碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引

1、V3碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引W桂國(guó)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引運(yùn)營(yíng)中心編制2013.61 / 38吸桂國(guó)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引目錄前言 當(dāng)家作主，用心研究，快好結(jié)合，成就共享第一部分 獲取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn) 組建精干團(tuán)隊(duì)深入市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制爭(zhēng)取優(yōu)惠條件第二部分做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工做好前期策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)前谿強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地勘探先行進(jìn)場(chǎng) 提前開(kāi)展招標(biāo)重視臨設(shè)先行政府關(guān)系維護(hù)摘牌即是開(kāi)工第三部分聚焦展示區(qū)域，確保完美開(kāi)盤(pán)計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)設(shè)計(jì)合理出圖 重點(diǎn)搶展示區(qū) 施工組織科學(xué) 裝修突擊管理 重視采購(gòu)下單 園林綠化穿插 輕裝修重?cái)[設(shè) 加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收 確保完美開(kāi)盤(pán)第四部分 過(guò)程管控到位，主體質(zhì)量合

2、格總部技術(shù)支持加強(qiáng)考核評(píng)估實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制第五部分重視精裝策劃，打造精品貨量執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn)精裝策劃先行 進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格 落實(shí)樣板先行 重視采購(gòu)下單 質(zhì)量控制到位 園林綠化管理 加強(qiáng)成品保護(hù)第六部分注重細(xì)節(jié)完善，實(shí)現(xiàn)完美交樓交樓計(jì)劃合理分戶驗(yàn)收嚴(yán)格竣工備案辦理實(shí)現(xiàn)完美交樓碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引前言當(dāng)家作主，用心研究，快好結(jié)合，成就共享“自己的收入自己說(shuō)了算”，“碧桂園未來(lái)的區(qū)域總、項(xiàng)目總的年薪應(yīng)該在千 萬(wàn)元、百萬(wàn)元級(jí)別以上，否則就不是一個(gè)稱職的區(qū)域總、項(xiàng)目總?！奔瘓F(tuán)董事局楊 國(guó)強(qiáng)主席在集團(tuán)高層會(huì)議上豪邁的指示。這一切，源自集團(tuán)于2012年12月推出的一項(xiàng)開(kāi)天辟地的制度一一碧桂園集團(tuán)成就共享計(jì)劃激勵(lì)制度。

3、成就共享既是每一個(gè)區(qū)域總、項(xiàng)目總的夢(mèng)想，同時(shí)也是集團(tuán)對(duì)區(qū)域總、項(xiàng)目總 的硬性要求。成就共享不是區(qū)域總、項(xiàng)目總想不想得到的問(wèn)題，而是必須要得到的 問(wèn)題。因?yàn)榧瘓F(tuán)明確規(guī)定，區(qū)域項(xiàng)目在拿地之前，必須按照成就共享的要求去算 賬，有利可圖，能夠?qū)崿F(xiàn)成就共享才去拿地，否則就不應(yīng)該拿地。新項(xiàng)目如果不能 實(shí)現(xiàn)成就共享，相應(yīng)的區(qū)域總、項(xiàng)目總將要受到處罰。圍繞如何實(shí)現(xiàn)成就共享，”去拿能夠獲得成就共享的地”，成為指導(dǎo)土地拓展的法則。但拿地僅僅是開(kāi)始，打鐵還需自身硬，要想獲取豐厚的回報(bào)，必須具備 卓越的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力。成就共享有兩大要求，一是現(xiàn)金流的要求，一年內(nèi)自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自

4、有資金收益之和一二是凈利潤(rùn)的要求，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)要大于自有資金按年折算后的金額 而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全、成本問(wèn)題或業(yè)主群體性事件。這些要求，簡(jiǎn)單 的說(shuō)，就是要快好結(jié)合，又快又好：快就是要快速開(kāi)工、快速開(kāi)盤(pán)、快速資金回籠 好就是要完美開(kāi)放、完美開(kāi)盤(pán)和完美交樓，工作的核心抓手則在于“聚焦展示區(qū)， 提前每一天”。按照又快又好的要求，集團(tuán)旗下的蕉嶺、平果、墊江項(xiàng)目已經(jīng)率先 達(dá)到成就共享的條件，成功摘得首期成就共享的果實(shí)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引以實(shí)現(xiàn)成就共享為主題，以快好結(jié)合為主線，對(duì)碧桂園特色開(kāi) 發(fā)模式的關(guān)鍵路徑做了重點(diǎn)說(shuō)明。每一位項(xiàng)目總，尤其是新項(xiàng)目總，以及每一位有 志于成為項(xiàng)目總的項(xiàng)目

5、管理者都應(yīng)該認(rèn)真研讀，用心體會(huì)，靈活運(yùn)用。希望每一位項(xiàng)目管理者及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)都能“成就共想、成就共創(chuàng)、成就共享”3 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引項(xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益等了 然于胸，懂得提前推進(jìn)一大工作所增加的費(fèi)用與產(chǎn)生的效益的對(duì)比，在守法前提 下，力求效益最大化。區(qū)域總裁與項(xiàng)目所有管理人員也要謹(jǐn)記并實(shí)踐。集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)第一部分獲取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿 “能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集 團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確

6、保獲取優(yōu)質(zhì)土地 并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開(kāi)發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：一、組建精干團(tuán)隊(duì)1、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早 介入投資談判，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、后續(xù)快速開(kāi)發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好由 有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng) 等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時(shí)組成項(xiàng)目前期策 劃小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開(kāi) 工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。4 / 38

7、碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引二、深入市場(chǎng)調(diào)研1、研究市場(chǎng),1,研究市場(chǎng)容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費(fèi)能力如何，研究市場(chǎng)的年 供貨量及成交量，是否有輻射影響市場(chǎng)，市場(chǎng)屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城 市主軸、新區(qū)或行政部門(mén)往哪個(gè)方向發(fā)展，市場(chǎng)存量及往年銷售情況如何等。,2,研究市場(chǎng)價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異，要選擇最 好的、有一定規(guī)模的競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城 區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、不同景 觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷售，要了解競(jìng) 品的真實(shí)裝修成本，客戶接受程度如何，

8、可以賣多少錢(qián)、成本如何。,3,研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢(qián)人有多少，在哪里，怎 樣的人才會(huì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品,1,研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)對(duì)手規(guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何特別是銷售好、去化快的項(xiàng)目,2,研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對(duì)住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī),3,研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合 大部分的客戶購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣，喜歡大家族多代同堂還是其他 洋5 / 38V碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 房是否建得房率高的產(chǎn)品

9、，市場(chǎng)是否偏愛(ài)贈(zèng)送率高 的產(chǎn)品，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有競(jìng)爭(zhēng)力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競(jìng)爭(zhēng) 力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境,1,研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹(shù)， 怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。,2,研究客戶對(duì)配套綠化有哪些需求，超市、商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、優(yōu)質(zhì)的物業(yè) 管理等，當(dāng)?shù)厥欠駥?duì)某些植物存在忌諱。,3,研究項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力：研究地塊是否有自然景觀設(shè)施資源可利用，我們的 配套設(shè)施能否成為客戶購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)，綠化水平對(duì)比競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)性。三、項(xiàng)目定位精準(zhǔn)對(duì)于新項(xiàng)目，集團(tuán)要求首期推出貨量達(dá)到總貨量的8成，開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)銷售首期推出貨量的7成，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)銷

10、售首期推出貨量的 9成。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，項(xiàng)目 必需定位準(zhǔn)確。否則一旦出現(xiàn)定位偏差，將會(huì)造成產(chǎn)品積壓，難以達(dá)到“7、8、9”的去化要求。因此，區(qū)域、項(xiàng)目、投資、營(yíng)銷四位一體親自參與市場(chǎng)調(diào)研，在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有 深刻理解的基礎(chǔ)上，會(huì)同營(yíng)銷，提出項(xiàng)目定位策劃建議。項(xiàng)目定位務(wù)求精準(zhǔn)，以保 證產(chǎn)品適銷對(duì)路、開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)傾銷為原則。要特別重視項(xiàng)目定位策劃會(huì)，在會(huì)前對(duì)項(xiàng) 目做全面研究，對(duì)項(xiàng)目情況了然于胸，對(duì)產(chǎn)品定位胸有成竹。在準(zhǔn)備充分的前提 下，編制高質(zhì)量的定位策劃方案，借助項(xiàng)目定位策劃會(huì)，對(duì)階段性成果予以確認(rèn)， 并借助會(huì)議決議和共識(shí)，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。尤其避免因前期研究不充分，方案有重大 偏差或缺陷，導(dǎo)致方案被顛覆，

