璀璨白皮書揭秘世茂產(chǎn)品升級密碼

1、璀璨白皮書:揭秘世茂產(chǎn)品升級密碼文潘永堂2017年，是百強房企產(chǎn)品白皮書亮相的“爆發(fā)年”!正如“三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣技術(shù)，一流企業(yè)賣標(biāo)準(zhǔn)”所說，2017年，深圳萬科發(fā)布夢享家2.0，上海旭輝發(fā)布住宅本原生活白皮書，商辦城市生態(tài)白皮書，杭州融創(chuàng)發(fā)布歸心社區(qū)服務(wù)白皮書就在9月底，世茂重磅發(fā)布“璀璨系”住宅白皮書，你家在賣房子，世茂在賣“情境”，這就是境界的差距!讀完世茂白皮書，老潘最大感受是世茂重點提出的“情境社區(qū)”概念，同時，貫穿情境社區(qū)的是世茂在產(chǎn)品設(shè)計主張濃縮的3句話，很經(jīng)典。即其一，目標(biāo)客群實現(xiàn)從“客戶”到“用戶”的回歸;其二，空間規(guī)劃實現(xiàn)從“功能”到“尊重”的升級;其三，設(shè)計思路實

2、現(xiàn)從“產(chǎn)品”到“場景”的顛覆。集結(jié)世茂28年產(chǎn)品沉淀，這是國內(nèi)第一本面向生活場景新標(biāo)準(zhǔn)的白皮書，在干貨滿滿書籍下，世茂提出了基于人居產(chǎn)品升級的10大場景。今天老潘也不妨來深度解剖，解讀簡單18個字背后的“不簡單”。圖:創(chuàng)新情境社區(qū)，世茂璀璨系產(chǎn)品白皮書主張1:從客戶到用戶世茂28年大數(shù)據(jù)客戶數(shù)據(jù)支撐用戶這個詞，互聯(lián)網(wǎng)和IT科技行業(yè)很常見，但地產(chǎn)行業(yè)不多見。所謂客戶，用戶，就如同我們買電腦，看似電腦硬件指標(biāo)都優(yōu)秀，但拼湊在一起卻并非最好的選擇，甚至一種極端情況是，硬件各方面都高端的產(chǎn)品，實際組合起來后卻出現(xiàn)“散熱差、系統(tǒng)卡、速度慢”等不舒適體驗，而這些問題，購機前消費者往往無法識別，但用過之后，

3、就發(fā)現(xiàn)問題一一暴露?；氐降禺a(chǎn)維度，所謂的客戶思維，就是只去考量產(chǎn)品硬件的“跑分”高;而用戶思維，則是聚焦到從買房到住房全過程產(chǎn)品入住體驗。用戶思維，強調(diào)產(chǎn)品用得好，即類似房子住得好。此次璀璨系白皮書，世茂把互聯(lián)網(wǎng)的用戶思維寫在了書里，強調(diào)產(chǎn)品升級要做到“以終為始”，對用戶思維大書特書，世茂底氣，來自何方了?1，頂層人居消費圈，世茂玩出閉環(huán)世茂，算是做豪宅出身!早在2001年，世茂濱江花園，就憑借獨特的“濱江豪宅模式”一炮走紅，而后閃電復(fù)制到全國，量變到質(zhì)變后形成世茂獨特的世茂豪宅標(biāo)簽，即“以占據(jù)重要城市核心地段，優(yōu)質(zhì)景觀資源，成熟配套以及奢華裝修，大尺度戶型產(chǎn)品”的典型豪宅特征，也因此，世茂獲

