四川某地塊可行性研究報(bào)告

1、虹口區(qū)四四川北路路81#地塊可行性研研究報(bào)告告目 錄錄第一章 項(xiàng)目目概況11第二章 市場(chǎng)場(chǎng)分析22 開(kāi)發(fā)設(shè)設(shè)想5 開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度 9 投資估估算100 初步結(jié)結(jié)論及建建議122附件：項(xiàng)目總平平面圖項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)匯匯總表商業(yè)售價(jià)價(jià)定位表表競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)位置圖圖第一章 項(xiàng) 目 概概 況1.1項(xiàng)項(xiàng)目背景景虹口區(qū)四四川北路路81號(hào)號(hào)地塊主主要由兩兩個(gè)部分分組成，即占地地約100畝的上上海市虹虹口區(qū)第第二工人人俱樂(lè)部部（以下下簡(jiǎn)稱二二俱）和和占地約約30畝畝的居民民及工廠廠、學(xué)校校、醫(yī)院院、商店店等用地地。根據(jù)據(jù)上海市市和虹口口區(qū)的規(guī)規(guī)劃，二二俱以外外地塊的的改造已已經(jīng)列入入虹口區(qū)區(qū)新一輪輪舊區(qū)改改造的計(jì)計(jì)劃。

2、1.2地地塊及周周邊現(xiàn)狀狀該地塊位位于上海海市虹口口區(qū)四川川北路以以西、東東寶興路路以北、寶源路路以東、俞涇浦浦以南。地塊總總占地面面積2777000平方米米，約合合41.5畝，地塊沿沿四川北北路長(zhǎng)約約1100米，沿沿東寶興興路長(zhǎng)約約2400米。地地塊中除除有第二二工人俱俱樂(lè)部、企業(yè)22家及11所小學(xué)學(xué)外，其其余為約約8000戶居民民，大部部分屬于于危棚簡(jiǎn)簡(jiǎn)屋。該地塊位位于虹口口區(qū)中南南部，周周邊交通通便捷，南北向向有四川川路、四四平路通通往外灘灘及市區(qū)區(qū)方向，此外，地塊西西側(cè)為軌軌道交通通明珠線線，且東東寶興路路站即在在地塊西西側(cè)500米處，周圍公公交線路路有輕軌軌明珠線線、188路、221

3、路、1011路、447路等等。地塊塊緊靠上上海市知知名商業(yè)業(yè)街四川川路，商商業(yè)設(shè)施施齊備，地塊南南側(cè)約1100米米處將規(guī)規(guī)劃虹口口區(qū)大型型公共綠綠地。地地塊1公公里范圍圍內(nèi)分布布有：福福德百貨貨、東寶寶百貨、上海七七百、多多倫路文文化名人人街等，周邊商商業(yè)、學(xué)學(xué)校、超超市、醫(yī)醫(yī)院等設(shè)設(shè)施齊全全。第二章 市 場(chǎng) 分分 析2.1宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)分析今年上半半年房地地產(chǎn)二級(jí)級(jí)市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)銷商品品房預(yù)售售保持較較高的增增長(zhǎng)勢(shì)頭頭，據(jù)上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中心統(tǒng)計(jì)計(jì)，今年年上半年年，商品品房預(yù)售售面積較較去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)26.3，內(nèi)銷商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和實(shí)際銷銷售面積積之比從從去年同同期的：.9上上升到

4、今今年的：.56，供求關(guān)關(guān)系的開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)變變，出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的局局面。表1. 20001年11-6月月上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)數(shù)據(jù)匯總總20011年1-6月20000年1-6月同比增長(zhǎng)長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資額244552588萬(wàn)元19866468823.11內(nèi)銷商品品房土地地出讓面面積2097785217330722-90.3可建建筑筑面積5152272411441888-87.5商品房新新開(kāi)工面面積90899660078766680015.44商品房竣竣工面積積42988042230955774438.88已登記商商品房預(yù)預(yù)售面積積77300990061200268826.33已登記的的存量房房

