鐘山國際高爾夫項(xiàng)目銷售建議書（提綱）

1、論壇新貼成員目錄搜索幫助郵局資料退出 蟲蟲 中國房地地產(chǎn)第一一站 : 案例例分析-版主主：樓記記老道話題: 鐘山國國際高爾爾夫項(xiàng)目目銷售建建議書（提綱）作者貼子子內(nèi)容 樂樸策劃人會(huì)會(huì)所-版主-從南京搜搜房轉(zhuǎn)來來的。一、項(xiàng)目目綜合分分析1、項(xiàng)目目地塊：鐘山國國際高爾爾夫項(xiàng)目目地塊的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)地位位十分顯顯著。（1）天天然優(yōu)勢(shì)勢(shì)：地處處南京城城東北部部板塊，屬“大東郊郊”的范圍圍，緊臨臨紫金山山東北山山麓，周周邊分布布中山陵陵、明孝孝陵、梅梅花山等等世界級(jí)級(jí)、國家家級(jí)風(fēng)景景名勝，本地塊塊完全納納入群山山環(huán)繞、樹木青青翠、流流水潺潺潺的中山山陵風(fēng)景景區(qū)域之之中，天天然景觀觀環(huán)境資資源得天天獨(dú)厚。（

2、2）文文化優(yōu)勢(shì)勢(shì)：傳統(tǒng)統(tǒng)文化崇崇尚紫氣氣東來，南京六六朝古都都千百年年的文化化積淀形形成特殊殊的“東部情情結(jié)”，在南南京人心心目中紫紫金山東東麓充滿滿神韻、令人向向往。文文化資源源的魅力力無限。（3）交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：處在在成熟道道路網(wǎng)架架之中，交通四四通八達(dá)達(dá)。北有有3122國道寧寧鎮(zhèn)公路路，南有有滬寧高高速和寧寧杭公路路，東西西介于繞繞城公路路和環(huán)陵陵路之間間，連接接南京市市內(nèi)，連連接長三三角上海海、杭州州、蘇錫錫常鎮(zhèn)江江各城市市。具有有南京都都市圈輻輻射力。（4）政政府導(dǎo)向向優(yōu)勢(shì)：符合南南京城市市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展方向向。周邊邊聚寶山山、馬群群、仙林林、麒麟麟、亞東東等區(qū)域域內(nèi)房地地產(chǎn)高定定位項(xiàng)目目

3、已成氣氣勢(shì)，大大學(xué)城、科技園園的崛起起指日可可待，在在未來三三五年內(nèi)內(nèi)，這些些閃光點(diǎn)點(diǎn)將形成成面連成成片，連連動(dòng)發(fā)展展成為嶄嶄新的東東部新城城區(qū)，正正加快東東部成為為城市一一部分的的進(jìn)程，紫金山山將成為為城中山山，本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊目前看看來已經(jīng)經(jīng)不算很很偏，今今后更加加成為城城市中心心地帶。人氣潛潛力、地地塊潛力力不言而而喻，消消費(fèi)指數(shù)數(shù)、興旺旺指數(shù)將將不斷攀攀升。2、周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目比比較：我們?cè)诔浅菛|大區(qū)區(qū)域的范范圍內(nèi)對(duì)對(duì)相關(guān)別別墅類型型開發(fā)樓樓盤進(jìn)行行分析。n 帝豪豪花園：本項(xiàng)目目尊貴芳芳鄰，各各居環(huán)陵陵路東西西兩側(cè)。南京傳統(tǒng)統(tǒng)的頂級(jí)級(jí)純別墅墅區(qū)，從從94年起起開發(fā)建建設(shè)，因因其進(jìn)入入南

4、京市市場時(shí)間間過早，定位極極高，且且內(nèi)部股股東糾紛紛，導(dǎo)致致開發(fā)周周期大大大延長，經(jīng)營效效率并不不高，但但是以今今天靜態(tài)態(tài)的眼光光來看，帝豪花花園仍然然是南京京難得的的一個(gè)成成功的純純別墅項(xiàng)項(xiàng)目。雖雖其建筑筑單體已已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落落伍，但但它內(nèi)部部大都為為單體別別墅，定定位純粹粹，依傍傍中山陵陵東坡，自然植植被條件件極其優(yōu)優(yōu)越，被被南京富富豪階層層一致認(rèn)認(rèn)可為最最好的頂頂級(jí)別墅墅區(qū)，基基本出售售出租完完畢，業(yè)業(yè)主多為為頂級(jí)富富人和南南京及周周邊城市市外資企企業(yè)外籍籍人士。此項(xiàng)目目奠定了了環(huán)陵路路頂尖級(jí)級(jí)富人區(qū)區(qū)的獨(dú)特特氛圍。n 聚寶寶山項(xiàng)目目：本項(xiàng)項(xiàng)目未來來年輕伙伙伴，與與本項(xiàng)目目北端相相臨，僅僅相隔