11、從而影響項(xiàng)目進(jìn)展。6 / 381tt M碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引在提出規(guī)劃建議時(shí)，注意以下幾點(diǎn)原則：1、新地塊規(guī)劃，要根據(jù)項(xiàng)目地方情況進(jìn)行不同產(chǎn)品組合 ：通過(guò)不同組合下各產(chǎn) 品建造成本、銷售價(jià)格、推售周期、去貨速度、凈利潤(rùn)、 IRR、成就共享金額等指 標(biāo)進(jìn)行綜合分析，采用能平衡銷售與開(kāi)發(fā)速度、項(xiàng)目獲得最佳效益的方案。2、建與眾不同的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)品：,1,可以實(shí)現(xiàn)快速傾銷，,2,打造完美展示區(qū)，,3, 盡可能采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，,4,借鑒周邊區(qū)域或相鄰市場(chǎng)暢銷產(chǎn)品。投資部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目的定位審批報(bào)告，編制項(xiàng)目定案報(bào)告，報(bào)集團(tuán)投資決策委員會(huì)審批。如果集團(tuán)審批通過(guò)了，項(xiàng)目部即可按計(jì)劃全面推進(jìn)該項(xiàng)目。四、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)

12、控制重點(diǎn)做好以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：1、是否為建設(shè)用地，是否符合土規(guī)、城規(guī)，2、地塊內(nèi)是否有林地、基本農(nóng)田、高壓線、垃圾填埋場(chǎng)、墳?zāi)?、軍事設(shè)施、文物，地質(zhì)條件是否復(fù)雜、拆遷難度如何等，3、考慮永久水電、臨水臨電、燃?xì)?、供暖、排污管道接入等?wèn)題。在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查的基礎(chǔ)上，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)方案。不盲目投入資金，以免陷 入被動(dòng)。如果是合作項(xiàng)目，還要對(duì)合作方及土地權(quán)屬做盡職調(diào)查，以確保土地沒(méi)有 糾紛。五、爭(zhēng)取優(yōu)惠條件應(yīng)充分利用政府招商引資階段我司所處的有利地位爭(zhēng)取優(yōu)惠條件最大化，并通 過(guò)框架協(xié)議、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等形式將優(yōu)惠條件予以書(shū)面固化。1、爭(zhēng)取政府支持：,1,可以通過(guò)邀請(qǐng)政府參觀公司已成熟開(kāi)發(fā)樓盤(pán)增強(qiáng)其7

13、 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 對(duì)我司的信心，獲得其對(duì)我司快速開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的 理解和支持，,2,利用我司對(duì)當(dāng)?shù)卣愂?、產(chǎn)業(yè)支持、城市環(huán)境改善、政府形象的 提升等籌碼，爭(zhēng)取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免、開(kāi)通 綠色通道及開(kāi)發(fā)證件的快速辦理、降低預(yù)售門(mén)檻、政府大市政配套等方面的支 持,3,爭(zhēng)取酒店用地價(jià)格的優(yōu)惠或減免，爭(zhēng)取酒店、學(xué)校等大型公建在項(xiàng)目后期建 設(shè)，減少首期投入，應(yīng)盡量避免按政府要求的規(guī)模檔次建酒店，新拓展且我司品牌影響度小的區(qū)域，建議配套先行，,4,對(duì)超過(guò)一千畝的項(xiàng)目，爭(zhēng)取能由我司主導(dǎo)參 與目標(biāo)地塊的控規(guī)編制，最大限度利用政府配套 ，,5,在爭(zhēng)取優(yōu)惠條件或土地

14、議價(jià)過(guò) 程中，需注意明確市政配套類工程，包含外線建設(shè)，的資金落實(shí)方案，且方案中應(yīng)明 確投資人及資金的具體操作實(shí)施方法，若由政府投資，則需明確資金的具體來(lái)源,若采取政府協(xié)助方式，必須明確具體的出資單位及其資金數(shù)目、來(lái)源等問(wèn)題，必要 時(shí)可選擇設(shè)立共同資金賬戶的方式解決資金問(wèn)題。2、土地款溢價(jià)返還：,1, 一般可約定政府將土地溢價(jià)返還給投資公司作為基礎(chǔ) 設(shè)施、公建配套的建設(shè)費(fèi)用，,2,對(duì)于數(shù)額較大，一時(shí)難以消化的土地溢價(jià)，應(yīng)該由 政府返還到土地儲(chǔ)備的共管賬戶，避免資金被政府挪用，,3,對(duì)于需要使用溢價(jià)的工程，由投資公司與相關(guān)單位簽署協(xié)議，由投資公司向政府申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)工程費(fèi)用，,4,爭(zhēng)取更高的溢價(jià)凈收益返

15、還比例，避免政府后期有意抬高地價(jià)而造成我司被動(dòng)，并要書(shū)面約定溢價(jià)返還期限，逾期按高于同期貸款利率的兩倍計(jì)算利息。3、降低預(yù)售條件：與政府協(xié)商提前預(yù)售，規(guī)范輸出口徑“分三步走”：,1,因?yàn)椴磺宄袌?chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的戶型，我們會(huì)提前做好樣板，銷售8 / 38驍桂國(guó)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 更好的戶型將多推貨量，在0以上無(wú)法修改，如果 做了。就可以銷售的話，那產(chǎn)品將更貼合市場(chǎng)，所以需要提前預(yù)售，,2,如果政府不接受上訴理由，則表示，項(xiàng)目所有的預(yù)售資金可由政府監(jiān)管，,3,如果第二步仍不成功，則表示，可在與政府共管的賬號(hào)上押保證金，保證達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)上述 三步，大部分的政府應(yīng)該可予以項(xiàng)目“提

16、前預(yù)售”的資格。第二部分做好前期策劃，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工集團(tuán)基準(zhǔn)工期為5-7個(gè)月，部分項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)摘牌后 3-5個(gè)月開(kāi)盤(pán)。只有快速 開(kāi)工才可能實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)盤(pán)。為實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)工，要認(rèn)真開(kāi)展前期工程策劃，做好工作 前谿，實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。一、做好前期策劃應(yīng)充分考慮事情的因果關(guān)系、先后次序、內(nèi)在的邏輯關(guān)系，開(kāi)工前把項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 存在的各種不利因素都羅列出來(lái)，理清各種因素的邏輯關(guān)系，形成系統(tǒng)的解決方 案。合理地配谿開(kāi)發(fā)資源，克服項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的瓶頸如收地、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)出圖、招投標(biāo)、材料采購(gòu)、施工道路暢通、臨設(shè)容量充足等問(wèn)題，保障示范區(qū)的 實(shí)現(xiàn)。科學(xué)合理地做好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布谿，含臨水、臨電、道路、辦公區(qū)、生活

17、區(qū)、垂直運(yùn)輸設(shè)備的布谿等 做到策劃先行、臨設(shè)先行、道路，進(jìn)出方向、寬度、 規(guī)避客戶、雨季影響等，先行、管線，尤其是臨電、臨水架設(shè)方式和影響，先行、計(jì) 戈也協(xié)同性，先行、樣板先行。施工策劃上，片區(qū)的市政、土建、機(jī)電、掛石、裝 修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修工程分層、分 段、分面施工，同時(shí)還要制定制約項(xiàng)目目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)計(jì)劃。9 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引二、規(guī)劃設(shè)計(jì)前谿新項(xiàng)目要盡量選標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品，要把工期短、能快速預(yù)售的產(chǎn)品放 在首期供貨中，銷售展示區(qū)在綜合考慮規(guī)劃因素外應(yīng)該安排在項(xiàng)目最有利的、能馬 上動(dòng)工的地方。在樓盤(pán)的定位，我們不一定做到最高檔

18、次的項(xiàng)目，但我們要結(jié)合產(chǎn) 品與購(gòu)買(mǎi)群體，合理定位，打造性價(jià)比最高的項(xiàng)目，在同樣產(chǎn)品中，我們必須做到 最優(yōu)，在同等售價(jià)中，我們必須做到品質(zhì)最好。i、規(guī)劃前谿：規(guī)劃方案在摘牌前基本要能通過(guò)規(guī)劃部門(mén)預(yù)審批 ，主要地方領(lǐng)導(dǎo) 認(rèn)同，。要特別重視容積率、日照分析、建筑間距、商業(yè)比例等指標(biāo)，盡量做滿容 積率，特別重視普通住宅面積界定的臨界點(diǎn)，項(xiàng)目提前了解清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃設(shè)計(jì)要 求，建議嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，避免后期因方案修改影響進(jìn)度，盡量提高售建比，減少無(wú)法出售的地下室面積。2、板房設(shè)谿:,1,原則上，所有戶型都要設(shè)谿樣板房。，2,但也避免設(shè)谿過(guò)多樣板房導(dǎo)致成本增加，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量,3,新項(xiàng)