5、買賣面面積61900892231300836697.77根據(jù)中房房上海指指數(shù)辦公公室20001年年5月份份調(diào)查，上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)近期期持續(xù)保保持價(jià)升升量增的的火爆局局面。55月份中中房上海海綜合指指數(shù)為7730點(diǎn)點(diǎn)，比220000年5月月上漲112%。年初因因住房預(yù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的提高高而減少少的新開(kāi)開(kāi)樓盤(pán)數(shù)數(shù)量，在在近兩個(gè)個(gè)月已恢恢復(fù)去年年水平，而售價(jià)價(jià)提升水水平已從從過(guò)去局局部區(qū)域域全面擴(kuò)擴(kuò)散到全全市城域域，房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)中趨趨升將成成為市場(chǎng)場(chǎng)主要傾傾向。隨著本市市房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作不不斷深化化，在發(fā)發(fā)展商不不斷創(chuàng)新新開(kāi)發(fā)理理念和全全面提高高居住質(zhì)質(zhì)量的推推動(dòng)下，上海房房地產(chǎn)已已進(jìn)入一一個(gè)新的的歷史發(fā)發(fā)

6、展階段段。有關(guān)關(guān)人士預(yù)預(yù)測(cè)，上上海房地地產(chǎn)業(yè)將將會(huì)進(jìn)入入長(zhǎng)期繁繁榮發(fā)展展的新階階段。2.2區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析虹口區(qū)是是上海蘇蘇州河以以北傳統(tǒng)統(tǒng)的住宅宅區(qū)域和和商業(yè)區(qū)區(qū)域。整整個(gè)區(qū)域域呈狹長(zhǎng)長(zhǎng)狀，與與楊浦、寶山、閘北和和黃浦相相臨，隔隔江相望望浦東新新區(qū)，可可謂地理理位置優(yōu)優(yōu)越。區(qū)區(qū)域內(nèi)貫貫穿高架架、輕軌軌，交通通便利。憑借濃濃厚的歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)，優(yōu)越越的地理理位置，以及四四川北路路商業(yè)街街的興旺旺，一直直以來(lái)在在北部居居民心目目中，虹虹口區(qū)是是理想的的居住地地，尤其其是寶山山、閘北北以及楊楊浦的居居民。根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，20001年一季度虹虹口區(qū)平平均成交交價(jià)為42811元平平方米，較上季季度大漲3

7、955元平米米。本項(xiàng)目位位于虹口口傳統(tǒng)的的房產(chǎn)熱熱點(diǎn)區(qū)域域四川路路沿線，該區(qū)域域以虹口口公園、四川北北路為中中心，向向外輻射射至歐陽(yáng)陽(yáng)路、同同心路、水電路路、大連連路。因因文化、商業(yè)基基礎(chǔ)較好好，一直直以來(lái)都都是投資資開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)域域，近期，借助四四川路成成熟的商商業(yè)和輕輕軌的開(kāi)開(kāi)通，該該區(qū)域樓樓盤(pán)的價(jià)價(jià)位和品品質(zhì)更上一一層樓，房?jī)r(jià)價(jià)順勢(shì)上上漲至44500-60000元/平方米米。附近近樓盤(pán)有有精武大大廈、榮榮欣大廈廈、虹葉葉花苑等等,一般般樓盤(pán)定定位于中高高檔。周邊未來(lái)來(lái)幾年內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目將主主要來(lái)自自與該地地塊南部部5000米處大大型公共共綠地周周邊的項(xiàng)項(xiàng)目，據(jù)據(jù)從虹口口區(qū)計(jì)委委處獲悉悉

8、，該綠綠地周邊邊將由上上海明佳佳房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)一225萬(wàn)平平米的住住宅小區(qū)區(qū)，而且且合同談?wù)勁幸不就瓿沙?。預(yù)計(jì)計(jì)明佳房房產(chǎn)會(huì)在在此建造造豪宅社社區(qū)，預(yù)預(yù)期銷售售均價(jià)會(huì)會(huì)在70000元元/平米以以上，該該項(xiàng)目因因大環(huán)境境優(yōu)于本本地塊，未來(lái)將將是本地地塊最具具競(jìng)爭(zhēng)的的項(xiàng)目。2.3周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析精武大廈廈該項(xiàng)目位位于東寶寶興路已已北，四四川北路路以東，近四川川路，規(guī)規(guī)劃為一一幢244層高層層，總建建筑面積積250000平平米，其其中19樓為為商業(yè)裙裙房，9924層層為住宅宅，房型型：三房房二廳1161.89平平米、四四房二廳廳1777.233平米，各占440套，20001年66月入伙伙，售價(jià)

