某小區(qū)物業(yè)管理投標書范本(DOCX 53)

1、小區(qū)物業(yè)管理投標書范本目 錄一、投標函1二、梅園概況2三、海德縣縣周到物物業(yè)服務務有限公公司概況況33四、合作方方式77五、第一章章 提高高物業(yè)管管理服務務水平的的整體設設想及策策劃10六、第二章章 擬采采取的管管理方式式、工作作計劃和和物質裝裝備情況況18七、第三章章 管理理人員的的配備、培訓和和管理445八、第四章章 各項項管理指指標的承承諾及指指標采取取的措施施544九、第五章章 節(jié)約約資金、降低能能耗的經經濟運行行方案558十、第六章章 經費費收支預預算和管管理標準準559十一一、第七七章 豐豐富社區(qū)區(qū)文化加加強業(yè)主主相互溝溝通的具具體措施施70十二二、第八八章 物物業(yè)維修修養(yǎng)護計計劃

2、和實實施774十三三、第九九章 管管理規(guī)章章制度和和檔案管管理778后續(xù)續(xù)附件：一、前期物物業(yè)委托托合同（正副本本復印件件）二、企業(yè)營營業(yè)執(zhí)照照（正副副本復印印件）三、企業(yè)組組織機構構代碼證證（正副副本復印印件）四、企業(yè)稅稅務登記記證（正正副本復復印件）五、物業(yè)資資質證（正副本本復印件件）六、公司總總經理崗崗位證書書（復印印件）七、項目主主任崗位位證書（復印件件）投 標 函海德德市川匯匯房地產產開發(fā)有有限公司司：感謝謝貴公司司對我公公司發(fā)出出梅園住住宅小區(qū)區(qū)前期物物業(yè)管理理服務的的投標邀邀請，我我公司接接受邀請請參加此此次投標標。我公公司已詳詳細閱讀讀、并理理解招標標文件內內容，完完全愿意意按

3、招標標文件中中的規(guī)定定承擔梅梅園住宅宅小區(qū)的的物業(yè)管管理服務務工作；如投標標被接受受，我公公司愿意意按招標標文件規(guī)規(guī)定的服服務內容容及服務務標準開開展工作作。海德德縣周到到物業(yè)服服務有限限公司20011年年12月月6日梅園園概況海德德縣梅園園住宅小小區(qū)是海海德市川川匯房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司開發(fā)發(fā)的高檔檔住宅小小區(qū)，為為山地地地形，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，位于于本縣城城關鎮(zhèn)城城北街原原自來水水公司辦辦公區(qū)。該項項目配套套設施基基本完備備，占地地面積約約139936，總建建筑面積積約3334966，其其中住宅宅用房2291888、車庫雜雜房等443088，已已全部竣竣工并已已經政府府相關部部門驗收收；小區(qū)

4、區(qū)共有99幢住宅宅樓，119個單單元，2232戶戶住房，現(xiàn)已入入住的含含正在裝裝修的約約1000戶左右右，尚有有10套套住房未未出售，車庫雜雜房1886個，尚有552個未未出售。小區(qū)已已全封閉閉，有主主干道一一條，一一個出入入口，預預實施全全封閉式式管理。海德德縣周到到物業(yè)服服務有限限公司概概況（一一）公司司簡介海德德縣周到到物業(yè)服服務有限限公司成成立于220100年底，注冊資資金人民民幣500萬元，物業(yè)管管理資質質為國家家三級，是一家家專業(yè)從從事物業(yè)業(yè)管理服服務的具具有獨立立法人資資格的公公司?，F(xiàn)公公司有物物業(yè)專業(yè)業(yè)管理人人員、并并經國家家物業(yè)管管理主管管部門培培訓持證證上崗的的經理110人

5、，其它工工程、經經濟等主主要技術術管理人人員5人人，現(xiàn)有有員工556人。并儲備備了一批批優(yōu)秀的的物業(yè)管管理與服服務人員員，在此此之前都都服務于于海德、海德等等其他物物業(yè)服務務公司，并取得得了優(yōu)異異的成績績，此團團體曾在在20006榮獲獲海德市市首屆物物業(yè)管理理行業(yè)從從業(yè)人員員技能競競賽第二二名，并并使所服服務的項項目（海海德縣竹竹源新村村）于220077年被海海德縣委委縣政府府評為“文明單單位”、20007年年、20008年年、20009年年連續(xù)三三年榮獲獲“海德市市優(yōu)秀物物業(yè)服務務項目”和“湖南省省優(yōu)秀物物業(yè)服務務項目”、20010年年榮獲“海德市市衛(wèi)生文文明單位位（小區(qū)區(qū)）”，此團團隊有著

6、著豐厚的的物業(yè)管管理經驗驗。優(yōu)質質、快捷捷、規(guī)范范及人性性化的物物業(yè)服務務機構設設備，周周到物業(yè)業(yè)公司設設立總經經理辦公公室、財財務部、行政人人力資源源管理部部、工程程技術服服務部、市場營營銷部、各物業(yè)業(yè)項目管管理處，管理處處的直屬屬職能操操作部門門有客戶戶服務中中心、工工程維護護部（班班）、環(huán)環(huán)境維護護部（班班）、秩秩序維護護隊（班班）等機機構設置置規(guī)范、完備，保證了了物業(yè)服服務工作作有效、有序地地開展。（二二）企業(yè)業(yè)理念我公公司信奉奉這樣的的經營理理念：“以誠待待人、以以質服人人”，將順順應新時時代的要要求，乘乘市場經經濟之風風，不斷斷開拓進進取，使使我們的的物業(yè)服服務朝著著“規(guī)范化化、標

7、準準化、專專業(yè)化、程序化化、制度度化、個個性化、現(xiàn)代化化”的方向向前進。根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理的先先進操作作模式結結合企業(yè)業(yè)的自身身的特點點，我公公司采取取了以下下管理理理念：1、團隊意意識和吃吃苦精神神：團隊隊意識和和吃苦精精神是企企業(yè)求生生存、謀謀發(fā)展的的先決條條件?！捌髽I(yè)以以人為本本，員工工以企業(yè)業(yè)為家”是其核核心體現(xiàn)現(xiàn)。2、個性舒舒張和競競爭機制制：個性性舒張是是對員工工活力激激發(fā)的重重要方式式，人有有不同層層次的需需求，員員工對自自己個性性的舒張張能夠從從其個性性來發(fā)揮揮其工作作的能動動性，有有利于員員工自身身素質的的培養(yǎng)和和業(yè)務技技能的提提高；競競爭機制制是企業(yè)業(yè)用人的的重要手手段、賽賽

8、馬不相相馬，賽賽馬機制制將是企企業(yè)在招招聘、培培訓、定定崗、換換崗、升升降職的的主要方方法和依依據(jù)。3、先進模模式和一一體化管管理：企企業(yè)在總總結多年年的物業(yè)業(yè)管理經經驗的基基礎上，結合國國內其它它省市的的先進經經驗，形形成自己己的一套套經營管管理模式式：以人人為中心心、貼心心服務、重品牌牌，導入入國際質質量管理理體系（ISOO900002）一體化化管理體體系，用用全面質質量管理理來保證證我們服服務產品品的完美美性?！耙匀藶闉楸?、貼貼心服務務”是我公公司的服服務理念念。從本本行業(yè)來來說，物物管企業(yè)業(yè)與房產產開發(fā)公公司及業(yè)業(yè)主或物物業(yè)使用用人之間間是一種種合作關關系，使使我們的的員工在在這種氛氛