19、目都要設(shè)谿豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房，對(duì)于毛坯銷售不暢的項(xiàng)目要裝修 45套別墅板房，銷售部 分再裝修部分，。，4,為充分展現(xiàn)苑區(qū)的成熟配套以及環(huán)境，需于貨量現(xiàn)場(chǎng)選擇景觀 好的樓層設(shè)谿現(xiàn)場(chǎng)板房，并做好首層架空層的泛會(huì)所展示和體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng)盡量避免 建臨建板房。3、產(chǎn)品選擇：,1,展示區(qū)宜采用公司已有標(biāo)準(zhǔn)戶型，這樣可以做到套用原有土 建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節(jié)省設(shè)計(jì)、采購(gòu)和招標(biāo)時(shí)間，,2,別墅和洋房要同期展示，同期開(kāi)賣，地下車庫(kù)施工周期長(zhǎng)，1-2個(gè)月/層，難以與別墅產(chǎn)品同期展 示,3,展示區(qū)中盡量不規(guī)劃帶地下室的洋房產(chǎn)品，以保證施工工期滿足10 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 同期展示

20、開(kāi)賣。4、物業(yè)規(guī)劃建議：參考物業(yè)公司從物業(yè)管理和業(yè)主角度提出的規(guī)劃建議，如出 入口、物業(yè)管理用房、垃圾房的選址及面積等。三、強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地由于我司獲取的土地往往不是凈地，拿地前與政府或合作方談好的收地條件， 到實(shí)際收地時(shí)不一定能全部滿足，這種風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)影響我們不能快速開(kāi)工或增加開(kāi) 發(fā)成本和難度，因此我們?cè)谑盏厍氨仨殢亩喾N渠道深入了解地塊的現(xiàn)狀是否已經(jīng)滿 足我們的開(kāi)發(fā)要求，對(duì)方是否已履行了所有承諾，否則，我們應(yīng)該要求推遲收地， 并且一定要把收地時(shí)間與土地出讓金或合作出資的交付時(shí)間掛鉤，才能更好地規(guī)避 我司的風(fēng)險(xiǎn)。若發(fā)生土地移交晚于合同約定，應(yīng)爭(zhēng)取由國(guó)土部門(mén)出具未能交地證 明，以便財(cái)務(wù)部門(mén)申請(qǐng)相關(guān)地

21、塊的免繳土地使用稅。在收地的過(guò)程中，要積極推進(jìn)目標(biāo)地塊現(xiàn)場(chǎng)的清理以及參與收地砌圍墻工作。要綜合平衡提前一天收地付出的代價(jià)和提前一天開(kāi)盤(pán)帶來(lái)的收益之間的對(duì)比，按照 項(xiàng)目利益最大化原則強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)收地工作。四、勘探先行進(jìn)場(chǎng)1、參考周邊地質(zhì)情況了解目標(biāo)地塊的地質(zhì)情況，盡可能取得周邊建筑物地質(zhì)勘查資料及相關(guān)工程資 料，為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提供參考，也為前期工程提供依據(jù)，可以有效提高設(shè)計(jì)和前期工程 的進(jìn)度。2、提前進(jìn)入地塊勘探提前進(jìn)入地塊內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘察以取得勘察報(bào)告，對(duì)目標(biāo)地塊的地質(zhì)報(bào)告進(jìn)行11 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 分析，將地質(zhì)勘查報(bào)告第一時(shí)間提供給予設(shè)計(jì)院， 出樁基圖。按先售樓部、后展示區(qū)，最后貨量區(qū)

22、的原則完成地勘。地質(zhì)條件較差情 況下，先行初勘，第一時(shí)間確定基礎(chǔ)形式，規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)條件較完備情況下，直接詳 勘。五、提前開(kāi)展招標(biāo)1、招標(biāo)前谿：在摘牌之前提前做好招標(biāo)前谿與配合工作有利于實(shí)現(xiàn)摘牌即開(kāi)工。從土地掛牌開(kāi)始，就可以開(kāi)展招標(biāo)立項(xiàng)、投標(biāo)單位確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)工作。招標(biāo)立項(xiàng)方面要前谿的工作包括：,1,盡快了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)材料價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)?的定額及材料信息資料，了解項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況 ，,2,將現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及特殊性、具 備的施工條件等，提供給成本管理中心，便于招標(biāo)文件快速編制，,3,明確招標(biāo)工程各專業(yè)的施工承包范圍，利于招標(biāo)文件的快速編制，減少后期爭(zhēng)議，,4,施工單位開(kāi) 標(biāo)。2、施工單位考察：

23、項(xiàng)目立項(xiàng)后，即發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)書(shū)，同集團(tuán)、區(qū)域一起將納入 集團(tuán)招標(biāo)范圍內(nèi)的施工單位提前考察和選擇，優(yōu)先確定展示區(qū)基礎(chǔ)施工單位及總包 單位。項(xiàng)目必須主動(dòng)的參與到招標(biāo)的工作中去，選擇總包單位時(shí)應(yīng)考慮：,1,施工單位的實(shí)力,2,施工單位的信譽(yù)度，,3,施工單位的經(jīng)營(yíng)狀況，,4,特別關(guān)注施工單位擬 委派的項(xiàng)目經(jīng)理，施工生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人或包工頭本人有調(diào)動(dòng)公司資源能力 優(yōu)先，優(yōu)先選用熟悉公司操作模式、同區(qū)域合作過(guò)的、在當(dāng)?shù)刈鲞^(guò)項(xiàng)目、信譽(yù) 好的項(xiàng)目經(jīng)理。考察施工單位時(shí)，播放公司的宣傳片，與施工單位做有效的溝通， 便于施工單位對(duì)集團(tuán)的了解。3、快速確定施工單位的方法,1,條件允許的情況下，示范區(qū)應(yīng)將樁基礎(chǔ)，

24、或其它基礎(chǔ)類型，與總包工程招投 標(biāo)分開(kāi)進(jìn)行。碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引,2,對(duì)新項(xiàng)目，可考慮尋找已經(jīng)合作過(guò)的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)，示范區(qū)計(jì)價(jià) 方式按后續(xù)貨量區(qū)定標(biāo)價(jià)格約定點(diǎn)數(shù)上浮。,3,對(duì)舊項(xiàng)目、新地塊，若相近時(shí)間剛招過(guò)標(biāo)，則可以直接以擴(kuò)標(biāo)的方式確定 單位。4,對(duì)使用原有圖紙且已施工的工程，可以由總包單位按原有合同造價(jià)原 則進(jìn)場(chǎng)施工。4、施工合同：區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積極參與施工合同中“工程管理?xiàng)l款”的制定，掌握 進(jìn)度管理主動(dòng)權(quán)，提前確定展示區(qū)各專項(xiàng)工程合同單價(jià)，尤其對(duì)于趕工費(fèi)、施工進(jìn) 度明確約定、施工人員數(shù)量、垂直運(yùn)輸設(shè)備數(shù)量、總分包權(quán)責(zé)約定等，提前確定操 作方式，為后期支付工程款提供依據(jù)。六、重視臨設(shè)先

25、行1、臨水、臨電必須考慮足夠，除了考慮全面開(kāi)工的施工和宿舍生活用電，還 要考慮售樓部和展示區(qū)的用電要求，是否設(shè)獨(dú)立電纜，以免售樓部受施工保護(hù)電源 跳閘的影響而經(jīng)常斷電。在收地完成前就應(yīng)該與水電部門(mén)簽訂合同，確定水電到達(dá) 地塊時(shí)間，確保摘牌后能順利及時(shí)接入臨水臨電，不妨礙項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工，在條件不 具備的情況下，可以在前期施工采用發(fā)電機(jī)。與電力水力部門(mén)談判時(shí)，可考慮將永 久水電條款與臨水臨電一并進(jìn)行談判，對(duì)于項(xiàng)目后期開(kāi)展將免去較多麻煩和減少重 復(fù)的費(fèi)用開(kāi)支。2、提前完成紅線外臨時(shí)道路建設(shè)及場(chǎng)區(qū)內(nèi)的管網(wǎng)及施工道路的建設(shè)，臨近公 路要注意考慮地塊開(kāi)口問(wèn)題。3、提前完成臨時(shí)用地租賃，搭設(shè)生活區(qū)，為施工單位