9、價(jià)5500062000元/平米。因該項(xiàng)項(xiàng)目為單單幢高層層，毫無(wú)無(wú)環(huán)境可可言，且且房型單單一，總總體銷售售狀況一一般。榮欣大廈廈該項(xiàng)目位位于海倫倫西路以以北，四四川路以以西，規(guī)規(guī)劃為兩兩幢244層高層層，總建建筑面積積290000平平米，其其中13層為為商業(yè)裙裙房，房房型：一一房一廳廳87.5、二二房一廳廳1155、三房房一廳1151.8，220011年6月月入伙，售價(jià)55900073000元/平米。該項(xiàng)目目與精武武大廈類類似，都都為見(jiàn)縫縫插針式式住宅，基本無(wú)無(wú)小區(qū)環(huán)環(huán)境，且且房型偏偏大，銷銷售狀況況一般。金寶大廈廈金寶大廈廈位于寶寶山路，是多年年前開(kāi)發(fā)發(fā)的老樓樓盤(pán)，除除了地段段之外，沒(méi)有任任何

10、地優(yōu)優(yōu)勢(shì)，目目前處于于清盤(pán)期期，因此此其價(jià)格格最低，僅在44850058850元元之間。天倫家園園天倫家園園位于海海倫西路路、邢家家橋路，小區(qū)占占地20000平平方米，建筑面面積60000平平方米，僅有22幢多層層電梯房房。銷售售單價(jià)44900057700元元/平方方米。目目前已經(jīng)經(jīng)入伙，銷售狀狀況良好好。2.4市市場(chǎng)分析析基本結(jié)結(jié)論該地塊周周邊房地地產(chǎn)項(xiàng)目目住宅售售價(jià)在55500060000元/平米，根據(jù)與與周邊房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的比比較，另另外，綜綜合明珠珠線對(duì)該該項(xiàng)目噪噪音方面面的負(fù)面面影響及及四川路路商業(yè)街街的不可可替代性性、地塊塊南面近近期將興興建大型型公共綠綠地、虹虹口區(qū)計(jì)計(jì)劃將東東寶

11、興路路規(guī)劃為為休閑商商業(yè)街的的有利因因素，預(yù)預(yù)計(jì)該地地塊市場(chǎng)場(chǎng)平均售售價(jià)保守守、正常常、分類類如下：保守正常樂(lè)觀住宅550006000065000商業(yè)110000140000160000車位10萬(wàn)/個(gè)11萬(wàn)/個(gè)12萬(wàn)/個(gè)商業(yè)售價(jià)價(jià)依據(jù)參參見(jiàn)附件件3第三章 開(kāi) 發(fā) 設(shè)設(shè) 想3.1概概述隨著上海海市府提提出的新新一輪舊舊房改造造優(yōu)惠政政策的出出臺(tái)，上上海中心心城區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)將將發(fā)生巨巨大的變變化，房房地產(chǎn)特特有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)“地段，地段，地段”將成為為今后幾幾年內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)商關(guān)關(guān)注的重重點(diǎn)。大大眾的消消費(fèi)觀念念也將發(fā)發(fā)生巨大大的變化化，對(duì)已已滿足住住宅的基基本功能能、小區(qū)區(qū)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)物物業(yè)管理理等要求

12、求外，人人們將追追捧兩類類住宅，一類是是中心城城區(qū)的兼兼具投資資與居住住便利的的中高檔檔住宅，另一類類是郊區(qū)區(qū)別墅。四川路路81號(hào)號(hào)地塊，充分體體現(xiàn)了他他的地段段優(yōu)勢(shì)，虹口區(qū)區(qū)政府也也將在四四川路沿沿線大做做文章，在虬江江路、四四川路東東南角興興建4.1公頃頃的大型型綠地，該綠地地距811號(hào)地塊塊僅5000米左左右。東寶興路路（811號(hào)地塊塊南側(cè)）將興建建文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑步步行街，與811號(hào)地塊塊西側(cè)的的輕軌車車站（東東寶興路路站）連連通。地地塊北面面的河（俞涇浦浦）的污污水處理理正在整整治之中中，在今今后的幾幾年內(nèi)，該河內(nèi)內(nèi)將有游游艇和魚(yú)魚(yú)，結(jié)合合我們樓樓盤(pán)的開(kāi)開(kāi)發(fā)，河河的南岸岸將是小

