房地產(chǎn)行業(yè)川渝黔樓市調(diào)研：市場(chǎng)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)城市間分化顯著

1、樓盤調(diào)研要點(diǎn)貴陽(yáng)市中南林樾項(xiàng)目位于貴陽(yáng)老城區(qū)南明區(qū)和雙龍經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯處，占地面積 10 萬(wàn)方，建筑面積 32 萬(wàn)方。拿地時(shí)間 2018 年 11 月，樓面地價(jià) 5500 元/平。首期于今年 5 月開盤，推出房源 500 套，小高層均價(jià) 10500 元/平，洋房均價(jià) 13500 元/平，當(dāng)前綜合去化率 80%；8 月底加推50 套，當(dāng)前已鎖定 12 套，洋房均價(jià)上漲至 14200 元/平。市場(chǎng)熱度稍降，到訪轉(zhuǎn)化率下行。案場(chǎng)人員反饋貴陽(yáng)市商品住宅月度去化量約 60 萬(wàn)方，銷售均價(jià) 11000 元/平。今年下半年以來(lái)整個(gè)市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)冷，銷售量下跌，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。市場(chǎng)并未過(guò)多受到棚改貨幣化安置收緊的影響

2、，主要因貴陽(yáng)購(gòu)買力支撐充分。到訪量總體平穩(wěn)，未見明顯下滑，但受限于市場(chǎng)信心不足，轉(zhuǎn)化率較之前有所下行。房?jī)r(jià)限制嚴(yán)格，房貸利率邊際上行。限價(jià)政策要求住宅銷售價(jià)格不得高于備案價(jià)格，不得低于備案價(jià)格的 95%。案場(chǎng)人員反饋，首套房平均貸款利率由 5.39%上行至 5.635%， 首套房由上浮 10%變?yōu)樯细?15%，二套房上浮 20%不變，公積金貸款利率不變。辦理貸款要看全國(guó)的征信記錄、收入證明和流水，流水要求覆蓋 22.1 倍月供。全款購(gòu)房比例10%，商貸放款周期平均為 1 個(gè)月，最慢 45 天，最快半個(gè)月，并未感覺到放款邊際收緊。貴陽(yáng)萬(wàn)科麓山項(xiàng)目位于云巖區(qū)和觀山湖區(qū)的交界處，可售住宅面積 59

3、萬(wàn)方，公寓 7.9 萬(wàn)方，產(chǎn)品主要定位剛需和首改，套型結(jié)構(gòu)以 89119 平為主。拿地時(shí)間 2018 年 9 月，考慮配建等成本的綜合樓面地價(jià)約 6000 元/平。首期于今年 7 月開盤，蓄客 4 個(gè)月，推出貨值 14.5 億元，目前已認(rèn)購(gòu) 12.9 億元；精裝交付，整體均價(jià) 11700 元/平，預(yù)計(jì)將于 10 月中旬售罄并將于下月加推 5 億貨值。全年預(yù)計(jì)能夠完成銷售額 18 億元。市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，項(xiàng)目利潤(rùn)率承壓。案場(chǎng)人員反饋，今年銷售額同比下降 25%30%，銷售均價(jià)維持 1100012000 元/平。本項(xiàng)目盈虧基本平衡，后續(xù)可能嘗試通過(guò)推出改善型產(chǎn)品漲價(jià)至 1400015000 元/平。主要競(jìng)

4、品為同一區(qū)域的碧桂園西南上城，其銷售均價(jià)僅 9700 元/平，精裝交付，送地暖和家具，平均一周可以去化 100 套，在本片區(qū)銷售排名第一。到訪量處于貴陽(yáng)前列，不用分銷團(tuán)隊(duì)。案場(chǎng)人員反饋，項(xiàng)目每周來(lái)訪量 200 組左右，處于貴陽(yáng)第一梯隊(duì)。萬(wàn)科貴陽(yáng)項(xiàng)目均不使用分銷方式，碧桂園和恒大分銷傭金 3%5%。土地價(jià)格仍維持高位。貴陽(yáng)地價(jià)自 2018 年以來(lái)不斷走高，周邊品牌開發(fā)商取地成本60007000 元/平。今年以來(lái)政策有所放松，上半年取消了土拍熔斷機(jī)制，再次拍出 8000元/平以上的地價(jià)。由于地價(jià)維持高位，開發(fā)商對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)仍有上漲預(yù)期。信貸條件嚴(yán)格，放款周期維持平穩(wěn)。貴陽(yáng)沒有限購(gòu)政策，對(duì)于信貸審查比

5、較嚴(yán)格，要求雙倍流水，征信和負(fù)債要求也比較高。放款周期方面，商貸當(dāng)月，公積金 3 個(gè)月，組合貸半年。按揭利率變化需要等 10 月 8 號(hào)新政，但目前來(lái)看應(yīng)該會(huì)平穩(wěn)過(guò)渡，不會(huì)有很大變化。貴陽(yáng)碧桂園云頂壹品項(xiàng)目位于白云區(qū)金融北城，占地 184 畝，建筑面積 29 萬(wàn)方，容積率 2.22，住宅共 1622戶，貨值總數(shù)約 2425 億。拿地時(shí)間為 2018 年，樓面價(jià)超過(guò) 7000 元/平。一期于去年 11 月開盤，目前已經(jīng)售罄。二期今年開盤，尚余 50 套在售。綜合去化率近 100%，新開去化率 70%以上，銷售均價(jià) 11000 元/平，送車位和地暖。到訪量下滑，利潤(rùn)率承壓。案場(chǎng)人員反饋，項(xiàng)目工作日

