某高新區(qū)保障性住房標(biāo)書

1、PAGE PAGE 63第一章 物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃所謂“安居”才能“樂(lè)業(yè)”，保障性住房作為鄞州區(qū)的重點(diǎn)工程之一和重要的民生工程，事關(guān)百姓民生。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，吸引著越來(lái)越多企業(yè)入駐鄞州區(qū)，企業(yè)的員工多來(lái)自外地，外來(lái)務(wù)工人員積極參與鄞州的建設(shè)與發(fā)展，成為了鄞州現(xiàn)代化建設(shè)的一支重要力量。作為服務(wù)保障性住房的物業(yè)公司，我們深刻理解區(qū)政府建設(shè)保障性住房的初衷，因此主要從居住的舒適度和溫馨感兩個(gè)方面開(kāi)展服務(wù)工作，以通過(guò)溫馨的服務(wù)體現(xiàn)政府對(duì)低收入家庭的關(guān)愛(ài)所在，讓租戶產(chǎn)生家的歸屬感，讓家更有家的感覺(jué)。同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況分析入住群體特點(diǎn)為：1、租戶來(lái)自全國(guó)不同城市，生活觀念和習(xí)性不同，文化知

2、識(shí)和素養(yǎng)也存在差異。2、租戶流動(dòng)性相對(duì)較大，更換頻率過(guò)高。3、由于于出租是是短期行行為，服服務(wù)需求求上相比比長(zhǎng)期居居住上來(lái)來(lái)說(shuō)更加加強(qiáng)調(diào)以以自我為為中心、對(duì)個(gè)人人服務(wù)要要做到位位，對(duì)公公共服務(wù)務(wù)意識(shí)不不強(qiáng)。鑒于上述述特點(diǎn)，圍繞“心家園園”的核心心理念，提倡“居住鄞州州、溫馨馨鄞州、感動(dòng)鄞鄞州”的互動(dòng)動(dòng)概念，充分詮詮釋“品質(zhì)與與經(jīng)濟(jì)的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一”。所謂謂品質(zhì)，即指“專業(yè)的的管理+溫馨的的服務(wù)+特色的的文化”。所謂謂經(jīng)濟(jì)，即指“管理的的節(jié)能降降耗+使使用壽命命的延長(zhǎng)長(zhǎng)+附加加值的持持續(xù)走高高”。一、物業(yè)業(yè)服務(wù)方方案整體體設(shè)想及及策劃盡管項(xiàng)目目定位中中檔經(jīng)濟(jì)濟(jì)，但其其服務(wù)品品質(zhì)事關(guān)關(guān)鄞州區(qū)區(qū)政府和

3、和物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)社會(huì)形形象，尤尤為重要要；因此此結(jié)合租租戶的特特點(diǎn)和物物業(yè)管理理要求，提出“新社區(qū)區(qū)生活”的物業(yè)業(yè)服務(wù)模模式，具具體管理理思路為為：圍繞繞一個(gè)主主題思想想、堅(jiān)持持兩大實(shí)實(shí)施原則則、貫徹徹八項(xiàng)主要要管理措措施、實(shí)實(shí)現(xiàn)四大大品質(zhì)保保障、實(shí)施四大運(yùn)行行機(jī)制。二、圍繞繞一個(gè)主主題思想想，即心心的家園園、愛(ài)的的住所。項(xiàng)目是區(qū)區(qū)政府關(guān)關(guān)愛(ài)低收收入群體體和外來(lái)來(lái)務(wù)工人人員的關(guān)關(guān)愛(ài)篇章章，是區(qū)政府給予予弱勢(shì)群群體的關(guān)關(guān)愛(ài)住所；更是租戶經(jīng)經(jīng)歷了一一天的繁繁忙、心靈與與身體放放松的溫溫馨（心心）家園園。由此此確立的的服務(wù)目標(biāo)標(biāo)是力求求提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)的初衷衷與政府府關(guān)愛(ài)初衷衷相統(tǒng)一一、目標(biāo)標(biāo)相一

4、致致。三、堅(jiān)持持兩大實(shí)實(shí)施原則則，即管管理以物物為本，服務(wù)以以人為本本。（一）管管理以物物為本，實(shí)現(xiàn)物物業(yè)的增增值保值值從兩個(gè)方方面貫徹徹對(duì)物的的管理，一方面面，在配配套設(shè)施施、設(shè)備備的管理理上，提提供技術(shù)術(shù)支持、科學(xué)管管理和定定量投入入的三重重保障。另一方方面，在在對(duì)房屋屋管理上上，制定定房屋維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃，分階階段、區(qū)區(qū)分工作作重點(diǎn)，確保房房屋外觀觀形象良良好、內(nèi)內(nèi)部無(wú)滲滲漏現(xiàn)象象。并通通過(guò)以下下兩大措措施予以以確認(rèn)：1、程序序化管理理、精細(xì)細(xì)化運(yùn)作作。充分分發(fā)揮質(zhì)質(zhì)量認(rèn)證證體系的的規(guī)范作作用，將將管理服服務(wù)中涉涉及的各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都制定定相關(guān)程程序文件件和服務(wù)務(wù)手冊(cè)，確保服服務(wù)過(guò)程程

5、的規(guī)范范性、可可控性及及服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的可可追溯性性和可完完善性。2、品質(zhì)質(zhì)化要求求、陽(yáng)光光化操作作。訂立立明確的的房屋及及設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理執(zhí)行計(jì)計(jì)劃。（二）服服務(wù)以人人為本，體現(xiàn)人人性化服服務(wù)1、以需需求為中中心，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)全心心、全意意、全過(guò)過(guò)程服務(wù)務(wù)。（1）提提供便捷捷服務(wù)。在入住住期我們們將配合合做好交交付時(shí)的的各項(xiàng)溝溝通工作作，通過(guò)過(guò)合理的的時(shí)間安安排、流流程組合合、為租租戶提供供方便、快速的的入住手手續(xù)辦理理、搬遷遷一條龍龍服務(wù)。所有物業(yè)業(yè)員工，人人都都是服務(wù)務(wù)窗口，隨時(shí)隨隨地接受受服務(wù)咨咨詢和服服務(wù)預(yù)訂訂，租戶戶只要把把需求信信息傳遞遞給任何何一個(gè)物物業(yè)人，都能及及時(shí)得到到相應(yīng)的的回復(fù)。

6、（2）提提供零干干擾服務(wù)務(wù)。通過(guò)過(guò)科學(xué)合合理的工工作時(shí)段段安排、入戶服服務(wù)的提提前預(yù)約約、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)用語(yǔ)和和規(guī)范流流程的實(shí)實(shí)施等，盡可能能避免物物業(yè)工作作對(duì)租戶戶日常工工作造成成的二次次干擾，力爭(zhēng)為為租戶提供供“只見(jiàn)其其效，不不見(jiàn)其蹤蹤”的服務(wù)。（3）提提供個(gè)性性化服務(wù)務(wù)。建立立并不斷斷完善檔檔案，為為租戶提供供個(gè)性化化服務(wù)，充分張張揚(yáng)人性性化空間間。無(wú)論論是工作作上的還還是生活活上的，租戶囑托托的、物物業(yè)所及及的，便便是我們們承諾的的！2、在員員工中，融會(huì)“企業(yè)大大家庭”概念，企業(yè)付付出“家庭”關(guān)懷，眾人齊齊心協(xié)力力為大“家”的發(fā)展展和壯大大出謀劃劃策。主主要通過(guò)過(guò)兩個(gè)方方面來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)：（1）良良

7、好溝通通，飽滿滿精神。通過(guò)管管理者與與員工之之間、員員工與員員工之間間等多層層面、多多角度的的溝通，滿足員員工精神神舒解需需要，保保持愉悅悅的工作作狀態(tài)。（2）平平臺(tái)建設(shè)設(shè)，同步步發(fā)展。企業(yè)充充分關(guān)注注員工自自我價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，運(yùn)用用科學(xué)的的用人機(jī)機(jī)制，確確?！澳苷呔泳悠湮弧?。四、貫徹徹八項(xiàng)主要要管理措措施（一）給給您一個(gè)個(gè)1000%放心心的家安全全管理措施：構(gòu)構(gòu)建嚴(yán)密密、可靠靠的安全全防范體體系通過(guò)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)筑筑了兩道防線線與五重防護(hù)護(hù)防范體體系來(lái)確確保安全全。兩道防線線分別是是由紅線線范圍的的外圍防防護(hù)綜合合體系，單體樓樓宇大堂堂與巡邏邏人防體體系構(gòu)成成。五重防護(hù)防范體體系由外外到內(nèi)分分別

8、為監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、門禁禁管理系系統(tǒng)、重重要部位位安全防防盜設(shè)施施、秩序序維護(hù)員員巡更管管理、租租戶安防防系統(tǒng)（防盜門門及對(duì)講講）。安全性是是本項(xiàng)目目的管理理重點(diǎn)，根據(jù)小小區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)，我司司也將在在秩序維維護(hù)員崗崗位安排排及巡邏邏線路的的設(shè)置及及起用方方面進(jìn)行行周密考考慮，因因地制宜宜實(shí)現(xiàn)非非線性、大系統(tǒng)統(tǒng)的管理理層面，以便不不定期地地進(jìn)行路路線重置置與崗位位輪換，讓外人人不能摸摸索出安安防規(guī)律律。（二）給給您一個(gè)個(gè)舒適的的家環(huán)境管管理措施：打打造零干干擾、溫溫馨舒適適的家居居環(huán)境我們努力力營(yíng)造社社區(qū)內(nèi)溫溫馨的環(huán)環(huán)境，讓讓租戶感覺(jué)覺(jué)到一種種整潔、溫馨和舒舒適。分分區(qū)域?qū)⒈嵐すぷ髀鋵?shí)實(shí)到人；綠化工

