談商業(yè)地產(chǎn)營銷新模式能否破繭化蝶

1、“二次調控”襲擊樓市 資金壓力驟然增大商業(yè)地產(chǎn)營銷新模式能否“破繭化蝶”【主持人】各位搜訪網(wǎng)友大家好，近期，二次調控襲擊樓市，商業(yè)地產(chǎn)資金吃緊，商業(yè)地產(chǎn)運營新模式能否“破繭成蝶”。樓市二次調控和加息政策的出臺讓整個房地產(chǎn)業(yè)都受到了影響，投資者收緊錢袋，開發(fā)商資金鏈緊張，一時間，商業(yè)地產(chǎn)投融資模式及未來發(fā)展趨勢成為業(yè)內(nèi)關注的熱點問題，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)、運營過程中的投融資新模式也成為業(yè)內(nèi)探討的焦點，搜房網(wǎng)將在下月的香港國際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關論壇。本期搜房投資者大講堂也結合此熱點問題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新營銷模式的一品國際作為示例項目，邀請業(yè)內(nèi)嘉賓與廣大投資者共同探討商業(yè)地產(chǎn)營銷

2、新模式熱門話題，今天我們邀請到了中國名商發(fā)展促進會副秘書長孫崢，北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊，嘉億引領商業(yè)地產(chǎn)管理機構董事長鄂麗華，一品公館的項目負責人田宇和韓霜，跟大家一起探討今天的話題。說到樓市二次調控和銀行貸款加息的影響，不僅對投資者有影響，對開發(fā)商的投融資也有影響，首先有請孫崢副秘書長談談目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和模式有哪些？【孫崢】國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資從公開渠道來講，目前有幾種主要模式，一種銀行貸款，還有一種信托基金，還有一種投資基金，另外包括海外基金，還有上市發(fā)行，另外還有信托投資基金，大致這么幾種。目前來說，信托基金應該是比較好的一種模式，因為國家調控比較密集，對通過貸款、上市等

3、渠道融資的房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大。所以從投資信托基金的角度來說，包括一些私募基金，像REITs也是當前的形勢下比較主要的渠道?！局鞒秩巳恕孔罱臉鞘惺卸握{調控，對對國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資渠道有有哪些影影響？對對未來發(fā)發(fā)展有沒沒有新的的改變的的方向。【孫崢】影響最最大的是是公開的的渠道，比如銀銀行貸款款、上市市，由于于開發(fā)商商受宏觀觀政策影影響，資資金量比比較吃緊緊，如果果走渠道道資金得得不到滿滿足，自自資金鏈鏈又很大大，一些些房地產(chǎn)產(chǎn)商自己己做信托托資金，合作或或者自己己搞融資資，這是是一種發(fā)發(fā)展趨勢勢。另外外，私募募基金也也是現(xiàn)在在比較熱熱的，也也是逐漸漸的從暗暗處走向向明處的的一種，這

4、可以以說是完完全受國國內(nèi)的多多次調整整所走出出的一種種融資方方式?！局鞒秩巳恕磕鷦倓偛耪f的的融資方方式，有有沒有一一些您接接觸過實實例可以以和網(wǎng)友友們分享享下？【孫崢】這方面面不太多多，但是是據(jù)我了了解包括括萬科、萬達，他們現(xiàn)現(xiàn)在都用用這種渠渠道?！局鞒秩巳恕窟@是是否也是是目前眾眾多開發(fā)發(fā)商選擇擇的一種種融資方方式？【孫崢】基于國國內(nèi)大的的經(jīng)濟形形勢，開開發(fā)商們們甚至包包括首創(chuàng)創(chuàng)，都在在這種?！局鞒秩巳恕慷蹩偪傇谏虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資管理理領域有有比較多多的實例例，結合合現(xiàn)在的的樓市政政策，您您對目前前國內(nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投融融資渠道道及模式式如何看看待？【鄂麗華華】剛才才孫副秘秘書長已已經(jīng)介紹紹了，

5、常常用的就就是這幾幾項現(xiàn)在在國內(nèi)常常出現(xiàn)的的投融資資模式。目前市市場因為為新政的的壓力，投資商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)沒有錢錢是沒有有辦法的的，并不不是開發(fā)發(fā)商有這這種計劃劃，因為為商業(yè)地地產(chǎn)需要要強大的的資金支支持和技技術人員員的支持持，還有有一個原原因，現(xiàn)現(xiàn)在投資資的商業(yè)業(yè)項目多多為政府府規(guī)劃的的項目，區(qū)域規(guī)規(guī)劃的項項目都比比較大，迫使許許多開發(fā)發(fā)商做綜綜合體，這樣資資金壓力力更大，這樣的的項目體體量大，需要資資金支持持量也大大，開發(fā)發(fā)商逐漸漸開發(fā)新新的投融融資渠道道。國外外比較新新的融資資方式，有種擔擔保抵押押的形式式，國內(nèi)內(nèi)的案例例里面，像萬達達通過境境外的方方式融資資資金，就是這這種形式式。在未未

