某城區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件

1、H意星城城物業(yè)管理理投標(biāo)文文件江蘇L業(yè)業(yè)物業(yè)管管理有限限公司20066年5月月目 錄前言投標(biāo)人概概況及投投標(biāo)報價價表投標(biāo)人函函授權(quán)委托托書投標(biāo)標(biāo)人簡介介對項項目的認(rèn)認(rèn)識、管管理服務(wù)務(wù)定位，管理服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)及整體體設(shè)想 組織織架構(gòu)、人員配配備、培培訓(xùn)及管管理擬采采取的管管理方式式、工作作計劃及及物資配配備計劃劃管理理服務(wù)體體系企業(yè)業(yè)內(nèi)部管管理規(guī)章章制度、公眾制制度和質(zhì)質(zhì)量表單單、前期期管理服服務(wù)、接接管驗收收管理及及入住管管理方案案日常常管理服服務(wù)方案案、服務(wù)務(wù)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及其其措施管理理服務(wù)重重點、難難點及其其措施物業(yè)業(yè)擋案資資料管理理物業(yè)業(yè)管理費費用測算算及投標(biāo)標(biāo)報價構(gòu)筑筑和諧社社區(qū)和便便民服

2、務(wù)務(wù)投標(biāo)標(biāo)人、項項目負(fù)責(zé)責(zé)人資格格證明材材料前 言言首先，十十分榮幸幸能參與與H意星城城項目的的前期物物業(yè)管理理服務(wù)投投標(biāo)工作作。我公公司將以以專業(yè)的的管理實實力，結(jié)結(jié)合H意意星城項項目的實實際現(xiàn)狀狀，對HH意星城城項目的的物業(yè)管管理模式式、組織織機構(gòu)、財務(wù)收收支計劃劃、服務(wù)務(wù)配套等等作出統(tǒng)統(tǒng)籌策劃劃。我們將以以L業(yè)物業(yè)業(yè)嶄新的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)理念，在結(jié)合合國家政政策法規(guī)規(guī)和貴方方的實際際需要的的前提下下，憑借借我公司司積聚的的充足的的具有長長期豐富富物業(yè)管管理經(jīng)驗驗的專業(yè)業(yè)人才，為H意意星城的的業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造一個個和諧而而優(yōu)美的的居住環(huán)環(huán)境，提提升H意意星城的的物業(yè)價價值，并并使H意意星城成成

3、為一個個知名的的高檔綜綜合物業(yè)業(yè)管理品品牌。本投標(biāo)書書是根據(jù)據(jù)貴方提提供的HH意星城城前期物物業(yè)管理理服務(wù)招招標(biāo)文件件要求，結(jié)合我我公司的的企業(yè)服服務(wù)理念念及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)我我公司考考察研究究之后，編制的的前期物物業(yè)管理理服務(wù)投投標(biāo)書。我方同意意一旦中中標(biāo)，投投標(biāo)書中中的所有有承諾，招標(biāo)方方有權(quán)要要求寫入入物業(yè)管管理委托托合同，否則，招標(biāo)方方可以在在中標(biāo)候候選單位位中重新新確定中中標(biāo)單位位。再次感謝謝南京HH意地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司給予我我們這次次機會。公司名稱稱：江蘇蘇L業(yè)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司注冊（通通訊）地地址：南南京市xx區(qū)水秀秀花園111-115號聯(lián)系電話話：8xx0傳真電話話：8xx0

4、郵政編碼碼：2xx1附件一：投標(biāo)人概概況及投投標(biāo)報價價表投標(biāo)人（章）投標(biāo)項目目H意星城城企業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級三級資質(zhì)證書書編號蘇物業(yè)寧寧字第334711號投標(biāo)人總建筑面面積：15534223.66M2管理物業(yè)業(yè)暫無規(guī)模及業(yè)業(yè)績一、前期期費用報報價1、物業(yè)業(yè)管理開開辦費1000，0000元元2、前期期介入服服務(wù)費1500，0000元二、物業(yè)業(yè)管理公公共服務(wù)務(wù)費收費費標(biāo)準(zhǔn)報報價小高層物物業(yè)管理理公共服服務(wù)費11.5元元/平方米米.月商業(yè)物業(yè)業(yè)管理公公共服務(wù)務(wù)費11.5元元/平方米米.月三、機動動車及非非機動車車停車服服務(wù)費收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)報價2、室內(nèi)內(nèi)專用車車位880 元/輛.月3、室內(nèi)內(nèi)共用車車位2280

5、元/輛.月附件二：投標(biāo)人人函致：南京京H意地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司根據(jù)已收收到的H意星城城住宅小小區(qū)前期期物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)文件，按照照招投標(biāo)標(biāo)管理的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，我我公司經(jīng)經(jīng)考察小小區(qū)現(xiàn)場場和研究究招標(biāo)文文件后，承諾該該小區(qū)的的物業(yè)管管理費按按投標(biāo)標(biāo)人概況況及投標(biāo)標(biāo)報價表表中的的費用收收取，按按照投標(biāo)標(biāo)文件的的要求負(fù)負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理工工作，我我們承諾諾：在合合同條款款約定的的范圍內(nèi)內(nèi)不向貴貴公司增增加任何何費用，不提高高小區(qū)物物業(yè)管理理費的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。我們遵守守招標(biāo)文文件的一一切要求求。如果貴公公司接受受我們的的投標(biāo)，我們保保證在接接到中標(biāo)標(biāo)通知書書后介入入H意星城城項目的的前期物物業(yè)管理理準(zhǔn)

6、備工工作。小小區(qū)竣工工前兩個個月，保保證有關(guān)關(guān)物業(yè)管管理人員員進(jìn)場接接收、驗驗交、管管理。我們同意意嚴(yán)格遵遵守本投投標(biāo)文件件的各項項承諾，并隨時時接受詢詢標(biāo)。在合同協(xié)協(xié)議書正正式簽署署生效之之前，本本投標(biāo)文文件連同同貴公司司的中標(biāo)標(biāo)通知書書將構(gòu)成成我們雙雙方之間間共同遵遵守的文文件，對對雙方具具有約束束力。我們理解解，貴公公司不一一定接受受最低標(biāo)標(biāo)價的投投標(biāo)或貴貴公司接接到的其其他任何何投標(biāo)。同時也也理解，貴公司司不負(fù)擔(dān)擔(dān)我們的的任何投投標(biāo)費用用。我單位承承諾本招招標(biāo)文件件限定的的投標(biāo)時時間不影影響我們們的正常常投標(biāo)。江蘇L業(yè)業(yè)物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)有限公公司20066年5月月1日附件三：授權(quán)委委托

7、書授權(quán)委托托書本授權(quán)委委托書聲聲明：我我 X（姓名名）系 江蘇LL業(yè)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 （投標(biāo)單單位）的的法定代代表人， 現(xiàn)授授權(quán) 江蘇LL業(yè)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司 （單單位名稱稱）XX（姓名名）為我我的委托托人，以以本公司司的名義義參加HH意星城城前期物物業(yè)管理理的投標(biāo)標(biāo)。授權(quán)權(quán)委托人人所簽署署的一切切文件和和處理與與之有關(guān)關(guān)的一切切事物，我均予予以承認(rèn)認(rèn)。授權(quán)委托托人無轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)委托權(quán)權(quán)，物此此委托。授權(quán)委托托人：X性性別：女女 年齡：331 單位（蓋蓋章）： 部門門： 客服服部 職務(wù)： 主管投標(biāo)單位位（蓋法法人章）法人代表表人：第一章：投標(biāo)人人簡介江蘇L業(yè)業(yè)物業(yè)管管理有限限公司是是一家專專

8、業(yè)從事事物業(yè)管管理及其其相關(guān)配配套業(yè)務(wù)務(wù)的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)，公公司由從從事多年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)和物物業(yè)管理理的業(yè)界界精英共共同創(chuàng)建建，麾下下?lián)碛幸灰恢Я⒅局居趶氖率挛飿I(yè)管管理事業(yè)業(yè)的精干干團(tuán)隊, 公司司于20006年年1月118日正正式成立立，注冊冊資金為為2000萬人民民幣,具具有三級級物業(yè)管管理資質(zhì)質(zhì)，公司司法人代代表是XX先生。作為一家家年輕的的企業(yè),江蘇LL業(yè)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司堅持高高起點、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的原則則，立志志通過規(guī)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化化、制度度化、流流程化的的管理，通過運運用現(xiàn)代代管理科科學(xué)和先先進(jìn)技術(shù)術(shù), 達(dá)達(dá)到一流流管理、一流形形象、一一流效益益。我們倡導(dǎo)導(dǎo)“1、22、3的

