華神物業(yè)水木光華小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書

1、華神物業(yè)水木光華小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書目錄公司簡(jiǎn)介介（1）基基本情況況（2）公公司簡(jiǎn)介介（3）公公司營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許許可證和和資質(zhì)證證書（4）服服務(wù)理念念（5）管管理業(yè)績(jī)績(jī)與在管管物業(yè)情情況（6）我我們的優(yōu)優(yōu)勢(shì)及承承諾水木光華華項(xiàng)目分分析授權(quán)書投標(biāo)保函函報(bào)價(jià)書報(bào)價(jià)表報(bào)價(jià)分解解表經(jīng)費(fèi)收支支預(yù)算及及酬金水木光華華管理方方案和物物品配置置計(jì)劃水木光華華管理人人員配備備及培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃水木光華華管理規(guī)規(guī)章制度度服務(wù)質(zhì)量量承諾與與管理目目標(biāo)社區(qū)文化化及提供供便民服服務(wù)結(jié)束語(yǔ) 一、四川川華神物物業(yè)管理理有限公公司簡(jiǎn)介介1、基本本情況名 稱四川華神神物業(yè)管管理有限限公司法人代表表李 玢玢注冊(cè)地點(diǎn)點(diǎn)成都市高高新區(qū)桂

2、桂溪工業(yè)業(yè)園注冊(cè)資本本300萬萬元物業(yè)管理理面積及及類型總管理面面積達(dá)220萬平平方米，其中：住宅小小區(qū)約33萬平米、寫字樓樓約6萬萬平米、工廠物物業(yè)約115萬平米。企業(yè)資質(zhì)質(zhì)臨時(shí)企業(yè)人才才結(jié)構(gòu)總數(shù)本科大專中專以上上其他人員員1585526833工程師會(huì)計(jì)師擁有建設(shè)設(shè)部頒發(fā)發(fā)的物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)理上崗崗資格的的管理人人員2225機(jī)構(gòu)總經(jīng)辦、綜合管管理部、質(zhì)控部部、市場(chǎng)場(chǎng)拓展部部、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理部部、財(cái)務(wù)務(wù)部備 注2、公司司簡(jiǎn)介四川華神神物業(yè)管管理有限限公司是是以四川川華神集集團(tuán)控股股60的獨(dú)立立核算的的專業(yè)物物業(yè)管理理的企業(yè)業(yè)，于220022年122月組建建成立。其前身身成都華華神集團(tuán)團(tuán)為集團(tuán)團(tuán)物業(yè)管

3、管理部，由于政政策性限限制，目目前是四四川省物物業(yè)管理理企業(yè)臨臨時(shí)資質(zhì)質(zhì)。從995年開開始經(jīng)營(yíng)營(yíng)物業(yè)管管理業(yè)務(wù)務(wù)。公司司以管理理住宅小小區(qū)和綜綜合寫字字樓、工工廠物業(yè)業(yè)為主，近來先先后承接接了康橋橋雅舍、公寓樓樓、四川川絲綢大大廈、華華神科技技大廈、太升絲絲綢大廈廈、華神神藥業(yè)生生產(chǎn)基地地等物業(yè)業(yè)。截止止到現(xiàn)在在，本公公司已接接管了以以住宅小小區(qū)和綜綜合寫字字樓、工工廠物業(yè)業(yè)為主三三種類型型的物業(yè)業(yè)，總管管理面積積達(dá)200萬余平平方米。公司擁?yè)碛幸慌岳碚撜撛鷮?shí)、經(jīng)驗(yàn)豐豐富的管管理技術(shù)術(shù)人員為為骨干的的物業(yè)管管理員工工隊(duì)伍，在管理理過程中中公司可可以依托托自身的的人員技技術(shù)和設(shè)設(shè)備優(yōu)勢(shì)勢(shì)，保

4、證證物業(yè)管管理工作作的有序序和高效效的進(jìn)行行。我公司還還在深圳圳等地聘聘請(qǐng)資深深人士到到公司任任職，引引進(jìn)了新新鮮血液液，借鑒鑒先進(jìn)地地區(qū)和國(guó)國(guó)外先進(jìn)進(jìn)物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，嚴(yán)格格按照IISO990000的做法法不斷健健全管理理制度，提高人人員素質(zhì)質(zhì)和服務(wù)務(wù)水平，為所接接管物業(yè)業(yè)的廣大大業(yè)主提提供真誠(chéng)誠(chéng)周到的的專業(yè)服服務(wù)。本本公司有有完整的的服務(wù)質(zhì)質(zhì)量管理理體系和和完善的的監(jiān)控措措施，多多年來所所接管的的物業(yè)未未曾出現(xiàn)現(xiàn)過質(zhì)量量事故。在現(xiàn)有有的成績(jī)績(jī)面前，公司全全面參照照國(guó)際質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系服服務(wù)理念念，加速速提高服服務(wù)水平平，提升升管理品品位，目目前正在在積極進(jìn)進(jìn)行20000版版ISOO9000

5、1國(guó)際際質(zhì)量體體系的貫貫標(biāo)工作作，即將將通過國(guó)國(guó)際質(zhì)量量體系的的認(rèn)證。同時(shí)，在在所接受受托管的的物業(yè)中中，為向向業(yè)主提提供全方方位的高高質(zhì)量服服務(wù)，公公司不僅僅在物業(yè)業(yè)中配備備了商務(wù)務(wù)中心、美容院院、健身身房、休休閑會(huì)所所等服務(wù)務(wù)場(chǎng)所，還開設(shè)設(shè)了房屋屋本體管管理、房房屋維修修、代叫叫出租車車、代理理裝潢裝裝修、代代購(gòu)大宗宗物品、空調(diào)維維修保養(yǎng)養(yǎng)、代理理IP電電話、代代理家政政、鐘點(diǎn)點(diǎn)工、代代請(qǐng)家教教、干洗洗衣服等等服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。一一致受到到業(yè)主們們的好評(píng)評(píng)。3、公司司營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照、資資質(zhì)證書書辦理中4、服務(wù)務(wù)理念四川華神神物業(yè)管管理有限限公司一一直把業(yè)業(yè)主滿意意度放在在首位，并且通通過開展展各項(xiàng)活

6、活動(dòng)來作作為提高高公司服服務(wù)水平平、適應(yīng)應(yīng)生存和和發(fā)展需需要的重重要舉措措。公司司廣大員員工一直直把使業(yè)業(yè)主滿意意、使業(yè)業(yè)主放心心作為我我們工作作的出發(fā)發(fā)點(diǎn)和歸歸宿點(diǎn)，堅(jiān)持全全心全意意為業(yè)主主服務(wù)，堅(jiān)持將將物業(yè)管管理定位位在服務(wù)務(wù)上，以以保姆身份為為業(yè)主服服務(wù)，通通過服務(wù)務(wù)來體現(xiàn)現(xiàn)管理。這就是是四川華華神物業(yè)業(yè)管理有有限公司司的生存存之本、發(fā)展之之源。在實(shí)踐中中，公司司不斷追追求完美美的服務(wù)務(wù)，通過過“全方位位、全透透明、全全身心、全”的服務(wù)務(wù)理念提提高公司司的服務(wù)務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化公公司企業(yè)業(yè)品牌。在管理理過程中中，我們們倡導(dǎo)“真誠(chéng)服服務(wù)，一一流水準(zhǔn)準(zhǔn)”的思想想，努力力追求更更細(xì)致、更完善善的服務(wù)

7、務(wù)，即以以犧牲自自我為代代價(jià)的服服務(wù)。當(dāng)當(dāng)公司或或員工的的利益與與業(yè)主的的需求出出現(xiàn)矛盾盾時(shí)，首首先考慮慮業(yè)主的的需求，時(shí)刻體體現(xiàn)公司司的服務(wù)務(wù)理念，以此提提高業(yè)主主的滿意意度，塑塑造四川川華神物物業(yè)管理理有限公公司良好好的企業(yè)業(yè)形象。5、管理理業(yè)績(jī)與與在管物物業(yè)我公司憑憑借自身身實(shí)力，成立之之初就接接管了康康橋雅舍舍小區(qū)、華神藥藥業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)基地、華神公公寓樓等等幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目。在在運(yùn)作過過程中不不斷提高高員工自自身素質(zhì)質(zhì)和服務(wù)務(wù)水平，先后從從所管轄轄物業(yè)先先后獲得得了業(yè)主主們的一一致好評(píng)評(píng)，業(yè)主主滿意率率達(dá)到999.88。從而而取得了了社會(huì)效效益、環(huán)環(huán)境效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的的多項(xiàng)豐豐收?？禈蜓派嵘?/p>