13、小區(qū)的一一道美麗麗的風(fēng)景景線。3.2總總體平面面布局的的設(shè)想四川路881號(hào)地地塊總用用地面積積277700平平方米，容積率率4.00，規(guī)劃劃總建筑筑面積11108800平平方米，住宅沿沿地塊的的周邊布布置，原原則上南南低北高高，小區(qū)區(qū)設(shè)二個(gè)個(gè)出入口口，主入入口設(shè)在在四川路路沿俞涇涇浦河邊邊，次入入口設(shè)在在小區(qū)西西邊的規(guī)規(guī)劃道路路上。人人車分流流，小區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)置置地下車車庫(kù)，約約75000平方方米，地地庫(kù)上布布置小區(qū)區(qū)景觀綠綠化。沿沿四川路路、東寶寶興路布布置23層高高商場(chǎng)（鋪），約1550000平方米米，商場(chǎng)場(chǎng)的屋頂頂布置景景觀綠化化，活動(dòng)動(dòng)中心，設(shè)置建建設(shè)活動(dòng)動(dòng)設(shè)施，做一部部分會(huì)所所，一部部分

14、架空空，使屋屋頂景觀觀伸入室室內(nèi)。小小區(qū)內(nèi)沿沿河主要要道路寬寬6米，其其他道路路寬3米米（供消消防、搬搬家用）。整體體規(guī)劃講講究空間間形態(tài)、綠化景景觀、建建筑立面面、朝向向、采光光、通風(fēng)風(fēng)、消防防、日照照、節(jié)能能和降低低噪音（主要來(lái)來(lái)源輕軌軌和四川川路）。3.3商商場(chǎng)建筑筑設(shè)計(jì)沿四川路路留出北北面小區(qū)區(qū)入口后后，盡量量布置商商場(chǎng)，柱柱距8米米左右，進(jìn)深224米左左右，共共建三層層。沿東東寶興路路盡量布布置二層層商鋪，柱距88米左右右，進(jìn)深深16米米左右。商場(chǎng)立立面與住住宅協(xié)調(diào)調(diào)，室外外用石材材、大玻玻璃窗裝裝飾，體體現(xiàn)豪華華商場(chǎng)概概念，室室內(nèi)毛胚胚，或采采用菜單單式裝修修。3.4住住宅建筑筑設(shè)

15、計(jì)整個(gè)小區(qū)區(qū)設(shè)置小小高層和和高層住住宅，將將小高層層沿東寶寶興路布布置在地地塊南側(cè)側(cè)，高層層沿河布布置在地地塊北側(cè)側(cè)，既充充分利用用日照又又能滿足足高層住住宅的景景觀要求求（4.1公頃頃綠地在在南面5500米米處）。住宅平平面設(shè)計(jì)計(jì)講究，房型多多樣化，功能分分區(qū)合理理，尤其其注重主主臥、客客廳、餐餐廳、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生等主主要使用用空間的的面積以以及使用用合理性性，堅(jiān)持持做的六六明，即即：明廳廳、明房房、明廚廚、明衛(wèi)衛(wèi)、明電電梯廳、明樓梯梯間。改改善室內(nèi)內(nèi)通風(fēng)及及空調(diào)機(jī)機(jī)擺放位位置的設(shè)設(shè)計(jì)，建建議考慮慮層高22.9米米。小高層住住宅以115層為為主，高高層住宅宅以244層為主主，頂上上二層設(shè)設(shè)復(fù)

