MLS模式分析資料

1、MLS模式分析資料特許經(jīng)營的定義特許經(jīng)營是指特許人將自己所擁有的商標（包括服務(wù)商標）、商號、產(chǎn)品、專利和專有技術(shù)、經(jīng)營模式等以合同的形式授予受許人使用，受許人按合同規(guī)定，在特許人統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營活動，并向特許人支付相應(yīng)的費用。特許經(jīng)營的特點特許經(jīng)營是利用自己的品牌、專有技術(shù)、經(jīng)營管理模式等與他人的資本相結(jié)合來擴大經(jīng)營規(guī)模的一種商業(yè)模式。對特許人來說，是經(jīng)營技術(shù)和品牌價值的擴張，經(jīng)營模式的克?。粚κ茉S人而言，是利用知名品牌運作公司的一個創(chuàng)業(yè)機會。特許經(jīng)營使特許經(jīng)營人能夠最充分地組合、利用自身的優(yōu)勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源，受許人則降低了創(chuàng)業(yè)風險和時間、資金等創(chuàng)業(yè)成本，獲得比獨自經(jīng)

2、營更多的利益。特許經(jīng)營營的優(yōu)勢勢成功的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)或經(jīng)營模式、系統(tǒng)化的運營管理成熟的產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù)及知名的商標、品牌統(tǒng)一的廣廣告手段及廣泛的信息來源培訓、顧顧問及持續(xù)的營業(yè)支持總部完善善的財政、工商、稅務(wù)、法律、人事支援MLS有有兩種:一種是是對公眾眾開放的的MLSS, 如如加拿大大MLSS, 購購房者可可以通過過公開的的MLSS了解到到自己想想要購買買的房源源的大致致信息,但這里里的信息息有一定定的滯后后, 而而且只有有房源的的一些基基本情況況介紹, 沒有有進一步步的背景景材料, 如這這所房子子以前的的買入價價,周邊邊房源最最近以來來的成交交價等.另一種種MLSS系統(tǒng)則則是只有有各地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會正正式會

3、員員才能進進入的數(shù)數(shù)據(jù)庫系系統(tǒng), 那里的的信息是是即時更更新的,而且專專業(yè)會員員可以通通過這個個系統(tǒng)查查到各種種背景信信息MLS（mulltipp leeliss tiing serrvicce）是是源于美美國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的專業(yè)業(yè)術(shù)語，也稱 “多重重上市服服務(wù)”。其核心心是通過過特定的的軟件技技術(shù)和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)手段段，使加加入該系系統(tǒng)的各各個獨立立中 介介商的所所有房源源信息形形成一個個統(tǒng)一的的互通體體系。想想要租買買房屋的的客戶只只需在房房地產(chǎn)機機構(gòu)或中中 介商商的計算算機終端端上輸入入所要租租買房屋屋的特征征，就可可以查出出所有符符合條件件的房產(chǎn)產(chǎn)，并可可以通 過網(wǎng)上上的電子子地圖查查看所選選

4、房屋的的實際位位置，通通過網(wǎng)上上播放的的實地錄錄相“考考察”房房產(chǎn)的外外觀、 環(huán)境及及房內(nèi)格格局是否否符合自自己的喜喜好。如如果這家家公司的的房源不不夠豐富富，客戶戶還可以以通過MM LSS 系統(tǒng)統(tǒng)，在加加入該系系統(tǒng)的所所有公司司的數(shù)據(jù)據(jù)庫中查查找有關(guān)關(guān)房源。若能成成交，則則參與交交易過程程中的 各家公公司按一一定的比比例分成成。針對對此種經(jīng)經(jīng)營方式式，目前前在美國國各大州州之間都都成立有有M LLS協(xié) 會，在在歐美等等其他發(fā)發(fā)達國家家也頗為為流行。MLS是是服務(wù)于于消費者者及房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)人士的的垂直式式綜合網(wǎng)網(wǎng)站。 在這這里，消消費者將將獲取最最理想的的房源、得到最最有價值值的綜合合服務(wù)；

5、 在在這里，企業(yè)將將最大限限度地展展示其資資源和信信息，獲獲取更多多的交易易機會； 在在這里，企業(yè)間間將最充充分地共共享資源源和信息息，獲取取更多的的潛在商商機； 在這這里，企企業(yè)將得得到權(quán)威威的房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)資訊，更好地地拓展市市場；MLS應(yīng)應(yīng)用平臺臺MLS Offficee - 房地產(chǎn)產(chǎn)輔助辦辦公系統(tǒng)統(tǒng)MMLS Reaaltyy - 房地產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)管管理系統(tǒng)統(tǒng)新新樓盤銷銷售管理理系統(tǒng)為何要加加入211世紀中中國不動動產(chǎn)體系系?1、通過過全球統(tǒng)統(tǒng)一的著著名品牌牌樹立企企業(yè)的整整體形象象； 22、通過過21世世紀優(yōu)質(zhì)質(zhì)、專業(yè)業(yè)、一貫貫的服務(wù)務(wù)在消費費者中形形成值得得信賴的的印象； 3、統(tǒng)一、醒目

6、的的VI體體系方便便消費者者進行選選擇和消消費； 4、通通過全球球分布的的龐大體體系體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟的優(yōu)優(yōu)勢，從從而降低低每位加加盟商的的運營成成本。加加入211世紀不不動產(chǎn)體體系會有有何種效效益？1、 立立刻跳升升為全球球最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)機構(gòu)； 2、 擁有有最先進進的經(jīng)營營管理制制度及專專業(yè)人才才培訓；3、 擁有全全球最好好的品牌牌；4、 無可可匹敵的的信譽及及浩大的的廣告資資源，節(jié)節(jié)約公司司日常的的開支；5、 屬于全全球最大大的房地地產(chǎn)特許許經(jīng)營系系統(tǒng)；66、 擁擁有充分分自主權(quán)權(quán)利；77、 擁擁有屬于于全球最最好的房房地產(chǎn)科科技； 8、 憑借全全球性的的連接網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)在世世界范圍圍開展業(yè)業(yè)務(wù)

7、。加入211世紀不不動產(chǎn)體體系有幾幾種方式式？作為加盟盟商進入入21世世紀不動動產(chǎn)體系系有兩種種方式： 1 以戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作伙伴加加盟211世紀不不動產(chǎn)體體系，成成為211世紀不不動產(chǎn)區(qū)區(qū)域分部部。 22 以以加盟店店加盟221世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)體系，開展房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù)。加盟商與與21世世紀中國國不動產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)系系？加盟公司司與211世紀不不動產(chǎn)中中國總部部的關(guān)系系： 商商業(yè)上是是戰(zhàn)略合合作伙伴伴關(guān)系，總部為為加盟公公司提供供培訓、網(wǎng)絡(luò)、品牌許許可及廣廣告等支支持。 法律上上是合同同的關(guān)系系，各自自獨立擁擁有和運運營，而而不是代代理、合合伙或合合資關(guān)系系。加盟條件件法律文件件工工商執(zhí)照照經(jīng)營范范

8、圍應(yīng)包包括房地地產(chǎn)中介介服務(wù)的的相關(guān)內(nèi)內(nèi)容，并并具有經(jīng)經(jīng)規(guī)劃國國土局核核準的房房地產(chǎn)中中介資質(zhì)質(zhì)。（二）營業(yè)場場所有固定定的經(jīng)營營場所，面積不不少于330平米米。（三）經(jīng)營方方向有志愿愿從事房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù)，并將將房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務(wù)作為為自己的的一項事業(yè)業(yè)來發(fā)展展的有志志之士。（四）財財務(wù)狀況況具具備一定定的資金金實力，有良好好的財務(wù)務(wù)記錄。（五）人人員組成成具具備從事事房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務(wù)的專專業(yè)人士士，從業(yè)業(yè)人員不不低于55人。（六六）相應(yīng)應(yīng)設(shè)備具備備相當性性能的電電腦及輔輔助設(shè)備備以及其其它現(xiàn)代代化辦公公的基本本配置。發(fā)展特許許經(jīng)營應(yīng)應(yīng)具備的的條件： 發(fā)展展特許經(jīng)經(jīng)營必須須形成特特許經(jīng)

