項目投資成本控制

1、提綱建立有效的成本控制組織體系（一）、制定項目投資成本管理制度（二）、組織結(jié)構(gòu)（三）、訂立崗位職責(zé)投資成本本動態(tài)管理理投資機(jī)會會選擇和和決策階段成本本控制（一）、投資機(jī)會選擇擇的成本本控制（二）、項目決策分析的的成本控控制前期階段段成本控控制（一）、合同條條件的談判與簽約約（二）、獲取土地地使用權(quán)權(quán)（三）、征地補(bǔ)補(bǔ)償費（四）、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段的投資資成本控控制（五）、招標(biāo)階階段成本本控制項目施工工階段建筑成成本的控控制、編制或或?qū)徍顺杀居媱潉?，確定定成本控控制目標(biāo)標(biāo)、審查施施工組織織設(shè)計和和施工方方案、控制工工程設(shè)計計變更、洽商商及索賠賠、抓好甲甲供設(shè)備備、材料料投資管理、控制工工程款的的動態(tài)

2、結(jié)結(jié)算、合同管管理、竣工決決算六、租售售階段的投投資成本控控制（一）、銷售形式式（二）、參與制定定租售方方案項目竣工工財務(wù)決決算附件項目投資資成本控控制建立有效效的成本本控制組組織體系系（一）、制定項項目投資資成本管管理制度度（二）、組織結(jié)結(jié)構(gòu)公司總經(jīng)經(jīng)理項目投資資總負(fù)責(zé)責(zé)人項目1 項目22項目預(yù)算算員項目目財務(wù)人人員項目目預(yù)算員員項目財財務(wù)人員員（三）、訂立崗位位職責(zé)二、投資資成本動動態(tài)管理理竣工驗收階段合同實施階段招投標(biāo)階段施工圖設(shè)計階段技術(shù)設(shè)計階段項目建議議書和可可行性研研究階段段初步設(shè)計階段概算造價修正概算造價預(yù)算造價合同價結(jié)算價實際造價投資估算投資機(jī)會會選擇和和決策階階段成本本控制（

3、一）、投資機(jī)機(jī)會選擇擇的成本本控制面對可能能出現(xiàn)的的多種投投資可能能性，對對每一種種可能性性，投資成成本管理理部門都都要根據(jù)據(jù)自己的的成本管管理經(jīng)驗驗，快速速地初步步判斷其其可行性性，形成成文件，作為決決策者投投資效益益測算依據(jù)據(jù)。（二）、項目決決策分析析的成本本控制此階段主主要包括括市場分分析和項項目的財財務(wù)評價價兩方面面工作。投資成成本控制制的重點點是協(xié)助助公司策策劃部門門切實做做好可行行性研究究，根據(jù)據(jù)市場需需要及發(fā)發(fā)展前景景，合理理確定建建設(shè)規(guī)模模。對建建設(shè)產(chǎn)品品的技術(shù)術(shù)來源、市場容容量、市市場前景景以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析等等各方面面作出深深入的調(diào)調(diào)研和正正確的評評價，編編制盡可可能全面

4、面的投資資估算，充分考考慮建設(shè)設(shè)期間可可能出現(xiàn)現(xiàn)的各種種因素(如材料料價格上上漲系數(shù)數(shù))對工工程造價價的影響響，使投投資估算算真正起起到控制制項目投投資的作作用。前期階段段成本控控制（一）、合同條條件的談?wù)勁信c簽簽約所有的合合同條款款由實施施部門草草擬，由由工程部部審核，最終由由投資成本管管理部門門進(jìn)行費費用控制制，此過過程投資資成本控控制的重重點是主主動分析析研究市市場、積積極參見見談判，最終確確定合同同價款。（二）、獲取土土地使用用權(quán)核算土地地開發(fā)成成本、及及時評估估土地價價格，為為決策者者提供選選地依據(jù)據(jù)。土地地使用權(quán)權(quán)獲得的的方式：1、土地地使用權(quán)權(quán)出讓（1）、招標(biāo)出出讓國有有土地使使