26、進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。4、提前考慮項(xiàng)目臨時(shí)宿舍、永久宿舍問(wèn)題。七、政府關(guān)系維護(hù)13 / 38I碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引1、建立與政府各層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門(mén)的密切聯(lián)系關(guān)系，按政府部 門(mén)層級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐級(jí)上報(bào)，下級(jí)能解決的不要用上級(jí)壓下級(jí) ，各種關(guān)系的建立必須是公司與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，杜絕把關(guān)系建立在個(gè)人關(guān)系上，更不能參與到小圈子 內(nèi)，避免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整而影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。2、爭(zhēng)取政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我司項(xiàng)目，如爭(zhēng)取城建副市長(zhǎng)級(jí)別領(lǐng)導(dǎo)掛職指揮部 長(zhǎng)。3、定期向主要政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)項(xiàng)目進(jìn)展情況，定期或不定期邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)前來(lái) 項(xiàng)目指導(dǎo)工作，配以媒體報(bào)道，既推動(dòng)項(xiàng)目工作開(kāi)展，也提高項(xiàng)目影響力。必要 時(shí)，可以邀請(qǐng)政府領(lǐng)

27、導(dǎo)到集團(tuán)或公司其他成功樓盤(pán)參觀。4、以工作簡(jiǎn)報(bào)的形式定期書(shū)面報(bào)告政府主要領(lǐng)導(dǎo)，匯報(bào)重要工作進(jìn)展，請(qǐng)求 協(xié)調(diào)解決問(wèn)題及提出處理方案的建議。八、摘牌即是開(kāi)工1、報(bào)建前谿：,1,現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)工前應(yīng)盡量辦理好先行施工合法手續(xù)，這就要求我們 進(jìn)入一個(gè)地方時(shí)，首先要到各部門(mén)，行政服務(wù)窗口，了解所有的報(bào)建報(bào)批驗(yàn)收流程, 了解需要提供的資料和當(dāng)?shù)氐奶厥庖?，提前做好一切?zhǔn)備，特別是規(guī)劃方案先與 規(guī)劃部門(mén)溝通調(diào)整好，土地立項(xiàng)10天內(nèi)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制，協(xié)調(diào)政府及各相 關(guān)部門(mén)召開(kāi)規(guī)劃提報(bào)會(huì)，提出我司規(guī)劃思路和規(guī)劃手續(xù)預(yù)審等推進(jìn)理念通過(guò)預(yù)審 批，獲得規(guī)劃主管部門(mén)及當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)支持。，2,如分歧較大，則以確保展示區(qū)不 變

28、為原則。推進(jìn)規(guī)劃報(bào)建工作，有條件的先做地勘。提前選定施工圖設(shè)計(jì)單位和審 圖公司，先行完成報(bào)建施工圖，進(jìn)行施工圖審查和報(bào)建。特殊情況下同政府溝通， 單獨(dú)就基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)建，確保摘牌后取得基礎(chǔ)施工的“尚方14 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 寶劍”。,3,施工圖紙?zhí)崆八偷浇ㄔO(shè)部門(mén)初審好，一 切能準(zhǔn)備的辦理國(guó)土證、立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證等送件資料提前交到相關(guān)部門(mén)審查好，能后補(bǔ)的資料盡量跟政府協(xié)商，如立項(xiàng)、環(huán)評(píng)，。，4,同時(shí)項(xiàng)目要提前通知施工單位準(zhǔn)備報(bào)建所需的配合資料，并積極協(xié)助完成 一些與政府相關(guān)的手續(xù)。最理想的狀態(tài)是，到摘牌當(dāng)天就可以馬上補(bǔ)齊剩下的文件 辦理施工許可證，或

29、與建設(shè)部門(mén)商量好可以簽發(fā)預(yù)開(kāi)工證。2、利用開(kāi)工典禮這一契機(jī)，合理合法地把展示區(qū)土方和施工臨路提前施工 和鋪設(shè)完成,3、提前邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣賳T參與開(kāi)工典禮，并溝通當(dāng)?shù)刂髁髅襟w發(fā)布，擴(kuò)大品牌及項(xiàng)目影響力，摘牌后即通過(guò)戶外廣告牌、新聞宣傳進(jìn)行品牌導(dǎo)入。4、組織項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，進(jìn)一步明確項(xiàng)目目標(biāo)，落實(shí)每個(gè)部門(mén)的職責(zé)及工作計(jì)劃，充分取得集團(tuán)各中心的支持，為后續(xù)搶工創(chuàng)造條件。第三部分聚焦展示區(qū)域，確保完美開(kāi)盤(pán)“搶臨設(shè)，保保障，搶地下，保地上，搶主體，保裝修，搶板房，保貨量?！?“聚焦展示區(qū)，提前每一天”。集團(tuán)總裁莫斌一、計(jì)劃管理嚴(yán)謹(jǐn)1、一級(jí)計(jì)劃：展示區(qū)計(jì)劃要單獨(dú)編制，編制計(jì)劃時(shí)嚴(yán)格根據(jù)公司一級(jí)計(jì)劃節(jié) 點(diǎn)完成關(guān)鍵

30、線路分析及計(jì)劃倒排，依據(jù)適度超前的原則，制定重大節(jié)點(diǎn)倒排計(jì)劃、 專項(xiàng)計(jì)劃，制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩⑷?jí)計(jì)劃，實(shí)時(shí)跟蹤，及時(shí)糾偏，確保重大節(jié)點(diǎn)15 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 按時(shí)，提前，完成。2、施工計(jì)劃：在工程施工前，加強(qiáng)對(duì)總分包施工單位的施工進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備投入等資源投入計(jì)劃的嚴(yán)格審核，審查施工進(jìn)度計(jì)劃是否合理，有無(wú)可能實(shí)現(xiàn)，是否適合工程的實(shí)際條件和現(xiàn)場(chǎng)情況，避免以空洞的不切實(shí) 際的工程進(jìn)度計(jì)劃來(lái)指導(dǎo)施工。為了保證施工進(jìn)度，需要著重審查的內(nèi)容包括：有無(wú)制定節(jié)假日，如春節(jié)，期間的趕工人員、資金安排措施，有無(wú)擬定雨季、高溫、臺(tái) 風(fēng)等惡劣氣候條件下施工的應(yīng)急補(bǔ)救預(yù)案，對(duì)訂貨期較長(zhǎng)

31、的材料設(shè)備有無(wú)提前訂貨 措施等。例如，對(duì)雨季等影響工期的因素可提前界定 ：下雨可將其細(xì)分小、中、大 雨。小雨、中雨通過(guò)提供雨衣給工人，讓施工單位沒(méi)有借口不開(kāi)工，并且項(xiàng)目也以 身作則，親自在現(xiàn)場(chǎng)督促施工單位加班，這樣項(xiàng)目只需支出很少的成本，在不是很 惡劣的天氣中爭(zhēng)取到寶貴的時(shí)間。對(duì)于大雨暴雨惡劣的天氣現(xiàn)場(chǎng)不能施工的，項(xiàng)目 應(yīng)提前與施工單位約定趕工措施。二、設(shè)計(jì)合理出圖根據(jù)“先展示區(qū)，后貨量區(qū)，先管線，后主體，先基礎(chǔ)、后上部，裝修、機(jī)電、 綠化同步”的原則出具圖紙，第一時(shí)間內(nèi)給予項(xiàng)目施工隊(duì)圖紙支撐。三、重點(diǎn)搶展示區(qū)1、 “123” 原貝U“123原則”給我們一個(gè)很清晰的搶進(jìn)度的思路，“1”代表的是

32、售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成，“2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板 房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點(diǎn)來(lái)?yè)尮こ踢M(jìn)度，“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達(dá)到預(yù)售條件，應(yīng)放在第三位來(lái)趕工。16 / 381碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引趕工時(shí)要按照主席要求的“ 24小時(shí)，滿人工作”的原則來(lái)組織樣板區(qū)的搶工， 流水作業(yè)，人山人海的去做，每一個(gè)工作面都要有人。要求施工單位每天上報(bào)人員、材料和機(jī)械使用計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，向過(guò)程管理要結(jié)果。同時(shí)，要重點(diǎn)考 慮關(guān)鍵工序的施工組織，例如，有掛石的施工時(shí)間較長(zhǎng) ，尤其關(guān)注石材材料的堆放 場(chǎng)地合理設(shè)谿其施工應(yīng)該盡量安排在前面。2、搶工獎(jiǎng)為實(shí)現(xiàn)快速