6、來(lái)店量每天 1020 組，周末每天 HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)100200 組，平均每天成交 35 套。到訪量較上半年下降 5%左右，轉(zhuǎn)化速度變慢。項(xiàng)目拿地成本超過(guò) 7000 元/平，原計(jì)劃定價(jià) 1300015000 元/平，當(dāng)前售價(jià)只能保本。周邊本地某小開發(fā)商的項(xiàng)目前兩年去化情況較差，今年將定價(jià)由 11000 元/平降至 9000 元/平后去化明顯改善，加推 240 套房源基本售罄。下半年供應(yīng)量顯著增長(zhǎng)，但去化率下行。案場(chǎng)人員反饋本片區(qū)去年年末銷售情況差，今年逐步回暖。78 月供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng) 41%，但成交增速不高，即去化率有下行。市場(chǎng)部人員稱，碧桂園云頂壹品銷售走勢(shì)與周邊相比整體平穩(wěn)。

7、遵義金科集美東方項(xiàng)目位于遵義市匯川區(qū)，匯川區(qū)是遵義市政府重點(diǎn)發(fā)展的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目占地面積 440 畝，建筑面積 70 萬(wàn)方，分 ABC 三地塊開發(fā)。拿地時(shí)間 2019 年 4 月，樓面價(jià) 1400 元/平。目前推出 A 地塊的三棟高層和一棟洋房，8 月 23 日首推 1 棟高層和 10 套洋房，蓄客1 個(gè)月，當(dāng)天去化100%；后加推兩棟高層，目前去化80%。高層均價(jià)66006700元/平，洋房 8000 元/平。C 地塊將于今年年底推出，目前仍在拆遷中。均價(jià)明顯高于競(jìng)品，預(yù)計(jì)未來(lái)去化承壓。案場(chǎng)人員反饋本地居民經(jīng)濟(jì)能力比較弱，對(duì)價(jià)格敏感。周邊競(jìng)品新城悅雋風(fēng)華去化情況較差，精裝價(jià)由 6

8、500 元/平降至 5500 元/平后有所好轉(zhuǎn)。另一本地開發(fā)商樓盤林達(dá)大院毛坯價(jià) 58006200 元/平，部分房源允許首付分期支付。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)四季度推貨還會(huì)漲價(jià)，而考慮到其他開發(fā)商會(huì)繼續(xù)降價(jià)促銷，去化壓力加大。內(nèi)需不足，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈。遵義去年銷售均價(jià) 56005700 元/平，今年超過(guò) 6000 元/平。去年下半年市場(chǎng)熱度較高，主要因四季度受到返鄉(xiāng)潮帶動(dòng)。去年良好的銷售情況吸引品牌房企集中進(jìn)入，導(dǎo)致遵義競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于供貨量增加，年初至今市場(chǎng)相對(duì)去年下降較多。棚改貨幣化安置政策收緊對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊，現(xiàn)在棚改拆遷接近尾聲，棚改客戶占比很少。案場(chǎng)人員反饋今年市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚，購(gòu)房人的情緒主

9、要受到價(jià)格影響。購(gòu)房人以本地人為主，城市內(nèi)需隱現(xiàn)不足，庫(kù)存水平較高。部分樓盤有半數(shù)客戶來(lái)自周邊縣城。重慶金科集美嘉悅項(xiàng)目位于北碚區(qū)蔡家商圈，是蔡家地區(qū)的銷售冠軍，項(xiàng)目占地面積 382 畝，總體量 82 萬(wàn)方，2017 年拿地，樓面價(jià) 3750 元/平方米。2017 至今銷售額接近 50 億元。本項(xiàng)目當(dāng)前套內(nèi)均價(jià) 15000 元/平，建面均價(jià) 13500 元/平，主要產(chǎn)品清水交付。共 4700 套，累計(jì)銷售 4069 套，今年銷售 1628 套。最近一期開盤是今年 7 月底，當(dāng)天去化 70%，現(xiàn)在只有尾房在售。項(xiàng)目整體去化率 70%80%，下一期預(yù)計(jì) 10 月開盤。地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)，整體去化平穩(wěn)

10、。蔡家地區(qū)地價(jià) 2017 年至今已翻三倍，2017 年平均地價(jià)僅 3000 元/平，近期已經(jīng)突破 9000 元/平，地價(jià)的上漲帶動(dòng)本片區(qū)房?jī)r(jià)上漲。與本項(xiàng)目?jī)H隔一條馬路的金科博翠山因拿地成本較高，售價(jià)比本項(xiàng)目高出 2000 元。今年以來(lái)土地市場(chǎng)熱度不降，但本片區(qū)位置非常有優(yōu)勢(shì)，內(nèi)需充足，去化問(wèn)題不大。小戶型、剛需戶型去化情況較好。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，單價(jià)高、面積小、總價(jià)低的戶型更受歡迎，周邊產(chǎn)品中面積段在 7080 平方米的戶型銷售情況較好，總體來(lái)看蔡家片區(qū)剛需群體是主力，因此大戶型的去化相對(duì)有壓力。購(gòu)房者認(rèn)可品牌溢價(jià)。案場(chǎng)人員反饋金科作為本地知名房企有品牌優(yōu)勢(shì)，在重慶市場(chǎng)一直領(lǐng)跑。當(dāng)前重慶市場(chǎng)是拼產(chǎn)品