6、來得商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)當中，這種形形式可能能是一種種新的融融資渠道道。有一點要要明確，投融資資要看項項目直接接的盈利利模式，包括RREITTs這個個產(chǎn)品，是不是是能在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)生杠杠桿作用用？是不不是所有有投入到到商業(yè)地地產(chǎn)的人人，能夠夠用到這這種金融融工具，因為現(xiàn)現(xiàn)在REEITss基金對對項目的的收購，對項目目的運營營能力，資金收收益有很很嚴格的的評估。真正收收購項目目的也不不多，因因為考核核、評估估等非常常重要，雖然放放開，但但是在未未來大家家在轉入入投商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，在選擇擇的時候候，因為為形式很很多，一一定要根根據(jù)自己己融資的的能力去去選擇投投資商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的類型。我覺得得這是非非常重要要的

7、?！局鞒秩巳恕磕壳扒皣鴥?nèi)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資，企業(yè)對對項目考考核的標標準比較較高，目目前來說說，二次次調控以以后，投投融資難難度可能能比之前前更加緊緊張，您您覺得目目前的這這種市場場環(huán)境下下，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商如如何擴大大投融資資渠道？【鄂麗華華】商業(yè)業(yè)地產(chǎn)類類，如果果你想吸吸引合作作，首先先商業(yè)地地產(chǎn)的定定位非常常重要，如果把把項目的的品質和和利潤進進行合理理的組合合，這樣樣才能吸吸引更多多資金進進入。融融資還有有一種產(chǎn)產(chǎn)品非常常好，項項目非常常好，但但是前期期一定要要跟合作作經(jīng)營相相配合，因為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需要運運營商給給你支持持一起運運營，一一定要找找到投資資經(jīng)營的的合作伙伙伴，減減少前期期融

8、資的的壓力。我們可可以找一一個酒店店，可以以融資的的，這樣樣把開發(fā)發(fā)商整個個的建設設成本都都可以分分解了?！局鞒秩巳恕恳獢U擴大投融融資的渠渠道，從從開發(fā)商商自身來來說，需需要對自自身及項項目從一一開始就就做好規(guī)規(guī)劃?！緦O崢】從投資資渠道這這個角度度，應該該區(qū)分一一下，項項目前期期和項目目運營期期，方式式不一樣樣?，F(xiàn)在在公開的的信托基基金，公公開的基基金和私私募的基基金在前前期，RREITTs在后后面，你你發(fā)展很很好了，定位很很準確，有盈利利了，這這種情況況下REEITss基金才才會進入入，才會會去收購購或者融融資。所所以從開開發(fā)商的的角度，從開發(fā)發(fā)企業(yè)或或者是運運營機構構要分清清楚融資資的渠道

9、道在什么么時間段段，找不不同的資資金來做做項目，這是不不一樣的的。【主持人人】開發(fā)發(fā)商需要要針對自自己的投投融資時時間點和和自身項項目的獨獨特性，投融資資要采取取不同的的模式?！緦O崢】融資的的模式根根據(jù)項目目所處的的不同階階段采取取不同的的方式?！局鞒秩巳恕縍EEITss對開發(fā)發(fā)商投融融資進入入的階段段有獨特特性，像像今年RREITTs和險險資是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投融資資市場的的焦點話話題，大大家怎樣樣看待這這兩種商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投融資資方式？【陳俊】我剛才才聽了各各位講的的，其實實還有一一種，對對我們來來說還有有一種融融資方法法，民資資，我們們用民間間資本來來做，因因為浙江江人對商商業(yè)特別別敏感，經(jīng)商

10、之之道特別別敏銳，起步也也早，一一直是做做商業(yè)地地產(chǎn)。像像北京，每個商商場都有有浙江人人，一大大批人，清一色色都是浙浙江人，每個商商場都是是這樣。我們在在浙江或或者是全全國各地地，基本本上都是是民間資資本。據(jù)據(jù)我所知知，我們們的民間間資本的的成功的的案例，我可以以隨便舉舉。因為為是我們們有特殊殊的地域域，有特特殊的團團隊，我我們怎么么融資？很簡單單，看到到一個項項目，看看完之后后，帶人人過去，這個項項目是110個億億，我就就找100個人，一個人人一個億億，如果果一個人人做不到到一億，再分解解下去，這樣分分解下去去，一下下子把這這個項目目做起來來了，這這樣做很很快，時時間很短短，效益益很好。這是

11、我我們所特特有的東東西，民民間的資資本。我我們就是是用這種種方法，發(fā)展起起來?！局鞒秩巳恕空闵躺逃歇毺靥氐娜谫Y資方式，像剛才才陳會長長所說的的，到項項目進行行實地考考察，請請您談談談您對可可以投融融資的項項目有哪哪些條件件或標準準？【陳俊】第一個個地段，第二個個是人氣氣，不管管住宅還還是地產(chǎn)產(chǎn)，地段段、地段段還是地地段，人人氣人氣氣還是人人氣，這這是投資資房產(chǎn)永永恒不變變的標準準。實際際上商業(yè)業(yè)地產(chǎn)這這幾年我我一直認認為，沒沒有政策策就是好好政策，這4、5年來來，國家家所調整整的政策策，基本本沒有針針對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的，所以以說是好好機會。【主持人人】綜合合各位以以上所說說，國內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開

