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1、2022年綠城中國(guó)業(yè)務(wù)布局及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析1、綠城中國(guó)基本情況綠城中國(guó)控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”)于 1995 年在杭州成立,創(chuàng)始人 為宋衛(wèi)平。2006 年 7 月,綠城中國(guó)于香港聯(lián)交所上市,并先后引入九龍倉(cāng)集團(tuán)、 中交集團(tuán)等作為戰(zhàn)略股東,發(fā)展為一家混合所有制房企。綠城中國(guó)堅(jiān)持“品質(zhì)為先”的理念,努力打造“理想生活綜合服務(wù)商”品牌,布 局房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游,將業(yè)務(wù)分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)和“綠城+”三大板塊,其中 重資產(chǎn)板塊聚焦房產(chǎn)開發(fā),輕資產(chǎn)板塊覆蓋房產(chǎn)代建,“綠城+”包括理想小鎮(zhèn)、 地產(chǎn)金融、綠城商業(yè)、城市更新、綠城康養(yǎng)、房屋 4S、科技裝修七大業(yè)務(wù)。經(jīng)過 28 年的發(fā)展,公司已經(jīng)連續(xù) 1
2、7 年獲“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10”, 客戶滿意度連續(xù) 10 年全國(guó)領(lǐng)先。公司“戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃”明確,未來 5 年公司堅(jiān) 守主業(yè)的同時(shí),兼顧體制機(jī)制創(chuàng)新和新興業(yè)務(wù)拓展,有望實(shí)現(xiàn)從“有質(zhì)量發(fā)展” 向“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)變。公司輕重并舉,自投和代建銷售均高速增長(zhǎng)。2021 年公司總合約銷售金額達(dá) 3509 億元,創(chuàng)歷史新高,同比增長(zhǎng) 21.3%;總合約銷售面積為 1557 萬平米,同比增長(zhǎng) 12.4%。其中,自投銷售金額為 2666 億元,同比增長(zhǎng) 24.2%;代建銷售金額為 843 億元,同比增長(zhǎng) 13.2%。圖:公司的合約銷售金額綠城中國(guó)為混合所有制企業(yè),是大型央企中交集團(tuán)的
3、并表子公司。中交集團(tuán)、九 龍倉(cāng)、新湖中寶分別持有 28.32%、22.29%和 8.94%的股權(quán),公司創(chuàng)始人宋衛(wèi)平持 股 8.68%,其他公眾股東持股 31.77%。2、綠城中國(guó)規(guī)模和品質(zhì)行業(yè)領(lǐng)先2018 年,公司優(yōu)化組織架構(gòu)、確立“品質(zhì)為先,兼顧其他”的戰(zhàn)略后,加快周轉(zhuǎn), 合約銷售額規(guī)模加速增長(zhǎng)。2019 年,公司合約銷售金額突破 2000 億元;2021 年 公司合約銷售金額達(dá) 3509 億元,在行業(yè)下行階段仍創(chuàng)歷史新高,同比增長(zhǎng) 21.3%。 根據(jù)克而瑞操盤口徑房地產(chǎn)銷售金額排名,2021 年綠城中國(guó)排名行業(yè)第 7。公司輕重協(xié)同發(fā)展,代建業(yè)務(wù)是規(guī)模高速增長(zhǎng)的重要補(bǔ)充。2021 年,公司總
4、合約 銷售額 3509 億元,自投項(xiàng)目和代建項(xiàng)目銷售金額分別占比 76%和 24%。受益于 公司行業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品力和高客戶滿意度,公司自投項(xiàng)目和代建項(xiàng)目銷售均價(jià)均高 于行業(yè)平均水平。圖:2021 年公司自投項(xiàng)目和代建項(xiàng)目銷售占比公司積極拓寬投資渠道,提高收購(gòu)、城市更新等非公開市場(chǎng)拿地比例,實(shí)現(xiàn)投資 與銷售同步增長(zhǎng)。截至 2021H1,公司總土儲(chǔ)為 6034 萬平米,為公司未來銷售規(guī) 模增長(zhǎng)提供支撐;公司土儲(chǔ)權(quán)益比為 57.9%,保持穩(wěn)定,有利于公司未來穩(wěn)定釋 放利潤(rùn)。在招拍掛市場(chǎng)高溢價(jià)率拿地的背景下,公司通過踩對(duì)拿地周期以及多元渠道拿地, 有效控制拿地成本。2021H1,公司平均樓面地價(jià)為 71
5、77 元/平米,土儲(chǔ)平均成本/ 售價(jià)比例為 25.4%,預(yù)計(jì)未來能夠保持合理的利潤(rùn)率水平。公司深化“區(qū)域聚焦,城市深耕”戰(zhàn)略,聚焦長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等核心城市群的優(yōu) 質(zhì)土儲(chǔ),重點(diǎn)布局抗風(fēng)險(xiǎn)能力高、周轉(zhuǎn)快的一二線城市及優(yōu)質(zhì)三四線城市。 2021H1,按貨值口徑,公司總土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比 54%和 22%; 一線、二線和三四線城市分別占比 14%、60%和 25%。公司致力于產(chǎn)品譜系標(biāo)準(zhǔn)化,從產(chǎn)品端提高運(yùn)營(yíng)效率。在宋衛(wèi)平主導(dǎo)時(shí)期(2018 年之前),公司早期產(chǎn)品各具特色,是“高品質(zhì)”的代名詞,但可復(fù)制性弱、單項(xiàng) 目成本高。2018 年起,公司加強(qiáng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),通過系統(tǒng)性梳理經(jīng)典產(chǎn)品,搭