5、一一條3112國道道，江陰陰陽光集團(tuán)66.3個(gè)個(gè)億所得得。媒體體前期炒炒作曾稱稱該地塊塊為“南京最最后一塊塊別墅用用地”。聚寶山地地塊已規(guī)規(guī)劃為又又一高檔檔社區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)很很高，集集多層、小高層層和別墅墅為一體體，將是是彼此競競爭的對(duì)對(duì)手，別別墅銷售售受到相相互的制制約。n 亞東東新區(qū)：亞東背景景資料：94年啟啟動(dòng)，在在國務(wù)院院“南京市市20110年城城市發(fā)展展規(guī)劃”中列為為“衛(wèi)星城城”，定位位“科技、教育、旅游及及自然生生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)”，早期期為美資資合作開開發(fā)，后后因合作作前景不不明而美美方撤資資，轉(zhuǎn)為為自主開開發(fā)大學(xué)學(xué)區(qū)及休休閑居住住區(qū)。早早期普通通住宅項(xiàng)項(xiàng)目如雁雁鳴山莊莊、亞東東花園城城定位

6、為為針對(duì)低低端市場場的廉價(jià)價(jià)房，價(jià)價(jià)位從113000、14000升至至18000、19000；后后期的詠詠梅山莊莊隨著南南師大分分校的建建設(shè)定位位抬升，其消費(fèi)費(fèi)目標(biāo)群群從中低低端向中中端轉(zhuǎn)移移，銷售售均價(jià)約約22000、23000，但但開發(fā)商商因受前前期低端端項(xiàng)目的的成功開開發(fā)思路路影響，對(duì)詠梅梅山莊定定位沒有有根本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，其其售價(jià)的的漲幅實(shí)實(shí)際低于于該地塊塊應(yīng)有的的漲幅，現(xiàn)詠梅梅山莊已已基本銷銷售完畢畢。目前前仙林大大學(xué)城整整體規(guī)劃劃方案已已出臺(tái)，亞東成成為南京京未來重重點(diǎn)發(fā)展展的一個(gè)個(gè)板塊。預(yù)期該該區(qū)域以以后的新新項(xiàng)目面面市，其其市場定定位將依依托于大大學(xué)城向向中高端端轉(zhuǎn)化。亞東兩個(gè)個(gè)最具

7、有有典型代代表意義義的別墅墅項(xiàng)目?金陵陵家天下下，沁蘭蘭雅筑，都是以以聯(lián)排及及雙拼為為主打，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)均為為上乘，銷售狀狀況良好好。但因因受江寧寧翠屏山山聯(lián)排別別墅板塊塊的強(qiáng)大大壓力，價(jià)值上上升空間間非常有有限。二、項(xiàng)目目定位建建議本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)將將高爾夫夫球運(yùn)動(dòng)動(dòng)場地與與一類純純別墅居居住地共共同建設(shè)設(shè)，共同同演繹，創(chuàng)導(dǎo)成成為經(jīng)典典純粹高高爾夫與與經(jīng)典純純粹別墅墅親密接接觸、交交相輝映映、聯(lián)袂袂主演的的升級(jí)版版新地產(chǎn)產(chǎn)模式，比曾經(jīng)經(jīng)輝煌的的高端別別墅時(shí)代代更勝一一籌，比比奧林匹匹克主題題花園住住宅更勝勝于藍(lán)，可謂絕絕佳精彩彩鉆石搭搭檔。高爾夫與與豪宅融融為一體體，簡直直是天生生一對(duì)之

8、之天合之之作（品品）。高爾夫?qū)⒔】颠\(yùn)運(yùn)動(dòng)、自自然風(fēng)光光、社交交禮儀風(fēng)風(fēng)范、時(shí)時(shí)尚服飾飾文化、建筑欣欣賞等諸諸多美好好因素菁菁英匯，凝聚一一種經(jīng)典典休閑生生活方式式，展現(xiàn)現(xiàn)一種瑰瑰麗人生生境界。高爾夫夫代表著著人們回回歸自然然、擁抱抱陽光、草地、清新空空氣的國國際頂尖尖生活方方式，天天然符合合于風(fēng)景景優(yōu)美的的高尚居居住地，與國際際頂尖豪豪宅最富富有適應(yīng)應(yīng)性，紫紫金山優(yōu)優(yōu)勢(shì)自然然環(huán)境將將成為高高爾夫與與豪宅共共同的搖搖籃和背背景。因而，本本項(xiàng)目作作為國際際高爾夫夫頂尖豪豪宅的總總體定位位已勿容容置疑。從營銷的的角度，我們應(yīng)應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)項(xiàng)目的總總體定位位更加具具體化使使之有血血有肉、有聲有有色、內(nèi)內(nèi)涵

9、豐富富以鏈接接市場貼貼近客戶戶需求。我們要要做如下下的幾項(xiàng)項(xiàng)工作：1給它它命名。一個(gè)好好的命名名正如一一個(gè)高尚尚靈魂的的象征，將傲然然獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷且流流芳百世世。從高高爾夫的的角度，泰國有有藍(lán)峽谷谷，印尼尼有“山之精精靈”，從豪豪宅的角角度，北北京有圓圓明園，半山、深水灣灣和淺水水灣的豪豪宅更是是全球出出名。我們的高高爾夫豪豪宅兼具具二種特特質(zhì)，當(dāng)當(dāng)然名字字要特別別有品味味、吸引引力。2.給給它概述述性具體體定位。本高爾爾夫豪宅宅在地段段環(huán)境的的選擇、產(chǎn)品的的規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容上，完全能能夠真正正站上世世界豪宅宅的舞臺(tái)臺(tái)。因此此提法如如：紫金金山高爾爾夫球會(huì)會(huì)與世界界別墅盧盧浮宮（博物館館）。操操作上始