12、開發(fā)投融融資模式式包括渠渠道具有有多樣性性，像RREITTs，還還有民資資，還有有銀行貸貸款，融融資方式式多種多多樣，那那么近期期的二次次調控和和銀行貸貸款加息息政策是是否對商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投融融資渠道道和模式式產(chǎn)生影影響？如如果產(chǎn)生生影響，體現(xiàn)在在哪里？【田宇】首先，我們非非常欣賞賞浙商的的這種融融資模式式，我們們不得不不說，這這就是南南北方最最大的區(qū)區(qū)別，為為什么南南北方劃劃分？因因為南方方的商業(yè)業(yè)，我們們從事商商業(yè)研究究，項目目的運作作有很多多年了，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)真正正做的好好的，往往往都是是南方的的商業(yè)，南方的的開發(fā)商商，南方方商人可可以說是是真正的的商業(yè)運運營者，他們的的概念跟跟北方的的概

13、念不不太一樣樣。因為為提到融融資，其其實北方方的開發(fā)發(fā)商眼中中融資就就是賣掉掉，南方方則多是是自持型型，這是是完全兩兩個不同同的概念念?！局鞒秩巳恕勘狈椒骄褪琴Y資金的流流動，南南方傾向向于自持持，在自自身持有有的基礎礎上，錢錢上賺錢錢?！咎镉睢繌谋狈椒絹碇v，這個不不是說開開發(fā)商愿愿意這么么做，也也是北京京的市場場形式所所迫，所所有的開開發(fā)商一一定要快快點賣出出去，把把風險轉轉嫁給商商戶，這這其實形形成了一一種惡性性循環(huán)。其實，自持型型商業(yè)地地產(chǎn)的開開發(fā)公司司，我認認為比專專門從事事住宅地地產(chǎn)的更更高尚。我覺得得一個開開發(fā)公司司要做一一個商業(yè)業(yè)項目，不賣，不考慮慮資金問問題，這這是一種種更有社社

14、會責任任感的行行為，他他們做的的更多的的是為很很多老百百姓和中中間的經(jīng)經(jīng)營者提提供平臺臺，提供供了非常常好的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，大家共共同去承承擔風險險。說到風險險，你賣賣出去也也有，一一樣的，可能賣賣的價格格很低，風險是是沒有辦辦法估量量的。你你只是把把風險和和利潤降降低了，這個我我覺得從從南北方方最大的的差距，效仿不不來。北北方的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)無限的的增長，現(xiàn)在通通過像南南方開發(fā)發(fā)商的學學習，南南方民間間資本、游資這這種模式式，我們們北方的的開發(fā)商商現(xiàn)在已已經(jīng)開始始逐步的的做，包包括一些些大的開開發(fā)商之之間的聯(lián)聯(lián)合，我我有地，你有錢錢，共同同成立一一個新的的公司，強強聯(lián)聯(lián)合，這這個是一一個很好好的融資

15、資渠道，大家的的資源是是互補的的。如果果只靠一一個開發(fā)發(fā)商自己己做銀行行貸款，做各種種風投，成功率率很低。一個房房地產(chǎn)，尤其商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，壽命命很短暫暫，三到到五年，誰愿意意投入？【陳俊】有一個個觀點我我很贊同同，北方方現(xiàn)在的的開發(fā)商商或者是是當?shù)卣埠煤?，和南南方的在在交流，在溝通通，我最最近就這這么一個個事情，國慶期期間，唐唐山的一一個開發(fā)發(fā)商主動動提出來來，到浙浙江義烏烏去溝通通，想在在唐山做做一個類類似于義義烏小商商品市場場這樣的的一個大大型市場場，你先先到浙江江去看，模式怎怎么樣，我找商商戶同你你座談，找到了了一批商商戶跟他他交流，商戶有有意向要要擴張，浙江產(chǎn)產(chǎn)品要擴擴張，輻輻射

16、到哪哪，雙方方一拍即即合，這這就兩方方面強強強聯(lián)合。【主持人人】也是是一種資資金資源源的共贏贏?！娟惪　繉?，他他提供土土地，我我們提供供資金?！局鞒秩巳恕恐袊鴩纳虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)或或者中國國的房地地產(chǎn)具有有自身的的特色，包括南南北方的的差異，投融資資方式包包括渠道道有不同同的方式式，北方方也出現(xiàn)現(xiàn)了很多多新的融融資模式式，像剛剛才田總總說的開開發(fā)商之之間，你你有地我我有錢，雙方合合作開發(fā)發(fā)項目，這也是是一種新新的融資資渠道或或者模式式，說到到投融資資，或者者商業(yè)地地產(chǎn)運營營的新模模式，其其實目前前一品公公館推行行“低總價價+托管管+返現(xiàn)現(xiàn)+小戶戶型”，這也也算在營營銷是一一種新的的模式，請?zhí)锟偪偨o我