9、的服務(wù)模模式”，即:“1”個個結(jié)果： 服務(wù)務(wù)圓滿，業(yè)主滿滿意。“2”個個必須： 必須須帶走業(yè)業(yè)主的煩煩惱煩惱到到零點; 必須須留下LL業(yè)的真真誠真誠到到永遠(yuǎn);“3”個不漏漏： 一一個不漏漏地記錄錄業(yè)主反反映的問問題；一一個不漏漏地處理理業(yè)主反反映的問問題；一一個不漏漏地復(fù)審審問題的的處理結(jié)結(jié)果。我們注重重將物業(yè)業(yè)的整體體管理溶溶入服務(wù)務(wù)之中，注重理理性管理理與感性性服務(wù)二二者相結(jié)結(jié)合，在在具體的的項目管管理上將將引進(jìn)一一站式管管理模式式,即從從業(yè)主的的需求提供服服務(wù)業(yè)主滿滿意的全全新流程程式服務(wù)務(wù)理念,同時更更加關(guān)注注業(yè)主的的滿意度度就是是本公司司追求的的最根本本所在。江蘇L業(yè)業(yè)物業(yè)管管理有限

10、限公司堅堅持“以客戶戶為中心心”的服務(wù)務(wù)宗旨，強調(diào)從細(xì)細(xì)節(jié)以及及服務(wù)著著手，本本著“以人為為本，貼貼近業(yè)主主，關(guān)注注業(yè)主現(xiàn)現(xiàn)實與潛潛在需求求”的人性性化服務(wù)務(wù)原則，追求四四個“最”最舒舒適、最最便利、最親情情和最順順暢的溝溝通，力力求將管管理服務(wù)務(wù)工作的的每一個個細(xì)節(jié)做做到盡善善盡美，使業(yè)主主生活無無憂無慮慮，開心心每一天天。 我們的質(zhì)質(zhì)量方針針是客戶戶為尊、誠信為為本、持持續(xù)改進(jìn)進(jìn)、精益益求精。我們的管管理理念念是堅持持服務(wù)的的創(chuàng)新，通過主主動、專專注、高高效、精精細(xì)的專專業(yè)化服服務(wù),用心創(chuàng)造造價值。我們的服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)是使業(yè)業(yè)主房產(chǎn)產(chǎn)保值增增值、為為開發(fā)商商提升品品牌形象象、為社社會創(chuàng)造造效

11、益。我們的服服務(wù)理念念是一切切為了您您滿意。展望未來來,江蘇蘇L業(yè)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司將始終終堅持“一切為為了您滿滿意”的服務(wù)務(wù)理念，不斷的的超越自自我、精精益求精精、追求求卓越，堅持走走服務(wù)創(chuàng)創(chuàng)新和規(guī)規(guī)范發(fā)展展之路，為為提高物物業(yè)管理理服務(wù)水水平而不不懈追求求!第二章對項項目的認(rèn)認(rèn)識、管管理服務(wù)務(wù)定位、管理服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)及整體體設(shè)想一、對項項目的認(rèn)認(rèn)識和管管理服務(wù)務(wù)定位H意星城城項目是是南京HH意地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司繼楓丹丹白露城城市花園園、皇冊冊家園之之后即將將在城東東開發(fā)的的又一大型型住宅小小區(qū),小小區(qū)位于于南京市市白下區(qū)區(qū)楊莊石石楊路，規(guī)劃建建設(shè)222棟小高高層，11所幼兒兒園，11

12、所會所所及局部部商業(yè)裙裙房。總總建筑面面積：11534423.6萬,地上上部分建建筑面積積：11173335，地下部部分建筑筑面積：360088.6，商業(yè)面面積為110311。小小區(qū)分二二期建設(shè)設(shè)，首期期建設(shè)88幢小高高層，面面積為4431550.773，一層商商業(yè)裙房房，面積積為6997.33, 地下車車庫機動動車位885個, 面積積為51170.88, 竣竣工時間間預(yù)計為為20007年110月331日，交付時時間為220077年111月311日。二二期建設(shè)設(shè)面積為為小高層層706600.27, 地地下車庫庫機動車車位5110個，面積3309117.772, 竣工工時間預(yù)預(yù)計為220088年

13、9月月31日日，交付付時間約約為20008年年10月月31日日。整個個建筑規(guī)規(guī)劃為院院落圍合合式布局局，新穎穎流暢，建筑立立面簡潔潔、典雅雅。為使日后后的管理理服務(wù)工工作更加加貼近HH意星城城項目的的實際情情況，我我們數(shù)次次赴現(xiàn)場場調(diào)研，了解的的基本情情況如下下：小區(qū)為小小高層建建筑，主主推戶型型為面積積適中的的中小戶戶型，業(yè)業(yè)主數(shù)量量相對較較多，由由此引發(fā)發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等等管理項項目所產(chǎn)產(chǎn)生的問問題多而而復(fù)雜。物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的管理理方式，方可應(yīng)應(yīng)付自如如？該項目為為分期開開發(fā)，從從入伙期期直至正正常居住住期，物物業(yè)管理理實施與與周邊施施工（配配套工程程收尾及及二期施施工）同

14、同時并存存，且入入伙期業(yè)業(yè)主入住住集中、入住率率高、入入住快，管理壓壓力較大大。作為一家家重視品品質(zhì)的地地產(chǎn)公司司，H意意地產(chǎn)十十分注重重物業(yè)管管理公司司的管理理和服務(wù)務(wù)水平，未來物物業(yè)管理理工作必必須以實實現(xiàn)業(yè)主主滿意、開發(fā)商商滿意、社會滿滿意為終終極目的的。根據(jù)我們們的研究究分析,未來的的業(yè)主以以白領(lǐng)階階層的首首次置業(yè)業(yè)者及來來寧工作作多年的的新南京京人為主主。其特特點是：1、H意意星城未未來的業(yè)業(yè)主多為為白領(lǐng)及及具有一一定學(xué)歷歷的新南南京人，素質(zhì)相相對較高高，對物物業(yè)管理理的期望望值也較較高，其其特殊的的人員結(jié)結(jié)構(gòu)必將將為小區(qū)區(qū)帶來更更清新的的時代氣氣息、衍衍生更現(xiàn)現(xiàn)代的居居住理念念，因

15、此此要求物物業(yè)管理理企業(yè)實實現(xiàn)管理理方式和和管理手手段的現(xiàn)現(xiàn)代化。2、H意意星城業(yè)業(yè)主基本本屬于中中層收入入階層，物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)所提供供的服務(wù)務(wù)產(chǎn)品也也應(yīng)是質(zhì)質(zhì)價相符符的，不不能違背背業(yè)主的的客觀需需求提供供過剩的的服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品。二、 管理服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)構(gòu)建建“文化社社區(qū)”根據(jù)我們們的調(diào)研研結(jié)果顯顯示：HH意星城城項目應(yīng)應(yīng)是“文化入入”的居所所，“文化人人”重情、講理、守法。開展物物業(yè)管理理工作，就必須須高度重重視他們們的文化化需求、服務(wù)需需求及主主動參與與社區(qū)建建設(shè)的愿愿望。我們提出出構(gòu)建“文化社社區(qū)”的人居居理想模模式，強強調(diào)由物物化管理理上升到到文化管管理，實實現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)家居理理念與現(xiàn)現(xiàn)代生

16、活活方式高高度共融融的“文化社社區(qū)”的管理理目標(biāo)。文化管管理涉及及兩個層層面，一一是通過過多種交交流形式式促進(jìn)物物業(yè)管理理人與社社區(qū)成員員以及社社區(qū)成員員之間的的正常溝溝通，并并激發(fā)社社區(qū)成員員共同參參與建設(shè)設(shè)社區(qū)人人文環(huán)境境的積極極性。二二是通過過多種宣宣傳形式式培養(yǎng)社社區(qū)成員員集體主主義觀念念，進(jìn)而而深入到到他們在在使用物物業(yè)尤其其是在使使用共用用性較強強的物業(yè)業(yè)中，進(jìn)進(jìn)行約束束和引導(dǎo)導(dǎo)，以降降低管理理難度，提升管管理效果果。我們們的整體體設(shè)想是是：1、倡導(dǎo)導(dǎo)“全員參參與”的管理理文化在管理處處內(nèi)部我我們強調(diào)調(diào)員工在在合理分分工基礎(chǔ)礎(chǔ)上的充充分合作作，以多多層面的的共同參參與和協(xié)協(xié)作來彌彌