8、位于成成都市高高新區(qū)紫紫荊南路路56號(hào)號(hào)。項(xiàng)目目占地440余畝畝（1期期20畝畝），建建筑面積積為1770000多平方方米。康康橋雅舍舍體現(xiàn)了了一種典典雅、厚厚重、就就像劍橋橋一樣的的學(xué)術(shù)的的韻味，他的設(shè)設(shè)計(jì)靈感感來自國(guó)國(guó)際學(xué)院院派建筑筑風(fēng)格，營(yíng)造著著一種純純學(xué)府詩(shī)詩(shī)的境界界。我公公司真誠(chéng)誠(chéng)服務(wù)，在康橋橋雅舍的的人們可可以感到到園區(qū)內(nèi)內(nèi)處處體體現(xiàn)物管管的細(xì)微微卓著，我們的的努力使使康橋雅雅舍是成成都南部部小區(qū)的的一個(gè)精精品之舍舍。雅舍舍內(nèi)還有有博士創(chuàng)創(chuàng)業(yè)俱樂樂部、康康橋沙龍龍、商務(wù)務(wù)中心、休閑娛娛樂中心心、兒童童培育園園區(qū)等。華神藥業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地位于于雙流縣縣的西航航港常樂樂村內(nèi)，項(xiàng)目占占地9

9、00畝，是是具有新新世紀(jì)先先進(jìn)水平平的藥物物生產(chǎn)基基地，我我公司進(jìn)進(jìn)駐后，管理廠廠區(qū)的公公共區(qū)域域和綜合合樓。我我們的努努力取得得了廠方方和廣大大員工的的好評(píng)，連續(xù)以以來安全全事件率率為零。6、我們們的優(yōu)勢(shì)勢(shì)及承諾諾（1）人人才優(yōu)勢(shì)勢(shì)：現(xiàn)有有各類管管理人員員近百名名，工程程技術(shù)類類專業(yè)人人員5名名，會(huì)計(jì)計(jì)師2名名，物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)理及管管理員共共24名名，消防防安全管管理員44名。（2）管管理優(yōu)勢(shì)勢(shì)：公司司即將進(jìn)進(jìn)行ISSO90001：20000國(guó)國(guó)際質(zhì)量量體系的的貫標(biāo)，即將通通過國(guó)際際質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證，并并以“貫標(biāo)”為契機(jī)機(jī)，公司司服務(wù)質(zhì)質(zhì)量與水水平將得得到全面面提升；公司的的各類管管理服務(wù)務(wù)人員具

10、具有豐富富的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。（3）地地域優(yōu)勢(shì)勢(shì)：四川川華神物物業(yè)管理理有限公公司地處處成都市市十二橋橋路377號(hào)華神神科技大大廈。對(duì)對(duì)水木光光華項(xiàng)目目有較大大的了解解，在很很大程度度上可以以更加貼貼心的服服務(wù)。而而且可以以在本公公司內(nèi)部部進(jìn)行資資源的共共享，其其中包括括人力資資源、設(shè)設(shè)備以及及技術(shù)資資源等，可以借借助我們們公司現(xiàn)現(xiàn)有的綜綜合管理理部、空空調(diào)維修修中心、電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)維護(hù)護(hù)中心、家政服服務(wù)中心心、保安安服務(wù)中中心、財(cái)財(cái)務(wù)部等等的力量量作為我我們公司司開展物物業(yè)管理理服務(wù)的的堅(jiān)強(qiáng)后后盾，同同時(shí)我們們有較豐豐富的“康橋雅雅舍”、“華神職職工公寓寓樓”、“華神科科技大廈廈”等的物物

11、業(yè)管理理經(jīng)驗(yàn)，完全有有能力滿滿足業(yè)主主提出的的全方位位服務(wù)的的要求。（4）承承諾：四四川華神神物業(yè)管管理有限限公司將將嚴(yán)格履履行合同同，以業(yè)業(yè)主為中中心，以以規(guī)范化化的操作作和科學(xué)學(xué)、有效效的管理理手段，為業(yè)主主創(chuàng)造出出整潔、條理、舒適的的工作環(huán)環(huán)境。我我公司愿愿與成都都天合房房屋開發(fā)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司司和成都都市融興興房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司一起將將水木光光華管理理成為四四川省住住宅小區(qū)區(qū)的一個(gè)個(gè)新亮點(diǎn)點(diǎn)，樹立立貴公司司的房地地產(chǎn)界和和物業(yè)管管理的精精品品牌牌。二、水木木光華項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)概況分分析水木光華華小區(qū)位位于成都都市青羊羊區(qū)內(nèi)，西臨青青羊大道道、成都都花園，北面是是光華街街。小區(qū)區(qū)總用

12、地地面積達(dá)達(dá)1088畝，建建筑面積積為12275118平方方米，計(jì)計(jì)有9棟棟高層電電梯公寓寓，兩棟棟綜合樓樓，544棟多層層住宅，設(shè)有4430個(gè)個(gè)地下停停車場(chǎng)和和1322個(gè)地上上停車場(chǎng)場(chǎng)。小區(qū)區(qū)內(nèi)流水水潺潺，亭臺(tái)星星布，另另設(shè)有游游泳池、高級(jí)會(huì)會(huì)所、市市場(chǎng)、超超市等。各項(xiàng)內(nèi)內(nèi)部設(shè)施施完善，設(shè)備齊齊全。水水木光華華小區(qū)是是一個(gè)智智能化程程度較高高的集居居住、營(yíng)營(yíng)業(yè)、會(huì)會(huì)所、休休閑等功功能的綜綜合性住住宅小區(qū)區(qū)。加上上項(xiàng)目處處于二環(huán)環(huán)路和三三環(huán)路之之間，附附近已有有成都花花園、博博瑞城市市花園等等成熟社社區(qū)。根根據(jù)以上上情況分分析，我我公司將將選配管管理能力力強(qiáng)，技技術(shù)素質(zhì)質(zhì)高的骨骨干組成成管理班

13、班子，制制訂切實(shí)實(shí)可行的的管理制制度和操操作規(guī)范范，同時(shí)時(shí)我公司司依托自自己的雄雄厚的人人才實(shí)力力、各種種資源，我們有有信心、有能力力將該物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)做到“主動(dòng)、熱情、周到、高效”，使業(yè)主主滿意。授權(quán)書成都天合合房屋開開發(fā)有限限責(zé)任公公司成都市融融興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司：根據(jù)“水水木光華華”住宅小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理招招標(biāo)文件件（合同同編號(hào)004）的的規(guī)定，茲授權(quán)權(quán)我公司司總經(jīng)理理助理兼兼綜合管管理部經(jīng)經(jīng)理李江江先生為我我公司合合法代表表，全權(quán)權(quán)代表我我公司簽簽署合同同和執(zhí)行行一切與與本次招招投標(biāo)有有關(guān)的事事務(wù)。我我公司對(duì)對(duì)其上述述行為負(fù)負(fù)完全責(zé)責(zé)任。 投標(biāo)單單位：四四川華神神物業(yè)管管理

14、有限限公司（章） 投標(biāo)單位位法人或或授權(quán)代代表： 日期： 220033年4月月15日日投 標(biāo) 保 函函成都天合合房屋開開發(fā)有限限責(zé)任公公司成都市融融興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司：因被保證證人四川川華神物物業(yè)管理理有限公公司（以以下簡(jiǎn)稱稱被保證證人）參參加你方方招投標(biāo)標(biāo)發(fā)包的的水木木光華前前期物業(yè)業(yè)管理委委托合同同（合合同編號(hào)號(hào)：044）的招招投標(biāo)，我方已已經(jīng)接受受被保證證人的請(qǐng)請(qǐng)求，愿愿向你方方提供如如下?lián)１＃?、本保保函擔(dān)保保的投標(biāo)標(biāo)保證金金金額為為人民幣幣：2000000元（大大寫：貳貳萬元整整）。2、本保保函的有有效日期期自20003年年4月 日至至20003年44月 日。若若你方要要求

