房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本經(jīng)濟(jì)測算

1、創(chuàng)新路項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算(按造價成本最高估算)一、基本情況宗地面積：28畝，平米。其中含代征路畝，平米；凈用地面積：畝，16720平米；二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1規(guī)劃總用地面積 2規(guī)劃總建筑面積 其中住宅面積 商業(yè)建筑面積100003容積率54車位200個三、成本情況（一）土地成本土地費(fèi)用征地費(fèi)用（對方條件，可詳談）30000000出讓金50400000合計(jì)80400000其中征地費(fèi)用3000萬元，土地變性費(fèi)用按每畝180萬元計(jì)算。（二）建安成本根據(jù)陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999），結(jié)合本地類似工程的實(shí)際造價確定本項(xiàng)目建安工程總費(fèi)用為196492938元，單方造價指標(biāo)如下表： 建安工

2、程費(fèi)費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位估算基礎(chǔ)面積金額住宅主體工程1600元/住宅面積117760640水電安裝工程220元/住宅面積16192088消防工程80元/住宅面積5888032電 梯110元/住宅面積8096044智能化工程60元/住宅面積4416024供熱工程75元/住宅面積5520230外墻裝修200元/住宅面積14720230商業(yè)部分主體工程1650元/商業(yè)建面1000016500000水電安裝工程220元/商業(yè)建面100002200000消防工程150元/商業(yè)建面100001500000供熱工程70元/商業(yè)建面10000700000外墻裝修300元/商業(yè)建面100003000000合計(jì)1

3、96492938（三）前期工程前期工程費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。共計(jì)34965853元。根據(jù)國家計(jì)委（現(xiàn)國家發(fā)展與改革委員會）與建設(shè)部于2002年3月1日發(fā)布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定及工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮城建統(tǒng)一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見下表）： 前期工程費(fèi)費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)金額城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)165元/總建筑面積13794066工程定額測定編制費(fèi)建安總造價196492938招投標(biāo)管理費(fèi)建安總造價196492938工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)4元/總建筑面積勞保統(tǒng)籌基金建安總造價196492938集中供熱55元/總建筑面積4598022新型墻體

4、材料專項(xiàng)基金8元/總建筑面積散裝水泥專項(xiàng)基金3元/總建筑面積抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)元/總建筑面積地質(zhì)、文物勘察費(fèi)6元/總建筑面積工程設(shè)計(jì)費(fèi)30元/總建筑面積2508012預(yù)算編制費(fèi)5元/總建筑面積418002施工圖審查費(fèi)3元/總建筑面積工程招標(biāo)費(fèi)4元/總建筑面積可行性研究費(fèi)用開發(fā)單位提供數(shù)據(jù)為估算標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施配套費(fèi)4元/總建筑面積其他費(fèi)用9元/總建筑面積合計(jì)34965853（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程包括項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)道路、綠化、照明、自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，共計(jì)20766343元，參考同類工程數(shù)據(jù)，各類費(fèi)用取費(fèi)如下表： 基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位估

5、算基礎(chǔ)面積金額供電工程費(fèi)60元/總建筑面積5016024供水工程費(fèi)40元/總建筑面積3344016煤氣工程費(fèi)40元/總建筑面積3344016消防工程費(fèi)35元/總建筑面積2926014有限電視網(wǎng)絡(luò)工程費(fèi)18元/總建筑面積化糞池及雨污排水管網(wǎng)18元/總建筑面積園林綠化工程費(fèi)300元/總建筑面積*39%小區(qū)道路工程費(fèi)200元/總建筑面積*35%1170407合計(jì)20766343（五）其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括土工程監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用、市場推廣費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等項(xiàng)。共計(jì)元，參考同類工程數(shù)據(jù)，各類費(fèi)用取費(fèi)如下表： 其他費(fèi)用序號費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)依據(jù)數(shù)據(jù)金額1工程監(jiān)理費(fèi)12市場行情2管理費(fèi)用按照前期工程費(fèi)、建安

6、總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)之和的3%計(jì)算253228339包括管理費(fèi)是指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)、竣工驗(yàn)收、交付使用及后評估等全過程管理所需的費(fèi)用。包括：建設(shè)單位開辦費(fèi)和建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)。建設(shè)單位開辦費(fèi)指新建項(xiàng)目為保證籌建和建設(shè)工作正常進(jìn)行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費(fèi)用。包括：工作人員的基本工資、工資性補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、生產(chǎn)人員招募費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)、合同契約公證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、排污費(fèi)、竣工交付使

7、用清理及竣工驗(yàn)收費(fèi)、后評估等費(fèi)用。不包括應(yīng)計(jì)入設(shè)備、材料預(yù)算價格的建設(shè)單位采購及保管設(shè)備所需的費(fèi)用。3營銷推廣費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)取43960240013188072包括項(xiàng)目營銷推廣所需的媒體費(fèi)用、印刷費(fèi)用、售樓部搭建及裝修費(fèi)用、模型制作費(fèi)用、代理費(fèi)用、辦公費(fèi)用、服裝費(fèi)用、人員工資及提成、樣板間費(fèi)用、備案費(fèi)用等。4不可預(yù)見費(fèi)按照土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用之和的3%計(jì)算354413261包括為支付施工中可能發(fā)生的、比預(yù)期的更為不利的水文、天氣、地質(zhì)及其他社會、經(jīng)濟(jì)條件而需增加的費(fèi)用。同時包括因設(shè)計(jì)變更以及價差預(yù)備所產(chǎn)生的費(fèi)用。5借款利息按土地費(fèi)用、前

8、期工程費(fèi)、建安總造價、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等費(fèi)用總和的7%估算（借款期按一年）365045659合計(jì)四、銷售情況本項(xiàng)目價格定位： 住宅部分：6000元/平米； 商業(yè)部分：10000元/平米；項(xiàng)目總靜態(tài)凈銷售收入為：元，其中住宅回遷面積為18000，回遷商業(yè)面積為2000，回遷部分不作銷售，具體如下表所示： 靜態(tài)銷售收入估算表序號項(xiàng)目建筑面積單位銷售單價（元/平米）金額（元）1住宅銷售收入100%60003336024002商業(yè)銷售收入8000100%10000800000003車位銷售收入200個100%130000260000004合計(jì)4396024005銷售稅金及附加營業(yè)稅（5%）5%21980120城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）7%教育費(fèi)附加（3%）3%水利基金（%）%6凈銷售收入五、情況匯總情況匯總項(xiàng)目名稱金額（元）成本情況土地成本80400000前期工程建安成本196492938基礎(chǔ)設(shè)施其他成本合計(jì)銷售情況總銷售額43960