9、工作采用用外包專專業(yè)工作作的方式式進(jìn)行。（三）給給您一個(gè)個(gè)貼心的的管家綜合合服務(wù)措施：實(shí)實(shí)現(xiàn)集中中、快捷捷的信息息處理模模式設(shè)置出租租戶管理理軟件，對(duì)出租租人員實(shí)實(shí)行動(dòng)態(tài)態(tài)管理。租戶在社社區(qū)內(nèi)將將會(huì)感覺(jué)覺(jué)到與物物業(yè)公司司接觸的的過(guò)程中中，其交交流與溝溝通呈現(xiàn)現(xiàn)出以下下特征：信息集集中處理理、全程程跟蹤、責(zé)任到到人、及及時(shí)反饋饋、落實(shí)實(shí)有效。設(shè)置客客戶服務(wù)務(wù)中心，了解客客戶需求求，形成成一個(gè)集集接受投投訴、具具體調(diào)度度、分工工作業(yè)、跟蹤檢檢查、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析等多功功能于一一體的快快速反應(yīng)應(yīng)中心。（四）給給家園心心臟以精精心的呵呵護(hù)設(shè)備管管理措施：建建立嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、穩(wěn)定定的設(shè)備備管理流流程設(shè)備管理理是內(nèi)

10、容容繁多，技術(shù)復(fù)復(fù)雜的綜綜合性管管理，是是物業(yè)管管理過(guò)程程的重點(diǎn)點(diǎn)。物業(yè)業(yè)公司負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)備備的使用用、運(yùn)行行、維護(hù)護(hù)及管理理，并委委托專業(yè)業(yè)公司具具體負(fù)責(zé)責(zé)專業(yè)化化維修保保養(yǎng)，如如日常維維護(hù)、一一級(jí)、二二級(jí)保養(yǎng)養(yǎng)，中修修、大修修、故障障維修、更新改改造。根根據(jù)各類類設(shè)備故障模式式，將三三級(jí)保養(yǎng)養(yǎng)制與計(jì)計(jì)劃預(yù)修修制、狀狀態(tài)維護(hù)護(hù)相結(jié)合合。（五）給給家園以以永恒的的新妝工程程管理措施：突突出全面面、細(xì)致致的設(shè)施施維護(hù)維維修嚴(yán)格執(zhí)行行日常巡巡查制度度，保證證小區(qū)物業(yè)業(yè)狀態(tài)和和管理狀狀態(tài)可以以得到及及時(shí)地檢檢驗(yàn)。以以便盡早早地消除除隱患和和解決問(wèn)問(wèn)題。物物業(yè)管理理服務(wù)沒(méi)沒(méi)有大事事，但我我司強(qiáng)調(diào)調(diào)物管服服

11、務(wù)無(wú)小小事，凡凡事關(guān)系系到客戶戶生活便便利的事事情，我我司服務(wù)務(wù)人都會(huì)會(huì)當(dāng)作大大事來(lái)對(duì)對(duì)待，并并且想方方設(shè)法地地處理。（六）給給您親人人般的關(guān)關(guān)懷親情服服務(wù)親情服務(wù)務(wù)即客服服中心為為全體租租戶提供供的猶如如親人般般關(guān)懷的的服務(wù)，主要包包括：1、便民民服務(wù)傘傘“風(fēng)雨無(wú)無(wú)情，人人有情”，當(dāng)刮刮起無(wú)情情風(fēng)，下下起無(wú)情情雨的時(shí)時(shí)候，租戶只要要小區(qū)居居住證，就可以以免費(fèi)借借用。2、便民民手推車車便民手推推車是借借用酒店店行李車車的概念念，為了了方便租租戶運(yùn)送送隨身攜攜帶的物物品而提提供的服服務(wù)。3、節(jié)日日氣氛營(yíng)營(yíng)造在每年的的春節(jié)、元宵、中秋、圣誕節(jié)節(jié)、元旦旦等重要要節(jié)日，為了使使節(jié)日的的氣氛更更加濃郁郁

12、，我們們都會(huì)在在小區(qū)的入口、張燈結(jié)結(jié)彩，把把小區(qū)化妝妝成一個(gè)個(gè)歡樂(lè)的的海洋，使人身身處其中中，就能能感受到到那種濃濃濃的喜喜慶氣氛氛。（七）一一個(gè)電話話即可特約約服務(wù)將致力于于為租戶提供供舒適、方便的的生活環(huán)環(huán)境，客客戶的需需求，只只需撥通通服務(wù)中中心的電電話，我我們將竭竭盡所能能為租戶提供供。對(duì)于于暫不能能提供的的服務(wù)，也也會(huì)提供供社會(huì)資資源，以以備租戶參考考選擇。（八）讓讓小家匯匯聚成大大家，歡歡笑洋溢溢在鄞州州社區(qū)區(qū)文化社區(qū)文化化在繁榮榮社區(qū)生生活，融融洽在租戶之間間，在提高小區(qū)區(qū)文化氣氣息，建建立和諧諧社區(qū)等等方面有有著不容容忽視的的作用。在小區(qū)區(qū)的社區(qū)區(qū)文化服服務(wù)中，我們將將從硬件件

13、和軟件件兩方面面來(lái)塑造造。如在在特定的的節(jié)日（如中秋秋、元旦旦等），舉辦豐豐富多彩彩的文藝藝匯演等等等。五、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)四大品品質(zhì)保障障（一）通通過(guò)完善善的管理理體系，保障規(guī)規(guī)范化的的服務(wù)以“租戶戶滿意第第一”的的服務(wù)理理念，通通過(guò)一套套完整、規(guī)范的的管理體體系，實(shí)實(shí)施 “過(guò)程中中控制質(zhì)質(zhì)量，跟跟進(jìn)中取取得反饋饋”的循循環(huán)運(yùn)作作方式，重視對(duì)對(duì)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)監(jiān)控，把把租戶是否否滿意作作為評(píng)價(jià)價(jià)管理服服務(wù)工作作的重要要內(nèi)容，并依靠自自己高品品質(zhì)的管管理和高高質(zhì)量的的服務(wù)，贏得租租戶的理理解和支支持，達(dá)達(dá)到“規(guī)規(guī)范化管管理，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化服服務(wù)”的的管理效效果。（二）深深刻理解解區(qū)政府的初初衷，奉奉行租戶戶需求

14、為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)深刻理解解住宅保保障中心心建設(shè)保保障住房房的初衷衷，奉行行服務(wù)以以人為本本，以“滿滿足租戶戶需求”為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，努努力成為為租戶的“好保姆姆”、“好管家家”、“好朋友友”；成成為政府府扶持低低收入群群體的“好幫手手”，并努力力成為政政府部門門及社會(huì)會(huì)各界都都公認(rèn)的的“好企企業(yè)”。一切以以客戶滿滿意度為為中心，不斷改改進(jìn)服務(wù)務(wù)手段，推出服服務(wù)項(xiàng)目目，為租租戶營(yíng)造造一個(gè) “安全全、舒適適、倍受受尊重”的居家家生活環(huán)環(huán)境。（三）服服務(wù)需求求個(gè)性化化，提升升服務(wù)品品質(zhì)從租戶的的不同需需求出發(fā)發(fā)，加強(qiáng)強(qiáng)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容的多多元化、個(gè)性性化。我我們將通通過(guò)對(duì)租租戶的訪訪問(wèn)調(diào)查查，了解解租戶的共共性和個(gè)

15、個(gè)性需求求，在管管理用房房設(shè)置一一定的娛娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所等等，開(kāi)展展相應(yīng)的的服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，為租戶提供供最便捷捷的生活活。（四）從從“心”開(kāi)始，共共創(chuàng)和諧諧社會(huì)針對(duì)保障障性住房房的使用用人來(lái)講講，他們們需求的的是他們們生活中中能看的的見(jiàn)，感感受的到到的真切切服務(wù)，能在日日常生活活中解決決他們的的衣食住住行所遇遇到的困困難，讓讓他們真真正的感感受到公公租大家家庭的溫溫暖和來(lái)來(lái)自區(qū)政政府對(duì)所所有使用用人的關(guān)關(guān)愛(ài)，為為創(chuàng)建鄞鄞州區(qū)和和諧社會(huì)會(huì)而努力力。六、實(shí)施施四大運(yùn)行行機(jī)制（1）時(shí)時(shí)效機(jī)制制。我們們將在本本案的管管理中建建立和健健全“一站式式服務(wù)”流程，通過(guò)服服務(wù)中心心的統(tǒng)籌籌機(jī)制進(jìn)進(jìn)行合理理調(diào)度，通過(guò)

