保利、萬(wàn)科財(cái)務(wù)分析報(bào)告兮

1、目錄第一節(jié). 4一、萬(wàn)科.41.公司概況42.發(fā)展歷程4二、保利地產(chǎn)61.公司概況62.發(fā)展歷程63.品牌理念7第二節(jié)分析8一、行業(yè)分析81.行業(yè)特征分析82.行業(yè)生命周期分析93.行業(yè)獲利能力分析114.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析13二、競(jìng)爭(zhēng)分析141.波特分析法142.SWOT 分析法16第三節(jié) 會(huì)計(jì)分析19一、應(yīng)收賬款質(zhì)量分析19二、存貨質(zhì)量分析21三、固定資產(chǎn)折舊分析22四、會(huì)計(jì)策略分析22第四節(jié) 財(cái)務(wù)分析24一、能力分析24能力數(shù)據(jù)分析241.能力變化的主要原因262.能力分析的結(jié)論2823.二、資產(chǎn)使用效率281.資產(chǎn)使用效率指標(biāo)分析282.資產(chǎn)使用效率變化的主要原因323.資產(chǎn)使用效率的分析

2、結(jié)論33三、負(fù)債水平管理341.負(fù)債管理指標(biāo)分析342.負(fù)債和償債指標(biāo)變化的原因373.負(fù)債管理分析結(jié)論38四、現(xiàn)金創(chuàng)造能力分析381.從銷售、資產(chǎn)和權(quán)益的現(xiàn)金創(chuàng)造能力看382.現(xiàn)金創(chuàng)造能力變化的主要原因403.現(xiàn)金創(chuàng)造能力的分析結(jié)論40第五節(jié) 創(chuàng)新和成長(zhǎng)分析41一、萬(wàn)科的創(chuàng)新發(fā)展411.以業(yè)務(wù)的人力資源管理412.可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品創(chuàng)新413.堅(jiān)守，質(zhì)量和健康管理424.低企業(yè)成本42二、保利的創(chuàng)新發(fā)展431.落子養(yǎng)老地產(chǎn)432.綠色.433.對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的堅(jiān)持43三、成長(zhǎng)性分析441.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入452.凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率463.總資產(chǎn)增長(zhǎng)率473第一節(jié)一、萬(wàn)科1.公司概況萬(wàn)科企業(yè)，簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科，

3、英文名稱為：CHINA VECO.,. 縮寫為“VE”，成立于 1984 年 5 月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。簡(jiǎn)稱：萬(wàn)科 A、代碼：000002簡(jiǎn)稱：深萬(wàn)科 A、G 萬(wàn)科 A。公司總股本 1099521.02 萬(wàn)股（2008年 2 季度），總部位于中國(guó)市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路 33 號(hào)萬(wàn)科中心，現(xiàn)任董事會(huì)為，總經(jīng)理為。至 2009 年，已在 20 多個(gè)城市設(shè)立米，實(shí)現(xiàn)銷售面積 897.7。2010米，銷售金年公司完成新開(kāi)工面積 1248額 1081.6 億元。營(yíng)業(yè)收入 507.1 億元，凈利潤(rùn) 72.8 億元。2.發(fā)展歷程萬(wàn)科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，199

4、3 年將大眾住宅開(kāi)發(fā)確定為公司業(yè)務(wù)。至 2008 年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市為重點(diǎn)的31 個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅 42500 套，在商品住宅市場(chǎng)的占有率從 2.07%提升到 2.34%，其中市場(chǎng)占有率在、佛山、廈門、沈陽(yáng)、鎮(zhèn)江、鞍山 9 個(gè)城市1991 年萬(wàn)科成為首位。交易所第二家上市公司，持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過(guò)去二十年，萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率為 31.4.%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為 36.2%；公司在發(fā)展過(guò)程中先選福布斯“全球 200 家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè) 200 強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu) 50 大上市公司”榜；多次

5、獲得投資者關(guān)系等國(guó)際評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)科”成為行業(yè)第一個(gè)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛(ài)；公司研發(fā)的“情景花園洋房”住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過(guò)首批 ISO9002 質(zhì)量體系認(rèn)證；公司4創(chuàng)立的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度的住宅企業(yè)。自創(chuàng)建以來(lái)，萬(wàn)科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工和公司共同成長(zhǎng)；倡導(dǎo)簡(jiǎn)單人際關(guān)系，

6、致力于營(yíng)造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2001 年起，萬(wàn)科每年委托第顧問(wèn)公司對(duì)全體職員進(jìn)行員工滿意度。公司致力于不斷產(chǎn)品品質(zhì)，至 08 年，萬(wàn)科共有 15 個(gè)項(xiàng)目獲得“大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”，其中公司水晶城、廣州公司四季花城、中山公司城市風(fēng)景項(xiàng)目先后獲得“中木工程大獎(jiǎng)”。2008 年，萬(wàn)科公司榮獲由中國(guó)質(zhì)量頒布的“2008 年質(zhì)量獎(jiǎng)”，成為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家獲此殊榮的企業(yè)。公司努力實(shí)踐企業(yè)公民行為，從 2007 年開(kāi)始每年發(fā)布社會(huì)責(zé)任。司出資建設(shè)的廣州“萬(wàn)匯樓”項(xiàng)目被省建設(shè)廳列為“省企業(yè)投資面向低收入群體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目”，并于 08 年年中正式實(shí)現(xiàn)入住。08 年 12 月 31 日，司全額捐

7、建的綿竹鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付儀式在四川正式舉行，成為震后首批企業(yè)捐建的性公共建筑。在由中國(guó)主辦的 2008 年度中華慈善大會(huì)資企業(yè)”稱號(hào)。上，萬(wàn)科榮獲“中華慈善獎(jiǎng)最具愛(ài)心內(nèi)2010 年正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011 年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬(wàn)科雖然一直強(qiáng)調(diào)以住宅開(kāi)發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻是動(dòng)作頻頻。截止目前，萬(wàn)科已經(jīng)形成萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)廈、萬(wàn)科 2049 四大商業(yè)產(chǎn)品線，在在建、規(guī)劃 18 個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，商業(yè)面積達(dá) 150米。2013 年在市場(chǎng)的舉動(dòng)主要是：在 2 月與鐵房地產(chǎn)公司（TishmanSpeyroperties）宣布成立合資公司，萬(wàn)科持

8、合資公司 70%的股權(quán)，鐵30%。持股5二、保利地產(chǎn)1.公司概況保利房地產(chǎn)（）(簡(jiǎn)稱:保利地產(chǎn),代碼:600048)成立于 1992 年，保利控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009 年，公司品牌價(jià)值達(dá) 90.23 億元，為中地產(chǎn)成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌。2006 年 7 月，公司在交易所上市，2009 年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選2008 年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì) 。2009 年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約 433.82 億元。截至 2010 年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。自 200