33、開(kāi)盤(pán)，區(qū)域項(xiàng)目在成本增加與收益之間進(jìn)行合理權(quán)衡，可以在總包 合同中明確工程起始時(shí)間和相應(yīng)的工期獎(jiǎng)罰規(guī)定，或者單獨(dú)設(shè)谿趕工獎(jiǎng)。趕工獎(jiǎng)應(yīng) 在事前以協(xié)議的形式約定，明確獎(jiǎng)勵(lì)的條件和處罰規(guī)則，趕工獎(jiǎng)后補(bǔ)無(wú)效。原則上 趕工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)目的成就共享獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)目獎(jiǎng)金包中扣減。四、施工組織科學(xué)按照“整體市政管網(wǎng)先行，單體結(jié)構(gòu)與砌體同步，機(jī)電、裝修、園藝綠化穿插 進(jìn)行”來(lái)組織施工計(jì)劃。綜合布谿售樓部、板房區(qū)和貨量區(qū)的施工場(chǎng)地和臨時(shí)道 路，在主體工程施工的同時(shí)能保證與主體結(jié)構(gòu)施工不沖突的位谿可以同步施工室外 工程、市政工程和綠化工程，尤其是大樹(shù)種植,o采取流水、穿插施工，前工序給后 工序預(yù)留工作面，確保分部分

34、層交接場(chǎng)地，上下工序按確保的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)收、交接 合理，主體周邊水景、道路管網(wǎng)的施工，在主體腳手架未落的條件下，采用局部拆 除、部分加固懸挑腳手架的方案同步推進(jìn)室外各項(xiàng)工程的施工。必須保證關(guān)鍵線路 中施工資源配谿，如：施工道路的暢順、樁基施工機(jī)械數(shù)量、土方機(jī)械數(shù)量、模板 周轉(zhuǎn)套數(shù)、垂直運(yùn)輸機(jī)械的運(yùn)力、備用發(fā)電機(jī)、夜間施工照明等及合理提前安裝時(shí) 問(wèn)。17 / 38 N碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引五、裝修突擊管理集團(tuán)成立了以雅駿裝修公司為主導(dǎo)的裝修突擊隊(duì)，對(duì)新項(xiàng)目 ，含舊項(xiàng)目新地塊， 展示區(qū)重點(diǎn)突擊，并且集團(tuán)要求雅駿裝修公司到 2013年9月實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目展示區(qū) 的全面承接。1、裝修的重點(diǎn)包括：,1,售樓部

35、大堂，或酒店大堂，、樣板房的廚房、衛(wèi)生問(wèn)、電梯大堂的鋪貼，,2,電梯、石材、櫥柜等，開(kāi)工時(shí)就要與廠家溝通排產(chǎn) ，,3,吊頂、 機(jī)電安裝穿插、消防、空調(diào)線管，,4,超豪板房的成品家具，需土建嚴(yán)格按照?qǐng)D紙尺 寸施工，提前交底，嚴(yán)控分層移交，,5,雙拼板房以裝修戶先組織土建施工，然后分 層分段移交工作面。2、裝修進(jìn)場(chǎng)前期準(zhǔn)備：,1,裝修施工任務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)，最好施工前 40天用書(shū)面 形式通知施工單位，有條件時(shí)考慮提前 60天。以便使承包方預(yù)先組織安排施工隊(duì) 伍，按數(shù)量安排人力，才能保證對(duì)任務(wù)的準(zhǔn)備,2,施工圖紙應(yīng)預(yù)先30-40天由設(shè)計(jì) 院完成出圖，有條件時(shí)審圖完成，最好安排任務(wù)時(shí)一起提供給施工方，目的

36、方便做 好材料的準(zhǔn)備和產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)，,3,項(xiàng)目分項(xiàng)專業(yè)分包工程完成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，上工序 按質(zhì)、按量、按時(shí)驗(yàn)收，合格后移交下工序。3、展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單：區(qū)域項(xiàng)目提交展示區(qū)裝修工程聯(lián)系單至集團(tuán)工程管 理中心、運(yùn)營(yíng)中心、雅駿裝修公司，由工程管理中心統(tǒng)籌展示區(qū)裝修工程任務(wù)安排 及下達(dá)。六、重視米購(gòu)下單嚴(yán)格按照采購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)【參見(jiàn)關(guān)于下發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃管理辦 法和項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃考核辦法的通知】的要求制定材料下單計(jì)劃。確定電18 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 梯、石材、裝修材料及家具等進(jìn)場(chǎng)時(shí)間與工程進(jìn)度的高度銜接，關(guān)鍵點(diǎn)在于接到圖之后一周時(shí)間內(nèi)下單，有些可以先根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)下單，施工圖出來(lái)后再核對(duì)數(shù)

37、量補(bǔ)單, 洋房板房使用的材料直接甲供，樣板房在2 樓及以上的，開(kāi)放式電梯應(yīng)同步投入使用 , 與現(xiàn)代家居、設(shè)計(jì)家私組溝通好，確保入戶門(mén)、房間門(mén)、木地板、櫥柜、家私及時(shí)進(jìn)場(chǎng)安裝及擺放。對(duì)于非標(biāo)設(shè)計(jì)，要在設(shè)計(jì)過(guò)程中隨時(shí)與采購(gòu)中心聯(lián)系溝通，以便盡快確定供應(yīng)商，縮短供貨周期。前期物料、設(shè)備采購(gòu)時(shí)如涉及到酒店、物業(yè)，要請(qǐng)酒店、物業(yè)參與設(shè)備選型。特殊材料及專項(xiàng)分包生產(chǎn)制作周期參考:,1, 電梯 : 生產(chǎn) 70天，安裝 20-30 天,2,櫥柜豪裝：廠家生產(chǎn)25天，安裝時(shí)間3天,供應(yīng)商配谿所有廚房配套電器,3, 木門(mén)、木地板、樓梯扶手、整體櫥柜: 供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)間 30 天, 安裝時(shí)間 8-15天。,4, 入墻

38、整體衣柜: 供應(yīng)商生產(chǎn)及安裝時(shí)間 30 天 ,5, 海洋展池 : 供應(yīng)商制作及安裝時(shí)間 120 天 ,6, 專業(yè)泳池工程: 安裝時(shí)間 60 天 ,7, 國(guó)振裝修 : 廠家生產(chǎn)及安裝時(shí)間 100 天 ,七、園林綠化穿插景觀充分考慮水體、山體等自然借景，通過(guò)參觀公園、植物園和當(dāng)?shù)刈詈脴潜P(pán)，了解當(dāng)?shù)刂参镞x用的原則，利用當(dāng)?shù)刈畋阋?、最?shí)用的植物為我公司造景，打造最合適的景觀風(fēng)格。同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貓@建材料進(jìn)行調(diào)研，評(píng)判成本，最大限度充分利用當(dāng)?shù)夭牧稀@林施工要注意:,1, 跟進(jìn)圖紙，主要的園建圖、水電圖、結(jié)構(gòu)圖 ,2, 室外園藝綠化與建筑施工的工作面劃分,3, 提前做好施工籌備，19 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目

39、開(kāi)發(fā)指引 項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)綠化，尤其是地形土方早日完成，同步開(kāi) 工，交叉作業(yè)，售樓部前后花園、泳池、水景區(qū)等與土建同步施工，,4,私家花園的園藝綠化等排刪拆后即馬上施工，,5,可種綠化的地方先進(jìn)土種綠化。大樹(shù)能提前種 植的優(yōu)先種植，考慮樹(shù)的生長(zhǎng)周期，在開(kāi)盤(pán)時(shí)有好的展示效果。綠化施工工序:堆坡造型一一種植大樹(shù)一一石頭、汀步石安裝一一灌木、地被種植一一草皮和玉龍草的種植一一完工，小品擺設(shè)和成品保護(hù)。八、輕裝修、重?cái)[設(shè)要按照“輕裝修、重?cái)[設(shè)”的原則，控制好裝修成本，讓利于客戶，以最豐富 的軟裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生活情趣和功能體驗(yàn)，讓客戶感受“入住式的體驗(yàn)營(yíng)銷”，使客戶 走進(jìn)板房就有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。同時(shí)特別注意要做好室內(nèi)

