關于招投標技巧分析

1、招投標技技巧分析析第一部分分 物業(yè)業(yè)管理招招投標的的基本程程序知己知知彼，百百戰(zhàn)不殆殆 物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)介入市市場方式式的發(fā)展展 接管管方式 直接應應聘方式式 投標標方式 條例的的要求 第二十十四條國家提提倡建設設單位按按照房地地產開發(fā)發(fā)與物業(yè)業(yè)管理相相分離的的原則，通過招招投標的的方式選選聘具有有相應資資質的物物業(yè)管理理企業(yè)。 住宅物物業(yè)的建建設單位位，應當當通過招招投標的的方式選選聘具有有相應資資質的物物業(yè)管理理企業(yè)；投標人人少于33個或者者住宅規(guī)規(guī)模較小小的，經經物業(yè)所所在地的的區(qū)、縣縣人民政政府房地地產行政政主管部部門批準準，可以以采用協(xié)協(xié)議方式式選聘具具有相應應資質的的物業(yè)管管理企業(yè)

2、業(yè)。 第五十十七條違反本本條例的的規(guī)定，住宅物物業(yè)的建建設單位位未通過過招投標標的方式式選聘物物業(yè)管理理企業(yè)或或者未經經批準，擅自采采用協(xié)議議方式選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，由縣級級以上地地方人民民政府房房地產行行政主管管部門責責令限期期改正，給予警警告，可可以并處處10萬萬元以下下的罰款款。 物業(yè)管管理招標標與投標標的 一一般過程程 1.準準備階段段 選擇擇招標方方式（公公開招標標/邀標標） 成成立招標標領導小小組（相相關部門門和專家家） 確確定招標標項目、招標指指導思想想及原則則 向社社會發(fā)布布招標公公告。 相關鏈鏈接招投標標方法和和組織 方法： 注重重目標物物業(yè)管理理與服務務總體策策劃的招

3、招投標方方式 確定定物業(yè)管管理費報報價及費費用測算算的招標標方式 無標標底二步步綜合競競爭招標標方式（先服務務質量比比較，后后價格評評價） 組織 開發(fā)商商招標 /小業(yè)業(yè)主招標標 /委委托代理理機構招招標 2.招標階階段 )編寫招招標書 （案案例：招招標文件件） 擬擬招標的的物業(yè)基基本情況況 物業(yè)業(yè)管理內內容（基基礎服務務管理、特殊要要求管理理） 對對招標的的有關說說明（物物業(yè)管理理委托期期限，物物業(yè)移交交日期、給物業(yè)業(yè)管理提提供的條條件，以以及其他他需要說說明的問問題） 物業(yè)管管理考核核標準與與獎懲措措施 投投標開標標時間 投標單單位資質質審查 招標項項目交底底（標前前會議，或者先先到現(xiàn)場場視

4、察，再集中中開標前前會） 投標書書的報送送（物業(yè)業(yè)機構） 3.開開標階段段 評標標委員會會（專家家組成）審閱投投標文件件 現(xiàn)場場答辯（溝通） 評標標委員會會采用會會議形式式審查和和評議各各投標單單位的標標書 評評標委員員會確定定預選中中標單位位 公證證員宣讀讀公證書書，確認認中標單單位（如如有必要要） 4.中中標和訂訂立合同同 資料料整理與與歸檔 合同的的主要條條款 附件件 物業(yè)業(yè)管理招招標的內內容 (一)非經營營性物業(yè)業(yè)管理招招標的內內容 11.前期期顧問服服務內容容 開開發(fā)設計計建設期期間提供供的管理理顧問服服務 物物業(yè)竣工工驗收前前的管理理顧問服服務 住住戶入住住及裝修修期間的的管理顧顧

5、問服務務 2.實質管管理服務務內容 物物業(yè)管理理的人力力安排/保安服服務/清清潔服務務/房屋屋及設施施的維修修保養(yǎng)服服務/財財務管理理服務/綠化園園藝管理理服務/其他如如上門特特約服務務等 (二二)經營營性物業(yè)業(yè)管理招招標的內內容 內容：前期顧顧問服務務/實質質管理服服務 主主要目標標利潤潤目標 前前期顧問問服務中中重要服服務內容容是代業(yè)業(yè)主制訂訂物業(yè)的的租金方方案和租租賃策略略 實實質管理理服務中中不斷保保持物業(yè)業(yè)市場地地位，維維系收益益的提升升 第二二部分 物業(yè)機機構投標標的過程程明知知山有虎虎，偏向向虎山行行 投標前前期工作作 取得得從業(yè)資資格（國國家資質質/地區(qū)區(qū)性資質質） 籌籌措資金

