最高人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛裁判規(guī)則條

1、最高人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛裁判規(guī)則條規(guī)則摘要物業(yè)服務(wù)合同的解除與業(yè)主權(quán)利保障原告業(yè)委會(huì)與被告物 業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合同， 但被告仍然提供物 業(yè)服務(wù)且原告未提出異議。 現(xiàn)原告請(qǐng)求以業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果為依據(jù) 解除物業(yè)服務(wù)合同， 被告提出異議。 法院在平衡業(yè)主利益的基礎(chǔ)上， 委托政府對(duì)小區(qū)業(yè)主真實(shí)意思進(jìn)行意見征詢， 以征詢結(jié)果等情況確 定原告主張解除物業(yè)服務(wù)合同依法成立， 并作出判決， 得到二審法 院支持。不可抗力事件中物業(yè)管理瑕疵導(dǎo)致的損失賠償不宜過高 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有一定的防范義務(wù)及 風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)， 對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng) 當(dāng)及時(shí)消除

2、或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財(cái)產(chǎn)損害，物 業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 但是應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理瑕疵的程 度及權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則，物業(yè)賠償標(biāo)準(zhǔn)不易過高。物業(yè)服務(wù)合同效力及物業(yè)費(fèi)減免請(qǐng)求的認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)與 業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同， 對(duì)業(yè)主具 有約束力。 物業(yè)服務(wù)的對(duì)象系小區(qū)全體業(yè)主， 個(gè)別業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù) 合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見， 不足以作為個(gè)別業(yè)主 不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。業(yè)主委員會(huì)的原告訴訟主體資格認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來 自于全體業(yè)主賦予的代表權(quán)。 因此， 對(duì)于僅涉及小區(qū)部分業(yè)主權(quán)益 的糾紛， 在小區(qū)自治規(guī)則亦沒有明確規(guī)定的情形下， 業(yè)主委員會(huì)

3、向 法院提起訴訟的， 需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議明確授權(quán)， 以在程序上確保業(yè) 主委員會(huì)提起訴訟反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。裁判詳情1. 物業(yè)服務(wù)合同的解除與業(yè)主權(quán)利保障嘉定區(qū)真建六街坊業(yè) 主委員會(huì)訴上海嘉盛物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn) 原告業(yè)委會(huì)與被告物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)簽合 同，但被告仍然提供物業(yè)服務(wù)且原告未提出異議。 現(xiàn)原告請(qǐng)求以業(yè) 主大會(huì)表決結(jié)果為依據(jù)解除物業(yè)服務(wù)合同， 被告提出異議。 法院在 平衡業(yè)主利益的基礎(chǔ)上， 委托政府對(duì)小區(qū)業(yè)主真實(shí)意思進(jìn)行意見征 詢，以征詢結(jié)果等情況確定原告主張解除物業(yè)服務(wù)合同依法成立， 并作出判決，得到二審法院支持。關(guān)鍵詞 物業(yè)合同 解聘條

4、件法定解除裁判理由 法院認(rèn)為：原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系自 2008 年 12月 28日起建立，并于 2010年 2月 12日簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約 定合同期限延長(zhǎng)至 2010年 12月 31日止。此后雙方未再簽訂新的 物業(yè)服務(wù)合同。 原告于 2011 年 4 月 20 日明確通過業(yè)主大會(huì)表決決 定繼續(xù)聘請(qǐng)被告為物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 期限為本屆業(yè)主委員會(huì)任期。 現(xiàn) 本案所涉小區(qū)的本屆業(yè)主委員會(huì)任期未屆滿， 故原被告之間的物業(yè) 服務(wù)合同的期限尚未屆滿。 根據(jù)法律規(guī)定， 業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定是否 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原告于 2012 年 3 月 2 日決定召開業(yè)主大會(huì)， 討論選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事宜， 并于 20