16、各各操作流流程效率率機(jī)制予予以規(guī)范范，切實(shí)實(shí)保障服服務(wù)及時(shí)時(shí)和高效效。（2）公公開(kāi)機(jī)制制。以滿滿足租戶戶需求為為中心，以保障障租戶利利益為第第一考慮慮，公開(kāi)開(kāi)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等，通通過(guò)承諾諾公開(kāi)全全面維護(hù)護(hù)監(jiān)督機(jī)機(jī)制的可可行性和和時(shí)效性性。（3）節(jié)節(jié)能機(jī)制制。在管管理服務(wù)務(wù)中，我我們通過(guò)過(guò)向員工工滲透節(jié)節(jié)能意識(shí)識(shí)、積極極技術(shù)鉆鉆研等措措施全面面貫徹節(jié)節(jié)能措施施，主要要體現(xiàn)為為設(shè)備運(yùn)運(yùn)行節(jié)能能、使用用末端節(jié)節(jié)能、延延長(zhǎng)使用用壽命節(jié)節(jié)能等。（4）監(jiān)監(jiān)督機(jī)制制。隨時(shí)時(shí)接受租租戶的監(jiān)監(jiān)督和咨咨詢，租租戶可以直接反反饋、電電話反饋饋、信箋箋反饋等等方式對(duì)對(duì)物業(yè)工工作進(jìn)行行監(jiān)督。七、公司司的發(fā)展展規(guī)劃及及

17、戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)想1、通過(guò)過(guò)科學(xué)的的管理，最大限限度地減減低物業(yè)業(yè)的損耗耗，使物物業(yè)保持持良好的的狀態(tài)，減輕各各種因素素對(duì)物業(yè)業(yè)損害。通過(guò)根根據(jù)公司司的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，進(jìn)行行項(xiàng)目區(qū)區(qū)域化、規(guī)?；卣?，形成物物業(yè)管理理品牌。2、物業(yè)業(yè)管理向向多功能能、多元元化發(fā)展展，形成成綜合管管理服務(wù)務(wù)體系，讓業(yè)主主進(jìn)一步步享受安安全、舒舒適、優(yōu)優(yōu)美、便便捷的生生活環(huán)境境。3、充分分發(fā)揮物物業(yè)的各各項(xiàng)功能能，形成成物業(yè)管管理品牌牌，使小小區(qū)具備備專業(yè)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的特特征，成成為優(yōu)質(zhì)質(zhì)管理服服務(wù)的標(biāo)標(biāo)志，實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)的增值值。并通通過(guò)對(duì)本本項(xiàng)目的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，獲獲取區(qū)政政府的信信任，服服務(wù)更多多的政府府公建項(xiàng)項(xiàng)目。4、通

18、過(guò)過(guò)小區(qū)平平臺(tái)，積積極開(kāi)展展有償服服務(wù)，如如小區(qū)家家政服務(wù)務(wù)、物業(yè)業(yè)代租等等，最終終形成以以業(yè)養(yǎng)業(yè)業(yè)的發(fā)展展平臺(tái)，并通過(guò)過(guò)公司總總部的平平臺(tái)，培培養(yǎng)管理理處的造造血功能能。5、完善善資源結(jié)結(jié)構(gòu)，培培養(yǎng)專業(yè)業(yè)團(tuán)隊(duì)。完善資源源結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整是公公司實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展目目標(biāo)的基基本保證證，大膽膽啟用年年輕管理理干部。提升員工工素質(zhì)，并在此此基礎(chǔ)上上逐步形形成公司司的企業(yè)業(yè)文化和和物業(yè)品品牌文化化，精通通運(yùn)作的的物業(yè)管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)。第二章 管理理機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置和規(guī)規(guī)章制度度管理工作作遵循質(zhì)質(zhì)量管理理體系的的精髓，以閉合合式的循循環(huán)管理理過(guò)程，達(dá)到管管理螺旋旋式上升升的目的的：制訂訂制度員工培培訓(xùn)制度實(shí)實(shí)施考核完善制制度

19、再培訓(xùn)訓(xùn)，不斷斷提高、精益求求精。一、機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置、組織框框圖、工工作流程程及激勵(lì)勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)機(jī)制、自自我約束束機(jī)制等等根據(jù)精簡(jiǎn)簡(jiǎn)高效、垂直管管理與橫橫向調(diào)控控的原則則,在本本項(xiàng)目單獨(dú)獨(dú)設(shè)立物物業(yè)管理理處，采采用管理理處主任任負(fù)責(zé)制制，進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)獨(dú)獨(dú)立核算算。1、管理理組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)置置物業(yè)管理公司總部物業(yè)管理處環(huán)境部工程部秩序維護(hù)部客服部車庫(kù)保潔外圍保潔樓道保潔弱電維修水電維修管道維修固定崗巡邏崗監(jiān)控崗車輛管理主管客戶服務(wù)社區(qū)文化管理處下下設(shè)秩序序維護(hù)部部、工程程部、客客服部、環(huán)境境部。并并確定客客服部為為整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作的樞紐紐中心。管理處：作為管管理處的的接待和和協(xié)調(diào)中中心，224小時(shí)時(shí)有

20、人值值班接待待租戶來(lái)電電、來(lái)訪訪、問(wèn)詢?cè)兒屯对V訴，監(jiān)管管各部門門的工作作質(zhì)量。客服部：為客戶戶提供溫溫馨的綜綜合服務(wù)務(wù)，接受受租戶的的咨詢及及各種延延伸服務(wù)務(wù)項(xiàng)目的的組織調(diào)調(diào)度；社社區(qū)文體體娛樂(lè)活活動(dòng)策劃劃、組織織。工程部：全面負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)備備設(shè)施、房屋的的日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理，為各各類設(shè)備備進(jìn)行規(guī)規(guī)劃維修修和養(yǎng)護(hù)護(hù)。秩序維護(hù)護(hù)部：負(fù)負(fù)責(zé)消防防安全、車輛秩秩序維護(hù)護(hù)，負(fù)責(zé)責(zé)安全知知識(shí)宣傳傳，全力力協(xié)助公公安機(jī)關(guān)關(guān)做好秩秩序維護(hù)護(hù)及安全全防范工工作。環(huán)境部：全面負(fù)負(fù)責(zé)小區(qū)區(qū)環(huán)境的的清潔、綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)管理理及延伸服服務(wù)項(xiàng)目目的具體體實(shí)施。2、組織織框圖（請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)見(jiàn)附表一一）3、工作作流程（請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)見(jiàn)附表二二）以

21、ISOO90001質(zhì)量量體系對(duì)對(duì)總體管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行管理理控制。根據(jù)適適用、適適應(yīng)、充充實(shí)、完完善、提提高的原原則進(jìn)行行改進(jìn)。將操作作過(guò)程規(guī)規(guī)范化、程序化化、文件件化，確確保作業(yè)業(yè)具有追追溯性、驗(yàn)證性性。內(nèi)部運(yùn)作作中堅(jiān)持持管理層層指揮、監(jiān)督環(huán)環(huán)節(jié)的封封閉性，管理層層將計(jì)劃劃、組織織、控制制、反饋饋集于一一身，避避免管理理環(huán)節(jié)出出現(xiàn)盲點(diǎn)點(diǎn)與斷點(diǎn)點(diǎn)，保證證管理及及時(shí)到位位；明確確操作層層崗位職職責(zé)，嚴(yán)嚴(yán)格按照照工作程程序作業(yè)業(yè)，在權(quán)權(quán)限范圍圍內(nèi)最大大限度調(diào)調(diào)動(dòng)積極極性和主主動(dòng)性。外部質(zhì)量量監(jiān)督、控制，包括合合同方、用戶的的監(jiān)督控控制和第第三方的的檢查、認(rèn)證、評(píng)審。物業(yè)管理理接管工工作流程程：

22、前期介介入崗位培培訓(xùn)建立規(guī)規(guī)章制度度完善資資料物業(yè)接接管驗(yàn)收收設(shè)備日日常管理理維修4、激勵(lì)勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)機(jī)制、自自我約束束機(jī)制（1）多多管齊下下提升“軟服務(wù)務(wù)”。即企業(yè)內(nèi)內(nèi)部機(jī)制制的完善善：?jiǎn)T工工培訓(xùn)機(jī)機(jī)制、員員工上崗崗機(jī)制、員工考考核機(jī)制制、激勵(lì)勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)機(jī)制的完完善，保保證服務(wù)務(wù)人員的的素質(zhì)和和服務(wù)規(guī)規(guī)范科學(xué)學(xué)。并通通過(guò)“四大管管理”、“四大監(jiān)監(jiān)督”機(jī)制，確保項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理工工作的有有序的進(jìn)進(jìn)行、開(kāi)開(kāi)展。（2）“四大管管理”機(jī)制管理處主主任責(zé)任任制：作作為本項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)管理的的領(lǐng)軍人人物，項(xiàng)項(xiàng)目的所所有管理理指標(biāo)和和目標(biāo)都都與負(fù)責(zé)責(zé)人息息息相關(guān)，公司將將定期的的組織各各類安全全大檢查

23、查、巡檢檢及考核核。競(jìng)聘上崗崗制：主主要的各各崗位負(fù)負(fù)責(zé)人、管理骨骨干以實(shí)實(shí)力說(shuō)話話，能者者上、競(jìng)競(jìng)聘上崗崗。激勵(lì)機(jī)制制：激勵(lì)勵(lì)機(jī)制是是我們?nèi)巳诵曰芄芾淼闹髦饕绞绞?，便于于尊重個(gè)個(gè)體權(quán)利利，保持持團(tuán)隊(duì)精精神。最終評(píng)價(jià)價(jià)機(jī)制：推進(jìn)管管理質(zhì)量量聯(lián)系檢檢查制度度；建立立用戶滿滿意度指指標(biāo)；兌兌現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)承諾。根據(jù)上述述管理制制度和考考核辦法法，公司司分階段段對(duì)管理理處實(shí)行行全員培培訓(xùn)，使使每個(gè)員員工明確確自己的的崗位職職責(zé)，按按工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)履行行每項(xiàng)工工作，通通過(guò)各部部已制定定的考核核辦法，以量化化了的數(shù)數(shù)據(jù)逐級(jí)級(jí)進(jìn)行考考核，最最終保障障整個(gè)管管理處的的正常運(yùn)運(yùn)作。（3）“四大監(jiān)監(jiān)督”機(jī)制公司總部部