9、7 年 1 月起，公司入選“上證 50”、“上證 180”、“滬深 300”和“中證 100”指數(shù)樣本股。截至 2007 年 12 月，公司總資產(chǎn)已達(dá) 409 億元，比上年末增長(zhǎng) 148%。2.發(fā)展歷程2007 年由房地產(chǎn)、中地產(chǎn)指數(shù)等機(jī)構(gòu)組織的年度房地產(chǎn)企業(yè)品牌 TOP10 評(píng)比中，保利地產(chǎn)蟬聯(lián)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值，品牌價(jià)值達(dá)到 45.72 億元，比 2006 年增長(zhǎng) 133%；公司被博鰲 21 世紀(jì)房地產(chǎn)論壇“2007 年度最具投資價(jià)值地產(chǎn)上市公司”。2008 年 4 月 17 日，中國(guó)工商、中國(guó)農(nóng)業(yè)、中國(guó)、中國(guó)建設(shè)四大國(guó)有商業(yè)省分行和民生地產(chǎn)金融事業(yè)部聯(lián)合在廣州市發(fā)布了第七屆（2008

10、 年度）地產(chǎn)資信 20 強(qiáng)，保利地產(chǎn)的實(shí)力和信用，獲得了評(píng)審的一致認(rèn)可，榮登第一名。把最受社會(huì)尊敬列為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)之一，這在國(guó)內(nèi)企業(yè)中是少見(jiàn)的，也是領(lǐng)先的。 由全球領(lǐng)先的品牌價(jià)值和智慧權(quán)研究機(jī)構(gòu)世界品牌價(jià)值發(fā)起主辦的“2008 世界品牌價(jià)值年度大獎(jiǎng)評(píng)測(cè)”活動(dòng)在北京舉行。在住宅品牌類的評(píng)選項(xiàng)目中，保利地產(chǎn)憑借優(yōu)秀的品牌榮膺“中國(guó)者滿意度第一品牌”榮譽(yù)稱號(hào)。中國(guó)易經(jīng)佛為保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）總顧問(wèn),2008 年日發(fā)展企業(yè)、清華大學(xué)房地產(chǎn)和中國(guó)指數(shù)三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中地產(chǎn)TOP10 研究組” 發(fā)布的2008 中地產(chǎn)上市公司 TOP10 研究成果，保利6地產(chǎn)位列中地產(chǎn)滬深上市地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第

11、二名，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模第二名，房地產(chǎn)上市公司投資價(jià)值第二名。十六年來(lái)，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、佛山、重慶、沈陽(yáng)等十八個(gè)城市的全國(guó)布局，擁有 44 家控股公司。3.品牌理念保利地產(chǎn)，秉承現(xiàn)代化建筑的自然主義與舒適性居住的人本精神，尋求建筑與自然、人與建筑、人與人之間的和諧共生，詮釋“和諧生活，自然舒適”的至高境界。“和諧”是企業(yè)產(chǎn)品追求的價(jià)值理念和最高設(shè)計(jì)理想，貫穿于產(chǎn)品的各個(gè)層面、各個(gè)方面和各個(gè)環(huán)節(jié)之中?！白匀弧笔瞧髽I(yè)產(chǎn)品追求的總體風(fēng)格和最重要的產(chǎn)品特色，是產(chǎn)品層面的?！笆孢m”是企業(yè)產(chǎn)品提供給目標(biāo)客戶的最大利益點(diǎn)，體現(xiàn)了“以客戶為中心”

12、的。保利地產(chǎn)從誕生伊始即堅(jiān)持穩(wěn)健務(wù)實(shí)的作風(fēng)，以產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，給客戶提供的不僅僅是建筑和空間，更是生活的元素與境界。十七年來(lái)，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，公司現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、佛山、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、杭州、長(zhǎng)沙、南昌、青島、包頭等十八個(gè)城市的布局，擁有 78 家控股子公司。2008 年 9 月，中地產(chǎn) TOP10 研 究組發(fā)布2008 年中地產(chǎn)公司品牌價(jià)值，保利地產(chǎn)以 60.41 億元的價(jià)值，連續(xù)四年榮膺國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值第一名、中地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌。保利地產(chǎn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中堅(jiān)持現(xiàn)代化建筑的自然主義與舒適性居住的人本精神，尋求建筑與自然、人與建筑、人與人之間的和

13、諧共生，詮釋和諧生活，自然舒適的至高境界。和諧是企業(yè)產(chǎn)品追求的價(jià)值理念和最高設(shè)計(jì)理想，貫穿于產(chǎn)品的各個(gè)層面、各個(gè)方面和各個(gè)環(huán)節(jié)之中。自然是企業(yè)產(chǎn)品追求的總體風(fēng)格和最重要的產(chǎn)品特色，是產(chǎn)品層面的。舒適是企業(yè)產(chǎn)品提供給目標(biāo)客戶的最大利益點(diǎn)，體現(xiàn)了以客戶為中心 的。7第二節(jié)分析一、行業(yè)分析1.行業(yè)特征分析我地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，經(jīng)歷了一個(gè)較為曲折的發(fā)展歷程，從最初的粗放型發(fā)展逐步趨向于合理和成熟。房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要

14、靠政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。（1）競(jìng)爭(zhēng)特征區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不完全。我地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)水平較弱；華東、華北和中南三大區(qū)域呈鼎足之勢(shì)，、浙江四省市行業(yè)發(fā)展，中西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)則比較少；萬(wàn)科、保利引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。另外我地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，某一地區(qū)的市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)很難打入。（2）供求特征由于我國(guó)眾多，相對(duì)土地較少，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)受土地的高度制約，造成了供不應(yīng)求的結(jié)果。圖 2-1 2011 年 1-11 月房地產(chǎn)按比情況8如圖，2011 年全年房地產(chǎn)行業(yè)銷竣比呈現(xiàn)“倒 U 型”走勢(shì)，全年商品房累計(jì)銷售面積為 8.96 億平方米，而竣工

15、面積僅有 5.93 億平方米，11 月銷竣比為 1.51，較 10 月 1.60 有所改善。2011 年銷竣比依然延續(xù) 2005 年以來(lái)大于 1 的巨大差距，顯示出商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求，供求非常突出。（3）特征房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)，往往要承擔(dān)很大的。而房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)模瑹o(wú)數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)往往是各領(lǐng)風(fēng)騷三五年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)十分容易受到政策、市場(chǎng)等條件的影響，因此整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)呈現(xiàn)較大波動(dòng)。2.行業(yè)生命周期分析我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)源于人類文明的初始，到西漢時(shí)期才產(chǎn)生比較正規(guī)的房屋，當(dāng)時(shí)人們并不怎么在意這個(gè)行業(yè)，但這卻是一個(gè)萌芽的開(kāi)端

16、。隨著我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)歷了將近 30 多年的歲月里程，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市改建、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造的國(guó)內(nèi)大形勢(shì)下，我地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷四個(gè)主要階段，分別為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、房地產(chǎn)初步發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)初具規(guī)模、房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展四個(gè)階段。下面我將介紹我地產(chǎn)發(fā)展的這幾個(gè)重要階段。如下圖 1 給出了我國(guó) 1987-2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率運(yùn)行趨勢(shì)：圖 2-21987-2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率運(yùn)行趨勢(shì)；資料來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)9上圖所示的趨勢(shì)中也大致能看出我地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾個(gè)重要階段：（1）經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段：建國(guó)以后隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，人民經(jīng)濟(jì)得到很大改善，1980 年以后，國(guó)家對(duì)于居民城鎮(zhèn)住房進(jìn)行了一系列的，國(guó)家開(kāi)始