6、金 收集集招標物物業(yè)相關關資料 (1)報章雜雜志 (2)網網絡傳輸輸 (33)同行行業(yè)公司司 (44)考察察現(xiàn)場 進行投投標可行行性分析析 招標標物業(yè)條條件分析析 (11)物業(yè)業(yè)性質（住宅小小區(qū) /服務型型公寓 /寫字字樓 /商業(yè)樓樓宇） (2)特殊服服務要求求（經營營/聯(lián)盟盟/特色色服務） (33)物業(yè)業(yè)招標背背景（特特指性/背景） (44)物業(yè)業(yè)開發(fā)商商狀況（設計/施工質質量 /招標原原因） 本公司司投標條條件分析析 (11)以往往類似的的物業(yè)管管理經驗驗 (22)人力力資源優(yōu)優(yōu)勢 (3)技技術優(yōu)勢勢（信息息管理技技術/綠綠色工程程/高科科技防盜盜安全設設施 ） (44)財務務管理優(yōu)優(yōu)勢（

7、核核算制度度/分析析方法/管理流流程） (5)劣勢分分析（競競爭分析析） 競爭者者分析 (1)潛在競競爭者（技術“黑馬” /背背景“黑馬” (22)同類類物業(yè)管管理公司司的規(guī)模模及其現(xiàn)現(xiàn)接管物物業(yè)的數數量與質質量（規(guī)規(guī)模大小小可能影影響選擇擇判斷 ） (3)當當地競爭爭者的地地域優(yōu)勢勢 (44)經營營方式差差異 風險險分析 經經營風險險/政策策風險/是否套套取資料料 投標標實施步步驟 (一)購買閱閱讀招標標文件 (二)考察現(xiàn)現(xiàn)場 前前期介入入查看房房屋及設設施設備備/圖紙紙 已經經竣工視視察項目目標準： 工程程項施工工是否符符合合同同規(guī)定與與設計圖圖紙要求求 技術術經檢驗驗達到國國家規(guī)定定的質

8、量量標準 設備調調試、試試運轉達達到設計計要求 確保外外在質量量無重大大問題 周圍公公用設施施分布情情況 主主要業(yè)主主情況 （服務務策劃的的重點） 當地地的氣候候、地質質、地理理條件 制定管管理服務務方法及及工作量量 制定定資金計計劃：預預付款、保證金金/接管管期間費費用支出出 財務務測算 明確領領會了招招標文件件中的各各項服務務要求、經濟條條件 計計算或復復核過服服務工作作量 掌掌握了物物業(yè)現(xiàn)場場基礎信信息 擁擁有分析析所需的的、適合合當地條條件的經經驗數據據 方案案評估與與調整 封送標標書、保保函 評評標/答答辯準備備 鏈鏈接： 物業(yè)管管理的范范疇（香香港地產產學會） 營運運服務 工程服服

9、務 行行政服務務 客戶戶管理服服務 資資產管理理服務 投資服服務 第三部部分 物物業(yè)管理理服務方方案編制制技巧找出出亮點，放出光光芒 第一節(jié)節(jié)：提高高管理服服務水平平 的整整體設想想與策劃劃 A、采取什什么樣的的物業(yè)管管理模式式 B、定下什什么樣的的服務承承諾 CC、確定定工作中中的重點點 D、采取什什么樣的的具體措措施 相關鏈鏈接定位（案例） 別墅墅 “五星級級酒店”與“五星級級酒店物物業(yè)管理理” 環(huán)境境營造與與CISS運用 （行為為環(huán)境 /視覺覺環(huán)境 /情感感環(huán)境 ） 寫字樓樓 全方方位整體體經營/大廈整整體形象象 /樓樓宇設備備管理 指導思思想：真真誠合作作、專業(yè)業(yè)保障、長遠承承擔 新建

10、住住宅區(qū)（開發(fā)商商招標） 標識識導視系系統(tǒng) CII設計 信息息處理指指揮中心心 遠程程電子購購物系統(tǒng)統(tǒng) 研究究制訂TTY小區(qū)區(qū)住宅小小區(qū)生活活質量的的評價指指標 消滅滅房屋空空置率 舊住宅宅區(qū)（業(yè)業(yè)主招標標） 調調研： “一個根根本矛盾盾，兩個個意識被被動，三三個服務務漏項”。 利益益的根本本矛盾/物業(yè)保保值、增增值意識識被動/物業(yè)管管理服務務意識被被動/物物業(yè)形象象服務缺缺乏/私私人個性性服務缺缺乏/溝溝通服務務缺乏 物業(yè)管管理改進進工作 1、管理酬酬金定額額收取，徹底照照顧業(yè)主主利益。 2、制定個個性化酒酒店家居居服務套套餐式物物業(yè)管理理服務。 3、引入形形象設計計與建設設概念，提升物物業(yè)