17、們們介紹這這種模式式的特點點是什么么？【田宇】作為一一個商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來來講，在在北方，我們也也是這樣樣的一個個開發(fā)公公司，我我們也避避免不了了把我們們的產(chǎn)品品出售出出去，但但是從我我們目前前整個市市場來看看，我們們認為我我們還在在一些開開發(fā)商之之前，我我們不是是說把產(chǎn)產(chǎn)品賣出出去以后后不考慮慮以后，作為一一個商業(yè)業(yè)體其中中的一部部分，其其實就像像一個大大家庭一一樣，每每一個不不同的人人物代表表不同的的產(chǎn)品，只有產(chǎn)產(chǎn)品都有有自己的的特色，帶來不不同的人人流，才才能把人人氣和價價值無限限提升。如果僅僅僅是賣賣出去，我不去去加以限限制，不不去加以以管理，我相信信他的生生命力非非常短暫暫，這個個也是我我

18、們?yōu)槭彩裁纯紤]慮我們一一品公館館的項目目能夠有有這樣的的一個方方向讓我我們研究究和走下下去，這這個不是是我們自自己發(fā)明明出來的的，我們們也是借借鑒了像像國外以以及香港港的一些些大的城城市的理理念。中中產(chǎn)階級級投資到到底是什什么概念念？投資資為了什什么？我我們對這這些重新新做了定定義，我我們也一一直在爭爭論，買買住宅進進行投資資還是買買商業(yè)進進行投資資？大家家都在爭爭論這個個事情。但是你你發(fā)現(xiàn)所所有人爭爭論的焦焦點，從從今天這這個結點點往去年年說，去去年怎么么樣，如如果買了了，住宅宅可能翻翻了一倍倍，商業(yè)業(yè)可能沒沒有翻那那么多，希望大大家更清清楚這一一點，住住宅已經(jīng)經(jīng)到了一一個相對對讓大家家比較

19、冷冷靜的區(qū)區(qū)間，無無論是國國家的政政策還是是消費者者能夠支支撐的一一個區(qū)間間，從今今天這個個結點開開始，我我們往以以后五年年看，到到20115年看看，我相相信商業(yè)業(yè)是一個個無限發(fā)發(fā)展的潛潛力股，很多人人對商業(yè)業(yè)投資的的概念，基本上上都是控控制在本本身的價價值能夠夠增加多多少，商商業(yè)跟住住宅最大大的區(qū)別別，住宅宅是大家家炒起來來的，是是需求所所致，商商業(yè)是經(jīng)經(jīng)營所致致，而且且更加穩(wěn)穩(wěn)定和穩(wěn)穩(wěn)固，你你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)租金上上漲相對對比房價價慢，但但是跌的的速度也也會很慢慢，成正正比，穩(wěn)穩(wěn)步攀升升。針對對現(xiàn)在的的市場環(huán)環(huán)境，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)作作為投資資地產(chǎn)，現(xiàn)在所所有的老老百姓還還處于懵懵懂的狀狀態(tài)。很很多

20、人認認為我花花錢買不不動產(chǎn)，我們承承認本身身就是一一種投資資行為，但是投投資回報報跟投資資收益很很多人已已經(jīng)分不不清楚了了，什么么叫投資資回報？什么叫叫投資收收益？兩兩者其實實是從產(chǎn)產(chǎn)品本身身和盈利利模式上上有非常常大的區(qū)區(qū)別的但但是現(xiàn)在在很多人人都已經(jīng)經(jīng)被誤導導了。【田宇】去年我我買了住住宅產(chǎn)品品，今年年我增值值了1000%，當時花花了1000萬，現(xiàn)在賣賣到2000萬，這個叫叫做投資資回報還還是叫收收益？只只有賣掉掉了，賺賺了錢才才叫收益益，沒有有賣之前前叫做固固定資產(chǎn)產(chǎn)的增值值。在這這個階段段，把2200萬萬的房子子賣了，掙了1100萬萬，可以以買車，但是你你設想一一下，你你拿2000萬還

21、還能買這這個房子子嗎？買買不回來來，你買買住宅本本身只有有保值和和增值，達不到到投資回回報。從從商業(yè)角角度投資資來講，不能夠夠完全考考慮本身身的產(chǎn)品品增值有有多少，他同時時在享受受了土地地增值的的同時還還帶來了了投資的的收益跟跟投資的的回報，投資商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)15年年以后，發(fā)現(xiàn)之之前的1100萬萬收回來來了，這這個部分分是投資資回報和和投資收收益，項項目本身身也在增增值，賣賣掉發(fā)現(xiàn)現(xiàn)兩部分分收益，一個是是增值收收益，一一個是購購買產(chǎn)品品帶來的的回報。很多人人不理解解為什么么投資商商業(yè)？但但是很多多人住宅宅根本不不考慮，只投資資商業(yè)。而商業(yè)業(yè)的收益益源于誰誰來經(jīng)營營，租金金多少?，F(xiàn)在有有一些已已經(jīng)