15、延長(zhǎng)長(zhǎng)投標(biāo)文文件的有有效期，經(jīng)保證證人同意意并通知知我方后后，本保保函的有有效期相相應(yīng)延長(zhǎng)長(zhǎng)。3、在本本保函有有效期內(nèi)內(nèi)，如被被保證人人有下列列任何一一種違反反招標(biāo)文文件規(guī)定定的事實(shí)實(shí)，你方方可向我我方發(fā)出出提款通通知。在招標(biāo)文文件規(guī)定定的招標(biāo)標(biāo)文件的的有效期期內(nèi)撤回回投標(biāo)文文件。中標(biāo)后，未能在在招標(biāo)文文件規(guī)定定的期限限內(nèi)提交交履約擔(dān)擔(dān)保證件件。中標(biāo)后，拒絕在在招標(biāo)文文件規(guī)定定的期限限內(nèi)簽訂訂合同。4、我方方在收到到你方的的提款通通知后77天（日日歷天）內(nèi)憑本本保函向向你方支支付本保保函擔(dān)保保范圍內(nèi)你方方要求提提款的金金額，但但提款通通知應(yīng)符符合下列列條件：（1） 必須在在本保函函有效期期內(nèi)以

16、書書面形式式（包括括信函、電傳、電報(bào)、傳真和和電子郵郵件）提提出，并并應(yīng)由你你方法定定代表人人或委托托代理人人簽字并并加蓋單單位公章章。（2） 應(yīng)指出出被保證證人違反反招標(biāo)文文件規(guī)定定的事實(shí)實(shí)。 保證人人：名稱稱 法定定代表人人（或委委托代理理人）（姓名）（單位蓋蓋章） 簽簽名： 日日期：220033年 月 日?qǐng)?bào) 價(jià) 書成都天合合房屋開開發(fā)有限限責(zé)任公公司成都市融融興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司：我公司全全面研究究了“水水木光華華”住宅宅小區(qū)物物業(yè)管理理（合同同編號(hào)004）招招標(biāo)書及及詢價(jià)補(bǔ)補(bǔ)遺的全全部?jī)?nèi)容容，我們們?cè)谡袠?biāo)標(biāo)書及其其補(bǔ)遺明明確的物物業(yè)管理理服務(wù)范范圍、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)報(bào)價(jià)條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上

17、，根根據(jù)我公公司針對(duì)對(duì)本招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的的物業(yè)管管理方案案和服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們承承擔(dān)本項(xiàng)項(xiàng)目的報(bào)報(bào)價(jià)金額額為人民民幣 元（大大寫 ）正。我們完全全理解，你們不不保證報(bào)報(bào)價(jià)最低低的報(bào)價(jià)價(jià)人投保保，有權(quán)權(quán)接受任任何報(bào)價(jià)價(jià)書和拒拒絕任何何或所有有報(bào)價(jià)書書且無須須做任何何解釋。我們完全全同意，自行承承擔(dān)投標(biāo)標(biāo)所發(fā)生生的一切切費(fèi)用。此報(bào)價(jià)書書遞交前前所收到到的詢價(jià)價(jià)補(bǔ)遺如如下：補(bǔ)遺編號(hào)號(hào)名稱遞交日期期收到日期期1234在此聲明明，我們們對(duì)招標(biāo)標(biāo)書及其其補(bǔ)遺已已全面了了解，并并無保留留地接受受，并在在我們的的報(bào)價(jià)中中作了適適當(dāng)?shù)目伎紤]?，F(xiàn)遞交我我公司的的報(bào)價(jià)書書正本一一份、副副本三份份。投標(biāo)單位位：四川川華神物

18、物業(yè)管理理有限公公司報(bào)價(jià)單位位法人或或授權(quán)代代表：李 江日期：220033年4月月15日日?qǐng)?bào)價(jià)地址址：報(bào)價(jià)人聯(lián)聯(lián)系人/電話：0288-88775506664報(bào)價(jià)人傳傳真：0028-87775006644報(bào) 價(jià)價(jià) 表表序號(hào)項(xiàng)目金 額額（元/年年）說 明1結(jié)構(gòu)物及及建筑維養(yǎng)0建筑物在在質(zhì)保期期內(nèi)1.1辦公樓1.2住宅樓1.3其他公共共建筑或或構(gòu)筑物物2公共設(shè)施施、設(shè)備備運(yùn)行維護(hù)護(hù)68300002.1電梯750000維保費(fèi)：5萬/年*22年110萬元元，電梯梯的井道道、機(jī)房房、轎箱箱底坑等部部位，以以及維修修材料費(fèi)費(fèi)2.55萬/年年*2年年5萬萬元2.2空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)0小區(qū)內(nèi)無無中央空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)2.3供

19、電及公公共照明明系統(tǒng)2100000高低壓配配電維保保費(fèi)：33萬/年年*2年年6萬萬元。公共照明明維保費(fèi)費(fèi)：8萬萬/年*2年16萬萬元。公共照明明能源消消耗量：10萬萬/年*2年20萬萬元2.4消防系統(tǒng)統(tǒng)20000001、紅外外線報(bào)警警系統(tǒng)（小區(qū)內(nèi)內(nèi)外）：8萬/年*22年116萬元元2、消防防維保:5萬/年*22年110萬元元元3、監(jiān)控控中心消消防設(shè)施施設(shè)備維維修材料料費(fèi)用；7萬/年年*2年年144萬元2.5日常運(yùn)行行維護(hù)費(fèi)費(fèi)用1950000二次供水水水池、水箱消消洗： 1萬萬/年*2年2萬元元 二次供水水設(shè)施設(shè)設(shè)備維保保材料費(fèi)費(fèi)：4萬萬/年*2年8萬元元游泳池水水池、機(jī)機(jī)電設(shè)備備維保：2萬/年

20、*22年44萬元小區(qū)噴泉泉給水機(jī)機(jī)電設(shè)備備、維保保材料費(fèi)費(fèi)：2.5萬/年*22年55萬元5、 給給排水管管網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)：4萬萬/年*2年8萬元元可視對(duì)講講、門禁禁系統(tǒng)：6萬/年*22年112萬元元 2.6服裝費(fèi)30000按每人每每2年44套計(jì)算算，每套套1500元計(jì)算算3保安4368803.1裝備費(fèi)294000包括購(gòu)買買保安人人員的對(duì)對(duì)講機(jī)、警用膠膠棒、電電筒（充充電式）、雨具等 3.2人身保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)16800按每人每每年投保保1萬元元算，保保險(xiǎn)費(fèi)率率4， 3.3服裝費(fèi)126000按每人每每2年44套計(jì)算算，每套套1500元計(jì)算算 4清潔衛(wèi)生生費(fèi)4240004.1工具購(gòu)置置費(fèi)120000包括購(gòu)買買掃

21、把、拖把、擦玻器器、玻璃璃鏟刀、水桶、垃圾收收集車、垃圾圾袋、簸簸箕、工工作指示示牌、垃垃圾桶（各單元元口用）以及各種洗洗潔用品品。4.2勞保用品品費(fèi)16000包括購(gòu)買買口罩、手套、雨靴、毛巾等等4.3化糞池清清淘費(fèi)240000化糞池清清淘由專專業(yè)公司司承包,小區(qū)多多層住宅宅共455個(gè)單元元,9個(gè)小高層層,按每每3個(gè)單單元1個(gè)個(gè)化糞池池,計(jì)118個(gè),農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)1個(gè),綜合合樓1個(gè)個(gè),小區(qū)區(qū)共200個(gè)化糞糞池每年年清淘22次,每每次6000元,1年年合合計(jì)計(jì)2.44萬元4.4服裝費(fèi)48000按每人每每2年44套計(jì)算算，每套套1500元計(jì)算算 5綠化管理理費(fèi)509667綠地面積積：7116988*3