5、用權(quán)（2）、拍賣出出讓國有有土地使使用權(quán)（3）、掛牌出出讓國有有土地使使用權(quán)（4）、協(xié)議出出讓國有有土地使使用權(quán)2、土地地使用權(quán)權(quán)劃撥3、原有有劃撥土土地上存存量房地地產(chǎn)土地地使用權(quán)權(quán)4、與當(dāng)當(dāng)前土地地使用權(quán)權(quán)擁有者者合作（三）、征地補(bǔ)補(bǔ)償費1、土地地補(bǔ)償費費征用耕地地的補(bǔ)償償費，為為該耕地地被征前前3年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的66-100倍。征征用其他他土地的的補(bǔ)償費費，各省省、自治治區(qū)、直直轄市有有具體規(guī)規(guī)定。2、安置置補(bǔ)助費費征用耕地地的安置置補(bǔ)助標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按照需要要安置的的農(nóng)業(yè)人人口數(shù)計計算。需需要安置置的農(nóng)業(yè)業(yè)人口數(shù)數(shù)按照被被征用的的耕地數(shù)數(shù)量除以以征地前前被征用用單位平平均每人人占有耕耕地

6、的數(shù)數(shù)量來計計算。每每一個需需要安置置的農(nóng)業(yè)業(yè)人口的的安置補(bǔ)補(bǔ)助費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，為為該耕地地被征用用前3年年平均年年產(chǎn)值的的4-66倍。征征用其他他土地的的安置補(bǔ)補(bǔ)助費，各省、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市有具具體規(guī)定定。3、附著著物和青青苗補(bǔ)償償費被征用土土地上的的附著物物和青苗苗補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，各各省、自自治區(qū)、直轄市市有具體體規(guī)定。征用城城市郊區(qū)區(qū)的菜地地，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國國家規(guī)定定交納新新菜地開開發(fā)建設(shè)設(shè)基金。（四）、規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段的投資資成本控控制由公司的的規(guī)劃部部門提供供詳細(xì)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案和規(guī)劃劃設(shè)計條條件，內(nèi)內(nèi)容包括括：地塊塊面積、土地使使用性質(zhì)質(zhì)、容積積率、建建筑密度度、建筑筑高度、停車位位數(shù)量

7、、綠地比比例、需需配置的的公共設(shè)設(shè)施和工工程設(shè)施施、建筑筑界限、開發(fā)期期限及其其他。投資成本本管理部部門取得相相關(guān)資料料后，根根據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計的的深度編編制或?qū)弻彶橄鄳?yīng)應(yīng)的設(shè)計計概算、施工圖圖預(yù)算等等，初步步確定投投資成本本。（五）、招標(biāo)階階段成本本控制標(biāo)底（預(yù)預(yù)算）的的編制工工作程序序領(lǐng)取編制材料制定審核工作規(guī)劃制定編制方案結(jié)算定額工期補(bǔ)充答疑資料勘踏現(xiàn)場其他工程量安裝工程量工程量結(jié)算與復(fù)核裝飾工程量結(jié)構(gòu)工程量核定工、機(jī)、料工程量套價確定價差確定費率套價審核編制說明整理、裝訂、密封送標(biāo)，參加開標(biāo)、評標(biāo)結(jié)算費用清理資料、歸檔1、確定定招標(biāo)的的方式作為投資資成本管管理部門門，在招招標(biāo)前應(yīng)應(yīng)正確評評

8、價項目目的建設(shè)設(shè)規(guī)模和和復(fù)雜程程度，形形成文字字報告，作為決決策者選選擇招標(biāo)標(biāo)方式的的依據(jù)，招標(biāo)的的方式：（1）、公開招招標(biāo)（2）、要求招招標(biāo)2、招標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)的的確定（1）、成立招招標(biāo)小組組根據(jù)項目目的特點點，投資成本管管理部門門可以自行行編制招招標(biāo)文件件和組織織評標(biāo)，同時向向有關(guān)行行政監(jiān)督督部門備備案。（2）、委托招招標(biāo)代理理機(jī)構(gòu)根據(jù)項目目的特點點，委托托招標(biāo)代代理機(jī)構(gòu)構(gòu)編制招招標(biāo)文件件和組織織評標(biāo)，投資成成本管理理部門積積極組織織成立招招標(biāo)小組組，負(fù)責(zé)全全面的招招投標(biāo)工工作。3、確定定承包方方式作為投資資成本管管理部門門，在工工程施工工承包前前，應(yīng)根根據(jù)項目目的特點點準(zhǔn)確分分析市場場情況，為