24、的監(jiān)督督：公司司各職能能部門將將定期的的對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行巡檢、財(cái)務(wù)部部門定期期考核，提出意意見(jiàn)，促促進(jìn)其管管理水平平的提高高。鄞州區(qū)住住房保障障中心的的監(jiān)督：審核管管理處前前期的物物業(yè)管理理標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管管理年度度服務(wù)計(jì)計(jì)劃等。行業(yè)主管管部門的的監(jiān)督：建設(shè)局局等部門門定期或或不定期期的對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目管理理情況進(jìn)進(jìn)行考評(píng)評(píng)。租戶的監(jiān)監(jiān)督：每每季度向向租戶發(fā)放放意見(jiàn)征征詢表。（4）企企業(yè)內(nèi)部部信息反反饋和處處理機(jī)制制設(shè)24小小時(shí)服務(wù)務(wù)專線，作為主主要信息息監(jiān)控處處理中心心，對(duì)各各方信息息進(jìn)行收收集、處處理和提提供；獲獲得反饋饋信息后后，通過(guò)過(guò)分析處處理，向向相關(guān)部部門、人人員反饋饋并監(jiān)督督其及時(shí)時(shí)跟進(jìn)，直

25、到解解決問(wèn)題題。 二、管理理規(guī)章制制度、崗崗位工作作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦辦法、落落實(shí)措施施及小區(qū)區(qū)近期目目標(biāo)和遠(yuǎn)遠(yuǎn)期規(guī)劃劃（一）管管理規(guī)章章制度規(guī)章制度度是企業(yè)業(yè)的行為為準(zhǔn)則，公司根根據(jù)物業(yè)業(yè)管理的的相關(guān)法法律和規(guī)規(guī)定，參參照質(zhì)量量管理體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，制定定各類規(guī)規(guī)章制度度，力求求管理的的制度化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范化，使物業(yè)業(yè)管理運(yùn)運(yùn)作有章章可循。把人性性化管理理的內(nèi)涵涵貫穿于于整個(gè)管管理規(guī)章章體系中中，體現(xiàn)現(xiàn)管理嚴(yán)嚴(yán)格、服服務(wù)溫馨馨的特點(diǎn)點(diǎn)，通過(guò)過(guò)激勵(lì)、監(jiān)督、反饋機(jī)機(jī)制，努努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范運(yùn)運(yùn)作和優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)，使物物業(yè)管理理處于較較高水平平。 （二）崗崗位工作作標(biāo)準(zhǔn)合理的崗崗位工作作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范的的崗位工

26、工作要求求，是實(shí)實(shí)施規(guī)范范化管理理、嚴(yán)格格考核制制度和為為租戶提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)的依依據(jù)，因因此我們們依照不不同工作作內(nèi)容制制定各崗崗位工作作標(biāo)準(zhǔn)。 （三）考考核辦法法及落實(shí)實(shí)措施按照公司司考核原則則，制定定合理考考核辦法法，推行行“首問(wèn)問(wèn)責(zé)任制制”和“失職追追究責(zé)任任制”，實(shí)施質(zhì)質(zhì)量控制制和過(guò)程程的跟進(jìn)進(jìn)，動(dòng)態(tài)態(tài)監(jiān)督工工作質(zhì)量量，公司司領(lǐng)導(dǎo)及及相關(guān)職職能部門門定期和和不定期期到管理理處及各各崗位進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題及時(shí)時(shí)處理和和整改。（四）管管理規(guī)章章制度（具體請(qǐng)請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附附表三）1、各類類管理制制度2、內(nèi)部崗崗位責(zé)任任制3、作業(yè)指指導(dǎo)書 根據(jù)上述述規(guī)章制制度，公公司將分分階段對(duì)對(duì)服務(wù)中

27、中心實(shí)行行全員培培訓(xùn)，使使每個(gè)員員工明確確自己的的崗位職職責(zé)，按按工作標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)去履履行所做做的每項(xiàng)項(xiàng)工作，通過(guò)各各部已制制定的考考核辦法法，以量量化了的的數(shù)據(jù)逐逐級(jí)進(jìn)行行考核，最終保保障整個(gè)個(gè)服務(wù)中中心的正正常運(yùn)作作。(四)近近期目標(biāo)標(biāo)和遠(yuǎn)期期規(guī)劃 1、小區(qū)區(qū)的管理理目標(biāo)締造一個(gè)個(gè)“和諧生生態(tài)的陽(yáng)陽(yáng)光社區(qū)區(qū)”，提出出“新社區(qū)區(qū)生活”的物業(yè)業(yè)服務(wù)模模式。結(jié)合小小區(qū)特點(diǎn)點(diǎn)，將創(chuàng)優(yōu)目目標(biāo)確定定為接管管一年內(nèi)達(dá)達(dá)到區(qū)級(jí)級(jí)物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，兩兩年內(nèi)達(dá)達(dá)到市優(yōu)優(yōu)秀小區(qū)區(qū)并加入入誠(chéng)信物物業(yè)的倡倡議活動(dòng)動(dòng)并達(dá)到到花園式式住宅小小區(qū)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。 2、近期期管理目目標(biāo)(11-3年年) (1)第第一年做做好前

28、期期管理，杜杜絕二次次裝修現(xiàn)現(xiàn)象的發(fā)發(fā)生，使使小區(qū)設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備保護(hù)護(hù)完好，運(yùn)行正正常，小小區(qū)的建建筑風(fēng)格格不被破破壞。具體措施施包括:做好前前期宣傳傳和資料料發(fā)放工工作，加加強(qiáng)與租租戶溝通通，動(dòng)態(tài)態(tài)巡檢，發(fā)現(xiàn)二二次裝修修行為，及時(shí)制制止。聽(tīng)聽(tīng)取開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)管管理服務(wù)務(wù)的意見(jiàn)見(jiàn)和建議議，不斷斷改進(jìn)，使小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理得到到租戶的認(rèn)認(rèn)可，小小區(qū)管理理水平達(dá)達(dá)到“市市級(jí)優(yōu)秀秀”，參參加誠(chéng)信信物業(yè)活活動(dòng)，并并通過(guò)物業(yè)延延伸服務(wù)務(wù)，增加加收入，達(dá)到盈盈虧基本本平衡。 (2)第第2-33年，在在鞏固和和提高第第一年管管理成果果、總結(jié)結(jié)經(jīng)驗(yàn)的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合創(chuàng)優(yōu)達(dá)達(dá)標(biāo)、社社區(qū)文明明創(chuàng)建等等開(kāi)展各各種社區(qū)區(qū)

29、活動(dòng)。在管理理服務(wù)中中去發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、挖掘掘租戶的需需求，以以滿足租租戶需求為核心心和經(jīng)營(yíng)營(yíng)導(dǎo)向，全方位位提升服服務(wù)質(zhì)量量，使小小區(qū)管理理逐步從從持平走走向盈利利，同時(shí)時(shí)讓租戶感受受到與日日俱增的的溫馨服服務(wù)。3、遠(yuǎn)期期規(guī)劃 (1)在在管理服服務(wù)中動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)督督工作質(zhì)質(zhì)量，不不斷引入入新的理理念，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)員工工的培訓(xùn)訓(xùn)，不斷斷提高業(yè)業(yè)務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)。盡量量減緩物物業(yè)的折折舊率、大自然然的侵蝕蝕、人為為破壞和和不當(dāng)使使用物業(yè)業(yè)造成的的損失。(2)一一方面充充分利用用小區(qū)現(xiàn)有有資源，另一方方面不斷斷引入高高新科技技，增加加物業(yè)的的附加值值，保障障投資者者的利益益，為物物業(yè)保值值、增值值打下基基礎(chǔ)。 3、通過(guò)過(guò)租戶

30、和物物業(yè)齊抓抓共管，形成小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理特特色，使使小區(qū)在在空間的的利用方方式、程程度、結(jié)結(jié)構(gòu)、功功能等方方面與自自然生態(tài)態(tài)系統(tǒng)相相適應(yīng)，創(chuàng)造一一個(gè)安全全、舒適適、倍受受尊重的的居住環(huán)環(huán)境。使使租戶實(shí)實(shí)實(shí)在在體體驗(yàn)到優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)管理所所帶來(lái)的的物業(yè)保保值、增增值。三、物業(yè)業(yè)用房、辦公設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施利用用、經(jīng)營(yíng)營(yíng)及折舊舊方案 為使物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)保證證品質(zhì)，公司擬擬投入充充足的人人力、物物力、財(cái)財(cái)力保障障物業(yè)管管理的質(zhì)質(zhì)量達(dá)到到高水準(zhǔn)準(zhǔn)。（1）人人力方面面：除投投標(biāo)書編編制中確確定的人人員外，還將儲(chǔ)儲(chǔ)備足夠夠的替補(bǔ)補(bǔ)人員。（3）物物力方面面：按招招標(biāo)書有有關(guān)細(xì)則則規(guī)定提提供物業(yè)業(yè)管理用用房約為為