4、得“豪宅教父”美譽。值得補充的是，除了住宅市場，世茂整體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還覆蓋城市封面地標(biāo)、超五星級酒店、尖端消費商場等多重業(yè)態(tài)，可謂無縫銜接了城市上層消費生態(tài)圈閉環(huán)。世茂這種基于城市上層群體多樣需求28年的操盤、運營經(jīng)驗沉淀，讓世茂形成有別于其他房企的核心競爭力。比如對其他剛需起家的房企，他們或許更擅長于做生活模式的基礎(chǔ)功能打造，但在進入改善階層，進入豪宅領(lǐng)域，自下而上的產(chǎn)品升級，往往很難觸摸到高端用戶真實的生活需求;而世茂卻恰恰相反，他們用28年“頂層城市生活方式運營商”的經(jīng)驗，用一種降維打擊的策略，向城市精英提供超越自身現(xiàn)有發(fā)展階段10年以上的居住體驗升級與超越。2，用戶大數(shù)據(jù)庫，反哺與呵護城

5、市中堅今天，房地產(chǎn)正大踏步進入“居住升級”時代。過去房地產(chǎn)市場化10多年，是剛需主導(dǎo)的10多年;而如今，中國核心一、二線城市進入居住升級的時代，全國有接近40%的購房者都是以改善為需求原點進行置業(yè)的，而2017年最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，中國人均房屋面積已高達40平米，人們住房需求，開始從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。(建議點開圖片放大可以查看高清圖)但對這群需要居住升級的超級族群，他們的真實需求卻遠遠沒滿足。對此，世茂給出一個專業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)從2005到2017年，12年間中國城市精英人群數(shù)量增幅超過100%，但他們被滿足真實的住房需求卻只增長了20%。另一方面，消費者置業(yè)經(jīng)驗也欠缺成熟，很多消費

6、者，不論他們是多少次置業(yè)，但在購房選擇上始終沒有形成清晰的購房觀。甚至，對于社區(qū)的好壞評價仍停留在物業(yè)費的高低，對房型好壞的評判標(biāo)準(zhǔn)仍停留在格局是否方正的階段。也因為此，世茂從用戶思維出發(fā)，站在他們的視角，去打造好產(chǎn)品，他們需要的產(chǎn)品，去呵護這個群體。主張2:從“功能”到“尊重”先還原痛點、再設(shè)計空間的手法房地產(chǎn)市場化發(fā)展了近20年，但對購房者而言，對房子的優(yōu)劣評判標(biāo)準(zhǔn)卻始終是容積率、綠化率、得房率等量化指標(biāo)。這些指標(biāo)只能陳述事實，甚至這些漂亮的數(shù)據(jù)背后，依舊還有很多看不見的問題存在，有些問題甚至是只有入住了5年、8年會后才會暴露。因此，我們需要有一種更為尊重用戶痛點的購房標(biāo)準(zhǔn)誕生，而不簡單作

7、為一個住房功能提供方。怎么解決客戶真正的痛點了?如何cancel掉所有用戶痛點并多年不會爆發(fā)?人居升級又該如何解決產(chǎn)品從功能到尊重的蛻變?對此，世茂給出了10字方法論，即“先還原生活，再設(shè)計空間”。簡單的說就是，生活在前，空間在后。1，讓陽光和清風(fēng)，來參與社區(qū)設(shè)計在城市容積率從1.0提升到3.0、5.0后，城市建筑越來越高，也越來越擁擠，整個城市變成建筑森林，清風(fēng)不來，陽光難覓。世茂璀璨系一個用戶思維極強的做法是，世茂要為業(yè)主，請陽光和清風(fēng)參與璀璨系風(fēng)光設(shè)計，世茂要把本該屬于業(yè)主的陽光、清風(fēng)、綠色、自然還給城市，還給社區(qū)。世茂璀璨系認為:城市真正高明的建筑，將在自然與科學(xué)之間找到平衡。圖:讓陽