9、圍中與與合作方方達成一一種理解解、協(xié)調調與共識識。周到到物業(yè)非非常重視視維護客客戶的利利益，公公司的目目標是“打造周周到物業(yè)業(yè)品牌，做受人人尊敬的的行業(yè)領領先者”。為充充分使用用公司對對員工的的聘辭、培訓、考核、升遷、薪資、福利、保險等等建立有有一套完完整、規(guī)規(guī)范的管管理規(guī)章章制度，較好的的保障了了公司物物業(yè)管理理的正常常運作及及員工隊隊伍的相相對穩(wěn)定定。周到到物業(yè)作作為社會會型企業(yè)業(yè)，植根根于社會會大舞臺臺，從市市場中吸吸取企業(yè)業(yè)生存與與發(fā)展的的元素，從省內內市內乃乃至全國國先進物物管企業(yè)業(yè)中提取取高品質質理念，在與對對手的拓拓展市場場競技中中，以積積極進取取的姿態(tài)態(tài)，在大大浪淘沙沙、適者者

10、生存的的市場經經濟中創(chuàng)創(chuàng)造企業(yè)業(yè)價值，并回饋饋社會。周到到物業(yè)倡倡導“以人為為本”的新情情管理模模式，寄寄客戶為為我們生生存和發(fā)發(fā)展基礎礎，視客客戶為我我們朝夕夕相伴的的親人和和朋友，爭取“零缺陷陷、無微微瑕”服務是是周到物物業(yè)恒久久的追求求。周到到物業(yè)把把高品位位、高檔檔次、高高質量的的服務建建立在高高素質的的人才基基礎上。團隊的的和諧運運作是企企業(yè)做大大、做強強的根本本，全體體周到人人員正以以精英團團隊的姿姿態(tài)和百百倍高昂昂的士氣氣找尋一一切具有有發(fā)展可可能的契契機，努努力擴大大企業(yè)規(guī)規(guī)模，向向社會展展示企業(yè)業(yè)風采，傳播企企業(yè)特色色，竭誠誠盡力為為每一位位客戶提提供卓越越的服務務。公司司針

11、對服服務行業(yè)業(yè)的基本本要求，特別是是物業(yè)管管理服務務對象的的特殊性性，十分分重視對對員工服服務意識識的培養(yǎng)養(yǎng)和教育育。要求求員工必必須嚴格格按照“樹立服服務意識識、端正正服務態(tài)態(tài)度、掌掌握服務務技能、提高服服務質量量”，同時時根據(jù)IISO9900002國際際質量體體系要求求制訂了了一套既既符合標標準又與與物業(yè)管管理實際際相結合合的程序序文件及及各個崗崗位的作作業(yè)文件件，使每每個員工工明確誰誰來做，怎樣做做，既注注重過程程，更看看重結果果。要求求管理無無盲區(qū)、服務無無缺陷、工作無無差錯、客戶無無怨言。即：就就同檔次次同內容容的物業(yè)業(yè)服務工工作，周周到物業(yè)業(yè)將“客戶滿滿意，是是我們永永遠的追追求”

12、！作為為企業(yè)的的核心理理念，著著眼于看看誰做得得“更仔細細、更到到位、更更標準”最終使使客戶和和業(yè)主更更滿意！海德德縣周到到物業(yè)服服務有限限公司合 作 方 式合作作方式擬擬定以下下幾點：（11）根據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)管理條條例建建設單位位無償提提供物業(yè)業(yè)用房，物業(yè)辦辦公用房房的裝飾飾裝修由由開發(fā)商商負責。（22）召集集目前業(yè)業(yè)主代表表開會，確定收收費標準準與相關關責任，并簽定定前期期物業(yè)管管理服務務協(xié)議和業(yè)業(yè)主臨時時公約。（33）按照照物業(yè)業(yè)管理條條例第第四十二二條，納納入物業(yè)業(yè)管理范范圍的已已竣工但但尚未出出售、出出租，或或者因建建設單位位原因未未按時交交給物業(yè)業(yè)買受人人的，物物業(yè)服務務費由建建設單位

13、位交納。（可另另行協(xié)商商）（44）按照照湖南南省物業(yè)業(yè)服務收收費管理理辦法第十九九條“物業(yè)竣竣工驗收收合格后后，建設設單位根根據(jù)購房房合同書書面通知知買受人人辦理交交付手續(xù)續(xù)，經物物業(yè)買受受人查驗驗收房后后，物業(yè)業(yè)服務費費由買受受人交納納，物業(yè)業(yè)買受人人在查驗驗收房時時物業(yè)存存在不符符合法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定和和購房合合同約定定的條件件，整改改期間的的物業(yè)服服務費由由建設單單位交納納；物業(yè)業(yè)買受人人無正當當理由拖拖延辦理理交付手手續(xù)的，物業(yè)服服務費從從建設單單位書面面通知買買受人辦辦理交付付手續(xù)的的次月開開始計收收，由物物業(yè)買受受人交納納，但首首先由建建設單位位墊付并并負責追追繳。已已辦理交交付手

14、續(xù)續(xù)，但未未使用的的物業(yè)，物業(yè)服服務費按按照900%交納納。（55）以上上（3）、（44）項的的物業(yè)費費用由建建設單位位交納的的統(tǒng)一按按照900%交納納。（66）根據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)管理條條例第第二十九九條，建建設單位位應當向向物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)移交下下列資料料：竣工總總平面圖圖、單體體建筑、結構、設備竣竣工圖、配套設設施、地地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣竣工圖等等竣工驗驗收資料料。設施設設備的安安裝、使使用和維維護保養(yǎng)養(yǎng)等技術術資料。物業(yè)質質量保修修文件和和物業(yè)使使用說明明文件。物業(yè)管管理所必必需的其其他資料料（含業(yè)業(yè)主資料料）。（77）建設設單位應應當按照照國家規(guī)規(guī)定的保保修期限限和保修修范圍，承擔物物業(yè)的保保修

15、與整整改責任任與一切切費用，物業(yè)公公司可代代業(yè)主出出面配合合建設單單位。（88）周到到物業(yè)一一方在配配合建設設單位的的前提下下，獨立立自主地地對梅園園進行管管理和預預算、開開支。（99）物業(yè)業(yè)服務內內容：管理綜綜合服務務。公共區(qū)區(qū)域清潔潔衛(wèi)生服服務。公共區(qū)區(qū)域秩序序維護服服務與消消防管理理。公共區(qū)區(qū)域綠化化養(yǎng)護服服務。共用部部位、共共用設施施設備的的日常運運行、保保養(yǎng)及維維修服務務。車輛、道路的的管理。其他代代收代辦辦等特約約服務。（110）物物業(yè)公司司將按物業(yè)管管理承接接驗收辦辦法規(guī)規(guī)定對物物業(yè)嚴格格進行承承接驗收收。（111）依依據(jù)小區(qū)區(qū)的實際際情況和和物業(yè)的的需要，需增添添的其他他公共設

