百富購物中心營運及招商策劃講義

1、當前文檔修改密碼：8362839商業(yè)地產產企業(yè)：圖書館館儲備方方案對于于一個商商業(yè)地產產企業(yè)來來說，儲儲備一定定數(shù)量的的專業(yè)精精品圖書書是公司司發(fā)展、進步的的必要條條件。方方便于員員工學習習成長；有利于于公司整整體水平平的提高高和實操操能力的的加強：為此我我們?yōu)槟暨x中中國目前前最全面面系列的的7套“商業(yè)地地產專業(yè)業(yè)圖書”來作為為您的圖圖書館儲儲備：以以期能讓讓您公司司更系統(tǒng)統(tǒng)專業(yè)。1、最最佳購物物中心操操盤標本本（6600元/套）圖書書精要：最佳購購物中心心操盤標標本是是中國首首部系統(tǒng)統(tǒng)總結、提煉購購物中心心開發(fā)、運營經經驗的實實戰(zhàn)專著著，全書書通過對對天河城城廣場、中華廣廣場、正正佳廣場

2、場的三個個案例在在面對不不同的困困難與發(fā)發(fā)展機遇遇、在三三個不同同的開發(fā)發(fā)時段、面對不不同的市市場環(huán)境境、存在在不同的的問題、具備不不同的核核心優(yōu)勢勢的情況況下，他他們是如如何克服服重重困困難，走走向成功功的艱辛辛過程。最佳購購物中心心操盤標標本的的三個案案例都極極具代表表性，濃濃縮了眾眾多購物物中心需需要花幾幾年、甚甚至上十十年時間間和數(shù)億億元學費費得來的的經驗總結結，堪稱稱“做成功功商業(yè)地地產項目目的最佳佳教科書書”！2、世世界級商商業(yè)規(guī)劃劃中國總總鑒（6600元/套）圖書書精要：世界級級商業(yè)規(guī)規(guī)劃中國國總鑒是中國國首部全全景式解解析當代代最新、最先進進的商業(yè)業(yè)規(guī)劃案案例的經經典著作作，將

3、當當代中國國最新、最先進進的商業(yè)業(yè)地產規(guī)規(guī)劃案例例進行系系統(tǒng)的梳梳理和總總結，從從華南、華中、華北、華東四四個視野野，用鳥鳥瞰全局局的整體體思維，從商業(yè)業(yè)規(guī)劃透透視開發(fā)發(fā)策略和和后期的的經營管管理，通通過個體體案例剖剖析一個個個商業(yè)業(yè)地產項項目的戰(zhàn)戰(zhàn)略意圖圖，了解解它在獨獨有的城城市、土土地、商商業(yè)和人人文環(huán)境境下創(chuàng)造造的發(fā)展展道路，成為中中國第一一部世界界級商業(yè)業(yè)規(guī)劃超超級工具具書，成成就一部部改變世世界、改改變中國國商業(yè)地地產發(fā)展展格局的的核心檔檔案。3、成成功商業(yè)業(yè)地產項項目風險險決策系系統(tǒng)（3200元/本）圖書書精要成功商商業(yè)地產產項目風風險決策策系統(tǒng)是國內內第一套套對商業(yè)業(yè)地產項項目

4、進行行定量分分析，將將商業(yè)地地產投資資決策的的過程細細分為政政策的風風險、選選址的風風險、招招商組合合的風險險、施工工的風險險、規(guī)劃劃設計的的風險、資本運運作的風風險等六六大風險險體系的的全新著著作，集集國內、國際著著名商業(yè)業(yè)地產項項目（大大賣場）的成功功經驗、美美聯(lián)銀行行及德意意志銀行行等跨國國投資銀銀行的資資本評估估體系于于一體，貫穿了了商業(yè)地地產項目目的取得得土地、開發(fā)建建設、運運營管理理等全過過程，能能夠指導導商業(yè)地地產項目目規(guī)避各各種潛在在的風險險，走向向成功。4、商商業(yè)地產產招商經經營管理理指南（4800元/套）圖書書精要商業(yè)地地產招商商經營管管理指南南是中中國第一一部總結結商業(yè)地

5、地產招商商、經營營管理、自營主主力店、品牌與與行銷成成功經驗的實實戰(zhàn)力著著，前瞻瞻性地提提出了當當代中國國商業(yè)地地產招商商的多元元模式和和最科學學的經營管理理元素組組合一起起有效實實現(xiàn)項目目品牌與與行銷增增長目標標的系統(tǒng)統(tǒng)操作手手法。本本書特別別適用于于房地產產開發(fā)商商、物業(yè)業(yè)顧問公公司和商商業(yè)地產產相關服服務研究究機構，是當代代中國最最具深度度的商業(yè)業(yè)地產招招商運營營戰(zhàn)略全全案5、商商業(yè)地產產開發(fā)建建設實戰(zhàn)戰(zhàn)指南（5600元/套）圖書書精要：商業(yè)地地產的珠珠穆朗瑪瑪峰商業(yè)地地產開發(fā)發(fā)建設實實戰(zhàn)指南南是中中國首部部指導商商業(yè)地產產建筑規(guī)規(guī)劃的全全能實用用工具書書，是中中國第一一部總結結商業(yè)地地

6、產選址址、規(guī)劃劃、建設設成功經經驗的實實戰(zhàn)力著著，通過過對我國國三大經經濟圈、56座城城市、2227個個國內外外商業(yè)地地產案例例的分析析、總結結，創(chuàng)造造性地提提出了當當代中國國商業(yè)地地產開發(fā)發(fā)的最佳佳模式和和建筑元元素最科科學的功功能組合合設計方方案。本本書特別別適用于于房地產產開發(fā)商商、建筑筑規(guī)劃設設計單位位和商業(yè)業(yè)地產相相關服務務研究機機構，是是當代中中國最具具深度的的商業(yè)地地產實戰(zhàn)戰(zhàn)手冊。6、香香港購物物中心成成功密碼碼（2200元/本）圖書書精要：香港購購物中心心成功密密碼首首度對香香港購物物中心開開發(fā)運營營經驗進行行全景式式解碼，深入分分析國際際金融中中心、貿貿易自由由港和亞亞洲商業(yè)

7、業(yè)之心香港港的購物物中心產產業(yè)發(fā)展展的成功功經驗。全全書共分分為八部部分，分分別從香香港購物物中心發(fā)發(fā)展歷史史和趨勢勢、選址址及開發(fā)發(fā)時機、建筑規(guī)規(guī)劃和建建筑設計計、商業(yè)業(yè)規(guī)劃和和運營思思想以及及整合營營銷思維維等方面面進行全全面披露露，深入入解析香香港海港港城、又又一城、太古廣廣場、太太古城中中心、時時代廣場場、置地地廣場、新城市市廣場、德福廣廣場、荷荷里活廣廣場、青青衣城、朗豪坊坊、APPM、Ifc malll等近近五十個個購物中中心成功功背后的的深層次次原因，以以及這些些購物中中心是如如何將先先進的商商業(yè)思想想與香港港的商業(yè)業(yè)實踐相相結合，使香港港成為世世界上購購物中心心產業(yè)最最繁榮、最