22、0021151005.1綠化工具具費(fèi)90000該項(xiàng)費(fèi)用用包括購(gòu)購(gòu)買剪草草機(jī)、剪剪枝刀、鋤頭、小噴壺壺、噴水水管噴霧器等等用具5.2勞保用品品費(fèi)600包括購(gòu)買買手套、口罩、雨靴、毛巾等等5.3綠化用水水費(fèi)258112按1噸/年*11.2元元/噸*215510251182元元5.4農(nóng)藥化肥肥費(fèi)43022按0.22元/.年*21551043002元5.5雜草清運(yùn)運(yùn)費(fèi)30000此項(xiàng)費(fèi)用用由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)公司承承包按實(shí)實(shí)計(jì)算5.6景觀再造造費(fèi)64533包括購(gòu)買買花草樹樹木及花花卉租擺擺5.7服裝費(fèi)18000按每人每每2年44套計(jì)算算，每套套1500元計(jì)算算 6辦公費(fèi)600000包括交通通、通訊訊費(fèi)，低低值易耗耗

23、品、業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)廣廣告宣傳傳費(fèi)、法法律費(fèi)用等7物業(yè)管理理人員工資及福福利83199067.1管理人員員1514488定管理處處主任11人,主主任助理理1人,管理員員2人,收費(fèi)員員2人 ,部門門經(jīng)理44人（分分別負(fù)責(zé)責(zé)清潔綠綠化、工工程維修修 、保保安與車車管交通、房房屋管理理）7.2維修人員員1262240定維修人人員100人，按按8000元/月月算7.3綠化工426006定綠化工工6人，按4550元/月算7.4保潔工1136616定保潔工工16人人，按4450元元/月算算7.5保安員3979956定保安員員42人人，按6600元元/月算算8固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)80000包括空調(diào)調(diào)、電腦腦、打印印機(jī)

24、、復(fù)復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)機(jī),按55年分?jǐn)倲傆?jì)算。9利潤(rùn)859997.665按成都市市標(biāo)準(zhǔn)55計(jì)算，取前八八項(xiàng)費(fèi)用用之和10法定稅費(fèi)費(fèi)1011133.24按成都市市標(biāo)準(zhǔn)55.6計(jì)算，取前九九項(xiàng)費(fèi)用用之和。其中營(yíng)營(yíng)業(yè)稅5，城城建稅為為營(yíng)業(yè)稅稅的7，教育育稅為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的3，副調(diào)調(diào)基金1。11總計(jì)190770844投標(biāo)單位位：（公公章）投標(biāo)單位位法人或或授權(quán)代代表（簽簽字） 日期： 220033年4月月15日日?qǐng)?bào) 價(jià) 分 解解 表序號(hào)項(xiàng)目金額（元元/年）計(jì) 算算 說說 明1.1人員費(fèi)用用83199061.1.1管理人員員1514488其中管理理處主任任 16600元元/月，主任助助理8000元/月，理員8

25、000元/月，收收費(fèi)員8800元元/月,部門經(jīng)經(jīng)理10000元/月。福利費(fèi)費(fèi)共計(jì)331.55（工會(huì)會(huì)1.55，教育育費(fèi)1.5，綜合合險(xiǎn)144.5，福利利基金114）16000元/月月人*11人+8800元元/月人*11人+8000元/月月人*22人+8800元元/月人*22人+10000元/月人*44人996000元/月月96000元/月月*122月*（1+331.55）11514488元元/年1.1.2維修工1262240按8000元/月月人算800元元/月人*110人80000元/月80000元/月月*122月*（1+331.55）11262240元元/年1.1.3保安員3979956按6

26、000元/月月人算600元元/月人*442人*12月月30024000元/年2024400元元/年*（1+31.5）33976656元元/年1.1.4保潔工1136616按4500元/月月人算450元元/月人*116人*12月月8664000元/年年864000元/年*（1+331.55）11136616元元/年1.1.5綠化工426006按4500元/月月人算450元元/月人*66人*112月324400元元/年324000元/年*（1+331.55）=4426006元/年1.2消耗性材材料、物物品費(fèi)用用79611671.2.1綠化491667綠化工具具費(fèi)按115000元/人人年*66人99

27、0000元/年年勞保用品品費(fèi)按1100元元/人年*66人6600元元/年綠化用水水按1噸噸/年*11.2元元/噸*215510258812元元農(nóng)藥化肥肥費(fèi)按00.2元元/.年*2215110443022元雜草清運(yùn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)衛(wèi)公司承承包每年年需30000元元景觀再造造費(fèi)按00.3元元/.年*2215110664533元1.2.2清潔376000清潔工具具購(gòu)買按按7500元/人人.年*16120000元元?jiǎng)诒Ｓ闷菲焚M(fèi)按1100元元/人.年*116116000元化糞池清清淘費(fèi)220井*6000元/次次井*22次/年年2440000元1.2.3保安294000按7000元/人人.年*42人人299400

28、0元1.2.4工程維修修6800000詳見報(bào)價(jià)價(jià)表1.3成本性管管理費(fèi)用用及其它它9188801.3.1服務(wù)人員員服裝費(fèi)費(fèi)222000服務(wù)人員員（維修修人員、綠化工工、保潔潔工、保保安員）的服裝每人每每2年機(jī)機(jī)4套，每套1150元元，則74人*1500元/套套*4套套2222000元1.3.2保安員保保險(xiǎn)16800100000元/人*442人*4=16680元元1.3.3固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)80000空調(diào)、電電腦、打打印機(jī)、復(fù)印機(jī)機(jī)、傳真真機(jī)總價(jià)價(jià)值4000000元按5年分分?jǐn)傆?jì)算算折舊，400000元元5年80000元1.3.4辦公費(fèi)600000按5000元/人人年*110人*12月月60000

29、00元二利潤(rùn)與稅稅金2.1利潤(rùn)859997.665按成都市市標(biāo)準(zhǔn)55計(jì)算，取前八八項(xiàng)費(fèi)用用之和171999533元*558559977.655元2.1稅金1011133.24按成都市市標(biāo)準(zhǔn)55.6計(jì)算，取前九九項(xiàng)費(fèi)用用之和。其中營(yíng)營(yíng)業(yè)稅5，城建建稅為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的7，教育育稅為營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的的3，副副調(diào)基金金1（171199553+8859997.665）*5.6610011333.224元四費(fèi)用合計(jì)計(jì)190770844投標(biāo)單位位：（公公章） 投標(biāo)單位位法人或或授權(quán)代代表（簽簽字） 日期： 220033年4月月15日日 經(jīng)費(fèi)收支支預(yù)算及及酬金經(jīng)費(fèi)收入入為：物物業(yè)管理理公共服服務(wù)費(fèi) 元，代收代代繳服務(wù)

30、務(wù)費(fèi) 元元，特約約服務(wù)費(fèi)費(fèi) 元，其他收收入 元元。共 元元。支出：管理人員員經(jīng)費(fèi) （此此項(xiàng)合計(jì)計(jì)： 88319906元元 ）1人員經(jīng)經(jīng)費(fèi) （1）工工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金 a.經(jīng)經(jīng)理 16600元元/月12月月=1992000元b.經(jīng)理理助理 8000元/月12月月=96600元元（2）福福利 31.5%=84000元（3）社社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn) 40%=2440000元（4）通通訊費(fèi) 1223012=147760元元（5）服服裝費(fèi) 2222000022=22220000元元（按22年折舊舊計(jì)算）2辦公折折舊費(fèi) （1）辦辦公設(shè)備備 a.計(jì)算算機(jī)2臺(tái)臺(tái) 80000元b.打印印、傳真真、復(fù)印印機(jī)各11臺(tái) 200000元

31、元c.辦公公隔墻、櫥窗 50000元元小計(jì)：11700003年=56666.77元/年年（每年年累計(jì)折折舊元）（2）辦辦公用耗耗材 打印機(jī)耗耗材 15000元紙張 9000元b. 其其他辦公公用品 15500元元 小計(jì)計(jì)：39900元元3財(cái)務(wù)管管理費(fèi) 150000元元.2 保潔潔經(jīng)費(fèi) （此此項(xiàng)合計(jì)計(jì)： 11804490元元 ）4.2.1人員員經(jīng)費(fèi)（4500元/月月16人人）121.3315（含社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)）=11136116元4.2.2衛(wèi)生生潔具費(fèi)費(fèi)、低值值易耗品品2元/14000000=28800000元4.2.3外墻墻清潔費(fèi)費(fèi) 每每年一次次 3000000元/次次4.2.4服裝裝費(fèi) （990