17、補管理理上的缺缺項和漏漏項。在在社區(qū)內(nèi)內(nèi)，我們們推崇“為業(yè)主主節(jié)約每每一分，讓業(yè)主主滿意多多一分”的管理理理念，實現(xiàn)“管理開開放，開開放管理理”。把熱熱心社區(qū)區(qū)公益事事業(yè)的社社區(qū)成員員組織起起來，參參與社區(qū)區(qū)的安全全管理和和社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)。創(chuàng)造造全員參參與的管管理文化化。2、推廣廣“平等互互動”的服務(wù)務(wù)文化服務(wù)文化化的涵義義在于“把提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)視為為工作的的自然方方式和最最重要的的規(guī)范”。服務(wù)務(wù)連著業(yè)業(yè)主和物物業(yè)管理理人，我我們對兩兩者關(guān)系系的定位位是：建建立在權(quán)權(quán)利與義義務(wù)對等等基礎(chǔ)之之上的合合法契約約關(guān)系。建立這種種認(rèn)識能能使員工工真正尊尊重自身身的工作作，產(chǎn)生生服務(wù)熱熱情，自自覺嘗

18、試試去尋找找滿足業(yè)業(yè)主期望望的恰當(dāng)當(dāng)方法，提供發(fā)發(fā)自內(nèi)心心的“微笑服服務(wù)”。業(yè)主主在享受受服務(wù)的的同時提提出改進(jìn)進(jìn)意見，服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)品的供供方和需需方均保保持愉悅悅的心境境，服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)在在平等互互動的基基礎(chǔ)上得得以提升升。3、營建建“和睦親親善”的社區(qū)區(qū)文化社區(qū)文化化是物業(yè)業(yè)管理人人與社區(qū)區(qū)成員共共同創(chuàng)造造的、具具有社區(qū)區(qū)特色的的精神財財富和物物質(zhì)形態(tài)態(tài)的完美美結(jié)合，社區(qū)文文化建設(shè)設(shè)的最終終目的是是在居住住區(qū)內(nèi)建建立一種種“和睦親親善”的文化化氛圍，以取代代社區(qū)中中正在蔓蔓延的“人情沙沙漠”。我們們將以開開展健康康豐富的的社區(qū)文文化活動動為紐帶帶，建立立嶄新的的社區(qū)公公共秩序序。4、塑造造“親和人

19、人文”的環(huán)境境文化現(xiàn)代信息息時代的的到來，業(yè)主更更加關(guān)注注社區(qū)內(nèi)內(nèi)的人文文環(huán)境。物業(yè)管管理人與與業(yè)主一一起參與與環(huán)境文文化的建建設(shè)，將將極大地地滿足業(yè)業(yè)主愉悅悅身心、親近自自然的居居住需要要。在環(huán)環(huán)境文化化氛圍營營造上，我們將將導(dǎo)入一一套結(jié)合合現(xiàn)代與與傳統(tǒng)、符合建建筑設(shè)計計特色的的形象識識別系統(tǒng)統(tǒng)，提升升檔次：提供高高品質(zhì)的的園藝維維護(hù)，保保持綠化化的良好好長勢以以承續(xù)設(shè)設(shè)計理念念：以多多種形式式組織業(yè)業(yè)主開展展環(huán)境保保護(hù)及美美化家園園活動，并不斷斷完善居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)的園林林小品及及自然景景觀，營營造厚重重的人文文氣息，建立人人與環(huán)境境和諧共共融的“文化社社區(qū)”。三、管理理目標(biāo)承承諾我們的管管理

20、目標(biāo)標(biāo)是：1、自全全面接管管H意星城城項目后后，在硬硬件滿足足要求的的條件下下,一年年內(nèi)達(dá)到到南京市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),三三年內(nèi)達(dá)達(dá)到江蘇蘇省城市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),四四年內(nèi)達(dá)達(dá)到全國國城市物物業(yè)管理理優(yōu)秀示示范小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。2、自自自全面接接管H意意星城項項目后，兩年內(nèi)內(nèi)通過IISO990000國際質(zhì)質(zhì)量體認(rèn)認(rèn)證工作作，實現(xiàn)現(xiàn)H意星城城項目物物業(yè)管理理的全面面受控和和規(guī)范化化。第三章：組織架架構(gòu)、人人員配備備、培訓(xùn)訓(xùn)和管理理一、管理理處組織織架構(gòu)和和人員配配備（一）組組織架構(gòu)構(gòu)江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司客戶服務(wù)中心 鴻意星城管理處環(huán)境管理部社區(qū)文化部綜合事務(wù)部安全保衛(wèi)部工程維

21、修部（二）、各部門門職責(zé)綱綱要：綜合事務(wù)務(wù)部（含含財務(wù)職職能）費用收繳繳管理（財務(wù)）物業(yè)管理理處財務(wù)務(wù)管理（財務(wù)）員工招聘聘、錄用用管理組織員工工培訓(xùn)、考核員工出勤勤管理辦公室內(nèi)內(nèi)務(wù)管理理物資采購購管理對外聯(lián)絡(luò)絡(luò)及外判判合同談?wù)勁锌蛻舴?wù)務(wù)部資料檔案案管理業(yè)主入伙伙管理二次裝修修管理報修接待待管理投訴處理理及住戶戶回訪免費服務(wù)務(wù)和特約約代辦收收費服務(wù)務(wù)工程維修修部物業(yè)設(shè)施施設(shè)備接接管驗收收管理設(shè)備的使使用管理理設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維維修保養(yǎng)養(yǎng)管理設(shè)施、設(shè)設(shè)備管理理基礎(chǔ)工工作二次裝修修管理房屋修繕繕、養(yǎng)護(hù)護(hù)管理設(shè)備機房房管理設(shè)備安全全運行管管理能源管理理安全保衛(wèi)衛(wèi)部治安管理理消防管理理二次裝修修管理突

22、發(fā)事件件處置管管理交通車輛輛管理禮儀管理理施工隊管管理環(huán)境管理理部外圍及停停車庫的的保潔服服務(wù)公用部位位管道、消火栓栓、玻璃璃窗及設(shè)設(shè)施設(shè)備備的保潔潔服務(wù)小區(qū)內(nèi)公公共區(qū)域域的保潔潔服務(wù)生活垃圾圾的收集集、清運運外墻清洗洗空置房的的清潔綠化種植植、養(yǎng)護(hù)護(hù)滅鼠殺蟲蟲6 社區(qū)區(qū)文化部部定期組織織社區(qū)文文化活動動定期征求求業(yè)主意意見和建建議舉辦社區(qū)區(qū)沙龍和和講座適時進(jìn)行行報刊通通訊制作作（三）、組織架架構(gòu)和人人員配備備說明：1、公司司將遵循循以下原原則建立立物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)機構(gòu)，明確機機構(gòu)的職職能、責(zé)責(zé)任、權(quán)權(quán)限、隸隸屬關(guān)系系及信息息溝通渠渠道。遵守國家家的有關(guān)關(guān)規(guī)定；符合經(jīng)營營范圍；結(jié)合不同同階段的

23、的工作重重點；把質(zhì)量責(zé)責(zé)任作為為各個環(huán)環(huán)節(jié)的重重點；遵循精簡簡高效、職責(zé)分分明、線線條清晰晰、一專專多能的的原則。運行上上以經(jīng)理理為核心心，管理理條線上上強調(diào)項項目整體體經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制基基礎(chǔ)上的的各部門門主管負(fù)負(fù)責(zé)制，二級指指揮；對對客戶服服務(wù)方面面，則突突出客戶戶服務(wù)熱熱線為中中心的服服務(wù)調(diào)度度制度?？紤]在人人員合理理搭配和和一專多多能的基基礎(chǔ)上通通過人員員兼崗兼兼職控制制人力資資本，有有效擴(kuò)大大工作范范圍。保安員在在完成治治安、消消防及車車輛管理理的同時時，還肩肩負(fù)著對對房屋及及公共設(shè)設(shè)施、衛(wèi)衛(wèi)生和消消防情況況的巡視視，同時時注意周周邊情況況保潔員在在對區(qū)域域內(nèi)公共共部分、公共空空間及配配套