8、光和清風(fēng)，來參與社區(qū)設(shè)計如何做了?對此，世茂通過風(fēng)光模擬，創(chuàng)造柔緩輕風(fēng)、溫暖日照的社區(qū)微環(huán)境，同時根據(jù)不同城市經(jīng)緯，因地制宜的設(shè)計建筑的朝向、高度等，同時根據(jù)不同戶外功能區(qū)域創(chuàng)造適合全齡人群、全天候運動的場地。這其中，有3個用心設(shè)計，值得業(yè)內(nèi)關(guān)注。其一，陽光是最免費、卻又最貴的自然資源。今天，在都市悠然自得曬太陽，已成一種奢侈品。陽光無價，對此，世茂不滿足于常規(guī)建筑規(guī)劃的冬至日至少2小時的最低建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，寧可適度犧牲容積率，也要在可能的范圍內(nèi)為每家每戶創(chuàng)造更多的日照時間和奢侈陽光。其二，馴服“渦流風(fēng)速”，讓社區(qū)內(nèi)氣候自成一派。不論是凜冽的冬季寒風(fēng)，或是暴躁的夏日臺風(fēng)，璀璨系在規(guī)劃之初通過樓棟

9、間的科學(xué)排布，騰挪折蕩間讓外部的風(fēng)進入社區(qū)后自覺放緩步伐。因此對于體表肌膚較為敏感的老人和小孩，在社區(qū)中漫步之時，都不會感受到來自強風(fēng)的不舒適感。其三，社區(qū)活動空間，來自于自然風(fēng)光最合適的場地。根據(jù)不同年齡層的生活習(xí)慣和平均接受日照時間的差異，世茂對社區(qū)中各種活動場所合理的“排兵布陣”。舉個例子，世茂在地塊中日照時間最長的區(qū)域，結(jié)合老人需要更多日照的年齡斷層特征，璀璨系將其規(guī)劃成為老年康體樂園。世茂讓每個社區(qū)空間的存在，都具有其合理性，邏輯性，這需要功力。2，景觀的核心，是人老潘走訪世茂璀璨系的社區(qū)景觀，堪稱標(biāo)桿房企景觀優(yōu)點集大成者。景觀的真正核心，是參與其間的人。世茂對景觀的改造主張是，景觀

10、應(yīng)該成為帶動業(yè)主參與、滿足多類需求、服務(wù)全齡人群的“功能場、能量場”。同時，世茂以景觀的“全齡化、互動化、主題化”為三大要點，讓社區(qū)景觀成為了能把宅著的居民“拉”出去活動的引力源。這種加入社區(qū)互動的拉力，是世茂人居升級的一種態(tài)度。比如世茂就認為，好的景觀，應(yīng)該適應(yīng)全齡，無論老人、孩子、愛人還是寵物，社群的每個成員，都能找到自己的天地。比如世茂社區(qū)就必須是孩子的植物園、孩子可以在童話樂園里面玩耍，年輕人的休閑所、媽媽們的社交場，老人可以在康樂廣場打太極拳，是老人的靜養(yǎng)花園，還有寵物可以在萌寵樂園里面感受它們的快樂時光每個家庭成員都有自己被呵護的專屬區(qū)域。同時，世茂璀璨系認為，在兒童成長發(fā)育過程中

11、陪伴他們的，不應(yīng)只有手機里的王者榮耀，社區(qū)應(yīng)當(dāng)被賦予更多責(zé)任。璀璨系社區(qū)，以童話為主題，打造了一個充滿童趣的童年歡樂場，并設(shè)置了“安全性、趣味性、陪伴度、成長性”4重建造標(biāo)準(zhǔn)，在細節(jié)上，世茂璀璨系更是用心良苦，比如在社區(qū)已經(jīng)很安全情況下，再加一重保險，世茂怕父母擔(dān)心孩子在社區(qū)中走失，怕孩子受傷，就改變了常規(guī)兒童區(qū)的完全開放設(shè)計，僅僅設(shè)計一個出入口，可盡力避免孩子在無意中與陪護的家人走散。同時，在童年歡樂場內(nèi)部的地墊全部額外加厚，做去邊角化設(shè)計去除安全隱患，同時還考慮兒童游玩中的混齡考慮，最后還有可以隨時追蹤的社區(qū)攝像頭，打開手機迅速就知道小孩在哪里，這個小的細節(jié)，世茂取了一個溫情的名字，叫天使