32、0元元/人2人+2000元/人人10人人）2=119000元4.3公公共秩序序維持費(fèi)費(fèi) （此此項(xiàng)合計(jì)計(jì)： 11923380元元 ）4.3.1人工工費(fèi)工資（6600元元42）121.3315（含社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)）=39976556元4.3.2對(duì)講講機(jī) 15500162=1120000元4.4.3服裝裝 1150元元422=663000元（按按2年折折舊計(jì)算算）4.4綠綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi) （此項(xiàng)項(xiàng)合計(jì)： 3395333元） 人工費(fèi)費(fèi)用： 工資（4500元6）121.3315（含社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)）4991677元 4.4.5 屋屋頂花園園及花坊坊養(yǎng)護(hù) 面積（1800m2+20mm2）7.550元/ m22=15500

33、元元工程維修修：4.5不不可預(yù)見見費(fèi) 按按以上五五項(xiàng)費(fèi)用用之和的的5%計(jì)計(jì)提4148833元元5%元元=20074224.6含含營(yíng)業(yè)稅稅及利潤(rùn)潤(rùn)的報(bào)價(jià)價(jià) 第第1年：（41148333+2207442）1100.555%=44815528元元 扣扣除應(yīng)交交稅營(yíng)業(yè)業(yè)稅 448155285.555%=267725元元，扣11-5項(xiàng)項(xiàng)成本，則稅前前利潤(rùn)為為192228元元（4%）。4.7日日常維護(hù)護(hù)費(fèi)，系系統(tǒng)維護(hù)護(hù)費(fèi)，白白蟻防治治費(fèi)及垃垃圾、化化糞池清清運(yùn)費(fèi)等等專項(xiàng)另另按實(shí)結(jié)結(jié)算水木光華華物品配配置計(jì)劃劃 （前期物物業(yè)管理理材料費(fèi)費(fèi)用計(jì)劃劃，按33個(gè)月算算）辦公用品品 辦公桌椅椅 220套 文件件柜

34、15組組保險(xiǎn)柜 5臺(tái) 電腦腦 2臺(tái)臺(tái)打印機(jī) 1臺(tái) 傳真真機(jī) 1臺(tái)電話機(jī) 4臺(tái) 空調(diào)調(diào) 1臺(tái)臺(tái)日用耗材材： 紙紙張122箱、其其他辦公公用小件件 清潔工具具：掃把 155把 拖把 20把把毛巾 966條 水桶 16個(gè)個(gè)撮箕 322個(gè) 水盆 16個(gè)個(gè)膠手套 16雙雙 線線手套 488雙垃圾桶 90個(gè)個(gè) 垃垃圾袋 10000條條擦玻器 20個(gè)個(gè) 玻玻璃鏟刀刀 5個(gè)垃圾收集集車 122輛 工作指指示牌 36個(gè)個(gè)日用耗材材：洗衣粉 660kgg 酸性性洗劑 110甁玻璃清潔潔劑 200甁 潔廁劑劑 990甁不銹鋼清清潔劑 48甁甁 不不銹鋼保保護(hù)油 211甁空氣清潔潔劑 1008甁 燈飾清清潔劑 64甁

35、甁綠化用品品剪草機(jī) 2臺(tái) 剪枝枝刀 8把鋤頭 6把把 鐵鐵鍬 66把噴水管 20根根 小噴噴壺 4個(gè)噴霧器 2臺(tái) 手套套 122雙膠統(tǒng)靴 6雙 農(nóng)藥藥化肥 111袋保安用品品對(duì)講機(jī) 116臺(tái) 電筒筒（充電電式） 112臺(tái)雨具 11 件 警用膠膠棒 155根手套 1266雙 工程部用用品1.測(cè)試試儀表萬用表（2500） 臺(tái)臺(tái) 電電流鉗式式（8000A） 臺(tái)對(duì)地阻值值測(cè)試表表 臺(tái) 絕緣值值測(cè)試表表（5000V10000V） 臺(tái)電源測(cè)試試電筆 只 卷尺尺（5mm） 把水平尺（6000MM） 根根 溫溫度計(jì)（電子數(shù)數(shù)字式） 臺(tái)臺(tái)高壓測(cè)試試電筆 只2.安全全設(shè)備護(hù)眼罩 個(gè) 鋁梯梯（4MM） 把鋁梯（11

36、.5MM） 把 手推車車 臺(tái)絕緣膠鞋鞋 雙 絕緣手手套 雙3.工具具扳手（2250） 把 扳手（3000） 把管子鉗（4500MM） 把把 切切割工具具（水管管用切刀刀） 臺(tái)4.手工工具螺絲起子子 平咀咀形 1100mmm4mmm 100支 1500mm6mmm 100支 2000mm8mmm 100支 2500mm8mmm 100支 4000mm10mmm 100支 十十字形 1000mm3mmm 100支 1755mm4.55mm 100支 2500mm6mmm 100支 3500mm7.55mm 100支電子部件件專用：平咀、十字咀咀、平咀咀鉗、尖尖咀鉗、斜鉗 110套電線護(hù)套套管鉗（1

37、000A以上上） 2個(gè)個(gè)手錘（電電工） 10個(gè)個(gè) 電電焊機(jī)（60AA）1臺(tái)臺(tái)高壓吸塵塵機(jī)（手手提式）1臺(tái) 手提提射燈 2個(gè)個(gè)對(duì)講機(jī) 6臺(tái)臺(tái)水木光華華管理人人配置及及培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃物業(yè)管理理處機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)立方方案及運(yùn)運(yùn)作流程程1.1組組織體系系成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川華神物業(yè)管理有限公司華神物業(yè)水木光華物管服務(wù)中心工程維修部保安部保潔綠化部房管部綜合管理員綜合工程服務(wù)車場(chǎng)服務(wù)前臺(tái)接待保安服務(wù)綠化服務(wù)保潔服務(wù)2組織結(jié)結(jié)構(gòu)的說說明從組織機(jī)機(jī)構(gòu)圖中中可以看看出，管管理處在在公司的的領(lǐng)導(dǎo)下下和在成成都天合合房屋開開發(fā)有限限責(zé)任公公司與成成都市融融興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司的指

38、指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督下，實(shí)行我我公司總總經(jīng)理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制。這是一一種垂直直管理方方式，分分部經(jīng)理理以下每每組設(shè)主主管，其其編制力力求精干干，其人人員力求求一專多多能。在在擬制計(jì)計(jì)劃，組組織領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和對(duì)各各項(xiàng)工作作檢查指指導(dǎo)協(xié)同同等方面面由經(jīng)理理、經(jīng)理理助理直直接負(fù)責(zé)責(zé)，各項(xiàng)項(xiàng)具體工工作在職職責(zé)范圍圍內(nèi)由各各主管直直接安排排，各主主管向經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)，各主主管下屬屬人員向向主管負(fù)負(fù)責(zé)。1.3管管理運(yùn)行行流程上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門接受服務(wù)對(duì)象華神物業(yè)經(jīng)理 崗位責(zé)任人各部門主管水木光華物管處2、管理理服務(wù)崗崗位設(shè)置置及人員員配備方方案（滿滿員 884人）水木光華物管處主任1名主任助理1名保安部經(jīng)理1名房屋管理

39、組主管1名保潔綠化部經(jīng)理1名工程維修部經(jīng)理1名 收款員2名管理員2名保安員28名車輛管理員10名前臺(tái)接待員4名工程維修員10名保潔員16名綠化員 6名3、員工工的管理理和培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃 員工工是我們們最寶貴貴的資產(chǎn)產(chǎn)，我們們強(qiáng)調(diào)人人力資本本增值目目標(biāo)優(yōu)先先于財(cái)務(wù)務(wù)資本增增值的目目標(biāo)。所所以從這這層意義義上未說說，經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)其其實(shí)就是是做人的的工作。為企業(yè)業(yè)培養(yǎng)一一支過硬硬的員工工隊(duì)伍。員工管管理的宗宗旨是以以人為本本，善待待員工，規(guī)范管管理，人人盡其才才。在物物業(yè)管理理工作中中，我們們提出的的人員管管理體系系由三部部分組成成: (一)、聘用用與考核核 1、聘聘用對(duì)于操作作層員工工，依照照相關(guān)人人事

