房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)體系模板

1、價(jià) 格 策 略-首創(chuàng)項(xiàng)目目 錄價(jià)格定位目標(biāo)提要價(jià)格定位基礎(chǔ)競爭樓盤態(tài)勢.價(jià)格定位原則單元價(jià)格調(diào)整方案6制定銷售價(jià)格表價(jià) 格 策 略一、價(jià)格定位目標(biāo)提要1、銷售目標(biāo)A、最大利潤目標(biāo)B、市場占有份額目標(biāo)C、銷售進(jìn)度目標(biāo)2、市場競爭目標(biāo)3、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個(gè)項(xiàng)目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)的不同，制定合理的銷售價(jià)格極有利于項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、價(jià)格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢，本案采用隨行就市的定價(jià)基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價(jià)格水平為基礎(chǔ)來定價(jià)。此種定價(jià)法是為爭取市場而對競爭對手的主動(dòng)出擊，與市場的

2、需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動(dòng)出擊的定價(jià)方法。采取此方法，在很大程度上就是以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競爭對手的價(jià)格入市。由于競爭對手的現(xiàn)行價(jià)格已被市場所檢驗(yàn)，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價(jià)，很難了解購買者對本案的價(jià)格反應(yīng)。三、競爭樓盤態(tài)勢新區(qū)板塊及其他物業(yè)競爭對比表項(xiàng)目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價(jià)格交房時(shí)間工程進(jìn)度賣點(diǎn)抗性宏運(yùn)奧園5F11F40萬M270-25096底主體三層本土大開發(fā)商，知名度高建筑質(zhì)量差，外立面舊水木清華乾元山莊。水岸帝景玉皇佳苑翠?；▓@東方國際花園1宏遠(yuǎn)新城相關(guān)提要：新城區(qū)域現(xiàn)有競爭樓

3、盤主要是水岸帝景、宏遠(yuǎn)奧園、水木清華、乾元山莊等樓盤，各個(gè)樓盤在開發(fā)商、規(guī)模、位置、建筑特點(diǎn)等方面都有各自獨(dú)特的優(yōu)勢。其中宏遠(yuǎn)奧園依靠本土最有知名度的開發(fā)商的優(yōu)勢對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。另外，水岸帝景占據(jù)依靠已經(jīng)規(guī)劃成型的五里河的有利的地理位置和低價(jià)格優(yōu)勢，將分流本項(xiàng)目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項(xiàng)目的注意力。四、價(jià)格定位原則隨行就市定價(jià)法，首先應(yīng)對本案進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值判斷，既選擇若干與本項(xiàng)目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進(jìn)行價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比分析，判斷本項(xiàng)目在當(dāng)前市場形勢下可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。 本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項(xiàng)決定住宅物業(yè)價(jià)值的要素

4、與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準(zhǔn)價(jià)。（一）項(xiàng)目價(jià)值要素分析 1、舒適要素 戶型針對目標(biāo)客戶群“量身定做”，周到細(xì)致的考慮使用者對實(shí)際功能的需求，并滿足心理認(rèn)同感，戶型設(shè)計(jì)側(cè)重住家的舒適性。配套會(huì)所娛樂、購物、休閑、餐飲場所設(shè)施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設(shè)施配備恰當(dāng)。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。 2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數(shù)條公交路線經(jīng)過項(xiàng)目，有充足的停車位。生活方便購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中，教育質(zhì)量較好。3、健康衛(wèi)生要素 A、無

5、有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內(nèi)景觀建筑立面、廣場、小品、綠藝院內(nèi)景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素 開發(fā)商、建筑商、設(shè)計(jì)院、物業(yè)管理公司的實(shí)力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密服務(wù)日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù)文化氛圍特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項(xiàng)目價(jià)值要素綜合評價(jià)表類比項(xiàng)目均 價(jià)(元/M2)品牌要素舒適要素便利要素健 康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要 素本 案可實(shí)現(xiàn)度+備 注+為本案高于類比項(xiàng)目，0為相當(dāng)于類比項(xiàng)目，為低于類比項(xiàng)目。 根據(jù)對項(xiàng)目的價(jià)

6、值要素進(jìn)行對比分析，認(rèn)為本案的綜合素質(zhì)： 高于- 相當(dāng)于- 低于 - 因此，本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)值為3800元/M2，將會(huì)有比較適合的回報(bào)率與回報(bào)周期。五、單元價(jià)格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。效用高消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用；效用低消費(fèi)者就愿意支付較低的費(fèi)用。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)整系數(shù)=調(diào)整價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)（一）價(jià)格調(diào)整系數(shù) 1、根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用位置系數(shù)表示：樓號ABC系數(shù)+0+0+0說明2、根據(jù)樓宇景觀的差異制定不同的價(jià)格水平，用景觀系數(shù)表示： 樓號AB、C系數(shù)+0+0+0說明3、根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用垂直系數(shù)表示： 樓層1F2F3F4F5F系數(shù)說明4、根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價(jià)格水平，用分?jǐn)傁禂?shù)表示：樓號ABC系數(shù)說明分?jǐn)偙壤秊?、根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用戶型系數(shù)表示：樓號單元系數(shù)說明（