8、集中中、最先先進、最最發(fā)達的的地區(qū)。7、商商業(yè)地產產改變中中國（3200元/套）圖書書精要：歷時三年年多的時時間，赴赴加拿大大多倫多多、溫哥哥華、日日本東京京、大坂坂、新加加坡、中中國香港港、臺灣灣、北京京、上海海、廣州州、長沙沙、貴陽陽、武漢漢等地取取得原創(chuàng)創(chuàng)性的一一手珍貴貴資料，從全面面的視角角將中國國商業(yè)地地產發(fā)展展與世界界商業(yè)地地產發(fā)展展的成功功經驗、失敗案案例圖文文并茂地地表現(xiàn)出出來，并并將具體體的案例例分析升升華到一一種規(guī)律律性的高高度，使使本書成成為211世紀中中國商業(yè)業(yè)地產最最具震懾懾力的戰(zhàn)戰(zhàn)略全案案。道本文化化商業(yè)地地產系列列圖書-征征訂事項項道本圖書書品種：書名書 號定價直

9、銷價最佳購購物中心心操盤標標本978-7-553188-21158-8660元元/套600元元/套（3本）世界級級商業(yè)規(guī)規(guī)劃中國國總鑒978-7-553188-19993-6660元元/套600元元/套（2本）商業(yè)地地產前期期決策指指南978-7-553188-24402-5320元元/本300元元/本商業(yè)地地產招商商經營管管理指南南978-7-553188-18818-2480元元/套450元元/套（2本）商業(yè)地地產改變變中國7-53318-13227-00320元元/套300元元/套（2本）商業(yè)地地產開發(fā)發(fā)建設實實戰(zhàn)指南南7-53318-15001-XX560元元/套500元元/套（2本）

10、香港購購物中心心成功密密碼7-53318-15770-XX227元元/本200元元/本合計32277元29500元二、定購購回執(zhí)訂購單位位定購圖書書名稱訂購單位位地址訂購套數(shù)數(shù)電 話傳 真收件人郵編合計金額額（大寫） 仟 佰 拾 元手機詳細說明明郵箱三、匯款款方式：段宏斌斌 交通通銀行 4055512235771544387701 四、訂購購程序：1、請認認真填寫寫好客戶戶圖書訂訂購回執(zhí)執(zhí)詳細資資料，連連同銀行行匯款憑憑證一起起傳真至至：0220-33839945335我方方確認屬屬實，然然后以郵郵寄或快快遞方式式將訂購購圖書寄寄給客戶戶。2、若需發(fā)發(fā)票，請請在詳細細說明里里注明。 3、直銷銷

11、價為客客戶定書書的優(yōu)惠惠價格，包含快快遞郵寄寄費。服務熱線線：02208755152275 聯(lián)系人人：小嚴嚴 QQQ：557400940050 查詢網(wǎng)網(wǎng)址： HYPERLINK 廣州州道本文文化傳播播有限公公司 百富購物物中心營營運及招招商方案案 合勝營銷銷有限責責任公司司專業(yè)商商業(yè)營運運品牌招招商策劃劃團隊目錄市場調研研分析11項目分析析99商場經營營業(yè)態(tài)定定位114商場經營營模式226商場管理理系統(tǒng)建建立330商場包裝裝449人員培訓訓550商場招商商計劃51百富購物物中心營營運及招招商方案案一、市場場調研分分析1.1商商業(yè)市場場背景11、米泉泉商業(yè)發(fā)發(fā)展經歷歷了初級級階段，現(xiàn)正進進入快速

12、速成長期期，商業(yè)業(yè)形態(tài)也也在同步步升級，從歷史史情況來來看，220022年以前前，米泉泉商業(yè)形形態(tài)以集集貿市場場為代表表（部分分商場物物業(yè)也采采用市場場型的經經營形式式，從經經營模式式上我們們稱為市市場型物物業(yè)），商品構構成主要要集中在在市民日日用品方方面，包包括食品品、副食食品、低低檔服裝裝、日用用百貨等等，中高高檔商品品和非生生活耐用用品銷售售規(guī)模有有限。2、20002年年后，米米泉商業(yè)業(yè)發(fā)展進進入快速速成長階階段，快快速成長長階段的的典型特特征是商商業(yè)規(guī)模模的擴張張和商業(yè)業(yè)形態(tài)的的升級，20002年以以來，米米泉市民民收入水水平不斷斷提高，消費理理念超前前，消費費規(guī)模同同步提升升。從商商

13、業(yè)形態(tài)態(tài)而言，米泉一一批新的的商業(yè)賣賣場投入入市場運運營，以以品牌專專賣和大大型超市市為主力力的業(yè)態(tài)態(tài)開始出出現(xiàn)，并并成為市市場消費費的主體體，這種種情形標標志著米米泉商業(yè)業(yè)發(fā)展進進入快速速成長期期。3、米泉泉商業(yè)發(fā)發(fā)展已經經經歷了了以市場場型商業(yè)業(yè)為主體體的初級級發(fā)展階階段，現(xiàn)現(xiàn)正進入入以超市市、專賣賣店、商商場、集集貿市場場多業(yè)態(tài)態(tài)并舉的的發(fā)展階階段，商商業(yè)形態(tài)態(tài)升級和和商業(yè)競競爭加劇劇成為這這一時期期的主要要特征。1.2商商業(yè)市場場現(xiàn)狀1、典型型的二級級城市商商業(yè)分布布體系二維維商業(yè)分分布體系系，由一一個核心心商業(yè)區(qū)區(qū)和社區(qū)區(qū)商業(yè)組組成的商商業(yè)體系系。商業(yè)業(yè)分布十十分集中中，商業(yè)業(yè)主要集

14、集中在以以古牧地地中路為為核心的的區(qū)域，該區(qū)域域集中了了市場型型商場、集貿市市場、大大型超市市、家電電超市、專賣店店、地下下街等多多種商業(yè)業(yè)形態(tài)。2、以古古牧地中中路為核核心，新新華路集集中了大大量日用用百貨批批發(fā)零售售商業(yè)，主要經經營日用用百貨、食品、副食品品、煙酒酒、建材材、五金金等商品品。文化化路商業(yè)業(yè)相對匱匱乏，主主要依托托愛家超超市和億億家百貨貨，主要要經營日日用百貨貨、食品品、副食食品、服服裝等商商品。稻稻鄉(xiāng)路近近幾年商商業(yè)發(fā)展展迅速，逐步形形成以品品牌專賣賣和家電電超市為為主的業(yè)業(yè)態(tài)，主主要經營營電器、皮鞋、休閑服服飾等。3、隨著著城市經經濟發(fā)展展和居民民收入水水平提升升，日用用

15、百貨等等生活必必需品雖雖然仍是是當?shù)厣躺虡I(yè)經營營和消費費的主力力商品，但品牌牌服飾、高檔飾飾品、家家用電器器、家居居裝飾等等中高檔檔耐用消消費品消消費規(guī)模模不斷增增長，在在市場中中已經占占有相當當份額。1.3商商業(yè)市場場發(fā)展趨趨勢預測測1、隨著著城市經經濟發(fā)展展和大面面積商業(yè)業(yè)開發(fā)，以商城城和大型型綜合市市場為代代表的商商業(yè)物業(yè)業(yè)開始供供應市場場。當?shù)氐厣虡I(yè)形形態(tài)由傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)向現(xiàn)代代商業(yè)轉轉型，但但由于商商業(yè)消費費市場增增長和消消費水平平提升有有限，商商業(yè)過剩剩導致市市場競爭爭加劇，經營戶戶的盈利利能力逐逐步下降降。2、從商商業(yè)發(fā)展展趨勢判判斷，當當?shù)厣虡I(yè)業(yè)區(qū)域進進一步向向古牧地地路集聚聚，