24、設(shè)施施完成日日常清潔潔工作的的同時，還肩負(fù)負(fù)著房屋屋及公共共設(shè)施情情況的巡巡視；維修人員員除日常常的維修修工作外外，還肩肩負(fù)著管管理員的的責(zé)任；根據(jù)實際際情況營營造文化化氛圍，配備專專(兼)職人員員；上級管理理人員關(guān)關(guān)心，了了解下屬屬，均對對下屬負(fù)負(fù)有指導(dǎo)導(dǎo)、示范范、幫助助培養(yǎng)養(yǎng)的職責(zé)責(zé)。2、各部部門人員員配備:部 門職位編制前期招聘聘管理處管理處經(jīng)經(jīng)理112人經(jīng)理助理理1客戶服務(wù)務(wù)部客服主管管16人客服助理理51安全保衛(wèi)衛(wèi)部保安主管管143人保安領(lǐng)班班31保安員396工程維修修部工程主管管1111人維修工9智能化工工程師11環(huán)境管理理部環(huán)境管理理主管122保潔領(lǐng)班班11保潔工154綠化領(lǐng)班班

25、1綠化工4綜合事務(wù)務(wù)部綜合事務(wù)務(wù)主管15人質(zhì)檢培訓(xùn)訓(xùn)專員1人事行政政專員1會計1出納兼?zhèn)}倉管1社區(qū)文化化部社區(qū)文化化主管12人社區(qū)文化化助理1合計9116（四）、管理處處各崗位位員工的的任職要要求（部部分）管理處處經(jīng)理大專以上上學(xué)歷全國物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)經(jīng)理理崗位證證書熟悉物業(yè)業(yè)管理的的相關(guān)政政策與法法規(guī)，對對工程設(shè)設(shè)施有一一定的了了解和管管理能力力具有豐富富的高檔檔住宅小小區(qū)管理理經(jīng)驗外表端莊莊，思路路清晰有良好的的團(tuán)隊精精神和溝溝通技巧巧有良好的的指揮能能力、語語言交流流能力和和文字表表達(dá)能力力經(jīng)理助助理大專以上上學(xué)歷全國物業(yè)業(yè)管理從從業(yè)人員員崗位證證書具有高檔檔住宅小小區(qū)管理理經(jīng)驗有良好的

26、的協(xié)調(diào)能能力、語語言交流流能力和和文字表表達(dá)能力力客服助助理大專以上上學(xué)歷熟練操作作辦公自自動化軟軟件熟悉高檔檔住宅小小區(qū)運作作內(nèi)容普通話標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)流利利有良好的的協(xié)調(diào)能能力、語語言交流流能力和和文字表表達(dá)能力力全國物業(yè)業(yè)管理從從業(yè)人員員崗位證證書安保服服務(wù)年齡200355歲之間間，男性性身高不低低于1.75米米五官端正正，具有有較強的的敬業(yè)精精神作風(fēng)正派派、無前前科、身身體健康康、站立立挺拔、無明顯顯外觀缺缺陷能吃苦耐耐勞承受受工作壓壓力參加過專專業(yè)安保保服務(wù)培培訓(xùn)維修工工具備相關(guān)關(guān)操作證證及上崗崗證具有智能能化高檔檔住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)的工程程維修及及保養(yǎng)工工作經(jīng)驗驗具有較強強的敬業(yè)業(yè)精神和和吃苦

27、耐耐勞精神神綠化保保潔通過綠化化、保潔潔專業(yè)化化培訓(xùn)熟悉高檔檔住宅的的保潔保保綠工作作身體健康康細(xì)心、認(rèn)認(rèn)真，能能刻苦耐耐勞及承承受工作作壓力（五）、主要崗崗位工作作職責(zé)（部分）序號部門崗位工作職責(zé)責(zé)1管理處管理處經(jīng)經(jīng)理處理開發(fā)發(fā)商、業(yè)業(yè)主查詢詢及用戶戶重大投投訴問題題。審定所有有管理制制度及檢檢查制度度的執(zhí)行行。督促屬下下員工認(rèn)認(rèn)真執(zhí)行行物業(yè)管管理工作作。定期召開開管理處處例會，傳送公公司政策策及擬定定方針；研究解解決各項項管理問問題。負(fù)責(zé)建立立建全檔檔案制度度。建立招標(biāo)標(biāo)制度，監(jiān)督各各承判商商是否切切實執(zhí)行行合約內(nèi)內(nèi)的工作作細(xì)則及及表現(xiàn)，合約屆屆滿后，考慮續(xù)續(xù)簽合同同或另行行招標(biāo)，批準(zhǔn)認(rèn)認(rèn)

28、可承判判商的名名單（每每年增刪刪一次）。審批、簽簽發(fā)來往往函件。8. 決定定管理人人員和員員工的聘聘用及解解聘，考考核所有有管理員員工的表表現(xiàn)，決決定有關(guān)關(guān)員工的的獎懲。9. 向開開發(fā)商及及業(yè)主匯匯報工作作情況。部門主管管的考核核工作。出席有關(guān)關(guān)開發(fā)商商和業(yè)主主之間的的聯(lián)誼會會議。決定員工工的聘用用及解聘聘，考核核所有管管理員工工的表現(xiàn)現(xiàn)，決定定有關(guān)員員工的獎獎懲。審查及簽簽發(fā)物業(yè)業(yè)每月的的應(yīng)收未未收管理理費細(xì)表表及管理理費月報報表，報報稅表，決定追追收欠繳繳款項。抽查物業(yè)業(yè)之管理理費及其其他收支支情況及及作出改改善。2綜合事務(wù)務(wù)部財務(wù)控制客戶戶帳期，催收帳帳款如每每月管理理費月費費等。每月首

29、七七個工作作天內(nèi)將將客戶欠欠帳情況況做出明明細(xì)分析析表。將有關(guān)付付帳及其其他費用用原始憑憑證做出出記帳憑憑證并準(zhǔn)準(zhǔn)確記帳帳。定期列出出每個開開支項目目之發(fā)生生及余額額。負(fù)責(zé)收入入貨幣送送繳銀行行，現(xiàn)金金管理及及日常報報銷支出出。登記現(xiàn)金金入銀行行日記帳帳。負(fù)責(zé)管理理處固定定資產(chǎn)的的登記、盤點和和統(tǒng)計工工作3綜合事務(wù)務(wù)部綜合事務(wù)務(wù)主管在物業(yè)管管理處經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，全全面負(fù)責(zé)責(zé)管理處處的行政政人事工工作。負(fù)責(zé)制定定并組織織實施公公司人事事制度，并制定定工作計計劃和工工作總結(jié)結(jié)。負(fù)責(zé)員工工的招聘聘、面試試、錄用用、培訓(xùn)訓(xùn)、考核核、晉升升、獎懲懲等工作作。負(fù)責(zé)公司司員工各各種福利利，如制制服訂制制、清

30、洗洗，工作作餐等工工作。負(fù)責(zé)對采采購材料料的詢價價并實施施采購工工作。4客戶服務(wù)務(wù)部客服主管管在物業(yè)管管理處經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，全全面負(fù)責(zé)責(zé)客戶服服務(wù)工作作。處理業(yè)主主的投訴訴，定期期拜訪客客戶及收收集意見見、建議議，并反反饋至各各職能部部門，必必要時上上報物業(yè)業(yè)管理處處經(jīng)理。全面負(fù)責(zé)責(zé)審核租租戶、業(yè)業(yè)主二次次裝修的的進(jìn)場、退場手手續(xù)及日日常監(jiān)督督管理工工作。負(fù)責(zé)制定定客戶服服務(wù)部內(nèi)內(nèi)部管理理制度，監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本本部門員員工的工工作以及及對本部部門員工工定期進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)、考核核工作。按時完成成月工作作情況總總結(jié)，并并做好下下月工作作計劃。完成物業(yè)業(yè)管理處處經(jīng)理交交辦的其其他任務(wù)務(wù)。5客戶服務(wù)務(wù)

31、部客服助理理掌握小區(qū)區(qū)管理工工服務(wù)作作進(jìn)展情情況，按按時按質(zhì)質(zhì)做好各各類專業(yè)業(yè)報表工工作。按客服主主管的要要求做好好工作計計劃和工工作總結(jié)結(jié)。起草草工作簡簡報、情情況反映映、參加加有關(guān)會會議并做做好會議議記錄。做好各類類文件、材料、檔案及及往來公公函的收收發(fā)、管管理、整整理、歸歸檔工作作。具體負(fù)責(zé)責(zé)辦理業(yè)業(yè)主的二二次裝修修的進(jìn)退退場手續(xù)續(xù)并進(jìn)行行日常的的監(jiān)督管管理工作作。掌握客戶戶入住情情況，做做好統(tǒng)計計工作。做好日常常來訪、外調(diào)、報案、投訴的的接待工工作。接接待中熱熱情禮貌貌。負(fù)責(zé)處理理公共設(shè)設(shè)施和業(yè)業(yè)主室內(nèi)內(nèi)設(shè)備報報修工作作，及時時將工程程維修內(nèi)內(nèi)容輸入入電腦，通知工工程部維維修。完成領(lǐng)導(dǎo)