11、、拼品牌、拼配套的市場(chǎng)。案場(chǎng)人員稱位于項(xiàng)目東側(cè)的中南玖宸均價(jià)低于本項(xiàng)目，但去化情況不理想；同處蔡家商圈的首鋼美利花都去化情況也不是很好。兩個(gè)競(jìng)品銷售較差主要因?yàn)槠放撇⒉粸楫?dāng)?shù)厝怂熘驼J(rèn)可。重慶龍湖昱湖壹號(hào) HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)項(xiàng)目位于渝北區(qū)禮嘉商圈龍?zhí)梁珗@附近，輕軌 6 號(hào)線貫穿，周邊有華僑城歡樂谷和瑪雅水公園，每年能帶動(dòng) 300 萬(wàn)人次的消費(fèi)。項(xiàng)目用地面積 730 畝，其中商業(yè) 400 畝，將打造總建筑面積 60 萬(wàn)方的龍湖禮嘉天街。2016 年年底拿地，樓面價(jià) 7480 元/平。去年一期開盤套內(nèi)均價(jià) 1900024000 元/平，其中高層均價(jià) 1700018000 元/平，最

12、新一期于 9 月初加推，推出 200 多套，現(xiàn)在已經(jīng)基本去化完畢。市場(chǎng)較前兩年有所降溫但整體維穩(wěn)，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲。今年市場(chǎng)相比前兩年降溫，但全重慶房?jī)r(jià)都在上漲，成交量也在平穩(wěn)增長(zhǎng)，需求端仍然比較強(qiáng)勁。從城市規(guī)劃的角度來(lái)看， 重慶未來(lái)發(fā)展方向是向北延伸，所以禮嘉、悅來(lái)、蔡家等板塊仍有發(fā)展空間。今年禮嘉片區(qū)沒有新地出讓，供地主要集中于蔡家等北部區(qū)域。禮嘉 20162017 年地價(jià)平均 8000 元/平，2018 年后超過(guò) 9000 元/平，但由于政府限價(jià)嚴(yán)格，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。2016 年之前房?jī)r(jià)平均 60007000 元/平，2017 年漲到 1500016000 元/平，2018 年基本維穩(wěn)

13、。品牌、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)凸顯。項(xiàng)目均價(jià)比周圍競(jìng)品高出 30004000 元/平，主要源于龍湖的品牌溢價(jià)和產(chǎn)品質(zhì)量。距離最近的競(jìng)品是華宇的項(xiàng)目，該項(xiàng)目樓面地價(jià)比本項(xiàng)目高出 80 元，但是銷售均價(jià)僅為 20000 元/平，且去化情況更差。按揭條件相對(duì)寬松。按揭購(gòu)房比例 70%，銀行政策不算太嚴(yán)格，只要征信沒問(wèn)題即可， 流水要求比較松，外地人全款買房不限購(gòu)。資陽(yáng)藍(lán)光公園學(xué)府項(xiàng)目位于資陽(yáng)主城區(qū)雁江區(qū)，距離高鐵站步行僅 10 分鐘。2017 年 12 月拿地，樓面價(jià)約1000 元/平。小區(qū)共 2381 戶，2018 年 5 月首次開盤，1 月開始蓄客，推出 600 多套，開盤全部售罄。當(dāng)前整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)去化 70

14、%80%，銷售均價(jià) 6000 元/平。售價(jià)兩次下調(diào)，銷售達(dá)標(biāo)有壓力，促銷力度較大。去年 5 月首開價(jià)格與當(dāng)前持平，都是6000 元/平。2018 年 89 月漲至 7000 元/平，2018 年 11 月和 2019 年 5 月兩次下調(diào)售價(jià)。當(dāng)前還有 500600 套未售，現(xiàn)在平均一個(gè)月銷售 5060 套，項(xiàng)目要求今年全部去化，銷售壓力較大。周均到訪量 150160 組，轉(zhuǎn)化率 17%20%。促銷手段方面，送價(jià)值 5 萬(wàn)元的家電禮包（線上購(gòu)物卡形式），之前沒有過(guò)類似的打折力度。渠道帶客成交一套支付傭金 2000025000 元（估算傭金比例 4%5%），一個(gè)月渠道成交約 30 套。中小戶型成交