16、依托托原有的的商業(yè)環(huán)環(huán)境，古古牧地路路將建成成一批中中高檔定定位的商商場，促促進當?shù)氐厣虡I(yè)形形態(tài)升級級。尤其其以百富富購物中中心為代代表的大大型購物物中心，必將徹徹底改變變當?shù)厣躺虡I(yè)格局局和競爭爭形式。3、伴隨隨當?shù)厣躺啼佔饨鸾鸬囊宦仿飞蠞q，商鋪銷銷售價格格也水漲漲船高，但從商商業(yè)經營營水平來來看，商商業(yè)的經經營規(guī)模模和單品品利潤并并未同步步提升，尤其是是單品利利潤反而而呈下降降趨勢，商業(yè)經經營效益益普遍下下滑，從從而抑制制商鋪租租賃和銷銷售價格格進一步步走高，伴隨大大量商鋪鋪的開發(fā)發(fā)和交付付使用，商業(yè)租租賃和銷銷售價格格在登頂頂后必將將出現(xiàn)逐逐步走低低趨勢，直到市市場供需需從新達達到平衡衡。

17、4、從市市場發(fā)育育程度而而言，商商業(yè)競爭爭層次較較低，主主要集中中在低水水平的重重復定位位和價格格競爭上上，時常常缺乏有有效的管管理和規(guī)規(guī)范，使使廣大經經營戶經經營受到到損失，市場迫迫切需要要專業(yè)化化、規(guī)范范化管理理的現(xiàn)代代商業(yè)賣賣場。商商業(yè)競爭爭逐步從從硬件競競爭轉向向軟硬件件并舉的的競爭格格局。商業(yè)發(fā)展展周期圖圖解 初初級階段段 成長階階段 成熟階階段 衰退階階段 主力業(yè)態(tài)態(tài) 集貿市場場超市、專專賣店、商場專業(yè)賣場場、大型型購物中中心商業(yè)結構構調整，賣場空空洞化商品結構構 低檔日用用品中低檔商商品、服服裝百貨貨高中低檔檔商品、耐用消消費品中低檔商商品、日日用品競爭形式式有限競爭爭完全競爭爭

18、壟斷競爭爭有限競爭爭盈利模式式利潤高，波動大大利潤低，波動大大利潤適中中、波動動小利潤下降降、波動動大5、從上上述發(fā)展展趨勢圖圖可以看看出，米米泉商業(yè)業(yè)發(fā)展已已經進入入成長期期，成長長期的典典型特征征是消費費規(guī)模的的急劇擴擴張和競競爭的殘殘酷性。受市場場發(fā)展利利好的刺刺激，大大量商業(yè)業(yè)賣場開開始營業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)規(guī)模急急劇擴張張，必然然導致商商業(yè)競爭爭的加劇劇，商業(yè)業(yè)利潤水水平下降降，市場場波動加加劇。我我們目前前所處的的環(huán)境與與上述情情況完全全相似，因此必必須作好好充分競競爭的準準備。6、伴隨隨著市場場激烈的的競爭，定位失失誤和經經營管理理水平低低下的商商業(yè)將會會被淘汰汰出市場場，而消消費者在在

19、競爭過過程中，消費理理念也日日趨成熟熟，從現(xiàn)現(xiàn)階段以以價格導導向消費費（消費費不理性性的典型型，高收收入階層層認為價價格是評評判品牌牌和品質質的唯一一標準，低收入入以價格格低為購購買目標標）向價價格、品品質和品品牌多維維度評價價商品價價值的方方向轉變變。消費費開始趨趨于理性性，消費費目標性性明顯，消費者者傾向于于到自己己認可的的商場購購物，消消費適合合自己的的品牌。1.4消消費者狀狀況1、中低低檔商品品仍是市市場消費費的主體體，伴隨隨居民收收入水平平提高和和購物理理念更新新，中高高擋商品品消費規(guī)規(guī)模逐步步提升，品牌消消費意識識成為消消費的主主流意識識。2、日用用品等生生活必需需品是消消費的主主

20、流商品品，主要要從當?shù)氐刭徺I。服裝等等耐用消消費品，主要在在烏魯木木齊購買買。伴隨隨著當?shù)氐厣虡I(yè)形形態(tài)的升升級，尤尤其是米米東新區(qū)區(qū)的大烏烏魯木齊齊戰(zhàn)略的的實施，以中高高檔服裝裝百貨為為主營商商品定位位的現(xiàn)代代商業(yè)進進駐，當當?shù)鼐用衩褓徫飳⒏淖冎髦饕蕾囐嚍豸斈灸君R的現(xiàn)現(xiàn)狀，向向著本地地化消費費調整。3、區(qū)域域經濟發(fā)發(fā)展和人人口增長長，城市市化進程程和消費費理念升升級，必必然帶來來消費規(guī)規(guī)模的擴擴張和消消費層次次的升級級，區(qū)域域消費出出現(xiàn)融合合，大型型購物中中心等現(xiàn)現(xiàn)代主力力業(yè)態(tài)成成為市民民購物和和休閑的的主要去去處。1.5競競爭對手手狀況名稱地址業(yè)態(tài)定位位業(yè)種規(guī)劃劃經營方式式租賃價格格（元

21、/天）配套設施施備注豐源商場場古牧地路路市場型商商業(yè)1F：家家電、化化裝品、百貨、珠寶、小商品品、文化化用品、五金2F：服服裝、皮皮鞋、床床上用品品3F：服服裝、床床上用品品4F：童童裝租賃1F：3360元元/月/節(jié)（柜柜臺） 2F：33.03.88 3F：11.72.224F：11.6上行扶梯梯商品齊全全，整體體經營情情況較好好，租金金水平最最高鴻翔商場場古牧地路路市場型商商業(yè)1F：家家電、珠珠寶、通通訊2F：服服裝、皮皮鞋3F：服服裝租賃1F：11.32F：00.6 3F：00.388上行扶梯梯經營情況況一般，二、三三樓慘淡淡經營地下街古牧地路路商業(yè)街服裝、皮皮鞋、佩佩飾租賃2.22.66

22、上行扶梯梯經營情況況較好，匯聚米米泉主要要服裝品品牌金泉商場場古牧地路路市場型商商業(yè)1F：小小家電、超市、化裝品品、百貨貨2F：服服裝、床床上用品品、針織織、百貨貨 租賃1F：11.82.222F：111.99上行扶梯梯經營情況況一般專賣店古牧地路路品牌專賣賣服裝、皮皮鞋 租賃2.73.88經營情況況較好，以品牌牌專賣為為主1.6商商圈分析析及商圈圈特征1、該區(qū)區(qū)域是米米泉傳統(tǒng)統(tǒng)的行政政辦公區(qū)區(qū)域，商商務氛圍圍濃郁，周邊環(huán)環(huán)境優(yōu)勢勢明顯。但受傳傳統(tǒng)辦公公區(qū)域影影響，該該區(qū)域商商業(yè)氛圍圍欠缺，缺乏相相應的商商業(yè)配套套。2、該區(qū)區(qū)域是米米泉的中中心區(qū)，周邊聚聚集了大大量的居居民區(qū)，其中主主要的高高