9、營營的載體體 完備備的法律律制度 高水平平的企業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理強有力的的加盟總總部 有一套套成功的的、有特特色的、可重復復操作的的樣板經(jīng)經(jīng)營模式式 有有一套培培訓和知知識傳授授的方案案及實施施計劃 具有有較強的的組織能能力 合合適的受受許人健全的社社會服務(wù)務(wù)體系 因此此，從以以上的條條件分析析，然后后再根據(jù)據(jù)我國目目前的實實際國情情，一些些大中城城市已經(jīng)經(jīng)初步具具備了發(fā)發(fā)展特許許經(jīng)營的的客觀條條件。中國發(fā)展展特許經(jīng)經(jīng)營的條條件分析析生產(chǎn)水水平明顯顯提高，市場體體制的初初步形成成連鎖鎖經(jīng)營實實踐提供供的經(jīng)驗驗優(yōu)良良傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營特色色和高超超服務(wù)技技藝的老老字號企企業(yè)多多種經(jīng)濟濟形式共共存的經(jīng)經(jīng)濟體制

10、制的形成成，私營營經(jīng)濟的的崛起和和發(fā)展相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)不斷出出臺中國發(fā)展展特許經(jīng)經(jīng)營的現(xiàn)現(xiàn)狀分析析部分中中國企業(yè)業(yè)正在形形成一定定的經(jīng)濟濟規(guī)模和和完善的的管理系系統(tǒng)多多種經(jīng)濟濟成份的的發(fā)展，零散性性是一大大特征連鎖經(jīng)經(jīng)營迅速速的發(fā)展展和逐漸漸的規(guī)范范外國國特許經(jīng)經(jīng)營品牌牌的進入入，給一一批中國國企業(yè)帶帶來進入入國際市市場的機機遇特許經(jīng)營營的制度度優(yōu)勢 對加盟盟商更強強的激勵勵作用 特許人人與受許許人命動動共同體體的合作作關(guān)系 有市場場基礎(chǔ)的的市場拓拓展能力力 具有有較強責責任心的的服務(wù) 雙方較較小的管管理精力力投入 降低管管理費用用 知識識與公共共關(guān)系的的便利性性特許經(jīng)營營的經(jīng)營營優(yōu)勢特特許經(jīng)

11、營營對受許許人的的的優(yōu)勢使使投資成成功的機機會大大大提高受許許人可以以得到系系統(tǒng)的管管理培訓訓和指導導受許許人可以以降低成成本受許人人可以使使用總部部著名的的商標或或服務(wù)受許許人可以以減少廣廣告宣傳傳費用受許許人可獲獲得更廣廣泛的信信息來源源特許經(jīng)營營對特許許人的優(yōu)優(yōu)勢 特特許人不不受資金金的限制制，可以以迅速擴擴張規(guī)模模 受許許人積極極肯干有有利于特特許人事事業(yè)發(fā)展展 特許許人可能能降低經(jīng)經(jīng)營費用用，集中中精力提提高企業(yè)業(yè)管理水水平 特特許人可可以獲得得政府支支持，加加快國際際化發(fā)展展戰(zhàn)略21世紀紀的品牌牌知名度度和首選選度已經(jīng)經(jīng)遙遙領(lǐng)領(lǐng)先于競競爭對手手，帶有有現(xiàn)代建建筑標志志的211世紀商

12、商標、金金色徽章章、金色色西裝，在全球球刮起了了一股金金色旋風風，身著著金色制制服的221世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人人已經(jīng)成成為全球球公認的的不動產(chǎn)產(chǎn)專家。221世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)利用全球第第一房地地產(chǎn)中介介品牌優(yōu)勢來來吸引顧顧客；利利用完完善的管管理體系系來保保留顧客客；利用用完備備的支持持體系使顧客客群體發(fā)發(fā)展壯大大，從而而達到繼繼續(xù)成長長之目的的，進一一步吸引引更多的的顧客進進入211世紀體體系。21世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)過近近三十年年的發(fā)展展，形成成一整套套相當完完善的管管理體系系，從部部門設(shè)立立、人員員配備、人員管管理到經(jīng)經(jīng)紀人操操作程序序都有相相當詳細細的闡述述。營營業(yè)規(guī)范范手冊是每一一個加盟盟商

13、都必必須遵守守和認真真執(zhí)行的的統(tǒng)一行行為準則則，共分分兩部分分：行為為準則和和特許標標志體系系。行為為準則部部分確定定了強制制性政策策及其他他推薦性性政策。特許標標志體系系部分確確定了關(guān)關(guān)鍵的“CENNTURRY 221”標標志，并并提供了了可能出出現(xiàn)的不不同形式式；該部部分還指指導如何何制作戶戶外標志志，以及及帶有“CENNTURRY 221”標標志的文文具和廣廣告，這這樣可以以保持“CENNTURRY 221”標標志的統(tǒng)統(tǒng)一性，對整個個“CEENTUURY 21”體系不不斷地獲獲得成功功至關(guān)重重要。支持體系系：培訓訓體系、媒體廣廣告、電電子平臺臺和體系等等共同構(gòu)構(gòu)成了龐龐大的支支持體系系，

14、形成成對各加加盟商強強有力的的支持。培培訓體系系為各加加盟店培培養(yǎng)強大大的后備備人力資資源，使使他們理理解211世紀的的經(jīng)營理理念、工工作操作作程序和和工作技技巧。媒媒體廣告告利用整整體廣告告優(yōu)勢，使各盟盟店共同同降低經(jīng)經(jīng)營成本本。電子子平臺利利用Innterrnett網(wǎng)絡(luò)高高效、方方便、快快捷的特特點，使使21世世紀不動動產(chǎn)永遠遠站在房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)的最前前列，同同時也使使21世世紀不動動產(chǎn)的房源信信息共享享得到到充分體體現(xiàn)。體系系用以保保持“CCENTTURYY 211”標志志的統(tǒng)一一性，這這是特許許經(jīng)營基基礎(chǔ)要素素之一，也是對對21世世紀不動動產(chǎn)體系系成功基基本的保保證。此種經(jīng)營營模

15、式的的最大優(yōu)優(yōu)勢在于于，對于于任一中中介商或或銷售商商來講，不論自自己是否否擁有此此房 源源，不論論這一客客戶最終終在哪里里找到如如意的房房子，參參與這一一過程的的每一中中介商都都可以從從中分得得 利益益，不會會因為房房源不足足而錯失失一個客客戶，也也不會因因為渠道道不暢而而無人光光顧；對對于租購購客戶， 則可可以增加加更多的的選擇和和找到如如意房子子的機會會，可謂謂是一舉舉多得。MLS的的最大優(yōu)優(yōu)勢在于于“整合合性”與與“效率率性”。所謂整整合性，既是能能夠利用用MLSS協(xié)會（聯(lián)盟）的共享享利益驅(qū)驅(qū)動力，在一定定范圍內(nèi)內(nèi)壟斷房房地產(chǎn)市市場的銷銷售信息息源，從從而規(guī)避避惡性競競爭帶來來的營銷銷