15、情況較好。項(xiàng)目產(chǎn)品套型主要有 100、110、122、136 平幾種，最小戶型成交總價(jià) 6070 萬(wàn)。110 平戶型銷售較好，130 平戶型去化情況較差。針對(duì)資陽(yáng)當(dāng)?shù)乜腿海?100120 平的戶型更受歡迎，大戶型去化會(huì)比較難。房貸政策保持平穩(wěn)。項(xiàng)目 80%90%客戶采用按揭方式，當(dāng)?shù)厥赘侗壤恢笔鞘滋?30%， 二套 50%，認(rèn)貸不認(rèn)房。成都首開龍湖景粼玖序項(xiàng)目位于東三環(huán)龍泉驛區(qū)十陵板塊，為首開和龍湖合作項(xiàng)目，雙方權(quán)益各占 50%，由龍湖操盤。2018 年年底拿地，樓面價(jià)超 9300 元/平。項(xiàng)目可售占地面積 143 畝，加上配建用地面積共 220 多畝，容積率 2.0。分三個(gè)地塊，其中 1

16、號(hào)地建筑面積 8 萬(wàn)方、2 號(hào)地 5.6萬(wàn)方、3 號(hào)地 14 萬(wàn)方。1 號(hào)地塊已經(jīng)開盤 1 個(gè)月，從 6 月初開始蓄客，推出 360 套，去化率近 50%，均價(jià) 21000-25000 元/平。銷售去化承壓。據(jù)案場(chǎng)人員反饋，雖然項(xiàng)目去化率不到 50%，但已是本區(qū)域銷售情況最好的樓盤。預(yù)期去化率偏低是因?yàn)槭臧鍓K目前接受度不是很高，且偶爾會(huì)有低價(jià)樓盤擾亂市場(chǎng)。今年 1 號(hào)地要抓緊清盤，全年銷售目標(biāo) 15 億，現(xiàn)已完成 5 億元，達(dá)成目標(biāo)壓力較大。成都市場(chǎng)分化嚴(yán)重，主城區(qū)低價(jià)盤迅速出清，二環(huán)外高價(jià)盤去化率低。主城區(qū)核心低價(jià)盤從去年至今熱度一直延續(xù)，二環(huán)外郊區(qū)盤在去年底降溫，今年 34 月樓市小陽(yáng)春

17、后開始下滑。成都市場(chǎng) 2017 年開始限價(jià)，但房?jī)r(jià)尚有騰挪上漲空間，去年 515 后限價(jià)從嚴(yán)， 完全不允許出現(xiàn)上漲，一二手房?jī)r(jià)倒掛，低價(jià)新房一房難求。以東二環(huán)豪宅仁恒濱河灣 HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)為例，其新房均價(jià) 20000 元/平，二手房均價(jià) 3000040000 元/平，由于拿地成本較低，政府不允許備案價(jià)過(guò)高，今年開盤上萬(wàn)人搖號(hào)搶房。這一部分低地價(jià)、低房?jī)r(jià)的樓盤正在迅速消化。成都土地供應(yīng)量在 2018 和 2019 年均有縮量，地價(jià)從去年 4 月份開始上漲，五環(huán)外土地成交樓面價(jià)達(dá)到 8600 元/平，近期土地市場(chǎng)已經(jīng)趨于冷靜。這些高價(jià)土地陸續(xù)入市推高房?jī)r(jià)，但由于項(xiàng)目銷售價(jià)格較高，去

18、化率較低。成都保利天和項(xiàng)目位于成都北 3.5 環(huán)金牛區(qū)北部新城，占地面積 61 畝，建筑面積 12 萬(wàn)方，容積率 2.0。拿地時(shí)間 2017 年 11 月 30 日，樓面價(jià) 8100 元/平，包含配套達(dá) 9100 元/平，清水均價(jià) 15500元/平，精裝均價(jià) 18000 元/平。今年 3 月首開，第一批次推出 228 套，去化率近九成。二批次 6 月底推出 272 套，開盤當(dāng)天賣出 10 套，當(dāng)月賣出 30 套，當(dāng)前剩余 170 套。銷售均價(jià)高，開發(fā)商推貨集中，銷售達(dá)標(biāo)壓力較大。3 月首開房源中，均價(jià) 1200014000 元/平的一梯兩戶精裝房基本去化，但均價(jià) 1800019000 元/平兩

19、梯兩戶的 6 號(hào)樓只賣出 3 套。二批次當(dāng)前去化率不足 40%。去化情況符合預(yù)期，因?yàn)轫?xiàng)目定價(jià)比較高，周圍清水均價(jià) 12000 元/平，本項(xiàng)目達(dá)到 15500 元/平。同時(shí)片區(qū)供應(yīng)量增加，各個(gè)開發(fā)商在“金九銀十”集中推貨。公司要求項(xiàng)目明年上半年清盤，壓力比較大。促銷手段方面，精裝房的清水價(jià)部分享受 3 個(gè) 0.98 的優(yōu)惠（綜合計(jì)算約 94 折）。周邊競(jìng)品均有降價(jià)。案場(chǎng)人員反饋，緊鄰天和項(xiàng)目的中南海棠集，在 2017 年 6 月的高峰時(shí)點(diǎn)拿地，樓面價(jià) 9400 元/平，第一批次高層均價(jià) 13000 元/平，空中墅 15000 元/平。67 月份大幅度降價(jià)，高層價(jià)格最低降至 1100012000