22、投資資商業(yè)地地產(chǎn)的人人，很有有心得，對住宅宅投資完完全不感感興趣?！局鞒秩巳恕可虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)和和住宅的的投資理理念和心心態(tài)不同同?！咎镉睢繌囊黄菲饭^產(chǎn)產(chǎn)品本身身來講，我們打打造成的的，不像像以前的的酒店公公寓，我我們叫做做公寓式式酒店，將類住住宅產(chǎn)品品轉換成成純投資資性的產(chǎn)產(chǎn)品，投投資者如如果現(xiàn)在在手里閑閑錢不多多，我們們非常建建議做這這樣的投投資，不不但沒有有風險，因為我我相信所所謂的風風險只要要在中國國買不動動產(chǎn)，基基本風險險是零，所謂風風險就是是投資收收益多與與少的一一個問題題，而且且投資跟跟投機不不一樣，更建議議大家希希望做投投資的人人把投機機忘掉，這個是是未來的的發(fā)展趨趨勢，也也是現(xiàn)在

23、在人應該該關注和和學習的的一點。【韓霜】我想延延伸開說說一下，因為一一品公館館這個項項目，我我們共同同來操作作很長時時間，也也經(jīng)歷了了市場的的幾輪波波動，在在目前的的定位開開始之前前，今年年年初或或者是去去年這個個時候，我們?nèi)匀匀话阉ㄎ辉谠诰频晔绞焦⒌牡漠a(chǎn)品，希望用用小戶型型低總價價吸引有有一定的的自住需需求的購購房者，將他們們做為產(chǎn)產(chǎn)品銷售售定位。因為有有一些購購房的心心理受政政策影響響，更重重要的是是我們經(jīng)經(jīng)過一段段時間市市場的反反思，想想回歸產(chǎn)產(chǎn)品的本本真，酒酒店公寓寓，完整整的酒店店公寓的的歷史演演變，國國外就是是純投資資型的產(chǎn)產(chǎn)品，到到中國變變成了純純住宅性性的產(chǎn)品品，說是是酒

24、店式式管理，很多酒酒店公寓寓其實買買了之后后也就是是普通的的服務，也許還還達不到到。我們們通過反反思，想想回歸投投資產(chǎn)品品本身的的性質，把他作作為公寓寓式酒店店或者是是叫酒店店式公寓寓，目前前我們想想說，還還是強調調他的低低總價、小戶型型，并不不是想讓讓購房者者來買，而是想想給我們們的白領領階層或或者是北北京的中中產(chǎn)階層層這種中中小投資資者提供供一個非非常保值值、安全全的投資資的一種種平臺，一種投投資產(chǎn)品品，剛結結婚的小小夫妻，手里可可能閑錢錢也不多多，五六六十萬，目前來來講投資資一套房房子，首首付肯定定不夠，如果投投資股市市，目前前波動很很大，不不是一般般人敢涉涉足，拿拿著自己己積攢的的錢投

25、到到股市，如果有有閃失也也是風險險很大。但是投投資公寓寓式酒店店的產(chǎn)品品，小額額資金投投入之后后長期持持有穩(wěn)定定收益回回報，而而且投資資回報相相對于基基金還是是高得多多，安全全性也是是高得多多，我們們這種產(chǎn)產(chǎn)品，我我們的定定位，我我們面對對的客群群就是中中小投資資者?！局鞒秩巳恕肯耥n韓總所說說，酒店店式公寓寓產(chǎn)品的的運營對對他后來來的收益益有很大大的影響響，一品品公館以以后運營營過程中中的運營營方的品品質有哪哪些保障障，一品品公館項項目最近近推出的的是低總總價和小小戶型的的宣傳，低總價價大概在在什么價價位？小小戶型又又是怎樣樣的戶型型？請?zhí)锾锟倿榇蟠蠹医榻B紹一下？【田宇】我們的的產(chǎn)品基基本都是

26、是在400平米以以內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品，總總價在1100萬萬以下，基本是是這樣，然后內(nèi)內(nèi)置配套套設施相相對來講講，會包包括40000平平米大型型的會所所，包括括每一個個區(qū)域的的精裝修修的標準準，包括括家具、家電，不能說說達到五五星級，但是很很好。從從運營商商來講，一開始始有這個個想法之之后，我我們開始始聯(lián)絡和和尋找與與我們項項目本身身的氣質質和規(guī)模模能夠相相近的酒酒店或者者是酒店店管理公公司接觸觸，最早早接觸的的是洲際際酒店，給我們們項目的的定位非非常高，定位是是洲際的的一個快快捷酒店店，有了了他們的的認可，增加了了我們從從事經(jīng)營營的一個個決心。對于洲洲際來講講，既然然她們能能夠認可可我們的的位置和和產(chǎn)

27、品，我們相相信只要要是做的的到位，按照他他們的標標準延伸伸，我們們相信這這個產(chǎn)品品在區(qū)域域中有很很的發(fā)展展?jié)摿?，同時我我們也接接觸了國國內(nèi)的比比較高端端的一些些酒店管管理公司司為我們們診斷這這個項目目，他們們愿意不不愿意介介入，非非常踴躍躍。最后后我們確確定，我我們的產(chǎn)產(chǎn)品最后后做成一一個真正正的產(chǎn)權權式的酒酒店。北北京來講講，也有有比較成成功的一一個案例例，強強強酒店，那個是是非常早早的項目目，當時時因為開開發(fā)商資資金亂斷斷裂，他他們準備備出售這這個產(chǎn)品品，現(xiàn)在在不這么么叫了，一部分分是開發(fā)發(fā)商自持持，一部部分是賣賣了，現(xiàn)現(xiàn)在回報報率負責責高，非非常穩(wěn)定定。我們們有一個個2萬平平米的商商業(yè)，