40、勞動(dòng)動(dòng)部門招招聘人員員規(guī)定，根據(jù)人人員編制制、用工工條件擇擇優(yōu)錄取取，錄用用后經(jīng)過過對(duì)員工工進(jìn)行上上崗培訓(xùn)訓(xùn)和業(yè)務(wù)務(wù)考核，試用33-6個(gè)個(gè)月，依依據(jù)勞勞動(dòng)法的規(guī)定定，簽訂訂勞動(dòng)合合同書。 2、考核核 考考核是檢檢驗(yàn)工作作成效、業(yè)績(jī)以以及培訓(xùn)訓(xùn)效果的的重要手手段。主主要辦法法如下: a.每每年對(duì)員員工進(jìn)行行兩次崗崗位考核核，根據(jù)據(jù)考核業(yè)業(yè)績(jī)實(shí)施施獎(jiǎng)懲。考核率率1000%，淘淘汰率55%，崗崗位輪換換率100%。 b.對(duì)對(duì)新員工工在錄用用前進(jìn)行行一次全全面考核核和面試試，經(jīng)培培訓(xùn)后進(jìn)進(jìn)行考核核，考核核率1000%。 c.培培訓(xùn)項(xiàng)目目結(jié)束后后，對(duì)參參加培訓(xùn)訓(xùn)人員進(jìn)進(jìn)行一次次全面考考核，培培訓(xùn)考核核率

41、1000%. d.對(duì)對(duì)分公司司經(jīng)理每每年進(jìn)行行兩次考考評(píng)，充充分征求求甲方意意見和員員工民主主評(píng)議，根據(jù)評(píng)評(píng)議及考考核結(jié)果果決定是是否續(xù)聘聘或調(diào)換換。(二)、量化管管理與規(guī)規(guī)范操作作 （11）量化化管理: a.實(shí)實(shí)行目標(biāo)標(biāo)管理責(zé)責(zé)任制，對(duì)相關(guān)關(guān)崗位管管理目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行細(xì)細(xì)化和量量化，作作出具體體要求。 b.分分公司對(duì)對(duì)全體員員工培訓(xùn)訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行量化化，確定定培訓(xùn)課課程、內(nèi)內(nèi)容及課課時(shí)。 c.年年度考核核量化，年度崗崗位輪換換率100%，淘淘汰率55%。 d.實(shí)實(shí)行財(cái)務(wù)務(wù)成本雙雙控制的的管理模模式。公公司制定定詳細(xì)的的年度財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算算方案，有計(jì)劃劃的控制制成本，提高企企業(yè)效益益。 （2）規(guī)規(guī)范運(yùn)作作

42、 a.按按照ISS090001:20000的物物業(yè)管理理質(zhì)量體體系運(yùn)行行。 b.運(yùn)運(yùn)用公司司員工工手冊(cè)等，規(guī)規(guī)范管理理分部員員工的行行為。 c.實(shí)實(shí)施企業(yè)業(yè)形象戰(zhàn)戰(zhàn)略。從員工選選聘入手手，獎(jiǎng)懲懲機(jī)制貫貫穿整個(gè)個(gè)管理服服務(wù)運(yùn)作作中。獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)包括括外送培培訓(xùn)、職職務(wù)提升升、一次次性物質(zhì)質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);懲罰包包括辭退退、降職職、調(diào)崗崗、降低低待遇、一次性性罰款等等形式。 （1）對(duì)選聘聘現(xiàn)有優(yōu)優(yōu)秀員工工進(jìn)行培培訓(xùn)、考考核，合合格者正正式上崗崗。 （2）日常運(yùn)運(yùn)作中采采用 55% “末位”淘汰制制，實(shí)行行強(qiáng)制性性淘汰(辭退、降職)。對(duì)工作不不認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)、不不思上進(jìn)進(jìn)者，堅(jiān)堅(jiān)決淘汰汰。（三）在在項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)駐三個(gè)個(gè)月前

43、開開始將進(jìn)進(jìn)駐的人人員開始始培訓(xùn)。 （1） 附:員員工管理理網(wǎng)絡(luò)圖圖公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高素質(zhì)機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施人員管理組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合壓力機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。激勵(lì)機(jī)制水木光華華管理規(guī)規(guī)章制度度一、員工工守則 （一）管理人人員須保保持制服服整齊清清潔，儀儀表端莊莊，精神神飽滿。（二）對(duì)對(duì)待住戶戶、訪客客、同事事和各階階層人士士，均應(yīng)應(yīng)以禮相相待，保保持彼此此間良好好關(guān)系。（三）必必須嚴(yán)格格遵守輪輪值時(shí)間間，按時(shí)時(shí)上、下下班（交交接班），不得得無故遲遲到、早早

44、退，遇遇有特殊殊情況需需請(qǐng)假時(shí)時(shí)，應(yīng)事事先取得得部門主主管同意意，而部部門主管管請(qǐng)假則則需獲得得公司總總經(jīng)理同同意。（四）管管理人員員不得在在當(dāng)值時(shí)時(shí)間內(nèi)為為個(gè)別住住戶做職職責(zé)以外外及對(duì)私私人服務(wù)務(wù)的工作作。（五）管管理人員員不得參參與樓宇宇買賣或或租賃事事務(wù)，若若業(yè)主、住戶提提出要求求，應(yīng)請(qǐng)請(qǐng)其直接接向公司司詢問。（六）部部門主管管應(yīng)該執(zhí)執(zhí)行公司司各項(xiàng)指指示，并并定期召召開該部部門的各各級(jí)員工工的會(huì)議議，向公公司做定定期的工工作匯報(bào)報(bào)。員工工須服從從部門主主管工作作調(diào)配及及崗位編編排。（七）不不準(zhǔn)損壞壞公司信信譽(yù)和對(duì)對(duì)公司有有欺詐及及不誠(chéng)實(shí)實(shí)行為。（八）不不得假借借公司名名義或利利用職權(quán)權(quán)對(duì)

45、外做做有損公公司聲譽(yù)譽(yù)或利益益的行為為。（九）不不得向業(yè)業(yè)主、住住戶或公公司業(yè)務(wù)務(wù)有關(guān)的的任何人人士收受受或索取取任何形形式的禮禮物、賞賞錢。（十）所所有公物物不得用用于私人人方面，不得故故意疏忽忽損壞公公司財(cái)物物，對(duì)各各公物如如有損壞壞，須負(fù)負(fù)責(zé)賠償償。（十一）遇到火火災(zāi)、大大風(fēng)等意意外情況況，各員員工必須須依時(shí)當(dāng)當(dāng)值，堅(jiān)堅(jiān)守崗位位，并按按照公司司的統(tǒng)一一調(diào)配進(jìn)進(jìn)行撲滅滅，補(bǔ)救救工作。（十二）必須遵遵守和執(zhí)執(zhí)行公司司所發(fā)出出的一切切通告辦辦事。二、管理理工作（一）按按照規(guī)定定時(shí)間當(dāng)當(dāng)值，不不可擅離離職守。（二）在在當(dāng)值時(shí)時(shí)不得飲飲酒、打打瞌睡、閱報(bào)、看書、聽收音音機(jī)或與與同事閑閑談、開開玩笑

46、。（三）每每日上班班時(shí)間，必須穿穿著公司司規(guī)定的的衣服及及佩戴職職員工作作證，完完成自己己崗位職職責(zé)。巡巡視各層層樓宇及及走火通通道，巡巡視時(shí)必必須特別別留意大大廈清潔潔，及有有否損壞壞、破舊舊、需要要維修的的地方，并進(jìn)行行登記。如遇有有不尋常常事件，應(yīng)立即即處理，記錄并并及時(shí)向向上級(jí)報(bào)報(bào)告。（四）停停電或火火災(zāi)發(fā)生生時(shí)，管管理人員員必須按按照公司司頒布的的緊急情情況處理理程序工工作，并并按緊急急情況處處理程序序作好疏疏導(dǎo)業(yè)主主，搶救救現(xiàn)場(chǎng)工工作，以以保護(hù)公公共財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，防意意外、保保護(hù)人身身安全等等。（五）服服從上級(jí)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，完成所所指定的的工作。（六）留留意各種種公用設(shè)設(shè)備有否否被破壞壞或涂污