32、導(dǎo)交辦的的其他工工作任務(wù)務(wù)。安全保衛(wèi)衛(wèi)部安保主管管協(xié)助物業(yè)業(yè)管理處處經(jīng)理及及編制有有關(guān)保安安消防計計劃。編訂有關(guān)關(guān)值班表表、日志志及報告告，定期期呈管理理處經(jīng)理理審閱。編訂員工工值班巡巡視內(nèi)容容、措施施。監(jiān)管管及執(zhí)行行既定的的任務(wù)。處理及調(diào)調(diào)查保安安消防事事故并向向上級匯匯報。定期匯報報有關(guān)小小區(qū)之保保安情況況。對交交通、人人流控制制提出意意見予管管理處經(jīng)經(jīng)理參考考。與政府、公安、消防局局保持良良好關(guān)系系，定期期聯(lián)絡(luò)。定期聯(lián)絡(luò)絡(luò)客戶，對小區(qū)區(qū)保安消消防措施施提意見見。統(tǒng)籌定期期消防演演習(xí)、操操練及職職位崗前前培訓(xùn)。協(xié)助擬出出每年保保安消防防預(yù)算。5安全保衛(wèi)衛(wèi)部安保領(lǐng)班班負(fù)責(zé)保安安員的管管理工作

33、作，做好好本班的的考勤工工作。明確重點點警衛(wèi)目目標(biāo)，分分配當(dāng)日日工作，講評值值班情況況，做好好值班記記錄。經(jīng)常巡查查各崗位位執(zhí)勤情情況，及及時糾正正違紀(jì)違違章，儀儀表儀容容不整現(xiàn)現(xiàn)象。處理一般般性的治治安案件件和客戶戶投訴，調(diào)節(jié)員員工糾紛紛。負(fù)責(zé)公共共區(qū)域消消防器材材標(biāo)志的的保養(yǎng)維維護(hù)工作作。護(hù)保管好好本班的的公用物物品，保保證保巡巡能信器器材警械械完好、靈敏有有效。發(fā)現(xiàn)違反反治安管管理的行行為要及及時處理理，保證證區(qū)內(nèi)正正常服務(wù)務(wù)秩序。完成領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的的其它任任務(wù)。熟悉消防防器材的的使用、維護(hù)及及性能，掌握警警衛(wèi)專業(yè)業(yè)技能。對本班人人員崗位位分工明明確，責(zé)責(zé)任清楚楚，并掌掌握所屬屬人員工工作

34、情況況。11、堅堅持原則則、從嚴(yán)嚴(yán)管理、敢于糾糾正各種種違法違違紀(jì)行為為。安全保衛(wèi)衛(wèi)部中央控制制室管理員在中控室室負(fù)責(zé)當(dāng)當(dāng)班必須須集中精精神，監(jiān)監(jiān)視及觀觀察小區(qū)區(qū)內(nèi)的情情況，不不得閑談?wù)劇⒚搷弽?，打瞌瞌睡等一一切不?dāng)當(dāng)行為。必須熟悉悉和掌握握各種系系統(tǒng)及器器材之操操作，保保證其運運轉(zhuǎn)正常常，如發(fā)發(fā)生出現(xiàn)現(xiàn)故障，應(yīng)立即即報告有有關(guān)部門門。非值班人人員或其其他無關(guān)關(guān)人士不不得隨便便進(jìn)入中中控室。中控室電電話只用用于工作作，不得得作私人人用途。保持中控控室內(nèi)清清潔衛(wèi)生生，嚴(yán)禁禁吸煙。做好工工作記錄錄，交接接班要把把事情交交代清楚楚。接班班時要主主動檢查查各系統(tǒng)統(tǒng)確定其其是否正正常，上上一班有有否發(fā)生

35、生情況。熟悉小區(qū)區(qū)地形環(huán)環(huán)境、消消防設(shè)施施的分布布、滅火火器材的的擺放點點、防盜盜、報警警裝置的的位置，閉路電電視鏡頭頭的位置置。使用各種種滅火器器材，熟熟悉掌握握消防中中心控制制系統(tǒng)的的操作程程序。愛護(hù)本崗崗位上的的各種設(shè)設(shè)備和器器材。靈活、果果斷地處處理當(dāng)值值期間發(fā)發(fā)生的問問題。遇遇有個別別處理不不了的問問題，即即報告保保安領(lǐng)班班及主管管。安全保衛(wèi)衛(wèi)部門崗管理理員負(fù)責(zé)維持持各出入入口的秩秩序，保保證通暢暢。密切注意意進(jìn)出的的人員，查詢可可疑人物物，勸離離衣冠不不整者或或閑雜人人員。負(fù)責(zé)查驗驗大件物物品進(jìn)出出手續(xù)。負(fù)責(zé)非小小區(qū)開放放時間出出入登記記工作。保持崗?fù)ね?nèi)的清清潔衛(wèi)生生，嚴(yán)禁禁吸煙

36、，做好工工作記錄錄及交接接班記錄錄。6、 上上崗期間間，注意意儀容儀儀表端正正，精神神飽滿。安全保衛(wèi)衛(wèi)部治安巡邏邏員負(fù)責(zé)按規(guī)規(guī)定路線線巡查“生態(tài)社社區(qū)”各部位位，留意意治安消消防情況況。負(fù)責(zé)查詢詢可疑人人員，及及時將推推銷及閑閑雜人員員勸離“生態(tài)社社區(qū)”。監(jiān)督檢查查用戶裝裝修現(xiàn)場場的治安安消防情情況，及及時處理理違規(guī)裝裝修。監(jiān)督檢查查用戶門門窗鎖閉閉情況，發(fā)現(xiàn)問問題及時時處理或或報保安安領(lǐng)班及及主管。做好巡邏邏情況的的各項記記錄。工程維修修部工程維修修主管貫徹執(zhí)行行管理處處經(jīng)理的的指示，對管理理處經(jīng)理理負(fù)責(zé)。對部門所所有人員員和設(shè)備備全權(quán)管管理和調(diào)調(diào)配，挑挑選和配配備下屬屬各崗位位，培養(yǎng)養(yǎng)、鞏

37、固固骨干隊隊伍，切切實保障障所有機機電設(shè)備備的安全全運行與與裝修設(shè)設(shè)施的完完好。以以最低的的費用開開支保持持小區(qū)機機電設(shè)備備管理的的高格調(diào)調(diào)水準(zhǔn)。制定下屬屬各崗位位規(guī)范及及操作流流程，督督促檢查查下屬嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行崗位責(zé)責(zé)任制，操作規(guī)規(guī)程及設(shè)設(shè)備檢修修保養(yǎng)制制度。制定工程程部預(yù)算算。深入現(xiàn)場場，掌握握人員和和設(shè)備狀狀況，堅堅持每天天做如下下檢查：審核運行行巡檢報報表，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常，分析析原因，及時采采取有效效措施。審閱各系系統(tǒng)運行行監(jiān)測技技術(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)偏差及及時修正正。6、現(xiàn)場場巡查下下屬崗位位紀(jì)律及及工作狀狀況，了了解員工工思想，發(fā)現(xiàn)不不良傾向向及時糾糾正。工程維修修部工程領(lǐng)班班模范執(zhí)行行

38、崗位責(zé)責(zé)任制、操作規(guī)規(guī)程和各各項管理理規(guī)章制制度，對對本班范范圍內(nèi)出出現(xiàn)的技技術(shù)問題題及設(shè)備備狀況，向部門門領(lǐng)導(dǎo)提提供準(zhǔn)確確的情況況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)事故征征兆及時時進(jìn)行處處理、并并向上級級匯報，及時完完成經(jīng)理理下達(dá)的的各項工工作任務(wù)務(wù)。管理使用用好本班班負(fù)責(zé)范范圍內(nèi)設(shè)設(shè)備，使使設(shè)備經(jīng)經(jīng)常處于于良好的的技術(shù)狀狀態(tài)，優(yōu)優(yōu)質(zhì)高效效、低耗耗、安全全運行是是領(lǐng)班的的首要責(zé)責(zé)任。管理好本本班使用用的工具具及儀表表，使其其經(jīng)常處處于良好好及準(zhǔn)確確的狀態(tài)態(tài)。領(lǐng)班是一一班人在在工作上上、技術(shù)術(shù)上的帶帶頭人，是班組組的骨干干，應(yīng)在在工作上上以身作作則，技技術(shù)上精精益求精精，做好好班組管管理工作作，配合合主管解解決技術(shù)術(shù)上