16、式住住宅。主主力戶型型以1225平方方米的三三房二廳廳和1000平方方米的二二房二廳廳為主，力爭(zhēng)將將主力戶戶型的總總價(jià)控制制在600755萬(wàn)元左左右。小區(qū)住宅宅的外立立面采用用簡(jiǎn)潔明明快的現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格。3.5配配套容量量電力：總總裝機(jī)容容量為550000千瓦。其中：住宅445000千瓦（以戶均均6千瓦瓦計(jì)）；公建、商業(yè)5500千千瓦。按按上海市市供電局局的有關(guān)關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)內(nèi)擬設(shè)11萬(wàn)伏變變電站一一組。自來(lái)水：最高日日用水量量為10000立立方米。其中：住宅7790立立方米（以人均均日用水水量升00.355立方米米計(jì)）；公建、商業(yè)1110立立方米。為滿足足高層（或小高高層）建建筑的消消防規(guī)范范

17、要求，小區(qū)內(nèi)內(nèi)應(yīng)設(shè)自自來(lái)水二二路進(jìn)水水，直接接從市政政管網(wǎng)引引入小區(qū)區(qū)。排水：小小區(qū)內(nèi)排排水系統(tǒng)統(tǒng)為分流流制，即即雨、污污水分流流。最高高日生活活污水排排水量約約為10000立立方米。生活污污水由小小區(qū)內(nèi)管管網(wǎng)匯集集后經(jīng)處處理達(dá)標(biāo)標(biāo)后排入入市政管管網(wǎng)。小小區(qū)過(guò)水水面積為為277700平平方米。雨水經(jīng)經(jīng)小區(qū)雨雨水管網(wǎng)網(wǎng)匯集后后排入城城市雨水水管網(wǎng)。燃?xì)猓好棵繎粼O(shè)66立方米米表，小小區(qū)最高高時(shí)用氣氣量約8800立立方米。據(jù)上海海市煤氣氣公司的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)內(nèi)擬設(shè)調(diào)調(diào)壓站一一座。氣氣源為中中壓，從從市政管管網(wǎng)引入入。電話：小小區(qū)需220000對(duì)電話話。其中中：住宅宅15000對(duì)（以每

18、戶戶2對(duì)計(jì)計(jì)），公公建、商商業(yè)5000對(duì)。有線電視視：小區(qū)區(qū)擬設(shè)220000個(gè)有線線電視終終端。其其中：住住宅15500終終端（以以每戶22終端計(jì)計(jì)），公公建、商商業(yè)5000終端端。環(huán)衛(wèi)：小小區(qū)內(nèi)不不設(shè)化糞糞池，生生活污水水經(jīng)二級(jí)級(jí)生化處處理達(dá)標(biāo)標(biāo)后排入入市政管管網(wǎng)。小小區(qū)內(nèi)生生活垃圾圾袋裝集集中后，由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)作業(yè)部部門負(fù)責(zé)責(zé)清運(yùn)。垃圾房房設(shè)獨(dú)立立水、電電計(jì)量。商業(yè)設(shè)設(shè)施按上上海市的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生門前前三包的的政策進(jìn)進(jìn)行管理理。3.6環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)噪聲：建建成后本本小區(qū)位位安靜生生活小區(qū)區(qū)，對(duì)周周邊環(huán)境境無(wú)任何何噪聲影影響。沿沿街商業(yè)業(yè)設(shè)施的的布置應(yīng)應(yīng)充分考考慮經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)可可能對(duì)住住宅、居居民的影影

19、響。設(shè)設(shè)計(jì)中應(yīng)應(yīng)對(duì)住宅宅和商業(yè)業(yè)二種功功能設(shè)置置相應(yīng)的的隔離、過(guò)渡措措施。廢氣：整整個(gè)項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)和建成成以后，均無(wú)污污染性氣氣源產(chǎn)生生。設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，擬擬采用對(duì)對(duì)外直排排式排放放，以減減少室內(nèi)內(nèi)廚房油油煙廢氣氣的影響響。廢水：生生活污水水以前述述方式排排放，對(duì)對(duì)周邊環(huán)環(huán)境無(wú)任任何影響響。二級(jí)級(jí)生化水水處理裝裝置設(shè)于于小區(qū)集集中綠化化處，以以減小對(duì)對(duì)觀瞻和和嗅覺(jué)得得影響。公建中中的餐飲飲部分，應(yīng)設(shè)置置隔油裝裝置。公公建中不不布置任任何有可可能產(chǎn)生生污染性性廢水的的內(nèi)容。環(huán)境布局局：綠化化率：大大于355。集集中綠化化大于110。結(jié)合建建筑設(shè)計(jì)計(jì)，小區(qū)區(qū)內(nèi)布置置相應(yīng)的的綠化、雕塑小小品，小小區(qū)設(shè)置