17、允許個(gè)人房屋，但是土地依舊屬于公有制，正式出臺(tái)了土地有償使用、個(gè)人建房、房地產(chǎn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)等政策，十三大沿著有的社會(huì)主義道路前進(jìn)中市場(chǎng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明確了從此我地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。房地產(chǎn)初步發(fā)展階段：房地產(chǎn)的初步發(fā)展主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)中介公司的產(chǎn)生和民間個(gè)人交易的形成。初步發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)中介服務(wù)主要大體分為三類：第一類是由各個(gè)事業(yè)部門事業(yè)性質(zhì)建立的房屋交換站、房屋交易所和民間房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這類承辦的房地產(chǎn)公構(gòu)承擔(dān)了當(dāng)時(shí)社會(huì)人民交易服務(wù)的職責(zé)，人們手里多余的可以通過(guò)正當(dāng)。第二類是工商部門批準(zhǔn)的中介企業(yè)，90 年代中后期，各大城市均出現(xiàn)大大小小的房地產(chǎn)中介，第三類是民間房屋的個(gè)人，這類人或許以前

18、從事過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)，熟知房屋信息，懂得房屋交易過(guò)程中的相關(guān)法律，但是他們的基本文化不高，所以常常遭到的蔑視，通常稱為“房纖手”、“房蟲(chóng)子”，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)中掙到了一些錢，但大多數(shù)人還是沒(méi)有大的發(fā)展。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)初具規(guī)模階段：隨著少數(shù)人群的房屋，漸漸地房地產(chǎn)中介公司們所接受，雖然在開(kāi)放之前，房屋并不被允許，但現(xiàn)今卻成為一種模式，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)限也被慢慢房款，隨之社會(huì)上便出現(xiàn)一部分經(jīng)濟(jì)條件好的人群開(kāi)始以個(gè)人名義多套房屋，等待房屋價(jià)格上漲之時(shí)，以高價(jià)賣出，巨大的利潤(rùn)了太多的人，這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已初具規(guī)模。（3）房地產(chǎn)行業(yè)告訴發(fā)展階段：進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)較之國(guó)外還是有很

19、大差距，人民依舊是將自己的錢存至，每年只是吃利息，從而導(dǎo)致貨幣流通不暢，國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平低下，為了鼓勵(lì)國(guó)民消費(fèi)，制定了一系列的法律內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，想學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)之道，從 2000 年開(kāi)始，房地產(chǎn)，支價(jià)值開(kāi)始逐漸上漲，人們都拿出自己的錢去房屋，等待日后升值，更有甚10者一戶家庭有好多套住房，從而形成今天這種不可控制的局面。當(dāng)時(shí)市更是出現(xiàn)很多皮包公司，利用報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)在社會(huì)上做，有很多房地產(chǎn)公司老板都把錢卷走無(wú)蹤，房地產(chǎn)的高速發(fā)展，以致現(xiàn)在像、深圳等大城市出現(xiàn)天價(jià)房，外地人根本在大城市買不起房，甚至租不起房。3.行業(yè)獲利能力分析一個(gè)行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)。哈佛的波特教授對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境結(jié)

20、構(gòu)作了研究，提出了競(jìng)爭(zhēng)的五種力量模型，即五力模型。波特認(rèn)為五種競(jìng)爭(zhēng)力量決定某一行業(yè)的。這五種力量是：進(jìn)入者的；替代產(chǎn)品的；買方的討價(jià)還價(jià)能力；供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力；現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力。圖 2-3 五力模型就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組；新進(jìn)入者的、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種，）及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為?？偟膩?lái)說(shuō)，這五個(gè)之間的互動(dòng)關(guān)系決定了這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)能力。（1）新進(jìn)入者：加入 WTO 后導(dǎo)致、外商進(jìn)入我地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對(duì)我地產(chǎn)發(fā)展商極大。由于對(duì)所有外來(lái)企業(yè)實(shí)行國(guó)民待遇，國(guó)外

21、房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將大舉進(jìn)軍競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的全面引進(jìn)，將給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)前所未有的11壓力。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和規(guī)模擴(kuò)張力，勢(shì)必被迫退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而更大的市場(chǎng)分額可能被、外商所擁有。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，只是一種，而是十分嚴(yán)重的生存。我地產(chǎn)業(yè)中的各個(gè)企業(yè)，不管是新加入者還是在位競(jìng)爭(zhēng)者，采用差異化都尤為重要，而要實(shí)現(xiàn)差異化，企業(yè)需要付出相當(dāng)?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，強(qiáng)化特色經(jīng)營(yíng)是必由，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對(duì)顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢(shì)就轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，或進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的競(jìng)

22、爭(zhēng)力。同時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)需要大量的投入，所以這對(duì)我國(guó)的一些小企業(yè)來(lái)講想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)還是很的。（2）供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力：我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，無(wú)論是國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場(chǎng)。當(dāng)關(guān)稅降低之后，外國(guó)木材進(jìn)口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中使用大量建材（如鋼筋）、機(jī)電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進(jìn)入產(chǎn)品限制條件的放寬，國(guó)外產(chǎn)品將大量充斥國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當(dāng)其沖的就是導(dǎo)致國(guó)產(chǎn)商品的價(jià)格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這或許是有利的。(3)買方討價(jià)還價(jià)的能力：目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。再加之在我國(guó)收入

23、分配的特點(diǎn)上，我國(guó)分配貧富懸殊，并且集中在少數(shù)人手里，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求。因此我地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者力買。這些原因決定了買方的討價(jià)還價(jià)能力相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較弱的。(4)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度：我國(guó)的房地產(chǎn)目前被一些巨頭著，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)處于成長(zhǎng)之中，在爭(zhēng)奪顧客方面的壓力相對(duì)較小。競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往來(lái)自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計(jì)、物管，當(dāng)然也有價(jià)格。不同收入水平的人對(duì)這幾個(gè)的偏好不同，由此來(lái)決定自己的選擇。房地產(chǎn)是個(gè)特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，這一點(diǎn)了進(jìn)入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相

24、對(duì)其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度小。12(5)替代品的：從大概念來(lái)說(shuō)，住房基本上是沒(méi)有替代品的，能替代的就是住天橋或窯洞；從小概念來(lái)說(shuō)，商品房的替代品有小房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的不可能真正到商品房。4.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析企業(yè)在市場(chǎng)地位和市場(chǎng)力的競(jìng)爭(zhēng)中的勝敗主要取決于企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高級(jí)管理不應(yīng)對(duì)每件事都有加以關(guān)注,而應(yīng)該正確判斷出哪些事對(duì)公司的長(zhǎng)期發(fā)展前景更有利,應(yīng)將注意力目標(biāo)定在能力的層,而非能力邊緣,因?yàn)橹挥懈?jìng)爭(zhēng)力才能有助于公司的持久競(jìng)爭(zhēng)和成功。為此,在具體界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí),尤其應(yīng)該考慮以下四個(gè):（1）房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值投資周期長(zhǎng)、不確定性與風(fēng)險(xiǎn)程度高;市場(chǎng)供