23、收入群群體均居居住在該該區(qū)域，對商圈圈形成良良好的消消費支撐撐。3、該區(qū)區(qū)域交通通便利，與文化化路相臨臨，主要要公交線線路經過過該區(qū)域域，現(xiàn)場場進出十十分便利利，人流流動線規(guī)規(guī)劃合理理，物流流配送方方便快捷捷，配備備有足夠夠數(shù)量的的停車場場。4、該區(qū)區(qū)域屬于于競爭有有限而集集客力強強的區(qū)域域，門口口人流量量6000（平峰峰）30000人/小時（高峰），日人人流量高高達1550000人，與與人流量量最大的的豐原商商場等區(qū)區(qū)域相比比，仍有有較大差差距（一一半左右右）。5、該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?，伴隨隨著城市市開發(fā)和和區(qū)域環(huán)環(huán)境改造造，片區(qū)區(qū)商業(yè)形形象逐步步改善，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。而傳傳統(tǒng)的

24、商商業(yè)區(qū)，如豐源源市場等等區(qū)域，受改造造限制，未來商商業(yè)發(fā)展展空間受受限與商商業(yè)形態(tài)態(tài)的升級級。6、商圈圈特征屬屬于典型型的商務務區(qū)商圈圈特征，適合主主力百貨貨和大型型賣場的的經營，必須依依賴自身身條件改改變區(qū)域域商業(yè)氛氛圍較弱弱的不利利點。7、該片片區(qū)商業(yè)業(yè)機能不不斷完善善，正形形成涵蓋蓋多種業(yè)業(yè)態(tài)、商商品經營營品類齊齊全、滿滿足多層層次消費費需求的的，相對對獨立又又自成體體系獨立立商圈。8、周邊邊休閑和和娛樂設設施的建建設，將將強化該該區(qū)域的的休閑氛氛圍，環(huán)環(huán)境改善善對人流流集聚的的效應更更趨顯著著。二、項目目分析2.1項項目SWWOT分分析1、優(yōu)勢勢和機會會點 11-1、商業(yè)背背景優(yōu)勢勢

25、，地處處成熟的的商業(yè)區(qū)區(qū)； 11-2、地段優(yōu)優(yōu)勢，古古牧地中中路交通通主動脈脈，輻射射能力強強； 11-3、競爭優(yōu)優(yōu)勢，強強調定位位的創(chuàng)新新和專業(yè)業(yè)管理運運營； 1-44、規(guī)模模優(yōu)勢，總開發(fā)發(fā)面積接接近3.1萬平平米，便便于形成成集聚效效應；1-5、商業(yè)形形態(tài)升級級和消費費規(guī)模擴擴張，為為項目發(fā)發(fā)展奠定定良好基基礎； 1-66、宏觀觀和區(qū)域域經濟發(fā)發(fā)展機會會，使米米東新區(qū)區(qū)發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?，為商商業(yè)經營營創(chuàng)造了了巨大的的市場機機遇； 2、問題題與威脅脅點 22-1、項目規(guī)規(guī)模大，市場商商業(yè)容量量有限，市場容容量瓶頸頸無法實實現(xiàn)有效效突破； 2-2、項項目地理理位置略略偏，與與成熟商商業(yè)圈先先天

26、環(huán)境境無法類類比； 2-33、賣場場過大，無論從從招商和和經營管管理方面面，都存存在諸多多壓力； 2-4、商商業(yè)開發(fā)發(fā)量過大大，已經經超過市市場可承承受的容容量，市市場競爭爭形勢嚴嚴峻； 2-55、商業(yè)業(yè)從初級級階段進進度成長長階段，必然面面臨激烈烈的市場場競爭和和利潤下下滑的現(xiàn)現(xiàn)實；2-6、消費得得不到滿滿足和消消費的不不理性，使商業(yè)業(yè)定位面面臨諸多多變數(shù)，商業(yè)經經營波動動和多變變，導致致商業(yè)經經營風險險巨大；2.2區(qū)區(qū)域市場場對本案案定位的的可行性性分析1、從區(qū)區(qū)域經濟濟發(fā)展情情況看大烏魯魯木齊建成后后，烏昌昌都市區(qū)區(qū)基本形形成，烏烏昌都市市區(qū)被規(guī)規(guī)劃為南南北區(qū)和和昌吉、米泉兩兩個新城城區(qū)

27、?，F(xiàn)現(xiàn)在的烏烏魯木齊齊老城區(qū)區(qū)為南區(qū)區(qū)，其目目標是全全面提升升產業(yè)結結構，大大力發(fā)展展具有強強大區(qū)域域組織功功能的生生產性服服務業(yè)，提高區(qū)區(qū)域的核核心競爭爭力。 正在發(fā)發(fā)展中的的烏魯木木齊北部部幾個區(qū)區(qū)為都市市北區(qū)，省級行行政中心心牽到北北區(qū)，結結合烏魯魯木齊經經濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)等形成成新的城城市構架架；通過過快速交交通網(wǎng)絡絡，溝通通都市區(qū)區(qū)的多個個發(fā)展單單元。 米泉新新城區(qū)將將建成大大型的現(xiàn)現(xiàn)代物流流中心和和制造業(yè)業(yè)基地，同時發(fā)發(fā)展成城城市旅游游度假基基地。 米東新區(qū)區(qū)作為烏烏魯木齊齊新經濟濟中心的的地位已已經奠定定，伴隨隨工業(yè)園園區(qū)和大大量企業(yè)業(yè)的入住住，區(qū)域域經濟實實力和不不斷增強強，人

28、口口不斷增增長。 區(qū)域經經濟和人人口的增增長必然然促進區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)增長和和業(yè)態(tài)升升級，從從商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)階段發(fā)發(fā)展概況況、米東東新區(qū)未未來商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和商商圈輻射射能力看看，本項項目無疑疑順應了了經濟發(fā)發(fā)展大的的趨勢和和商業(yè)形形態(tài)升級級的需求求，因此此具有巨巨大的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑ?、從當當?shù)厥袌鰣鲆?guī)?？纯唇刂?0002年年底（缺缺乏最新新統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)），米泉全全市實現(xiàn)現(xiàn)消費品品零售總總額7億元，同比增增長100.377%，進進入快速速發(fā)展階階段，其其中批發(fā)發(fā)零售業(yè)業(yè)實現(xiàn)零零售總額額3.333億元元，按可可比增長長計算，20005年，米泉的的批發(fā)零零售業(yè)預預計實現(xiàn)現(xiàn)銷售總總額4.4億元元。按本商場場預

29、估的的零售額額55000萬計計算，只只占整個個市場規(guī)規(guī)模的112.55%，根根據(jù)122.5%的市場場占有率率評估，從規(guī)模模而言完完全可以以達到這這個市場場容量。但從44.4億億零售總總額中440%的的中高檔檔消費需需求量計計算，我我們的市市場份額額占到整整個市場場份額的的31%左右，從這個個市場份份額而言言，我們們面臨一一定的市市場壓力力，如果果實現(xiàn)這這一目標標，我們們將處于于相對壟壟斷市場場的地位位，未來來的競爭爭優(yōu)勢不不言而喻喻。3、從當當?shù)厣虡I(yè)業(yè)形態(tài)現(xiàn)現(xiàn)狀和升升級情況況看米泉當?shù)氐厣虡I(yè)形形態(tài)嚴重重落后于于經濟發(fā)發(fā)展水平平和居民民消費需需求，導導致消費費外流嚴嚴重，雖雖然近兩兩年商業(yè)業(yè)形態(tài)