31、6344平方米米，我們們擬使用用物業(yè)管管理處主主任辦公公室為115平方方米、集集體辦公公室為550平方方米、資資料室110平方方米、更更衣室110平方方米、會(huì)議室室40平方方米，約約計(jì)1225平方方米，2000平米考考慮到員員工的穩(wěn)穩(wěn)定性，考慮設(shè)設(shè)置員工工宿舍，剩余用房房由物業(yè)業(yè)規(guī)劃用用房，部部分由物物業(yè)公司司擬面向向廣大租租戶開(kāi)放放，開(kāi)設(shè)設(shè)娛樂(lè)室室等公益益用房，其余適適當(dāng)考慮慮對(duì)外出出租增加加收入，以用于于小區(qū)環(huán)環(huán)境的公公共建設(shè)設(shè)。如可綜合合根據(jù)租戶戶的相應(yīng)應(yīng)需求、引進(jìn)租戶戶日常生生活中所所需的諸諸如超市市等生活活配套網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。4、物業(yè)業(yè)設(shè)施的的利用（1）充充分利用用小區(qū)設(shè)設(shè)立的宣宣傳窗，做好

32、物物業(yè)管理理宣傳工工作，并并用于國(guó)國(guó)內(nèi)外重重大新聞聞、節(jié)日日問(wèn)候、重要要事項(xiàng)的的通知等等，其他他如平面面圖、各各類標(biāo)識(shí)識(shí)牌、警警示牌、樓層分分布圖等等如開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)已設(shè)設(shè)立應(yīng)充充分使用用，如未未設(shè)立則則由物業(yè)業(yè)彌補(bǔ)。 （2）小小區(qū)共有有2個(gè)出入口。其中一一個(gè)主入入口采用用24小小時(shí)值班班運(yùn)作機(jī)機(jī)制，另另一個(gè)入入口采用用分時(shí)段段開(kāi)放，采用定定崗和巡巡邏崗相相結(jié)合的的方式進(jìn)進(jìn)行管理理。（二）辦辦公設(shè)備備設(shè)施利利用配備備及折舊舊安排1、根據(jù)據(jù)使用需需要配備備齊全辦辦公設(shè)施施，具體體請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)見(jiàn)附表四四。2、設(shè)備備設(shè)施利利用（1）充充分利用用項(xiàng)目的宣宣傳窗，并用于于公布國(guó)國(guó)內(nèi)重大大新聞，節(jié)日問(wèn)問(wèn)候、管管理重要

33、要事項(xiàng)的的通知、樓宇平平面指示示圖等。（2）管管理處敞敞開(kāi)式布布置，桌桌椅放置置方便租租戶辦理理事情。（3）密密切關(guān)注注監(jiān)控及及智能化化系統(tǒng)，定時(shí)和和不定時(shí)時(shí)分析信信號(hào)反饋饋，確保保小區(qū)的的安全。（4）在在辦公室室配備電電腦、傳傳真機(jī)等等為租戶戶提供服服務(wù)。（三）辦辦公設(shè)備備、設(shè)施施折舊安安排以上上費(fèi)用在在初期物物業(yè)管理理費(fèi)中列列支，主主要設(shè)施施屬固定定資產(chǎn)的的，按照照5年直直線折舊舊計(jì)算，在綜合合服務(wù)費(fèi)費(fèi)中列支支。第三章 管理人人員配備備及管理理一、管理理人員、專業(yè)技技術(shù)人員員及操作作人員的的配備在人員配配備上堅(jiān)堅(jiān)持以公公司“精精干、高高效”的的用人原原則為基基礎(chǔ)，確確定“重重學(xué)歷也也重能力

34、力、重水水平更重重品德”的用人人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人人才選聘聘關(guān)。我我們第一一年配備備19人，第二年年配備119人，第三年配備備19人。其中主主任1名名、管理理員1名、秩序維維護(hù)100名，工工程維修修2名，環(huán)環(huán)境保潔潔5人。二、人員員錄用與考考核、專業(yè)培培訓(xùn)計(jì)劃劃、獎(jiǎng)懲懲淘汰機(jī)機(jī)制（一）錄錄用 1、管理理層人員員以內(nèi)部部選調(diào)為為主，結(jié)結(jié)合招聘聘有豐富富物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)人員到到管理崗崗位上來(lái)來(lái)，以確確保較高高物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)水平。 2、工程程技術(shù)人人員，采采用內(nèi)部部選調(diào)具具有敬業(yè)業(yè)精神，樂(lè)意為為租戶服務(wù)務(wù)的員工工充當(dāng)骨骨干。 3、一般般人員公公開(kāi)招聘聘，擇優(yōu)優(yōu)錄用。優(yōu)先招招聘有物物業(yè)管理理專業(yè)學(xué)學(xué)歷或經(jīng)

35、經(jīng)驗(yàn)者，經(jīng)上崗崗培訓(xùn)和和業(yè)務(wù)考考核，試試用1-3個(gè)月月，合格格者正式式錄用。 管理處管管理人員員：455歲以下下，大專專以上學(xué)學(xué)歷，擁?yè)碛形飿I(yè)業(yè)管理企企業(yè)上崗崗證及三三年以上上住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。秩序維護(hù)護(hù)人員：45歲歲以下，有兩年年以上住住宅小區(qū)區(qū)秩序維維護(hù)服務(wù)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。工程維修修人員：45歲歲以下，有相應(yīng)應(yīng)的上崗崗證書。(二)考考核 1、按市市建委物業(yè)管管理處主主任考核核辦法以及公公司與管管理處主主任簽訂訂的年度度目標(biāo)標(biāo)管理責(zé)責(zé)任書，全面面考核指指標(biāo)完成成情況，并與收收入掛鉤鉤。 2、對(duì)管管理處實(shí)實(shí)行月度度考核，考核工工資與業(yè)業(yè)績(jī)掛鉤鉤。對(duì)清清潔、綠綠化、秩秩序維護(hù)護(hù)員等崗崗位，實(shí)實(shí)

36、施日評(píng)評(píng)、周評(píng)評(píng)、季評(píng)評(píng)，增強(qiáng)強(qiáng)考核力力度，規(guī)規(guī)范、激激勵(lì)員工工達(dá)到工工作要求求。 3、推行行“首問(wèn)問(wèn)責(zé)任制制”和“失職追追究責(zé)任任制”。即首位位接待員員工是第第一責(zé)任任人，由由其給予予督辦，如果首首位接待待的員工工不予辦辦理或推推辭受理理，將追追究其責(zé)責(zé)任的制制度。 4、新員員工試用用期結(jié)束束進(jìn)行全全面測(cè)評(píng)評(píng)，未合合格者視視情況延延長(zhǎng)試用用期或不不予錄用用，延長(zhǎng)長(zhǎng)試用者者，需繼繼續(xù)培訓(xùn)訓(xùn)重新考考核。 5、實(shí)行行崗位分分級(jí)制，按級(jí)取取酬，晉晉升時(shí)需需評(píng)定。 6、接受受租戶的監(jiān)監(jiān)督，管管理處主主任和員員工的考考核評(píng)議議同時(shí)征征求和參參考租戶戶的監(jiān)督督反饋意意見(jiàn)。 (三)對(duì)對(duì)員工的的獎(jiǎng)懲，根據(jù)考考

37、核的情情況進(jìn)行行。具體體內(nèi)容包包括: 1、與工工資掛鉤鉤。員工工的工資資收入分分為兩部部分:基基本工資和考考核工資資，考核核工資依依據(jù)考核核情況發(fā)發(fā)放。 2、根據(jù)據(jù)公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況況和員工工表現(xiàn)、貢獻(xiàn)，設(shè)立月月度獎(jiǎng)和和年終獎(jiǎng)獎(jiǎng)，以鼓鼓勵(lì)員工工努力工工作。 3、年終終評(píng)比和和表彰，獎(jiǎng)勵(lì)先先進(jìn)集體體和優(yōu)秀秀員工。 4、制定定嚴(yán)格的的紀(jì)律和和規(guī)章，對(duì)違紀(jì)紀(jì)違規(guī)的的員工進(jìn)進(jìn)行處分分。 5、對(duì)于于表現(xiàn)差差、考核核評(píng)定不不合格者者，實(shí)行行再培訓(xùn)訓(xùn)和淘汰汰制。既既體現(xiàn)人人性化管管理又保保持公司司的活力力。（四）人人員的培培訓(xùn)（具具體培訓(xùn)訓(xùn)方案請(qǐng)請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)附附表五）。三、人員員上崗儀儀表、行行為、態(tài)態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) (一

38、)儀儀表 1、按規(guī)規(guī)定著裝裝，佩帶帶工作牌牌，工作作服整潔潔挺刮，衣、褲褲兜中不不裝過(guò)多多物品。 2、男士士前發(fā)不不遮眼，不蓋耳耳，后發(fā)發(fā)不及領(lǐng)領(lǐng)，不留留小胡子子與大鬢鬢角。女女士前發(fā)發(fā)不遮眼眼，后發(fā)發(fā)不過(guò)肩肩，不濃濃妝艷抹抹。維修修人員與與清潔工工不佩戴戴任何飾飾物、留留長(zhǎng)指甲甲。 3、上崗崗期間穿穿黑色皮皮鞋，并并保持光光亮，不不赤腳穿穿鞋。 (二)行行為 1、以立立姿工作作的員工工，正確確的立姿姿為:雙雙腳與肩肩同寬，自然垂垂直分開(kāi)開(kāi)，肩部部平正，兩眼平平視前方方，挺胸胸、收腹腹。 2、以坐坐姿工作作的員工工，須端端坐在辦辦公臺(tái)前前，不翹翹二郎腿腿，不將將腿搭在在座椅扶扶手上，不盤腿腿，