25、給缺乏彈性。房地產(chǎn)地域性強(qiáng);資源稀缺、投資大、建設(shè)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)周期長(zhǎng)等特征,決定著房地產(chǎn)供應(yīng)不可能有較大彈性;市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性;市場(chǎng)消費(fèi)的層次性和發(fā)展性;以上表明,房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),才能降低投資風(fēng)險(xiǎn),充分滿足社會(huì)需要,進(jìn)而贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）消費(fèi)者價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力的作用在于可以給顧客一種超過(guò)他們價(jià)值判斷的利益,能夠使企業(yè)滿足消費(fèi)者的基本利益需要。以汽車行業(yè)的本田公司為例,它是充分考慮到這一點(diǎn)的成功企業(yè):本田將發(fā)制造技術(shù)的訣竅作為競(jìng)爭(zhēng)力。雖然沒(méi)有一個(gè)能準(zhǔn)確說(shuō)同為什么駕馭本田車要比駕馭其他車的感覺(jué)好。消費(fèi)者能覺(jué)察到的是利益,而非利益所涵蓋的有關(guān)技術(shù)上的細(xì)微判別等能力方一面的東西

26、?？梢?jiàn),消費(fèi)者是判斷競(jìng)爭(zhēng)力與非競(jìng)爭(zhēng)力的最終宣判官。一個(gè)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中要想證實(shí)自身的競(jìng)爭(zhēng)力,就必須致力于不斷提高產(chǎn)品中的消費(fèi)者的“可感知的價(jià)值利益”。(3)競(jìng)爭(zhēng)者的差異一項(xiàng)能力必須具有排他的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),才可稱之為競(jìng)爭(zhēng)力。所以,為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)普遍具有或極易被仿制的能力是不會(huì)被定義為競(jìng)爭(zhēng)力的。企13業(yè)的“必要能力”和“差異化”能力之間是有區(qū)別的。（4）延展性競(jìng)爭(zhēng)力是開(kāi)啟市場(chǎng)的。某一企業(yè)的專門技術(shù),如果不能拓展新的市場(chǎng)和服務(wù)領(lǐng)域,就未必是競(jìng)爭(zhēng)力。因此管理者在定義本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力時(shí),不能只從單一的某一特定產(chǎn)品領(lǐng)域出發(fā),而要著眼于開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品市場(chǎng)的能力,避開(kāi)以產(chǎn)品為中心的能力觀。這樣,才一能夠促進(jìn)企業(yè)的持

27、續(xù)發(fā)展。借鑒波特的價(jià)值鏈的觀點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力可以從一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程觀的角度去研究:即是指在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下,企業(yè)通過(guò)子過(guò)程及其他子過(guò)程交互作用所具備的獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力或“過(guò)人之處”。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是通過(guò)業(yè)務(wù)流程(businessporeesses)外化為企業(yè)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與超利潤(rùn)的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,按照一個(gè)項(xiàng)目的操作思路,最早是研究策劃,然后是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、組合、等。項(xiàng)目活動(dòng)中涉及到的原材料采購(gòu)就是企業(yè)的基本活動(dòng)。輔助活動(dòng)就是企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,包括組織制度、土地、人力資源管理等,尤其是在科技發(fā)展很快的今天,關(guān)于新產(chǎn)品,新工藝、新技巧及名種新形式的接受程度和應(yīng)用程度,包括產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)

28、,了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的重要來(lái)源。二、競(jìng)爭(zhēng)分析1.波特分析法波特認(rèn)為,在與五種競(jìng)爭(zhēng)作用力抗?fàn)幹?有三種提供成功機(jī)會(huì)的基本方法,可能使公司成為中的佼佼者:即 1、總成本領(lǐng)先;2、差異化;3、目標(biāo)集聚。有效地以上任何一種基本,通常都需全力以赴,并輔以安排。如果公司的基本目標(biāo)不只一個(gè),則這些力量將被分散。這些基本使公司得以在產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中勝過(guò)對(duì)手;在某些產(chǎn)業(yè)中,結(jié)構(gòu)意味著所有的公司都可能取得高收益;而在另外一些產(chǎn)業(yè)中,一種基本的成功在絕對(duì)意義上講僅使公司獲取勉強(qiáng)可接受的收益。（1）萬(wàn)科選擇在 80 年代末 90 年代初期,萬(wàn)科的多元化發(fā)展是很成功的,被視為多元化經(jīng)14營(yíng)的典范。然而,萬(wàn)科 1992 年開(kāi)始放棄

29、了多元化經(jīng)營(yíng),選擇了走專業(yè)化道路,確立了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)業(yè)務(wù)的專業(yè)化。專業(yè)化和多元化這兩種企業(yè)經(jīng)營(yíng)是當(dāng)前世界上大多數(shù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為,其中都不乏成功的例子,如通用公司是多元化經(jīng)營(yíng)的范例,而諾基亞公司則是專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的榜樣。這兩種模式并不存在優(yōu)劣之分。企業(yè)選擇的每一種模式都是和當(dāng)時(shí)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境密切相關(guān)。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,模式會(huì)隨著企業(yè)內(nèi)外環(huán)境的變化而發(fā)生轉(zhuǎn)換,從而使能夠更好地適應(yīng)環(huán)境的變化,進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)不斷成長(zhǎng)。萬(wàn)科實(shí)施專業(yè)化,專注于城市住宅業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā),以高度的專業(yè)化構(gòu)建起企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)比其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,專業(yè)化是萬(wàn)科最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一方面,萬(wàn)科重新細(xì)分市場(chǎng),致力于城市中高檔住宅的開(kāi)發(fā),

30、并以產(chǎn)品為軸心重新構(gòu)建管理架構(gòu),通過(guò)市場(chǎng)化、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)不斷地創(chuàng)新產(chǎn)品,建立產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面,萬(wàn)科以完善的住宅配套、專業(yè)化和人性化服務(wù)、和諧的社區(qū)氛固、以及規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),贏得消費(fèi)者的口碑。萬(wàn)科以創(chuàng)新的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理構(gòu)建了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。但競(jìng)爭(zhēng)力并不是永恒不變的,它需要企業(yè)不斷的和更新。當(dāng)萬(wàn)科的產(chǎn)品被,物業(yè)管理模式被模仿,萬(wàn)科及時(shí)調(diào)整策略,整合現(xiàn)有資源,打造企業(yè)的品牌,以保持企業(yè)持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科把企業(yè)文化全面融入到品牌當(dāng)中,以客戶關(guān)系管理塑造企業(yè)品牌。在企業(yè)品牌的上,形成以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌,再通過(guò)企業(yè)的品牌帶動(dòng)多項(xiàng)目的互動(dòng)式發(fā)展模式。萬(wàn)科專業(yè)