20、 元/平，現(xiàn)在空中墅均價(jià) 13000 元/平。項(xiàng)目利潤(rùn)率承壓。什邡榮盛公園御府項(xiàng)目位于什邡市，開車 30 分鐘可以到達(dá)成都三環(huán)。項(xiàng)目總建筑面積 20 萬(wàn)方，容積率 2.5，共 896 戶，由電梯洋房和高層組成，平均公攤率 13%。拿地時(shí)間 2018 年 10 月，通過(guò)收并購(gòu)方式，樓面價(jià)約 1000 元/平。項(xiàng)目銷售情況較好，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占比較高。項(xiàng)目于今年 4 月 13 日首次開盤，推出 400 套， 開盤當(dāng)日售出 300 套，綜合去化率 80%，其中高層 95%，洋房 70%。7 月二期開盤已經(jīng)去化 95%，平均每個(gè)月售出 100 套，高層均價(jià) 4800 元/平，洋房 5600 元/平，毛利率較

21、高。品牌溢價(jià)達(dá)到 10%以上。今年已售 4 個(gè)億，預(yù)計(jì)馬上就要加推。購(gòu)房人以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購(gòu)房群體和老城區(qū)改善群體為主，占比分別為 60%和 40%。當(dāng)?shù)貎H有榮盛和恒大兩個(gè)品牌開發(fā)商。2017 年什邡樓市銷售火爆，留下了一些爛尾項(xiàng)目， 因此當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)品牌開發(fā)商認(rèn)可度較高。當(dāng)前本地只有榮盛和恒大兩個(gè)品牌開發(fā)商，基本同時(shí)進(jìn)入什邡市場(chǎng)。恒大項(xiàng)目為精裝盤，售價(jià)略高，均價(jià)近 6000 元/平，推出 500 套，當(dāng)前去化 300 套左右，和外部分銷商合作，傭金率 1.5%3%。榮盛采用自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。房貸政策平穩(wěn)。首付比例 30%，首套房利率上浮 15%，二套房上浮 20%，10 月 8 日后可能有上浮調(diào)整

22、。銀行放款速度 2-3 周。綿陽(yáng)恒大翡翠龍庭項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市經(jīng)開區(qū)，到市中心車程 10 分鐘。拿地時(shí)間 2017 年 12 月 29 日，樓面價(jià)4200 元/平。去年 9 月 2 號(hào)一期開盤，推出 600 套，開盤當(dāng)天去化 50%，現(xiàn)在基本售罄。銷售均價(jià) 12000 元/平。今年 5 月份推出 180 套，當(dāng)月去化 40%，現(xiàn)在去化近 80%，均價(jià)11200 元/平。上周加推 8 號(hào)樓的一個(gè)單元，已去化 50%，國(guó)慶期間計(jì)劃加推另一個(gè)單元。 HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)銷售均價(jià)高于周邊平均但去化良好，利潤(rùn)率水平較高。案場(chǎng)人員反饋周邊十多個(gè)競(jìng)品都已開盤在售，周邊競(jìng)品毛坯均價(jià) 85009500 元

23、/平，有促銷活動(dòng)但是沒有大規(guī)模打折。該區(qū)域恒大翡翠龍庭均價(jià)最高，同時(shí)去化情況也是最好。主要原因是產(chǎn)品好且有品牌溢價(jià)。項(xiàng)目毛利率約 25%，凈利率 8%10%。預(yù)計(jì)國(guó)慶期間項(xiàng)目會(huì)有促銷，每平方米房?jī)r(jià)優(yōu)惠 HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)200300 元。銷售量?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，庫(kù)存水平下降。去年至今市場(chǎng)維持平穩(wěn)上漲，備案均價(jià) 2017 年 5000元/平，2018 年因市場(chǎng)缺貨上漲至 7500 元/平，2019 年突破 8000 元/平。綿陽(yáng)地價(jià) 2017年達(dá)到 4200 元/平，當(dāng)前最高價(jià)突破 8000 元/平，政府推地節(jié)奏比較平穩(wěn)，地價(jià)控制比較健康。整個(gè)綿陽(yáng)在售加新推庫(kù)存約 250 萬(wàn)方，去化周期

24、1520 個(gè)月。較去年 2530 個(gè)月有所下降。按揭購(gòu)房為主，政策限制較少。付款方式中按揭占比 60%，分期付款和一次性付款約30%40%。首付比例首套房 30%，二套房 50%；按揭利率首套房上浮 16%20%，二套房上浮 25%。當(dāng)?shù)夭幌迌r(jià)不限購(gòu)，認(rèn)貸不認(rèn)房。估值圖表 1: A 股地產(chǎn)公司歷史 NAV 折讓水平和動(dòng)態(tài)市盈率A股地產(chǎn)NAV折讓+1 SD: -1%Avg: -22%-1 SD: -43%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-1914XA股地產(chǎn)市盈率

25、+1 SD: 10.9xAvg: 8.8x-1 SD: 6.8x13121110987654Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19資料來(lái)源：公司公告， HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)圖表 2: 港股地產(chǎn)公司歷史 NAV 折讓水平和動(dòng)態(tài)市盈率港股地產(chǎn)NAV折讓+1 SD: -35%Avg: -41%-1 SD: -48%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%Jan-16 Jul-16 Jan-17 Jul-17 Jan-18 Jul-18 Jan-19 Jul-19資料來(lái)源：公司公告， 9.0X港股地產(chǎn)遠(yuǎn)期市盈率+1