39、的疑疑難問題題。做好日常常工作安安排，做做到維修修迅速及及時，保保證質(zhì)量量，設(shè)備備發(fā)生故故障時，有效地地組織力力量搶修修。負(fù)責(zé)起草草本班組組設(shè)備的的年月檢檢修保養(yǎng)養(yǎng)計劃和和備品備備件計劃劃報主管管審核，并負(fù)責(zé)責(zé)檢修保保養(yǎng)計劃劃的實施施。同時時做好各各種運行行記錄。協(xié)助主管管檢查業(yè)業(yè)戶、租租戶裝修修工程。團(tuán)結(jié)互助助，搞好好與其他他班組的的工作關(guān)關(guān)系，不不斷提出出本班組組的合理理化建議議。做好本班班組設(shè)備備的技術(shù)術(shù)檔案。巡查記記錄、運運行記錄錄、設(shè)備備維修、故障排排除、更更換零部部件等情情況應(yīng)清清楚地填填入班組組檔案后后定期交交主管審審閱。維修技工工遵守員工工守則和和物業(yè)管管理處的的各項規(guī)規(guī)章制度

40、度，操作作技術(shù)規(guī)規(guī)程，認(rèn)認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)。準(zhǔn)時到崗崗，接受受各級管管理人員員之督導(dǎo)導(dǎo)，在本本班領(lǐng)班班帶領(lǐng)下下按時按按質(zhì)按量量完成本本系統(tǒng)之之運行，操作及及維修保保養(yǎng)工作作，不擅擅離崗位位、串崗崗。做好設(shè)備備記錄，及時分分析掌握握設(shè)備運運行狀態(tài)態(tài)。各系統(tǒng)的的技術(shù)工工人在不不影響其其系統(tǒng)設(shè)設(shè)備運行行情況下下，有責(zé)責(zé)任接受受工程領(lǐng)領(lǐng)班或主主管的調(diào)調(diào)遣，支支援其他他系統(tǒng)處處理應(yīng)急急的事態(tài)態(tài)。需輪值工工作。7環(huán)境管理理部環(huán)境管理理主管執(zhí)行管理理處經(jīng)理理的指示示，接受受管理處處經(jīng)理的的督導(dǎo)，直接向向其負(fù)責(zé)責(zé)。負(fù)責(zé)部門門員工的的監(jiān)管工工作，合合理安排排各清潔潔員工之之工作內(nèi)內(nèi)容。根據(jù)計劃劃定期檢檢查各班班組實際際

41、完成情情況，指指導(dǎo)及監(jiān)監(jiān)察各清清潔員工工之工作作，以確確保清潔潔質(zhì)量。根據(jù)季節(jié)節(jié)變化確確定綠化化品種并并做好綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃。做好工作作記錄，檢查各各清潔員員工之清清潔報表表，每月月提交定定期作業(yè)業(yè)安排報報告于物物業(yè)經(jīng)理理，每次次定期作作業(yè)工作作完成后后需檢查查清潔水水準(zhǔn)是否否符合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。充分了解解各種建建材設(shè)備備性質(zhì)之之特性，安排使使用最適適當(dāng)之清清潔材料料及工具具，解答答清潔員員遇到的的技術(shù)難難題。管理好班班組使用用的各類類工具，使其經(jīng)經(jīng)常處于于良好的的準(zhǔn)備狀狀態(tài)。負(fù)責(zé)起草草季度養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計劃劃和備品品備件計計劃報經(jīng)經(jīng)理審核核。保潔領(lǐng)班班按清潔主主管的指指示執(zhí)行行工作。合理安排排各清潔潔員工之

42、之工作內(nèi)內(nèi)容。充分了解解各種建建材設(shè)備備性質(zhì)之之特性，安排使使用最適適當(dāng)只清清潔材料料及工具具，解答答清潔員員遇到的的技術(shù)難難題。作業(yè)時需需與物管管其他部部門密切切配合。做好工作作記錄，檢查各各清潔員員工之清清潔報表表。負(fù)責(zé)起草草季度養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計劃劃和備品品備件計計劃報經(jīng)經(jīng)理審核核。管理好班班組使用用的各類類工具，使其經(jīng)經(jīng)常處于于良好的的準(zhǔn)備狀狀態(tài)。保潔工保持公共共地方環(huán)環(huán)境的清清潔衛(wèi)生生。清洗公用用洗手間間及添補補清潔用用品。向倉管員員提取適適量之用用品備用用，小心心掌握工工具使用用及保養(yǎng)養(yǎng)。定時收集集垃圾，將垃圾圾送至收收集站協(xié)協(xié)助市政政清潔工工人運走走（所有有垃圾不不得存放放過夜）。清潔公共

43、共設(shè)施如如電梯、電話間間、煙灰灰缸、手手扶梯、空調(diào)新新回風(fēng)口口、指示示牌、廢廢紙箱、人工花花木、地地面、墻墻身、收收集垃圾圾等。需要時幫幫助園藝藝員工搞搞綠化工工作。二、管理理和服務(wù)務(wù)人員的的管理和和考核()、量才才錄用，培養(yǎng)提提升在用人機機制上：重視管管理和服服務(wù)人員員的品德德修養(yǎng)、工作能能力以及及在職培培訓(xùn)：強強調(diào)管理理和服務(wù)務(wù)人員的的一專多多能和管管理隊伍伍的年輕輕化、知知識化。在管理和和服務(wù)人人員的選選拔上，我們將將嚴(yán)格按按照崗位位要求制制定招聘聘標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)招招聘標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)擇優(yōu)錄錄用。不不片面強強調(diào)工作作年限和和學(xué)歷資資格，以以“適用”為原則則，避免免“大才小小用”的現(xiàn)象象。在管理和和服務(wù)

44、人人員的培培訓(xùn)上，我們對對每一崗崗位的工工作技能能都規(guī)定定了達(dá)標(biāo)標(biāo)要求，并通過過在職教教育、崗崗位輪訓(xùn)訓(xùn)、職務(wù)務(wù)輪換等等多種形形式對管管理和服服務(wù)人員員進(jìn)行培培養(yǎng)，不不斷提升升其綜合合素質(zhì)。(二)、默契合合作，充充分授權(quán)權(quán)強調(diào)分工工合作的的工作態(tài)態(tài)度。我我們將采采用物業(yè)業(yè)分公司司經(jīng)理全全權(quán)負(fù)責(zé)責(zé)的直線線職能管管理方式式，各項項目組本本著精干干、高效效的原則則設(shè)置崗崗位，一一方面保保證管理理和服務(wù)務(wù)人員工工作負(fù)荷荷的飽滿滿，另一一方面減減少各崗崗位職責(zé)責(zé)的不必必要交叉叉，做到到“人人有有事做，事事有有人管”。同時時我們倡倡導(dǎo)全員員協(xié)調(diào)管管理（在在其他章章節(jié)有相相應(yīng)闡述述），員員工應(yīng)以以合作的的姿

45、態(tài)開開展工作作。倡導(dǎo)合理理授權(quán)，在業(yè)主主面前，每個員員工都是是物業(yè)管管理經(jīng)理理。學(xué)會會授權(quán)是是我們對對管理和和人員的的基本要要求。管管理處經(jīng)經(jīng)理通過過授權(quán)，將更多多的精力力和時間間放在把把握全局局，正確確決策上上。各項項目主管管通過授授權(quán)從繁繁瑣的日日常事務(wù)務(wù)中脫離離出來。同時，通過授授權(quán)，每每位員工工都能迅迅速地解解決業(yè)主主提出的的服務(wù)需需求，讓讓業(yè)主在在第一時時間得到到滿意的的服務(wù)。同時建建立檢查查齊反饋制制度，各各級管理理人員通通過定期期檢查，檢驗授授權(quán)效果果。對偏偏離服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的的行為及及時糾正正，避免免管理失失控。堅持分級級指揮和和逐級反反饋的原原則。我我們強調(diào)調(diào)一個上上級的原原則，