5、12 年 8 月 7 日公示表決結(jié)果， 決定選聘案外人作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 并以已選聘案外人為由要求解 聘被告。 然原告召開的該次業(yè)主大會(huì)決定選聘案外人的過程， 經(jīng)行 政職能部門認(rèn)定程序違法，應(yīng)予改正，故原告依據(jù) 2012 年 8 月 7 日的表決結(jié)果要求解除與被告之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系， 法院不予 支持。原告依職權(quán)于 2013 年 2 月 1 日決定召開業(yè)主大會(huì)，要求業(yè) 主投票決定是否通過訴訟的方式解聘被告，經(jīng)征詢，原告以 2013 年 3 月 1 日征詢結(jié)果符合法定解聘條件為由， 訴訟要求解除與被告 的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。對(duì)此，被告抗辯反駁征詢結(jié)果的真實(shí)性。為 探究業(yè)主的真實(shí)意思， 一審法院委

6、托當(dāng)?shù)卣块T對(duì)涉案小區(qū)的業(yè) 主進(jìn)行了意見征詢， 結(jié)論為贊成解除合同關(guān)系的業(yè)主超過了反對(duì)的 業(yè)主。根據(jù) 2013 年 3 月 1 日的征詢結(jié)果，結(jié)合政府部門對(duì)小區(qū)業(yè) 主的民意測(cè)試， 一審法院考慮本案所涉小區(qū)的具體情況， 解除原被 告物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。一審宣判后，被告提起上訴，主張被上訴人 未就解聘上訴人的事項(xiàng)向全體業(yè)主征詢意見， 并形成法律規(guī)定的多 數(shù)意見的主張， 二審法院認(rèn)為， 被上訴人小區(qū)業(yè)委會(huì)通過何種議事 規(guī)則進(jìn)行決策， 并不影響被上訴人對(duì)外代表其所在小區(qū)全體業(yè)主從 事相關(guān)民事行為的權(quán)利。 若被上訴人未依其內(nèi)部議事規(guī)則進(jìn)行決策， 亦應(yīng)由小區(qū)業(yè)主向被上訴人主張相應(yīng)的損害責(zé)任，與上訴人無涉。

7、 故，二審法院維持一審判決。審理法院 上海市第二中級(jí)人民法院審理時(shí)間 2014 年 3 月 20 日案 號(hào) 上海市第二中級(jí)人民法院 (2014) 滬二中民二 ( 民)終字第 222 號(hào)民事判決書出處 人民法院案例選 2015年第 1 輯（總第 91 輯）。 2不可抗力事件中物業(yè)管理瑕疵導(dǎo)致的損失賠償不宜過高廈 門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司訴杜小銘物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn) 物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的安全負(fù)有一定的防范義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn) 提醒義務(wù)， 對(duì)于可能造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損害的安全隱患及風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng)當(dāng)及 時(shí)消除或提醒，否則，在業(yè)主因不可抗力而遭受財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)公 司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 但是應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)

8、管理瑕疵的程度及 權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的原則， 物業(yè)賠償標(biāo)準(zhǔn)不易過高。 關(guān)鍵詞 物業(yè)服 務(wù) 管理瑕疵不可抗力 賠償責(zé)任裁判理由 法院認(rèn)為：佰仕達(dá)公司作為明發(fā)國際新城小區(qū)的物業(yè)管 理服務(wù)單位，應(yīng)按照物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的約定和相關(guān)法律規(guī)定 履行管理義務(wù)?？v觀本次地下車庫被淹事件，2013 年 5 月 16 日凌晨的降雨屬 40 年一遇的特大暴雨，訟爭(zhēng)小區(qū)所處的前埔為此次受 災(zāi)最嚴(yán)重的區(qū)域，再加之城市的排水系統(tǒng)陳舊，故地下通道、地下 車庫等低洼地帶出現(xiàn)一定程度的洪澇是難以避免的。 佰仕達(dá)公司提 供的媒體報(bào)導(dǎo)等相關(guān)證據(jù)可以證明在516 暴雨發(fā)生時(shí)， 佰仕達(dá)公司通過敲鑼、打電話等方式通知業(yè)主移車，積極組織搶救；