26、 SD: 7.0 xAvg: 6.3x-1 SD: 5.6x8.58.07.57.06.56.05.55.04.54.0Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19 HYPERLINK / 請(qǐng)仔細(xì)A股地產(chǎn)：側(cè)重開發(fā)(Rmb)(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)600340 跑贏行業(yè)26.9734.2126.8%81.0 2.94 3.91 4.89 6.169.26.95.54.42.21.91.51.2 3.3% 4.4% 5.6% 6.9%68.5-61%000069 跑贏行業(yè)7.038.3819.2%57.7 1.05 1.29 1.5

27、2 1.726.75.44.64.11.11.00.80.7 4.3% 4.3% 5.0% 5.7%9.7-27%000402 跑贏行業(yè)7.709.4422.7%23.0 1.01 1.09 1.18 1.277.77.06.56.10.80.70.60.6 3.9% 3.9% 4.2% 4.5%12.6-39%002244 跑贏行業(yè)3.824.2511.4%11.9 0.55 0.39 0.43 0.506.99.88.97.60.80.80.70.7 2.2% 1.6% 1.7% 2.0%8.2-53%000961 跑贏行業(yè)7.7610.3032.8%28.8 0.19 0.59 1.09

28、 1.87 41.9 13.17.14.11.91.71.41.1 0.3% 1.5% 2.8% 4.9%18.0-57%600376中性8.128.605.9%20.9 0.90 1.23 1.43 1.629.06.65.75.00.70.70.60.6 7.4% 4.9% 5.8% 6.5%14.6-44%600823中性4.224.312.2%15.8 0.59 0.64 0.72 0.847.16.65.95.10.70.70.60.6 1.4% 6.2% 6.8% 7.9%8.9-53%平均值中間值市值加權(quán)平均A股地產(chǎn)：開發(fā)和持有10.89.110.78.17.28.36.56.4

29、6.75.55.45.61.31.11.71.11.01.51.00.91.30.8 3.5% 3.9% 4.7% 5.5%0.8 3.4% 4.1% 5.0% 5.7%1.1 3.4% 4.0% 5.0% 5.9%-48%-48%-43%(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)陸家嘴平均值中間值市值加權(quán)平均600663中性13.6616.1818.4%48.8 0.93 1.00 1.12 1.23 14.7 13.720.2 17.420.2 17.417.4 15.512.215.615.613.911.114.214.212.73.22.92.93.02.92.62.62.72.62.42

30、.42.52.32.22.22.23.4% 3.7% 4.1% 4.5%3.3% 2.8% 3.1% 3.5%3.3% 2.8% 3.1% 3.5%3.4% 3.2% 3.6% 4.0%19.6-30%-25%-25%-28%A股地產(chǎn)：房地產(chǎn)服務(wù)商世聯(lián)行002285中性(Rmb) 3.793.62(Rmb bn)-4.4%7.7 0.49 0.20 0.18 0.217.7 18.620.918.11.51.51.41.3 2.1% 0.6% 0.5% 0.6%(Rmb)n.a.n.a.-20%20.32.0 3.3% 2.0% 2.2% 2.4%16.3 0.63 0.77 0.85 0.9

31、3 25.7 21.018.917.32.52.42.210.9%16.1717.93中性600007中國(guó)國(guó)貿(mào)-47%4.50.6 4.2% 5.1% 5.6% 6.1%5.80.80.70.76.35.6 0.35 0.32 0.38 0.416.87.43.3%2.45中性2.37600743華遠(yuǎn)地產(chǎn)世茂股份-64%19.60.5 3.3% 3.3% 4.0% 4.7%7.70.70.60.58.913.2 0.77 0.65 0.78 0.929.1 10.70.6%7.06中性7.02600266北京城建首開股份-56%20.41.0 2.1% 2.8% 3.9% 4.2%7.21.1

32、1.21.17.611.2 0.77 0.78 1.19 1.25 11.8 11.711.4%9.0410.07中性600064南京高科中南建設(shè)-50%14.00.8 4.3% 2.1% 2.7% 3.4%4.11.21.00.95.114.9 0.76 1.08 1.37 1.709.26.526.9%8.927.03600325 跑贏行業(yè)華發(fā)股份濱江集團(tuán)-59%20.30.7 5.1% 5.4% 6.7% 7.8%3.21.31.10.93.836.0 1.32 1.74 2.21 2.596.24.833.2%8.2811.03002146 跑贏行業(yè)榮盛發(fā)展金融街-45%21.10.8

33、 4.6% 5.2% 6.2% 7.3%4.61.31.10.95.452.1 1.52 1.79 2.16 2.527.66.440.0%11.5516.17600383 跑贏行業(yè)金地集團(tuán)華僑城A-43%24.91.0 2.8% 3.5% 4.4% 5.2%6.11.61.41.27.225.0%170.6 1.31 1.59 1.99 2.35 10.99.014.3017.88600048 跑贏行業(yè)保利地產(chǎn)華夏幸福-33%38.51.2 3.5% 4.1% 5.2% 6.2%5.72.21.81.46.833.7%291.4 2.54 3.06 3.83 4.56 10.28.525.9