10、始終是高高爾夫球球會(huì)活動(dòng)動(dòng)的開展展與別墅墅的營銷銷并舉。因本人人非高爾爾夫業(yè)內(nèi)內(nèi)人士，高爾夫夫話題暫暫且放下下，僅從從別墅營營銷出發(fā)發(fā)談方案案。從世界別別墅博物物館的明明確定位位而言，是一種種收藏的的概念。經(jīng)典豪豪宅，在在世界各各地已有有了具體體的佳績績典范。我們進(jìn)進(jìn)行珍藏藏版式的的經(jīng)典回回顧與再再現(xiàn)。那么，我我們的設(shè)設(shè)計(jì)力量量一定是是超凡突突出。公元20001年年，臺(tái)灣灣省宏盛盛建設(shè)以以仁愛路路56442坪前前所未見見的天王王寶地，結(jié)合日日本、英英國、美美國、香香港以及及國內(nèi)豪豪宅建筑筑團(tuán)隊(duì)，聯(lián)手籌籌劃世界界豪宅?宏盛盛帝寶，展現(xiàn)臺(tái)臺(tái)灣豪宅宅品質(zhì)向向上提升升，與國國際豪宅宅看齊的的實(shí)力與與典

11、范。宏盛帝帝寶集合合了全世世界稀有有的國際際團(tuán)隊(duì)，包括了了日本一一級(jí)國寶寶丹下健健三建筑筑師事務(wù)務(wù)所執(zhí)行行整體大大樓的外外觀設(shè)計(jì)計(jì)；全美美五大景景觀設(shè)計(jì)計(jì)公司翹翹楚，奧奧克蘭迪迪士尼景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、六星星級(jí)度假假飯店指指定團(tuán)隊(duì)隊(duì)PERRIDIIAN INTT.負(fù)責(zé)責(zé)全區(qū)庭庭園景觀觀設(shè)計(jì)；香港麗麗晶酒店店總裁、富豪李李嘉誠一一致推崇崇的設(shè)計(jì)計(jì)大師GGROVVER DEAAR擔(dān)綱綱俱樂部部整體風(fēng)風(fēng)格規(guī)劃劃；結(jié)構(gòu)構(gòu)委托新新日本制制鐵公司司量身研研發(fā)最適適合臺(tái)灣灣溫濕度度的制振振系統(tǒng)等等等。因而，本本項(xiàng)目一一個(gè)最好好的最有有實(shí)力的的定位是是：這是是一個(gè)由由最好的的高爾夫夫設(shè)計(jì)大大師和豪豪宅設(shè)計(jì)計(jì)管理大大

12、師來實(shí)實(shí)現(xiàn)的杰杰作?“ 世世界高爾爾夫別墅墅博物館館”，彰顯顯真正世世界級(jí)經(jīng)經(jīng)典本色色。具體操作作上分為為二期銷銷售，劃劃分區(qū)域域，制定定中式、日式、美式、奧地利利式、英英式等不不同風(fēng)格格建筑之之方案，集成世世界經(jīng)典典風(fēng)格別別墅之大大成，古古今中外外各有，形態(tài)不不一，稱稱為別墅墅博物館館當(dāng)之無無愧。其其中還可可細(xì)分如如根據(jù)建建筑風(fēng)格格中式別別墅有古古典園林林式、四四合院式式等。美美式有全全木制結(jié)結(jié)構(gòu)等。根據(jù)區(qū)區(qū)位特點(diǎn)點(diǎn)有水岸岸式、山山地式等等。也可可建筑風(fēng)風(fēng)格與特特點(diǎn)相結(jié)結(jié)合如推推出美式式水岸別別墅、奧奧地利山山地別墅墅等。其其中各有有一款款款款各異異相當(dāng)重重要。博博物館珍珍藏品一一般只有有一

13、款。每一款款要有具具體的但但不同的的品味，品味即即賣點(diǎn)。富人是是要買品品味的，且是獨(dú)獨(dú)特的品品味。在此，注注重區(qū)內(nèi)內(nèi)原生植植物、原原生地形形地貌形形態(tài)的保保護(hù)將尤尤為重要要。2價(jià)格格的定位位。從規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)上分析析：（11）地價(jià)價(jià)：總地地價(jià)6.36個(gè)個(gè)億，出出讓總面面積33337畝畝，人民民幣199.0559萬元元/畝，即即人民幣幣2855.8885元/平米。（2）別墅墅用地（不含會(huì)會(huì)所等設(shè)設(shè)施建筑筑物）最最多不超超過13371畝畝，約為為91.4萬平平米用地地。含會(huì)會(huì)所等在在內(nèi)的建建筑物總總面積控控制在110萬平平米以內(nèi)內(nèi)，那么么容積率率最少為為0.11不等，至少五五畝地一一幢3000平