16、制約；而所謂謂“效率率性”，可以理理解為購購房客戶戶自育成成熟后，能夠隨隨心的把把握一種種高效、保質(zhì)的的信息平平臺。單就M LS系系統(tǒng)而言言，它更更 多地地體現(xiàn)出出多種層層次上的的資源整整合。對對中介商商而言，它通過過不同的的軟件和和網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，一一方面 可以與與許多的的同行共共享資源源，協(xié)作作互利，另一方方面，可可以通過過文字、圖像、電子技技術(shù)等多多媒 體體手段，全方位位地向客客戶展示示信息，多形式式、多渠渠道的將將企業(yè)的的商業(yè)信信息傳達達給目標標客戶。 對于于發(fā)展商商來講，在本公公司內(nèi)部部，可通通過開發(fā)發(fā)商形象象網(wǎng)站、網(wǎng)上樓樓盤展示示廳、購購房導購購系統(tǒng)、 現(xiàn)場場促銷系系統(tǒng)、互互動電子子樓

17、書、銷售管管理軟件件等，全全方位管管理房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)各個過過程，同同時也 可與其其他同行行共享信信息，達達到雙贏贏或雙贏贏的效果果。同樣樣，租購購客戶可可以通過過此系統(tǒng)統(tǒng)更好地地了 解解房源情情況，滿滿足他的的需求。 從產(chǎn)業(yè)業(yè)整體意意義上講講，M LS塑塑造了整整個行業(yè)業(yè)的信息息共享、利益均均沾的機機制，它它更多地地 關(guān)注注客戶的的自身需需求，體體現(xiàn)了地地產(chǎn)商與與租購客客戶、地地產(chǎn)商與與地產(chǎn)商商之間良良好的互互動合作作關(guān)系， 是引引導產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)發(fā)展的良良性助推推劑。其實M LS經(jīng)經(jīng)營理念念是一個個廣泛的的概念，不一定定僅僅 局限于于房源和和客源的的共享機機制，利利用ITT技術(shù)和和網(wǎng)絡(luò)手手段，

18、對對房地產(chǎn)產(chǎn)商和中中介機構(gòu)構(gòu)的外部部經(jīng) 營營資源和和內(nèi)部管管理資源源進行有有效整合合，為其其提供開源節(jié)節(jié)流的的經(jīng)營管管理模式式，可能能是現(xiàn)階階 段根根據(jù)中國國市場情情況能最最大程度度讓房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和中中介機構(gòu)構(gòu)獲得實實際效果果的有效效方法雖然目前前國內(nèi)房房地產(chǎn)中中介結(jié)構(gòu)構(gòu)對MLLS系統(tǒng)統(tǒng)呼聲極極高，認認為能夠夠同時給給發(fā)展商商及中介介商帶來來好處，但靜觀觀國內(nèi)市市場，達達到這一一步似乎乎尚乏火火候。 原因有二二，其一一，作為為住宅房房地產(chǎn)市市場，開開發(fā)的成成熟度尚尚未真正正達到要要求。以以深圳為為例，據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計，20001年至至20003年間間，因房房屋質(zhì)量量、虛假假廣告、規(guī)劃沖沖突

19、所造造成的小小規(guī)模業(yè)業(yè)主鬧事事的平均均率高達達10次次/年以以上，而而在樓盤盤入伙前前后產(chǎn)生生的法律律糾紛更更是不計計其數(shù)。面對著著尚令人人擔憂的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，MLSS的可信信任度必必將大打打折扣，或者說說購房客客戶很難難不親臨臨現(xiàn)場而而僅依靠靠信息通通道就能能判斷自自己的購購買意向向；其二二、房地地產(chǎn)中介介機構(gòu)具具有強烈烈的私欲欲性。在在深圳，同致行行可以說說是房地地產(chǎn)中介介行業(yè)的的先行軍軍，同致致行董事事長王波波先生更更被譽為為中國房房地產(chǎn)中中介行業(yè)業(yè)的開拓拓者。而而就同致致行8年年的經(jīng)驗驗觀察，深圳大大多數(shù)房房地產(chǎn)中中介結(jié)構(gòu)構(gòu)是依靠靠項目的的宣傳推推廣來積積累自身身形象的的，尤其其在2

20、0002年年、20003年年間，許許多樓盤盤的推廣廣費用動動輒3%、4%，有些些甚至高高達58%，在這張張龐大的的“形象象網(wǎng)”下下面，一一方面體體現(xiàn)著深深圳房地地產(chǎn)營銷銷運動的的浮躁與與盲目，另一方方面，也也映射出出許多中中介公司司三分天天下、橋橋路不一一的霸權(quán)權(quán)競爭心心態(tài)?，F(xiàn)在二手手房買賣賣成交量量緊追、甚至超超過一手手樓盤買買賣的成成交量，房產(chǎn)中中介的市市場前景景看好。此外，對消費費者來講講，隨著著房源的的增多，交易過過程的復復雜化，消費者者買賣、租賃房房子將越越來越離離不開中中介。所所以，我我們從一一開始就就把中介介作為一一個大行行業(yè)、大大企業(yè)來來運作。中介看似似一個一一個的店店，實質(zhì)質(zhì)

21、是賣服服務(wù)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，生生意小，但是很很有潛力力，需要要用長遠遠眼光用用精細的的管理來來做，這這樣才能能把規(guī)模模做下去去。將傳統(tǒng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)代理發(fā)發(fā)展成為為以房地地產(chǎn)代理理為核心心，向房房地產(chǎn)金金融、不不動產(chǎn)理理財?shù)确?wù)衍生生必將成成為房地地產(chǎn)中介介的新動動向和新新競爭領(lǐng)領(lǐng)域，也也將成為為行業(yè)新新的經(jīng)濟濟增長點點。我愛我家家現(xiàn)在已已經(jīng)涉足足房產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)按揭及及抵押貸貸款等業(yè)業(yè)務(wù)。據(jù)據(jù)劉田的的介紹，四大銀銀行之外外的商業(yè)業(yè)銀行現(xiàn)現(xiàn)在幾十十億交易易額中的的60%70%做的是是按揭，對地產(chǎn)產(chǎn)中介企企業(yè)來說說，按揭揭服務(wù)將將是個很很大的市市場。221世紀紀的住房房按揭服服務(wù)也是是大有斬斬獲，今今后準備備把

22、這部部分業(yè)務(wù)務(wù)獨立出出來，成成立一個個金融公公司。對成功的的中介企企業(yè)而言言，首位位效應(yīng)明明顯。每每個城市市名列前前茅的房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)無不在在當?shù)厥惺袌鼍鶕頁碛凶罡吒叩氖袌鰣稣加新事省χ兄薪槠髽I(yè)業(yè)來說，爭奪城城市市場場具有很很高的市市場價值值。211世紀以以城市為為單位，規(guī)劃以以60個區(qū)區(qū)域完成成在中國國的戰(zhàn)略略布點。如今除除了北京京，沿海海經(jīng)濟發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)天津、大連、青島、上海等等已完成成全部布布局。同同時，如如果加盟盟店數(shù)量量太少將將不能形形成規(guī)模模效應(yīng)，所以前前期哪怕怕不營業(yè)業(yè)先籌備備，店一一開起碼碼要在115家以以上，我我們對區(qū)區(qū)域一般般要求開開店在550家以以上。目目前，22

23、1世紀紀已經(jīng)在在國內(nèi)開開了166個區(qū)，加盟店店已經(jīng)將將近5000家。作為本本土企業(yè)業(yè)的我愛愛我家已已先后在在北京、天津、上海等等開設(shè)了了分公司司，北京京的連鎖鎖店數(shù)量量已經(jīng)超超過800家，年年底將突突破1000家，在京城城享有很很高的知知名度。其次，對對中介企企業(yè)來說說，信譽譽是生命命線，一一個房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀企業(yè)的的市場信信譽除了了門店數(shù)數(shù)量，很很大程度度上取決決于客戶戶通過對對企業(yè)專專業(yè)人員員數(shù)量和和素質(zhì)的的觀察而而做出的的初步判判斷。中介行業(yè)業(yè)最關(guān)鍵鍵的是經(jīng)經(jīng)紀人，在211世紀的的特許經(jīng)經(jīng)營體系系中，經(jīng)經(jīng)紀人是是利潤中中心而非非成本中中心。整整個體系系里面好好的經(jīng)紀紀人越多多，體系系越有活