9、決策策者確定定承包合合同的方方式提供供依據(jù)，合同承承包的方方式：（1）、總價合合同、單單價合同同、成本本加酬金金合同；（2）、全部包包工報料料、部分分包工報報料、專專業(yè)工程程發(fā)包。4、招標(biāo)標(biāo)中的日日常事務(wù)務(wù)投資成本本管理部部門在項目招投投標(biāo)活動動中應(yīng)發(fā)發(fā)揮重要要作用，日常事事務(wù)工作作主要包包括：發(fā)布招標(biāo)標(biāo)公告或或邀請招招標(biāo)函；編制和發(fā)發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件；編制或?qū)弻徍藰?biāo)底底；審查投標(biāo)標(biāo)者資格格；組織勘察察現(xiàn)場和和解答投投標(biāo)人提提出的疑疑問；接受并妥妥善保管管投標(biāo)人人的標(biāo)函函；開標(biāo)、審審核標(biāo)書書并組織織評標(biāo)；談判簽訂訂協(xié)議或或合同。項目施工工階段建建筑成本本的控制制 項項目施工工階段投投資成本管管理部

10、門門的主要要工作是是工程款款使用計計劃的審審核與工工程合同同管理、工程進(jìn)進(jìn)度款的的審核、工程變變更價款款的審核核、工程程索賠費費用的審審核。其其目的是是以工程程合同為為依據(jù)，達(dá)到全全過程確確定與控控制工程程造價的的目標(biāo)。（一）、編制或?qū)弻徍顺杀颈居媱潱_定成成本控制制目標(biāo)材料設(shè)備備成本計計劃施工機(jī)械械費用計計劃人工費成成本計劃劃臨時工程程成本計計劃管理費成成本計劃劃（二）、審查施施工組織織設(shè)計和和施工方方案（三）、控制工程程設(shè)計變變更、洽商及索賠工程變更更、現(xiàn)場簽簽證及索索賠審核核的依據(jù)據(jù)應(yīng)充分分，設(shè)計計變更手手續(xù)、簽簽證程序序應(yīng)齊全全，內(nèi)容容與實際際情況應(yīng)應(yīng)相符，所選用用的計價價方式應(yīng)應(yīng)合理

11、并并符合施施工合同同規(guī)定，工程變變更的數(shù)數(shù)量（包包括核增增與核減減）應(yīng)考考慮全面面。工程程設(shè)計變變更及現(xiàn)現(xiàn)場簽證證應(yīng)由項項目造價價工程師師或預(yù)算算員審核核并簽發(fā)。控制的的目的是是盡量減減少和控控制工程程變更的的數(shù)量，設(shè)計變變更、洽商及索索賠的要要求：1、設(shè)計計變更內(nèi)內(nèi)容應(yīng)符合規(guī)規(guī)定；2、手續(xù)續(xù)符合規(guī)規(guī)定；3、內(nèi)容容要清楚；4、簽證證要準(zhǔn)確；5、索賠賠要有理理有據(jù)。 HYPERLINK /jjc/altwf.htm 建設(shè)工程程變更管管理工作作流程設(shè)計變更或修改圖紙設(shè)計人員發(fā)現(xiàn)圖紙問題乙方實施變更，按規(guī)定申報變更費用報監(jiān)理甲方資料員編號并發(fā)施工監(jiān)理和甲方專業(yè)人員和預(yù)算人員報甲方，重大變更報公司主管

12、領(lǐng)導(dǎo)不增加大額費用甲方總工或?qū)I(yè)技術(shù)人員增加大額費用甲方投資成本管理部門審核并批復(fù)下發(fā)三方監(jiān)理按規(guī)定申報變更費用報甲方投資成本管理部門（四）、抓好甲甲供設(shè)備備、材料料投資管管理業(yè)主自行行采購的的設(shè)備、材料必必須堅持持以大渠渠道供貨貨為主，市場自自行采購購為輔。投資成成本管理理部門應(yīng)應(yīng)積極開開展市場場調(diào)研、詢價等等工作，及時把把握市場場動態(tài)，在自行行采購時時，做到到心中有有數(shù)，并并且堅持持貨比三三家，力力求質(zhì)優(yōu)優(yōu)價廉，大型的的設(shè)備訂訂貨可采采取招標(biāo)標(biāo)方式，在簽訂訂的合同同中要明明確質(zhì)量量等級和和雙方責(zé)責(zé)任義務(wù)務(wù)。大宗物資資及設(shè)備備采購、保管、消耗工工作流程程項目立項分析同行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用經(jīng)