31、化實(shí)施的過(guò)程就是萬(wàn)科打造持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程。萬(wàn)科以高度的專業(yè)化構(gòu)建了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。(2)保利地產(chǎn)選擇保利地產(chǎn)繼續(xù)定位于成長(zhǎng)型企業(yè)，秉承“做大才能做強(qiáng)、做強(qiáng)才能做優(yōu)”的理念，堅(jiān)定不移地以發(fā)展為，并且實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，不斷擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模及市場(chǎng)占有率，在十二五期間“再造一個(gè)保利地產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)年銷售超千億、凈利潤(rùn)超百億，成為行業(yè)首屈一指的領(lǐng)先企業(yè)和品牌。保利地產(chǎn)的商業(yè)有幾個(gè)：“多元化經(jīng)營(yíng)”、“地標(biāo)性建筑”“布局”和“自有經(jīng)營(yíng)”。即通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)降低開(kāi)發(fā)成本，通過(guò)打造地標(biāo)性建筑提高品牌美譽(yù)度，以經(jīng)濟(jì)中心城市為中心實(shí)現(xiàn)布局。同時(shí)，公司通過(guò)持有15物業(yè)，長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)性開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入相結(jié)合，提高企業(yè)的可持續(xù)

32、發(fā)展能力。面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境及政策調(diào)控，保利地產(chǎn)應(yīng)充分利用自身優(yōu)勢(shì)，一如既往的以持續(xù)性快速增長(zhǎng)為目標(biāo)，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)；以中心城市為主，繼續(xù)全面輻射周邊二、三線城市，加快范圍布局；以住宅開(kāi)發(fā)為主，積極拓展地產(chǎn)新領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展；堅(jiān)持滾動(dòng)性開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)營(yíng)相結(jié)合、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模與提高開(kāi)發(fā)效益相結(jié)合的原則，不斷提高產(chǎn)品素質(zhì)、提高管理水平、提高開(kāi)發(fā)效率，推進(jìn)區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式和融資的“四個(gè)拓寬”，實(shí)現(xiàn)公司快速、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)，以二三線城市為主的進(jìn)程、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、通脹預(yù)期升值壓力等，仍將支持中國(guó)的房

33、地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。優(yōu)勝劣汰是每個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然，對(duì)于有實(shí)力、有品牌、管理規(guī)范的公司這既是一種，更是一種機(jī)遇。新形勢(shì)下的保利地產(chǎn)與面對(duì)新、抓住新機(jī)遇，堅(jiān)定不移地以發(fā)展為，堅(jiān)持“三個(gè)為主，三個(gè)結(jié)合”的總體發(fā)展，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)控制、繼續(xù)加強(qiáng)品牌建設(shè)、完善人力資源管理以及積極拓展新的產(chǎn)品領(lǐng)域等多種措施，保障發(fā)展型的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)“再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的宏偉目標(biāo)。2.SWOT 分析法(1)萬(wàn)科 SWOT 矩陣分析16優(yōu)勢(shì)S品牌技術(shù)管理現(xiàn)金流充足弱點(diǎn)W土地儲(chǔ)備融資能力欠缺毛利率偏低(2)保利 SWOT 矩陣分析17優(yōu)勢(shì)S保利的強(qiáng)大背景化布局形成，規(guī)模效益顯著業(yè)績(jī)保持較高增長(zhǎng)土地儲(chǔ)備豐富

34、品牌優(yōu)勢(shì)明顯軍旅文化形成企業(yè)強(qiáng)大的執(zhí)行力和凝聚力劣勢(shì)W定向增發(fā)融資計(jì)劃遇阻工程成本管理的粗放相對(duì)待遇水性不 高，基層 流失嚴(yán)重高端 引進(jìn)步伐緩慢傳統(tǒng)的國(guó)企后勤模式產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，新的增長(zhǎng)點(diǎn)不夠機(jī)會(huì)O增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)分化行業(yè)洗牌SO利用品牌、管理優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大規(guī)模、提高市場(chǎng)占有率WO提高周轉(zhuǎn)率、進(jìn)一步提高管理水平T競(jìng)爭(zhēng)激烈資產(chǎn)負(fù)債率偏高3.4. 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明ST增加質(zhì)量、提高品牌知名度、降低成本W(wǎng)T謹(jǐn)慎拿地，加快應(yīng)變速度18機(jī)會(huì)O后“四”時(shí)代，投資將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)整體消費(fèi)需求繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的態(tài)勢(shì)要求切實(shí)增加住房有效供給，加快保障性住房建議日趨嚴(yán)格，清楚不規(guī)范小企業(yè)央企整合主營(yíng)業(yè)務(wù)，促進(jìn)骨干企業(yè)做強(qiáng)做

35、大住宅潛在需求依然旺盛物業(yè)潛力巨大開(kāi)發(fā)模式與融資渠道不斷創(chuàng)新SO ：發(fā)揮企業(yè) 優(yōu)勢(shì)而利用外部機(jī)會(huì)的發(fā)展型WO：利用外部機(jī)會(huì)來(lái)彌補(bǔ)劣勢(shì)的扭戰(zhàn)略T1. 房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，出臺(tái)限購(gòu)令 2.貨幣政策收緊，傳統(tǒng)融資方式難度加大通脹，經(jīng)營(yíng)成本不斷上漲土地價(jià)格居高不下者觀望情緒濃重ST：利用企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，回避外部的多種經(jīng)營(yíng)WT ：旨在減少 劣勢(shì)同時(shí)回避外部 的防御型第三節(jié) 會(huì)計(jì)分析一、應(yīng)收賬款質(zhì)量分析公司對(duì)外銷售商品或提供勞務(wù)形成的應(yīng)收債權(quán)，以及公司持有的其他企業(yè)的不包括在活躍市場(chǎng)上有報(bào)價(jià)的工具的債權(quán)，包括應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款等，以向購(gòu)貨方應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款作為初始確認(rèn)金額；具有融資性

36、質(zhì)的，按其現(xiàn)值進(jìn)行初始確認(rèn)。收回或處置時(shí)，將取得的價(jià)款與該應(yīng)收款項(xiàng)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)提方法：?jiǎn)雾?xiàng)金額的判斷依據(jù)或金額標(biāo)準(zhǔn)為應(yīng)收賬款余額前五名，占其他應(yīng)收款余額 10%以上(含 10%)的項(xiàng)目。單項(xiàng)金額并單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試，客觀表明其已發(fā)生減值，按預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。單獨(dú)測(cè)試未發(fā)生減值的應(yīng)收款項(xiàng)，將其歸入相應(yīng)組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。2014 保利地產(chǎn)按照種類披露應(yīng)付收賬款19種類期末數(shù)期初數(shù)賬面余額壞賬準(zhǔn)備賬面余額壞賬準(zhǔn)備金額比例（%）金額比例（%）金額比例（%）金額比例（%）單項(xiàng)金額重

37、大并單項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的應(yīng)收賬款-行業(yè)龍頭眾多，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇資本不斷沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)2014 萬(wàn)科按照種類披露應(yīng)收賬款20種類期末數(shù)期初數(shù)賬面余額壞賬準(zhǔn)備賬面余額壞賬準(zhǔn)備金額比例（%）金額比例（%）金額比例（%）金額比例（%）按信用風(fēng)險(xiǎn)特征組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收賬款組合 1765,402,825.9239.72-1,398,204,442.3244.88-按信用風(fēng)險(xiǎn)特征組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收賬款組合 21,159,309,423.6660.1630,669,416.092.651,713,227,168.6554.9833,831,583.831.97單項(xiàng)金額雖不但單項(xiàng)計(jì)提壞賬2,296,913.