46、并并在分公公司和管管理處內(nèi)內(nèi)部建立立逐級向向上負(fù)責(zé)責(zé)的垂直直指揮系系統(tǒng)。物物業(yè)經(jīng)理理及各項項目主管管根據(jù)實實際情況況發(fā)出工工作指令令，并通通過現(xiàn)場場指導(dǎo)、工作例例會、內(nèi)內(nèi)部電腦腦網(wǎng)絡(luò)等等形式逐逐級向下下傳達(dá)和和執(zhí)行。無特殊殊情況下下，管理理人員不不得隨意意越級指指揮，而而作業(yè)員員工遇到到問題也也必須逐逐級向上上匯報，不得越越級請示示。(三)、定期考考核，績績效為本本績效考核核，是我我們?nèi)肆αY源管管理的重重要組成成部分。其根本本目的是是營造“以效率率為導(dǎo)向向”的良好好工作氣氣氛。管理人員員的績效效考核將將嚴(yán)格按按照績效效考核體體系進(jìn)行行考核。通過人人事行政政相關(guān)職職能部門門、物業(yè)業(yè)經(jīng)理等等多種

47、途途徑、多多種方式式對管理理人員進(jìn)進(jìn)行日常常工作的的績效考考核。(四)、獎懲嚴(yán)嚴(yán)明，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰對員工實實施準(zhǔn)確確及時的的獎懲，是維持持員工長長久工作作動力的的有效手手段。將將以公司司的員員工獎懲懲條例為依據(jù)據(jù)，對管管理人員員進(jìn)行相相應(yīng)的激激勵和約約束。對對工作努努力，成成績優(yōu)異異的管理理人員，我們將將視情況況授予“優(yōu)秀員員工獎”及“特殊貢貢獻(xiàn)獎”“委屈屈獎”等榮譽譽，并給給予一定定的物質(zhì)質(zhì)獎勵。對工作作不負(fù)責(zé)責(zé)任或違違反紀(jì)律律的管理理人員，則給予予相應(yīng)的的處分，并進(jìn)行行工資的的升、降降制度。每年底底，對于于個人績績效考核核排位在在后幾位位的管理理層人員員和操作作層人員員實施末末位淘汰汰制，通

48、通過補充充新的員員工，增增強內(nèi)部部競爭力力，從而而保持整整支隊伍伍的活力力.三、 培訓(xùn)計計劃(一)、培訓(xùn)工工作的指指導(dǎo)思想想無論從事事何種行行業(yè)，工工作最終終是由人人去落實實完成。所以，我們始始終高度度重視入入力資源源的開發(fā)發(fā)，尤其其強調(diào)企企業(yè)對員員工的內(nèi)內(nèi)部潛能能開發(fā)即培培訓(xùn)。因因此，我我們把培培訓(xùn)工作作提升到到物業(yè)管管理公司司是否能能按照既既定目標(biāo)標(biāo)實現(xiàn)物物業(yè)管理理優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度來對待待。我們們相信，一個好好的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)模式式必定包包含一個個良好的的培訓(xùn)機機制。我我們認(rèn)為為：培訓(xùn)訓(xùn)是企業(yè)業(yè)壯大的的催化劑劑，是員員工職業(yè)業(yè)生涯的的加油站站，是企企業(yè)給員員工最實實惠的福福利。我

49、們在人人員培訓(xùn)訓(xùn)工作上上擬采取取如下措措施：結(jié)合以往往在物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)方面的的經(jīng)驗，并根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理市場場及行業(yè)業(yè)動態(tài)的的最新變變化，隨隨時調(diào)整整培訓(xùn)策策略，不不斷更新新培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容，保保證培訓(xùn)訓(xùn)的效果果。樹立“管管理者就就是培訓(xùn)訓(xùn)者”的觀念念。每一一位管理理人員都都應(yīng)該擔(dān)擔(dān)負(fù)起培培訓(xùn)下屬屬員工的的職責(zé)。我們尤尤其強調(diào)調(diào)培養(yǎng)員員工實際際工作中中的能力力，要求求員工通通過培訓(xùn)訓(xùn)結(jié)合自自己的工工作實踐踐來不斷斷提高自自己的工工作能力力，掌握握和熟悉悉日常工工作的程程序、要要求、方方法和技技巧。培訓(xùn)考核核績效化化。我們們將把管管理處每每次培訓(xùn)訓(xùn)考核的的結(jié)果與與個入的的績效考考核掛鉤鉤，目的的

50、就是落落實培訓(xùn)訓(xùn)，量化化培訓(xùn)，避免管管理處培培訓(xùn)流于于形式。結(jié)合實際際不斷持持續(xù)改進(jìn)進(jìn)培訓(xùn)課課程的內(nèi)內(nèi)容。我我們將不不斷總結(jié)結(jié)實際工工作中的的良好經(jīng)經(jīng)驗，并并用以指指導(dǎo)員工工，防止止員工在在機械循循環(huán)的培培訓(xùn)中喪喪失學(xué)習(xí)習(xí)動力。采用先先進(jìn)科學(xué)學(xué)的方式式（例如如拓展訓(xùn)訓(xùn)練、感感受性訓(xùn)訓(xùn)練、游游戲等），使培培訓(xùn)形式式多樣化化，增加加不斷培培訓(xùn)的效效果。培訓(xùn)工作作制度化化，保證證員工有有足夠的的培訓(xùn)時時間。通通過分級級考核及及末位淘淘汰制度度，制遣遣員工的的緊迫感感和壓力力感，將將傳統(tǒng)的的被動性性接受培培訓(xùn)，變變?yōu)閱T工工自發(fā)性性的主動動參與。(二)、培訓(xùn)系系統(tǒng)的實實施運作作 （一一）培訓(xùn)訓(xùn)系統(tǒng)圖圖修

51、正 執(zhí)執(zhí)行培訓(xùn)計劃劃崗位應(yīng)用用 培培訓(xùn)組織織反饋 評價價培訓(xùn)考核核系統(tǒng)圖說說明：針對項目目的管理理特點來來設(shè)置培培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)并擬定定實施計計修正。有效運用用多種培培訓(xùn)形式式和方法法，確保保培訓(xùn)達(dá)達(dá)到預(yù)期期效果。通過對員員工進(jìn)行行考核，了解培培訓(xùn)的有有效性及及員工的的接受程程度。根據(jù)對考考核結(jié)果果的評估估和反饋饋，及時時調(diào)整培培訓(xùn)思路路并確定定未來培培訓(xùn)重點點。強調(diào)調(diào)將理論論應(yīng)用到到實踐工工作中。（二）、培訓(xùn)分分類：培訓(xùn)內(nèi)容容及目標(biāo)標(biāo)培訓(xùn)擬擬切分為為三個階階段：入入職培訓(xùn)訓(xùn)崗位位轉(zhuǎn)正培培訓(xùn)日常管管理培訓(xùn)訓(xùn)。每位位新入職職員工必必須接受受為期220天的的入職培培訓(xùn)（內(nèi)內(nèi)容詳見見新員工工公共培培訓(xùn)科目

52、目）。試試用期滿滿后，員員工將接接受為期期一周的的轉(zhuǎn)正培培訓(xùn)，考考核合格格后方可可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以以后員工工將接受受長期連連續(xù)的日日常管理理培訓(xùn)（內(nèi)容詳詳見各工工種培訓(xùn)訓(xùn)科目表表）。（三）、培訓(xùn)時時間要求求為實現(xiàn)“加油站站”式培訓(xùn)訓(xùn)，對各各工種員員工制訂訂了相應(yīng)應(yīng)的培訓(xùn)訓(xùn)時間要要求，詳詳見下表表：職務(wù)（崗崗位）經(jīng)理部門主管管領(lǐng)班作業(yè)服務(wù)務(wù)員工培訓(xùn)時間間不少于1140小小時不少于1100小小時不少于880小時時不少于660小時時（四）、培訓(xùn)方方式：培訓(xùn)將分分為三種種，即：全脫產(chǎn)產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)產(chǎn)培訓(xùn)、在職培培訓(xùn)。將將貫徹以以“在職培培訓(xùn)為主主脫產(chǎn)產(chǎn)培訓(xùn)為為輔”。由于于人員分分批到崗崗，根據(jù)據(jù)招聘時時間