39、不脫脫鞋。 3、上班班時(shí)間不不吃東西西、不讀報(bào)刊刊雜志。 4、面對(duì)對(duì)租戶表現(xiàn)現(xiàn)出熱情情、親切切、真誠(chéng)誠(chéng)、友好好，不卑卑不亢。和租戶戶講話時(shí)時(shí)全神貫貫注，用用心傾聽(tīng)聽(tīng)并注意意說(shuō)話藝藝術(shù)。 5、在為為租戶服務(wù)務(wù)時(shí)不流流露出厭厭煩、冷冷淡、憤憤怒、僵僵硬、緊緊張和恐恐懼的表表情，不不以任何何形式頂頂撞、諷諷刺、挖挖苦租戶戶。 6、來(lái)電電話在三三響之內(nèi)內(nèi)接聽(tīng)電電話，依依次問(wèn)好好、報(bào)單單位，說(shuō)說(shuō)“請(qǐng)講講”，以以后問(wèn)清清事由，并做好好記錄，如遇解解決不了了的或難難以答復(fù)復(fù)的問(wèn)題題，請(qǐng)示示領(lǐng)導(dǎo)后后再作答答復(fù)，同同時(shí)做好好耐心解解釋。 7、處理理投訴熱熱忱接待待、認(rèn)真真傾聽(tīng)、詳細(xì)詢?cè)儐?wèn)、心心平氣和和、當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)記

40、錄、尊重租租戶、忍忍耐克制制。 8、行走走迅速，不要跑跑步，不不挽肩搭搭背，不不從租戶戶二人中中間穿行行。同時(shí)時(shí)進(jìn)出門門，讓租租戶先行行。請(qǐng)人人讓路先先講對(duì)不不起。 9、維修修人員舉舉止文明明，憑維維修單工工作，進(jìn)進(jìn)入租戶戶家中先先換鞋，完工后后清理完完維修場(chǎng)場(chǎng)地，不不接受租租戶的任任何饋贈(zèng)贈(zèng)。 10、如如有租戶戶走近，立即示示意，不不無(wú)所表表示，等等租戶先開(kāi)開(kāi)口。租租戶離開(kāi)開(kāi)時(shí)，說(shuō)說(shuō)“您走走好”。 （三）態(tài)態(tài)度 1、禮儀儀員工對(duì)對(duì)租戶和同同事的最最基本態(tài)態(tài)度。面面帶微笑笑，使用用敬語(yǔ)，接聽(tīng)電電話時(shí)先先說(shuō)“您您好”。 2、喜悅悅最恰當(dāng)當(dāng)?shù)谋硎臼痉椒ㄊ鞘浅Ｂ缎πθ??！拔⑿Α笔怯颜x誼大使，是連接接

41、租戶的橋橋梁，它它會(huì)使員員工樂(lè)于于敬業(yè)，并給人人以親切切和輕松松愉快的的感覺(jué)。 3、效率率提供高高效率服服務(wù)。高高效率地地完成工工作，急急租戶所急急，為租租戶排憂憂解難，籍以贏得得租戶的滿滿意及管管理處的的聲譽(yù)。 4、責(zé)任任一無(wú)論論是常規(guī)規(guī)的服務(wù)務(wù)還是日日常的管管理工作作，都應(yīng)應(yīng)盡職盡盡責(zé)，一一切務(wù)求求圓滿效果果，給人人以效率率高和服服務(wù)優(yōu)的的印象。 5、協(xié)作作一是管管理處管管理的重重要因素素之一。各部門門之間、員工之之間相互互配合，真誠(chéng)協(xié)協(xié)作，不不自以為為是，互互相扯皮皮，同心心協(xié)力解解決疑難難，維護(hù)護(hù)管理處處的聲譽(yù)譽(yù)。6、忠實(shí)實(shí)一忠誠(chéng)誠(chéng)老實(shí)是是員工必必須具有有的品德德，有事事必報(bào)、有錯(cuò)必必

42、改不提提供假情情況，不不文過(guò)飾飾非，陽(yáng)陽(yáng)奉陰違違。 (四)員員工著裝裝、標(biāo)志志 秩序維護(hù)護(hù)人員服服裝 、保潔綠化化服裝、維修工工服裝、管理員員服裝，管理處處所有工工作人員員均佩戴戴帶有公公司標(biāo)志志的工作作牌。相相關(guān)物業(yè)業(yè)設(shè)施帶帶有公司司的司徽徽標(biāo)志(如垃圾圾箱、指指示牌等等)。第四章 物業(yè)業(yè)企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)及管管理方案案一、爭(zhēng)創(chuàng)創(chuàng)“物業(yè)管管理優(yōu)秀秀項(xiàng)目”的方案案我們物業(yè)業(yè)管理基基本思路定定位在新新社區(qū)物物業(yè)管理理。把創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)標(biāo)確定為為接管兩兩年內(nèi)達(dá)到寧寧波市“物業(yè)管管理優(yōu)秀秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，并加入入“誠(chéng)信信物業(yè)”行列，積極創(chuàng)創(chuàng)建園林林式住宅宅小區(qū)。 1、在物物業(yè)管理理整個(gè)運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程中，我我們將引引入

43、新社社區(qū)和諧諧服務(wù)理理念，采采用就外外培訓(xùn)和和直接招招聘相結(jié)結(jié)合的方方式，沿沿用“內(nèi)內(nèi)緊外松松”的管理準(zhǔn)準(zhǔn)則等措措施，達(dá)達(dá)到優(yōu)勢(shì)勢(shì)互補(bǔ)。結(jié)合公公司規(guī)章章制度、工作流流程，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)監(jiān)督督、激勵(lì)勵(lì)、反饋饋機(jī)制的的作用，使員工工的規(guī)范范操作從從思想意意識(shí)出發(fā)發(fā)，落實(shí)實(shí)到實(shí)際際行動(dòng)上上。 2、加強(qiáng)強(qiáng)員工的的培訓(xùn)，建立高高素質(zhì)管管理隊(duì)伍伍。除企企業(yè)內(nèi)部部培訓(xùn)外外，還把把員工送送到星級(jí)級(jí)賓館培培訓(xùn)，作作為一個(gè)個(gè)亮點(diǎn)和和重要措措施。學(xué)習(xí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)導(dǎo)管理、接受酒酒店服務(wù)務(wù)意識(shí)的的熏陶，造就一一支既樂(lè)樂(lè)于奉獻(xiàn)獻(xiàn)，又具具有綜合合素質(zhì)的的管理服服務(wù)隊(duì)伍伍。 3、切實(shí)實(shí)支持配配合開(kāi)發(fā)發(fā)商工作作，強(qiáng)調(diào)調(diào)人性化化管理，變單

44、向向推動(dòng)為為雙向共共管。首首先尊重重租戶，從從思想上上重視租租戶的作作用;尊尊重員工工，把企企業(yè)文化化融合在在小區(qū)管管理過(guò)程程中，定定期聽(tīng)取取租戶的意意見(jiàn)和建建議，通通過(guò)創(chuàng)建建文明小小區(qū)、物物業(yè)管理理優(yōu)秀小區(qū)區(qū)和社區(qū)區(qū)文化活活動(dòng)，增增強(qiáng)租戶戶的自治治、自律律意識(shí)，獲取廣廣大租戶戶的真誠(chéng)誠(chéng)回應(yīng)，共同推推進(jìn)小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理工作作。4、堅(jiān)持持租戶滿意意第一，保持企企業(yè)發(fā)展展的后勁勁。在物業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中，通通過(guò)對(duì)不不同年齡齡層次和和群體的的個(gè)性化化需求分分析，推推出各類類服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目，在在提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)的同時(shí)時(shí)使企業(yè)業(yè)獲利。 5、開(kāi)展展社區(qū)文文化活動(dòng)動(dòng)，推進(jìn)進(jìn)社區(qū)精精神文明明建設(shè)。我們?cè)谠谝?guī)劃物物業(yè)

45、管理理方案中中，把社社區(qū)文化化建設(shè)放放在重要要位置。利用小小區(qū)會(huì)所所，長(zhǎng)期期開(kāi)展文文體活動(dòng)動(dòng)，并以以“生態(tài)態(tài)、環(huán)保保、智能能”為社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)主題，創(chuàng)小區(qū)區(qū)文化特特色。通通過(guò)各類類活動(dòng)的的開(kāi)展，推進(jìn)社社區(qū)精神神文明建建設(shè)，使使小區(qū)物物業(yè)管理理邁向新新的高度度。 6、采用用現(xiàn)代化化管理技技術(shù)，發(fā)發(fā)揮高科科技在管管理中的的作用。我們將將根據(jù)智智能化系系統(tǒng)在公公司所管管理小區(qū)區(qū)成功運(yùn)運(yùn)作的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目的特點(diǎn)點(diǎn)，制定定相應(yīng)管管理方案案。實(shí)施施對(duì)小區(qū)區(qū)治安、消防、交通 24小小時(shí)監(jiān)管管;為租租戶提供供一個(gè)安安全、舒舒適、便便捷、高高效的生生活環(huán)境境。為此此，我們們分三個(gè)個(gè)階段，逐步實(shí)實(shí)現(xiàn)無(wú)形形財(cái)富