38、990.122,267,946.4098.744,287,031.760.142,917,277.5368.05按信用風(fēng)險(xiǎn)特征組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備1486717.9810000%74335.905.00%8803351.75100.00%440167.595.00單項(xiàng)金額雖不 但單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備-合計(jì)1486717.9810000%74335.905.00%8803351.75100.00%440167.595.00從上面兩個(gè)表格可以看出，2014 年度萬(wàn)科披露的應(yīng)收賬款明顯高于保利地產(chǎn)，而同時(shí)壞賬準(zhǔn)備比率較高。從賬齡分析來(lái)看，萬(wàn)科長(zhǎng)期應(yīng)收款較多，從總體上看，保利應(yīng)收賬款質(zhì)量較高。二、存貨質(zhì)量分析

39、發(fā)出存貨成本的計(jì)量是指企業(yè)確定發(fā)出存貨成本所采用的會(huì)計(jì)處理。存貨分類為：原材料、庫(kù)存商品、在產(chǎn)品、委托加工物資、在途物資、發(fā)出商品。萬(wàn)科2014&2013 披露的存貨分類21項(xiàng)目期末數(shù)期初數(shù)賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值賬面余額跌價(jià)準(zhǔn)備賬面價(jià)值已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品23,149,705,591.97454,917,696.4922,694,787,895.4817,694,789,559.42-17,694,789,559.42在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品196,563,415,696.98272,338,167.58196,291,077,529.40187,033,409,738.58-187,033,409,738.

40、58擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品95,240,200,065.0836,489,748.7095,203,710,316.38124,374,532,345.19-124,374,532,345.19建造合同形成的已完工未結(jié)算資產(chǎn)3,027,311,393.70-3,027,311,393.701,670,786,898.57-1,670,786,898.57其他509,491,333.26-509,491,333.26359,704,737.23-359,704,737.23合計(jì)318,490,124,763,745,612.317,726,378,331,133,223,-331,133,223,準(zhǔn)備合計(jì)1

41、,927,009,163.571000032,937,362.49-3,115,718,642.73100.0036,748,861.36-注：保利地產(chǎn)在 2014 年年度中未披露其存貨，暫無(wú)法比較。三、固定資產(chǎn)折舊分析固定資產(chǎn)折舊是指在固定資產(chǎn)使用內(nèi)，按照確定的方法對(duì)應(yīng)計(jì)折舊額進(jìn)行系統(tǒng)分?jǐn)偂Ｊ褂檬侵腹潭ㄙY產(chǎn)的預(yù)計(jì)，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。應(yīng)計(jì)折舊額是指應(yīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)的扣除其預(yù)計(jì)凈殘值后的金額。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額。萬(wàn)科折舊方式保利地產(chǎn)折舊方式四、會(huì)計(jì)策略分析財(cái)務(wù)是企業(yè)的一部分，是為企業(yè)整體與經(jīng)營(yíng)而服務(wù)的。所以，保利地產(chǎn)為

42、配合企業(yè)與匹配成長(zhǎng)期的發(fā)展階段，選擇了擴(kuò)張型的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。保利地產(chǎn)自選擇擴(kuò)張型的財(cái)務(wù)以來(lái)，至今幾乎沒(méi)有發(fā)生變化，已持續(xù)十幾年。保利地產(chǎn) 2010 年前后“三到五年再建一個(gè)保利地產(chǎn)”的企業(yè)整體22項(xiàng)目折舊年限（年）殘值率（%）年折舊率（%）房屋及建筑物20-404.002.40-4.80機(jī)器設(shè)備3-54.0019.20-30工具5-105.009.60-19.20電子設(shè)備及其他5-105.0018.00-19.00項(xiàng)目折舊年限（年）殘值率（%）年折舊率（%）房屋及建筑物12.5 - 404.002.40 - 7.68機(jī)器設(shè)備5 - 104.009.60 - 19.20物業(yè)裝修費(fèi)5 - 104.00

43、9.60 - 19.20電子設(shè)備及其他54.0019.20080.9977468.22278.99278.99目標(biāo)，這為企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)提出了相應(yīng)的要求。再建一個(gè)保利地產(chǎn)的企業(yè)目標(biāo)就要求相應(yīng)的企業(yè)指標(biāo)翻一翻，比如總資產(chǎn)規(guī)模、固定資產(chǎn)規(guī)模、銷售營(yíng)業(yè)額，市場(chǎng)份額等，這無(wú)疑提出了具體的、具有性的財(cái)務(wù)目標(biāo)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略作為企業(yè)的一部分，最終的目標(biāo)也將和企業(yè)目標(biāo)一致，即：擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。而萬(wàn)科采用釆用的是統(tǒng)籌安全與增長(zhǎng)、協(xié)調(diào)現(xiàn)在與未來(lái)的投資政策,持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張的擴(kuò)張型策略，OPM成功,營(yíng)運(yùn)資本管理效率高。負(fù)債比率很高且逐年提高,但償債能力較強(qiáng),且較為穩(wěn)定,高杠桿低風(fēng)險(xiǎn)。分紅較為穩(wěn)

44、定地增長(zhǎng),且增長(zhǎng)率低于凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率,較為謹(jǐn)慎保守，股利政策符合安排。23第四節(jié)財(cái)務(wù)分析表 4-1 萬(wàn)科和保利地產(chǎn)兩家企業(yè)的能力指標(biāo)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源:根據(jù)萬(wàn)科、保利地產(chǎn) 2008 年至 2012 年的年度財(cái)務(wù)計(jì)算所得一、能力分析1.能力數(shù)據(jù)分析（1）從銷售的能力看萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率呈“緩慢下降”的趨勢(shì)，而保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則是“先升后降再趨緩”，因此在 2011 年，二者的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率均達(dá)到 16%，此后保利地產(chǎn)稍有回落并逐步趨向穩(wěn)定，而萬(wàn)科則持續(xù)下降，因此,2011 年是個(gè)分界點(diǎn),在此之前萬(wàn)科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率高于保利地產(chǎn)，之后二者在三年的下降態(tài)勢(shì)之后又于 2014 年在 13%持平，萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)

45、較五年前的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別下降4%和 2%。表 4-2 萬(wàn)科和保利地產(chǎn)兩家企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率24營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年保利0.150.160.140.130.13萬(wàn)科0.170.160.150.140.13能力2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年總資產(chǎn)利潤(rùn)率保利0.060.060.060.060.06萬(wàn)科0.070.060.060.060.05總資產(chǎn)收益率ROA保利0.050.040.040.040.04萬(wàn)科0.050.050.050.040.04凈資產(chǎn)收益率ROE保利0.190.200.210.190.19萬(wàn)科0.180.1