53、相應(yīng)應(yīng)安排。（五）、培訓(xùn)的的實施：培訓(xùn)由公公司和管管理處協(xié)協(xié)調(diào)實施施，部分分培訓(xùn)課課程外聘聘講師。（六）、培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容：1、新員員工公共共培訓(xùn)科科目序號培訓(xùn)科目目培訓(xùn)內(nèi)容容課時1軍訓(xùn)軍事訓(xùn)練練和體能能訓(xùn)練5天2禮儀知識識常用禮儀儀知識6課時形體訓(xùn)練練員工行為為語言規(guī)規(guī)范3服務(wù)意識識職業(yè)道德德教育3課時客戶溝通通協(xié)調(diào)技技巧受理及處處理客戶戶投訴4企業(yè)文化化企業(yè)基本本情況介介紹3課時企業(yè)理念念與宗旨旨員工手冊冊與勞動動人事規(guī)規(guī)章制度度5物業(yè)管理理知識物業(yè)管理理基礎(chǔ)知知識6課時物業(yè)管理理的行業(yè)業(yè)法律、法規(guī)6課時入伙與二二次裝修修管理服服務(wù)要求求與技巧巧3課時典型物業(yè)業(yè)管理案案例6課時6質(zhì)量管理理ISO

54、990022質(zhì)量管管理體系系6課時7安全防范范知識消防知識識6課時治安防范范知識與與技巧8項目情況況項目基本本情況介介紹3課時9帶班實行行部門內(nèi)部部操作程程序和情情況熟悉悉7天2、各崗崗位培訓(xùn)訓(xùn)科目安安排：（1）、管理人人員培訓(xùn)訓(xùn)（含客客戶服務(wù)務(wù)部員工工）：序號培訓(xùn)內(nèi)容容培訓(xùn)頻率率培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)1新員工入入職培訓(xùn)訓(xùn)入職第一一月見公共培培訓(xùn)科目目安排2物業(yè)管理理理論和和物業(yè)管管理現(xiàn)狀狀分析、發(fā)展趨趨勢每月一次次熟悉國內(nèi)內(nèi)法規(guī)，了解行行業(yè)動態(tài)態(tài)3團(tuán)隊管理理藝術(shù)和和協(xié)調(diào)技技巧每季度一一次探討和了了解管理理團(tuán)隊的的技巧4住宅區(qū)智智能化管管理與服服務(wù)介紹紹每半年一一次熟悉智能能化管理理和服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容5優(yōu)秀

55、居住住區(qū)參觀觀學(xué)習(xí)每半年一一次學(xué)習(xí)同行行先進(jìn)管管理經(jīng)驗驗6物業(yè)公司司財務(wù)運運作原則則和收費費管理每季度一一次熟悉財務(wù)務(wù)知識和和成本控控制，了了解收費費管理的的技巧7物業(yè)的管管理和運運作特點點每半年一一次熟悉高檔檔小區(qū)的的管理特特點，了了解和探探討運作作思路8物業(yè)管理理人員脫脫產(chǎn)培訓(xùn)訓(xùn)機動安排排建設(shè)部或或物業(yè)管管理協(xié)會會組織的的脫產(chǎn)培培訓(xùn)（2）、安保人人員培訓(xùn)訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容容培訓(xùn)頻率率培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)1工作例會會每周一次次每周工作作安排和和上周工工作點評評。注意意提高政政治思想想覺悟，開展批批評自我批批評2內(nèi)務(wù)管理理與考核核檢查每周一次次保持宿舍舍干凈整整潔31單兵兵隊列動動作；2三大大步法；3體

56、能能訓(xùn)練。逢周一至至周五，每天訓(xùn)練練1小時時培養(yǎng)組織織紀(jì)律性性，訓(xùn)練練扎實基基本功41擒拿拿格斗基基本功；2捕俘俘拳；3防衛(wèi)衛(wèi)術(shù)。逢周六、周日，每天訓(xùn)練練3小時時熟悉掌握握擒敵及及防衛(wèi)技技能5護(hù)衛(wèi)服務(wù)務(wù)工作手手冊每月一次次熟悉崗位位職責(zé)、操作規(guī)規(guī)程、工工作標(biāo)準(zhǔn)6法規(guī)與規(guī)規(guī)章制度度每月一次次熟悉并掌掌握相關(guān)關(guān)法律、法規(guī)以以及規(guī)章制度度7消防知識識每月一次次熟悉消防防救火職職責(zé)8消防訓(xùn)練練每周一次次掌握基本本消防操操作技能能9突發(fā)應(yīng)急急事件處處理每季度一一次提高突發(fā)發(fā)事件處處理能力力，掌握握處理技巧（3）、綠化保保潔培訓(xùn)訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容容培訓(xùn)頻率率培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)1工作例會會每周一次次每周工作作安排、

57、上周工工作完成成情況和點評評2綠化保潔潔方法與與清潔劑劑使用每月一次次熟悉掌握握基本方方法及技技巧3綠化保潔潔設(shè)備操操作保養(yǎng)養(yǎng)知識每月一次次熟悉掌握握基本方方法及技技巧4綠化保潔潔服務(wù)工工作手冊冊每月一次次熟悉崗位位職責(zé)、操作規(guī)規(guī)程、工工作標(biāo)準(zhǔn)5病蟲害消消殺與防防治每月一次次熟悉掌握握基本方方法及技技巧6環(huán)境保潔潔法規(guī)與與規(guī)章制制度每月一次次熟悉掌握握相關(guān)法法律、法法規(guī)以及及規(guī)章制度7消防知識識及訓(xùn)練練每季度一一次熟悉消防防救火職職責(zé)及掌掌握基本本操作技能能8突發(fā)應(yīng)急急事件處處理每季度一一次提高突發(fā)發(fā)事件處處理能力力（4）、維修技技工培訓(xùn)訓(xùn)科目序號培訓(xùn)內(nèi)容容培訓(xùn)頻率率培訓(xùn)目標(biāo)標(biāo)1工作例會會每周

58、一次次每周工作作安排、上周工工作完成成況和點評評2維修服務(wù)務(wù)工作手手冊每月一次次熟悉崗位位職責(zé)、操作規(guī)規(guī)程、工工作標(biāo)準(zhǔn)3設(shè)備管理理和維護(hù)護(hù)手冊每月一次次熟悉掌握握園區(qū)的的設(shè)備配配備、基基本知識和特特點4土建、電電機、管管排水、房屋維維修、空空調(diào)水、電、消消防管道道走向?qū)ｎ}講座座每月一次次熟悉各項項基礎(chǔ)知知識，提提高工作作效率，培養(yǎng)養(yǎng)一專多多能人員員5技術(shù)演練練和大比比武每年度一一次綜合評比比，提高高技能6消防知識識及訓(xùn)練練每季度一一次熟悉消防防救火職職責(zé)及掌掌握基本本操作技能能7突發(fā)應(yīng)急急事件處處理每季度一一次提高突發(fā)發(fā)事件處處理能力力第四章擬采采取的管管理方式式、工作作計劃及及物質(zhì)配配備計

59、劃劃一、擬采采取的管管理方式式1、管理理模式和和基本思思路：H意星城城面向城城市中、青年目目標(biāo)客戶戶群體的的特點，更加需需要新型型、先進(jìn)進(jìn)、科學(xué)學(xué)、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理方方式，以以滿足住住戶所追追求的高高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的生活活觀念和和生活方方式?；谏钊肴胝{(diào)研的的基礎(chǔ)，擬對HH意星城城項目的的物業(yè)管管理采取取全方位位酒店化化物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)模式。在確定管管理模式式的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，針針對H意意星城的的特色及及實際情情況，我我們進(jìn)一一步提出出全方位位物業(yè)管管理的基基本思路路。我們的管管理思路路是：強調(diào)調(diào)成本控控制意識識和成本本管理程程序強調(diào)調(diào)流程團(tuán)團(tuán)隊的有有效運作作和服務(wù)務(wù)流程的的持續(xù)改改進(jìn)強調(diào)調(diào)公眾

60、服服務(wù)的規(guī)規(guī)范化與與特約服服務(wù)的個個性化致力力于共用用設(shè)施、設(shè)備的的持續(xù)改改進(jìn)和功功能提升升致力力于培養(yǎng)養(yǎng)員工的的專業(yè)素素質(zhì)以及及社區(qū)全全員的參參與意識識致力力于文化化功能的的提升，塑造符符合現(xiàn)代代文明的的人居理理想環(huán)境境2、擬采采取的管管理服務(wù)務(wù)手段：結(jié)合H意意星城物物業(yè)的整整體管理理思路，擬采取取以下管管理服務(wù)務(wù)手段確確保酒店店化的服服務(wù)質(zhì)量量：、導(dǎo)入入ISOO90002質(zhì)量量管理體體系質(zhì)量保證證體系已已成為現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)提供供規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的基基石。我我們在HH意星城城業(yè)管理理的實施施過程中中，我們們將導(dǎo)入入IS0090002質(zhì)量量管理體體系，以以期在為為業(yè)主