30、有有所升級級，一些些大型超超市和專專賣店等等商業(yè)形形態(tài)發(fā)展展情勢良良好，但但從整體體環(huán)境評評價，仍仍顯落后后。區(qū)域商業(yè)業(yè)形態(tài)落落后和居居民消費費需求之之間的矛矛盾。迫迫切需要要新興主主力業(yè)態(tài)態(tài)進駐來來改變這這種現(xiàn)狀狀，從商商業(yè)發(fā)展展趨勢和和項目定定位而言言，我們們認為找找到了很很好的對對接點，符合市市場發(fā)展展趨勢和和消費需需求。4、從消消費理念念和消費費趨勢看看米東新區(qū)區(qū)成立，米泉已已經進入入城市化化時代，工業(yè)化化和第三三產業(yè)的的發(fā)展，必然帶帶動消費費理念升升級，居居民消費費能力增增強，消消費趨于于品牌化化和多樣樣性，在在這種消消費趨勢勢的促進進下，傳傳統(tǒng)的市市場顯然然無法滿滿足居民民消費的的

31、需求，大型超超市、專專賣店、百貨商商場和購購物中心心等多業(yè)業(yè)態(tài)組合合成為未未來的發(fā)發(fā)展方向向，尤其其是大型型購物中中心，必必將成為為大城市市區(qū)域商商圈的核核心主力力。2.3項項目規(guī)劃劃設計評評價及分分析1、從業(yè)業(yè)態(tài)定位位看六大主力力業(yè)態(tài)大型型超市、精品百百貨、家家用電器器、家居居用品、數(shù)碼影影院、餐餐飲娛樂樂，集聚聚區(qū)域主主要商業(yè)業(yè)形態(tài)，強調以以規(guī)模制制勝，大大型超市市、精品品百貨、家用電電器、家家居用品品、數(shù)碼碼影院、餐飲娛娛樂等多多業(yè)態(tài)互互為補充充，相互互促進經經營。全全面滿足足區(qū)域居居民綜合合消費需需求，從從日用品品到精品品百貨，從運動動休閑到到品牌服服裝，從從針織用用品到童童裝系列列，

32、從化化妝系列列到黃金金珠寶，從家用用電器到到家居用用品，從從食品副副食品到到生鮮蔬蔬菜，從從特色餐餐飲到空空中餐吧吧，從數(shù)數(shù)碼影院院到商場場演藝休休閑吧。符合地地區(qū)購物物中心的的規(guī)劃理理念，具具有較強強的生命命力和延延展性。2、從項項目水平平和垂直直人流設設計看水平人流流動線設設計合理理，大開開間9米柱距距設計，保證水水平人流流通暢，無視覺覺障礙。每層兩兩部扶梯梯保證密密集人流流輸送，通過樓樓頂娛樂樂性、休休閑性、景觀性性項目規(guī)規(guī)劃，吸吸引人流流上行，四層的的購物空空間，一一層的娛娛樂空間間和樓頂頂?shù)男蓍e閑空間，保證人人在2小時購購物（根根據(jù)評估估，每層層樓時間間購物時時間在330分鐘鐘左右）

33、疲勞后后可以適適度娛樂樂和休閑閑。該項目設設計上最最大的缺缺陷是商商場位置置和入口口的設計計，CBBD（中中央商務務區(qū)）商商業(yè)模式式無法適適應米泉泉商務功功能的匱匱乏，因因此必須須從入口口和中空空休閑廣廣場進行行改善，讓人流流進出更更加自然然便利，使中空空休閑廣廣場成為為室內結結構，讓讓入口直直接與沿沿街面連連接，保保證人流流直接進進入。3、從項項目商業(yè)業(yè)配套看看商業(yè)配套套設施是是該項目目最大的的優(yōu)勢，可以說說是商業(yè)業(yè)配套設設施齊全全，從中中空休閑閑廣場到到室內休休閑空間間；從112部自自動扶梯梯到大噸噸位貨梯梯；從中中央空調調到排煙煙系統(tǒng)；從消防防噴淋到到安全監(jiān)監(jiān)控；從從雙回路路供電到到自備

34、發(fā)發(fā)電機組組；從玻玻璃幕墻墻到地面面、頂面面的高檔檔次裝修修；從數(shù)數(shù)碼影院院到餐飲飲廣場全方方位滿足足商場高高定位需需求。 三、商場場經營業(yè)業(yè)態(tài)定位位3.1整整體經營營業(yè)態(tài)定定位科學合理理的業(yè)態(tài)態(tài)布局劃劃分將會會使經營營商家的的經營利利潤得以以充分的的體現(xiàn)，使商場場的形象象更為鮮鮮明，層層次更為為豐富，同時也也將會使使消費者者的消費費行為及及過程顯顯得更加加順暢和和輕松愉愉快。所以商場場業(yè)態(tài)劃劃分的合合理與否否，不僅僅要能夠夠體現(xiàn)開開業(yè)后本本項目商商品組合合的豐富富多樣，還必須須考慮到到經營商商家的實實用性與與合理性性，同時時更要兼兼顧到獨獨立商鋪鋪與整體體商鋪的的協(xié)調性性與互動動性。好好的業(yè)

35、態(tài)態(tài)功能劃劃分方式式，可以以提升商商業(yè)物業(yè)業(yè)的銷售售力和凝凝聚力，便于聚聚集人氣氣，有利利于提高高商場的的品位。不同零售經營通路模式的商品經營特征購物中心連鎖專賣店量販店便利商店超級市場百貨公司專賣店產品組合的特征 經營形式產品組合線較狹小，專一品牌經營。如服裝專賣、球鞋專賣等產品線非常多元化，以服裝、百貨為經營主題。服飾、家具、電器、日用及食品等以快速消費品位主的商品定位。產品周轉速度較高，但產品線比較狹窄，數(shù)量較低。多種組合的日用品 (包含食物及其它日化用品) ，并附加商品附加價值的服務連鎖形式，通常以獨立品牌為專賣，產品線具有豐富的組合。更大規(guī)模，多種業(yè)態(tài)組合，強調綜合消費功能。1、業(yè)態(tài)

36、態(tài)定位的的原則1-1、同業(yè)差差異、異異業(yè)互補補 同業(yè)差異異簡單地地說，就就是市場場有一定定承受力力，不能能盲目招招同一品品類的店店。譬如如零售業(yè)業(yè)態(tài)的核核心主力力店招商商，就不不要同時時招來兩兩家基本本上都是是經營食食品和日日用品的的大型超超市；核核心主力力店同質質化無差差異更是是不能想想象的。異業(yè)互補補目的就就是要滿滿足顧客客消費的的選擇權權，并能能讓顧客客心身體體驗變化化，提高高其消費費興趣。譬如百百貨、超超市因為為經營品品項不同同，可以以互補；讓顧客客逛購疲疲勞的零零售店與與讓顧客客休息放放松的餐餐飲店可可以互補補等等。1-2、一站式式全體驗驗消費空空間，商商品多層層次、購購物無拘拘束六

37、大主力力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)區(qū)域主要要商業(yè)形形態(tài)，強強調以規(guī)規(guī)模制勝勝，大型型超市、精品百百貨、家家用電器器、家居居用品、數(shù)碼影影院、餐餐飲娛樂樂等多業(yè)業(yè)態(tài)互為為補充，相互促促進經營營。全面面滿足區(qū)區(qū)域居民民綜合消消費需求求，從日日用品到到精品百百貨，從從運動休休閑到品品牌服裝裝，從針針織用品品到童裝裝系列，從化妝妝系列到到黃金珠珠寶，從從家用電電器到家家居用品品，從食食品副食食品到生生鮮蔬菜菜，從特特色餐飲飲到空中中餐吧，從數(shù)碼碼影院到到商場演演藝休閑閑吧強調一一站式購購物理念念。1-3、合理配配比各主主力業(yè)態(tài)態(tài)MALLL的綜合合定位和和業(yè)態(tài)配配比，體體現(xiàn)多層層次購物物需求和和多形式式體驗消消費，實