9、雖然 516 暴雨具有不可預(yù)見性，但本不應(yīng)該存在的兩個(gè)違章門洞加速 了地下車庫水位的上升， 致使車主損失一定的搶救時(shí)間， 因佰仕達(dá) 公司對(duì)他人在公共墻體開鑿門洞的違章行為未采取措施， 留下了安 全隱患， 故本院認(rèn)為佰仕達(dá)公司存在管理瑕疵， 應(yīng)當(dāng)對(duì)杜小銘的車 輛損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。綜上所述， 廈門明發(fā)國際新城業(yè)主委員會(huì)與佰仕達(dá)公司簽訂 物業(yè) 管理服務(wù)委托合同及補(bǔ)充條款主體適格，內(nèi)容不違反法律規(guī)定， 是合法有效合同， 對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。 原告佰 仕達(dá)公司依約為明發(fā)國際新城小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供物 業(yè)管理服務(wù)， 被告杜小銘作為小區(qū)業(yè)主之一， 接受原告提供的物業(yè) 服務(wù)后，應(yīng)

10、當(dāng)履行前述合同約定的義務(wù)、 繳納物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用。 現(xiàn)原告要求被告繳納所欠的 2013年 4月至 2013年 12月的物業(yè)管 理費(fèi)本院予以支持，被告應(yīng)繳納的物業(yè)管理費(fèi)為元平方米元/ 平方米/ 月9個(gè)月） ；因原告提供的物業(yè)管理存在瑕疵，故原告要求 被告支付滯納金，本院不予支持。原告要求被告繳納公攤水電費(fèi)， 因其僅提供代繳電費(fèi)證明及公攤水電費(fèi)計(jì)算依據(jù)， 未提供代繳水費(fèi) 證明， 故原告要求被告支付所欠的公攤電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公攤水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求因證據(jù)不足不予支 持，合同中未約定逾期繳納公攤水電費(fèi)的滯納金， 原告要求按日千 分之三計(jì)算滯納金無合同依據(jù)不予支持， 逾期支付

11、公攤電費(fèi)的滯納 金標(biāo)準(zhǔn)可參照銀行同期貸款利率計(jì)算。 反訴原告杜小銘要求反訴被告佰仕達(dá)公司賠償因管理不到位導(dǎo)致 其停放地下車庫車輛被淹的損失， 結(jié)合上文的分析， 反訴被告應(yīng)承 擔(dān)因管理不善造成的違約責(zé)任。 516 特大暴雨的不可預(yù)測(cè)性、佰 仕達(dá)公司組織救災(zāi)的表現(xiàn)及其對(duì)違章門洞的疏于管理， 根據(jù)民法通 則等價(jià)有償和公平合理原則， 即權(quán)利義務(wù)對(duì)等， 綜合考慮物業(yè)公司 的過錯(cuò)程度、 收取物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等實(shí)際情況， 本院酌定佰仕達(dá) 公司應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任以杜小銘應(yīng)繳納的一年度物業(yè)管理費(fèi)為限， 即被告應(yīng)賠償原告元平方米元 /平方米/月12 個(gè)月）。 審理法 院 廈門市中級(jí)人民法院審理時(shí)間 2015 年 4

12、 月 7 日案 號(hào) 廈門市中級(jí)人民法院 （2015） 廈民終字第 22 號(hào)民事判決書出 處 人民法院案例選 2015 年第 4 輯（總第 94 輯）。 3物業(yè)服務(wù)合同效力及物業(yè)費(fèi)減免請(qǐng)求的認(rèn)定 杭州錢塘物業(yè)管理有限公司訴王林鳳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 裁判要點(diǎn) 業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù) 合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)的對(duì)象系小區(qū)全體業(yè)主，個(gè)別 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同履行所持異議不能代表全體業(yè)主的意見， 不足 以作為個(gè)別業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的合理理由。 關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)合同 效力物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán) 物業(yè)服務(wù)瑕疵 裁判理由 一審法院認(rèn)為： 2012 年 3 月，中江花園業(yè)主委員會(huì)代表