12、之眼。此外，璀璨系還提供給了兒童更多多樣化的選擇:他們可以在植物認知課堂中學(xué)習(xí)、可以在兒童樂園中與朋友嬉戲，可以在軟軟草坪上曬太陽，可以在多功能運動場與父親打球，甚至可以在萌寵樂園中結(jié)交更多寵物朋友。不論是風(fēng)光還是景觀，或是其他的維度。世茂將更多的注意力灌注到尊重生活本質(zhì)的方方面面，甚至于是用戶平常所忽略的一面。而這種世茂通過這種先還原、再設(shè)計的“笨功夫”所打造的生活方式，并不見得能為自身帶來切實的銷售溢價提升，卻可以給用戶帶來大幅度的居住舒適感的躍遷。主張3:從“產(chǎn)品“到“場景”你在賣房子，世茂在賣情境真正舒適的生活，在于平常你應(yīng)不會特別感受到它刻意的存在，而是融入成為了用戶的一種生活習(xí)慣;

13、反倒是哪天，如果失去了反而會覺得有種說不出的不自在。就如同溫度般，最舒適的不是熱情似火，而是真正貼合體表的觸感，舒服到感受不到它的存在。因此，為什么很多房子看上去裝飾很豪華、各種科技系統(tǒng)很先進，但真正入住后卻感受不到對等的舒適。究其原因，無外乎規(guī)劃之初，只考慮了如何以炫技的姿態(tài)去堆砌各種部品，堆高產(chǎn)品的外在屬性;卻忽略了人的因素，人與產(chǎn)品發(fā)生關(guān)聯(lián)進而產(chǎn)生場景，而場景正是決定居住幸福感的關(guān)鍵。隨著社會的爆炸式發(fā)展，只關(guān)注產(chǎn)品的打造方式注定會被淘汰，而關(guān)注場景的生活重構(gòu)方式將隨著璀璨系的問世逐漸成為行業(yè)主流。1，歸家之路，不應(yīng)是一件普通的日常場景建筑是有情感的!但北京大學(xué)社會學(xué)的一項調(diào)查表明，對社

14、區(qū)缺乏歸屬感的城市居民，其比例令人驚異的達到了83.2%。以回家為例，日常的寡淡，是扼殺生活情趣的主因。而世茂認為，一切美好，從回家開始?；丶?，不是再是過去簡單理解的社區(qū)進入通道的問題，而是一個情境模式轉(zhuǎn)化的問題。即從城市界面進入家庭界面的轉(zhuǎn)化場景。在世茂看來，回家動線很重要。在這個過程中世茂設(shè)計主張的是做足回家的儀式感?；丶覂x式感，是你回家“情緒”轉(zhuǎn)變的空間盒子，是你從城市“抽身”到向家庭“歸心”的心理與情感轉(zhuǎn)變!世茂對歸家的解讀，不是簡單的將其理解為空間的“位移”，而是一條應(yīng)當(dāng)讓業(yè)主的幸福感層層遞增的路徑規(guī)劃。從城市到社區(qū)，再從社區(qū)到家庭，三重界面的轉(zhuǎn)換，將讓業(yè)主實現(xiàn)從“社會人”到“社區(qū)人

15、”、“家庭人”的身份的轉(zhuǎn)化，并以漸進的儀式感、一路的自然景觀等鋪墊，讓業(yè)主的情緒更為平和，在油然而生的幸福感中，完成從身體到心靈的歸屬。為此，世茂集團在業(yè)主回家動線上具體考量業(yè)主的綜合體驗感，規(guī)劃了許多情境節(jié)點，以此取悅回家的每一步。通過星級酒店式的門頭營造情感的喚起，用景觀中軸的一路水聲、背景音樂、花鳥的嘻聲整理工作殘留的緊張感和壓迫感，最后進入單元后，讓大家感覺一種溫暖、安詳?shù)臒艄?，用這種燈光的感官儀式和場景去感召內(nèi)心，形成一個心情緩沖區(qū)和轉(zhuǎn)換區(qū)，最終讓回家這件小事，成為每一天值得期待的事情，這是世茂希望能夠達到的一個場景境界。2，地下車庫:呵護打拼的男主人同樣是歸家之路，潺潺水聲、悠悠林