14、米米左右的的房，總總共也就就3000幢不到到，樓面面地價(jià)約約為28858.8元/平米以以上。至至20005年5月為一一期5萬平米米銷售，一分為為二，一一期銷售售為1550幢以以內(nèi)。以以上根據(jù)據(jù)用地面面積、容容積率、樓面地地價(jià)、高高爾夫等等設(shè)施附附加值、土木建建筑、裝裝修設(shè)備備、設(shè)計(jì)計(jì)、營銷銷等因素素考慮成成本，應(yīng)應(yīng)當(dāng)不菲菲，但對(duì)對(duì)于頂尖尖豪宅，價(jià)格策策略的制制定，成成本只是是一種測(cè)測(cè)算，更更應(yīng)當(dāng)由由市場的的定位及及市場的的價(jià)格等等無形的的手來確確立，在在此未經(jīng)經(jīng)詳細(xì)具具體的市市場調(diào)研研，我只只能以并并不十分分準(zhǔn)確的的經(jīng)驗(yàn)判判斷來估估算。我我認(rèn)為不不要出售售毛坯房房，要呈呈現(xiàn)一氣氣呵成美美侖美奐

15、奐盡善盡盡美的完完全精彩彩現(xiàn)房，定價(jià)在在美金220000元起售售。每款款一個(gè)價(jià)價(jià)。三、營銷銷推廣策策略進(jìn)入211世紀(jì)后后，觀察察世界豪豪宅特色色，我們們認(rèn)為豪豪宅不應(yīng)應(yīng)只是建建筑硬件件的思考考，要想想在豪宅宅中顯露露鋒芒，讓豪宅宅站上世世界舞臺(tái)臺(tái)，更要要有鮮明明的個(gè)性性，才能能吻合國國際時(shí)尚尚品味生生活，所所以必須須貼近豪豪宅業(yè)主主的心理理需求，包括對(duì)對(duì)自我成成就的犒犒賞、寵寵愛家人人、社交交生活、名流生生活的隱隱密、尊尊貴等。在營銷銷上真正正體現(xiàn)迎迎接國際際時(shí)尚生生活的新新豪宅觀觀。1目標(biāo)標(biāo)客戶定定位上流流社會(huì)頂頂尖級(jí)，鎖定高高精尖客客戶。寧寧可高處處不勝寒寒，寧可可客戶圈圈縮少，但求高高精

16、尖，決不擴(kuò)擴(kuò)大到中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)。在實(shí)實(shí)際操作作上上當(dāng)當(dāng)然是買買主多多多益善。但一定定要包裝裝突出買買主呈現(xiàn)現(xiàn)頂級(jí)人人物大班班風(fēng)范。2目標(biāo)標(biāo)市場不不僅放在在南京。要在上上海、杭杭州、蘇蘇錫常設(shè)設(shè)置派出出銷售機(jī)機(jī)構(gòu)。要要吸引可可輻射范范圍內(nèi)的的真正巨巨商豪富富。3高爾爾夫球會(huì)會(huì)活動(dòng)與與豪宅營營銷二駕駕馬車并并駕齊馳馳。采取取專買店店+俱樂部部+售樓處處三維全全方位營營銷模式式。高爾爾夫球會(huì)會(huì)專業(yè)人人員與豪豪宅銷售售專業(yè)人人員二套套人馬強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手手組成銷銷售班子子。體現(xiàn)現(xiàn)特定上上流圈內(nèi)內(nèi)實(shí)力營營銷。4追求求大音噓噓聲的境境界。如如將營銷銷寓于有有影響力力的社會(huì)會(huì)性活動(dòng)動(dòng)。四、銷售售策略1度身身定做式式

17、。之前前由開發(fā)發(fā)商進(jìn)行行風(fēng)格劃劃定和統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃并提供供多種個(gè)個(gè)性化設(shè)設(shè)計(jì)方案案，第一一階段預(yù)預(yù)售期劃劃地即由由每一業(yè)業(yè)主全面面參與設(shè)設(shè)計(jì)，方方顯尊貴貴本色。第二階階段開工工后，可可提供個(gè)個(gè)性化菜菜單式服服務(wù)，多多種選擇擇并參與與局部細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)修改完完善。如叢書式式樓書的的制作運(yùn)運(yùn)用：每每一風(fēng)格格之建筑筑配有獨(dú)獨(dú)立的一一冊(cè)，作作詳盡精精美的描描述、說說明與介介紹。集集合優(yōu)美美文字與與圖片，濃郁貴貴族文化化、高爾爾夫文化化、建筑筑與設(shè)計(jì)計(jì)文化底底蘊(yùn)，專專業(yè)建筑筑與設(shè)計(jì)計(jì)闡述。樓書將將成為一一本傳世世好書。半山、深水灣灣和淺水水灣的豪豪宅更是是全球出出名2名人人故居式式。推出出模擬仿仿名人別別墅