16、設施設備備，根據(jù)據(jù)物業(yè)公公司的計計劃和報報告，由由建設單單位負責責增添。（112）前前期收費費價格明明細表：序號號項 目目面積（）投投標金額額（元/m2.月）備備 注1住住 宅22918880.52住住宅改商商用0.8含改改辦公用用途3車車庫改商商用0.84車車庫、雜雜房4330800.5以上上價格為為前期收收費價（售房合合同之約約定），今后的的調整按按國家相相關條例例、規(guī)定定和本縣縣物價主主管部門門的指導導價執(zhí)行行。（113）擬擬任管理理處主任任簡介項目目負責人人簡歷表表姓 名吳章章春性別別男年 齡311學歷大大專工作作年限114從事事本項工工作年限限8項目目名稱職職務建設設規(guī)模服服務時間間

17、服務質質量及獲獲獎情況況佛山山能興保保安隊長長20005年-20006年滿滿意竹源源新村副副經理118萬20006年-20110年市市技能競競賽第二二名君悅悅尚城主主任3萬萬20011年年滿意第一一章 提高物物業(yè)管理理服務水水平的整整體設想想及策劃劃一、整體設設想及策策劃（一一）整體體設想我公公司一如如既往的的倡導“管理和和服務相相結合，以服務務為主”的理念念。在管管理學中中，管理理和服務務似乎是是辯證的的矛盾統(tǒng)統(tǒng)一體，只有將將兩者有有機的結結合，方方能實現(xiàn)現(xiàn)管理和和服務水水平的同同步提升升，并獲獲得持續(xù)續(xù)改進。尤其是是以提供供無形服服務為本本的物業(yè)業(yè)管理，其必須須依照有有關法律律、法規(guī)規(guī)、政

18、策策及物業(yè)業(yè)服務合合同賦予予的權力力和責任任行使職職權和承承擔責任任，實施施對房屋屋、設施施、設備備的管理理以及對對公共秩秩序的管管理。沒沒有管理理，服務務只是一一句空話話，服務務要靠管管理來實實現(xiàn)。但但是，我我們必須須明確，管理是是手段，服務才才是目的的，管理理的最終終歸宿是是服務。通過有有效的管管理，達達到為業(yè)業(yè)主、委委托方服服務的目目的。（二二）管理理策劃針對對“梅園”小區(qū)的的實際情情況，我我們確立立了其物物業(yè)管理理的目標標定位和和管理策策劃。我我們對該該小區(qū)的的管理目目標定位位是：在在管理期期內，使使“梅園”的物業(yè)業(yè)管理在在社區(qū)環(huán)環(huán)境、安安全保障障、小區(qū)區(qū)氛圍、管理水水平等方方面成為為

19、海德縣縣物業(yè)管管理的典典范，樹樹立起獨獨樹一幟幟的品牌牌物業(yè)形形象。我我們對“梅園”的管理理設想可可概括為為：樹立立周到物物業(yè)管理理形象建設設專業(yè)規(guī)規(guī)范的服服務隊伍伍1、樹立周周到物業(yè)業(yè)管理形形象周到到物業(yè)是是一個極極具活力力和競爭爭能力的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，她最最鮮明的的特色是是敢于創(chuàng)創(chuàng)新，既既有機制制創(chuàng)新，又有管管理創(chuàng)新新，還有有物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)理念的的創(chuàng)新。在接管管“梅園”后，將將成為周周到物業(yè)業(yè)今明兩兩年工作作的重中中之重，必將投投入主要要精力，努力樹樹立起物物業(yè)管理理的形象象，為提提升小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理水平平，我公公司準備備采取以以下措施施：（11）全面面推行“人性化化物業(yè)管管理模式式

20、”周到到物業(yè)將將廣泛引引入人性性化物業(yè)業(yè)管理的的先進管管理理念念，以關關注員工工的不同同需求、關注社社區(qū)的整整體氛圍圍為特征征的人性性化管理理模式，使周到到物業(yè)在在管理水水平上有有了質的的提高。我公司司人性化化管理將將實現(xiàn)幾幾個統(tǒng)一一：一：對業(yè)主主來說，注重了了外在環(huán)環(huán)境和內內在情感感的統(tǒng)一一；二：對公司司來說，實現(xiàn)了了規(guī)范化化管理和和人性化化管理的的統(tǒng)一；三：對員工工來說，體現(xiàn)了了企業(yè)發(fā)發(fā)展和個個人成長長的統(tǒng)一一。周到到物業(yè)“人性化化物業(yè)管管理模式式”可以表表述為：（1）關注員員工和業(yè)業(yè)主不同同層次的的需求；（2）小區(qū)環(huán)環(huán)境建設設中人性性化因素素的融入入；（33）對業(yè)業(yè)主在管管理服務務過程中

21、中的“家庭式式關懷”；（44）現(xiàn)代代文明社社區(qū)精神神的塑造造。簡言言之，就就是在管管理、環(huán)環(huán)境、空空間各個個層次和和環(huán)節(jié)營營造既相相互信任任、相互互尊敬，又有明明確行為為規(guī)則約約束的和和諧、有有序的舒舒暢環(huán)境境和文化化氛圍，使人們們在工作作、生活活、文化化娛樂等等各方面面的品味味需求均均得到滿滿足。物物業(yè)管理理實踐中中提煉出出的人性性化物業(yè)業(yè)管理模模式必將將使“梅園”小區(qū)的的物業(yè)管管理在檔檔次上得得到全面面提高。（22）個性性化服務務作為為服務性性行業(yè)，周到物物業(yè)在管管理服務務上不斷斷吸收行行業(yè)內較較先進的的理念，在小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理中中，我們們將提供供個性化化服務，以適應應社會發(fā)發(fā)展與消消費

22、細分分的小區(qū)區(qū)趨勢。我們從從過去的的著眼于于滿足業(yè)業(yè)主的群群體要求求、一般般需求，提高到到在滿足足業(yè)主上上述需求求的基礎礎上，最最大可能能地滿足足于業(yè)主主的個性性需求、特殊需需要的高高度；盡盡可能多多地為業(yè)業(yè)主提供供關懷心心靈、關關注人性性的深層層次的服服務。因因此，我我們將根根據(jù)“梅園”各類業(yè)業(yè)主的不不同需求求，提供供更適合合不同層層面、不不同類型型的個性性化社區(qū)區(qū)服務內內容，實實行有效效的“愛好分分類、個個性服務務”，將以以往物業(yè)業(yè)服務的的大面積積、大分分類和大大時段上上升為業(yè)業(yè)主細分分、愛好好細分、服務細細分的更更人性化化的服務務。（33）實踐踐“即時服服務和隱隱性管理理”相結合合的管理

23、理設想我們們在“梅園”小區(qū)的的物業(yè)管管理中，將引入入“即時服服務”和“隱性管管理”相結合合的管理理理念?！凹磿r服服務”，就是是我們將將對小區(qū)區(qū)業(yè)主的的服務需需求做全全面、深深入、細細致的了了解，并并成立“業(yè)主應應急服務務隊伍”和“二十四四小時快快速維修修隊伍”，保證證在業(yè)主主需要幫幫助時會會即時出出現(xiàn)，為為業(yè)主提提供及時時滿意的的服務，我們強強調的是是服務的的快捷性性和業(yè)主主的滿意意度。“隱性管管理”是服務務檔次的的提升，其主旨旨是充分分尊重業(yè)業(yè)主的私私密空間間和生活活的私密密性，而而且保證證在業(yè)主主需要幫幫助時即即時出現(xiàn)現(xiàn)，提供供深層次次的個性性化服務務。比如如，小區(qū)區(qū)的清潔潔管理，我們在在