28、我我們打造造成市場場，在市市場環(huán)境境小有風風險，能能不能做做好？會會過來想想，我們們把區(qū)位位作為一一個酒店店，風險險非常小小。在酒酒店，在在整個中中國，現(xiàn)現(xiàn)在在北北京、北北方的市市場，酒酒店整個個行業(yè)的的發(fā)展趨趨于向好好，而且且我們所所處的位位置有一一個綠色色金融商商圈，也也在如火火如荼的的開發(fā)過過程當中中，更多多的金融融的經(jīng)濟濟類的一一些企業(yè)業(yè)入住這這個區(qū)域域，相對對中高端端的需求求非常大大，加上上西邊的的政府、設計院院這些單單位，他他們不斷斷的從南南方尋找找高端的的人才到到北京進進行項目目的合作作和咨詢詢，他們們的住宿宿問題也也就解決決了我們們酒店的的供應量量的問題題。我們們的酒店店是一種

29、種新的商商業(yè)酒店店的運營營模式，比傳統(tǒng)統(tǒng)的多了了一些人人文、家家的一種種感覺，包括裝裝修和配配置，包包括會所所，五星星級有哪哪些有比比較好的的會所？內(nèi)部的的環(huán)境和和外圍的的環(huán)境，我們有有2000多間房房，有550%的的配備量量，我們們希望通通過配套套的優(yōu)勢勢，加上上我們新新的運營營的模式式，把我我們的產(chǎn)產(chǎn)品在商商業(yè)領域域做到比比較好的的發(fā)展的的一個態(tài)態(tài)勢，所所以從我我們前期期的整個個所有的的鋪墊，到項目目本身的的特點，我們相相信這樣樣的一個個定位能能夠給中中小的想想去投資資的投資資客，提提供更好好的平臺臺，讓他他們選擇擇和學習習。【主持人人】從田田總的介介紹可以以看出，一品公公館的這這種投資資

30、模式業(yè)業(yè)內(nèi)比較較看好，一品公公館項目目目前推推行的營營銷模式式是低總總價、小小戶型，托管，返現(xiàn)，請?zhí)锟偪偨榻B下下這是一一種怎樣樣的托管管和返現(xiàn)現(xiàn)模式？【田宇】我們產(chǎn)產(chǎn)品本身身是一種種酒店的的經(jīng)營的的管理模模式，跟跟一般的的市場很很有大區(qū)區(qū)別，必必須有相相對比較較統(tǒng)一的的完整性性，整個個酒店才才有長期期的好的的發(fā)展。我們的的投資人人購買了了我們的的產(chǎn)品以以后，其其實并沒沒有說完完全的租租給我們們的酒店店，由我我們來幫幫助我們們的業(yè)主主進行酒酒店的正正常的運運營。而而且保證證了一個個商業(yè)投投資的一一個連續(xù)續(xù)性，因因為商鋪鋪的投資資，千萬萬不要看看每天每每平米多多少錢，一定要要有持久久性和連連續(xù)性，

31、所以我我們能夠夠確保讓讓我們的的投資客客戶有一一個長期期穩(wěn)定的的投資和和收益，才能夠夠確?？涂蛻敉读肆隋X，有有投資回回報或者者收益，他們拿拿到不動動產(chǎn)的房房子，日日后通過過我們酒酒店經(jīng)營營也拿到到了現(xiàn)金金?！局鞒秩巳恕宽椖磕康耐泄芄苁墙K身身制還是是多少年年？【田宇】我們現(xiàn)現(xiàn)在是33+5，前三年年有固定定的投資資回報，后面的的5年也也是給大大家的一一個熟悉悉和信任任，因為為很多人人不了解解這種產(chǎn)產(chǎn)品，也也不清楚楚這種產(chǎn)產(chǎn)品帶來來什么收收益，前前期三年年給相互互磨合的的時間，我們相相信在未未來，后后5年當當中，所所人愿意意繼續(xù)跟跟我們溝溝通完成成合作，整個項項目做成成酒店的的模式，未來八八年，如如

32、果首付付已經(jīng)付付完了，銀行貸貸款不需需要自己己支付，在100年以后后，基本本上拿到到的錢都都是他的的盈利，我相信信未來88年，只只要我們們運營公公司運營營好，118年都都不是問問題。因因為我們們的酒店店面積小小，真正正用于居居住的可可能性不不大，其其實只是是一個過過渡性的的產(chǎn)品，更多的的用途還還是進行行投資?！局鞒秩巳恕科鋵崒嵪褚黄菲饭^作作為純投投資性的的產(chǎn)品，投資者者如果投投資這個個產(chǎn)品，更關注注商業(yè)投投資的增增值和產(chǎn)產(chǎn)品保值值的問題題，一品品公館在在這方面面有哪些些投資優(yōu)優(yōu)勢？【田宇】首先我我們擁有有的位置置不用多多說，未未來的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ蚁嘞嘈胖灰P注過過地產(chǎn)的的人，都都會關注注