20、置透綠式式圍墻，以美化化小區(qū)、周邊環(huán)環(huán)境。交通組織織：小區(qū)區(qū)設(shè)二個(gè)個(gè)機(jī)動(dòng)車車出入口口，機(jī)動(dòng)動(dòng)車輛一一進(jìn)一出出。街坊坊主干道道路幅不不小于66米，次次通道路路幅不小小于3米米。街坊坊道路直直達(dá)每個(gè)個(gè)號(hào)舍的的出入口口。電子子監(jiān)控裝裝置和有有效的物物業(yè)管理理系統(tǒng)，將保證證小區(qū)的的交通組組織次序序井井有有條。小小區(qū)內(nèi)商商場(chǎng)人流流（含營(yíng)營(yíng)業(yè)人員員和顧客客）和住住宅人流流有效分分流。設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)結(jié)合小小區(qū)被側(cè)側(cè)俞涇浦浦河的天天然臨水水優(yōu)勢(shì)，美化駁駁岸等防防汛設(shè)施施，將防防汛規(guī)范范必設(shè)的的6米防汛汛通道設(shè)設(shè)計(jì)成既既能滿足足防汛要要求，又又能為小小區(qū)提供供機(jī)動(dòng)車車通行，還能為為業(yè)主提提供賞水水、休閑閑空

21、間的的多用途途組合通通道。3.7地地塊技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)總占地面面積： 2777000 M22總建筑面面積： 12007755 M22 地上上建筑面面積：11108800 M2 居住面面積： 9922000 MM2 公建面面積： 1186000 MM2 地下下建筑面面積： 99975 M2容積率： 4.0機(jī)動(dòng)車位位： 2855個(gè)總戶數(shù)： 8668戶開(kāi) 發(fā) 進(jìn) 度度項(xiàng)目發(fā)展展進(jìn)度及及銷售計(jì)計(jì)劃圖項(xiàng)目時(shí)限建設(shè)期20011年20022年20033年三季四季一季二季三季四季一季二季三季簽定合作作改造協(xié)協(xié)議半個(gè)月簽定動(dòng)遷遷委托協(xié)協(xié)議半個(gè)月地塊動(dòng)拆拆遷6個(gè)月完成并確確定設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)1個(gè)月規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)1個(gè)月報(bào)

22、建1個(gè)月設(shè)計(jì)擴(kuò)初初1個(gè)月施工圖設(shè)設(shè)計(jì)及深深化2個(gè)月施工18個(gè)月月銷售住宅10個(gè)月月20403010商業(yè)10個(gè)月月20403010車位6個(gè)月305020 投 資 估估 算5.1 前期期開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用本項(xiàng)目土土地總價(jià)價(jià)268877萬(wàn)萬(wàn)（包括括土地出出讓金及及三通一一平等費(fèi)費(fèi)用），總建筑筑面積11108800平平方米，可銷售售面積11068800平平方米（住宅9922000平方方米，商商業(yè)1446000平方米米），地地價(jià)折入入可售建建筑面積積25119元/平方米米。5.2 建安安工程費(fèi)費(fèi) 按高層層18000元/平方米米，商業(yè)業(yè)建安費(fèi)費(fèi)28000元/平方米米，會(huì)所所、公建建建筑安安裝費(fèi)224000元/平平