13、 業(yè)主與錢塘物業(yè)簽訂中江花園物業(yè)服務(wù)合同 ，委托錢塘物業(yè)對(duì) 該住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理， 系雙方真實(shí)意思表示， 內(nèi)容不違反法律 法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 案涉物業(yè)服務(wù)合同有效， 對(duì)中江花園小區(qū)業(yè)主 具有約束力。 王林鳳作為該小區(qū)的業(yè)主， 應(yīng)按照合同約定的物業(yè)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)， 現(xiàn)王林鳳未按合同約定支付物業(yè)費(fèi)， 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng) 的民事責(zé)任。 王林鳳以錢塘物業(yè)主張的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與錢塘物業(yè)履行的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量之間相差甚大且其提供的物業(yè)服務(wù)不符合合 同的約定等為由拒不支付物業(yè)費(fèi)， 對(duì)此， 由于該服務(wù)合同中已明確 約定了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 且錢塘物業(yè)系為全體業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)， 王林鳳的意見系其個(gè)人意見， 不能代表其

14、他業(yè)主， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王林鳳 不能以此為由拒付物業(yè)費(fèi)。 對(duì)于錢塘物業(yè)向王林鳳主張物業(yè)費(fèi)滯納 金 1675 元的訴訟請(qǐng)求， 因雙方對(duì)合同履行存在爭(zhēng)議， 故不予支持。 二審法院認(rèn)為： 一審對(duì)于該物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定正確， 王林鳳 作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。 且其以錢塘物業(yè)存在物業(yè)服 務(wù)瑕疵、 不符合合同約定等為由拒不繳納物業(yè)費(fèi)的主張， 缺乏有效 證據(jù)證明，因此不予支持。 審理法院 浙江省杭州市中級(jí)人民法 院審理時(shí)間 2015 年 6 月 19 日案號(hào) 浙江省杭州市中級(jí)人民法院 (2015) 浙杭民終字第 1704 號(hào)民事判決書出 處 人民法院案例選 2015 年第 4 輯(總第 94 輯)。

15、 4業(yè)主委員會(huì)的原告訴訟主體資格認(rèn)定國信嘉園業(yè)主委員會(huì) 訴林聰琴、張珍亮等物權(quán)保護(hù)糾紛一案 裁判要點(diǎn) 業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來自于全體業(yè)主賦予的代表權(quán)。 因此， 對(duì)于僅涉 及小區(qū)部分業(yè)主權(quán)益的糾紛， 在小區(qū)自治規(guī)則亦沒有明確規(guī)定的情 形下，業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟的， 需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議明確授權(quán)， 以在程序上確保業(yè)主委員會(huì)提起訴訟反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。 關(guān)鍵詞 適格原告 共同利益業(yè)主大會(huì)授權(quán) 裁判理由 一審法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治性組織， 業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)來源于全體業(yè)主賦 予其的代表權(quán)， 相應(yīng)的訴訟法律責(zé)任最后由全體業(yè)主承擔(dān)， 業(yè)主委 員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維

16、護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需 要提起訴訟， 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定， 在程序上確保業(yè)主委員會(huì)提起訴訟 反映了全體業(yè)主的真實(shí)意思。參照浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第十六 條規(guī)定， 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 共同權(quán)益的需要， 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定， 可以以自己的名義依法提起訴 訟。國信嘉園業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)提起本案的訴訟， 不符 合原告的訴訟主體資格。 二審法院認(rèn)為：根據(jù)國信嘉園小區(qū)議事規(guī)則第十八條第六款的 規(guī)定，國信嘉園業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要， 可以以自己的名義依法提起訴訟。 本案系 國信嘉園業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主林聰琴、 陶云祥名下的商鋪?zhàn)赓U給張珍 亮使用影響業(yè)主利益為由而提起的訴訟， 因該商鋪系小區(qū)個(gè)別業(yè)主 享有且僅系小區(qū)物業(yè)的一個(gè)極小的組成部分， 與國信嘉園業(yè)主委員 會(huì)就屬全體業(yè)主所有的小區(qū)商鋪以自己的名義出租而提起的兩起 房屋租賃合同訴訟不