33、目前麗麗澤商圈圈FBDD的發(fā)展展，相信信未來33到5年年，項目目運營收收益加上上土地增增值部分分，這種種收益會會非常豐豐厚，我我相信到到目前為為止比投投資商鋪鋪要風險險更低，因為本本身一品品公館我我們有一一些商鋪鋪在出售售，這部部分利益益也是整整個規(guī)劃劃和未來來大的市市場的發(fā)發(fā)展給予予我們開開發(fā)商的的權利，我們不不是必須須這么做做。最關關鍵的一一點，如如果有110000萬或者者20000萬，買什么么商鋪都都可以買買，如果果手里只只有1000萬，要想1100萬萬增值和和保值，哪種產(chǎn)產(chǎn)品能無無憂的拿拿到回報報？很難難找，如如果拿1100萬萬，可能能買個一一居室可可能都很很難，可可想而知知，一居居買

34、到了了以后，一個月月租多少少錢？220000，他的的投資回回報是什什么？你你可能是是現(xiàn)在住住宅市場場價格比比較高的的位置，增值還還會有多多少？我我們不是是面對所所有的投投資人，我們只只是面對對能夠在在最短時時間了解解我們、認同我我們項目目的2118戶就就夠了。【主持人人】能夠夠保證這這種產(chǎn)品品的增值值和產(chǎn)值值，涉及及到商業(yè)業(yè)運營，像鄂總總接觸很很多實際際的案例例，房產(chǎn)產(chǎn)投資怎怎么能夠夠更好的的增值保保值，您您對商業(yè)業(yè)地產(chǎn)如如何更好好的增值值保值的的一些建建議？【鄂麗華華】新產(chǎn)產(chǎn)品面向向市場，像一品品公館面面對新的的形勢，通過酒酒店來提提升資產(chǎn)產(chǎn)，地價價的升值值是社會會的大環(huán)環(huán)境造成成的，一一品

35、公館館鎖定的的是年輕輕的投資資者，有有少的投投資金額額做一些些投資商商業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品，作作為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來來講，種種類很多多，運營營方式也也不一樣樣，剛才才一品公公館需要要的就是是酒店的的一個運運營管理理公司幫幫助他運運營和提提升項目目的品質質，通過過運營達達到了幫幫助他增增收，創(chuàng)創(chuàng)收，同同時幫助助他在經(jīng)經(jīng)營自己己的品牌牌，經(jīng)營營的是一一品公館館的品牌牌，運營營商的作作用是幫幫助開發(fā)發(fā)商和投投資商提提升資產(chǎn)產(chǎn)、維護護資產(chǎn)，這是運運營商最最主要的的核心的的工作。如何選選擇經(jīng)營營商？對對于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)的最重重要的環(huán)環(huán)節(jié)，運運營商對對于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，能創(chuàng)造造出來一一個比你你預期回回報以及及預期品品

36、牌推廣廣，起了了決定性性的因素素，這是是非常重重要的。這種運運營，一一定看你你的投資資，包括括我們初初期探討討的投資資，包括括陳會長長也在說說，他們們?nèi)タ串a(chǎn)產(chǎn)品，這這個項目目的核心心品質是是他投資資選擇的的一個目目標，那那么同樣樣運營商商在選擇擇運營項項目的時時候，也也在看品品質，看看能不能能幫你創(chuàng)創(chuàng)造價值值，這是是一個很很重要的的環(huán)節(jié)。商業(yè)地地產(chǎn)投資資的時候候，忽略略了運營營成本的的測算，比如您您做產(chǎn)品品的時候候，沒有有想到管管理公司司進入項項目的管管理成本本，這筆筆成本的的費用，運營管管理的部部分費用用以及運運營管理理的團隊隊，確實實分掉了了一部分分利潤，但是很很多人忽忽略了經(jīng)經(jīng)營才會會產(chǎn)

37、生收收益，這這部分的的測算。商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)這么多多年，準準備這么么多年，綜合體體里面有有很多業(yè)業(yè)態(tài)組合合，他們們的運營營模式也也不同。分類講講，購物物中心和和綜合體體這樣的的運營重重點在什什么地方方？購物物中心，原來做做百貨，運營的的是商品品，在柜柜臺經(jīng)營營商品，做購物物中心面面對的不不是產(chǎn)品品，而是是商家，引進來來的商戶戶，幫助助你創(chuàng)造造資金收收入，幫幫助您創(chuàng)創(chuàng)造總體體持有性性，幫助助您創(chuàng)造造自身價價值。通通過這些些品牌，自己有有一個小小單體獨獨立的運運營能力力，像我我們選擇擇購物中中心，他他有自己己連鎖發(fā)發(fā)展的合合作伙伴伴，才會會入駐，他的能能力非常常大了。所以，在投資資一個商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)