18、式營營銷。如如廬山蔣蔣氏別墅墅、美國國流水別別墅、喬喬家大院院、蘇州州園林藕藕園、宋宋氏姐妹妹別墅、蝴蝶故故居等等等著名的的、文化化傳承的的、韻味味十足的的、絕對(duì)對(duì)情結(jié)的的經(jīng)典名名居。3。名人人代言式式。在豪豪富圈內(nèi)內(nèi)找一個(gè)個(gè)有感召召力的實(shí)實(shí)業(yè)家作作為首任任業(yè)主。如中國國首富劉劉永行、劉永好好兄弟式式的人物物。須是是中國至至少長三三角區(qū)內(nèi)內(nèi)豪富階階層中口口牌好的的、走實(shí)實(shí)業(yè)道路路，勤懇懇致富，表彰出出未來中中國富豪豪階級(jí)成成功楷模模的代表表人物。我們應(yīng)在在長三角角各地推推廣這一一商界名名人領(lǐng)袖袖式銷售售路徑，希望在在不同地地區(qū)均找找出這樣樣的代表表人物。4高爾爾夫球會(huì)會(huì)式。首首期原始始會(huì)員限限

19、量發(fā)行行，絕對(duì)對(duì)貴族身身份象征征。但推推廣人氣氣的工作作必須緊緊緊跟上上，中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)BBOBOO將是巨巨大的市市場支撐撐力，任任何頂尖尖級(jí)消費(fèi)費(fèi)都建立立在市場場后續(xù)跟跟進(jìn)之上上，中產(chǎn)產(chǎn)資級(jí)的的跟風(fēng)、欣賞、邁進(jìn)將將托起日日出般能能量無窮窮。我們們的高爾爾夫豪宅宅銷售將將是高爾爾夫球會(huì)會(huì)活動(dòng)與與豪宅銷銷售相輔輔相承的的、相互互推進(jìn)的的一項(xiàng)聯(lián)聯(lián)合，高高爾夫球球會(huì)的推推廣工作作本身就就是一個(gè)個(gè)營銷的的通道與與手段。5買點(diǎn)點(diǎn)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷式。綜觀國國際財(cái)富富階層對(duì)對(duì)高檔豪豪宅的需需求，總總有許多多缺一不不可的重重要因素素。我們們?cè)谕诰蚓蛸I點(diǎn)上上要做到到不僅全全面，更更加超值值唯一性性。本項(xiàng)項(xiàng)目的買買點(diǎn)可列列

20、舉如下下：*原生生態(tài)環(huán)境境，優(yōu)勢(shì)勢(shì)景觀人人文資源源。*經(jīng)典典建筑品品味。*城市市生活的的豐富多多彩、才才能帶來來源源不不斷的活活力及想想象，所所以必須須突出擁擁有四通通八達(dá)的的便利交交通條件件，繁榮榮的商業(yè)業(yè)文化，購物、娛樂、餐飲等等一應(yīng)俱俱全的生生活設(shè)施施。*城市市才是事事業(yè)縱衡衡的領(lǐng)域域，但成成功人物物分秒必必爭，所所以總愛愛挑選離離商務(wù)中中心不遠(yuǎn)遠(yuǎn)的精致致宅邸。所以強(qiáng)強(qiáng)調(diào)離城城不離CCBD *雖身身處城市市，又希希望保持持適當(dāng)?shù)牡木嚯x來來避開塵塵囂，坐坐擁繁華華中的靜靜謐，所所謂離塵塵不離城城。*面對(duì)對(duì)國際接接軌，唯唯有身處處國際氛氛圍的環(huán)環(huán)境，才才能和世世界信息息、國際際時(shí)尚生生活保持

21、持零時(shí)差差。*身分分品味同同源，才才能英雄雄所見略略同，所所以豪宅宅主人對(duì)對(duì)鄰居的的選擇相相當(dāng)要求求，所以以戶型規(guī)規(guī)劃講究究單純，以及家家居安全全防范系系統(tǒng)。*企業(yè)業(yè)趨勢(shì)開開始走向向整合合合作，社社交聚會(huì)會(huì)時(shí)一些些經(jīng)營心心得及商商機(jī)的交交換，往往往才是是事業(yè)拓拓展的關(guān)關(guān)鍵，所所以也必必須提供供名流社社交的場場所及隱隱密性的的規(guī)劃。*家庭庭社交聚聚會(huì)已經(jīng)經(jīng)成為國國際時(shí)尚尚生活的的趨勢(shì)，所以豪豪宅室內(nèi)內(nèi)規(guī)畫必必須考量量社交聚聚會(huì)的空空間，并并且把公公共社交交空間與與私密生生活空間間于以明明顯的區(qū)區(qū)隔。*財(cái)富富階層對(duì)對(duì)第二代代的教育育環(huán)境相相當(dāng)注重重，所以以名校薈薈萃的環(huán)環(huán)境，也也是重點(diǎn)點(diǎn)考慮。針對(duì)