23、方米，地下車車庫(kù)建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)25000元/平方米米計(jì)算：A、本項(xiàng)項(xiàng)目可售售面積建建安工程程費(fèi)2006844萬(wàn)元；B、不可可售面積積建安工工程費(fèi)8840萬(wàn)萬(wàn)元；C、地下下車庫(kù)建建安費(fèi)224944萬(wàn)元；D、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套費(fèi)費(fèi)61441萬(wàn)元元；E、其他他費(fèi)用2240萬(wàn)萬(wàn)元F、以上上各項(xiàng)合合計(jì)建安安費(fèi)總額額：3003999萬(wàn)元具體項(xiàng)目目成本及及盈利預(yù)預(yù)測(cè)見(jiàn)下下表序號(hào)內(nèi)容計(jì)算公式式保守正常樂(lè)觀說(shuō)明單位成本本總額單位成本本總額單位成本本總額(元/平平米)(萬(wàn)元)(元/平平米)(萬(wàn)元)(元/平平米)(萬(wàn)元)一1.可售售面積銷銷售收入入（萬(wàn)元元）住宅+商商場(chǎng)6,255266,77707,099475,77607

24、,799983,2290土地總面面積27,7700平米 1.1住宅宅售價(jià)（元/平米）5,500050,77106,000055,33206,500059,9930建設(shè)用地地面積27,7700平米 1.22商場(chǎng)售售價(jià)（元元/平米）11,000016,006014,000020,444016,000023,3360容積率4.0002. 車位收收入（萬(wàn)萬(wàn)元/個(gè)）10.0002,855011.0003,133512.0003,4220總建筑面面積120,7755平米銷售總收收入（萬(wàn)萬(wàn)元）住宅+商商場(chǎng)6,511969,66207,388778,88958,111986,77101. 容容積率面面積110

25、,8000平米二發(fā)展費(fèi)用用6,233066,55336,288267,00936,322667,5565 1.11 可銷銷售面積積106,8000平米1土地費(fèi)用用轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償償費(fèi)2,455126,11772,455126,11772,455126,11771.1.1高層層住宅92,2200平米土地出讓讓金6670066700667001.1.2商業(yè)業(yè)14,6600平米土地契稅稅土地出讓讓金*3.000%2.0212.0212.021 1.2 公建面面積4,0000平米小計(jì)上述費(fèi)用用之和2,511926,88982,511926,88982,511926,88981.2.1公建建(幼稚園園/會(huì)所)3

26、,0000平米2前期費(fèi)費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)建安成本本的2.500%5660056600566001.2.2小區(qū)區(qū)公建配配套(變電站站)1,0000平米前期開(kāi)辦辦費(fèi)5535535532. 地下室室車庫(kù)9,9775平米小計(jì)616546165461654285個(gè)車位3可售面積積建安費(fèi)費(fèi)1,933720,66841,933720,66841,933720,6684土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)26,1177不可售面面積建筑筑費(fèi)建安費(fèi)*不可售售面積/銷售面面積798407984079840每平米土土地價(jià)9,4550建安費(fèi)地下車庫(kù)庫(kù)建安費(fèi)費(fèi)建安費(fèi)*車庫(kù)面面積/銷售面面積2332,49942332,49942332,4994土地

27、出讓讓金(僅二俱俱交納其其他免繳繳)700其他費(fèi)用用全部建安安費(fèi)的1.0%222402224022240基礎(chǔ)配套套費(fèi)5756,14415756,14415756,1441高層建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)1,8000元/平米米小計(jì)2,844630,33992,844630,33992,844630,3399商業(yè)建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)2,8000元/平米米4銷售稅金金銷售收入入的（55.055%*552%）2.633%2302,46612612,78892873,0665公建(會(huì)會(huì)所/幼稚園園)建筑安安裝費(fèi)2,4000元/平米米銷售費(fèi)用用銷售費(fèi)用用銷售收入入的2.5%1631,74411851,97722032,166

28、8小區(qū)公建建配套(變電站站)建筑安安裝費(fèi)1,2000元/平米米小計(jì)3934,20024464,76614905,2333地下車庫(kù)庫(kù)建筑安安裝費(fèi)2,5000元/平米米5管理費(fèi)全部建安安費(fèi)(33)項(xiàng)2.5%717607176071760基礎(chǔ)配套套費(fèi)575元/平米米間接費(fèi)用用其他費(fèi)用用000000其中：外外配套費(fèi)費(fèi)(住宅建建設(shè)配套套費(fèi))210元/平米米利息含項(xiàng)目全全部投資資利息2813,00002813,00002813,0000小區(qū)配套套費(fèi)(水電氣氣增容費(fèi)費(fèi)等)220元/平米米小計(jì)3523,76603523,76603523,7660總圖費(fèi)(室外總總體費(fèi)用用)85元/平米米6不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)(2+33