24、業(yè)主上上下班高高峰期不不讓業(yè)主主看到保保潔員，充分尊尊重了業(yè)業(yè)主的私私密空間間。（44）物業(yè)業(yè)管理人人職業(yè)化化人力力資源是是物管企企業(yè)最大大的資本本，因而而，必須須樹立現(xiàn)現(xiàn)代的人人力“資本”觀念，把人力力資源作作為企業(yè)業(yè)的一種種最重要要的資本本礦藏開開發(fā)利用用，擴大大投資，讓其為為企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造更多多的價值值。周到到物業(yè)將將建立一一套客觀觀公正的的價值評評價體系系和晉升升考核機機制，能能量化的的盡量加加以量化化，不能能量化的的則以適適當?shù)姆椒绞睫D化化可量化化的項目目，在工工作績效效的考核核方面將將注重績績效的改改進，而而在工作作態(tài)度和和能力方方面?zhèn)戎刂赜陂L期期表現(xiàn)，在考核核過程中中，以上上級考核核

25、下級為為主，輔輔以同級級之間和和下級對對上級的的評價來來綜合衡衡量，確確?？己撕说墓狡健⒐凸_開。周到到物業(yè)已已經具有有以下三三個方面面的優(yōu)勢勢：一是是具有對對人才有有吸引力力的、符符合企業(yè)業(yè)實際的的薪酬福福利政策策；二是是重視與與員工的的溝通，加大、了情感感投資力力度，充充分尊重重員工，對員工工進行“人文關關懷、情情感服務務”，用溫溫馨、和和諧的企企業(yè)內部部人際關關系氛圍圍打動和和感染員員工，讓讓員工感感受到企企業(yè)這個個“大家庭庭”的溫暖暖；三是是進行職職位激勵勵，幫助助員工進進行職工工生涯設設計，給給員工特特別是中中高層管管理人員員自我價價值實現(xiàn)現(xiàn)的機會會。通過過種種努努力，我我公

26、司勢勢必能引引進人才才、留住住人才、用好人人才、提提升人才才，使員員工以公公司為家家，以目目前的職職業(yè)為終終身職業(yè)業(yè)，確保保“梅園”物業(yè)管管理質量量，保證證了公司司的可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展。（55）全面面實施MMIS、CISS系統(tǒng)及及CS系系統(tǒng)工程程A、MISS系統(tǒng)：物業(yè)管管理服務務的各種種信息快快速反饋饋并及時時處理十十分重要要，為了了保證小小區(qū)信息息反饋渠渠道通暢暢，確保保所有信信息都能能得到及及時處理理，我們們將在管管理處辦辦公室設設置信息息控制系系統(tǒng)及處處理系統(tǒng)統(tǒng)，對社社區(qū)所有有信息進進行接收收和處理理，并在在處理措措施指令令發(fā)出后后進行跟跟蹤管理理。B、CISS系統(tǒng)：我們將將對“梅園”小區(qū)

27、進進行形象象設計。該設計計內容包包括小區(qū)區(qū)標識導導視系統(tǒng)統(tǒng)、招牌牌規(guī)劃AA、MIIS系統(tǒng)統(tǒng)：物業(yè)業(yè)管理服服務的各各種信息息快速反反饋并及及時處理理十設計計、小區(qū)區(qū)管理人人員的服服裝、綠綠化景觀觀的建造造等，這這些設計計完成并并實施以以后，將將有一個個獨立完完整的形形象系統(tǒng)統(tǒng)，從而而大大提提高“梅園”的形象象，提高高小區(qū)的的文化品品味。C、CS系系統(tǒng)：我我們將在在“梅園”的物業(yè)業(yè)管理中中實施顧顧客滿意意戰(zhàn)略，即一切切從業(yè)主主、住戶戶的需要要出發(fā)，以業(yè)主主滿意為為周到物物業(yè)管理理服務的的目標，使小區(qū)區(qū)業(yè)主和和住戶充充分感受受到高水水平管理理服務的的價值。（66）建立立安全防防范快速速反應系系統(tǒng)安全

28、全防范是是物業(yè)管管理第一一要素，“梅園”小區(qū)的的安全防防范工作作由辦公公室統(tǒng)一一指揮調調度，并并建立起起戰(zhàn)斗力力強的安安全防范范快速反反應系統(tǒng)統(tǒng)，該系系統(tǒng)既強強調迅速速快捷，又強調調多重結結合，迅迅速快捷捷即要求求秩序維維護員在在接到快快速支援援的命令令后900秒鐘內內趕到現(xiàn)現(xiàn)場，其其它崗位位人員也也會相繼繼趨前援援助；多多重結合合即小區(qū)區(qū)安全防防范工作作要做到到流動崗崗、固定定崗相結結合,整整裝與便便裝相結結合,全全面防范范與重點點防范相相結合,物防、技防、人防相相結合。（77）逐步步增加社社區(qū)管理理服務的的技術含含量未來來的物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)是人人才的競競爭，也也是管理理服務中中技術含含量的

29、比比拼，技技術的競競爭將起起最終作作用。在在小區(qū)的的物業(yè)管管理中，我們將將逐步加加大技術術投入力力度，如如安全防防范管理理中，逐逐步增加加技防在在管理中中的比重重；環(huán)境境綠化逐逐漸實行行綠化機機械化，既提高高工作效效率，又又節(jié)約人人力成本本；在機機電設備備管理中中，利用用成熟的的技術和和經驗，加快智智能化建建設。2、開展前前期物業(yè)業(yè)管理工工作的主主要思路路和措施施（11）整合合管理人人員隊伍伍，并為為其提供供正式培培訓。保保潔人員員、秩序序維護人人員根據(jù)據(jù)情況的的需要分分批進入入，盡可可能減少少人力成成本和其其他管理理成本的的支出，在用人人方面，我們作作了縝密密的安排排。（22）俗話話說得好好

30、：“管理出出效益”，特別別是小區(qū)區(qū)的安全全防范管管理工作作，由于于小區(qū)是是處于裝裝修施工工階段，周邊的的環(huán)境也也較為復復雜，安安全防范范責任很很重。我我公司如如介入之之后，將將采取與與各裝修修施工隊隊聯(lián)防的的性質，對小區(qū)區(qū)進行管管理，禁禁止無關關人員進進入小區(qū)區(qū)，加強強物品進進出小區(qū)區(qū)的管理理，確保保小區(qū)的的生活和和施工秩秩序。（33）加強強竣工物物業(yè)的接接管驗收收工作物業(yè)業(yè)的接管管驗收是是物業(yè)竣竣工驗收收的再驗驗收，主主要是為為了確保保物業(yè)正正常使用用功能，充分維維護住戶戶的利益益，減少少以后管管理中的的麻煩和和重復開開支，檢檢查房屋屋及配套套設施、設備有有無質量量問題。如水電電是否開開通，

