房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)：行業(yè)進入低配持倉集中度提升

1、地產(chǎn)股基金持倉同比有所提升，但環(huán)比連續(xù)兩季度下行，成為相對低配行業(yè)2019 年二季度，房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值達到 868.34 億元，相較于一季報環(huán)比降低 14.69%，持倉比例來看，二季度基金重倉持股中房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比重為 4.15%，雖然相較 18 年同期的 3.6%同比提升了 15%，但較今年一季度的 4.97%環(huán)比下降了 16.57%。同時相對標準行業(yè)配置比例來看，地產(chǎn)板塊的超配比例為-0.06%，18 年三季度以來連續(xù)三個季度的超配情況并未得到延續(xù)，重新成為相對低配板塊。圖表 1：房地產(chǎn)板塊持倉總市值及占比市值(億元)占股票投資市值比(%)1200 8.01000800

2、60040020007.06.05.04.03.02.01.00.0資料來源： Wind， 圖表 2：房地產(chǎn)板塊相對標準行業(yè)配置比例相對標準行業(yè)配置比例(%)5.0 4.03.02.01.00.0-1.0-2.0 -3.0 資料來源： Wind， TOP 5 持倉集中度提升，個股分化加劇從重倉股持倉情況來看，公募基金持倉市值高于 5 億元的地產(chǎn)股共有 9 支，相較于一季報減少 4 支。持倉市值 Top 5 的地產(chǎn)股分別為保利地產(chǎn)、萬科 A、華夏幸福、中南建設(shè)、新城控股，Top 5 總持倉市值為 341.5 億元，相較一季度降低 11.77%。其中保利地產(chǎn)和萬科 A 的持股市值超過百億，分別達到

3、 127.5 億和 108.6 億元， 分別占基金股票投資市值的 0.61%和 0.52%。從持倉市值 Top 10 的地產(chǎn)股變化情況來看，總持倉市值為 413.2 億元，相較一季度降低 14.81%。Top 5 總持倉市值降幅低于 Top 10 和整體板塊，持倉集中度有所提升。從個股持倉市值的變化幅度來看，總體呈現(xiàn)降多增少，分化加劇的特點。主流地產(chǎn)股中，二季度市值增持幅度居前的個股數(shù)量較少，主要為大悅城（+1430.57%）、迪馬股份（+469.18%）、我愛我家（+310.29%）、中國國貿(mào)（+128.84%）、首開股份（+73.67%）、中南建設(shè)（+40.14%）等；二季度持倉市值降幅在

4、 10%以內(nèi)的主要有華夏幸福、綠地控股、保利地產(chǎn)、陸家嘴等；降幅在 10%-20%區(qū)間的主要有金地集團、新城控股、萬科、金融街等；降幅在 40%-60%區(qū)間的有招商蛇口、華僑城、華發(fā)股份、光大嘉寶、榮盛發(fā)展等；降幅在 80%以上的有藍光發(fā)展、新湖中寶、陽光城、世茂股份、金科股份、濱江集團等。圖表 3：公募基金持倉市值 Top 10持股總市值(億元)持股市值占基金股票投資市值比(%)140 0.7120100806040200保利地產(chǎn)A萬華中新招金科夏南城商地幸建控蛇集福設(shè)股口團綠榮華地盛發(fā)控發(fā)股股展份0.60.50.40.30.20.10.0資料來源： Wind， AA圖表 4：主流地產(chǎn)股 Q

5、2 相較 Q1 持股總市值變動及幅度相較Q1持股總市值變動(億元)幅度12150%1086100%42050%(2)(4)(6)(8)0%(10)(12)(14)-50%(16)(18)(20)-100%(22)(24)(26)(28)-150%中 首 中 金 陸 泰 新 華 濱 綠 世 光 華 金 金 華 新 保 藍 陽 榮 招 萬南 開 國 融 家 禾 湖 夏 江 地 茂 大 僑 地 科 發(fā) 城 利 光 光 盛 商 科建 股 國 街 嘴 集 中 幸 集 控 股 嘉 城 集 股 股 控 地 發(fā) 城 發(fā) 蛇設(shè) 份 貿(mào)團 寶 福 團 股 份 寶 團 份 份 股 產(chǎn) 展 展 口資料來源： Wind

6、， 整體持股基金數(shù)量滑落，綠地、中航善達逆勢增加從季度重倉個股的持股基金數(shù)量變動來看，在公募基金披露的 59 家房地產(chǎn)企業(yè)持倉情況中，平均持股基金數(shù)量為 21.68 只，環(huán)比一季度下行 37.2%。重倉持有數(shù)量高于 5 只基金的共有 22 只地產(chǎn)股，較一季報期減少 6只，重倉持有數(shù)量高于 10 只基金的共有 14 只地產(chǎn)股，較一季報期減少 5 只。圖表 5：重倉持股基金高于 5 只基金的地產(chǎn)股數(shù)量變化圖表 6：重倉持股基金高于 10 只基金的地產(chǎn)股數(shù)量變化重倉持股基金高于5支基金的地產(chǎn)股數(shù)量403535 3026 26282525 252523242220 171815 13910 5 0重倉