46、90.210.200.17銷售總利率保利0.340.370.360.320.32萬(wàn)科0.410.400.370.310.30營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率保利0.150.160.140.130.13萬(wàn)科0.170.160.150.140.13圖 4-1 萬(wàn)科和保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率比較(2)從資產(chǎn)的能力看2010 年-2011 年保利地產(chǎn)和萬(wàn)科地產(chǎn)的 ROA 均呈直線下降的趨勢(shì)，此后2011 年及又緩慢回升。之后，二者又都呈下降趨勢(shì)，只是萬(wàn)科下降的速度更快，在 2014 年萬(wàn)科的 ROA 也首次低于保利地產(chǎn)。圖 4-2兩家企業(yè) ROA 變動(dòng)趨勢(shì)(3)從權(quán)益的能力看在 2010 年至 2012 年期間，萬(wàn)科和保利的 R

47、OE 變動(dòng)曲線均處于上升狀態(tài)，2012 年之后則快速下降，萬(wàn)科的權(quán)益水平甚至低于 2010 年。25總資產(chǎn)收益率ROA0.060.050.040.030.020.010.00年年年年14年保利萬(wàn)科營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率0.200.150.100.050.00年年年年14年保利萬(wàn)科圖 4-3兩家企業(yè) ROE 變動(dòng)趨勢(shì)2.能力變化的主要原因(1)從營(yíng)業(yè)收入的總量看,五年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)收入仍然在快速增加，但不同城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)差異很大。唐山、金華、?？?、寧波、杭州和溫州等 6 個(gè)城市的房?jī)r(jià)都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平還要低。對(duì)于杭州、寧波、溫州和金華這樣一類城市而言，過(guò)去民間資本充斥樓市，投資投機(jī)型的購(gòu)

48、房需求較大。隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸趨疲弱，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)終究難以支撐，因此定基增幅出現(xiàn)明顯下滑。對(duì)于海口而言，近兩年旅游地產(chǎn)行情并沒(méi)有預(yù)期的好，也使得定基增幅出現(xiàn)下滑。唐山之所以房?jī)r(jià)偏弱，和高庫(kù)存以及產(chǎn)業(yè)等問(wèn)題有關(guān)。此類城市房?jī)r(jià)增幅的走勢(shì)，在一定程度上說(shuō)明樓市投資投機(jī)已戳破，樓市賺錢效應(yīng)明顯減弱。包括廣深、廈門鄭州等重點(diǎn)城市，導(dǎo)入速度比較快。盡管在五年期間房?jī)r(jià)略有波動(dòng)，但總體上看，依然處于明顯的價(jià)格上升過(guò)程中。26凈資產(chǎn)收益率ROE0.220.210.200.190.180.170.160.15年年年年14年保利萬(wàn)科圖 4-4兩家企業(yè)營(yíng)業(yè)收入（2）從營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的看,兩家企業(yè)都呈升高態(tài)勢(shì)。盡管

49、 2010 年萬(wàn)科修訂了企業(yè)各類的成本管理制度,不斷推動(dòng)成本優(yōu)化，但國(guó)家宏觀市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了沉重的打擊。2010 年開(kāi)始實(shí)行限貸，以及各大重點(diǎn)城市紛紛推出限購(gòu)政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的。到了 2014 年各大城市又紛紛解除此類政策。對(duì)于2015 年而言，整體上了更為寬松的政策環(huán)境。從房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅曲線看，2010 年的波動(dòng)比較明顯，到了 2011 年則開(kāi)始出現(xiàn)明顯的下滑。2012 年下半年開(kāi)始呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從 2013 年 3 月份開(kāi)始，該曲線總體下行，并在 2014年 8 月達(dá)到 2005 年有此指標(biāo)以來(lái)的歷史最幅。隨后跌幅持續(xù)收窄，在2014 年 12 月為 0.4%。27營(yíng)業(yè)總收入16

50、,000,000.0014,000,000.0012,000,000.0010,000,000.008,000,000.006,000,000.004,000,000.002,000,000.00-年年年年14年保利萬(wàn)科圖 4-5 兩家企業(yè)營(yíng)業(yè)成本3.能力分析的結(jié)論萬(wàn)科的實(shí)行的更好。萬(wàn)科和保利地產(chǎn)都是定位于普通住宅，都堅(jiān)持規(guī)?；纳虡I(yè)模式，其特征是“低利潤(rùn) X 高周轉(zhuǎn)”。萬(wàn)科的利潤(rùn)率更低,表現(xiàn)出更強(qiáng)的商業(yè)模式特色。萬(wàn)科曾有名言“超過(guò) 25%的利潤(rùn)率不做”。從以上數(shù)據(jù)也可證明萬(wàn)科的確堅(jiān)持低利潤(rùn)率的商業(yè)模式,后文可以看到萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn)。國(guó)家干預(yù)政策的出臺(tái)為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大沖擊，但是萬(wàn)科憑借其強(qiáng)大的

51、行業(yè)地位和房地產(chǎn)的剛需效應(yīng)，保持了營(yíng)業(yè)收入的高增長(zhǎng)，同時(shí)也要對(duì)營(yíng)業(yè)成本比等成本指標(biāo)的顯著提高做出及時(shí)應(yīng)對(duì)。二、資產(chǎn)使用效率1.資產(chǎn)使用效率指標(biāo)分析資產(chǎn)使用效率，主要指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益，使用現(xiàn)有資源創(chuàng)造社會(huì)的能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)資產(chǎn)利用程度和營(yíng)運(yùn)的標(biāo)志。強(qiáng)有力的營(yíng)運(yùn)能力既是企業(yè)獲利的基礎(chǔ)，又是企業(yè)及時(shí)足額地償付到期的保證。資產(chǎn)使用效率指標(biāo)分析，主要用營(yíng)業(yè)收入與企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的比例關(guān)系，計(jì)算出資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，了解各項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)收入和財(cái)務(wù)目標(biāo)的貢獻(xiàn)程度。資產(chǎn)使用效率，就是要28營(yíng)業(yè)成本比0.720.700.680.660.640.620.600.580.560.540.52年年年年14年保利萬(wàn)科以盡可

52、能少的資產(chǎn)，占用盡可能短的時(shí)間周轉(zhuǎn)，產(chǎn)盡可能多的產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)盡可能多的銷售收入，創(chuàng)造盡可能多的收入。表 4-3 萬(wàn)科和保利兩家企業(yè)的資產(chǎn)使用效率指標(biāo)數(shù)據(jù)：次數(shù)（1）從總資產(chǎn)使用效率來(lái)看兩家企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在 2010 年至 2013 年期間基本持平，2013-2014年保利的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度高于萬(wàn)科，因?yàn)槿f(wàn)科的周轉(zhuǎn)速度下降相對(duì)較快，但總體來(lái)說(shuō)，二者資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度基本相同。圖 4-6 兩家企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)29總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.350.300.250.200.150.100.050.00年年年年14年保利萬(wàn)科存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)占總資產(chǎn)(2)從資產(chǎn)使用效率來(lái)看自 2010 年以來(lái),

53、兩家企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度整體上呈現(xiàn)出與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度一樣的變化的趨勢(shì)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)占比非常高，高達(dá)95%左右，其中保利地產(chǎn)的占比更高，都在 96%以上。圖 4-7 兩家企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率接下來(lái)比較兩家公司資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)應(yīng)收賬款和存貨。在應(yīng)收賬款方面,自 2010 年以來(lái)，保利地產(chǎn)總體上高于萬(wàn)科，但一直處于不斷下降趨勢(shì)，直至 2012 年降低至低于萬(wàn)科水平；而萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度在這期間則是波動(dòng)性上升，2012 年曾迅速提高到 64.63 次，但 2013 年卻又跌落到 54.54，但仍然超過(guò)保利地產(chǎn)，之后的一年其應(yīng)收賬款又逐漸回升。30資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.400.350.300.250.

