來(lái)的利潤(rùn)是比擬難以處理的問(wèn)題， 目前尚無(wú)較好的量化方法， 主要是基于 估價(jià)師對(duì)商

5、業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的閱歷推斷， 一般做法是依據(jù)類似可比實(shí)例修 正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理(1)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中， 進(jìn)展整幢房地產(chǎn)估價(jià)的狀況相對(duì)而言比 擬少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)具體了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、 類型、 收入水平差異等， 其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布 格局及價(jià)格分布影響因素， 最終依據(jù)不同樓層詳細(xì)狀況、 交易實(shí)例收集的 難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法， 一般可采納收益法、市場(chǎng)法。(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估， 一般可采納市場(chǎng)法或收益

6、法進(jìn)展， 但通常狀況 下整層出售遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租， 因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn) 出租或銷售可比實(shí)例， 而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)， 如何利用單個(gè)商鋪 價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng) 價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、 籌劃費(fèi)用、 銷售代理費(fèi)用、 市場(chǎng)承受力量并 不全都，但是二者究竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)詳細(xì)的鋪 位價(jià)格而言， 在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在肯定的比例關(guān)系， 因 此可通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查， 確定這種數(shù)量關(guān)系， 進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地 產(chǎn)的價(jià)格。(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)展評(píng)估時(shí)， 可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià) 格，其余鋪面價(jià)格在此根底上進(jìn)展修正而得出估價(jià)結(jié)果。 但是這種技術(shù)處 理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充 分的了解和熟悉。(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路