34、034.62000002 跑贏行業(yè)萬(wàn)科A每股NAV 溢/折價(jià)17A 18A 19E 20E 17A 18A19E20E 17A 18A19E20E 17A 18A 19E 20E股息收益率P/B (x)P/E (x)每股收益市值上漲/ 下跌空間股 價(jià) 目 標(biāo) 價(jià)代碼 當(dāng)前評(píng)級(jí)公司名稱圖表 3: A 股可比公司估值注：股價(jià)和市值截至 2019 年 9 月 30 日；所有公司均為中金覆蓋公司，數(shù)據(jù)采用中金預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。資料來(lái)源：萬(wàn)得資訊， 公司名稱H股地產(chǎn)中國(guó)海外發(fā)展華潤(rùn)置地 中國(guó)金茂 龍湖集團(tuán) 世茂房地產(chǎn)遠(yuǎn)洋集團(tuán) 合景泰富 碧桂園雅居樂 龍光地產(chǎn)旭輝控股禹洲地產(chǎn)中海宏洋融創(chuàng)中國(guó)中國(guó)恒大中國(guó)奧園美的置

35、業(yè)平均值中間值市值加權(quán)平均代碼 當(dāng)前評(píng)級(jí)股價(jià)(HK$) 25.0533.104.5329.5524.252.647.2410.389.7511.524.743.163.6432.2517.589.3219.98目標(biāo)價(jià)(HK$) 34.5841.146.2737.3027.702.668.7111.4111.2913.406.994.205.2247.9015.1213.8425.27上漲/ 下跌空間市值每股收益17A 18A 19E 20EP/E (x)17A 18A 19E 20E 17AP/B (x) 18A股息收益率19E20E17A18A19E20E(HK$ bn) (HK$) (HK

36、$) (HK$) (HK$)0688.HK 跑贏行業(yè)1109.HK 跑贏行業(yè)0817.HK 跑贏行業(yè)0960.HK 跑贏行業(yè)0813.HK 跑贏行業(yè)3377.HK中性1813.HK 跑贏行業(yè)2007.HK 跑贏行業(yè)3383.HK中性3380.HK 跑贏行業(yè)0884.HK 跑贏行業(yè)1628.HK 跑贏行業(yè)0081.HK 跑贏行業(yè)1918.HK 跑贏行業(yè)3333.HK中性3883.HK 跑贏行業(yè)3990.HK 跑贏行業(yè)38%24%38%26%14%1%20%10%16%16%47%33%43%49%-14%48%26%2742295317680202322538633716121432312524

37、3.12.80.42.02.50.61.41.41.91.00.70.90.51.32.70.71.93.43.40.52.52.90.41.41.72.01.40.80.90.75.54.11.13.13.93.60.62.93.70.51.72.12.02.01.00.91.07.03.01.74.24.74.50.83.64.60.62.22.32.32.51.31.11.48.82.82.75.48.07.46.411.79.69.310.79.07.415.1 12.0 10.29.88.36.64.16.75.55.35.34.37.56.05.15.35.04.911.68.05

38、.77.06.14.93.63.73.67.45.03.624.35.84.66.44.35.912.98.55.410.56.44.89.56.95.88.06.45.410.67.46.65.47.45.88.35.34.43.34.64.34.73.72.92.73.76.43.53.74.74.45.61.01.61.32.11.20.30.72.00.92.61.40.60.62.51.72.01.91.41.41.71.01.41.31.91.20.40.71.70.82.11.30.60.62.21.61.81.31.31.31.50.91.31.21.71.10.40.61.4

39、0.71.71.10.60.61.61.41.41.11.11.11.30.8 3.2%1.1 3.0%1.0 5.8%1.4 3.1%0.9 4.1%0.3 12.2%0.51.10.71.30.90.60.51.21.31.10.90.90.91.16.8%4.6%3.6%3.6%4.8%3.8%4.9%8.1%8.8%5.4%3.9%3.8%5.5%4.5%6.0%8.1%4.6%4.8%6.9%5.5%7.6%9.9%8.1% 10.5%6.2% 6.8%9.4% 10.1% 10.2% 11.6%3.6% 6.6% 7.1% 8.6%4.9% 6.3% 7.4% 9.7%9.5% 1

40、0.0% 9.8% 12.2%1.1%1.9%0.0%3.2%0.0%4.5%3.6%3.3%3.9%2.9%7.3%4.4%6.1%5.9%5.4%5.0%5.5% 7.4%4.4% 5.4%9.1% 8.2%8.6% 12.6%8.3% 10.8%每股NAV 溢/折價(jià)(HK$) 40.8545.648.3740.5138.697.5117.5320.8422.5717.918.228.397.9765.8330.2915.3250.516.9%7.1%5.8%8.4%8.2%6.7%-39%-27%-46%-27%-37%-65%-59%-50%-57%-36%-42%-62%-54%-5

41、1%-42%-39%-60%-47%-46%-41%*如在平均市凈率計(jì)算中剔除融創(chuàng)、碧桂園及恒大平均值中間值市值加權(quán)平均碧桂園服務(wù)中海物業(yè)永升生活服務(wù)平均值中間值市值加權(quán)平均1995.HK 跑贏行業(yè)3.825.5044%5.87 0.06 0.09 0.15 0.2263.9 40.9 25.4 17.2 20.05.757.3 37.0 26.5 20.4 16.0 10.047.4 40.9 25.9 20.8 15.18.289.1 48.4 34.4 26.7 24.8 16.84.96.77.39.24.0n.a. 0.6% 1.2%5.4 1.7% 1.5% 1.8%6.1 0.8