46、的的逐級(jí)遞遞增：第一階段段實(shí)現(xiàn)初初始目標(biāo)標(biāo)：在項(xiàng)項(xiàng)目接管管1年內(nèi)全全面推行行ISOO90001國(guó)際際質(zhì)量管管理體系系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)范管管理。并并爭(zhēng)創(chuàng)區(qū)區(qū)級(jí)優(yōu)秀秀治安管管理區(qū)、衛(wèi)生管管理先進(jìn)進(jìn)區(qū)、綠綠化管理理先進(jìn)區(qū)區(qū)。第二階段段實(shí)現(xiàn)階階段目標(biāo)標(biāo)：在項(xiàng)項(xiàng)目接管管兩年內(nèi)爭(zhēng)爭(zhēng)創(chuàng)市級(jí)級(jí)優(yōu)秀管管理區(qū)，在項(xiàng)目目進(jìn)入成成熟運(yùn)作作后全面面啟動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)實(shí)施施方案，通過(guò)準(zhǔn)準(zhǔn)備、創(chuàng)創(chuàng)建、自自檢、迎迎檢和總總結(jié)五大大步驟實(shí)實(shí)現(xiàn)逐步步創(chuàng)優(yōu)目目標(biāo)。第三階段段實(shí)現(xiàn)終終極目標(biāo)標(biāo)：接管管34年內(nèi)彰彰顯品牌牌效益，將物業(yè)業(yè)管理與與開(kāi)發(fā)商商的品牌牌互動(dòng)，更好的的展示項(xiàng)項(xiàng)目的形形象。二、各項(xiàng)項(xiàng)承諾指指標(biāo)達(dá)標(biāo)標(biāo)率及具具體保障障措施公司將嚴(yán)嚴(yán)格

47、按照照公司IISO990011：20008質(zhì)質(zhì)量管理理體系要要求，遵遵循管理理處作業(yè)業(yè)指導(dǎo)文文件，以以物業(yè)管管理示范范小區(qū)的的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)施物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)工作作，為此此特承諾諾：1、房屋屋及配套套設(shè)備、設(shè)施完完好率998%設(shè)立房屋屋及設(shè)備備設(shè)施維維修責(zé)任任人。保保修期內(nèi)內(nèi)，加強(qiáng)強(qiáng)與開(kāi)發(fā)發(fā)商的聯(lián)聯(lián)系溝通通，并建建立制度度，以保保證房屋屋完好率率達(dá)988%以上上。建立立健全各各項(xiàng)設(shè)備備的維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)制度，除充分分發(fā)揮公公司的技技術(shù)實(shí)力力之外，還必須須以協(xié)議議、合同同的形式式加強(qiáng)與與其它專專業(yè)隊(duì)伍伍的協(xié)作作，并以以每臺(tái)設(shè)設(shè)備責(zé)任任到人的的內(nèi)部管管理方式式，保證證設(shè)備完完好率999%。編制計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行

48、每年兩兩次的全全面檢查查維修工工作，以以保證消消防設(shè)施施設(shè)備處處于完好好狀態(tài)。2、房屋屋零修及及時(shí)率999%，急修及及時(shí)率1100%接到急修修指示后后8分鐘鐘內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，以保保證一般般維修不不過(guò)夜。在保修修期內(nèi)，與開(kāi)發(fā)發(fā)商密切切合作，以租戶利益益第一為為原則，保證維維修及時(shí)時(shí)率達(dá)標(biāo)標(biāo)。3、維修修工程質(zhì)質(zhì)量合格格率1000%管理處對(duì)對(duì)于需要要委托給給其它承承包商作作業(yè)的工工程，從從選擇承承包商，簽訂合同同到開(kāi)始始施工和和工程驗(yàn)驗(yàn)收，管管理處全全程監(jiān)督督。自身身承擔(dān)的的維修工工程，也也必須通通過(guò)內(nèi)部部質(zhì)檢人人員和租租戶的聯(lián)聯(lián)合檢查查驗(yàn)收，全力保保證維修修工程質(zhì)質(zhì)量合格格率1000%。4、綠化

49、化完好率率98%按照綠綠化工工工作手冊(cè)冊(cè)的要要求，開(kāi)開(kāi)展環(huán)境境綠化工工作，通通過(guò)“互動(dòng)式式物業(yè)管管理”方式的的推行，規(guī)范租租戶行為為，與租租戶共同同維護(hù)好好綠化環(huán)環(huán)境。5、保潔潔率999%管理處將將組建服服務(wù)意識(shí)識(shí)強(qiáng)、業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)高的環(huán)環(huán)境部，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行保保潔員操操作時(shí)序序，并并注意作作業(yè)時(shí)間間的安排排，達(dá)到到不影響響居民正正常生活活秩序。6、道路路完好率率96%配備小區(qū)區(qū)導(dǎo)示系系統(tǒng)和交交通標(biāo)識(shí)識(shí)，確保保道路暢暢通，停停車有序序。秩序序維護(hù)人人員和維維修人員員負(fù)責(zé)交交通管理理和道路路維修工工作，實(shí)實(shí)現(xiàn)道路路完好率率達(dá)到現(xiàn)現(xiàn)定要求求。7、住戶戶有效投投訴率11以下，投訴處處理率1100%管理處啟

50、啟用“互動(dòng)式式物業(yè)管管理”模式，加強(qiáng)與與租戶的溝溝通合作作，加上上管理處處全方位位、細(xì)致致周到的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，制度度化、規(guī)規(guī)范化的的管理措措施，可可以確保保有效投投訴率11之下，投訴處處理率1100%。8、管理理費(fèi)收費(fèi)費(fèi)率955%為租戶提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，并貫徹徹“互動(dòng)式式物業(yè)管管理”的管理理理念，建立“互動(dòng)管管理、共共同受益益”的管理理模式，獲得政政府的認(rèn)認(rèn)可，以以保證收收費(fèi)率的的達(dá)標(biāo)。9、租戶戶對(duì)物業(yè)業(yè)管理滿滿意率995%管理處通通過(guò)“互動(dòng)式式物業(yè)管管理”的運(yùn)作作，通過(guò)過(guò)對(duì)上述述各項(xiàng)承承諾的達(dá)達(dá)標(biāo)，租租戶對(duì)物物業(yè)管理理的滿意意率達(dá)到到或超過(guò)過(guò)96%是很順順理成章章的。10、火火災(zāi)事故故

51、發(fā)生率率0.5向租戶加加強(qiáng)宣傳傳，杜絕絕消防隱隱患的產(chǎn)產(chǎn)生，并并通過(guò)日日常的巡巡查及宣宣傳工作作，強(qiáng)化化租戶的消消防安全全意識(shí)，加強(qiáng)重重點(diǎn)部位位的監(jiān)督督管理，杜絕火火災(zāi)事故故發(fā)生。11、治治安案件件發(fā)生率率0.001管理處配配備一支支訓(xùn)練有有素的秩秩序維護(hù)護(hù)隊(duì)伍，實(shí)行全全封閉式式24小小時(shí)治安安管理制制度，加加上小區(qū)區(qū)先進(jìn)的的監(jiān)控系系統(tǒng)、報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)以及租租戶自覺(jué)覺(jué)防范意意識(shí)，我我們保證證在接到到報(bào)警后后5分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，以以有效預(yù)預(yù)防、制制止治安安事件的的發(fā)生。三、房屋屋設(shè)施、設(shè)備管管理、維維修管理理具體實(shí)實(shí)施方案案（一）掌掌握房屋屋建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、權(quán)權(quán)籍及使使用情況況等，利利用管理理軟件，

52、建立健健全房屋屋、設(shè)施施、設(shè)備備檔案以以及租戶戶維修檔檔案，及及時(shí)將維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)情況記記錄存檔檔，做到到檔案完完整、準(zhǔn)準(zhǔn)確、隨隨時(shí)可查查。 (二)加加強(qiáng)房屋屋的日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作1、通過(guò)過(guò)落實(shí)巡巡回檢查查制度，及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)房屋屋的日常常零星損損壞并安安排修復(fù)復(fù)。每日日巡檢公公共照明明、開(kāi)關(guān)關(guān)、消防防系統(tǒng)等等設(shè)備設(shè)設(shè)施運(yùn)行行情況，發(fā)現(xiàn)故故障及時(shí)時(shí)排除，并記錄錄維修情情況。根根據(jù)不同同季節(jié)特特點(diǎn)，分分輕重緩緩急，合合理安排排，實(shí)行行有計(jì)劃劃養(yǎng)護(hù)，做到日日有巡視視、周有有安排、月有計(jì)計(jì)劃、年年有統(tǒng)籌籌。 2、制定定維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃，安排排落實(shí)房房屋日常常維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作。 33、建立立維修值值班制