6、 建出 8 大系列、22 個(gè)品類、22 種風(fēng)格的多維度、立體化、規(guī)?;?、可持續(xù)的產(chǎn)品 譜系。在此基礎(chǔ)上,公司鏈接標(biāo)準(zhǔn)化信息平臺(tái),使得 80%的常規(guī)項(xiàng)目可應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn) 化成果。2020 年,公司整體項(xiàng)目周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)提速,從拿地至設(shè)計(jì)方案定稿、開工、 開盤和交付分別同比提速 27%、27%、29%和 7%。3、調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長(zhǎng),重塑品質(zhì)標(biāo)桿3.1調(diào)整架構(gòu)、業(yè)務(wù)整合自 2006 年上市以來,公司三次引入戰(zhàn)略投資者,分別為 2012 年引入香港九龍倉(cāng)、 2014 年引入國(guó)企中交集團(tuán)以及 2020 年引入民營(yíng)房企新湖中寶。公司通過協(xié)同戰(zhàn) 略投資者資源,拓寬拿地渠道和融資渠道,降低融資成本,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2012 年
7、 6 月,公司引入港資房企九龍倉(cāng)作為戰(zhàn)略性股東,向其定向發(fā)行股票和永 久次級(jí)可轉(zhuǎn)換股可贖回證券,共募得約 51 億港元,令公司凈資產(chǎn)負(fù)債率自 2011 年的 148.7%大幅下降至 2012 年的 49.0%,同時(shí)九龍倉(cāng)成為公司第二大股東。 2014 年 12 月,公司經(jīng)歷股東股權(quán)買賣、管理層變動(dòng)等波折后,引入戰(zhàn)略股東大 型央企中交集團(tuán),中交集團(tuán)以 60.15 億港元從宋衛(wèi)平、夏一波及壽柏年手中收購(gòu) 公司約 5.25 億股股份,2015 年 5 月繼續(xù)增持 1 億股股份成為公司單一最大股東。此后,公司境內(nèi)外融資享有中交集團(tuán)的資信支持,融資成本屢創(chuàng)新低,平均融資 成本自 2015 年 7.3%大
8、幅下降至 2021H1 的 4.6%。同時(shí),公司加強(qiáng)和中交集團(tuán)項(xiàng) 目合作,拓寬拿地渠道并著眼于核心一二線城市,拿地規(guī)模進(jìn)一步提升。 2020 年 5 月,公司引入同為浙江起家的老牌民營(yíng)房企新湖中寶作為戰(zhàn)略股東,向 其定向發(fā)行 3.23 億股份,募得 30.7 億港元,新湖中寶成為第三大股東。2019 年 12 月以來,公司收購(gòu)新湖中寶多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目部分股權(quán),迅速補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源。公司自 2015 年起從“傳統(tǒng)房地產(chǎn)”向“理想生活綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,將業(yè)務(wù)分為 重資產(chǎn)(即傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù))、輕資產(chǎn)(即代建業(yè)務(wù))以及“綠城+”(即綜合新興業(yè) 務(wù))三大板塊。2018 年張亞東任公司執(zhí)行董事兼行政總裁后,公司
9、提出“三年 (20192021)發(fā)展規(guī)劃”,明確“自投業(yè)務(wù)品質(zhì)為先、代建業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)先、綜合 業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新”的發(fā)展目標(biāo),提出“堅(jiān)守產(chǎn)品品質(zhì)第一品級(jí)、保持客戶滿意度第 一身位、綜合業(yè)績(jī)位列第一陣營(yíng)、基本完成綜合產(chǎn)業(yè)布局、確保經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提 升”的發(fā)展任務(wù)。目前重資產(chǎn)開發(fā)仍是公司主業(yè),輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)已成功分拆上 市,未來“綠城+”業(yè)務(wù)中有望孵化出第二增長(zhǎng)曲線。隨著“三年(20192021)發(fā)展規(guī)劃”的逐步實(shí)現(xiàn),2020 年公司提出“戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃”,以打造“TOP10 中的品質(zhì)標(biāo)桿”為核心目標(biāo),九大重點(diǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展, 2025 年公司的重資產(chǎn)目標(biāo)合同額為 4500 億元,輕資產(chǎn)目標(biāo)合同額為 1