13、濟(jì)效益理解設(shè)計意圖，提取大宗材料、設(shè)備采購清單市場詢價、生產(chǎn)廠家對比談判，簽訂采購合同造價師提材料、設(shè)備使用計劃進(jìn)貨、檢驗登記、存庫施工隊根據(jù)進(jìn)度提材料、設(shè)備出 庫核對庫存量，對比實際使用數(shù)量，找出浪費因子回訪，使用情況分析建立材料、設(shè)備檔案庫（五）、控制工程程款的動動態(tài)結(jié)算算在承包合合同中應(yīng)應(yīng)明確工工程預(yù)付付款的撥撥付方案案；進(jìn)度度款的支支付，需需由施工工單位提提出，并并編制進(jìn)進(jìn)度款的的詳細(xì)構(gòu)構(gòu)成，由由監(jiān)理部部門審核核，投資成本管管理部門門復(fù)核后后支付，防止超超付。 11、工程程款使用用計劃應(yīng)應(yīng)在合理理的施工工組織設(shè)設(shè)計及工工程合同同價款的的基礎(chǔ)上上編制，其內(nèi)容應(yīng)應(yīng)與工程程合同確確定的工工程

14、款支支付方式式相一致致，在設(shè)設(shè)計或施施工進(jìn)度度變化較較大的情情況下應(yīng)應(yīng)按需進(jìn)進(jìn)行動態(tài)態(tài)調(diào)整；2、工程程進(jìn)度款款的審核核與確定定報告應(yīng)應(yīng)符合施施工合同同相關(guān)支支付條款款的要求求，所套套用的計計價基礎(chǔ)礎(chǔ)上應(yīng)正正確，工工程量的的核定應(yīng)應(yīng)與施工工進(jìn)度相相一致，中期付付款報告告的簽發(fā)發(fā)程序及及時間應(yīng)應(yīng)符合施施工合同同要求； HYPERLINK /jjc/paywf.htm 工程進(jìn)度度款支付付工作流流程承包單位填寫月完成工程量報審監(jiān)理工程師對分項分部工程簽字確認(rèn)總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程款支付證書監(jiān)理工程師審批承包單位按審批的工程量填寫月付款報審表月支付匯總表監(jiān)理工程師審批投資成本管理部門審批洽商、變更和索賠費

15、用財務(wù)處向承包單位支付3、工程程決算款款的支付付項目竣工工并經(jīng)驗驗收達(dá)到到合同規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，由由投資成本管管理部門門對項目目的建筑筑成本進(jìn)進(jìn)行竣工工決算，核算各各施工單單位的合合同價與與決算價價后，方方可支付付決算款款項，并并按合同同預(yù)留工工程保修修金。（六）、合同管管理投資成本本管理部部門在合同同管理中中應(yīng)發(fā)揮揮重要作作用，其其主要工工作包括括：1、建設(shè)設(shè)工程合合同的總總體策劃劃確定工程程范圍、承包方方式、合合同種類類、合同同形式與與條件、合同重重要條款款、合同同簽訂與與實施過過程中可可能遇到到的正大大問題、以及相相關(guān)合同同內(nèi)容、時間、組織及及技術(shù)等等方面的的協(xié)調(diào)等等。2、投標(biāo)標(biāo)招

16、標(biāo)階階段的合合同管理理通過對招招標(biāo)文件件、合同同風(fēng)險、投標(biāo)文文件等文文件的分分析和審審查，明明確合同同簽訂前前應(yīng)注意意的問題題。3、合同同分析與與解釋通過合同同分析具具體落實實合同執(zhí)執(zhí)行戰(zhàn)略略，同時時還使每每一個項項目管理理參與者者，都明明白自己己在合同同實施過過程中的的位置、角色及及相關(guān)內(nèi)內(nèi)外部人人員的關(guān)關(guān)系。4、合同同實施過過程中的的控制主要是立立足于現(xiàn)現(xiàn)場的合合同管理理。主要要工作包包括：合合同實施施監(jiān)督、合同跟跟蹤、合合同診斷斷和合同同措施的的決策等等。（七）、竣工決決算工程項目目竣工驗驗收達(dá)到到合同規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后，承承包單位位應(yīng)遞交交竣工結(jié)結(jié)算報告告及完整整的結(jié)算算資料，投資