38、項目的的時候，一定要要考慮清清楚跟自自己資金金和可持持續(xù)資金金的投入入，選擇擇適合企企業(yè)和投投資者的的產(chǎn)品，無論這這個產(chǎn)品品是有實實力的開開發(fā)商，還是有有實力的的投資商商，比如如民間的的，他選選擇產(chǎn)品品的時候候一定選選擇適合合這個投投資人的的投資產(chǎn)產(chǎn)品，他他要得到到的投資資回報，這個項項目的位位置和品品質是實實現(xiàn)這個個投資回回報的一一個非常常重要的的分析的的問題。那么他他判斷好好了之后后才可以以做，無無論投大大的項目目還是一一品公館館這樣小小戶型的的項目，投資任任何一個個都會有有運營成成本的發(fā)發(fā)生。購購物中心心是這樣樣的，運運營將來來不是商商品結構構的競爭爭，而是是運營管管理和標標準化的的競爭

39、。在國外外的形勢勢里面，他們是是在做一一些人性性化的服服務商去去提升運運營標準準，在未未來的購購物中心心或者是是大型的的綜合體體里面，主要關關心來店店的顧客客，他運運營管理理其中最最重要的的環(huán)節(jié)是是來購物物的人，和他的的商家，綜合體體來講，你如何何整合你你這個綜綜合題所所有業(yè)態(tài)態(tài)跟你相相匹配的的運營管管理，酒酒店一定定要找到到跟您相相匹配的的公司。其實未未來的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展和投資資，一定定要先考考慮到如如何整合合運營商商，投資資的時候候一定要要選擇可可以和你你合作經(jīng)經(jīng)營，可可以合作作投資經(jīng)經(jīng)營的，這兩種種投資伙伙伴進行行大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資，同時時運營有有技巧的的，酒店店在服務務這方

40、面面，通過過運營，有的通通過物業(yè)業(yè)管理，現(xiàn)在除除了純住住宅，包包括酒店店式公寓寓和寫字字樓，現(xiàn)現(xiàn)在都有有商業(yè)的的不是純純物業(yè)的的?，F(xiàn)在包包括我們們租和用用的寫字字樓，或或者是公公寓，大大部分都都是在做做物業(yè)管管理，中中國的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)沒有達達到商業(yè)業(yè)物業(yè)管管理去管管。通過過商業(yè)物物業(yè)管理理創(chuàng)造的的價值，經(jīng)常被被忽略，因為中中國的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)這這么多年年，是逐逐步成熟熟，所以以在運營營的模式式上以及及形式上上和運營營商業(yè)的的組合和和整合，還是未未來投資資商業(yè)地地產(chǎn)的開開發(fā)商業(yè)業(yè)應該謹謹慎考慮慮的?！局鞒秩巳恕空缛缍蹩偹f，目目前商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，大部分分還只涉涉及到物物業(yè)管理理，未涉涉及到商商

41、業(yè)物業(yè)業(yè)管理，目前國國內(nèi)的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，物業(yè)業(yè)管理有有哪些形形式呢？【鄂麗華華】物業(yè)業(yè)管理在在前期是是物的管管理，公公共設施施，公共共環(huán)境，小區(qū)的的道路和和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的管管理，商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理你你的商家家，包括括每個來來辦公的的人和企企業(yè)，包包括跟這這些企業(yè)業(yè)合作的的人，到到這的一一種需求求，你在在幫助整整體物業(yè)業(yè)經(jīng)營這這個產(chǎn)品品，商業(yè)業(yè)的運營營里面，融入了了商業(yè)的的范圍，運營管管理的時時候跟物物業(yè)公司司區(qū)分的的是，物物業(yè)公司司是物，有一個個很小的的客服，客服解解決投訴訴問題，這個完完全不能能做到商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理的的以人為為核心，商業(yè)物物業(yè)強調調對人的的管理，比如酒酒店來住住的客人人和租你你房

42、子的的客戶，在商場場里面我我們關注注的是購購物者，商業(yè)物物業(yè)管理理針對人人的管理理。包括括信息的的溝通、需求的的構成要要根據(jù)入入住客人人的需求求調整和和完善對對他經(jīng)營營管理的的目標，這樣態(tài)態(tài)度幫助助投資商商和開發(fā)發(fā)商實現(xiàn)現(xiàn)目的?！局鞒秩巳恕可虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)的的物業(yè)管管理主要要是人的的管理，有很大大的不同同，一品品公館和和各位嘉嘉賓也介介紹了商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資模模式，包包括盈利利，包括括增值、保值，從投資資者來說說，陳會會長，您您如何看看一品公公館這種種投資產(chǎn)產(chǎn)品？【陳俊】一品公公館這種種業(yè)態(tài)，我曾經(jīng)經(jīng)接觸過過，有成成功的經(jīng)經(jīng)驗，有有失敗的的教訓。作為投投資者，也要講講回報，作為開開發(fā)商也也要講回回報，無無論是酒酒店式公公寓和公公寓式酒酒店都一一樣的。【孫崢】商業(yè)地地產(chǎn)投資資之所以以大家感感覺比較較深奧，實際涉涉及到第第三方，除了投投資者還還有運營營，還有有消費者者，所以以從這個個角度來來說，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資，如果果我們站站在業(yè)主主投資的的角度來來說，可可能她一一種業(yè)態(tài)態(tài)來說不不