47、污，并通通知有關(guān)關(guān)人員修修理和清清除，必必要時(shí)須須協(xié)助維維修工作作。（七）執(zhí)執(zhí)行各項(xiàng)項(xiàng)任務(wù)時(shí)時(shí)，必須須有禮貌貌，謹(jǐn)記記“服務(wù)至至上、禮禮貌第一一”。（八）如如有住戶戶發(fā)生意意外，例例如：受受傷、暈暈倒等，應(yīng)即協(xié)協(xié)助其家家人招呼呼救護(hù)車車或代辦辦報(bào)警。（九）熱熱情接待待來訪人人員，詳詳細(xì)記錄錄住房投投訴，并并迅速處處理。不不屬自己己職責(zé)范范圍的，則立即即通知有有關(guān)人員員處理解解決，處處理情況況立即向向上級(jí)報(bào)報(bào)告。（十）管管理部需需設(shè)置急急救箱，配備急急救用品品，如繃繃帶、棉棉花及搶搶救藥品品等。同同時(shí)放置置部分緊緊急維修修工具，以備臨臨時(shí)急用用。（十一）大廈公公共地方方鑰匙，如：機(jī)機(jī)房，必必須小

48、心心存放，以備緊緊急時(shí)使使用。若若有需要要外借鑰鑰匙時(shí)，必須登登記使用用人姓名名及身份份證號(hào)碼碼，用后后及時(shí)歸歸還。三、停車車場(chǎng)管理理（一）車車管員必必須認(rèn)真真執(zhí)行停停車場(chǎng)管管理規(guī)定定，禮貌貌待人，熱情服服務(wù)，保保證車輛輛安全，維護(hù)良良好的行行車秩序序。（二）車車輛進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)后，必必須按指指定位置置停車，排列整整齊，不不得阻塞塞交通，認(rèn)真核核查車型型、車牌牌號(hào)，避避免出現(xiàn)現(xiàn)差錯(cuò)。（三）了了解和掌掌握車主主的車型型、車牌牌號(hào)、姓姓名、年年齡、職職業(yè)、工工作單位位、居住住樓層、座號(hào)等等等，以以便識(shí)別別。（四）汽汽車、摩摩托車必必須購(gòu)買買“車輛綜綜合保險(xiǎn)險(xiǎn)”，如有有丟失，可向保保險(xiǎn)公司司索賠。未買“車輛

49、綜綜合保險(xiǎn)險(xiǎn)”的車輛輛，本車車場(chǎng)不予予停放保保管。（五）本本停車場(chǎng)場(chǎng)實(shí)行有有償停車車保管服服務(wù)，必必須嚴(yán)格格遵守財(cái)財(cái)經(jīng)紀(jì)律律，經(jīng)濟(jì)濟(jì)手續(xù)清清楚，做做到錢、票相符符，日清清月結(jié)。（六）嚴(yán)嚴(yán)禁載有有易燃、易爆和和有毒、有害物物品的車車輛進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)停放保保管，以以免發(fā)生生意外。如有車車輛違反反此規(guī)定定進(jìn)場(chǎng)，應(yīng)立即即令其開開出車場(chǎng)場(chǎng)，立即即報(bào)告管管理部或或公安機(jī)機(jī)關(guān)進(jìn)行行處理。（七）車車管員交交接班時(shí)時(shí)必須認(rèn)認(rèn)真交接接。如清清點(diǎn)停車車場(chǎng)內(nèi)車車輛多少少、租車車的停車車計(jì)時(shí)票票的張數(shù)數(shù)、現(xiàn)金金清點(diǎn)，并詳細(xì)細(xì)記錄（自行車車則注意意車票的的號(hào)碼及及張數(shù)，登記在在交接登登記簿上上）。（八）車車管員值值班期間間發(fā)現(xiàn)可

50、可疑情況況，立即即報(bào)告班班長(zhǎng)或管管理處，并注意意其事態(tài)態(tài)發(fā)展。交接班班時(shí)叮囑囑接班人人注意，并記錄錄在交接接登記簿簿上，同同時(shí)日期期必須記記錄在登登記簿上上，以備備查。（九）車車管員必必須認(rèn)真真執(zhí)行收收費(fèi)制度度，堅(jiān)持持原則，不得徇徇私舞弊弊。如果果有不開開票停車車或亂收收費(fèi)、不不收費(fèi)等等等行為為，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處處理。（十）保保持停車車場(chǎng)內(nèi)清清潔衛(wèi)生生，每日日必須清清掃一次次。四、服務(wù)務(wù)規(guī)范1、服務(wù)務(wù)態(tài)度：文明禮禮讓、態(tài)態(tài)度和藹藹、語(yǔ)氣氣親切、表達(dá)清清楚。2、服務(wù)務(wù)用語(yǔ)：您好！請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起起；請(qǐng)稍稍等；讓讓您久等等了；請(qǐng)請(qǐng)慢走；有事多多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步步；再見見；請(qǐng)您您消消氣氣

51、，有話話慢慢說說；歡迎迎您監(jiān)督督幫助；打攪了了。3、服務(wù)務(wù)禮儀：著裝整整齊干凈凈、佩戴戴服務(wù)標(biāo)標(biāo)志、態(tài)態(tài)度熱情情誠(chéng)懇、行為文文明大方方。4、服務(wù)務(wù)、作業(yè)業(yè)時(shí)儀表表保持整整潔，穿穿著干凈凈的工作作服，佩佩戴服務(wù)務(wù)胸卡；不留與與身份不不符的發(fā)發(fā)型，不不戴與服服務(wù)無關(guān)關(guān)的裝飾飾品；并并給予來來者以滿滿意或理理解的答答復(fù)。接接待辦事事人員，熱情迎迎送，主主動(dòng)打招招呼；專專心做好好記錄，并給予予來者以以滿意或或理解的的答復(fù)。5、入戶戶服務(wù)先先按門鈴鈴或輕敲敲門，征征得同意意再進(jìn)門門；辦完完事后禮禮貌地離離去。6、服務(wù)務(wù)對(duì)象有有意見、態(tài)度不不好時(shí)，耐心解解釋說明明，以禮禮待人，不講傷傷感情和和不文明明語(yǔ)言

52、。7、職業(yè)業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守守法、勤勤政廉潔潔、辦事事公道、高效服服務(wù)。8、自覺覺執(zhí)行有有關(guān)法律律法規(guī)，依法行行政、依依先法管管理，不不得擅自自主張、各行其其是。9、愛崗崗敬業(yè)、提高辦辦事效率率，不得得有冷、硬、拖拖、卡和和其它刁刁難行為為。10、堅(jiān)堅(jiān)持原則則，秉公公辦事，不得以以職務(wù)之之便謀取取私利，不得以以任何形形式吃、拿、卡卡、要。11、多多辦實(shí)事事，為住住戶排憂憂解難，不亂收收費(fèi)、不不收饋贈(zèng)贈(zèng)，不向向住戶提提無理要要求。12、干干活保障障安全，不得損損壞住戶戶物品；文明施施工不擾擾民，活活完料凈凈腳下清清。五、財(cái)務(wù)務(wù)制度六、收樓樓細(xì)則 1 接到收收樓通知知后，工工程人員員或管理理員會(huì)同同業(yè)

53、主一一道到房房子內(nèi)進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。 2 驗(yàn)收中中注意，按照售售樓部交交來的物物品清單單對(duì)業(yè)主主進(jìn)行說說明后，包括房房子的等等級(jí)，座座向，門門戶，附附加功能能等。清清楚后方方開始逐逐一測(cè)試試，門窗窗開合、電話接接口、光光纖接口口、電路路開關(guān)、斷路器器等。 3 房子在在驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)其其他的問問題，應(yīng)應(yīng)就公司司本身能能夠解決決的限度度盡力解解決，否否則答應(yīng)應(yīng)業(yè)主可可以跟開開發(fā)商提提出重新新修理。對(duì)此進(jìn)進(jìn)行配合合。但是是與開發(fā)發(fā)商另有有協(xié)議除除外。 4 驗(yàn)收中中注意不不對(duì)業(yè)主主進(jìn)行無無關(guān)承諾諾。 5 驗(yàn)收完完畢業(yè)主主簽名，并且簽簽收前期期物業(yè)管管理合同同，消防防責(zé)任書書。 6 提出裝裝修申請(qǐng)請(qǐng)的，請(qǐng)請(qǐng)業(yè)