38、實現(xiàn)從購購物到娛娛樂到餐餐飲的消消費過程程，不同同的業(yè)態(tài)態(tài)搭配。從大類類上我們們業(yè)態(tài)定定位主要要分為以以下三類類零售售設施滿滿足購物物需求；文化娛娛樂設施施滿足娛娛樂和休休閑需求求；餐飲飲設施滿滿足就餐餐需求。2、戰(zhàn)略略定位 【城市商商業(yè)戰(zhàn)略略定位：地區(qū)購購物中心心（reegioonall maall）】新經濟圈圈誕生新新的商業(yè)業(yè)中心，按照國國際大都都市的發(fā)發(fā)展規(guī)律律，當城城市發(fā)展展到一定定程度，受商圈圈輻射能能力影響響，在大大城市周周邊的衛(wèi)衛(wèi)星城（新區(qū)），將誕誕生一批批以滿足足區(qū)域消消費需求求和消費費升級的的reggionnal malll（地地區(qū)購物物中心），也就就是地區(qū)區(qū)購物中中心或區(qū)區(qū)

39、域商圈圈。從上上海浦東東新區(qū)的的發(fā)展，我們可可以看出出reggionnal malll的發(fā)發(fā)展趨勢勢，從區(qū)區(qū)域經濟濟發(fā)展中中收益，從而促促進區(qū)域域商業(yè)的的發(fā)展和和業(yè)態(tài)升升級。烏魯木齊齊鐵路局局商圈的的發(fā)展，可以清清晰的看看出以上上發(fā)展趨趨勢，隨隨著新市市區(qū)的發(fā)發(fā)展，鐵鐵路局商商圈從傳傳統(tǒng)的集集貿市場場業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展為超超市業(yè)態(tài)態(tài)，最終終形成現(xiàn)現(xiàn)在的綜綜合百貨貨和大型型超市結結合的主主力業(yè)態(tài)態(tài)，城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展的脈脈絡清晰晰可見。浦東新新區(qū)和鐵鐵路局商商圈的過過去，和和今天米米東新區(qū)區(qū)的概念念不謀而而合；浦浦東新區(qū)區(qū)和鐵路路局商圈圈的的發(fā)發(fā)展，清清晰勾勒勒出新經經濟區(qū)商商業(yè)發(fā)展展的脈絡絡；浦東東新區(qū)

40、和和鐵路局局商圈的的今天，印證了了米東新新區(qū)未來來的發(fā)展展，一個個新的地地區(qū)購物物中心（reggionnal malll）正在誕誕生，米米東人今今后不在在有消費費的煩惱惱，多業(yè)業(yè)態(tài)、多多層次消消費組合合的百富富購物中中心，將將滿足區(qū)區(qū)域人民民消費的的多元需需求！3.2商商品布局局和功能能分區(qū) 依據(jù)MAALL的的定位主主題，我我們進行行相應的的商品布布局和功功能分區(qū)區(qū)，商品品布局遵遵循不同同業(yè)態(tài)的的配比原原則：以以零售設設施為主主，其面面積規(guī)劃劃占整個個賣場面面積的770%左左右；以以文化娛娛樂設施施為配比比業(yè)態(tài)，占整個個賣場面面積的220%左左右；以以配套商商業(yè)為附附屬業(yè)態(tài)態(tài)，占整整個賣場場面

41、積的的10%左右。具體分分布如下下：1、零售售設施核心主力力店：百百貨、綜綜合超市市等；輔助主主力店：電器、家居、書店、音像店店等各類類專業(yè)店店；配套輔輔助店：不同地地區(qū)特色色商品店店；2、文化化娛樂設設施核心主力力店：動動感影院院、休閑閑廣場等等；輔助主主力店：兒童樂樂園等；配套輔輔助店：藝術攝攝影、DDIY（自助類類項目）等；3、配套套設施核心主力力店：空空中餐飲飲廣場、咖啡西西餐等；輔助主主力店：快餐類類、風味味小吃類類等；配套服服務設施施：寫字字樓、銀銀行、郵郵局、診診所、美美容美發(fā)發(fā)、停車車場等。3.3水水平人流流和垂直直人流設設計人流設計計遵循購購物和行行走習慣慣進行設設計。1、水

42、平平人流設設計，遵遵循由動動到靜、由商品品吸引到到品牌吸吸引、由由隨意消消費到目目標消費費的原則則，如中中島屬于于鬧區(qū)，人流量量比較大大，因此此主要安安排大眾眾、隨意意性消費費商品，以商品品吸引促促進銷售售。邊廳廳處于靜靜區(qū)，人人流量相相對小，主要安安排一些些品牌個個高檔次次商品，以品牌牌和目標標消費促促進銷售售。 主通道道設計22.8米米，形成成O型的水水平環(huán)行行人流，保證購購物距離離最短，商品展展示區(qū)域域最大。輔助通通道設計計1.99米，呈呈S型分布布于中島島區(qū)域，保證人人流暢通通。 2、垂直直人流設設計，遵遵循人氣氣對流和和疲勞指指數(shù)進行行規(guī)劃，人氣對對流指項項目頂層層和底層層規(guī)劃商商品

43、吸引引力業(yè)態(tài)態(tài)，如負負一層的的超市和和五層的的數(shù)碼影影院、樓樓頂?shù)男菪蓍e廣場場，引導導人流上上下運動動，形成成對流。中間層層規(guī)劃品品牌吸引引力業(yè)態(tài)態(tài)，如精精品百貨貨業(yè)態(tài)，通過品品牌吸引引客戶消消費。根根據(jù)人體體疲勞指指數(shù)，四四層以上上規(guī)劃為為休閑和和娛樂性性消費項項目，滿滿足消費費人群在在2小時購購物疲后后休憩和和就餐。3、詳細細的水平平人流設設計見樓樓層平面面布局圖圖，垂直直人流設設計見樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)定位。3.4樓樓層功能能定位和和商品布布局樓層主題功能能主營商品品樓頂空中餐吧吧特色餐飲飲、夜市市、休閑閑5F數(shù)碼影院院、餐飲飲數(shù)碼影院院、特色色餐飲4F家居生活活館家用電器器、家居居用品、文體辦

44、辦公、針針織、童童裝、兒兒童娛樂樂場3F仕女名品品館名媛女裝裝、職業(yè)業(yè)裝、淑淑女裝、青春裝裝、女士士內衣、美容美美體2F時尚休閑閑館男士正裝裝、休閑閑服飾、休閑配配飾、襯襯衣、單單品、咖咖啡廳1F都市流行行館珠寶玉器器、鐘表表眼鏡、化裝品品、裝飾飾品、皮皮鞋B1大型超市市、無公公害農產產品超市市食品、副副食品、生鮮、無公害害濃產品品3.5商商品定位位1、商品品比例在營業(yè)中中，主力力商品一一般占到到營業(yè)額額的700%，主主要是季季節(jié)性主主題商品品，如服服裝、皮皮鞋等；基本商商品占到到營業(yè)額額的200%，主主要是襯襯衣等非非季節(jié)性性商品；附屬商商品一般般占到營營業(yè)額的的10%，主要要是裝飾飾類商品