22、上述述豪宅不不可或缺缺的因素素，可以以說是仍仍要力求求精益求求精，希希望本項(xiàng)項(xiàng)目能夠夠全面關(guān)關(guān)照豪宅宅客層的的購屋需需求。但本項(xiàng)目目的各項(xiàng)項(xiàng)特色說說明尤為為重要。如高爾爾夫生活活與豪宅宅生活共共構(gòu)成無無可取代代的名流流生活圈圈。國際際化名流流生活耀耀眼多彩彩。零時(shí)時(shí)差的同同步擁有有國際生生活的時(shí)時(shí)尚情調(diào)調(diào)、信息息脈動(dòng)。國際名名校學(xué)區(qū)區(qū)，使小小主人們們，從小小到大有有名校伴伴隨，熟熟悉國際際環(huán)境、培養(yǎng)國國際視野野。百年年建筑經(jīng)經(jīng)典規(guī)劃劃。自然然散發(fā)沉沉穩(wěn)內(nèi)斂斂的不凡凡氣質(zhì)。多功能能貴族會(huì)會(huì)所會(huì)所所。成立立國際高高爾夫生生活球會(huì)會(huì)。各方方人士菁菁英會(huì)。體現(xiàn)公公司為誠誠摯答謝謝社會(huì)各各界的關(guān)關(guān)懷和厚

23、厚愛，更更好地做做到“來源于于社會(huì)，服務(wù)于于社會(huì)”，顯現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)公公益形象象及良好好社會(huì)關(guān)關(guān)系圈。五、目標(biāo)標(biāo)客群拓拓展策略略1目標(biāo)標(biāo)客群分分析與策策略中國已造造就新興興的資產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)階階層。但但資產(chǎn)階階級(jí)也是是分層次次的。擅擅長描繪繪資產(chǎn)階階級(jí)生活活的英國國女作家家奧斯汀汀寫過一一本“傲慢與與偏見”，住在在典型的的英國中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)鄉(xiāng)村別別墅里的的女主人人公伊麗麗薩白小小姐在與與貴族公公爵世家家公子聯(lián)聯(lián)姻時(shí)，競?cè)皇苁艿桨谅c偏見見，受阻阻于嫁入入豪門，可見，中產(chǎn)階階級(jí)BOOBO與與貴族BBOBOO之間也也是有界界線與區(qū)區(qū)分的，是受制制于階層層的。而而我們的的目標(biāo)客客群也應(yīng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行階層劃劃分，以以

24、便準(zhǔn)確確地有針針對(duì)性的的開拓客客戶通道道。（1）金金字塔頂頂尖層次次。未來來我們高高爾夫球球會(huì)的核核心和豪豪宅的真真正靈魂魂人物。實(shí)業(yè)家（銀行業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)業(yè)、ITT業(yè)、工工業(yè)、商商業(yè)等）、長三三角區(qū)內(nèi)內(nèi)海外投投資國際際跨國企企業(yè)中國國總裁、文化界界、體育育界、演演藝界、律師界界、收藏藏界名人人、金融融證券投投資家、港澳臺(tái)臺(tái)及海外外有背景景人士、投資人人、外交交社交家家等重量量級(jí)大鱷鱷；外商機(jī)構(gòu)構(gòu)、大企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)、政府府高層實(shí)實(shí)力機(jī)構(gòu)構(gòu)、銀行行、保險(xiǎn)險(xiǎn)等財(cái)團(tuán)團(tuán)、家族族企業(yè)；成功女企企業(yè)家、女明星星、富家家豪門女女性；（專門列列出女性性人物，有助于于針對(duì)營營銷的特特定對(duì)象象做出更更準(zhǔn)確

25、的的產(chǎn)品定定位及銷銷售策略略）與上述營營銷策略略和營銷銷推廣策策略相對(duì)對(duì)應(yīng)，我我們的客客戶群拓拓展策略略應(yīng)當(dāng)更更注重戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用用、可操操作性及及直接性性?確立頂頂尖階層層為核心心，中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)為為推動(dòng)的的相互激激勵(lì)原則則；率先致致力于培培育上流流社會(huì)高高爾夫新新生活方方式的原原則；縮小包包圍圈、鎖定圈圈內(nèi)準(zhǔn)客客戶的原原則；建立高高層快捷捷通道并并樹立諧諧模的原原則；推行新新銷售模模式的原原則；其他（2）中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)成功人人士。未未來我們們高爾夫夫球會(huì)的的中堅(jiān)推推動(dòng)力量量、豪宅宅的后續(xù)續(xù)跟進(jìn)業(yè)業(yè)主及物物質(zhì)、精精神贊助助商。決決不能低低估他們們的作用用，正如如股市莊莊家與跟跟風(fēng)實(shí)力力股民之之關(guān)系，絕

26、對(duì)是是股市的的真理也也是市場場的真理理。其人人員結(jié)構(gòu)構(gòu)包括：n 高級(jí)級(jí)白領(lǐng)n 中小小私營企企業(yè)主n 海歸歸派n ITT、律師師等時(shí)尚尚行業(yè)的的金領(lǐng)人人士n 專家家教授n 政府府官員n 銀行行等金融融單位的的中高層層n 股份份合資企企業(yè)高級(jí)級(jí)管理人人員n 外資資企業(yè)聘聘用高層層n 文化化界、體體育界、文藝界界人士n 投資資性置業(yè)業(yè)者他們的特特點(diǎn)：n 位于于事業(yè)的的高峰期期，工作作是生活活的主旋旋律，在在緊張工工作之余余尋找靠靠近主城城又有自自然風(fēng)景景的住宅宅作為第第一居所所n 隨著著財(cái)富的的積累和和事業(yè)的的發(fā)展，生活觀觀念有了了質(zhì)的飛飛躍，追追求的不不僅僅是是一個(gè)安安居的地地方而是是生存的的質(zhì)量