42、% 1.0% 1.2%7.4 0.4% 0.8% 1.0%1.8%2.2%1.6%1.3%n.a.n.a.n.a.n.a.5.4%4.7%4.4%3.6%1.31.41.41.07.58.59.310.40.540.470.435.71 0.3943%5.754.01中性1778.HK彩生活n.a.n.a.1.6%1.3%1.0%0.8%6.68.711.515.120.825.932.142.10.190.150.1222%12.92 0.094.803.93跑贏行業(yè)2669.HKn.a.n.a.1.5%1.1%1.0%0.7%6.17.38.29.525.433.046.147.40.31

43、0.240.17-17%21.86 0.176.507.87中性2869.HK綠城服務(wù)n.a.n.a.0.7%0.6%0.4%n.a.8.911.123.234.631.039.856.9122.50.760.590.426%63.12 0.1923.6525.00跑贏行業(yè)6098.HK(HK$ bn)(HK$)(HK$)H股地產(chǎn)：物業(yè)管理公司0.90.91.01.01.11.21.21.21.31.31.21.5圖表 4: 港股可比公司估值注：股價(jià)和市值截至 2019 年 10 月 4 日；所有公司均為中金覆蓋公司，數(shù)據(jù)采用中金預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。資料來(lái)源：萬(wàn)得資訊， 法律聲明一般聲明本報(bào)告由中國(guó)國(guó)際

44、金融股份有限公司（已具備中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格）制作。本報(bào)告中的信息均來(lái)源于我們認(rèn)為可靠的已公開資料，但中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱“中金公司”）對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告中的信息、意見等均僅供投資者參考之用，不構(gòu)成對(duì)買賣任何證券或其他金融工具的出價(jià)或征價(jià)或提供任何投資決策建議的服務(wù)。該等信息、意見并未考慮到獲取本報(bào)告人員的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對(duì)任何人的個(gè)人推薦或投資操作性建議。投資者應(yīng)當(dāng)對(duì)本報(bào)告中的信息和意見進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，自主審慎做出決策并自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。投資者在依據(jù)本報(bào)告涉及 的內(nèi)容進(jìn)行任何決策前，應(yīng)同時(shí)考

45、量各自的投資目的、財(cái)務(wù)狀況和特定需求，并就相關(guān)決策咨詢專業(yè)顧問(wèn)的意見對(duì)依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，中金公司及/或其關(guān)聯(lián)人員均不承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告所載的意見、評(píng)估及預(yù)測(cè)僅為本報(bào)告出具日的觀點(diǎn)和判斷，相關(guān)證券或金融工具的價(jià)格、價(jià)值及收益亦可能會(huì)波動(dòng)。該等意見、評(píng)估及預(yù)測(cè)無(wú)需通知即可隨時(shí)更 改。在不同時(shí)期，中金公司可能會(huì)發(fā)出與本報(bào)告所載意見、評(píng)估及預(yù)測(cè)不一致的研究報(bào)告。本報(bào)告署名分析師可能會(huì)不時(shí)與中金公司的客戶、銷售交易人員、其他業(yè)務(wù)人員或在本報(bào)告中針對(duì)可能對(duì)本報(bào)告所涉及的標(biāo)的證券或其他金融工具的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生短期影響的催化劑或事件進(jìn)行交易策略的討論。這種短期影響的分析可能與分析師已發(fā)布的關(guān)

46、于相關(guān)證券或其他金融工具的目標(biāo)價(jià)、評(píng)級(jí)、估值、預(yù)測(cè)等觀點(diǎn)相反或不一致， 相關(guān)的交易策略不同于且也不影響分析師關(guān)于其所研究標(biāo)的證券或其他金融工具的基本面評(píng)級(jí)或評(píng)分。中金公司的銷售人員、交易人員以及其他專業(yè)人士可能會(huì)依據(jù)不同假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報(bào)告意見及建議不一致的市場(chǎng)評(píng)論和/或交易觀點(diǎn)。中金公司沒有將此意見及建議向報(bào)告所有接收者進(jìn)行更新的義務(wù)。中金公司的資產(chǎn)管理部門、自營(yíng)部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報(bào)告中的意見 不一致的投資決策。除非另行說(shuō)明，本報(bào)告中所引用的關(guān)于業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)代表過(guò)往表現(xiàn)。過(guò)往的業(yè)績(jī)表現(xiàn)亦不應(yīng)作為日后回報(bào)的預(yù)示。我們不承諾也不保證，任何所預(yù)示的回報(bào)會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。分析中所做的預(yù)測(cè)可能是基于相應(yīng)的假設(shè)。任何假設(shè)的變化可能會(huì)顯著地影響所預(yù)測(cè)的回報(bào)。本報(bào)告提供給某接收人是基于該接收人被認(rèn)為有能力獨(dú)立評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)并就投資決策能行使獨(dú)立判斷。投資的獨(dú)立判斷是指，投資決策是投資者自身基于對(duì)潛在投資的目標(biāo)、需求、機(jī)會(huì)、