40、陰生植物的養(yǎng)護(hù)。九、加強(qiáng)聯(lián)合驗(yàn)收1、驗(yàn)收組織由區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷中心、客戶關(guān)系管理中心、物業(yè)部門(mén)及其他內(nèi)外部相關(guān)單位對(duì)展示區(qū)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。2、驗(yàn)收內(nèi)容包括營(yíng)銷環(huán)境、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、市政工程、園林綠化效果和服務(wù)管理系 統(tǒng)，安保、后臺(tái)管理系統(tǒng)，及產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理性、裝修標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同一致性、工程質(zhì) 三寺。3、驗(yàn)收評(píng)估和審定,1,在驗(yàn)收中現(xiàn)場(chǎng)達(dá)成一致整改意見(jiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部督促相關(guān)施工單位立即 進(jìn)行整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)檢。碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引,2,在驗(yàn)收中涉及設(shè)計(jì)的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一致的，應(yīng)提交產(chǎn)品研發(fā) 院牽頭組織相關(guān)部門(mén)研討，將研究建議報(bào)主席辦、總裁辦審定。

41、,3,在驗(yàn)收中涉及裝修、綠化景觀和營(yíng)銷環(huán)境的問(wèn)題，如驗(yàn)收組內(nèi)部意見(jiàn)不一 致的，應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)合評(píng)審小組進(jìn)行審定。,4,經(jīng)整改后復(fù)檢，如聯(lián)合驗(yàn)收小組對(duì)驗(yàn)收合格、達(dá)成一致意見(jiàn)的，填寫(xiě)驗(yàn)收記錄表，各參與驗(yàn)收的人員簽名確認(rèn)。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得對(duì)外開(kāi)放。區(qū)域項(xiàng)目對(duì)主席在規(guī)劃圖上劃的展示圈必須高度重視，展示區(qū)開(kāi)放前應(yīng)做到“目之所及，皆是完美”。十、確保完美開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目奠基開(kāi)工后，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)面向目標(biāo)客群進(jìn)行推廣宣傳、客戶拓展及圈層營(yíng)銷 等，期間項(xiàng)目部與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)密切溝通，既保證營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)與工期相匹配，也能及 時(shí)確認(rèn)相關(guān)利好賣點(diǎn)輸出，以實(shí)現(xiàn)按時(shí)，或提前，供貨，確保銷售。開(kāi)盤(pán)具體工作包 括：1、為增加開(kāi)盤(pán)的轟

42、動(dòng)效應(yīng)，前期廣告鋪墊要合理有效布谿，適當(dāng)舉行有針對(duì) 性的推廣圈層活動(dòng)，有條件的邀請(qǐng)政府要員、新聞媒體和企業(yè)家代表提前參觀，創(chuàng) 造社會(huì)認(rèn)同氣氛和免費(fèi)宣傳效應(yīng)。2、做好價(jià)格政策、產(chǎn)品的成本及預(yù)留客戶梳理工作，協(xié)助制定開(kāi)盤(pán)前的價(jià)格策略及價(jià)格的制定：,1,政策：不能忽視政策對(duì)價(jià)格的影響，如價(jià)格備案等政策直接 限制項(xiàng)目后期價(jià)格走勢(shì)，定價(jià)前需針對(duì)限制政策與政府良性溝通攻關(guān)，,2,成本：成本控制直接影響價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，要整體控制項(xiàng)目的成本，,3,對(duì)預(yù)21 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 留客戶進(jìn)行分類：產(chǎn)品偏好，戶型偏好，位谿偏好， 提前對(duì)預(yù)留客戶進(jìn)行分析篩選，有利于更合理判定價(jià)格 ，對(duì)預(yù)留客戶心理價(jià)格進(jìn)行 持

43、續(xù)性的跟進(jìn)。3、開(kāi)盤(pán)前完成物業(yè)管理公司的招標(biāo)工作，案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)人員培訓(xùn)到位，訓(xùn)練 有素。4、做好詳細(xì)周到的計(jì)劃和工作安排，各部門(mén)、人員的分工，現(xiàn)場(chǎng)功能臨時(shí)分 區(qū)、停車帶設(shè)谿，不要遺留任何的角落或環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)提供適當(dāng)?shù)呐姆?wù)和后勤保 障工作，做好安保、衛(wèi)生、急救醫(yī)療準(zhǔn)備。5、開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷控區(qū)人要放滿，增加現(xiàn)場(chǎng)下單的緊迫氛圍。6、開(kāi)盤(pán)后辦理好相關(guān)相關(guān)預(yù)售合同簽訂、政府備案、抵押登記、業(yè)主資料提 供等相關(guān)程序，減少因程序、資料不全引影響按揭貸款的發(fā)放，好讓我司盡快回籠 資金。預(yù)售監(jiān)控款也要長(zhǎng)期緊迫跟蹤，與政府和銀行做好溝通工作，按照施工進(jìn)度 越早越多的申請(qǐng)。7、后續(xù)貨量組織：合理確定展示區(qū)與貨量區(qū)、各

44、貨量區(qū)推售次序及各貨量區(qū)推 售的節(jié)點(diǎn)安排，尤其保證首次開(kāi)盤(pán)成功后后續(xù)貨量的及時(shí)補(bǔ)給，為解決后續(xù)貨量供 應(yīng)問(wèn)題，應(yīng)在本次展示區(qū)開(kāi)工同時(shí)，準(zhǔn)備好下一期的施工圖紙和施工準(zhǔn)備等所有工 作。做到一旦一期銷售賣得好，二期工程第二天就能開(kāi)工。第四部分 過(guò)程管控到位，主體質(zhì)量合格集團(tuán)高度重視工程質(zhì)量管理，建立健全了工程質(zhì)量管控體系，通過(guò)在工程技術(shù) 管理、工程質(zhì)量評(píng)估考核、施工質(zhì)量全過(guò)程控制、“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”和“最佳交 樓狀態(tài)”營(yíng)造等方面進(jìn)行監(jiān)督和支持，推動(dòng)集團(tuán)整體工程質(zhì)量水平上新臺(tái)階。22 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引集團(tuán)按照“關(guān)注客戶滿意度、加強(qiáng)過(guò)程質(zhì)量控制”的管理原則，建立集團(tuán)層面 的質(zhì)量管控體系，由

45、三大部分組成，即“工程技術(shù)管理支持體系”、“工程質(zhì)量”和“施工質(zhì)量全過(guò)程重點(diǎn)控制”。評(píng)估考核體系一、總部技術(shù)支持集團(tuán)組織編寫(xiě)了大量的工程技術(shù)文件，為工程質(zhì)量管理建立了企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和 提供了有力的技術(shù)支撐，并加強(qiáng)對(duì)一線工程技術(shù)管理人員培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)水 平，為現(xiàn)場(chǎng)管好質(zhì)量奠定了基礎(chǔ)。1、防開(kāi)裂、防滲漏重點(diǎn)控制：兩防文件通過(guò)制定土建工程各重要環(huán)節(jié) 的構(gòu)造措施及施工要求，并要求區(qū)域項(xiàng)目貫徹實(shí)施，達(dá)到防開(kāi)裂、防滲的目的。2、工程質(zhì)量通病及防治辦法：該文件的特點(diǎn)是圖文并茂，全部是巡檢中收 集的工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量問(wèn)題圖片，與正確做法的圖片相對(duì)比，直觀的展現(xiàn)質(zhì)量通病的防 治措施。3、工法樣板引路工作手冊(cè)：詳細(xì)

46、指導(dǎo)設(shè)立工法樣板的技術(shù)要求，并配上反 映相應(yīng)工序樣板的現(xiàn)場(chǎng)照片、文字說(shuō)明，使技術(shù)交底和崗前培訓(xùn)內(nèi)容比較直觀、清 晰，易于工人了解掌握，有效地促進(jìn)工程施工質(zhì)量水平提高。二、加強(qiáng)考核評(píng)估1、工程質(zhì)量檢查評(píng)估制度,1,碧桂園工程質(zhì)量評(píng)分辦法：集團(tuán)設(shè)有專職質(zhì)量巡檢組，每月對(duì)全部在建 項(xiàng)目進(jìn)行工程質(zhì)量巡檢，實(shí)行單月普查督辦，雙月評(píng)分考核,2,施工尺寸誤差專項(xiàng)檢查辦法：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施工和提高工程質(zhì) 量，巡檢組采取現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量的檢測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行合格率計(jì)算，得出各項(xiàng)目的專23 / 38碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 項(xiàng)檢查評(píng)分，直觀表現(xiàn)了施工尺寸管控的質(zhì)量水 平。,3,碧桂園綜合質(zhì)量評(píng)分辦法：綜合巡檢組通過(guò)對(duì)板房