31、隱隱蔽工程程是否齊齊全到位位，園林林布局是是否合理理等等。為以后后的物業(yè)業(yè)管理工工作，奠奠定堅實實的基礎礎，從而而可以督督促相關關責任單單位在接接房前對對遺留問問題積極極整改，減少業(yè)業(yè)主的生生活不便便，充分分維護業(yè)業(yè)主切身身利益。（44）認真真做好住住戶的接接房驗收收工作接房房驗收是是住戶入入住前對對所屬物物業(yè)的認認可。第第一，可可以讓業(yè)業(yè)主了解解房屋的的質量和和各種設設施設備備的狀況況，處理理解決好好遺留問問題，防防止因沒沒有相關關的驗房房書面資資料而發(fā)發(fā)生糾紛紛；第二二，建立立業(yè)主信信息檔案案，簽訂訂業(yè)主公公約明確確各項公公共制度度；第三三，簽訂訂前期物物業(yè)管理理委托服服務合同同，明確確相

32、關內內容。總總之，我我們會認認真做好好此項工工作，明明確業(yè)主主、施工工單位和和物業(yè)公公司的責責、權、利關系系，以確確保物業(yè)業(yè)達到最最佳的功功能。（55）加強強室內裝裝飾裝修修的管理理隨著著工程的的竣工，業(yè)主也也會陸續(xù)續(xù)裝修入入住，而而這一環(huán)環(huán)節(jié)也是是前期物物業(yè)管理理工作中中非常重重要的一一個環(huán)節(jié)節(jié)，涉及及到小區(qū)區(qū)的整體體規(guī)劃、房屋結結構。為為保證建建筑物的的完好和和安全，保持住住宅樓的的外觀清清潔和美美觀，維維護業(yè)主主的合法法權益。裝修時時我公司司會嚴把把裝修手手續(xù)審批批關，并并每天派派專人依依據(jù)國家家建設部部頒布的的室內內裝飾裝裝修管理理辦法對裝修修進行嚴嚴格管理理。層層層把關，跟蹤管管理，

33、避避免導致致不利因因素和安安全隱患患?？傊?，我們們將以“塑造一一流品牌牌，提供供一流服服務，實實現(xiàn)一流流管理”為目標標，為“熱心、耐心、細心、用心 、盡心心”的“五心”服務理理念，盡盡心盡力力做好“梅園”住宅小小區(qū)的前前期物業(yè)業(yè)管理工工作，真真真做到到讓開發(fā)發(fā)商放心心，讓業(yè)業(yè)主住得得舒心。第二二章 擬采取取的管理理方式、工作計計劃和物物質裝備備情況為了了給梅園園創(chuàng)造一一個優(yōu)美美、整潔潔、舒適適的居住住環(huán)境，提高服服務質量量和管理理水平，我公司司憑借多多年累積積的成功功經驗，并引進進先進的的現(xiàn)代化化的物業(yè)業(yè)管理模模式和方方法，在在本區(qū)域域實行專專業(yè)化的的物業(yè)管管理。一、外部組組織架構構圖委托托

34、合同 行業(yè)管管理考核核監(jiān)督 業(yè)務指指導民主主監(jiān)督 關系系協(xié)調組計 織劃 控目 制標 監(jiān)管 督理 考評海德德市川匯匯房地產產開發(fā)公公司和海海德周到到物業(yè)公公司根據(jù)據(jù)有關法法律法規(guī)規(guī)和委托托合同約約定行使使權力和和履行義義務，物物業(yè)管理理公司獨獨立開展展各項管管理活動動和從事事生產經經營活動動，并接接受業(yè)主主（前期期為開發(fā)發(fā)公司）的考核核監(jiān)督和和政府主主管部門門的指導導。二、內部管管理組織織機構圖圖梅園園設物業(yè)業(yè)管理處處，由管管理處直直接對梅梅園進行行物業(yè)管管理服務務、管理理處日常常事務工工作接受受業(yè)主與與開發(fā)公公司的監(jiān)監(jiān)督，對對下屬各各專業(yè)組組（客戶戶服務中中心、秩秩序維護護隊（班班）、工工程維

35、修修部（組組）、環(huán)環(huán)境維護護部（組組）工工作發(fā)布布指令，對日常常工作提提出要求求。梅園園物業(yè)管管理處是是一種直直線制的的領導形形式，由由于管理理處的編編制精干干、簡單單、職責責明確，所以日日常工作作由經理理直接對對各部門門負責人人領導即即集指揮揮和職能能于一身身，便于于公司全全面掌握握日常工工作及人人員狀況況，減小小失控。日常各各項工作作的安排排及臨時時任務的的下達，均由主主任直接接安排，各主管管下屬人人員直接接向其主主管負責責，各主主管及各各職位專專業(yè)人員員直接向向主任負負責，管管理處主主任直接接向梅園園開發(fā)公公司、業(yè)業(yè)主和物物業(yè)公司司總經理理負責。內部部機構圖圖說明組織織機構的的設置原原則

36、是精精干高效效、一專專多能，管理處處實行周周到物業(yè)業(yè)公司領領導下的的經理負負責制。管理理處內部部實行垂垂直領導導，精簡簡組織機機構，提提高管理理效率，管理處處主任，下設各各班組為為操作層層。主任任負責主主持全面面工作，客戶服服務中心心協(xié)助主主任進行行考評以以及客戶戶服務、人事、投訴處處理、接接待與物物業(yè)檔案案資料的的管理等等事務；環(huán)境維維護組負負責區(qū)域域內的保保潔、消消殺及綠綠化；秩秩序維護護班負責責區(qū)域內內治安、交通、消防協(xié)協(xié)管；工工程維護護組負責責區(qū)域內內非本體體結構的的小型水水電維修修及弱電電管理維維護、房房屋設施施設備維維護；客客戶服務務中心負負責客戶戶來人、來電的的接待和和回訪等等服

37、務。三、運作機機制周到到物業(yè)總總結多年年來的物物業(yè)管理理經驗、監(jiān)督機機制和自自我約束束機制等等。，建建立了一一套行之之有效的的運作機機制，主主要包括括激勵機機制、考考核機制制指示示 指指示查詢詢、轉入入指 令報告告 指令令投訴訴反 反反饋 饋饋管理理處在內內部管理理上，采采取的是是將管理理活動和和手段構構成一個個連續(xù)閉閉回的系系統(tǒng)，管管理處經經理既是是工作的的指揮者者同時又又是監(jiān)督督者，做做到各項項指令下下達后，有布署署、有檢檢查、有有總結，從而保保證管理理的有效效性。（一一）激勵勵機制榮譽譽激勵管理理處每月月都要對對表現(xiàn)優(yōu)優(yōu)秀的員員工以張張貼通知知的形式式進行表表彰。物質質激勵管理理處依據(jù)據(jù)

38、員工的的業(yè)績大大小和業(yè)業(yè)務水平平的高低低進行工工資調整整，實行行“同崗不不同薪、同級不不同酬”，充分分肯定努努力工作作的員工工，并以以優(yōu)厚的的報酬來來體現(xiàn)優(yōu)優(yōu)秀員工工的工作作業(yè)績。每年將將組織員員工進行行各類活活動，調調節(jié)員工工身心機機能，開開闊視野野。培養(yǎng)養(yǎng)提拔激激勵管理理處將忠忠于企業(yè)業(yè)、積極極肯干、有一技技之長或或一專多多能的干干部員工工向公司司及時反反映，并并且建議議公司給給予考核核和提拔拔。思想想工作激激勵重在在激發(fā)潛潛能，形形成共享享的價值值觀。在在思想工工作過程程中，尊尊重個人人情感激激發(fā)員工工潛能，充分發(fā)發(fā)揮群眾眾效應和和工作積積極性。（二二）考核核機制實施施每月逐逐級考核核：