11、公司司的形象象。 44、提供供物業(yè)租租賃服務務，滿足足業(yè)主需需求 55、創(chuàng)造造靜態(tài)管管理服務務，提升升管理層層次。 6、開開通渠道道，保障障有效溝溝通。 7、實實行物業(yè)業(yè)管理報報告制度度，提倡倡工作透透明化 8、實實施“溫馨家家園計劃劃”，增加加居民歸歸屬感。 9、倡導“鄰居守守望”，加強強居民自自治意識識。 10、加強各各方溝通通，保障障專業(yè)服服務。 第二節(jié)節(jié)：擬采采取的管管理方式式、 工工劃、物物質裝備備情況 一、擬擬采取的的管理方方式 AA、組織織系統(tǒng) B、運運作程序序系統(tǒng) C、信息反反饋系統(tǒng)統(tǒng) D、激激勵系統(tǒng)統(tǒng) 二、工工作計劃劃 A、前前期管理理工作計計劃 B、入住前前期管理理工作計計

12、劃 CC、正常常期管理理工作計計劃 三、物物質裝備備計劃 A、管管理用房房 B、員工宿宿舍 CC、器械械、工具具、裝備備以及辦辦公用品品計劃第三節(jié)：管理人人員的配配備、人人員培訓訓及人員員管理 一、管管理人員員的配備備 A、制作人人員配備備圖 BB、管理理人員職職稱、履履歷表、簡歷 C、各各部門人人員概況況 二、管理人人員的培培訓 AA、培訓訓計劃 B、培訓目目標 C、培訓內內容 D、培訓方方式 三、管管理人員員的管理理 A、確定標標準，嚴嚴格招聘聘 B、量才適適用，合合理配置置 C、規(guī)范管管理，分分層實施施 D、素質評評價，績績效考核核 E、激勵驅驅動，留留住人才才 第四節(jié)節(jié)：管理理規(guī)章制制

13、度和住住宅區(qū)檔檔案的建建立與管管理 一一、管理理規(guī)章制制度 AA、管理理規(guī)章制制度 B、內部崗崗位責任任制 C、管理運運作制度度 D、員工考考核制度度 二、住宅區(qū)區(qū)檔案建建立與管管理 AA、檔案案管理運運作環(huán)節(jié)節(jié) B、檔案資資料的分分類 第五五節(jié)：各各項指標標的承諾諾及完成成承諾指指標采取取的措施施 A、制定各各項指標標的承諾諾 B、指標承承諾的百百分制 第六節(jié)節(jié)： 社社區(qū)文化化活動及及環(huán)境社社區(qū)文化化 A、社區(qū)文文化活動動的主要要內容 B、社社區(qū)文化化制度建建設 C、社社區(qū)文化化人員配配備 DD、社區(qū)區(qū)文化活活動場地地 E、社區(qū)文文化經費費來源 F、社社區(qū)文化化活動計計劃 第七七節(jié)： 便民服

14、服務與收收支預算算 一、便民服服務 AA、完善善整體配配套設施施的前期期介入 B、入入住期的的便民服服務措施施 C、日常期期便民服服務 DD、服務務項目 二、經經費測算算 A、經費測測算的依依據及說說明 BB、收入入統(tǒng)計表表 C、支出統(tǒng)統(tǒng)計表 D、分分期（例例五年期期）管理理收支計計劃與分分析 EE、增收收節(jié)支措措施 鏈接接倒推推法： 零基預預算的編編制程序序 由各部部門提出出預算期期內可能能發(fā)生的的費用項項目及費費用額，而不考考慮這些些費用項項目以往往是否發(fā)發(fā)生用發(fā)發(fā)生額是是多少； 將全部部的費用用項目分分為必須須保證支支出的費費用項目目和費用用額可以以增減變變動的費費用項目目兩大類類； 對

15、各費費用支出出額可以以增減增增減變動動的費用用項目進進行成本本效益分分析，并并按照成成本效益益的大小小進行排排序； 將預算算期內可可動用的的經濟資資源在各各費用支支出之間間進行分分配。 分配時時，首先先滿足必必須保證證支出的的費用項項目，然然后再按按成本效效益的高高低，將將經濟資資源在費費用額可可以增減減變動的的費用項項目之間間進行優(yōu)優(yōu)化分配配。 實行二二級核算算 各項項目（管管理處）獨立建建帳，公公司進行行監(jiān)督和和指導 第八節(jié)節(jié)：（如如有必要要） 智智能化系系統(tǒng)的管管理與維維護 AA、智能能化系統(tǒng)統(tǒng)的組成成及日常常運行 B、智智能化系系統(tǒng)的保保養(yǎng)、維維護 CC、高科科技在物物業(yè)管理理中的作作