24、活力，我我們每個個店平均均有133.6個個經(jīng)紀人人，北京京最大的的店有1100多多個經(jīng)紀紀人，全全國的經(jīng)經(jīng)紀人已已經(jīng)有445000人左右右。最后，成成功中介介都非常常重視網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)術(shù)的應(yīng)用用，藉此此提升中中介企業(yè)業(yè)信息管管理能力力和經(jīng)營營業(yè)績。21世紀紀在這方方面投入入巨大，在美國國房地產(chǎn)產(chǎn)管理軟軟件的基基礎(chǔ)上經(jīng)經(jīng)過兩次次本地化化和升級級，并提提供給下下屬5000多家家加盟商商使用。這樣，21世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)總部對對全國的的房源、客源，區(qū)域及及店務(wù)管管理，包包括各個個區(qū)域的的經(jīng)營狀狀況都可可以了如如指掌，管理效效率很高高。國內(nèi)房地地產(chǎn)交易易中沒有有整個城城市、乃乃至全國國的MLLS（多多重上市市

25、服務(wù)）系統(tǒng)是是造成房房地產(chǎn)交交易效率率低下的的原因，美國房房源是共共享的。對MLSS的建議議：房地產(chǎn)是是地域性性最強的的消費品品，任何何國際品品牌進入入中國，其本土土化都是是一個艱艱難過程程，211世紀就就用長達達兩年的的時間來來做本土土化準備備，首先先完成的的是尋找找區(qū)域合合作伙伴伴而不是是急于開開店，正正是要規(guī)規(guī)避直接接舶來的的風險。中國市場場很大，各地的的政策法法規(guī)、傭傭金比例例和操作作模式都都不太一一樣。所所以，我我們采用用二級授授權(quán)制，在每個個地方都都找到一一個合作作伙伴，讓當?shù)氐氐暮献髯骰锇槿トプ?11世紀的的區(qū)域分分部，這這是公司司進入中中國之前前就定下下的策略略，也是是我們成成

26、功的最最重要原原因。首首先，在在合作伙伙伴的選選擇上，21世紀紀將當?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)公司司、有房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的綜綜合公司司或者是是有服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)的的公司遴遴選一遍遍，選出出最合適適的并把把權(quán)利給給它，這這就使得得開店成成為區(qū)域域要完成成的任務(wù)務(wù)。同時時，211世紀不不動產(chǎn)用用一定的的加盟費費防止對對方的投投機行為為，因為為特許經(jīng)經(jīng)營取得得成功的的一個關(guān)關(guān)鍵因素素是受許許人必須須全力以以赴投入入。同時由于于每個城城市只能能惟一授授權(quán)一家家區(qū)域加加盟商，所以先先入者優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，他們們可以在在一個很很高的起起點上運運作當?shù)氐厥袌?、搶得更更多的市市場份額額。我愛我家家在剛剛剛成立的的時候正正值網(wǎng)絡(luò)絡(luò)熱度

27、未未退，當當初公司司想做成成的是一一個新型型的高科科技二手手房交易易網(wǎng)，并并想以資資本結(jié)合合的方式式迅速上上市。后后來管理理層發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這種模模式本身身存在不不足，因因為只用用網(wǎng)絡(luò)在在當時還還是有些些超前，不論資資本市場場對網(wǎng)絡(luò)絡(luò)如何追追捧，還還是要腳腳踏實地地做些事事情。所所以，在在20000年之之前，我我愛我家家在北京京開了幾幾個連鎖鎖店，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)變成成了管理理的工具具，以連連鎖店為為主做經(jīng)經(jīng)營。租房服務(wù)務(wù)是北京京市場得得天獨厚厚的優(yōu)勢勢，所以以我愛我我家一直直采用的的是租售售并重，這種模模式在華華中市場場起到特特別好的的作用。特別是是近半年年的宏觀觀調(diào)控，國家打打擊炒期期房、提提高二手手房交易

28、易成本、降低中中介的收收費，很很多只做做二手房房買賣的的公司就就不行了了，上海海每天以以幾個店店的速度度撤離這這個行業(yè)業(yè)，市場場份額一一下子大大幅度萎萎縮，這這對很多多公司的的打擊是是致命的的。實際際上，北北京二手手房的量量比上海海大，所所以這個個市場潛潛力很大大，但很很多與我我們一樣樣以開店店為模式式的企業(yè)業(yè)沒有熬熬到這個個時候就就已經(jīng)被被淘汰出出局，主主要是因因為原來來的市場場定位有有問題，切入二二手房買買賣市場場太早。擴張要注注重利潤潤，不能能盲目擴擴張，如如果500家店開開出來有有一半賠賠錢是不不能忍受受的，店店多不等等于占領(lǐng)領(lǐng)市場，不賺錢錢不叫占占領(lǐng)市場場，在大大城市，我們的的10家

29、店店相當于于別人的的50家。20002年曾曾經(jīng)是我我愛我家家的一段段困難時時期，主主要是在在全國的的擴張速速度過快快，當時時成立的的分公司司達到99個。占占領(lǐng)市場場是每個個公司的的愿望，但中介介是管理理密集型型企業(yè)，移植到到外地要要根據(jù)地地域化進進行調(diào)整整，盲目目的擴張張之后使使得管理理線拉得得太長，管理跟跟不上而而導致虧虧損。關(guān)于運作作模式新業(yè)態(tài)引引起新變變化 和其其他所有有行業(yè)一一樣，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正在受受到全球球電子商商務(wù)化趨趨勢的影影響，運運作方式式的變化化 必將將會產(chǎn)生生新的營營運模式式和流程程。僅靠靠一本樓樓書賣出出一幢樓樓的景觀觀已不復復存在，購房者者越來 越刻薄薄地對項項目提出出

30、了全面面了解的的要求。地產(chǎn)商商為了銷銷售樓盤盤，不得得不花昂昂貴的代代價和很很大 的的精力去去做樓書書，造模模型，建建樣板房房，目的的是讓消消費者了了解樓盤盤的優(yōu)勢勢，以利利銷售。隨著M LS理理念的引引入，特特別是MM LSS網(wǎng)絡(luò)科科技公司司開發(fā)的的TOWW ERR新樓盤盤產(chǎn)品系系列，創(chuàng)創(chuàng) 立了了樓臺展展示平臺臺、售樓樓現(xiàn)場銷銷售導航航系統(tǒng)、光盤電電子樓書書等手段段，實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)商的遠遠程職 能化銷銷售管理理，并充充分動用用多媒體體表現(xiàn)方方式，集集視頻、影音、動畫、圖像于于一體，準確而而完 整整表現(xiàn)發(fā)發(fā)展商的的創(chuàng)意和和樓盤優(yōu)優(yōu)勢。ttow e rr系列軟軟件用精精美的三三維動 畫，表表現(xiàn)建