39、經理理考核部部門負責責人，部部門責任任人考核核員工。實行行三結合合：領導導考評與與員工互互評相結結合，定定期檢查查與客戶戶評議相相結合，日?？伎荚u與年年終考評評相結合合。實行行考核淘淘汰制：經理每每年對員員工的服服務態(tài)度度，工作作成效，專業(yè)技技能，服服務創(chuàng)新新等進行行全方位位考核，實行一一票否決決制和末末位淘汰汰制，對對班長以以上人員員實行一一票否決決制，不不合格降降級或調調回公司司重新培培訓。（三三）監(jiān)督督機制在物物業(yè)管理理的過程程中，將將嚴格按按照國家家法規(guī)和和縣人民民醫(yī)院管管理處物物業(yè)管理理方案的的要求開開展工作作，定期期向醫(yī)院院主管領領導匯報報工作，商討物物業(yè)管理理運作事事務，提提供財

40、務務報告，并制訂訂出日常常工作計計劃，分分解量化化到部門門各個崗崗位，實實行目標標管理責責任制。嚴格按按公司IISO990022質量體體系運作作，對每每個項目目的管理理服務過過程建立立原始記記錄，通通過現(xiàn)場場檢查、部門自自查、公公司質量量審核，確保管管理工作作的監(jiān)督督機制有有效運作作，具體體做法是是：公開開監(jiān)督：公開管管理處監(jiān)監(jiān)督投訴訴電話；設立管管理處經經理信箱箱，244小時受受理投訴訴；所有有員工配配戴工作作牌上崗崗，以便便于公開開監(jiān)督?？蛻魬粼u議制制度：管管理處對對各項管管理活動動實行監(jiān)監(jiān)督、跟跟蹤、反反饋；對對醫(yī)院或或其它來來源的信信息做到到有分析析、有處處理、有有跟蹤、有反饋饋。定期

41、期報告制制：管理理處定期期向醫(yī)院院主管領領導、周周到物業(yè)業(yè)公司報報告工作作，檢討討物業(yè)管管理未盡盡事宜，確保實實現(xiàn)周到到物業(yè)標標書中的的承諾。四、管理方方式借周周到物業(yè)業(yè)“以物業(yè)業(yè)管理為為依托，以業(yè)主主服務為為中心”的管理理理念和和“基本職職能標準準化、業(yè)業(yè)主服務務個性化化”的管理理模式，同時結結合“梅園”小區(qū)的的實際狀狀況和業(yè)業(yè)主的需需求，對對小區(qū)進進行綜合合一體化化管理，使該物物業(yè)管理理更加專專業(yè)化、規(guī)范化化。主要要的管理理方式如如下：（一一）互動動管理在“梅園”提倡、推行互互動式物物業(yè)管理理?；觿邮轿飿I(yè)業(yè)管理的的內涵就就是管理理處與業(yè)業(yè)主的互互動，這這樣既維維護業(yè)主主權利、服務業(yè)業(yè)主、

42、讓讓業(yè)主滿滿意，也也便于物物業(yè)管理理工作的的正常開開展。1、管理目目標互動動小區(qū)區(qū)的管理理目標應應該是由由管理處處和業(yè)主主（前期期為發(fā)展展商）共共同商議議和制定定的，管管理目的的是一致致的。2、管理責責任互動動“梅園”管理處處的責任任是實現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主提提出的管管理目標標，而小小區(qū)的業(yè)業(yè)主有責責任協(xié)助助管理處處工作，并有義義務按管理規(guī)規(guī)約的的要求和和規(guī)定合合理使用用小區(qū)物物業(yè)，有有義務自自覺維護護小區(qū)的的完整、美觀、清潔和和安全等等各項內內容。3、管理過過程互動動在“梅園”小區(qū)的的日常管管理服務務運作過過程中，住戶的的感覺就就是物業(yè)業(yè)管理工工作的鏡鏡子。管管理處隨隨時與住住戶溝通通物業(yè)管管理狀況況，

43、而住住戶也有有義務隨隨時向管管理處反反饋意見見和信息息，以保保證管理理處的工工作就是是住戶的的需要這這個方向向。在配配套服務務方面。除了提提供常規(guī)規(guī)性公共共服務之之中，我我們還將將分析梅梅園業(yè)主主的需求求，提供供多種配配套服務務，實現(xiàn)現(xiàn)互動。在社社區(qū)人文文環(huán)境營營造方面面。我們們對于小小區(qū)社區(qū)區(qū)文化活活動和環(huán)環(huán)境社區(qū)區(qū)文化進進行了統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃和安排排，并將將在實際際的管理理過程中中，經常常聽取客客戶的意意見，實實現(xiàn)管理理處與業(yè)業(yè)主的互互動。4、財務收收支的互互動管理理處的工工作內容容直接決決定了管管理處的的財務收收支，所所以管理理費等費費用的標標準必須須與工作作內容相相對應，追求財財務平衡衡應

44、該是是管理處處的權力力，一味味追求質質量而不不顧財務務狀況，不應該該是物業(yè)業(yè)管理公公司的正正常行為為。（二二）人本本管理以人人為本，是我公公司企業(yè)業(yè)文化的的精髓。在“梅園”我們將將推行人人本管理理。這體體現(xiàn)在以以人為中中心，把把員工當當作最寶寶貴的資資源看待待，充分分發(fā)揮干干部和員員工的聰聰明才智智和積極極主動性性，保證證物業(yè)管管理各項項工作的的順利展展開。1、加強人人力資源源管理根據(jù)據(jù)“梅園”小區(qū)管管理的高高標準、高要求求的特點點，從管管理人員員的組成成入手，保證隊隊伍的整整體素質質。管理理處骨干干由具有有豐富物物業(yè)管理理經驗的的管理人人員和專專業(yè)技術術人員組組成，員員工都要要精心挑挑選素質

45、質高、態(tài)態(tài)度好、技術強強的人員員。根據(jù)據(jù)物業(yè)管管理需要要，合理理安排員員工的上上崗培訓訓和持續(xù)續(xù)的在職職培訓。在日常常的管理理工作中中，尊重重人、理理解人、關心人人、培養(yǎng)養(yǎng)人，倡倡導和諧諧有序的的工作氛氛圍。2、通過目目標管理理，對員員工實施施有效獎獎懲我公公司將在在管理處處落實內內部管理理目標責責任制，“梅園”的管理理工作臺臺，也將將與公司司訂立“小區(qū)目目標管理理責任書書”，明確確責、權權、利，管理處處再將管管理目標標分配到到班組直直至個人人，明確確分工目目標，并并在達成成目標的的過程中中及時反反饋績效效，將管管理目標標與“梅園”管理處處人員的的經濟收收入、升升遷、聘聘任直接接對應，實行行行