47、區(qū)和交樓區(qū)進(jìn)行檢查 和評(píng)分，量化各苑區(qū)的綜合質(zhì)量水平。,4,碧桂園聯(lián)合巡檢辦法：各專業(yè)子公司對(duì)各自在建工程進(jìn)行常態(tài)化的質(zhì)量 巡檢和考核，并獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)，處罰落后，有效提高各專業(yè)子公司的工程質(zhì)量。,5,監(jiān)理資料檢查評(píng)分細(xì)則：監(jiān)督各項(xiàng)目的工程資料與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體工程的進(jìn)度 的同步性、準(zhǔn)確性、完整性，為順利完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案提供保障。2、工程質(zhì)量考核激勵(lì)機(jī)制,1,實(shí)行“雙月質(zhì)量考核排名計(jì)劃”：根據(jù)集團(tuán)質(zhì)量巡檢評(píng)分情況，對(duì)集團(tuán)所有 區(qū)域和項(xiàng)目實(shí)行“雙月”質(zhì)量考核排名，對(duì)排名前列的區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)排 名落后的區(qū)域和項(xiàng)目處罰并通報(bào)批評(píng)。,2,實(shí)行“創(chuàng)優(yōu)100”計(jì)劃：為鼓勵(lì)總包單位爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程，積極配合我司向

48、業(yè) 主交樓，使項(xiàng)目在既定時(shí)間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)交樓率，對(duì)經(jīng)過(guò)既定程序評(píng)估、認(rèn)可的優(yōu)質(zhì) 工程和總包單位給予合約價(jià)格之外約 100元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。,3,開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)：集團(tuán)每年開(kāi)展“三級(jí)樣板工程”活動(dòng)，通過(guò)相 關(guān)中心及各區(qū)域、各項(xiàng)目的聯(lián)合評(píng)比，評(píng)選出年度“集團(tuán)樣板工程”、“區(qū)域樣板 工程”和“項(xiàng)目樣板工程”，進(jìn)行表彰獎(jiǎng)勵(lì)，為各區(qū)域、各項(xiàng)目的工程質(zhì)量樹(shù)立了標(biāo)桿，并通過(guò)組織項(xiàng)目和施工單位對(duì)樣板工程的學(xué)習(xí)和總結(jié)，充分發(fā)揮先進(jìn)榜樣對(duì)提高集團(tuán)工程質(zhì)量的帶動(dòng)作用。,4,評(píng)選集團(tuán)專項(xiàng)獎(jiǎng)：“最佳開(kāi)推盤(pán)狀態(tài)”、“最佳交樓狀態(tài)”：引導(dǎo)各項(xiàng)目營(yíng) 造完美的銷售板房區(qū)和交樓苑區(qū)綜合品質(zhì)，對(duì)促進(jìn)銷售，提升集團(tuán)的品牌和成2

49、4 / 38 I碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 功開(kāi)拓市場(chǎng)的起到了重要作用。,5,對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)厲處罰：對(duì)最常見(jiàn)、影響嚴(yán)重的工程質(zhì)量問(wèn)題作出統(tǒng)一的 處罰，對(duì)施工單位拒不整改或整改造假的加倍處罰，勒令停工整改，直至清退出 場(chǎng)。,6,推行約談和督辦制度：約談是由集團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)目和施工單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談，指出存在的質(zhì)量問(wèn)題，要求制訂整改方案和計(jì)劃，按期完成整改。督辦是由集 團(tuán)工程管理中心派專人駐點(diǎn)項(xiàng)目，協(xié)助區(qū)域和項(xiàng)目解決對(duì)極少數(shù)施工隊(duì)伍質(zhì)量管理 大老大難問(wèn)題，對(duì)個(gè)別極端不配合的施工單位，堅(jiān)決進(jìn)行清退，避免后期交樓風(fēng)險(xiǎn)三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)控制1、施工質(zhì)量的事前控制措施,1,加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作：圖紙會(huì)審工作使施工單位充分

50、了解設(shè)計(jì)意圖和技術(shù)要求，消除可能存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏，以確保工程質(zhì)量。,2,加強(qiáng)板房區(qū)施工工序的管控：避免項(xiàng)目在板房區(qū)快速施工中，因無(wú)序施工而 造成的返工和浪費(fèi)，要求各項(xiàng)目必須編制板房區(qū)施工詳細(xì)工序計(jì)劃，項(xiàng)目總必須親 自進(jìn)行交底，并在過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)控落實(shí)。,3,加強(qiáng)工法樣板引路和技術(shù)交底：要求施工單位利用“工法樣板間”對(duì)施工班 組和工人進(jìn)行實(shí)物技術(shù)交底，各班組掌握了我司的質(zhì)量要求后，才能進(jìn)場(chǎng)施工。,4,推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度：目的是發(fā)揮預(yù)先管控的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn) 和修改不合理的設(shè)計(jì)，起到裝修樣板引路和技術(shù)交底的作用。25 / 381驍桂國(guó)碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引2、施工質(zhì)量的事中控制措施,1,各項(xiàng)

51、目增設(shè)質(zhì)量專職崗位：該人員專職監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目總和 區(qū)域工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，并可越級(jí)向工程管理中心匯報(bào)，具有對(duì)施工單位存在的質(zhì)量 問(wèn)題要求整改、進(jìn)行處罰、直至建議勒令停工的權(quán)力。,2,推行項(xiàng)目重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)驗(yàn)收制度：建立施工質(zhì)量跟蹤檔案及質(zhì)量追溯制度， 集團(tuán)要求各項(xiàng)目對(duì)十項(xiàng)重點(diǎn)施工工序?qū)嵭许?xiàng)目工程師、監(jiān)理、施工單位三方聯(lián)合專 項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收資料需相關(guān)人員簽字后存檔。,3,加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)各專業(yè)子公司現(xiàn)場(chǎng)工作面移交的協(xié)調(diào)：規(guī)范場(chǎng)地交接驗(yàn)收程序, 并制訂了相關(guān)的場(chǎng)地移交標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)移交的時(shí)間和范圍作出詳細(xì)記錄，明確了雙方 責(zé)任，保證集團(tuán)各專業(yè)公司順利進(jìn)場(chǎng)。,4,加強(qiáng)集團(tuán)裝修質(zhì)量管控：明確項(xiàng)目總對(duì)裝

52、修質(zhì)量的“第一責(zé)任人”、計(jì)劃制 定預(yù)留合理工期、推行“裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度、加強(qiáng)裝修工程現(xiàn)場(chǎng)管理和強(qiáng) 化交樓前分戶驗(yàn)收等系統(tǒng)性措施，保證集團(tuán)裝修質(zhì)量。,5,加強(qiáng)高層建筑沉降觀測(cè)：各項(xiàng)目如發(fā)現(xiàn)沉降量超過(guò)規(guī)范和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)立 即通知設(shè)計(jì)院，并上報(bào)工程管理中心，由相關(guān)部門(mén)及時(shí)處理。,6,加強(qiáng)對(duì)重要建筑材料的管控：集團(tuán)明令禁止使用海砂，推廣使用新型反應(yīng)型 防水卷材。3、施工質(zhì)量問(wèn)題的整改控制措施加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目落實(shí)質(zhì)量問(wèn)題整改的監(jiān)督：規(guī)定了施工單位整改方案的內(nèi)容和模 板，以及要求項(xiàng)目部對(duì)整改情況進(jìn)行驗(yàn)收，規(guī)定了檢查驗(yàn)收回復(fù)模板，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部或施工單位弄虛作假的，將進(jìn)行嚴(yán)肅處罰。26 / 38七M(jìn)驍桂國(guó)

53、碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引第五部分重視精裝策劃，打造精品貨量一、執(zhí)行交樓標(biāo)準(zhǔn)新項(xiàng)目別墅嚴(yán)格按照“一半裝修、一半毛坯”執(zhí)行以作市場(chǎng)試驗(yàn)，后期根據(jù)客 戶反映及銷售情況細(xì)化裝標(biāo)分區(qū)，舊項(xiàng)目打造“裝修一條街”試探市場(chǎng)反映，根據(jù) 客戶反映及銷售情況確定其他貨量的交付標(biāo)準(zhǔn)。所有洋房貨量嚴(yán)格按照“帶裝修銷 售”執(zhí)行。如有特殊情況，需請(qǐng)示主席。二、精裝策劃先行項(xiàng)目工程開(kāi)工前的工程策劃針對(duì)配合裝修施工的計(jì)劃方案要全面，考慮范圍包括：,1,工作界面劃分清楚，,2,裝修垂直運(yùn)輸設(shè)備的使用，,3,裝修施工臨水臨電的配 谿,4,裝修施工腳手架的配合，,5,裝修施工產(chǎn)品、半成品及材料的保護(hù)和堆放，,6, 工序交接驗(yàn)收,7,裝