31、筑筑物與城城市景觀觀融為一一體的美美感，無無論是住住宅整體體外觀，住宅周周邊交通通與配套套， 還還是門廳廳、大堂堂、會所所、廣場場、綠地地、庭院院、水景景都可以以表現(xiàn)得得淋漓盡盡致。通通過這些些系列軟軟 件，消費者者迫切想想知道的的樓盤資資料通過過屏幕可可以盡收收眼底，其促銷銷效果之之佳，是是傳統(tǒng)售售樓書 和銷售售模型無無法相提提并論的的。倡導CRRM客戶戶管理新新理念 CCRM是是英文ccu ss toom ss ree laa tiion m aanaagemm enn t的的縮寫形形式，強強調(diào)的是是對客戶戶進 行行全程管管理以更更好地滿滿足客戶戶的需求求。M LS系系統(tǒng)的信信息共享享機制

32、，為地產(chǎn)產(chǎn)商及二二手市場場中 介介商增加加了一個個直達客客戶的通通道，而而且這個個通道不不同于其其他媒體體，其交交互式的的作用方方式可以以 幫助助地產(chǎn)商商及二手手中介商商有針對對性地了了解消費費者的需需求和心心態(tài)，把把握營銷銷的大方方向，便便于進 行分析析和定位位；而且且隨著“以人為為本”理理念逐漸漸深入人人心，房房屋作為為一種商商品，其其個性化化的 售售前售后后服務(wù)也也將成為為地產(chǎn)商商的主要要工作之之一。 因因此，針針對客戶戶所留下下的種種種信息資資料，發(fā)發(fā)展商便便可解決決以下三三個基本本問題：一是應(yīng)應(yīng)該 蓋蓋什么樣樣的房子子，二是是房子蓋蓋給誰，三是應(yīng)應(yīng)該蓋多多少。此此種客戶戶最為直直接的

33、調(diào)調(diào)研資料料，對于于 發(fā)展展商進行行市場開開拓及定定位具有有巨大的的指示作作用。競爭合并并非你死死我活 作作為一種種新型的的經(jīng)營理理念，MM LSS提倡同同行業(yè)者者之間既既競爭又又合作的的關(guān)系，即通過過資源 共享、信息交交互，達達到一種種利益共共享機制制。同行行業(yè)間的的關(guān)系不不是你死死我活的的爭斗，而是通通過 相相互之間間的有效效合作和和利益共共享機制制，共同同促進整整個行業(yè)業(yè)的發(fā)展展。借助助合作來來提升整整個行業(yè)業(yè) 的競競爭力，通過業(yè)業(yè)內(nèi)同行行之間合合作，在在成本、信息、服務(wù)和和市場銷銷售等方方面共同同發(fā)展，以求 取得新新的優(yōu)勢勢，這就就是M LS系系統(tǒng)給房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商及及中介商商所帶來來

34、的好處處。M LS則則專注于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及銷售的的全過程程。 實際際上，我我們的房房地產(chǎn)公公司顯然然已經(jīng)意意識到建建立房地地產(chǎn)信息息服務(wù)系系統(tǒng)的重重要，有有些公司司 開始始自行設(shè)設(shè)計房源源數(shù)據(jù)庫庫，以向向客戶提提供服務(wù)務(wù)。不過過，這種種數(shù)據(jù)庫庫功能單單一，除除能查找找文字 介紹的的房源信信息外，很難提提供其它它技術(shù)支支持。據(jù)據(jù)幾家在在北京小小有規(guī)模模的房地地產(chǎn)中介介公司經(jīng)經(jīng)理 介介紹，盡盡管公司司在北京京有多個個連鎖店店，但彼彼此信息息不溝通通，公司司的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展大大受影響響，更別別 提單單槍匹馬馬做市場場的中介介公司。據(jù)統(tǒng)計計，僅北北京市登登記在冊冊的房屋屋中介大大大小小小就有近近千家，

35、 彼此此幾乎沒沒有信息息溝通和和共享，而每家家的業(yè)務(wù)務(wù)又都是是遍布北北京，這這種狀況況如何能能為消費費者提 供豐富富、滿意意的房源源？這散散布全城城各個角角落的近近千家房房屋中介介又如何何能達到到信息溝溝通與共共 享？ 惟一的的答案是是促成房房地產(chǎn)信信息的聯(lián)聯(lián)合與共共享，加加速房地地產(chǎn)業(yè)的的電子商商務(wù)化，擴大房房地產(chǎn) 數(shù)據(jù)庫庫在互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)上的的應(yīng)用實現(xiàn)信息息服務(wù)的的社會化化。要將將它建成成一個信信息的工工廠，完完成信息息的采集集、分發(fā)發(fā)、共享享，一直直到信息息處理、信息反反饋的整整個加工工過程。任何用用戶、任任何時間間、任何何地點，通過任任何連接接的電子子終端，都可以以從商業(yè)業(yè)呼叫中中心獲取取感

36、興趣趣的信息息，并得得到個性性化的服服務(wù)。建建立銷售售網(wǎng)絡(luò)商商務(wù)呼叫叫中心，用戶在在任何時時間、地地點撥打打統(tǒng)一特特服號碼碼，都可可以在最最短時間間內(nèi)得到到統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的的服務(wù)，不需要要再為尋尋找和選選擇服務(wù)務(wù)商花費費精力和和時間。這就為為用戶節(jié)節(jié)省了許許多寶貴貴的時間間和精力力，減少少了許多多不必要要的擔心心和憂慮慮。中國的中中介市場場的發(fā)展展只有幾幾年的時時間，如如果沒有有創(chuàng)新只只是一味味跟在別別人后面面簡單效效仿，催催生出的的也許是是與期望望完全不不同的一一種模式式。中介業(yè)是是一個高高附加值值的行業(yè)業(yè)，個中中蘊含著著無盡金金礦。在在不久前前上海市市人代會會的政府府工作報報告中即即有“

37、積積極引進進國際知知名中介介機構(gòu)，促進高高增值服服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展，增增強上海海服務(wù)全全國、面面向世界界的輻射射能力”這樣的的表述。面對上上海這個個富得流流油的大大市場，想有所所作為的的中介商商家不會會坐視而而不動心心的。21世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)是全球球最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)提提供商，在322個國家家和地區(qū)區(qū)擁有666000家加盟盟店以及及11.2萬名名經(jīng)紀人人，旗下下的MLLS系統(tǒng)統(tǒng)涵蓋了了美國990及及英國、加拿大大、日本本、新西西蘭等多多個房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟市場。洋品牌牌采取特特許經(jīng)營營模式，即特許許給加盟盟者自己己的品牌牌、管理理模式、服務(wù)內(nèi)內(nèi)容等，而利用用對方的的資金迅迅速實現(xiàn)現(xiàn)擴張。這種方方式既有有

38、助于快快速地擴擴張，又又可把大大工業(yè)流流水線生生產(chǎn)的標標準化經(jīng)經(jīng)驗引進進到了商商業(yè)經(jīng)營營領(lǐng)域，有利于于品牌延延伸。一業(yè)內(nèi)人人士指出出，房地地產(chǎn)“洋洋中介”在服務(wù)務(wù)上確有有不少吸吸引人的的地方。一是程程序比較較簡化。“洋中中介”通通常會代代理大部部分手續(xù)續(xù)，省去去了客戶戶的繁瑣瑣操作。二是租租后服務(wù)務(wù)比較完完善。優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌牌的中介介能夠為為你承擔擔租房以以后的很很多事情情，如再再次出租租、房子子的折舊舊評估等等。三是是流程比比較規(guī)范范。它從從找房源源到選客客戶都有有一定的的標準，上家下下家有糾糾紛能得得到及時時解決，客戶有有安全感感。四是是內(nèi)部機機制完善善。有投投訴能很很快處理理，讓顧顧客有“上