27、，對(duì)健康康休閑、高尚社社交、高高品味生生活方式式、服務(wù)務(wù)等方面面有超出出一般社社會(huì)層次次的要求求n 希望望與富豪豪階層更更多商務(wù)務(wù)合作與與社會(huì)交交往。n 非金金字塔頂頂尖的富富豪階層層，不是是一味追追求豪華華，更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)性價(jià)價(jià)比，也也更人文文擁有私家家車，交交通距離離的遠(yuǎn)近近不再是是關(guān)鍵。分析可見見，這一一派人應(yīng)應(yīng)當(dāng)是高高爾夫球球會(huì)的理理想會(huì)員員，商務(wù)務(wù)式或休休閑式或或商務(wù)休休閑式高高爾夫球球運(yùn)動(dòng)的的另一主主流消費(fèi)費(fèi)群。不不久的將將來，他他們中將將蘊(yùn)育出出新一代代的頂尖尖成功人人士，所所以這是是一座蘊(yùn)蘊(yùn)藏的寶寶庫，豪豪宅的潛潛力股和和推動(dòng)力力。培育上上流社會(huì)會(huì)高爾夫夫新生活活方式的的原則；培育中

28、中產(chǎn)階級(jí)級(jí)認(rèn)知度度、參與與度、跟跟進(jìn)度的的原則；建立中中產(chǎn)階層層口啤贊贊頌的原原則；其他；2拓展展目標(biāo)客客群通道道媒體傳播播1. 報(bào)報(bào)紙新聞聞式報(bào)道道、專題題文章炒炒作、專專題廣告告；2. 電電視專題題報(bào)道、廣告片片；3. 戶戶外宣傳傳；4. 專專門對(duì)話話式網(wǎng)站站5. 其其他；活動(dòng)傳播播：（11）高爾爾夫球會(huì)會(huì)活動(dòng)如如系列講講座培訓(xùn)訓(xùn)會(huì)、世世界級(jí)或或國家級(jí)級(jí)運(yùn)動(dòng)及及高爾夫夫明星及及專業(yè)人人士交流流會(huì)、高高爾夫賽賽事等；（2）在在長三角角區(qū)舉行行專題酒酒會(huì)、發(fā)發(fā)布會(huì)、說明會(huì)會(huì)、業(yè)主主及準(zhǔn)業(yè)業(yè)主見面面會(huì)、旅旅行團(tuán)活活動(dòng)等；活動(dòng)地地選擇如如上海金金貿(mào)君悅悅、香格格里拉、南京金金陵飯店店、南京京香格里

29、里拉、蘇蘇杭各城城市香格格里拉、高級(jí)度度假圣地地、高級(jí)級(jí)會(huì)所等等大牌。（3）社社會(huì)公益益、演出出活動(dòng)等等專賣店+球會(huì)俱俱樂部+客戶會(huì)會(huì)+售樓處處式新銷銷售模式式：（11）不同同以往的的新銷售售團(tuán)隊(duì)。由高爾爾夫?qū)I(yè)業(yè)人員（專業(yè)球球童）、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)人人員、專專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)人員及及專家組組成的高高素質(zhì)形形象的精精英團(tuán)隊(duì)隊(duì)打理營營銷機(jī)構(gòu)構(gòu)。（2）開開設(shè)展示示、出售售高爾夫夫球運(yùn)動(dòng)動(dòng)器材、服飾、文化及及相關(guān)性性用品的的專賣店店+球會(huì)俱俱樂部+客戶會(huì)會(huì)+售樓處處四位一一體的耳耳目一新新的營銷銷窗口。地點(diǎn)設(shè)設(shè)置于除除現(xiàn)場之之外開辟辟第二戰(zhàn)戰(zhàn)場，如如高級(jí)商商業(yè)區(qū)的的門面或或最高級(jí)級(jí)商場。（3）藏藏版經(jīng)典典藏書式

30、式樓書；（4）珍珍藏版經(jīng)經(jīng)典風(fēng)格格精彩成成品別墅墅；（5）網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)銷售售。長三三角各城城市設(shè)營營銷點(diǎn)針對(duì)高級(jí)級(jí)居所、高級(jí)轎轎車、高高檔休閑閑場所的的宣傳；建立特定定圈內(nèi)人人士關(guān)注注度、接接受度的的良好口口啤式宣宣傳；這這是一條條行之有有效的客客戶快捷捷途徑，要求營營銷人員員達(dá)到極極高素質(zhì)質(zhì)足以與與各類實(shí)實(shí)力人物物直接對(duì)對(duì)話，尋尋找圈內(nèi)內(nèi)認(rèn)知度度且樹立立有代表表性的業(yè)業(yè)主領(lǐng)袖袖。六、銷售售工作進(jìn)進(jìn)度表編編制鑒于本人人對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目前期期工作計(jì)計(jì)劃、工工程進(jìn)度度等情況況的不確確定和不不確知性性，至220055年5月前一一期銷售售及20005年年后的二二期銷售售的全面面完整工工作計(jì)劃劃難以提提出，在在此，