16、蔭，往往與繁忙工作的男主人無緣。汽車已經(jīng)成為了他們工作生活中密不可分的部分。因此在歸家路這件小事上，與他們發(fā)生強關(guān)聯(lián)的則來自于地下車庫。地下車庫，總是隱秘的話題地下車庫，一度是產(chǎn)品設(shè)計的遺忘區(qū)，或是成本節(jié)約區(qū)，但這與客戶價值卻是嚴(yán)重沖突的痛點。本來，中國越來越成為汽車的國度，汽車的發(fā)明，擴大生活的半徑，更方便了生活，但不夠合理的車庫設(shè)計，卻讓這種方便性被大打折扣，地下車庫的毛坯，昏暗、混亂設(shè)計，空氣混濁，混亂設(shè)計，一種在灰空間的捉迷藏的超差體驗。對這個超級痛點，世茂璀璨系怎能放過。為此，世茂以科學(xué)的用心為濾鏡，對這一“灰空間”，進行智能補光、暗部改善，并增強其亮度、提升顏值，不計成本、全面優(yōu)化

17、車庫動線分離設(shè)計、照明通風(fēng)性能，設(shè)計符合人類記憶特點的色彩標(biāo)示系統(tǒng)等舉措，打造了一個人性化、超級舒適、流暢、明晰、安全、尊榮的全新車庫感受。以清晰為例，世茂璀璨系地下車庫強調(diào)地下車行動線的合理性，通過合理的規(guī)劃車行動線最大化的節(jié)約地下交通時間。世茂璀璨系通過不同顏色的柱網(wǎng)分區(qū)、指引導(dǎo)視系統(tǒng)引流，讓用戶能第一時間找到屬于自己的車位，并用最合理的路線規(guī)劃駛向地面。這一舉措，不僅在生活中提升效率節(jié)約時間，也顯現(xiàn)出了璀璨系對用戶的體貼和尊重。3，戶型骨骼性，締造家庭幸福場景戶型設(shè)計，是一座房子的格局和根本。買房子，首先看戶型。世茂璀璨系強調(diào)，良好的居住格局，是戶型 “骨骼性”的存在，只有骨骼端正大氣、

18、沒有冗余突兀，才能裝填得下生活的“血肉”，這也成全了深入世茂骨髓的“戶型觀”。具體世茂戶型設(shè)計主張有6點原則，即格局方正、更多南向面寬、全明采光、多1空間設(shè)計、大客廳原則、動線分流規(guī)劃。比如世茂璀璨產(chǎn)品系會盡量多放大南向面寬，在有條件情況下，盡量給予更多的陽光，更長的日照時間。讓最好的陽光照到每一棟、每一戶的空間，這樣房間在陽光下的日子會大于一整天里面的60%以上。比如針對客廳設(shè)計采用大客廳原則，這樣會帶來更多的聚會空間和小孩的嬉戲空間。有一組數(shù)據(jù)表示，家庭成員之間的交流娛樂等活動在平時的客廳空間中占據(jù)80%的時間， 世茂反問，若沒有更大家庭廳，如何裝得下80%的家庭生活。因此，世茂璀璨系以開闊尺度，放大客廳的面積與功能性，并將客廳作為家庭的中心，通過對客廳/餐廳/廚房功能區(qū)域的功能互動與空間連通，制造出了更為闊綽的家庭廳。除了以上6點論據(jù)，世茂更是擲地有聲的提出，細節(jié)是魔鬼開始，更是家的進化的源起。生活，從細節(jié)是魔鬼開始，同時，細節(jié)也最有購房感染力。以細節(jié)而言，世茂希望為業(yè)主 “多想一點、多做一點、想遠一點、想周全一點”，在璀璨系，果然很多細節(jié)對客戶呵護備至。比如世茂精裝戶型中廚房的藍牙一體的主燈，客戶在醬油鹽的基礎(chǔ)生活制作中更有情緒，客戶可以在音樂中