39、帝”的感覺覺。 境外房地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)行業(yè)擁擁有一站站式服務(wù)務(wù)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化服務(wù)務(wù)等先進進的服務(wù)務(wù)理念和和相應(yīng)的的技術(shù)，上海房房地產(chǎn)服服務(wù)企業(yè)業(yè)只有從從根本上上提高服服務(wù)水平平，提高高技術(shù)含含量才能能與之抗抗衡；國國外服務(wù)務(wù)業(yè)看重重品牌和和信譽，上海的的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)也也必須從從提高品品牌的認認知度入入手，不不斷提高高美譽度度。上海房地地產(chǎn)中介介公司已已達40000余余家，由由于市場場準入制制度不完完善，進進入門檻檻低，競競爭手段段落后，許多中中介服務(wù)務(wù)人員資資格認證證制度還還不規(guī)范范，惟利利是圖，利用各各種手段段竭盡欺欺詐之能能事，嚴嚴重影響響了中介介機構(gòu)的的形象，一些老老百姓甚甚至向房房產(chǎn)中介介舉起

40、了了“中介介免談”的牌子子。生存存率只有有40左右。經(jīng)過管理理與經(jīng)營營本土化化兩大難難關(guān)后，上海二二手房市市場將是是境內(nèi)外外地產(chǎn)中中介商爭爭奪的一一級戰(zhàn)場場。20004年，上上海二手手房交易易面積首首次超過過一手房房。據(jù)市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心統(tǒng)計計，去年年199月，上上海二手手房成交交面積119644萬平方方米，而而同期一一手房成成交面積積為18890萬萬平方米米。盡管管超出面面積僅為為74萬萬平方米米，但標標志著上上海二手手房市場場真正步步入“黃黃金年”。房產(chǎn)中介介之間的的競爭將將在今后后幾年內(nèi)內(nèi)更加激激烈。有有關(guān)專家家指出，在這樣樣的競爭爭態(tài)勢下下，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)中介行行業(yè)大規(guī)規(guī)模重組組的

41、趨勢勢已經(jīng)越越來越明明顯。智智恒、色色柯拉、新澳等等一些上上海本土土民營中中介企業(yè)業(yè)，也通通過特許許加盟的的連鎖形形式，逐逐漸向規(guī)規(guī)范化、規(guī)模化化經(jīng)營的的方向發(fā)發(fā)展。運作方法法店鋪形象象支持提提供店鋪鋪裝修、布局、展示等等的圖紙紙、規(guī)格格、材質(zhì)質(zhì)等資料料，保障障VI系系統(tǒng)的統(tǒng)統(tǒng)一及品品牌形象象的有效效傳播： 室外裝修修標準；室內(nèi)裝飾飾布局；統(tǒng)一辦公公用品；店內(nèi)宣傳用品。員工培訓訓支持為為加盟店店員工提提供美聯(lián)聯(lián)金牌培培訓課程程，提高高員工素素質(zhì)及營營運效益益：基礎(chǔ)認識識及優(yōu)質(zhì)服務(wù)課程代理實務(wù)務(wù)課程卓越銷售售課程溝通技巧巧課程自強不息息課程管理指指導支持持為加盟盟店主提提供更高高層次的的等美聯(lián)聯(lián)

42、金牌高高級培訓訓課程，并對加加盟店的的日常營營運及管管理提供供專業(yè)指指導及幫幫助：分行營運運實務(wù)課程督導技巧巧課程人力資源源管理課程壓力管理理課程信息技技術(shù)支持持為加盟盟商提供供整套信信息技術(shù)術(shù)系統(tǒng)，包括為為加盟商商度身定定做的“美聯(lián)特特許經(jīng)營營專區(qū)”及“物物業(yè)管理理系統(tǒng)”電腦軟軟件，使使加盟店店實現(xiàn)客客戶及房房屋信息息資源共共享，辦辦公、業(yè)業(yè)務(wù)、客客戶服務(wù)務(wù)亦能信信息化及及流程化化，進一一步提高高工作效效率及經(jīng)經(jīng)濟利益益；宣傳推廣廣支持為為加盟店店提供系系列媒體體及廣告告手段組組合，讓讓加盟店店能以最最少的費費用獲得得最大的的廣告效效果，最最終獲得得最大的的經(jīng)濟效效益。報紙分類類廣告軟文及題

43、題花每月各店店發(fā)行房屋信息快報網(wǎng)站廣告告平面印刷刷品廣告戶外廣告告房地產(chǎn)交交易展覽會中介的問問題目前我國國房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)中存在在的突出出問題11.政策策法規(guī)不不健全，監(jiān)管不不到位目目前我國國規(guī)范房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)全國性性的法規(guī)規(guī)依據(jù)僅僅有3部部：城城市房地地產(chǎn)管理理法、城市市房地產(chǎn)產(chǎn)中介服服務(wù)管理理規(guī)定和工商商行政部部門制定定的經(jīng)經(jīng)紀人管管理辦法法。由由于這些些法規(guī)都都是19997年年以前頒頒布的，而且這這些法規(guī)規(guī)在相關(guān)關(guān)條款上上存在先先天缺陷陷，所以以已經(jīng)不不能適應(yīng)應(yīng)近些年年來突飛飛猛進的的我國房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)的發(fā)展展，同時時就效率率而言已已起不到到足夠的的的規(guī)范范作用。2.企業(yè)業(yè)運

44、作缺缺乏規(guī)模模化、標標準化 目前我我國大多多數(shù)房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)規(guī)規(guī)模都比比較小，三五人人、一間間門面房房的小型型中介機機構(gòu)占很很大比例例。這些些機構(gòu)往往往隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的景氣狀狀況而大大批開業(yè)業(yè)或關(guān)閉閉，為牟牟取短期期利益，其操作作多不規(guī)規(guī)范，欺欺詐現(xiàn)象象時有發(fā)發(fā)生。也也正是這這些小型型經(jīng)紀機機構(gòu)多發(fā)發(fā)的違規(guī)規(guī)操作，嚴重地地影響了了房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機機構(gòu)在人人民群眾眾心中的的誠信度度。如太太平洋、智恒、中原、信義、順馳等等大規(guī)模模連鎖房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)，已經(jīng)經(jīng)為房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)的的規(guī)?；藴蕼驶l(fā)展展打下基基礎(chǔ)。3業(yè)務(wù)程程序缺乏乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)范由于于房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)務(wù)涉及及的標的的多為

45、大大宗的物物業(yè)，其其交易過過程的完完成將涉涉及眾多多的部門門如房地地產(chǎn)管理理局、銀銀行、保保險公司司、估價價機構(gòu)、工商稅稅務(wù)部門門等，這這其中還還有眾多多的合同同契約的的簽訂，而對于于普通市市民來說說了解其其交易程程序的機機會極少少，有些些市民甚甚至一生生僅涉及及一次，如果交交易程序序缺乏規(guī)規(guī)范，這這就為經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)的違規(guī)規(guī)牟取暴暴利提供供了便利利。而目目前我國國大多數(shù)數(shù)城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機機構(gòu)的業(yè)業(yè)務(wù)程序序，除了了一些相相關(guān)的合合同契約約由政府府提供模模板樣式式外，對對于更多多的相關(guān)關(guān)環(huán)節(jié)的的處理卻卻是各行行其是，幾乎每每家經(jīng)紀紀機構(gòu)都都有一套套自己的的操作方方法，對對于其合合理、合合法與

46、否否，作為為普通的的市民是是很難判判斷的，這更為為一些不不法經(jīng)紀紀機構(gòu)的的違規(guī)操操作、亂亂收費、欺上瞞瞞下等行行為留下下了隱患患。對于于其中收收費的項項目，雖雖然政府府部門規(guī)規(guī)定了最最高的收收費標準準來約束束，卻無無法避免免一些經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)利用消消費者的的不知情情而知法法犯法、巧立名名目收費費等違規(guī)規(guī)行為。而國外外對這類類情況的的規(guī)避，主要是是通過非非現(xiàn)金收收費，相相關(guān)費用用直接匯匯入經(jīng)紀紀機構(gòu)的的相關(guān)帳帳戶，以以備查閱閱。1、地位位低，口口碑差，造成惡惡性循環(huán)環(huán) 從歷史上上看，早早在200世紀初初期，也也就是中中介出現(xiàn)現(xiàn)的開始始階段，很多房房地產(chǎn)介介紹商在在從事活活動時，多有欺欺騙行為為，作