17、成成本管理理部門初初步審核核后，雙雙方按照照協(xié)議書書預(yù)定的的合同價價款及專專用條款款約定的的合同價價款調(diào)整整的內(nèi)容容和方式式，進(jìn)行行工程竣竣工結(jié)算算。1、項目目竣工結(jié)結(jié)（決）算階段段的主要要工作 審核建設(shè)設(shè)工程竣竣工結(jié)（決）算算報告，其目的的是反映映建設(shè)工工程項目目實際造造價和投投資效果果。2、收集集和整理理相關(guān)資資料（1）、建設(shè)工工程項目目的概況況，包括括名稱、地址、建筑面面積、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、主要要設(shè)計單單位與施施工單位位等內(nèi)容容；（2）、項目經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的概算或或相關(guān)計計劃指標(biāo)標(biāo)、新增增生產(chǎn)力力、完成成的主要要工程量量等內(nèi)容容；（3）、項目竣竣工驗收收資料，包括經(jīng)經(jīng)認(rèn)可的的竣工圖圖、相關(guān)關(guān)施

18、工合合同文件件、施工工過程所所發(fā)生的的所有設(shè)設(shè)計變更更、簽證證材料及及施工單單位編制制的竣工工結(jié)算申申請材料料； （4）、涉及項項目后評評估工作作的，還還需收集集建設(shè)工工程從開開工起至至竣工止止發(fā)生的的全部固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資資資料及投投產(chǎn)后經(jīng)經(jīng)濟(jì)、社社會、環(huán)環(huán)境效益益資料；（5）、若項目目還存在在收尾工工程，則則應(yīng)明確確收尾工工程的內(nèi)內(nèi)容。計計劃完成成時間及及尚需的的資金額額度；（6）、其它相相關(guān)的依依據(jù)資料料。3、竣工工決算的的校審（1）、審核成成果文件件所需依依據(jù)的完完備性，成果結(jié)結(jié)論的真真實性和和科學(xué)性性；（2）、項目竣竣工結(jié)（決）算算應(yīng)嚴(yán)格格依據(jù)施施工合同同的規(guī)定定執(zhí)行，對工程程量計算算

19、與計價價、相關(guān)關(guān)費用的的核定、設(shè)計變變更、工工程簽證證的手續(xù)續(xù)復(fù)合性性及實際際竣工項項目的一一致性進(jìn)進(jìn)行審核核，確保保計算無無誤、計計價正確確、符合合規(guī)定要要求、計計算和結(jié)結(jié)論清楚楚、附表表齊全； （3）、其它相相關(guān)工程程造價審審核主要要工作 ，包括投投標(biāo)報價價書的審審核、工工程造價價的信息息咨詢、工程造造價的簽簽證等內(nèi)內(nèi)容。其其目的是是依據(jù)造造價工程程師的專專業(yè)管理理、監(jiān)督督各單位位的基本本建設(shè)投投資。六、租售售階段的的投資成成本控制制（一）、銷售形形式1、自行行銷售2、委托托中介公公司代理理銷售（二）、參與制制定租售售方案租賃方方案包括括選擇出出租或出出售、租租售進(jìn)度度、租售售價格，投資成本管管理部門門應(yīng)為銷售售部門提提供整個個項目的的投資成成本分析析說明，銷售策策劃部門門根據(jù)這這個說明明，結(jié)合合市場情情況制定定上市價價格。七、項目目竣工財財務(wù)決算算為了更有有效地節(jié)節(jié)約投資資成本、控制建建設(shè)成本本，提高高投資效效益，投投資成本本管理部部門應(yīng)開開展項目目竣工財財務(wù)決算算，以便便全面反反映建設(shè)設(shè)項目投投資財務(wù)務(wù)情況。以項目目的資料料來源與與去向為為出發(fā)點點，結(jié)合