54、200.150.100.050.00年年年年14年保利萬(wàn)科圖 4-8 兩家企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)在存貨周轉(zhuǎn)速度方面，兩家企業(yè)的變化趨勢(shì)變化趨勢(shì)一致，且與現(xiàn)金及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)相似，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)中，存貨在資產(chǎn)中的占比以及資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比相當(dāng)高。因此三者的變化趨勢(shì)圖很相似。從兩者的橫向比較來(lái)看,萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)速度一直高于保利地產(chǎn)。圖 4-9兩家企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)31存貨周轉(zhuǎn)率0.350.300.250.200.150.100.050.00年年年年14年保利萬(wàn)科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00年年年年14年保利萬(wàn)

55、科(3)從固定資產(chǎn)使用效率來(lái)看兩家企業(yè)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)不同的變化趨勢(shì)，萬(wàn)科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度一直平緩慢上升，而保利地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在 2010 年與萬(wàn)科的差距相當(dāng)大，但 2011 年后保利地產(chǎn)的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度大幅降低，當(dāng)年略高于萬(wàn)科，而到 2012 年甚至出現(xiàn)略低于萬(wàn)科的情形。由于兩家企業(yè)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的都非常高，均達(dá)到 90%以上，因此固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度對(duì)整個(gè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度影響也不大。圖 4-10 兩家企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)2.資產(chǎn)使用效率變化的主要原因從 2010 年至 2014 年之間，兩家企業(yè)總體上資產(chǎn)規(guī)模都成上升趨勢(shì)，其中流動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模，兩家企業(yè)在 2010 至 2012

56、年之間都以相對(duì)較平穩(wěn)速度擴(kuò)大，在 2012年后則開(kāi)始減少。由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的高比例，資產(chǎn)的減少導(dǎo)致了他們總資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大進(jìn)而導(dǎo)致總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，資產(chǎn)使用效率增加。2012 年各項(xiàng)指標(biāo)都增加的原因：2010 年以后由于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，慢32固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00年年年年14年保利萬(wàn)科慢從 2008 年的金融復(fù)蘇過(guò)來(lái)，尤其是到了 2011 年以后市場(chǎng)上看漲的多,全地產(chǎn)業(yè)更是一片紅火，但由于此期間存貨、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)的擴(kuò)張規(guī)模也較快，直到 2012 年這些資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度才得以提高。存

57、貨方面，房地產(chǎn)業(yè)的存貨是企業(yè)的資產(chǎn)，兩家公司的存貨水平都是逐年增加。但萬(wàn)科的存貨不僅高占比,而且快周轉(zhuǎn)，從而使總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度也較快。萬(wàn)科存貨的高周轉(zhuǎn)主要是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、開(kāi)發(fā)、樓盤銷售環(huán)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備環(huán)節(jié)，萬(wàn)科一向堅(jiān)持“不囤地”策略，其土地儲(chǔ)備只滿足未來(lái) 2-3 年的開(kāi)發(fā)需要；在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，萬(wàn)科于 1999 年就成立建筑，2002 年建成了萬(wàn)科建筑研宄中心大樓，推行住宅，不僅完成了一系列的技術(shù)研宄工作，而且建立了的材料和部品采購(gòu)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的施工流程加速項(xiàng)目的施工。而在銷售環(huán)節(jié)，萬(wàn)科堅(jiān)持“不捂盤”，以“新盤當(dāng)月銷售率”作為主要的控制指標(biāo),要求開(kāi)盤當(dāng)月認(rèn)購(gòu)率達(dá)到 60%，通過(guò)積極，加速回籠。3

58、.資產(chǎn)使用效率的分析結(jié)論總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較保利地產(chǎn)快。兩家企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度不一樣，與兩者的定位有關(guān)。如前所述兩家企業(yè)都是定位于普通住宅,堅(jiān)持“低利潤(rùn)X 高周轉(zhuǎn)”規(guī)模化的商業(yè)模式。在能力分析中發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的利潤(rùn)率更低，在這里又發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度更快。因此萬(wàn)科規(guī)模化的商業(yè)模式特征更為明顯。周轉(zhuǎn)率對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的。總所房地產(chǎn)是個(gè)周期性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)高的的行業(yè),其利潤(rùn)率受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家調(diào)控政策影響非常大。而周轉(zhuǎn)率則是企業(yè)通過(guò)提高自身的運(yùn)營(yíng)能力、管理水平能夠把控的。通過(guò)高周轉(zhuǎn),能夠減少未來(lái)的不確定性,從而控制風(fēng)險(xiǎn),避免地產(chǎn)低谷期因囤地、捂盤行為造成損失。33三、負(fù)債水平管理1.負(fù)債管理指

59、標(biāo)分析表 4-5萬(wàn)科和保利兩家企業(yè)的負(fù)債管理指標(biāo)基本數(shù)據(jù)（1）從資產(chǎn)性看從下面兩圖可以看出，保利地產(chǎn)的比率顯著高于萬(wàn)科，且兩家企業(yè)的流動(dòng)比率在 2010-2014 年期間呈“先下降后緩升”的態(tài)勢(shì)，但即便如此，兩者企業(yè)比率一直保持在較高水平。保利地產(chǎn)的比率更是在 2010 到 2014 年期的間都保持在 1.73 以上，而萬(wàn)科則是從 2010 年的 1. 59 下降到 2014 年的 1. 34。但需要的是房地產(chǎn)業(yè)的性并不適合作為評(píng)價(jià)負(fù)債管理水平的指標(biāo)。主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)資產(chǎn)中存貨主要為房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不屬于真正意義的資產(chǎn)。因此用副除存貨影響的速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率來(lái)衡量性更適合。另外

60、房地產(chǎn)行業(yè)中的負(fù)債包含大量的預(yù)收房款，而預(yù)收款也并不是真正意義的負(fù)債，因此在計(jì)算速度比率和現(xiàn)金比率時(shí)，這里的負(fù)債采用剔除預(yù)收款項(xiàng)的數(shù)值。34負(fù)債管理指標(biāo)2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年比率保利2.131.911.731.821.87萬(wàn)科1.591.411.401.341.34速動(dòng)比率保利0.530.360.380.380.45萬(wàn)科0.560.370.410.340.43現(xiàn)金比率保利0.280.180.230.200.21萬(wàn)科0.290.170.200.130.18資產(chǎn)負(fù)債率保利0.790.780.780.780.78萬(wàn)科0.750.770.780.780.77負(fù)債權(quán)