29、)項(xiàng)之和的2.0%586215862158621其他費(fèi)用用60元/平米米三稅前成本本發(fā)展費(fèi)用用-銷售稅稅金5,999964,00726,022164,33046,033964,5500小計(jì)5,999964,00726,022164,33046,033964,55001、住宅宅建安費(fèi)費(fèi)按初裝裝修考慮慮。四稅前利潤(rùn)潤(rùn)（已交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅）銷售收入入-發(fā)展費(fèi)費(fèi)用2893,08871,100511,88021,799319,11452、水電電氣增容容費(fèi)包括括在小區(qū)區(qū)配套費(fèi)費(fèi)內(nèi)。五稅項(xiàng)所得稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)的0%0000003、會(huì)所所等配套套項(xiàng)目未未考慮其其商業(yè)收收入。小計(jì)000000六稅后成本本發(fā)展費(fèi)用用+稅項(xiàng)6

30、,233066,55336,288267,00936,322667,55654、營(yíng)業(yè)業(yè)稅按返返還300%計(jì)算七稅后利潤(rùn)潤(rùn)銷售收入入-稅后成成本2893,08871,100511,88021,799319,11455、所得得稅按全全免計(jì)算算八總成本利利潤(rùn)率稅后利潤(rùn)潤(rùn)/稅前成成本4.822%18.335%29.223%第六章 初步步結(jié)論及及建議經(jīng)調(diào)查、分析和和評(píng)估，對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估估結(jié)論為為：該項(xiàng)目與與區(qū)相關(guān)關(guān)政府部部門合作作，過(guò)程程及操作作風(fēng)險(xiǎn)較較小。該項(xiàng)目土土地、動(dòng)動(dòng)遷成本本均已與與區(qū)屬動(dòng)動(dòng)遷公司司包干，而且該該地塊還還可與政政府部門門爭(zhēng)取列列入虹口口區(qū)舊改改地塊，享受舊舊改相關(guān)關(guān)政策。經(jīng)測(cè)算，

31、該地塊塊投資回回報(bào)率（靜態(tài)）高于118，具有財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)估估上的可可行性。該地塊地地理位置置優(yōu)越，毗鄰繁繁華的四四川路商商業(yè)街與與軌道交交通明珠珠線。此此外，規(guī)規(guī)劃中該該地塊南南側(cè)將興興建休閑閑步行街街及大型型公共綠綠地，前前景廣闊闊，可實(shí)實(shí)現(xiàn)的利利潤(rùn)還有有可能提提高。鑒于上述述結(jié)論，我司建建議吸納納該地塊塊開(kāi)發(fā)高高檔住宅宅及商場(chǎng)場(chǎng)，具體體操作上上在確定定前期動(dòng)動(dòng)遷成本本及落實(shí)實(shí)舊改優(yōu)優(yōu)惠政策策的前提提下，以以成立項(xiàng)項(xiàng)目公司司的形式式開(kāi)發(fā)該該地塊。附件1：項(xiàng)目總總平面圖圖附件2：四川路路項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)匯總名稱地址建筑面積積2房3房最低價(jià)最高價(jià)入伙日期期銷售率類型樓盤(pán)概況況2房:33房最小最大最小最大飄鷹東方方花園曲陽(yáng)路668號(hào)（四平路路口）多/小高高15000002：1103120130152510006000020011年122月60%綠洲紫荊荊花園歐陽(yáng)路2289號(hào)號(hào)（四平平路口）多/小高高/高10幢小小高，22幢高層層15000003:7741251381604800065000現(xiàn)房90%采虹名邸邸-花園城城花園路2250號(hào)號(hào)(中山北北一路）多/小高高1期：44幢多層層，1幢幢小高1600000500005600020022年70%嘉宏紫薇薇園同心路228弄（輕軌軌邊）小高/高高2幢高層層，3幢幢小高7000001：193111131176