46、之有效效的員工工激勵。根據(jù)目目標達成成情況，堅持競競爭上崗崗、優(yōu)勝勝劣汰、激勵員員工比工工作、比比業(yè)績，共同進進步，并并將獎金金分配與與實際貢貢獻掛鉤鉤，體現(xiàn)現(xiàn)多勞多多得，實實現(xiàn)獎懲懲措施，激發(fā)員員工的工工作熱情情。（三三）標準準管理1、按ISSO90002質質量標準準進行管管理我公公司將在在“梅園”小區(qū)的的物業(yè)管管理中全全面導入入ISOO90002質量量體系，為樹立立優(yōu)質、規(guī)范的的物業(yè)管管理服務務提供保保障。2、大力推推行“三定五五按”在IISO990022的推行行中，我我們特地地強調“三定五五按”。三定定即“定崗、定員、定責”，五按按即“按標準準、按程程序、按按時間、按路線線、按指指令”。

47、根據(jù)據(jù)“梅園”的具體體特點，合理設設崗定員員，對每每個員工工工作進進行具體體設計，做到專專業(yè)清晰晰、業(yè)務務飽滿、職責到到人。再再根據(jù)各各個員工工的工作作職責與與范圍，規(guī)定在在時間序序列上的的分解和和空間位位置上的的移動。對于物物業(yè)管理理的各項項具體工工作，我我們都設設計了詳詳細的規(guī)規(guī)程，規(guī)規(guī)定各步步驟的程程序和對對應的標標準。該該小區(qū)的的管理將將嚴格按按要求執(zhí)執(zhí)行。（四四）督導導管理我們們將督導導管理方方式運用用到小區(qū)區(qū)的管理理中去，通過建建立合理理的監(jiān)督督機制、自我約約束機制制和信息息反饋處處理機制制，保證證管理信信息暢通通，保證證各項指指令和目目標的落落實。1、建立合合理的監(jiān)監(jiān)督機制制小區(qū)

48、區(qū)管理處處在開展展物業(yè)管管理的過過程中，將嚴格格按照政政府及上上級主管管部門的的有關法法律、法法規(guī)要求求開展工工作，定定期向周周到物業(yè)業(yè)服務公公司和開開發(fā)商及及業(yè)主報報告工作作，商討討物業(yè)管管理運作作事務，提交財財務報告告書，并并匯報出出日常工工作的進進展和計計劃。定定期對管管理目標標進行考考核，對對每個項項目的管管理服務務過程建建立原始始記錄，通過現(xiàn)現(xiàn)場檢查查、部門門自查、公司內內、外部部質量審審核，確確保管理理工作的的監(jiān)督有有效運作作。具體體作法一一是公開開監(jiān)督制制。公布布管理處處監(jiān)督投投訴電話話，維修修值班電電話，設設立業(yè)主主意見箱箱。所有有員工佩佩帶工作作牌上崗崗，以便便于公開開監(jiān)督；

49、二是業(yè)業(yè)主、客客戶或其其它來源源的信息息做到到到有分析析、有處處理、有有跟蹤、有反饋饋，實行行閉環(huán)管管理，使使業(yè)主、住戶的的權益得得到保障障；三是是定期報報告制。管理處處定期向向開發(fā)商商、業(yè)主主、物業(yè)業(yè)服務公公司報告告工作，檢討物物業(yè)管理理事宜，確保物物業(yè)管理理目標的的實現(xiàn)。2、建立自自我約束束機制管理理處根據(jù)據(jù)各項管管理標準準，對各各班組員員工進行行有效檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時糾糾正。對對重大質質量問題題或多次次重復出出現(xiàn)的問問題，由由管理層層檢討并并制定糾糾正和預預防措施施。要確確保監(jiān)督督與自我我約束機機制的有有效性，就必須須具備一一個完整整的監(jiān)督督與自我我約束機機制流程程，流程程圖如下下

50、：3、建立信信息反饋饋及處理理機制沒有有糾正和和預防措措施，IISO990022質量體體系就不不能順利利貫徹，沒有信信息反饋饋和處理理，各管管理處就就無法保保證優(yōu)良良的物業(yè)業(yè)管理服服務。管理理處作為為主要的的信息處處理中心心，244小時接接受和處處理各方方面的信信息，主主要渠道道有：各各部門每每月向管管理處主主任提交交一份工工作計劃劃報告書書，包括括管理費費收支帳帳目；業(yè)業(yè)主、住住戶意見見調查程程序；業(yè)業(yè)主、住住戶意見見箱；業(yè)業(yè)主、住住戶投訴訴與反饋饋信息；管理處處員工的的反饋信信息；新新聞媒介介。獲得得反饋信信息后，管理處處主任分分析處理理，向相相關部門門、人員員發(fā)出指指令并監(jiān)監(jiān)督其及及時改

51、進進，直到到圓滿解解決問題題（見圖圖）。五、工作計計劃（11）管理理處整體體運作流流程物業(yè)業(yè)驗收收收與接管管程序房屋屋室內維維修程序序重大大維修項項目辦理理業(yè)主入入住程序序安全全防范交交通管理理程序檔案案建立程程序消防防應急處處理程序序業(yè)主主、住戶戶、經營營戶投訴訴處理程程序住宅宅裝修管管理程序序機電電設備維維修程序序公共共設施維維修養(yǎng)護護程序保潔潔管理程程序綠化化管理程程序流程程圖（114）應應急突發(fā)發(fā)事件處處理1、發(fā)生火火警應急急處理（11）各區(qū)區(qū)域值班班人員負負責消防防監(jiān)控、報警工工作；（22）現(xiàn)場場滅火組組負責火火場滅火火；（33）保潔潔部人員員協(xié)助小小區(qū)業(yè)主主組織物物資疏散散，秩序序

52、維護隊隊負責組組織現(xiàn)場場警戒；（44）管理理處辦公公室人員員負責人人員撤離離疏導；（55）管理理處主任任、秩序序維護隊隊負責人人協(xié)助消消防隊指指揮滅火火工作；（66）小區(qū)區(qū)發(fā)生火火警使用用代號“1199”；（77）員工工如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)火情，必須保保持鎮(zhèn)定定，盡快快用電話話或對講講機通知知就近的的秩序維維護值班班人員或或秩序維維護隊負負責人，并視火火勢大小小，就近近取滅火火器或消消防栓盤盤管水槍槍滅火（電器著著火先關關電閘，氣體著著火先關關氣閘）；（88）秩序序維護隊隊當值人人員、接到到火情報報告后，就近的的秩序維維護值班班人員應應立即通通知秩序序維護隊隊負責人人，并迅迅速趕往往現(xiàn)場觀觀察確認認火情；

53、秩序維維護隊負負責人接接到報告告后，也也應立即即前往火火警現(xiàn)場場觀察；、火情情確認后后，秩序序維護隊隊負責人人應立即即向管理理處報告告，報告告時必須須講清楚楚火警位位置；、然后后，秩序序維護隊隊負責人人迅速通通知當值值秩序維維護領班班召集當當值秩序序維護人人員及宿宿舍秩序序維護人人員趕赴赴現(xiàn)場，協(xié)助滅滅火；、由現(xiàn)現(xiàn)場指揮揮決定是是否向消消防部門門報警，報警時時，清楚楚小區(qū)所所在位置置；、秩序序維護隊隊負責人人應與火火災現(xiàn)場場指揮保保持密切切聯(lián)系，聽從火火災現(xiàn)場場指揮人人員命令令，并通通過廣播播疏散工工作人員員；做好好火警記記錄；、門崗崗（車輛輛出入口口崗）堅堅守崗位位，確保保通道暢暢通，保保證