10、500 億元, “綠城+”板塊目標(biāo)合同額為 400 億元。圖:戰(zhàn)略 2025 規(guī)劃3.2區(qū)域聚焦、優(yōu)化土儲(chǔ)公司的投資管控機(jī)制不斷完善,以快周轉(zhuǎn)、確保盈利能力為導(dǎo)向。過去五年公司 拿地規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng);為了控制拿地成本,2019 年起公司加大非公開市場(chǎng)拿地力度, 即使在趨嚴(yán)的限價(jià)政策下,新增項(xiàng)目仍能保持合理的利潤(rùn)率。2021H1,公司新增 土儲(chǔ) 1186 萬方,平均拿地成本為 9126 元/平米;按貨值計(jì),其中 32%來自非公開 市場(chǎng)。為了加快周轉(zhuǎn),公司堅(jiān)持“區(qū)域聚焦,城市深耕”的策略,重點(diǎn)補(bǔ)充長(zhǎng)三角、環(huán) 渤海等核心城市群的土儲(chǔ),且重點(diǎn)投資去化較快的一二線城市。2021H1,按貨值 計(jì),公司新增土儲(chǔ)
11、中長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域分別占比 50%和 23%,一二線城市占比 達(dá) 78%。為了解決歷史遺留的高價(jià)地項(xiàng)目,優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu),公司在 2018、2019 年將受市場(chǎng) 環(huán)境變化和限價(jià)政策影響的大部分項(xiàng)目計(jì)提減值虧損;同時(shí),積極去化不良庫(kù)存, 2018 年公司存量房源去化率達(dá) 63%。隨著歷史遺留問題的逐步出清,2018 年之后 公司凈利潤(rùn)率逐年改善;考慮到 20192020 年公司拿地成本較低且補(bǔ)貨充足,我 們認(rèn)為公司未來 2 年將保持穩(wěn)健的盈利能力。受益于公司的拿地策略和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化,公司自投項(xiàng)目合約銷售去化率、 回款率均保持行業(yè)較高水平。3.3財(cái)務(wù)改善、效率提升受益于中交集團(tuán)的資信支持,公司
12、融資渠道拓寬。2016 年以來,公司曾多次借助 中交集團(tuán)資信支持,發(fā)行境外美元永久證券等,拓寬融資渠道。隨著融資能力的提升,近年來公司平均融資成本呈下降趨勢(shì),債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 2021H1 平均融資成本處于 5 年內(nèi)最低點(diǎn),達(dá) 4.6%,較 2020 年末下降 0.3 個(gè)百分 點(diǎn);1 年內(nèi)到期有息負(fù)債約為 301.1 億元,占總借貸的 23.5%,較 2020 年末下降 93.8 個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比達(dá) 2.0,流動(dòng)性充足。2018 年起公司重點(diǎn)提升運(yùn)營(yíng)能力、人均效能和利潤(rùn)率,從組織架構(gòu)、運(yùn)營(yíng)管理、 激勵(lì)機(jī)制、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等多個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化。 1) 精簡(jiǎn)組織架構(gòu):整合職能中心及下屬單位,城市公
13、司采取項(xiàng)目群管理模式, 精簡(jiǎn)人員配置,促進(jìn)業(yè)務(wù)融合。 2) 優(yōu)化運(yùn)營(yíng)體系:構(gòu)建大運(yùn)營(yíng)體系來縮短管理鏈條,提高運(yùn)營(yíng)和決策效率。 3) 為了激發(fā)管理層和員工動(dòng)能,公司出臺(tái)了覆蓋短中長(zhǎng)期激勵(lì)的共贏機(jī)制,實(shí) 行項(xiàng)目跟投和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。 4) 致力于提高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度,供應(yīng)鏈端加強(qiáng)戰(zhàn)略集采,在保證品質(zhì)的前提下, 降低建造成本和動(dòng)態(tài)成本。公司降本增效成果顯著,2020 年,公司項(xiàng)目周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)全流程提速,開工/開盤/股 東投入回正/交付分別同比提速 27%、29%、21%和 7%;經(jīng)營(yíng)效能也迅速提高, 公司人均在建面積為 11000 平米,同比提升 15.0%,首開貨值比為 30%,同比增 長(zhǎng) 7 個(gè)百分點(diǎn)。隨著降本增效措施的持續(xù)推進(jìn),公司管理費(fèi)用/權(quán)益銷售額比例、銷售費(fèi)用/權(quán)益銷 售額比例自 2018 年以來持續(xù)下降。3.4
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