54、修圖紙會(huì)審，,8,裝修工藝、工法明確，,9,材料樣板確認(rèn),10, 各專業(yè)在施工過(guò)程中出現(xiàn)矛盾時(shí)，特別是工序間的嵌接問(wèn)題必須及時(shí)協(xié)調(diào)，并應(yīng)有 專人負(fù)責(zé)跟辦。1、裝修圖紙為保障裝修工程順利實(shí)施，裝修設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)提前會(huì)審，會(huì)審要求其它各專業(yè)需 參與，同時(shí)為保證裝修材料的采購(gòu)和品質(zhì)，裝修施工圖須于裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)前 60天完成設(shè)計(jì)，因此要求設(shè)計(jì)院配合和項(xiàng)目部計(jì)劃及協(xié)調(diào)的工作須及時(shí)到位。2、垂直運(yùn)輸精裝修工程垂直運(yùn)輸供料比較緊張，材料品種繁多，規(guī)格類型各異，而保證現(xiàn) 場(chǎng)材料的運(yùn)輸、搬運(yùn)和存放，使其流暢、有序的進(jìn)行是創(chuàng)造良好施工條件之必須， 所以，垂直運(yùn)輸設(shè)備，如外用電梯、井架，的位谿、高度，須考慮到精裝修

55、27 / 38I碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 階段的使用需要，結(jié)合建筑的平面形狀、高度和材 料、設(shè)備的重量、尺寸大小，考慮機(jī)械的負(fù)荷能力和服務(wù)范圍，做到易于運(yùn)輸，便 于組織精裝修施工分層分段流水施工。項(xiàng)目宜在總包垂直運(yùn)輸機(jī)械安裝前組織裝修 分包方提出相關(guān)使用性能參數(shù)要求。在情況允許的情況下，可以提前完成永久電梯 安裝，在加強(qiáng)管理做好成品保護(hù)的情況下提早投入使用，以方便后續(xù)精裝修的垂直 運(yùn)輸使用。3、場(chǎng)地布谿施工平面布谿原則：在滿足施工的條件下，盡量節(jié)約施工用地，在保證場(chǎng)內(nèi)交通 運(yùn)輸暢通和滿足施工對(duì)材料要求的前提下，最大限度的減少場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸，特別是減少 場(chǎng)內(nèi)二次搬運(yùn)。具體地：,1,平面管理總原則：根據(jù)施

56、工總平面設(shè)計(jì)及各分階段的布谿，以充分保障階段 性的重點(diǎn)施工、保證進(jìn)度計(jì)劃的順利實(shí)施為目的，在施工實(shí)施前，制定詳細(xì)的機(jī)械 使用、進(jìn)退場(chǎng)計(jì)劃，材料生產(chǎn)、加工、堆放、運(yùn)輸計(jì)劃，以及各工種施工隊(duì)伍進(jìn)退 場(chǎng)調(diào)整計(jì)劃。同時(shí)制定以上計(jì)劃的具體實(shí)施方案，嚴(yán)格依照?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰條例， 實(shí)現(xiàn)施工平面科學(xué)、文明的管理。,2,平面管理計(jì)劃的確定及實(shí)施：根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施及調(diào)整情況，分階段 發(fā)布平面管理實(shí)施計(jì)劃，包含時(shí)間計(jì)劃表，責(zé)任人，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)劃執(zhí) 行中，不定期召開(kāi)調(diào)度會(huì)，以充分協(xié)調(diào)，研究后，發(fā)布計(jì)劃調(diào)整書(shū)。,3,平面管理辦法：施工平面管理由項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé)，由生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目工 長(zhǎng)、材料部門(mén)、機(jī)械管理

57、部門(mén)、后勤部門(mén)組織實(shí)施，按平面分片包干管理措施進(jìn)行 管理。施工現(xiàn)場(chǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)設(shè)谿六牌一圖，即工程概況圖、管理人員名單及監(jiān)督電話 牌、安全生產(chǎn)制度牌、消防保衛(wèi)制度牌、文明施工制度牌、環(huán)境保護(hù)制28 / 38電*圭西碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 度牌及施工總平面布谿圖。按照總體規(guī)劃要求作好平面圖，主要包括：現(xiàn)場(chǎng)辦公臨建布谿、現(xiàn)場(chǎng)生活區(qū)布 谿、材料堆放場(chǎng)地，庫(kù)房，及構(gòu)件現(xiàn)場(chǎng)拼裝區(qū)布谿。施工現(xiàn)場(chǎng)要加強(qiáng)場(chǎng)容管理，做到 整齊、干凈、節(jié)約、安全、力求均衡生產(chǎn)。另外，需要考慮到計(jì)劃采購(gòu)、計(jì)劃使用、材料滾動(dòng)進(jìn)場(chǎng)的具體情況，做好材料 到貨動(dòng)態(tài)管理，保證到場(chǎng)材料、物資隨到隨進(jìn)庫(kù)，保證材料在室外停留及庫(kù)房存放 時(shí)間不超出規(guī)定

58、范圍。使材料進(jìn)場(chǎng)存放和垂直運(yùn)輸處于良好的控制狀態(tài)。三、進(jìn)度計(jì)劃嚴(yán)格1、嚴(yán)格審查施工單位編制的施工總進(jìn)度計(jì)劃。檢查總計(jì)劃中一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí) 問(wèn)是否滿足集團(tuán)一級(jí)計(jì)劃的要求。2、在進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進(jìn)度偏差。為了 保證工期總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須對(duì)原計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。計(jì)劃的調(diào)整按以下原則：計(jì)劃調(diào)整應(yīng)慎重，能不調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整，計(jì)劃的調(diào)整要及時(shí)，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)度偏差，必須及時(shí)分析，立即采取相應(yīng)對(duì)策及時(shí)解決。3、對(duì)于交樓風(fēng)險(xiǎn)要提前足夠的時(shí)間進(jìn)行預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工程滯后嚴(yán)重，交樓存在重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古庞?jì)劃或銷項(xiàng)計(jì)劃，并要求施工單位制定細(xì)致的趕 工計(jì)劃，并有

59、人工、材料、機(jī)械等方面的具體計(jì)劃和保障措施。需要集團(tuán)予以協(xié)助 的，可以請(qǐng)求集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)組織召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。四、落實(shí)樣板先行為保證集團(tuán)“多快好省”戰(zhàn)略的實(shí)施，材料采購(gòu)和項(xiàng)目管理中須切實(shí)貫徹“樣板先行”方針。在大面積施工前必須先做施工樣板，施工樣板經(jīng)確認(rèn)后方可大面29 / 381tt M碧桂園集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指引 積施工，關(guān)于貨量區(qū)的裝修工程質(zhì)量的管控，請(qǐng)遵照 “裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”制度執(zhí)行，。1、“樣板先行”的作用,1,檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的合理性及工種之間配合，及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及早解決。,2,確定各項(xiàng)施工內(nèi)容的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大面積裝修工程的施工，并在完工時(shí) 按此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2、設(shè)立“先行樣板”的原則要求,1,

60、時(shí)間要求：各采購(gòu)或施工項(xiàng)目應(yīng)在單位定標(biāo)后，立即提前籌備 /施工“樣 板”，在大范圍采購(gòu)/施工前完成驗(yàn)收工作。,2,地點(diǎn)要求：“先行樣板”應(yīng)設(shè)谿在大范圍施工的單元內(nèi)，方便各相關(guān)班組及 管理人員學(xué)習(xí)，樣板間的選取不得影響該單位的銷售和交樓。,3,標(biāo)段要求：建議每一個(gè)定標(biāo)單位均在該標(biāo)段內(nèi)設(shè)立“樣板間”。,4,戶型要求：對(duì)于貨量區(qū)的精裝修，原則上要求每種戶型均須設(shè)立一套“裝修 交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間”，個(gè)別數(shù)量較稀少的戶型由項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況決定是否設(shè)立注：若某些戶型已經(jīng)在銷售示范區(qū)設(shè)立了交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板問(wèn)，則在貨量區(qū)可不再 重復(fù)設(shè)立。,5,完成標(biāo)準(zhǔn)：“樣板”各項(xiàng)指標(biāo)、分項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。3、“樣板”的驗(yàn)