54、主按按相關(guān)手手續(xù)辦理理。七、裝修修管理制制度裝修流程程：1 業(yè)主主提出裝裝修申請(qǐng)請(qǐng)的，請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主提提交裝修修方案到到管理處處，包括括裝修的的時(shí)間、平面圖圖、裝修修企業(yè)團(tuán)團(tuán)體的資資質(zhì)、負(fù)負(fù)責(zé)人及及聯(lián)系方方式、具具體計(jì)劃劃等。2 裝修修方案經(jīng)經(jīng)工程部部審批后后，方可可到管理理處辦理理裝修手手續(xù)，交交納保證證金，辦辦理裝修修工人臨臨時(shí)出入入證件。3 在裝裝修過程程中，管管理處跟跟進(jìn)管理理，保證證裝修中中按照方方案進(jìn)行行，并且且盡量排排除各種種隱患。4 裝修修完畢后后，由業(yè)業(yè)主提出出申請(qǐng)，管理處處對(duì)裝修修工程進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收，合格格后簽字字，業(yè)主主可以入入住。八、安全全防范制制度（一）必必須明了了和掌握握大

55、廈內(nèi)內(nèi)各種保保安設(shè)施施的操作作和效能能。例如如：對(duì)講講機(jī)、警警鐘、密密碼鎖、閉路電電視等。必須善善用各種種已有的的設(shè)施，以免減減弱防盜盜效果，特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)大門門必須緊緊閉，住住戶出入入可自備備防盜門門鑰匙或或密碼鎖鎖，訪客客則可用用對(duì)講機(jī)機(jī)。嚴(yán)禁禁大門常常開，防防止壞人人有機(jī)可可乘。（二）應(yīng)應(yīng)熟悉大大廈內(nèi)各各住戶，記住住住戶之姓姓名、年年齡、家家庭成員員之職業(yè)業(yè)及聯(lián)系系電話。此類資資料必須須保密，不得泄泄露。（三）與與住戶保保持密切切聯(lián)絡(luò)，以便就就保安問問題，經(jīng)經(jīng)常交換換意見及及互通消消息。（四）各各更管人人員交接接更時(shí)應(yīng)應(yīng)傳達(dá)防防盜信息息，做好好交接班班記錄，以備核核查，令令保安人人員高度度警

56、惕。（五）嚴(yán)嚴(yán)禁借詞詞推銷之之人士進(jìn)進(jìn)入大廈廈。遇有有自稱公公務(wù)人員員或公共共機(jī)構(gòu)職職員進(jìn)入入大廈，更應(yīng)查查驗(yàn)身份份證、介介紹信，如有疑疑問，應(yīng)應(yīng)致電有有關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)查尋。（六）應(yīng)應(yīng)有禮貌貌地詢問問任何進(jìn)進(jìn)入大廈廈的來訪訪客人，登記身身份證或或工作證證。如有有懷疑，應(yīng)用對(duì)對(duì)講機(jī)與與有關(guān)住住戶聯(lián)絡(luò)絡(luò)。如訪訪客攜帶帶可疑物物品時(shí)，更需提提高警覺覺。（七）當(dāng)當(dāng)值管理理員至少少每2小小時(shí)巡樓樓一次（但不固固定時(shí)間間），以以免壞人人乘隙而而入。巡巡樓時(shí)必必須要有有警覺性性，特別別注意樓樓梯、走走廊、電電表房及及其他隱隱蔽地方方、通道道等，以以確保無無可疑人人物匿藏藏大廈內(nèi)內(nèi)伺機(jī)作作案。留留意公共共地方的的暗

57、角、水箱底底是否預(yù)預(yù)先藏備備盜竊工工具等。（八）如如聽到住住戶呼叫叫或發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑人人物，必必須立即即報(bào)警并并封閉大大門及其其通道，以等待待警方人人員到場(chǎng)場(chǎng)處理。切勿魯魯莽采取取行動(dòng)而而不知會(huì)會(huì)警方。（九）切切記管理理人員只只有一般般市民的的拘捕權(quán)權(quán)，并無無搜查權(quán)權(quán)力。因因此，拘拘捕疑犯犯后，應(yīng)應(yīng)盡快交交公安部部門處理理。（十）安安裝有警警鐘、閉閉路電視視，以監(jiān)監(jiān)視各大大堂、電電梯，以以加強(qiáng)治治安保衛(wèi)衛(wèi)工作。若鄰近近大廈在在建設(shè)中中，則應(yīng)應(yīng)加倍小小心，以以防備成成為犯罪罪的橋梁梁。（十一）詳細(xì)記記錄各有有關(guān)政府府部門電電話，以以便需要要時(shí)尋求求協(xié)助。（十二）若有案案件發(fā)生生，應(yīng)采采取下列列步驟協(xié)

58、協(xié)助破案案：1、立刻刻報(bào)案，并留在在現(xiàn)場(chǎng)直直至公安安人員到到達(dá)，遇遇到傷員員（被害害人、案案犯）應(yīng)應(yīng)立即搶搶救和監(jiān)監(jiān)護(hù)。2、切勿勿移動(dòng)，也不允允許他人人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)物品品，協(xié)助助公安部部門保留留證據(jù)，方便調(diào)調(diào)查工作作。3、切勿勿開動(dòng)風(fēng)風(fēng)扇、冷冷氣機(jī)或或其他電電器用具具，以免免證據(jù)破破壞。4、禁止止任何人人在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)走動(dòng)，以方便便公安部部門到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查。5、向公公安人員員提供有有關(guān)罪案案詳情，如案發(fā)發(fā)經(jīng)過，與本案案有關(guān)人人物外貌貌、衣著著，有關(guān)關(guān)車牌號(hào)號(hào)及壞人人逃走的的方向。九、綠化化管理制制度1、愛護(hù)護(hù)花草，人人有有責(zé)；2、不準(zhǔn)準(zhǔn)損壞和和攀折花花木3、不準(zhǔn)準(zhǔn)在樹木木上敲打打，拉繩繩子

59、晾衣衣服4、不準(zhǔn)準(zhǔn)在綠地地內(nèi)設(shè)置置廣告招招牌5、不準(zhǔn)準(zhǔn)在綠地地內(nèi)堆放放物品6、不準(zhǔn)準(zhǔn)在綠地地內(nèi)亂扔扔垃圾7、不準(zhǔn)準(zhǔn)行人車車輛踐踏踏，跨越越護(hù)欄，通過綠綠地8、不準(zhǔn)準(zhǔn)損壞綠綠化的保保護(hù)設(shè)施施，建筑筑小品9、凡人人為造成成綠化設(shè)設(shè)施損壞壞的，應(yīng)應(yīng)照價(jià)賠賠償，情情節(jié)嚴(yán)重重的，交交由公安安機(jī)關(guān)處處理10、按按時(shí)澆水水11、按按時(shí)施肥肥十、清潔潔衛(wèi)生制制度（一）清清潔工人人必須依依時(shí)清潔潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場(chǎng)場(chǎng)及天臺(tái)臺(tái)等公用用地方。（二）勸勸喻各住住戶勿將將垃圾桶桶或垃圾圾袋置于于走廊、樓梯等等公用地地方，以以免影響響衛(wèi)生和和阻塞通通道，請(qǐng)請(qǐng)放入通通往樓梯梯門旁的的垃圾桶桶內(nèi)。（三）如如發(fā)現(xiàn)有

60、有雜物棄棄置于走走廊、天天臺(tái)或樓樓梯間，應(yīng)勸喻喻住戶自自行搬往往附近的的垃圾收收集站。如無法法找到住住戶，除除讓清潔潔工人清清理外，應(yīng)登記記在管理理部記事事簿上，向上級(jí)級(jí)報(bào)告。（四）如如發(fā)現(xiàn)天天臺(tái)、天天井或公公用地方方積水，應(yīng)立即即清理，以免蚊蚊蟲滋生生。難以以清理的的地方，可暫時(shí)時(shí)淋上油油渣，阻阻止蚊蟲蟲繁殖，再研究究處理方方法。（五）如如發(fā)現(xiàn)屬屬于本樓樓宇污水水渠及沙沙井等淤淤塞或破破爛，應(yīng)應(yīng)速安排排處理。（六）勸勸喻住戶戶澆花時(shí)時(shí)要小心心，勿將將水淋到到陽(yáng)臺(tái)外外面，以以免影響響下層和和行人。（七）如如發(fā)現(xiàn)冷冷氣機(jī)滴滴水或發(fā)發(fā)出大量量熱氣或或噪音時(shí)時(shí)，勸喻喻住戶從從速修理理，以免免影響鄰鄰