45、品。商品比例例圖示2、檔次次配比根據(jù)區(qū)域域消費水水平和購購物中心心的綜合合定位，建議以以中檔產產品為主主力定位位，合理理的配比比比例分分別是高高檔占110%，起提升升商場形形象的作作用；中中檔占700%，是是購物中中心銷售售的主力力商品，起到提提升銷售售業(yè)績的的作用；低檔占占20%，起到到烘托售售賣氣氛氛的作用用。 檔次配配比圖示示3.6目目標客戶戶群定位位1、區(qū)域域市場定定位根據(jù)大型型購物廣廣場商業(yè)業(yè)輻射能能力，5500米米：輻射射核心區(qū)區(qū)域、550020000米：輻射次次區(qū)域、2000050000米：輻射邊邊緣區(qū)域域，我們們將該項項目的區(qū)區(qū)域市場場定位在在：以項項目為中中軸，涵涵蓋米泉泉、

46、石化化等，距距離項目目5公里內內的區(qū)域域。2、目標標客戶定定位按照該項項目商圈圈輻射區(qū)區(qū)域來看看，商圈圈有常住住人口228萬左左右。從從消費結結構而言言，以中中高收入入群體為為主，其其中中收收入階層層是項目目的主力力客戶。從年齡齡層次而而言，涵涵蓋老年年、中年年、青年年少年和和兒童等等個年齡齡群體。3、客戶戶消費心心理方便/低低價/品類齊齊全/一站消消費/休閑/購物無無拘束是是我們著著力滿足足目標客客戶的消消費心理理，針對對不同類類型品種種服務型型、親善善型顧客客和理性性顧客，又要有有不同的的商品和和理念定定位，如如此才能能滿足百百富購物物中心多多層次客客戶群體體的需求求?？蛻粝M費心理分分析

47、示意意 方便/低價品類齊全/一站消費休閑/購物無拘束娛樂溫暖（家庭活動）感覺比較現(xiàn)代特征表象 品種服務型顧客親善型顧客 希望能被看到在這里購物 有朋友的推薦 有同我一樣的其它顧客在這里購物 提供高價值 一般價格較低 地理位置便利 有我需要的所有產品 有與眾不同的產品 能提供好的顧客服務理性顧客4.1經經營模式式購物中心心的經營營方式基基本有三三種：自自營、聯(lián)聯(lián)營和租租賃。我我們認為為，購物物中心畢畢竟是一一個以零零售為主主的商業(yè)業(yè)組織形形式，而而零售是是一個精精細化管管理的產產業(yè)，精精細化管管理要求求管理者者加強經經營控制制力度；另外，相對于于非主力力零售商商戶的招招商條件件，核心心主力零零售

48、店必必須引入入知名度度高的大大商家，故核心心主力零零售店的的招商較較困難且且招商條條件放得得較寬，造成核核心主力力零售店店的提成成或租金金收入偏偏低。因此此在條件件容許的的情況下下，核心心主力零零售店盡盡量自營營一部分分或全部部，這樣樣一可以以加強經經營控制制力度，有利于于購物中中心長期期經營，其次可可增強其其它商戶戶與之合合作的信信心，第第三可以以提高非非主力零零售店的的提成或或租金收收入；而而招非主主力零售售商盡量量以聯(lián)營營為主、租賃為為輔，這這樣也可可以增強強發(fā)展商商對購物物中心的的整體控控制力度度。這種選擇擇原則不不但是零零售精細細化管理理的要求求，也符符合購物物中心長長期經營營性的特

49、特點，更更能幫助助發(fā)展商商創(chuàng)出購購物中心心的品牌牌來。根根據(jù)以上上原則，我們制制定出百百富購物物中心的的經營模模式：1、負一一層大型型超市：以自營營或引進進大型主主力店為為主，引引進主力力店應充充分考慮慮主力店店綜合競競爭能力力，確保保超市具具有強大大的競爭爭力，否否則建議議以自營營為宜。2、一層層都市流流行館，主要以以柜臺和和散架經經營為主主，經營營商品種種類多、銷售毛毛利差距距大、促促銷方式式靈活，因此可可以考慮慮租賃結結合聯(lián)營營的方式式，租賃賃區(qū)接受受統(tǒng)一收收銀管理理。3、二、三層主主要經營營服裝，適合聯(lián)聯(lián)營，采采用標準準扣點，根據(jù)不不同的品品牌給予予適當?shù)牡膬?yōu)惠。4、四層層家電、家居用

50、用品適合合租賃經經營，部部分可考考慮聯(lián)營營，采用用統(tǒng)一收收銀管理理。5、五層層數(shù)碼影影院建議議引進專專業(yè)運營營商，采采用租賃賃或承包包經營形形式。6、頂層層餐飲廣廣場建議議采用租租賃形式式，如考考慮建成成特色餐餐飲廣場場，也可可考慮聯(lián)聯(lián)營方式式，由我我方招商商后統(tǒng)一一經營管管理。4.2百百富理念念【經營理理念】消消費由我我做主，我為購購物瘋狂狂 方便消費費、就近近購物是是百富購購物中心心著力打打造的經經營目標標，我們們的理念念是消費費由你做做主，我我為購物物瘋狂。3.11萬平米米超級購購物中心心米東東新區(qū)首首家reegioonall maall，集大型型超市、精品百百貨、家家用電器器、家居居用

51、品、數(shù)碼影影院、餐餐飲娛樂樂六大主主力業(yè)態(tài)態(tài)于一體體，引進進烏魯木木齊主要要品牌商商戶進駐駐經營，匯聚名名品名牌牌、綜合合多級消消費，不不僅吸納納米泉228萬市市民在此此消費，更吸引引石化、新礦、工業(yè)園園等近十十萬高收收入人群群來此消消費，成成為米東東新區(qū)最最具輻射射力的核核心商圈圈。購物物不必再再去中山山路、鐵鐵路局，今天起起，米泉泉就是烏烏魯木齊齊。 【企企業(yè)宗旨旨】與客客戶共創(chuàng)創(chuàng)價值客戶分為為內部客客戶和外外部客戶戶，在這這里，我我們的客客戶主要要指外部部客戶，包括我我們的消消費者、供應商商和進駐駐商戶。我們的的價值來來源于客客戶，尊尊重客戶戶，理解解客戶，持續(xù)提提供超越越客戶期期望的服

52、服務。在在客戶眼眼中，我我們每一一位員工工都代表表百富。我們11%的失失誤，對對于客戶戶而言，就是1100%的損失失。衡量量我們成成功與否否的最重重要的標標準，是是我們讓讓客戶滿滿意的程程度。與與客戶一一起成長長，讓我我們成長長的一小小步成為為客戶發(fā)發(fā)展的一一大步。【商品定定位】多多業(yè)態(tài)組組合、多多層次需需求，一一站式消消費（rregiionaal mmalll）這是一個個商業(yè)整整合的時時代，這這是一個個規(guī)模制制勝的時時代，這這是一個個強調規(guī)規(guī)模集聚聚和專業(yè)業(yè)定位的的時代，百富購購物中心心充分把把握米東東新區(qū)商商業(yè)發(fā)展展脈絡，利用區(qū)區(qū)域經濟濟融合的的大好時時機，在在米東新新區(qū)政府府和職能能部門