53、度度，公布布報(bào)修電電話和報(bào)報(bào)修聯(lián)系系辦法，24 小小時(shí)受理理報(bào)修，租戶服務(wù)務(wù)中心，12小小時(shí)專人人接待租租戶來(lái)訪訪。 4、健全全報(bào)修制制度和維維修服務(wù)務(wù)規(guī)程。接待人人員填寫寫報(bào)修單單，并按按維修項(xiàng)項(xiàng)目緊急急程度，安排維維修人員員到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，零零修及時(shí)時(shí)完成，急修當(dāng)當(dāng)日完成成，小修修3日內(nèi)內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故故障等特特急項(xiàng)目目，及時(shí)時(shí)趕到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，組組織搶修修。維修修完成后后，由維維修人員員填寫到到達(dá)時(shí)間間、實(shí)際際維修時(shí)時(shí)間、費(fèi)費(fèi)用情況況，租戶戶對(duì)維修修質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收，并簽簽字認(rèn)可可;維修修人員入入戶工作作自帶鞋鞋套。5、在保保修期內(nèi)內(nèi)，密切切同開(kāi)發(fā)發(fā)商的聯(lián)聯(lián)系，保保修期內(nèi)內(nèi)如建筑筑

54、單位不不能及時(shí)時(shí)處理的的，采取取先處理理后協(xié)商商的辦事事原則。6、實(shí)行行維修服服務(wù)承諾諾制度和和維修回回訪制度度。切實(shí)實(shí)做好回回訪和記記錄，接接受租戶戶對(duì)維修修質(zhì)量的的監(jiān)督和和評(píng)議。 7、遇有有搶險(xiǎn)應(yīng)應(yīng)急情況況，按照照應(yīng)急預(yù)預(yù)案及時(shí)時(shí)組織人人員處理理。 88、健全全維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)質(zhì)量量管理制制度，抓抓好維修修施工質(zhì)質(zhì)量管理理。明確各級(jí)級(jí)管理和和維修人人員職責(zé)責(zé)，嚴(yán)格格掌握房房屋維修修范圍和和標(biāo)準(zhǔn)，精心施施工，合合理安排排，關(guān)鍵鍵結(jié)合部部位嚴(yán)格格把關(guān)，嚴(yán)格按按照工序序操作，抓住材材料、施施工、驗(yàn)驗(yàn)收、回回訪四個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)，并將之之列入維維修人員員考核的的重要指指標(biāo)，確確保維修修質(zhì)量。 (三)做做好房屋屋

55、檢查和和完損等等級(jí)評(píng)定定，制定定房屋修修繕計(jì)劃劃，依照照不同損損壞程度度，分別別實(shí)施小小修、中中修、大大修或綜綜合維修修。本小區(qū)區(qū)系新建建物業(yè)，如果房房屋日常常養(yǎng)護(hù)到到位，房房屋都能能達(dá)到完完好房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)無(wú)需中修修以上維維修，因因此房屋屋修繕工工作重點(diǎn)點(diǎn)是做好好檢查和和完損等等級(jí)評(píng)定定，對(duì)于于需要修修繕的房房屋，制制定年度度、季度度、月度度修繕計(jì)計(jì)劃，及及時(shí)修復(fù)復(fù)。（四）設(shè)設(shè)備設(shè)施施安全管管理運(yùn)行行方案 1、供電電系統(tǒng)管管理方案案。物業(yè)業(yè)重點(diǎn)做做好以下下工作: （1）做做好巡視視和記錄錄。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有異常?，F(xiàn)象或停電電跳閘等等故障及及時(shí)與供供電部門門聯(lián)系。 （2）做做好供電電局管理理范圍以以外的

56、公公共線路路和電氣氣的維修修工作。接待小小區(qū)租戶戶用電故故障報(bào)修修，并及及時(shí)做出出處理，如屬供供電部門門的，及及時(shí)與之之聯(lián)系，如屬租租戶報(bào)修修求助的的，盡快快給予維維修。 （3）做做好公共共照明系系統(tǒng)維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工工作。 （4）按按應(yīng)急急預(yù)案規(guī)定處處理供配配電方面面應(yīng)急事事件。 2、弱電電系統(tǒng)及及自動(dòng)化化系統(tǒng)管管理方案案。 （1）有有線電視視及電話話通訊系系統(tǒng)，重重點(diǎn)做好好與有線線電視臺(tái)臺(tái)及電話話公司之之間的聯(lián)聯(lián)系、銜銜接及裝裝機(jī)、故故障處理理等相關(guān)關(guān)配合工工作。 （2）保保安監(jiān)控控系統(tǒng)，做好監(jiān)監(jiān)控中心心、可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備的的日常運(yùn)運(yùn)行操作作，244小時(shí)專專人值班班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)和處處理監(jiān)

57、控控中發(fā)生生的問(wèn)題題，做好好攝像監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)工作。包括依依照保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)范每每月定期期對(duì)攝像像頭、傳傳輸部分分、電源源、顯示示部分、數(shù)碼錄錄像機(jī)等等清潔、檢查、保養(yǎng)和和校調(diào)。 （3）可可視對(duì)講講系統(tǒng)、電控防防盜門、巡更系系統(tǒng)周界報(bào)警警系統(tǒng)。定期進(jìn)進(jìn)行可視視對(duì)講系系統(tǒng)的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)，保證證可視信信號(hào)良好好，通話話系統(tǒng)正正常，主主機(jī)聯(lián)系系情況良良好。 （4）車車管系統(tǒng)統(tǒng)。每月月兩次例例行檢查查保養(yǎng)車車管系統(tǒng)統(tǒng)，包括括出入口口控制機(jī)機(jī)、道閘閘、主機(jī)機(jī)，做到到故障及及時(shí)排除除，讀卡卡有效，顯示正正確，道道閘啟閉閉靈活，車輛進(jìn)進(jìn)出聯(lián)動(dòng)動(dòng)正確可可靠，主主機(jī)設(shè)定定、維護(hù)護(hù)、查閱閱、報(bào)表表等功能能

58、有效。（5）背背景音樂(lè)樂(lè)系統(tǒng)。做好系系統(tǒng)的日日常維護(hù)護(hù)、保養(yǎng)養(yǎng)工作和和日常信信息、音樂(lè)的的播放及及管理。 3、消防防系統(tǒng)管管理方案案。 （1）制制定消防防系統(tǒng)設(shè)設(shè)備維修修保養(yǎng)制制度，并并切實(shí)執(zhí)執(zhí)行。做做好報(bào)警警系統(tǒng)主主機(jī)及各各種消防報(bào)報(bào)警裝置置的檢查、試驗(yàn)和和維保工工作。 （2）每每日檢查火災(zāi)災(zāi)報(bào)警控控制器性性能，發(fā)發(fā)現(xiàn)故障障及時(shí)排排除。（3）每每季度檢檢查和試試驗(yàn)消防防系統(tǒng)、設(shè)備功功能，包包括探測(cè)測(cè)器、電源源、防火火門、消消火栓、自動(dòng)噴噴水滅火火系統(tǒng)、火災(zāi)事事故廣播播、火災(zāi)災(zāi)事故照照明燈及及疏散指指示標(biāo)志志燈、消消防泵、噴淋泵泵。 （4）通通風(fēng)、送送風(fēng)設(shè)備備半年檢檢查1次次，進(jìn)行行除灰、加油

59、、防銹、電參數(shù)數(shù)檢測(cè)，觀察皮皮帶松緊緊、運(yùn)行行和軸承承箱振動(dòng)動(dòng)情況。 （5）每每年一次次全面檢檢查所有有滅火器器，按不不同類型型做好滅滅火器更換或或滅火液液體更換換等工作作。4、電梯梯系統(tǒng)管管理方案案 （1）電電梯必須須經(jīng)市質(zhì)質(zhì)量技術(shù)術(shù)監(jiān)督局局質(zhì)檢驗(yàn)收收后，并并領(lǐng)取安全使使用證方可投投入運(yùn)行行。 （2）電電梯委托托專業(yè)公公司維修修保養(yǎng)工工作，由由經(jīng)市質(zhì)質(zhì)量技術(shù)術(shù)監(jiān)督局局審核領(lǐng)領(lǐng)取維維修保養(yǎng)養(yǎng)許可證證的單單位進(jìn)行行規(guī)范養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，維維修保養(yǎng)養(yǎng)人員自自行維護(hù)護(hù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)持有電梯維維修保養(yǎng)養(yǎng)證。（3）電電梯的例例行維護(hù)護(hù)保養(yǎng)每每月不少少于兩次，維維修工檢檢查和督督促保養(yǎng)養(yǎng)單位按按合同要要求完成成工作。若有

60、人人被困于于電梯，除具資資格維修修人員外外，其他他人員不不得自行行開(kāi)啟電電梯門拯拯救被困困者。 （4）入入住初期期，對(duì)轎轎箱設(shè)置置保護(hù)材材料，并并對(duì)允許許使用電電梯搬運(yùn)運(yùn)的物品品作出規(guī)規(guī)定、檢檢查和限限制。制制定并執(zhí)執(zhí)行電梯梯應(yīng)急預(yù)預(yù)案，處處理停電電、火災(zāi)災(zāi)、地震震、浸水水、困人人等應(yīng)急急事故。 5、給排排水系統(tǒng)統(tǒng)管理方方案 （1）做做好日常常檢查養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作。每月月對(duì)供排排水設(shè)備備、管道道、閥門門、地漏漏和上下下水等情情況進(jìn)行行巡檢和和維修。每年一一次檢查查各種水管管、閥門門、減壓壓閥和排排水井等等工作情情況，做做到供水水正常、排水排排污無(wú)阻阻塞外溢溢。若遇遇臺(tái)風(fēng)或或大暴雨雨過(guò)后，及時(shí)檢檢查