7、持股基金高于10支基金的地產(chǎn)股數(shù)量25 201920171716 1616151412 13131010 865 0資料來源： Wind， 資料來源： Wind， 分持倉市值的層級看持股基金數(shù)量的變動，其中持倉市值 Top 5、Top 10 和 Top 200 的地產(chǎn)股平均持股基金數(shù)分別為 168.6 只、109.8 只和 59.9 只，相較一季度分別降低 18.86%、25.71%和 30.93%。個股持股基金數(shù)量方面，59 家房企中持股基金數(shù)量增加的共 21 家，其中綠地控股和中航善達的持股基金數(shù)量的增量居前，分別為 11 只和 9 只，其次為大悅城、臥龍地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、浦東金橋的增量為

8、4 只、3 只、3 只、2 只，其余北京城建等 15 家房企的增量為 1 只。圖表 7：重倉個股的持股基金數(shù)量變動時間持倉市值top 5 持股基金數(shù)量持倉市值 top 10 持股基金數(shù)量持倉市值 top 20 持股基金數(shù)量總體2019Q2168.6109.859.921.72019Q1207.8147.886.734.5變動幅度-18.86%-25.71%-30.93%-37.20%資料來源： Wind， AA圖表 8：板塊重倉個股的持股基金數(shù)量（只）2019H12019Q1450 400 3863503083073002782502001501281321101249310493919910

9、07345 34434331 54455444502117 1715140萬保華金新中綠招榮華華首陽藍科利夏地城南地商盛發(fā)僑開光光地幸集控建控蛇 發(fā) 股 城 股 城 發(fā)產(chǎn)福團股設(shè)股口展份份展資料來源：Wind， 持股集中度重歸回升從持股市值集中度的角度來看，2019 年中報房地產(chǎn)行業(yè)持股市值 Top 5 的地產(chǎn)股在行業(yè)內(nèi)占比達到 37.5%，較一季度末提升 3.5 個百分點，延續(xù)了 2016 年以來集中度提升的趨勢。龍頭地產(chǎn)股更加得到機構(gòu)資金認可。其中保利地產(chǎn)、萬科 A 的重倉持有基金數(shù)量分別為 308 只和 278 只，在全部行業(yè)中同樣位列前茅，華夏幸福、金地集團、新城控股的重倉持有基金數(shù)量

10、均為 90 多只，明顯高于其它地產(chǎn)股，地產(chǎn)股的頭部效應(yīng)顯著。圖表 9：房地產(chǎn)行業(yè)持股市值 Top 5 占比Top 5持股市值行業(yè)占比50%44.9%43.4%44.8%45% 40%36.7%35.2%37.5%34.2%34.0%34.0%35% 29.0%30% 25%19.8%22.8%19.0%20%15.2%15% 10% 5% 0%2013H1 2013H2 2014H1 2014H2 2015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019Q1 2019H1資料來源： Wind， 陸港通配置總量提升但比值略降，中南建

11、設(shè)、金地集團、萬科 A 獲得增持股數(shù)居前從陸股通持有地產(chǎn)股趨勢來看，截至 2019 年二季度末，陸港通基金持有地產(chǎn)板塊總市值達到 84.5 億元， 相比于一季度末規(guī)模增長 12.07%，同時占股票投資市值比重為 4.02%，較一季度的 4.03%略有下降。相對標準行業(yè)配置比例方面，二季度地產(chǎn)板塊低于行業(yè)標準配置0.18 個百分點，低配幅度較一季度末收窄0.37 個百分點。具體股票來看，持有總市值居前的地產(chǎn)股為萬科 A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、華夏幸福、金地集團，從持倉變動來看，中南建設(shè)、金地集團、萬科 A 獲得增持股數(shù)居前，分別為 4935 萬股、1686 萬股和 1662 萬股。從持倉基金數(shù)量來

12、看，重倉持有萬科 A、保利地產(chǎn)和中南建設(shè)的基金數(shù)量最多，分別為 25 只、19 只和 13 只。圖表 10：陸港通持股地產(chǎn)股市值及比例市值(億元)占股票投資市值比(%)90 807060504030201002016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q24.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0資料來源： Wind， 圖表 11：陸港通主流地產(chǎn)股持股總市值和持有基金數(shù)圖表 12：陸港通主流地產(chǎn)股季報持倉變動和市值占比持股總市值(億

13、元)持有基金數(shù)22 3020季報持倉變動(萬股)持股市值占基金股票投資市值比(%)6,000 1.2182516142012151081065,000 14,0000.83,0000.62,0000.41,00045020.2A00(1,000) 0AA萬 保 中 華科 利 南 夏地 建 幸產(chǎn) 設(shè) 福金 華 新 光 陽 中 榮地 僑 城 大 光 航 盛集 城 控 嘉 城 善 發(fā)團 股 寶 達 展華 招 南發(fā) 商 都股 蛇 物份 口 業(yè)中 金 萬 光南 地 科 大建 集 嘉A設(shè) 團 寶華 中 南 張 新僑 航 都 江 城城 善 物 高 控達 業(yè) 科 股陽 華 招光 發(fā) 商城 股 蛇份 口保 榮 華利 盛 夏地 發(fā) 幸產(chǎn) 展 福資料來源： Wind， 資料來源： Wind， 投資建議6 月市場銷售保持回落，符合我們對銷售逐步筑底的判斷，考慮到去年同期 7 月份后市場基數(shù)開始走低， 我們預(yù)計行業(yè)銷售后續(xù)將可能恢復(fù)彈性，同時我們觀察到今年以來重點城市批售數(shù)據(jù)持續(xù)提升，也吻合我們對于加大供給量穩(wěn)定房價壓力的方向判斷