16、用及發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃 第九節(jié)節(jié)：日常常物業(yè)管管理 AA、治安安管理 B、車車輛管理理 C、環(huán)境管管理與環(huán)環(huán)保建設設 D、對電梯梯等電氣氣進行專專業(yè)化管管理 EE、商業(yè)業(yè)門店的的管理 第十節(jié)節(jié)： 物物業(yè)維修修養(yǎng)護計計劃和實實施 AA、兩個個基金的的建立與與增值情情況 BB、公用用設施維維修養(yǎng)護護計劃 C、房房屋本體體維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃 D、兩個基基金的使使用情況況及分析析 第四部部分 物物業(yè)管理理投標展展示技巧巧創(chuàng)造造條件，打動他他人 贏得贊贊同是關關鍵！ 投標標書是競競標過程程中重要要的交流流媒體 它要有有機會在在很短的的時間內內傳遞大大量的信信息 利利用各種種技巧以以加強投投標書的的有效交交流 強

17、強大的說說服力使使評標人人員接受受你的觀觀點！ 投標書書的分冊冊 分三三到四冊冊效果較較好。 主標標書將各各項主要要內容、新管理理方法和和支持性性文件明明細目錄錄歸為一一冊，系系統(tǒng)的體體現(xiàn)； 工作作策劃和和方案計劃劃性的日日常工作作規(guī)劃、工作流流程 管理運運作制度度展現(xiàn)管管理的規(guī)規(guī)范歸為為一體； CISS手冊( 如有必必要）從視視覺上展展示管理理的形象象 分項重重點的展展示 在招招標書上上對各分分項目有有一些要要求，順順著各個個項目內內的要求求逐個來來敘述，加上其其中的方方案等內內容，體體量較大大可讀讀性不高高，易感感到疲倦倦。 各分項項之前有有加個引引言或提提要突出主主要觀念念及與新新思想

18、用引言言或短句句來強調調重點更能能記住這這些信息息，吸引引繼續(xù)詳詳細了解解其中內內容。 版面的的編排 開篇篇處的空空白尤為為重要，增加這這里的空空白空間間，同時時用一個個大號字字作開頭頭，能起起到提高高可讀性性，強調調主題的的效果。 頁面也也不能太太擁擠，應留有有50%的空白白于邊緣緣和內容容之間。 句號、逗號和和副標題題等各種種符號是是引導閱閱讀者注注意力的的路標，如果有有必要作作區(qū)別的的話，可可變化字字體和字字型，但但要注意意不同的的字體服服務不同同的目的的。 在字行行間距上上也要考考慮一些些因素，為了閱閱讀時眼眼睛的舒舒適，可可以適當當增加行行間距，然而過過大的行行間距卻卻使人顯顯得內容

19、容缺乏聯(lián)聯(lián)系。 圖形形、圖片片的應用用 在投投標書上上增加圖圖形、圖圖片、圖圖表是很很非常必必要的，加強了了投標書書的可讀讀性和信信服力 在投標標書中穿穿插使用用圖表、圖形或或圖片等等形象能能夠吸引引閱讀者者的視覺覺興趣，讓人理理解概念念，提高高投標書書的雄辯辯效果。 一圖勝勝千言-也也許還不不僅如此此。在整整個投標標書中以以公司標標記，為為標的物物業(yè)設計計的標志志及其它它圖形用用來作背背景圖案案，不僅僅能提高高可讀性性，而且且能夠為為整個投投標書創(chuàng)創(chuàng)造出連連續(xù)性的的主題。 色彩的的運用 研究究結果表表明色彩彩的作用用能提高高和增加加理解力力達733%，提提高閱讀讀愿望的的程度達達80%。 體體現(xiàn)投標標書的整整體性，同時營營造出自自己的風風格，提提高投標標書的可可讀性。 利用不不同的色色彩來標標識出投投標書各各項目，既可幫幫助閱讀讀者區(qū)別別各章節(jié)節(jié)內容，同時也也能提高高投標書書的可讀讀性和舒舒適性，也能利利用彩色色的變化化來吸引引閱讀者者的注意意力，調調整閱讀讀過程的的情緒，加強其其對投標標重點的的記憶。 投標標現(xiàn)場/答辯展展示的技技巧有效溝溝通，贏贏得支持持 運用用