53、的的大力支支持下，順應當當?shù)鼐用衩裣M需需求，打打造米東東首座rregiionaal mmalll，整合區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)版圖，成就區(qū)區(qū)域大商商業(yè)格局局。六大主力力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)區(qū)域主要要商業(yè)形形態(tài)，強強調以規(guī)規(guī)模制勝勝，大型型超市、精品百百貨、家家用電器器、家居居用品、數(shù)碼影影院、餐餐飲娛樂樂等多業(yè)業(yè)態(tài)互為為補充，相互促促進經營營。全面面滿足區(qū)區(qū)域居民民綜合消消費需求求，從日日用品到到精品百百貨，從從運動休休閑到品品牌服裝裝，從針針織用品品到童裝裝系列，從化妝妝系列到到黃金珠珠寶，從從家用電電器到家家居用品品，從食食品副食食品到生生鮮蔬菜菜，從特特色餐飲飲到空中中餐吧，從數(shù)碼碼影院到到商場演演藝休閑

54、閑吧【管理理理念】品品牌管理理創(chuàng)造品品牌效益益 這是一一個弱肉肉強食的的時代，市場殘殘酷的競競爭要求求我們必必須以專專業(yè)化的的管理應應對各種種挑戰(zhàn)；這是一個個強調品品牌消費費的時代代，消費費者對你你的認可可，不僅僅取決于于你提供供的商品品，更取取決于你你的品牌牌賦予商商品的價價值和內內涵；這是一個個綜合競競爭力的的時代，商業(yè)形形態(tài)的快快速升級級要求運運營商必必須以超超前的眼眼光應對對未來的的挑戰(zhàn)；這是一個個管理出出效益的的年代，沒有專專業(yè)的管管理就沒沒有核心心競爭力力；品牌管理理是前提提，品牌牌效益是是目標，品牌合合作是永永恒的主主題?！痉绽砝砟睢恳砸钥蜑樽鹱穑可砩矶ㄖ频牡娜诵曰帐裁?/p>

55、是客客戶服務務？在新新世紀的的今天，客戶服服務的理理念和思思想已經經發(fā)生了了很大的的變化，在追求求讓客戶戶滿意的的同時，保證顧顧客利益益最大化化成為我我們這個個時代客客戶服務務的準則則。為客戶服服務強調調永不滿滿足于讓讓客戶滿滿意和提提供有限限的價值值，讓客客戶獲得得超價值值的服務務和附加加值，是是我們服服務追求求的目標標。在當今日日趨激烈烈的市場場競爭中中，服務務作為一一種競爭爭手段所所得到重重視的程程度在不不斷提高高，在競競爭中的的應用也也越來越越廣泛。不但企企業(yè)在競競爭中獲獲勝要依依靠服務務，而且且員工的的就業(yè)或或提高工工作水平平也要依依靠服務務的本領領。因為為，為顧顧客服務務幾乎無無處

56、不在在。在顧客所所遇到的的服務中中，如果果要對成成功的各各種因素素加以陳陳述的話話，那就就是細節(jié)節(jié)、個性性和針對對性！讓讓客戶滿滿意已不不局限于于暫時的的或物質質上的滿滿足，而而更加強強調長期期的和精精神上的的滿足！五、商場場管理系系統(tǒng)建立立5.1商商業(yè)架構構商場組織織架構圖圖： 總經理 副總經理總監(jiān) 行政部物業(yè)部財務部經營管理部客服部合同科總經辦人力資源部保潔部安保部工程維修部電腦部出納課會計課策劃部營業(yè)部招商部5.2管管理模式式百富購物物中心在在具體的的管理模模式方面面，遵循循“統(tǒng)一管管理、協(xié)協(xié)助經營營、部分分自營、整合市市場、完完善政策策、合理理回報”的24字經經營方針針。1、統(tǒng)一一管理

57、：除沿街街門店和和部分柜柜臺外，為統(tǒng)一一形象，提升服服務品質質，商場場對所有有商戶進進行統(tǒng)一一管理，統(tǒng)一樓樓層商品品、統(tǒng)一一商品檔檔次、統(tǒng)統(tǒng)一店面面形象、統(tǒng)一服服務標準準、統(tǒng)一一視覺設設計、統(tǒng)統(tǒng)一售后后服務、統(tǒng)一廣廣告宣傳傳、統(tǒng)一一促銷推推廣；全面導入入CI形象象識別系系統(tǒng)，統(tǒng)統(tǒng)一市場場形象，塑造市市場品牌牌。具體體包括：商場標標志、名名稱和旗旗幟的標標準應用用；大廳廳背板、接待臺臺、門牌牌、室外外標識燈燈箱規(guī)范范應用；大廳服服務目錄錄牌、室室內導向向牌規(guī)范范應用；營業(yè)區(qū)區(qū)平面圖圖、樓層層信息牌牌規(guī)范應應用；標標識指示示系統(tǒng)規(guī)規(guī)范應用用；收銀銀臺、業(yè)業(yè)務臺、咨詢臺臺規(guī)范；展覽、展示系系統(tǒng)、展展

58、板規(guī)范范；公用用設施標標識、休休息區(qū)標標識規(guī)范范；進駐駐商戶門門頭、門門廳、店店堂、專專柜、展展示、服服務規(guī)范范；2、協(xié)助助經營：協(xié)作經經營的模模式，剔剔除獨門門獨戶、單兵作作戰(zhàn)的散散亂，由由經營公公司進行行市場的的整體推推介，協(xié)協(xié)助進駐駐商戶經經營。具具體包括括：強勢廣廣告支持持，形成成強大的的宣傳攻攻勢，讓讓米東人人民都來來此消費費。每年一一度的服服裝服飾飾節(jié)，促促進商貿貿交流，提升市市場形象象。每年一一度的文文化藝術術節(jié)，提提高商場場的文化化及藝術術魅力。定期邀邀請知名名演藝明明星，現(xiàn)現(xiàn)場獻藝藝，提升升形象、促進消消費。利用門門前廣場場和室內內休閑廣廣場，進進行文藝藝演出、歌舞表表演、時

59、時裝秀等等活動，聚攏人人氣，引引領購物物時尚；打造米米東旅游游購物新新形象，推出首首家無公公害農產產品銷售售展示中中心，促促進旅游游休閑和和烏魯木木齊消費費；利用商商業(yè)管理理公司強強大的行行銷網(wǎng)，為商戶戶提供商商品信息息、品牌牌引進、物流配配送等一一系列服服務；統(tǒng)一商商業(yè)形象象，為經經營戶免免費提供供裝修、商品陳陳列、形形象推廣廣等服務務，依托托整合形形象，形形成合力力，共同同做大市市場；全方位位貼心服服務，給給購物者者一個享享樂的購購物天堂堂；定期促促銷推介介，形成成滾滾人人流，帶帶來巨大大消費；3、部分分自營：對商場場形象提提升的高高檔商品品，經營營戶擔心心有風險險而不原原介入的的商品，利

60、潤水水平低但但對人氣氣帶動作作用巨大大的商品品，以及及適當?shù)牡墓嫘孕皂椖?，將由管管理公司司自行經經營。 4、整合合市場：整合市市場功能能，多業(yè)業(yè)態(tài)綜合合購物于于一體；整合市市場空間間，進行行合理商商品布局局和樓層層功能定定位；整整合推廣廣，避免免單兵作作戰(zhàn)，整整個市場場由經營營方進行行統(tǒng)一的的廣告、促銷推推廣；5、完善善政策：完善的的商業(yè)物物業(yè)的管管理和服服務功能能，提升升市場軟軟環(huán)境的的競爭力力；強化化托管和和統(tǒng)管措措施，提提高管理理水平和和能力；建立健健全的管管理流程程和管理理制度，保障客客戶和商商戶利益益。6、合理理回報：保證市市場和經經營戶合合理的收收益，實實現(xiàn)共贏贏；通過過市場整整