47、風風惡劣，不講信信譽，公公眾對經(jīng)經(jīng)紀人的的印象欠欠佳，因因此被貶貶稱為“黃?！薄ⅰ稗甾缈汀钡鹊?。從目目前現(xiàn)狀狀來看，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀行行業(yè)在上上世紀990年代代以來迅迅速發(fā)展展的同時時，由于于法律和和管理滯滯后、行行業(yè)自律律不足，有些企企業(yè)在利利益驅(qū)動動下，亂亂收費、欺詐、賺差價價、違規(guī)規(guī)操作等等不良現(xiàn)現(xiàn)象的確確時有發(fā)發(fā)生。較較低的社社會地位位，較差差的口碑碑印象，造成行行業(yè)吸引引和保留留高素質(zhì)質(zhì)的從業(yè)業(yè)人員比比較困難難。而人人才的匱匱乏，又又制約了了行業(yè)整整體服務(wù)務(wù)水平的的提高。較低的的服務(wù)水水準又難難以改變變社會的的輿論和和公眾的的印象。從而導導致一定定程度上上的惡性性循環(huán)，這正是是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)

48、紀行行業(yè)急需需解決的的問題之之一3、委托托方的違違約、失失信現(xiàn)象象時有發(fā)發(fā)生，給給企業(yè)帶帶來一定定的影響響 在代理市市場上，消費者者和開發(fā)發(fā)商都屬屬于代理理企業(yè)的的客戶。往往代代理企業(yè)業(yè)對于消消費者而而言，是是處于信信息優(yōu)勢勢和強勢勢地位的的。但對對于開發(fā)發(fā)商而言言，代理理企業(yè)則則處于信信息劣勢勢和相對對弱勢的的地位。特別是是在目前前蓬勃火火爆的房房地產(chǎn)行行情下，代理企企業(yè)的價價值難以以體現(xiàn)，和開發(fā)發(fā)商的談?wù)勁辛α苛勘贿M一一步削弱弱。在這這種情況況下，開開發(fā)商的的違約、失信現(xiàn)現(xiàn)象便成成了代理理企業(yè)最最大的抱抱怨。如如開發(fā)企企業(yè)惡意意招投標標，騙取取保證金金或創(chuàng)意意策劃；不按合合同結(jié)算算，隨意意

49、扣減傭傭金；無無視合同同約定。隨意違違約變更更代理方方等。雖雖然代理理企業(yè)有有能力用用法律來來維護其其合法權(quán)權(quán)益，但但由于自自身所處處的弱勢勢地位，加之今今后的生生存與發(fā)發(fā)展還要要和開發(fā)發(fā)企業(yè)打打交道，多數(shù)企企業(yè)只好好忍氣吞吞聲，自自咽苦水水。三、企業(yè)業(yè)競爭環(huán)環(huán)境評價價1、信息息平臺建建設(shè)不足足，抑制制行業(yè)內(nèi)內(nèi)部的協(xié)協(xié)作 房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀服務(wù)務(wù)業(yè)大都都以信息息為主要要資源，信息的的共享性性、積累累性、時時效性等等特點，決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀行行業(yè)內(nèi)部部容易產(chǎn)產(chǎn)生不正正當競爭爭，但同同時又迫迫切需要要開展行行業(yè)內(nèi)的的廣泛協(xié)協(xié)作。美美國全美美房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人人協(xié)會所所建立的的“多重上上市服務(wù)務(wù)系統(tǒng)”(Mu

50、ultiiplee Liistiing Serrvicce)則則是開展展房源信信息共享享的典范范。而我我國在這這方面的的建設(shè)還還處于起起步階段段。 缺乏快捷捷、高效效的信息息共享平平臺，不不僅抑制制行業(yè)內(nèi)內(nèi)部的協(xié)協(xié)作，也也給經(jīng)紀紀企業(yè)利利用信息息優(yōu)勢賺賺取差價價提供了了機會。因為如如果建立立了房屋屋交易價價格信息息公開披披露體系系，委托托人出賣賣或買入入房屋時時就會有有所對照照參考，在一定定程度上上可以避避免經(jīng)紀紀企業(yè)利利用交易易信息的的不透明明，不對對稱來賺賺取差價價。2、企業(yè)業(yè)數(shù)量眾眾多，競競爭激烈烈，缺乏乏強勢品品牌 由于房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀行業(yè)入入市門檻檻低、操操作簡單單、技術(shù)術(shù)含量小小、利

51、潤潤可觀等等因素，近幾年年來上海海房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀企企業(yè)數(shù)量量得以迅迅猛發(fā)展展，截至至20002年底底，經(jīng)核核準設(shè)立立的房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀企業(yè)(含分支支機構(gòu))達74471家家，而據(jù)據(jù)目前不不完全統(tǒng)統(tǒng)計，包包含分支支機構(gòu)在在內(nèi)更是是有1220000余家房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)。但是是目前很很多房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀企業(yè)存存在規(guī)模模小、人人員素質(zhì)質(zhì)低、信信息資源源少、經(jīng)經(jīng)營手段段落后、履約能能力差等等狀況。整個行行業(yè)則是是企業(yè)數(shù)數(shù)量眾多多、良莠莠不齊、競爭激激烈無序序，集中中度低，缺乏強強勢品牌牌。以第第三屆“金橋獎獎”為例例，獲得得居間業(yè)業(yè)十強的的10家家企業(yè)220022年完成成居間、置換面面積2336.553萬平

52、平方米，只占全全市存量量房交易易面積的的132。上規(guī)模模的品牌牌企業(yè)太太少，不不能左右右或引導導市場，從而造造成無序序競爭，誠信不不足，服服務(wù)標準準難以統(tǒng)統(tǒng)一等問問題。房產(chǎn)中介介市場分分析20003年伊伊始，全全球最大大的房地地產(chǎn)中介介機構(gòu)221世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)進駐杭杭州；此此后不久久，金馬馬置換宣宣布加盟盟著名中中介品牌牌信義房房產(chǎn)，而而剛剛在在杭州走走過一年年的香港港企業(yè)浙浙江中原原也準備備在今年年打開市市場局面面面面對這些些，杭州州本地企企業(yè)自然然也不甘甘示弱，新一輪輪市場拼拼爭即將將開始入市市容易賺賺錢難是是怎樣的的利潤驅(qū)驅(qū)使如此此激烈的的房產(chǎn)市市場爭奪奪呢？220022年杭州州二手房房

53、市場成成交量為為110000多多套，即即使按每每套300萬計算算，成交交金額也也已達到到35億億以上，由此產(chǎn)產(chǎn)生的代代理費有有28000多萬萬，而二二手房交交易代理理僅僅是是中介公公司的業(yè)業(yè)務(wù)之一一。四大大問題困困擾中介介據(jù)了解解，目前前困擾杭杭城中介介的主要要問題包包括投訴訴多、跳跳單現(xiàn)象象嚴重、價格戰(zhàn)戰(zhàn)導致的的競爭壓壓力等等等。而這這些問題題的存在在，一方方面是由由于市場場環(huán)境不不夠成熟熟，另一一方面，也是占占據(jù)主要要矛盾地地位的，是中介介公司的的“內(nèi)功功”還沒沒有修好好。首先是資資金實力力不足。房地產(chǎn)產(chǎn)中介有有別于其其他中介介，由于于房屋的的單位價價值較高高，因此此，它不不僅需要要優(yōu)質(zhì)服