54、消防防車輛順順利到位位；、其它它當值秩秩序維護護員應堅堅守崗位位，維持持好秩序序以及監(jiān)監(jiān)控各通通道，保保證暢通通；、各巡巡邏崗和和各員工工應立即即趕赴現(xiàn)現(xiàn)場救火火以及疏疏散人員員、維護護公共秩秩序，保保障通道道暢通并并協(xié)助消消防隊，逐房檢檢查、核核實疏散散人員是是否完全全撤離火火災現(xiàn)場場；、秩序序維護隊隊隊長做做好事故故記錄，填寫突發(fā)事事件報告告和書書面報告告報管理理處及當當?shù)叵婪啦块T；（99）工程程部人員員在工工程部負負責人領領導下，負責應應急電源源、設備備等的正正常運行行。切斷斷火災現(xiàn)現(xiàn)場電源源。（110）現(xiàn)現(xiàn)場滅火火組管理處處負責人人為火災災現(xiàn)場指指揮（管管理處負負責人缺缺席情況況下，

55、秩秩序維護護隊負責責人為火火災現(xiàn)場場指揮），負責責指揮火火場滅火火及人員員物品疏疏散；接到火火警信號號后，滅滅火應急急分隊（秩序維維護員兼兼）立即即到達現(xiàn)現(xiàn)場成立立現(xiàn)場滅滅火組，確認火火情，并并及時組組織滅火火；火警現(xiàn)現(xiàn)場滅火火最高指指揮，確確定人員員分配，確定鋪鋪設水帶帶路線和和滅火劑劑、滅火火器材；火災現(xiàn)現(xiàn)場指揮揮確定疏疏散人員員及物資資出口、疏散路路線，組組織消防防人員引引導、護護送疏散散人員有有秩序地地撤離至至安全區(qū)區(qū)。（111）保保潔部在保保潔部負負責人領領導下，協(xié)助疏疏散物資資。撲滅滅火災，調查結結束后，協(xié)助清清理火災災現(xiàn)場；（112）人人員及物物品疏散散方案妥善組組織人員員、物品

56、品撤離危危險地帶帶；現(xiàn)場若若有被困困人員，應本著著“先人員員，后財財產”、“先救人人，后滅滅火”的原則則進行搶搶救；并視火火情的程程度采取取相應的的疏散措措施（例例如破門門進入，緊急疏疏散人員員和物資資），事事后由管管理處負負責人向向業(yè)主做做好解釋釋工作。人員物物品疏散散完畢后后，管理理處安排排人員協(xié)協(xié)助有關關部門查查明原因因、計算算損失。（113）滅滅火器材材的選用用因電器器故障短短路及液液化石油油氣等燃燃氣引起起著火，應迅速速切斷電電源、氣氣源，用用ABCC干粉或或其他阻阻燃材料料進行撲撲救；汽油、柴油等等著火，用C002滅火火器進行行撲救；如果檔檔案資料料，精神神設備著著火，用用C022

57、滅火器器滅火。（114）滅滅火器材材的使用用方法使用AABC干干粉滅火火器時應應對準著著火部位位根部噴噴射，同同時還要要注意對對著火物物冷卻降降溫，已已免復燃燃；使用消消防栓盤盤管水槍槍時，要要利用掩掩蔽體，盡量接接近火源源，充分分發(fā)揮水水槍的作作用，提提高滅火火效果；2、發(fā)生安安全防范范事件應應急處理理（11）管理理處主任任負責發(fā)發(fā)生安全全防范事事件現(xiàn)場場的指揮揮及督導導。（管管理處主主任缺席席情況下下，由秩秩序維護護隊負責責人替代代）；（22）當值值人員按按程序分分工各負負其責：秩序維維護員負負責安全全防范；其他部部門員工工應服從從上級領領導的調調遣，積積極參與與人員救救護或物物資疏散散；

58、（33）盜竊竊、匪警警應急處處理程序序：小區(qū)內內發(fā)生盜盜竊、匪匪警情況況時，對對講機聯(lián)聯(lián)絡使用用代號“II”。秩序序維護員員在執(zhí)勤勤中遇有有（或接接報）公公開使用用暴力或或其他手手段（如如打、砸砸、搶、偷等）強行索索取、毀毀壞小區(qū)區(qū)財物或或威脅業(yè)業(yè)主人身身安全的的犯罪行行為時要要切實履履行秩序序維護員員職責，迅速制制止犯罪罪；當發(fā)生生安全防防范事件件時，當當值人員員要保持持鎮(zhèn)靜，設法制制服罪犯犯，同時時立即通通過通訊訊設備呼呼叫求援援；當值秩秩序維護護領班在在接到救救援信號號后，要要立即趕趕到現(xiàn)場場，同時時通知各各崗位封封鎖各出出口，然然后迅速速向上級級領導匯匯報；重大案案情，當當值人員員必須

59、立立即撥打打1100報警；若犯罪罪分子逃逃跑，一一時又追追捕不上上時，要要看清人人數(shù)、衣衣著、相相貌、外外形、所所用交通通工具及及特征等等；有案發(fā)發(fā)現(xiàn)場的的（包括括偷盜、搶劫現(xiàn)現(xiàn)場）要要保護現(xiàn)現(xiàn)場，任任何人不不得擅自自移動任任何東西西，包括括罪犯留留下的一一切手痕痕、腳印印、煙頭頭等，不不得讓外外傷進入入現(xiàn)場；在公安安部門未未勘查現(xiàn)現(xiàn)場或現(xiàn)現(xiàn)場未勘勘查完畢畢之前，不能離離開；記錄事事主所提提供的所所有情況況，記錄錄被搶（盜）物物品及價價值，詢詢問事主主是否有有任何線線索、懷懷疑對象象等情況況；若是在在追捕過過程中，有犯罪罪分子遺遺留下來來的各種種物品、作案工工作等，應用鉗鉗子或其其他工具具提取

60、，然后放放入塑料料袋內，妥善保保存并交交公安機機關處理理，切不不可將秩秩序維護護人員或或其他人人員的指指紋等痕痕跡留在在物品上上；事主或或現(xiàn)場如如有人受受傷，要要立即設設法盡快快送醫(yī)院院治搶救救，并報報告管理理處。（44）小區(qū)區(qū)內發(fā)生生斗毆事事件的處處理秩序維維護員在在執(zhí)勤中中發(fā)現(xiàn)在在公眾區(qū)區(qū)內有人人員在爭爭吵、斗斗毆的現(xiàn)現(xiàn)象時，要及時時制止。制止原原則：勸勸阻雙方方住手、住口；將爭吵吵或斗毆毆的雙方方或方勸勸離現(xiàn)場場；持有有器械斗斗毆則應應先制止止持械一一方；有有傷員則則先送傷傷員去醫(yī)醫(yī)院救治治；迅速速報告（或由其其他當值值人員轉轉達）管管理處領領導、秩秩序維護護隊領導導，由秩秩序維護護隊出