31、可可提出一一個(gè)前期期三個(gè)月月內(nèi)營銷銷工作計(jì)計(jì)劃表。樓盤前期期營銷策劃工作流程樓盤前期營銷策策劃工作流程第1-22周第3-44周第5-6周第7-88周第9-110周第11-12周周一二三四四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日基本資料料及基本本準(zhǔn)備 1樓樓盤命名名2設(shè)計(jì)計(jì)檢討與與修正3市調(diào)調(diào)與街區(qū)區(qū)環(huán)境研研究4建材材設(shè)備研研擬5成立立、整合合、培訓(xùn)訓(xùn)銷售班班子6工程程付款方方式與進(jìn)進(jìn)度模擬擬7廣告告預(yù)算編編制8價(jià)格格策略擬擬定9策劃劃方向掌掌握、營營銷策略略及銷售售戰(zhàn)術(shù)大大腦風(fēng)暴暴會(huì)公司及銷銷售部事事項(xiàng) 11平面面套型、立面確確定2面積積測(cè)定3建材材確定4

32、價(jià)格格、付款款方式確確定5售樓樓處臨時(shí)時(shí)水、電電、電話話6售樓樓處施工工7特殊殊建材展展示（廠廠商）8公司司歷史、業(yè)績9買賣賣合同樣樣本10建建筑師溝溝通11預(yù)預(yù)售、銷銷售許可可證現(xiàn)場部分分 1接接待中心心（設(shè)計(jì)計(jì)、施工工、燈飾飾、桌椅椅）2樣板板間（設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、燈燈飾、擺擺飾、家家具）3地面面清理（給配、柏油）4園藝藝（設(shè)計(jì)計(jì)、景觀觀）5室外外（噴泉泉、花臺(tái)臺(tái)、廣場場）6庭園園燈飾7霓虹虹8招牌牌（支架架、跑燈燈、射燈燈）9主看看板、圍圍墻板（支架、照明）10警警衛(wèi)室11臨臨時(shí)水、電、電電話、空空調(diào)等12模模型（單單體、區(qū)區(qū)域、公公設(shè)、剖剖面）13氣氣球、拱拱門等14旗旗幟15燈燈箱或圖

33、圖表16安安全、智智能化、自動(dòng)化化、建材材配置展展示廣告媒體體部分 1戶戶外定點(diǎn)點(diǎn)看板2戶外外招牌、噴繪3告示示牌4指示示牌5銷售售道具（藍(lán)圖、圖冊(cè)）6交易易說明書書7銷售售樓書、海報(bào)8DMM（設(shè)計(jì)計(jì)、郵寄寄）9手卡卡（設(shè)計(jì)計(jì)、派發(fā)發(fā)）10派派報(bào)（設(shè)設(shè)計(jì)、派派發(fā)）11夾夾報(bào)（設(shè)設(shè)計(jì)、派派發(fā)）12DDM、合合同封套套13電電臺(tái)廣播播14電電視插播播15宣宣傳單16CCF（電電視廣告告制作、插播）17簡簡介片（制作、播放）18報(bào)報(bào)紙稿19雜雜志20工工地名片片、SPP活動(dòng)贈(zèng)贈(zèng)品現(xiàn)場業(yè)務(wù)務(wù)部分 1人人員進(jìn)駐駐工地售售樓處2整理理環(huán)境、收尾3現(xiàn)場場驗(yàn)收4銷售售表格5飲用用水、安安全帽等等6值班班、衛(wèi)生

34、生工人7作業(yè)業(yè)講習(xí)會(huì)會(huì)8銷售售模擬、檢討會(huì)會(huì)9銷售售人員排排班和別人分分享你的的知識(shí)，那才是是永恒之之道！回到頂部部陶陶地產(chǎn)新秀秀注冊(cè)日: 20003.10.25發(fā)貼數(shù): 366 發(fā)發(fā)貼時(shí)間間: 220033.111.211 144:544 | IP已已記錄 | 報(bào)報(bào)告發(fā)送送-好東西！一下回到頂部部kinggtp地產(chǎn)新秀秀注冊(cè)日: 20003.10.28所在地: 江蘇蘇發(fā)貼數(shù): 366 發(fā)發(fā)貼時(shí)間間: 220033.111.266 111:433 | IP已已記錄 | 報(bào)報(bào)告發(fā)送送-有一問題題：聚寶寶山項(xiàng)目目是9.11個(gè)個(gè)億被陽陽光集團(tuán)團(tuán)所得，有消息息稱陽光光集團(tuán)的的資金出出現(xiàn)了問問題請(qǐng)問樂樸樸次項(xiàng)目目是你在在做嗎？我只知知道是蘇蘇寧的地地，請(qǐng)的的全球知知名的美美國總統(tǒng)統(tǒng)景觀顧顧問公司司EDSSA及GARRYPLLAYEER做的的設(shè)計(jì)，2000套頂級(jí)級(jí)美式別別墅，局局部可以以根據(jù)客客戶要求求進(jìn)行改改動(dòng)。郵箱：m回到頂部部naivvehaare地產(chǎn)新秀秀注冊(cè)日: 20003.12.10所在地: 遼寧寧發(fā)貼數(shù): 1 發(fā)貼貼時(shí)間