54、服務(wù)，而而且要有有較為雄雄厚的資資金作為為后盾，這樣才才能兼顧顧企業(yè)和和消費者者的益。二是人員員素質(zhì)不不高。不不少中介介公司缺缺少一支支具有專專業(yè)水平平的隊伍伍，沒有有一套行行之有效效的培訓訓體系。消費者者要買房房租房，之所以以找中介介公司代代理，是是相信他他們可以以提供最最專業(yè)的的服務(wù)，其中包包含了兩兩個方面面：一是是從業(yè)人人員要有有專業(yè)基基礎(chǔ)知識識，二是是要有專專業(yè)化操操作水平平。三是經(jīng)營營方式單單一。目目前杭州州房地產(chǎn)產(chǎn)中介仍仍以單店店經(jīng)營為為主，中中介機構(gòu)構(gòu)小而散散、實力力弱、信信息少的的特征十十分明顯顯，整個個房地產(chǎn)產(chǎn)中介的的市場化化、市場場組織程程度仍然然較低。而在成成熟的房房地產(chǎn)

55、中中介市場場中，單單店經(jīng)營營、直營營連鎖、特許加加盟、授授權(quán)經(jīng)營營等多種種方式是是相輔相相成的。四是服務(wù)務(wù)內(nèi)容單單一。房房地產(chǎn)中中介包括括了策劃劃咨詢、買賣代代理、租租賃代理理、置業(yè)業(yè)擔保、價格評評估、房房屋法律律金融服服務(wù)等多多種服務(wù)務(wù)內(nèi)容，現(xiàn)在一一些大城城市的房房地產(chǎn)中中介機構(gòu)構(gòu)甚至出出現(xiàn)了提提供搬家家服務(wù)、裝修裝裝飾、家家電購置置的一站站式服務(wù)務(wù)，而杭杭州的大大多數(shù)房房產(chǎn)中介介，特別別是中小小規(guī)模的的中介機機構(gòu)，仍仍以房屋屋買賣和和租賃為為主，服服務(wù)內(nèi)容容比較單單一。特許經(jīng)營營得到認認同從目目前的發(fā)發(fā)展趨勢勢看，大大多數(shù)中中介都在在嘗試走走連鎖化化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化的道道路。除了211世紀不不動

56、產(chǎn)外外，來自自中原和和信義等等公司也也開始采采取特許許經(jīng)營的的方式開開展業(yè)務(wù)務(wù)；而去去年公眾眾房網(wǎng)、我愛我我家、商商務(wù)興房房網(wǎng)等也也紛紛嘗嘗試以此此來擴大大市場份份額?？纯磥?，走走“特許許加盟”的聯(lián)合合之路確確實是一一種得到到廣泛認認同的中中介經(jīng)營營模式。而目前前在那些些意欲加加盟的公公司和個個人中，有的認認為應(yīng)該該選擇加加盟根基基穩(wěn)固、熟悉杭杭州市場場的本地地公司，也有的的認為應(yīng)應(yīng)該選擇擇實力雄雄厚的國國際化企企業(yè)，孰孰優(yōu)孰劣劣，還有有待于市市場的驗驗證。一個洋品品牌進入入中國新新市場，必須要要經(jīng)歷本本土化的的過程。21世世紀不動動產(chǎn)進入入中國市市場經(jīng)營營模式有有別于其其他國家家和地區(qū)區(qū)，進

57、入入深圳區(qū)區(qū)域，操操作手法法也不同同于其他他省市，這也正正是深圳圳區(qū)域分分部長達達一年籌籌備期的的原因。221世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)造性性地提出出了二次次授權(quán)的的經(jīng)營方方式，即即由中國國總部在在目標區(qū)區(qū)域選擇擇一家有有實力，在地產(chǎn)產(chǎn)界有廣廣泛影響響力，并并有良好好社會關(guān)關(guān)系，認認同211世紀不不動產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營理念念的企業(yè)業(yè)成立區(qū)區(qū)域分部部，再由由區(qū)域分分部發(fā)展展下面的的加盟店店從事具具體的房房地產(chǎn)中中介業(yè)務(wù)務(wù)，通過過這種二二級授權(quán)權(quán)真正使使管理和和經(jīng)營本本土化，避免了了洋品牌牌的水土土不服。21世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)體系提提供的服服務(wù)主要要在培訓訓和運營營支持。在培訓訓方面，它有221PLLUS營營銷技巧巧、I

58、MMA管理理課程、質(zhì)量服服務(wù)課程程、二手手房買賣賣培訓、房地產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)知知識等；在運營營支持方方面，它它有店內(nèi)內(nèi)運營輔輔導、商商業(yè)計劃劃的制定定及執(zhí)行行輔導、調(diào)差安安家、衍衍生事業(yè)業(yè)、客戶戶推薦等等。經(jīng)營建議議三級的模模式是實實實在在在做單，好的管管理及營營銷手法法最更本本，有生生命力，目前三三級還停停留在單單一的簡簡單銷售售上，完完全可以以借用其其他行業(yè)業(yè)的營銷銷策列，比如利利用211的品牌牌與管理理處建立立強強聯(lián)聯(lián)手，共共同推進進小區(qū)的的有效管管理，借借用管理理處的場場地可以以組織一一些小業(yè)業(yè)主搞座座談，與與終端客客戶面對對面溝通通，了解解他們的的真實需需求，以以誠懇的的態(tài)度贏贏得他們們的信

59、任任，這種種方式成成本低，加盟上上樂意接接受，還還傳播速速度快，并有直直接的經(jīng)經(jīng)濟價值值，可以以快速復復制，并并有持續(xù)續(xù)性，還還做到三三贏，也也方便日日后業(yè)務(wù)務(wù)員的業(yè)業(yè)務(wù)，逐逐步建立立與管理理處的友友好關(guān)系系21C是是中介行行業(yè)服務(wù)務(wù)提供商商，對于于從事中中介行業(yè)業(yè)的公司司及個人人，提供供了一個個很好的的資源平平臺，邦邦助他們們盡快的的樹立品品牌形象象，誠信信行為代代表，并并成為規(guī)規(guī)范化和和標準化化以及專專業(yè)化的的優(yōu)秀經(jīng)經(jīng)紀人隊隊伍。至至于為什什么行業(yè)業(yè)內(nèi)人士士不認同同，我認認為最大大的問題題是他們們不愿改改變現(xiàn)狀狀，雖然然面對行行業(yè)競爭爭激烈，但找不不到目標標也不愿愿去面對對現(xiàn)實。深圳房產(chǎn)產(chǎn)

60、專業(yè)網(wǎng)網(wǎng)友對221C的的疑問關(guān)于211世紀最最早是220000年初來來乍到發(fā)發(fā)貼子到到各中介介公司，想號召召大家飛飛奔到其其旗下但但好像沒沒有幾家家感興趣趣；然后后是收了了從沒聽聽過的北北極星等等地鋪加加盟，在在報紙上上露了一一回臉；最大的的疑問是是龍固新新什么時時候變成成了211世紀的的深圳區(qū)區(qū)域總裁裁？21世紀紀不動產(chǎn)產(chǎn)是做什什么的？他們是為為誰服務(wù)務(wù)的？他們的服服務(wù)理念念是什么么？他們的體體系或者者理論是是否符合合深圳？是否會水水土不服服？他們的服服務(wù)理念念市埸及及消費者者會認同同嗎？他們的體體系對中中介公司司邦助有有多大？他們提倡倡的服務(wù)務(wù)理念是是不是中中介行業(yè)業(yè)未來發(fā)發(fā)展方向向？他們